рисунки и таблицы к докладу в файле word
Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)
(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)
Начало доклада:
Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ
Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ
Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ Массовое жилье
4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ
4.1.
Напомним, что массовое жилье, вплоть до рыночного периода домостроения, было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления бесплатного жилья. С повышением этих норм, а также для повышения конкурентоспособности в период рыночной экономики, пропорционально росли конструктивные параметры массового жилья.
Рис. 22
Рис.23
Рис.24
На рис. 22-24 представлена эволюция параметров общей площади массового жилья с 1950 года и по настоящее время. Вплоть до 90-х годов, когда полноценного рынка жилья, как такового, еще было, а государство бережно относилось к каждому квадратному метру социального жилья, общие площади одно-трехкомнатных квартир не спешили увеличиваться. Однако, легализация и развитие рынка жилья послужила толчком к появлению повышенного спроса на дополнительные метры площади жилья. В этот период, удовлетворяя потребности рынка, площади квартир стремительно пошли вверх и к сегодняшнему дню общие площади одно-трехкомнатных превышают начальный уровень на 60-70%, а у недавно появившихся четырехкомнатных квартир успели подрасти на 29%.
Если раньше простая семья мечтала получить какое угодно, но отдельное жилье, то сегодня массовый потребитель имеет возможность выбирать себе жилье, соотнося его потребительские свойства с собственными финансовыми возможностями.
Вот один из примеров популярного сегодня дома массовой застройки.
Ограждающие конструкции 16-22 этажного дома из панелей с улучшенной теплоизоляцией (за счет прослойки утеплителя специальной пленкой). Окна - пластиковые однокамерные стеклопакеты отечественного производства.
Планировочное решение включает одно-четырехкомнатные квартиры. Просторные прихожие с гипсокартонными перегородками делают возможной частичную перепланировку прилегающих комнат. Преобразились однокомнатные квартиры: их общий метраж увеличился до 43,6 кв. м, гостиные стали больше (20 кв. м), в них появился эркер, в коридорах - темная комната. Двух- трехкомнатные квартиры за счет новшеств (эркеров, пятиугольных комнат, дополнительных кладовок) стали куда более привлекательными. Заслуживают похвалы четырехкомнатные квартиры: там самая просторная комната в квартире - 24-метровая гостиная, 14-метровая кухня, два санузла, темная комната и небольшая лоджия.
Дом оборудован пассажирским и грузовым лифтом. Шахта естественной вытяжной вентиляции и тепло-водокомуникаций проходит через кабины 1-2 санузлов.
Кухни просторные, оборудованы экологичными и безопасными электроплитами.
Благодаря тому, что все межквартирные конструкции - шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод - выделены в отдельный блок, шумы не проникают в квартиры. Естественная вытяжка проходит через вентблоки в санузле и на кухне
Коммунальные услуги включают в себя централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети.
Информационные коммуникации включают коллективную систему телевидения эфирного приема сигнала от ретранслятора, радио- и телефонную сеть.
По желанию жильцов достаточно просто устанавливается система домофона.
До ближайшего гаражного кооператива или открытой охраняемой стоянки 5-15 минут пешком. Свободная от детской площадки неогороженная придомовая территория занята индивидуальными металлическими тентами для автомобилей типа “ракушка”.
До ближайшего продуктового магазина 10-15 минут ходьбы. Прочие элементы инфраструктуры доступны с использованием транспорта.
Дому присуща архитектурная "индивидуальность" - фасад отделан плиткой под облицовочный кирпич и легко узнаваем.
Квартиры, относящиеся к классу массового жилья, на современном рынке занимают порядка 65,2% предложения. Цены на них колеблются от $500 до $950 за кв. м
4.2.Жилье повышенной комфортности
Динамика изменения средней общей и жилой площадей квартир жилья повышенной комфортности представлена на рис. 25-27.
Рис.25
Рис. 26
Рис.27
Общие площади квартир выросли к сегодняшнему дню на 31-56%, жилые - на 13-24%. Площади кухонь увеличились на 43-52%, еще большие удобства для проживания обеспечились с появлением квартир, в которых устроены два санузла, балкона/лоджии.
Вот пример жилого дома повышенной комфортности в одном из деловых центров Москвы.
Дом монолитно-каркасный, многосекционный, возведенный по индивидуальному проекту. В доме девять этажей. Первый этаж - нежилой. Верхний, мансардный, отдан под двухуровневые квартиры. Наружные стены кирпичные, толщиной 630 мм, а внутренние несущие - из железобетона (140 и 180 мм). В каждом подъезде по два лифта (пассажирский и грузопассажирский).
Квартиры привлекают покупателей своими размерами (от 80 до 189 кв. м) и оригинальностью. Даже в самой маленькой однокомнатной квартире площадь комнаты 36 кв. м, в ней два окна и две двери, что позволяет без труда перепланировать или разделить помещение. Здесь также два санузла, кладовая, кухня (15 кв. м) имеет выход на лоджию. В двух-, трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах, кроме просторных гостиных (от 34 кв. м), большие (16-22 кв. м) спальни, кухни (от 13 до 16,7 кв. м), кладовые, по два санузла, а количество лоджий соответствует числу комнат.
В доме подземный гараж, число машиномест почти равно числу квартир.
Средства коммуникации - кабельное телевидение, спутниковая антенна, выделенная оптико-волоконная линия для входа в Интернет (подключается к квартире по желанию жильцов).
4.3. Элитное жилье
Рис.28
Рис. 29
Рис.30
Настоящее элитное жилье начали строить в Москве в 1994-95 гг. Предыстория этого процесса в достаточной степени пассивна (рис.28-30). Общие площади получили значительный прирост по сравнению с начальным уровнем (24-70%) только в последнее десятилетие. Жилые площади однокомнатных квартир увеличились почти вдвое, двух-пятикомнатных квартир увеличились в общей сложности на 10-25%.
Самое большее, на треть в однокомнатных квартирах, увеличились площади кухонь.
Пределом жилищных мечтаний эпохи начала реформ были дома, построенные для высокопоставленных сотрудников ЦК КПСС и Совмина. Главное, что привлекало покупателей в подобных домах - престиж и налаженная инфраструктура. К тому же социальный состав дома, как правило, не вызывал подозрений. Престижность "цековок" повышало и то, что купить квартиру в них крайне трудно. Они попросту редко попадают на рынок.
Новая категория элитного жилья появилась с началом рыночных реформ - это расселенные и отремонтированные коммуналки. Большая площадь, просторная кухня и высокие потолки делали их просто дворцами на фоне стандартной советской архитектуры. Соседи-алкоголики, насквозь гнилые трубы и деревянные перекрытия поначалу казались проблемами если не мелкими, то решаемыми. Расселенная коммуналка в дореволюционном доме в центре Москвы два-три года назад обходилась от $600 до $2500 за квадратный метр.
К 1997 году все более-менее приемлемые коммуналки расселили. Оставшиеся старые дома, прежде всего в центре Москвы, начали реконструировать "централизованно". Социальный состав жильцов после реконструкции, естественно, резко менялся в пользу очень состоятельных.
В последнее время в центре Москвы, в районах Арбат, Хамовники (Пречистенка-Остоженка), Замоскворечье, Якиманка, Басманная (Чистые пруды) ведется активная реконструкция малоэтажных особняков. По цене реконструированные дома практически не отличаются от вновь построенных.
Однако на всех "цековок", как расселенных и реставрированных домов, не хватит. Спрос же на элитное жилье в 1991-1993 годах был колоссальным. А предложение практически отсутствовало. Естественно, бесконечно так продолжаться не могло. Поняв, какие колоссальные прибыли сулят возведение и продажа элитного жилья, застройщики ринулись осваивать эту нишу. И первыми инвесторами были банки и другие крупные корпоративные структуры.
Одним из первых опытов строительства элитного корпоративного жилья "нового поколения" стал дом, построенный в 1994 году при финансировании ОНЭКСИМ-банка. Самая маленькая квартира в этом доме имела площадь 120 кв. м. К тому же впервые покупателю были предложены двухуровневые пентхаусы (квартиры на верхних этажах общей площадью 400-600 кв. м). Дом имел собственную инфраструктуру: подземные гаражи, сауну; тренажерный зал, бассейн. Плюс строгая охрана.
Еще одним корпоративным домом стал проект "Газпрома" для членов правления РАО. Поначалу дом планировали соединить подземным ходом с головным офисом "Газпрома" - многоэтажной башней из стекла и бетона. 3-8-комнатные квартиры площадью от 120 кв. м с потолками высотой 4 метра сотрудники РАО получили в долгосрочный кредит (на несколько десятков лет). В кирпичном здании была произведена полная отделка квартир, вставлены звукоизоляционные стеклопакеты, установлена импортная сантехника, меблированы кухни, оснащенные разнообразными приспособлениями (вплоть до мясорубок). Автомобили жильцов стоят в подземных гаражах.
В дальнейшем объем строительства элитного жилья расширялся, качество проектов повышалось. В то же время наблюдаются две противоположные тенденции. С одной стороны, стандарты качества “элиты” непрерывно эволюционируют. То, что вчера считалось элитным жильем, завтра перейдет в категорию жилья высокой комфортности. С другой стороны, потенциальные покупатели элитного жилья теперь не претендуют на эксклюзивные изыски только потому, что они в моде, спрос стал строже и рациональнее.
Исследование качества элитных объектов нами проводились на основании данных о 100 лучших домах Москвы постройки 1998-2002 гг.
Предварительно нами была собрана информация о более чем 200 адресах в Москве, где построены в 1998-2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2002-2003 гг. жилые дома (включая отдельные корпуса, а также несколько корпусов по одному строительному адресу) с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от $1 тыс. за кв. м и выше (по состоянию цен предложения на конец 2001 года).
После сбора данных о характеристиках этих объектов из рекламы и публикаций в СМИ, Интернете, на нескольких выставках, полевого обследования, бесед с застройщиками и продавцами была произведена предварительная очистка от явно неэлитных объектов, от объектов, строительство которых реально не начато, от объектов, квартиры в которых предлагаются только на вторичном рынке, а также от объектов, данные о которых противоречивы и недостаточны.
В результате была сформирована база данных о лучшей сотне домов Москвы (“Топ-100”), квартиры в которых предлагаются на первичном рынке. Она включает 92 адреса (объекта), 6548 квартир общей площадью 1,02 млн кв. м. По нашей оценке, это составляет 85-90% объектов рассматриваемой категории.
Из них в ЦАО 72 адреса, 2133 квартиры, 364,7 тыс. кв. м,
в ЗАО 11 адресов, 2330 квартир, 348,1 тыс. кв. м,
в СЗАО 8 адресов, 1285 квартир, 177,6 тыс. кв. м,
в САО 1 адрес, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.
В том числе введенных в строй (планируемых к вводу)
в 1998 г. - 11 объектов, 591 квартира, 102,4 тыс. кв. м,
в 1999 г. - 18 объектов, 643 квартиры, 116,1 тыс. кв. м,
в 2000 г. - 20 объектов, 1390 квартир, 252,7 тыс. кв. м,
в 2001 г. - 23 объекта, 1151 квартира, 175,5 тыс.кв. м,
в 2002 г. - 19 объектов, 1973 квартир, 243,6 тыс.кв. м,
в 2003 г. - 1 объект, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.
По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней ценой 1 кв. м:
$1-2 тыс. - 12,5%,
$2-4 тыс. - 71,6%,
$4-6 тыс. - 15,9%.
При этом в 92% объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тыс., и в 2,7% она достигает $10 тыс.
Вот пример описания характеристик одного из известных в Москве элитных комплексов.
Комплекс состоит из трех построенных зданий (два 32-хэтажных и одно 29-ти этажное) и одного строящегося (42 жилых этажа). Монолитный каркас, заполненный кирпичом. 700 квартир в 3-х построенных корпусах, более 250 квартир в строящемся корпусе.
Построенные корпуса установлены на общей платформе (3 уровня), которая содержит подземные паркинги и всю инфраструктуру комплекса. На крыше каждого корпуса под декоративными парусами 3-6 уровней занимают квартиры с террасами и пентхаусы. Строящийся корпус соединен с построенными отапливаемой галереей-переходом.
Окна, а также угловые зоны и эркеры квартир, выполненные в отапливаемом контуре (превращаемые по желанию покупателя в зимний сад или лоджию) застеклены при строительстве пластиковыми стеклопакетами “Rehau”, благодаря чему фасад после заселения сохраняет первоначальный вид. Благоустроенная территория. Набережная забрана в гранит, благоустроена. Фонтаны, прогулочные дорожки, беседки, ротонды.
Инженерное оборудование от ведущих мировых производителей. Лифты фирмы Otis класса “люкс”. Системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции. Собственный центральный теплопункт. Опто-волоконная телефонная сеть, Интернет, спутниковое, кабельное и интерактивное ТВ, внутренние каналы наблюдения. Видеодомофон. Штатные места для установки внешних блоков кондиционеров. В квартирах с террасами и пентхаусах возможно на этапе строительства запроектировать размещение крытого или открытого бассейна, вытяжки для камина.
Отделка общественных зон - с использованием натурального камня (мрамор, гранит), хромированного металла, витражей, “венецианской штукатурки”. Холлы высотой 8 м: оранжереи, фонтаны, мягкая мебель, зеркала, произведения искусства, итальянские светильники авторской работы, ковка. Многоуровневые и подвесные потолки, сложные системы освещения.
Квартиры свободной планировки, без отделки, черновая штукатурка на стенах, без стяжек на полах (позволяет проектировать размещение кухни и санузлов, т.е. “мокрых мест”, в любой части квартиры).
Квартиры с террасами и пентхаусы на ранних стадиях строительства выполняются в соответствии с пожеланиями покупателя (общая площадь квартиры, площадь террасы, количество уровней, высота потолков, наличие камина, бассейна, оранжереи). Площадь квартир - от 127 до 177 кв. м. Окна - эркерное или угловое остекление. Стеклопакеты двухкамерные, трехслойные с высококласным низкоэмиссионным стеклом, профиль немецкой фирмы “Rehau”. Входные двери итальянские бронированные, огнестойкие, с замком повышенной секретности (отделаны шпоном из ценных пород дерева). радиаторы итальянские биметаллические (нержавеющая сталь - алюминий) с терморегуляторами. Высота потолка - 3,1 м.
Территория площадью более 4 га. Мощение тротуарной плиткой с художественным орнаментом, декоративные фонари, альпийские горки, цветники. Спортивная зона: теннисные корты, детские городки, роликовые дорожки, каток, футбольные и баскетбольные площадки. Охрана. Благоустроенная гранитная набережная.
Инфраструктура. Женский клуб: зал для аэробики, фитнес, косметический салон и парикмахерская. Бутики известных дизайнеров, спортмагазин. Бильярд и русская баня с закрытой VIP-зоной. Профессиональный боулинг. Детский бассейн и водные аттракционы. В здании - игровые комнаты, компьютерный салон. Аквапарк площадью более 5 тыс. кв. м, спроектированный немецкой фирмой WAFA. 25-метровый бассейн, кабинки солярия, спрятанные в гротах, гидромассаж и pool-бар, детский бассейн и водные аттракционы. Финские сауны, турецкие бани, автоматические сауны Caldarium, массажный кабинет. Ресторан, летнее кафе, банкетные залы, room-сервис.
Подземный гараж с круглосуточными автомойками и сервисом. Оборудован обогреваемыми пандусами с антискользящим покрытием..
Собственная служба эксплуатации, профессиональный штат охраны, консъержи, садовники.
Сравнительный анализ качества жилья позволил формализовать основные требования, предъявляемые к стандартам качества трех выделенных категорий комфортности в современных условиях (табл. ). В частности, к элитному эилью в Москве сегодня могут быть отнесены дома, удовлетворяющие следующим требованиям. на сегодняшнем уровне технологий, независимо от способа исполнения каркаса и наружной отделки - только керамический кирпич с внешней системой утепления фасада или базальтово-волокнистым утеплителем в среднем слое. двухкамерные стеклопакеты с профилями и фурнитурой от ведущих мировых производителей, с повышенной площадью остекления, если нет архитектурных ограничений : автономное или дублированное теплоэнергообеспечение без ограничения норм потребления, тонкая очистка воды на вводе и воздуха в системе централизованной принудительной приточно-вытяжной вентиляции, применение во всех инженерных системах и узлах только материалов и оборудования ведущих мировых производителей. свободная планировка или по желанию покупателя, общая площадь квартиры от 70-90 кв. м (студия) до 180-250 кв. м. Развитые зоны отдыха, обслуживания внутри дома. отделка и интерьер, проработанные на уровне наружной архитектуры дома, высокой удельной стоимости за счет экслюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства. гарантированный диапазон опций сервиса: отдых, спорт, бытовые услуги, общественное питание, времяпрепровождение детей. огороженная, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения, охраняемая, благоустроенная (ординарное мощение, озеленение, освещение). C ландшафтной проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома, с наличием инфраструктуры для прогулок и отдыха взрослых и детей. крытый отапливаемый паркинг, обеспечивающий не менее 1 машиноместа на квартиру, с въездом с прилегающей территории дома. Крытый отапливаемый проход или лифт из подъезда в паркинг. по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города.
Качество и экологичность ограждающих конструкций:
Качество остекления, как продолжения ограждающих конструкций:
Качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения
Качество планировки дома и квартир:
Качество внутренней отделки дома и квартир:
Качество инфраструктуры и сервиса:
Качество прилегающей территории:
Качество парковки:
Уровень проработки внешнего архитектурного облика:
Приведенные данные показывают лучшие тенденции в развитии стандартов качества жилья Москвы.
ãСтерник Геннадий Моисеевич,
Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org
23.06.2002.
Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ
(23.06.2002 г.)
Категория: аналитические материалы
рисунки и таблицы к докладу в файле word
Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)
(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)
Начало доклада:
Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ
Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ
Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ Массовое жилье
4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ
4.1.
Напомним, что массовое жилье, вплоть до рыночного периода домостроения, было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления бесплатного жилья. С повышением этих норм, а также для повышения конкурентоспособности в период рыночной экономики, пропорционально росли конструктивные параметры массового жилья.
Рис. 22
Рис.23
Рис.24
На рис. 22-24 представлена эволюция параметров общей площади массового жилья с 1950 года и по настоящее время. Вплоть до 90-х годов, когда полноценного рынка жилья, как такового, еще было, а государство бережно относилось к каждому квадратному метру социального жилья, общие площади одно-трехкомнатных квартир не спешили увеличиваться. Однако, легализация и развитие рынка жилья послужила толчком к появлению повышенного спроса на дополнительные метры площади жилья. В этот период, удовлетворяя потребности рынка, площади квартир стремительно пошли вверх и к сегодняшнему дню общие площади одно-трехкомнатных превышают начальный уровень на 60-70%, а у недавно появившихся четырехкомнатных квартир успели подрасти на 29%.
Если раньше простая семья мечтала получить какое угодно, но отдельное жилье, то сегодня массовый потребитель имеет возможность выбирать себе жилье, соотнося его потребительские свойства с собственными финансовыми возможностями.
Вот один из примеров популярного сегодня дома массовой застройки.
Ограждающие конструкции 16-22 этажного дома из панелей с улучшенной теплоизоляцией (за счет прослойки утеплителя специальной пленкой). Окна - пластиковые однокамерные стеклопакеты отечественного производства.
Планировочное решение включает одно-четырехкомнатные квартиры. Просторные прихожие с гипсокартонными перегородками делают возможной частичную перепланировку прилегающих комнат. Преобразились однокомнатные квартиры: их общий метраж увеличился до 43,6 кв. м, гостиные стали больше (20 кв. м), в них появился эркер, в коридорах - темная комната. Двух- трехкомнатные квартиры за счет новшеств (эркеров, пятиугольных комнат, дополнительных кладовок) стали куда более привлекательными. Заслуживают похвалы четырехкомнатные квартиры: там самая просторная комната в квартире - 24-метровая гостиная, 14-метровая кухня, два санузла, темная комната и небольшая лоджия.
Дом оборудован пассажирским и грузовым лифтом. Шахта естественной вытяжной вентиляции и тепло-водокомуникаций проходит через кабины 1-2 санузлов.
Кухни просторные, оборудованы экологичными и безопасными электроплитами.
Благодаря тому, что все межквартирные конструкции - шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод - выделены в отдельный блок, шумы не проникают в квартиры. Естественная вытяжка проходит через вентблоки в санузле и на кухне
Коммунальные услуги включают в себя централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети.
Информационные коммуникации включают коллективную систему телевидения эфирного приема сигнала от ретранслятора, радио- и телефонную сеть.
По желанию жильцов достаточно просто устанавливается система домофона.
До ближайшего гаражного кооператива или открытой охраняемой стоянки 5-15 минут пешком. Свободная от детской площадки неогороженная придомовая территория занята индивидуальными металлическими тентами для автомобилей типа “ракушка”.
До ближайшего продуктового магазина 10-15 минут ходьбы. Прочие элементы инфраструктуры доступны с использованием транспорта.
Дому присуща архитектурная "индивидуальность" - фасад отделан плиткой под облицовочный кирпич и легко узнаваем.
Квартиры, относящиеся к классу массового жилья, на современном рынке занимают порядка 65,2% предложения. Цены на них колеблются от $500 до $950 за кв. м
4.2.Жилье повышенной комфортности
Динамика изменения средней общей и жилой площадей квартир жилья повышенной комфортности представлена на рис. 25-27.
Рис.25
Рис. 26
Рис.27
Общие площади квартир выросли к сегодняшнему дню на 31-56%, жилые - на 13-24%. Площади кухонь увеличились на 43-52%, еще большие удобства для проживания обеспечились с появлением квартир, в которых устроены два санузла, балкона/лоджии.
Вот пример жилого дома повышенной комфортности в одном из деловых центров Москвы.
Дом монолитно-каркасный, многосекционный, возведенный по индивидуальному проекту. В доме девять этажей. Первый этаж - нежилой. Верхний, мансардный, отдан под двухуровневые квартиры. Наружные стены кирпичные, толщиной 630 мм, а внутренние несущие - из железобетона (140 и 180 мм). В каждом подъезде по два лифта (пассажирский и грузопассажирский).
Квартиры привлекают покупателей своими размерами (от 80 до 189 кв. м) и оригинальностью. Даже в самой маленькой однокомнатной квартире площадь комнаты 36 кв. м, в ней два окна и две двери, что позволяет без труда перепланировать или разделить помещение. Здесь также два санузла, кладовая, кухня (15 кв. м) имеет выход на лоджию. В двух-, трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах, кроме просторных гостиных (от 34 кв. м), большие (16-22 кв. м) спальни, кухни (от 13 до 16,7 кв. м), кладовые, по два санузла, а количество лоджий соответствует числу комнат.
В доме подземный гараж, число машиномест почти равно числу квартир.
Средства коммуникации - кабельное телевидение, спутниковая антенна, выделенная оптико-волоконная линия для входа в Интернет (подключается к квартире по желанию жильцов).
4.3. Элитное жилье
Рис.28
Рис. 29
Рис.30
Настоящее элитное жилье начали строить в Москве в 1994-95 гг. Предыстория этого процесса в достаточной степени пассивна (рис.28-30). Общие площади получили значительный прирост по сравнению с начальным уровнем (24-70%) только в последнее десятилетие. Жилые площади однокомнатных квартир увеличились почти вдвое, двух-пятикомнатных квартир увеличились в общей сложности на 10-25%.
Самое большее, на треть в однокомнатных квартирах, увеличились площади кухонь.
Пределом жилищных мечтаний эпохи начала реформ были дома, построенные для высокопоставленных сотрудников ЦК КПСС и Совмина. Главное, что привлекало покупателей в подобных домах - престиж и налаженная инфраструктура. К тому же социальный состав дома, как правило, не вызывал подозрений. Престижность "цековок" повышало и то, что купить квартиру в них крайне трудно. Они попросту редко попадают на рынок.
Новая категория элитного жилья появилась с началом рыночных реформ - это расселенные и отремонтированные коммуналки. Большая площадь, просторная кухня и высокие потолки делали их просто дворцами на фоне стандартной советской архитектуры. Соседи-алкоголики, насквозь гнилые трубы и деревянные перекрытия поначалу казались проблемами если не мелкими, то решаемыми. Расселенная коммуналка в дореволюционном доме в центре Москвы два-три года назад обходилась от $600 до $2500 за квадратный метр.
К 1997 году все более-менее приемлемые коммуналки расселили. Оставшиеся старые дома, прежде всего в центре Москвы, начали реконструировать "централизованно". Социальный состав жильцов после реконструкции, естественно, резко менялся в пользу очень состоятельных.
В последнее время в центре Москвы, в районах Арбат, Хамовники (Пречистенка-Остоженка), Замоскворечье, Якиманка, Басманная (Чистые пруды) ведется активная реконструкция малоэтажных особняков. По цене реконструированные дома практически не отличаются от вновь построенных.
Однако на всех "цековок", как расселенных и реставрированных домов, не хватит. Спрос же на элитное жилье в 1991-1993 годах был колоссальным. А предложение практически отсутствовало. Естественно, бесконечно так продолжаться не могло. Поняв, какие колоссальные прибыли сулят возведение и продажа элитного жилья, застройщики ринулись осваивать эту нишу. И первыми инвесторами были банки и другие крупные корпоративные структуры.
Одним из первых опытов строительства элитного корпоративного жилья "нового поколения" стал дом, построенный в 1994 году при финансировании ОНЭКСИМ-банка. Самая маленькая квартира в этом доме имела площадь 120 кв. м. К тому же впервые покупателю были предложены двухуровневые пентхаусы (квартиры на верхних этажах общей площадью 400-600 кв. м). Дом имел собственную инфраструктуру: подземные гаражи, сауну; тренажерный зал, бассейн. Плюс строгая охрана.
Еще одним корпоративным домом стал проект "Газпрома" для членов правления РАО. Поначалу дом планировали соединить подземным ходом с головным офисом "Газпрома" - многоэтажной башней из стекла и бетона. 3-8-комнатные квартиры площадью от 120 кв. м с потолками высотой 4 метра сотрудники РАО получили в долгосрочный кредит (на несколько десятков лет). В кирпичном здании была произведена полная отделка квартир, вставлены звукоизоляционные стеклопакеты, установлена импортная сантехника, меблированы кухни, оснащенные разнообразными приспособлениями (вплоть до мясорубок). Автомобили жильцов стоят в подземных гаражах.
В дальнейшем объем строительства элитного жилья расширялся, качество проектов повышалось. В то же время наблюдаются две противоположные тенденции. С одной стороны, стандарты качества “элиты” непрерывно эволюционируют. То, что вчера считалось элитным жильем, завтра перейдет в категорию жилья высокой комфортности. С другой стороны, потенциальные покупатели элитного жилья теперь не претендуют на эксклюзивные изыски только потому, что они в моде, спрос стал строже и рациональнее.
Исследование качества элитных объектов нами проводились на основании данных о 100 лучших домах Москвы постройки 1998-2002 гг.
Предварительно нами была собрана информация о более чем 200 адресах в Москве, где построены в 1998-2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2002-2003 гг. жилые дома (включая отдельные корпуса, а также несколько корпусов по одному строительному адресу) с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от $1 тыс. за кв. м и выше (по состоянию цен предложения на конец 2001 года).
После сбора данных о характеристиках этих объектов из рекламы и публикаций в СМИ, Интернете, на нескольких выставках, полевого обследования, бесед с застройщиками и продавцами была произведена предварительная очистка от явно неэлитных объектов, от объектов, строительство которых реально не начато, от объектов, квартиры в которых предлагаются только на вторичном рынке, а также от объектов, данные о которых противоречивы и недостаточны.
В результате была сформирована база данных о лучшей сотне домов Москвы (“Топ-100”), квартиры в которых предлагаются на первичном рынке. Она включает 92 адреса (объекта), 6548 квартир общей площадью 1,02 млн кв. м. По нашей оценке, это составляет 85-90% объектов рассматриваемой категории.
Из них в ЦАО 72 адреса, 2133 квартиры, 364,7 тыс. кв. м,
в ЗАО 11 адресов, 2330 квартир, 348,1 тыс. кв. м,
в СЗАО 8 адресов, 1285 квартир, 177,6 тыс. кв. м,
в САО 1 адрес, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.
В том числе введенных в строй (планируемых к вводу)
в 1998 г. - 11 объектов, 591 квартира, 102,4 тыс. кв. м,
в 1999 г. - 18 объектов, 643 квартиры, 116,1 тыс. кв. м,
в 2000 г. - 20 объектов, 1390 квартир, 252,7 тыс. кв. м,
в 2001 г. - 23 объекта, 1151 квартира, 175,5 тыс.кв. м,
в 2002 г. - 19 объектов, 1973 квартир, 243,6 тыс.кв. м,
в 2003 г. - 1 объект, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.
По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней ценой 1 кв. м:
$1-2 тыс. - 12,5%,
$2-4 тыс. - 71,6%,
$4-6 тыс. - 15,9%.
При этом в 92% объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тыс., и в 2,7% она достигает $10 тыс.
Вот пример описания характеристик одного из известных в Москве элитных комплексов.
Комплекс состоит из трех построенных зданий (два 32-хэтажных и одно 29-ти этажное) и одного строящегося (42 жилых этажа). Монолитный каркас, заполненный кирпичом. 700 квартир в 3-х построенных корпусах, более 250 квартир в строящемся корпусе.
Построенные корпуса установлены на общей платформе (3 уровня), которая содержит подземные паркинги и всю инфраструктуру комплекса. На крыше каждого корпуса под декоративными парусами 3-6 уровней занимают квартиры с террасами и пентхаусы. Строящийся корпус соединен с построенными отапливаемой галереей-переходом.
Окна, а также угловые зоны и эркеры квартир, выполненные в отапливаемом контуре (превращаемые по желанию покупателя в зимний сад или лоджию) застеклены при строительстве пластиковыми стеклопакетами “Rehau”, благодаря чему фасад после заселения сохраняет первоначальный вид. Благоустроенная территория. Набережная забрана в гранит, благоустроена. Фонтаны, прогулочные дорожки, беседки, ротонды.
Инженерное оборудование от ведущих мировых производителей. Лифты фирмы Otis класса “люкс”. Системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции. Собственный центральный теплопункт. Опто-волоконная телефонная сеть, Интернет, спутниковое, кабельное и интерактивное ТВ, внутренние каналы наблюдения. Видеодомофон. Штатные места для установки внешних блоков кондиционеров. В квартирах с террасами и пентхаусах возможно на этапе строительства запроектировать размещение крытого или открытого бассейна, вытяжки для камина.
Отделка общественных зон - с использованием натурального камня (мрамор, гранит), хромированного металла, витражей, “венецианской штукатурки”. Холлы высотой 8 м: оранжереи, фонтаны, мягкая мебель, зеркала, произведения искусства, итальянские светильники авторской работы, ковка. Многоуровневые и подвесные потолки, сложные системы освещения.
Квартиры свободной планировки, без отделки, черновая штукатурка на стенах, без стяжек на полах (позволяет проектировать размещение кухни и санузлов, т.е. “мокрых мест”, в любой части квартиры).
Квартиры с террасами и пентхаусы на ранних стадиях строительства выполняются в соответствии с пожеланиями покупателя (общая площадь квартиры, площадь террасы, количество уровней, высота потолков, наличие камина, бассейна, оранжереи). Площадь квартир - от 127 до 177 кв. м. Окна - эркерное или угловое остекление. Стеклопакеты двухкамерные, трехслойные с высококласным низкоэмиссионным стеклом, профиль немецкой фирмы “Rehau”. Входные двери итальянские бронированные, огнестойкие, с замком повышенной секретности (отделаны шпоном из ценных пород дерева). радиаторы итальянские биметаллические (нержавеющая сталь - алюминий) с терморегуляторами. Высота потолка - 3,1 м.
Территория площадью более 4 га. Мощение тротуарной плиткой с художественным орнаментом, декоративные фонари, альпийские горки, цветники. Спортивная зона: теннисные корты, детские городки, роликовые дорожки, каток, футбольные и баскетбольные площадки. Охрана. Благоустроенная гранитная набережная.
Инфраструктура. Женский клуб: зал для аэробики, фитнес, косметический салон и парикмахерская. Бутики известных дизайнеров, спортмагазин. Бильярд и русская баня с закрытой VIP-зоной. Профессиональный боулинг. Детский бассейн и водные аттракционы. В здании - игровые комнаты, компьютерный салон. Аквапарк площадью более 5 тыс. кв. м, спроектированный немецкой фирмой WAFA. 25-метровый бассейн, кабинки солярия, спрятанные в гротах, гидромассаж и pool-бар, детский бассейн и водные аттракционы. Финские сауны, турецкие бани, автоматические сауны Caldarium, массажный кабинет. Ресторан, летнее кафе, банкетные залы, room-сервис.
Подземный гараж с круглосуточными автомойками и сервисом. Оборудован обогреваемыми пандусами с антискользящим покрытием..
Собственная служба эксплуатации, профессиональный штат охраны, консъержи, садовники.
Сравнительный анализ качества жилья позволил формализовать основные требования, предъявляемые к стандартам качества трех выделенных категорий комфортности в современных условиях (табл. ). В частности, к элитному эилью в Москве сегодня могут быть отнесены дома, удовлетворяющие следующим требованиям. на сегодняшнем уровне технологий, независимо от способа исполнения каркаса и наружной отделки - только керамический кирпич с внешней системой утепления фасада или базальтово-волокнистым утеплителем в среднем слое. двухкамерные стеклопакеты с профилями и фурнитурой от ведущих мировых производителей, с повышенной площадью остекления, если нет архитектурных ограничений : автономное или дублированное теплоэнергообеспечение без ограничения норм потребления, тонкая очистка воды на вводе и воздуха в системе централизованной принудительной приточно-вытяжной вентиляции, применение во всех инженерных системах и узлах только материалов и оборудования ведущих мировых производителей. свободная планировка или по желанию покупателя, общая площадь квартиры от 70-90 кв. м (студия) до 180-250 кв. м. Развитые зоны отдыха, обслуживания внутри дома. отделка и интерьер, проработанные на уровне наружной архитектуры дома, высокой удельной стоимости за счет экслюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства. гарантированный диапазон опций сервиса: отдых, спорт, бытовые услуги, общественное питание, времяпрепровождение детей. огороженная, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения, охраняемая, благоустроенная (ординарное мощение, озеленение, освещение). C ландшафтной проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома, с наличием инфраструктуры для прогулок и отдыха взрослых и детей. крытый отапливаемый паркинг, обеспечивающий не менее 1 машиноместа на квартиру, с въездом с прилегающей территории дома. Крытый отапливаемый проход или лифт из подъезда в паркинг. по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города.
Качество и экологичность ограждающих конструкций:
Качество остекления, как продолжения ограждающих конструкций:
Качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения
Качество планировки дома и квартир:
Качество внутренней отделки дома и квартир:
Качество инфраструктуры и сервиса:
Качество прилегающей территории:
Качество парковки:
Уровень проработки внешнего архитектурного облика:
Приведенные данные показывают лучшие тенденции в развитии стандартов качества жилья Москвы.
ãСтерник Геннадий Моисеевич,
Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org
23.06.2002.
Стерник Геннадий Моисеевич,
Директор по стратегическому развитию Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.
РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2002 году: НОВАЯ СТАДИЯ РАЗВИТИЯ
Что мы прогнозировали и что имеем
В предыдущей публикации был дан прогноз развития рынка жилья Москвы на год вперед, разработанный в декабре 2001 года. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья в 2002 году завершит стадию устойчивого роста и перейдет к стадии рецессии – снижения темпов роста и затем стабилизации цен, преимущественно колебательной, по сценарию "с перебегом": цены предложения (но не цены сделок!) еще будут два-четыре месяца по инерции расти (на 5-10% в сумме), но рост объема предложения и сокращение спроса приведут к снижению темпов роста цен предложения и затем - к снижению самих цен (на 10-15% от высшей точки). Но не длительному: в течение года произойдет колебательная стабилизация с уменьшающейся амплитудой и возвратом на уровень начала года. Прогноз динамики цен для Москвы, выполненный комбинированным (статистическим и эвристическим) методом, приведен на графике.
Сегодня имеется возможность сверить прогноз с фактическим развитием событий за полгода, и заодно обсудить некоторые утверждения и заблуждения, бытующие в среде московских аналитиков, практиков – риэлторов и девелоперов, и тиражируемых журналистами.
Примечание: фактические данные рассчитаны автором по информации Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС), Светлакова В.И., САРН (Миэль-Недвижимость), Колокольников Д.А., САРН (Контакт-Недвижимость).
Из данных, приведенных на графике, видно, что за пять месяцев цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли на 4% и практически стабилизировались. Темпы роста цен снизились как по сравнению с предыдущим периодом, так и по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Снижение цен еще не началось, и их прирост несколько меньше прогнозируемого. Но в целом фактические данные за январь-май не противоречат сделанному в декабре годовому прогнозу, и его корректировка пока не требуется.
Период |
Средняя удельная цена квартир на конец периода, $/кв. м |
Прирост к предыдущему периоду, % |
12.00 |
720 |
- |
1-2 кв. 2001 |
800 |
11 |
3-4 кв. 2001 |
940 |
18 |
1-2 кв. 2002 |
976 |
4 |
ИЗМЕНЕНИЕ УДЕЛЬНЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ в Москве
Как истины превращаются в мифы
В среде профессионалов рынка недвижимости, аналитиков, журналистов время от времени возникают утверждения, которые изначально могут быть истинными, по крайней мере в теории или в отдельные периоды развития рынка. Но рынок постоянно развивается и изменяется, а эти утверждения продолжают жить и распространяться, превращаются в штампы, и затем – в заблуждения (мифы).
Например, несколько лет назад модно было обсуждать известную в макроэкономической теории истину о том, что цены на товар определяются равновесием спроса и предложения. Однако, в условиях рынка недвижимости, по определению несовершенного (по сравнению с товарным, фондовым и иными рынками), и тем более в условиях переходной экономики России действуют множество других факторов, вызывающих изменение цен.
В частности, рынок недвижимости весьма инерционен, его полуциклы (роста или падения) длятся один-три года, и (независимо от других факторов) рост цен предложения жилья может продолжаться полгода-год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса.
Другой фактор - двухвалютность рынка недвижимости, вследствие чего он реагирует на изменения курса доллара, его покупательной способности в России. В результате этого цены в ряде городов росли (в долларовом выражении) не только в начальной, стартовой стадии рынка (когда приватизация квартир только начиналась, и спрос превышал предложение), но и в 1994-95 годах, когда спрос был ниже предложения.
Сегодня, под влиянием информационно-разъяснительной работы среди профессионалов, эта ситуация уже в основном осознана, хотя в публикациях еще встречаются ссылки на данный миф.
Но уже появились и циркулируют новые мифы.
Миф первый: снижение покупательной способности доллара в России приводит к повышению долларовых цен на жилье
В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен – инфляция составила 3,1%. Но в феврале-марте она снизилась до приемлемой величины в 1,1-1,2% (в целом за 5 месяцев – 8,4%), и правительственные эксперты снова уверились, что заложенный в бюджет прогноз годовой инфляции (12-14%) не будет превышен. Независимые эксперты готовятся к 16-18% годовой инфляции.
Курс доллара к рублю, повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,6-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%, за пять – на 4,5%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7%), но пока не требует изменения бюджетного прогноза.
В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%, за 5 – на 3,7%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок).
Отсюда многие аналитики делают вывод, что, в связи с уменьшением товарного наполнения доллара, долларовая цена предложения жилья должна адекватно повышаться продавцами (при прочих стабильных факторах).
Но статистика не подтверждает эту теоретически возможную гипотезу. Многолетние исследования показали, что при резких, кризисных скачках курса доллара вверх (“черный вторник” 1994 года, август 1998 года) долларовые цены предложения устремляются не вниз, а вверх, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.
Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).
Миф второй: эффективность дилерских операций на рынке жилья достигает 20-30%
В последнее время в ряде публикаций риэлторы делятся опытом, аналитики обосновывают, журналисты пропагандируют высокую и стабильную доходность инвестиций в недвижимость – в дилерские операции (купить квартиру на вторичном рынке сегодня, продать через полгода на 20% дороже), в инвестиционные контракты (купить инвестиционную долю сегодня, когда застройщик предоставляет 20-40 процентную скидку, продать через полгода на 30% дороже), и т.п.
В 2002 году, в условиях перехода рынка к стабилизации, доходность дилерских операций будет колебаться около нуля. Рост цен на инвестиционные контракты по мере приближения срока сдачи объекта, который в 2001 году включал 25-30% общего роста цен на рынке и лишь 10-15% скидки, сегодня ограничивается только этими 10-15 процентами. То, что в 2001 году было справедливым, сегодня не сработает.
Удивительна инертность профессионалов рынка недвижимости, практиков и аналитиков! Полтора года назад они не обратили внимания на наш прогноз перехода рынка в 2001 году к стадии устойчивого роста. Даже прогноз, сделанный в июне 2001 года на второе полугодие, о 25-30% роста цен к декабрю, не привлек внимание. Наконец, эмпирически некоторые заметили начавшийся ажиотажный спрос и скачок цен, и наконец-то осознали, что прошлый год, исключительно выгодный для инвестиций, ими недоиспользован. Но вот теперь, в 2002 году, они намерены полностью использовать окно возможностей… которое уже закрылось.
Миф третий: дешевое дешевеет, дорогое дорожает
Это – любимый девиз экспертов рынка и штамп журналистов. Рассмотрим его подробнее.
Ниже показана динамика средней удельной цены квартир в Москве для квартир различного размера.
Примечание: здесь и далее графики построены автором по данным Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС).
Видно, что наименьшая удельная цена в среднем по Москве – на однокомнатные квартиры, затем практически одинаковая – на двух- и трехкомнатные, и значительно выше – на квартиры четырех и более комнат (в Петербурге и других городах эта закономерность имеет обратный характер).
Обратим внимание на то, что в период устойчивого роста рынка происходило плавное сближение однокомнатных квартир с двух-трехкомнатными (дешевое дорожало быстрее). Это особенно заметно на графике, отражающем темпы роста цен относительно декабря 1999 года. На нем также видно, что в период снижения цен в первой половине 2000 года темпы снижения для 1-, 2-, 3-комнатных квартир были практически одинаковыми, а 4-комнатные (“дорогие”) дешевели гораздо быстрее. Наконец, в период перехода к стабилизации после роста, зимой-весной 2002 года, однокомнатные и двухкомнатные (“дешевые”) квартиры выросли на 3-4% (меньше среднерыночного роста), цены на трех- и четырехкомнатные – на 4-5% (больше среднерыночного роста).
Таким образом, соотношение темпов роста цен на квартиры различного размера устойчиво в пределах одной стадии развития рынка, но отличается при переходе рынка от одной стадии к другой.
Те же закономерности демонстрирует статистика динамики средней удельной цены квартир, дифференцированных по качеству (на рисунке выделено 8 типов жилья).
Наконец, главный вывод из приведенной статистики состоит в том, что никаких “революционных” изменений на рынке при более детальном его рассмотрении (переходе от анализа “средней температуры по госпиталю” к дифференцированному анализу цен по квартирам различных размеров) не наблюдается – инверсии (перемены мест) в уровне цен на квартиры различного размера и различного качества практически не происходило.
Миф четвертый: постоянное изменение структуры предложения квартир искажает оценку динамики цен
Действительно, использование показателя “средняя удельная цена квартир, присутствующих на рынке города”, предполагает оценку динамики цен с учетом изменяющейся структуры объектов (доли объектов различных категорий). Такая оценка аналогична оценке динамики показателя ВВП в “большой” экономике. И это может смазать тенденции изменений на рынке. Поэтому, по мнению ряда специалистов, динамику цен на рынке города целесообразно определять без учета изменения структуры объектов, как это делает Госкомстат при оценке инфляции в “большой” экономике.
Проверим это, теоретически верное, утверждение статистикой. Для этого определим динамику общего объема предложения квартир на рынке и его структуры (по числу комнат).
Из графика видно, что в период устойчивого роста цен, когда общий объем предложения изменялся в 1,5-2 раза, доля квартир различного размера в общем объеме предложения изменялась незначительно. В периоды спада и рецессии изменения долей были более значительны. Это свидетельствует о том, что этот показатель – изменение структуры предложения – практически не смазывает картину динамики рынка. В то же время он является чувствительным индикатором тенденций его изменения.
Проверим еще раз эти утверждения при дифференциации квартир по местоположению.
Из графика следует, что динамика средней удельной цены квартир в Москве и в каждом из ее административных округов была практически синхронна. Лишь в последний период, когда темпы роста цен предложения в среднем по Москве замедлились, в ЦАО рост продолжался, в то время как в других округах он приблизился к нулю. Это еще раз говорит о том, что признаки несинхронности процессов в различных территориальных локациях являются чувствительным индикатором изменений на рынке в целом. При устойчивом росте (как и при устойчивом снижении) цен в среднем по городу эти же процессы протекают аналогично и в ограниченных районах города.
И в то же время за весь период наблюдений инверсии уровня цен в различных округах практически не наблюдалось.
Таким образом, изменение структуры предложения жилья (по числу комнат и по местоположению) практически не влияет на оценку средней удельной цены предложения квартир на рынке в целом. В то же время мы рекомендуем определять эту величину обоими способами (по методу ВВП и по методу индекса инфляции), что расширяет возможности анализа тенденций на рынке.
Миф пятый: аналитики своими прогнозами формируют тенденции на рынке
В последние год-полтора в ряде публикаций упорно муссируется (под видом инсайдерской информации, слухов) утверждение о том, что прогнозы корпоративных аналитиков рынка недвижимости выполняются по заказу, они обеспечивают изменение тенденций рынка в интересах отдельных игроков.
Как и в предыдущих случаях, этот миф начинается с истины (точнее, с трех истин).
Первая состоит в том, что прогнозы действительно могут воздействовать на массовую психологию клиентов рынка. И этим пытаются пользоваться отдельные фирмы и корпорации, призывая покупателей - скорее покупать (“завтра будет дороже!”), продавцов - продавать (“завтра будет дешевле!”), разогревая рынок обсуждением проекта закона о контроле над расходами (в конце 1999 и 2000 года) и т.п. Однако, для таких пиар-акций не нужны обоснованные прогнозы (а может быть, и вредны, если они объективно разойдутся с намерениями лохотронщиков). Противодействовать таким акциям можно только одним способом – повышением рыночной грамотности клиентов рынка. О том, что такой процесс успешно идет, свидетельствует изменение динамики объема сделок купли-продажи жилья в Москве за последние годы: ажиотаж декабрей 1997, 1998, 1999 года в 2000 году сгладился, а в 2001 году не случился вовсе.
В целом объем продаж на первичном и вторичном рынке жилья Москвы в последние годы стабилизировался на уровне 95-105 тыс., при том, что доля продаж вторичного рынка снижалась, а росла доля продаж квартир в введенных в строй домах и инвестиционных договоров (долевого участия в строящихся домах). Однако, в 2001 году по всем четырем позициям наблюдается небольшое снижение относительно предыдущего года, что опровергает еще один миф – об ажиотажном спросе в 2001 году.
Вторая истина состоит в том, что операторы фондового или валютного рынка действительно могут своими действиями (а операторы уровня Сороса – и прогнозами) влиять на рынок. Как хорошо описано в книге Сороса “Алхимия финансов”, в момент начала полуцикла подъема цен на акции умелый брокер активно скупает дешевые акции (“играет на повышение”). Темпы роста цен искусственно нарастают, и рынок “проскакивает” тот уровень цены, которого данные “голубые фишки” достойны. В этот момент игрок массово продает данные акции по высокой цене (“фиксирует прибыль”). Аналогичные, только обратные действия (“игра на понижение”), предпринимаются на втором полуцикле (спада цен). Как правило, все это происходит в течение одного торгового дня на бирже.
Возможно ли такое поведение “игроков” на рынке недвижимости? Справедливы ли утверждения некоторых операторов рынка о том, что они “играют на повышение, на понижение” (а некоторые аналитики еще и утверждают об игре операторов “на стабилизацию”!)? Совершенно ясно, что это – очередной миф. У операторов рынка недвижимости нет рычагов влияния – возможности массовой скупки или продажи объектов определенного типа (за исключением ограниченных по месту и времени случаев). Поэтому выражения типа “играю на повышение” означают всего лишь “учитываю тенденцию к повышению в своей работе”.
Наконец, третья истина состоит в том, что прогнозы Гриспена, главы Федеральной резервной системы США, о предстоящем изменении ставки рефинансирования на 0,5%, или Геращенко, бывшего главы ЦБ РФ, об изменении курса доллара, мгновенно отражаются на фондовых и валютных рынках. Однако, мы, аналитики российского рынка недвижимости – не Гриспены и не Геращенко. У нас нет тех реальных рычагов, которыми центральные банки влияют на рынок – права изменения ставки рефинансирования, возможности валютных интервенций на бирже. Мы можем лишь изучать и отслеживать объективные тенденции рынка, и на этой основе вырабатывать прогнозы, не зависящие от интересов наших работодателей. А вот использование этих прогнозов для своевременной корректировки стратегии своего бизнеса – это право операторов рынка (которое требует высокой квалификации, и примеры такого использования – единичны).
Создать и настроить автопилот, круиз-контроль, своевременно давать бизнесу прокладку курса – вот ключевая задача аналитиков-прогнозистов. А для этого нужны выверенные, обоснованные, объективные прогнозы.
Все остальное – мифы.
ã Стерник Г.М., 19.06.02.
gm_sternik@sterno.ru
http://www.realtymarket.ru
Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2002 году: НОВАЯ СТАДИЯ РАЗВИТИЯ
Категория: аналитические материалы
Стерник Геннадий Моисеевич,
Директор по стратегическому развитию Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.
РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2002 году: НОВАЯ СТАДИЯ РАЗВИТИЯ
Что мы прогнозировали и что имеем
В предыдущей публикации был дан прогноз развития рынка жилья Москвы на год вперед, разработанный в декабре 2001 года. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья в 2002 году завершит стадию устойчивого роста и перейдет к стадии рецессии – снижения темпов роста и затем стабилизации цен, преимущественно колебательной, по сценарию "с перебегом": цены предложения (но не цены сделок!) еще будут два-четыре месяца по инерции расти (на 5-10% в сумме), но рост объема предложения и сокращение спроса приведут к снижению темпов роста цен предложения и затем - к снижению самих цен (на 10-15% от высшей точки). Но не длительному: в течение года произойдет колебательная стабилизация с уменьшающейся амплитудой и возвратом на уровень начала года. Прогноз динамики цен для Москвы, выполненный комбинированным (статистическим и эвристическим) методом, приведен на графике.
Сегодня имеется возможность сверить прогноз с фактическим развитием событий за полгода, и заодно обсудить некоторые утверждения и заблуждения, бытующие в среде московских аналитиков, практиков – риэлторов и девелоперов, и тиражируемых журналистами.
Примечание: фактические данные рассчитаны автором по информации Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС), Светлакова В.И., САРН (Миэль-Недвижимость), Колокольников Д.А., САРН (Контакт-Недвижимость).
Из данных, приведенных на графике, видно, что за пять месяцев цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли на 4% и практически стабилизировались. Темпы роста цен снизились как по сравнению с предыдущим периодом, так и по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Снижение цен еще не началось, и их прирост несколько меньше прогнозируемого. Но в целом фактические данные за январь-май не противоречат сделанному в декабре годовому прогнозу, и его корректировка пока не требуется.
Период |
Средняя удельная цена квартир на конец периода, $/кв. м |
Прирост к предыдущему периоду, % |
12.00 |
720 |
- |
1-2 кв. 2001 |
800 |
11 |
3-4 кв. 2001 |
940 |
18 |
1-2 кв. 2002 |
976 |
4 |
ИЗМЕНЕНИЕ УДЕЛЬНЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ в Москве
Как истины превращаются в мифы
В среде профессионалов рынка недвижимости, аналитиков, журналистов время от времени возникают утверждения, которые изначально могут быть истинными, по крайней мере в теории или в отдельные периоды развития рынка. Но рынок постоянно развивается и изменяется, а эти утверждения продолжают жить и распространяться, превращаются в штампы, и затем – в заблуждения (мифы).
Например, несколько лет назад модно было обсуждать известную в макроэкономической теории истину о том, что цены на товар определяются равновесием спроса и предложения. Однако, в условиях рынка недвижимости, по определению несовершенного (по сравнению с товарным, фондовым и иными рынками), и тем более в условиях переходной экономики России действуют множество других факторов, вызывающих изменение цен.
В частности, рынок недвижимости весьма инерционен, его полуциклы (роста или падения) длятся один-три года, и (независимо от других факторов) рост цен предложения жилья может продолжаться полгода-год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса.
Другой фактор - двухвалютность рынка недвижимости, вследствие чего он реагирует на изменения курса доллара, его покупательной способности в России. В результате этого цены в ряде городов росли (в долларовом выражении) не только в начальной, стартовой стадии рынка (когда приватизация квартир только начиналась, и спрос превышал предложение), но и в 1994-95 годах, когда спрос был ниже предложения.
Сегодня, под влиянием информационно-разъяснительной работы среди профессионалов, эта ситуация уже в основном осознана, хотя в публикациях еще встречаются ссылки на данный миф.
Но уже появились и циркулируют новые мифы.
Миф первый: снижение покупательной способности доллара в России приводит к повышению долларовых цен на жилье
В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен – инфляция составила 3,1%. Но в феврале-марте она снизилась до приемлемой величины в 1,1-1,2% (в целом за 5 месяцев – 8,4%), и правительственные эксперты снова уверились, что заложенный в бюджет прогноз годовой инфляции (12-14%) не будет превышен. Независимые эксперты готовятся к 16-18% годовой инфляции.
Курс доллара к рублю, повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,6-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%, за пять – на 4,5%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7%), но пока не требует изменения бюджетного прогноза.
В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%, за 5 – на 3,7%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок).
Отсюда многие аналитики делают вывод, что, в связи с уменьшением товарного наполнения доллара, долларовая цена предложения жилья должна адекватно повышаться продавцами (при прочих стабильных факторах).
Но статистика не подтверждает эту теоретически возможную гипотезу. Многолетние исследования показали, что при резких, кризисных скачках курса доллара вверх (“черный вторник” 1994 года, август 1998 года) долларовые цены предложения устремляются не вниз, а вверх, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.
Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).
Миф второй: эффективность дилерских операций на рынке жилья достигает 20-30%
В последнее время в ряде публикаций риэлторы делятся опытом, аналитики обосновывают, журналисты пропагандируют высокую и стабильную доходность инвестиций в недвижимость – в дилерские операции (купить квартиру на вторичном рынке сегодня, продать через полгода на 20% дороже), в инвестиционные контракты (купить инвестиционную долю сегодня, когда застройщик предоставляет 20-40 процентную скидку, продать через полгода на 30% дороже), и т.п.
В 2002 году, в условиях перехода рынка к стабилизации, доходность дилерских операций будет колебаться около нуля. Рост цен на инвестиционные контракты по мере приближения срока сдачи объекта, который в 2001 году включал 25-30% общего роста цен на рынке и лишь 10-15% скидки, сегодня ограничивается только этими 10-15 процентами. То, что в 2001 году было справедливым, сегодня не сработает.
Удивительна инертность профессионалов рынка недвижимости, практиков и аналитиков! Полтора года назад они не обратили внимания на наш прогноз перехода рынка в 2001 году к стадии устойчивого роста. Даже прогноз, сделанный в июне 2001 года на второе полугодие, о 25-30% роста цен к декабрю, не привлек внимание. Наконец, эмпирически некоторые заметили начавшийся ажиотажный спрос и скачок цен, и наконец-то осознали, что прошлый год, исключительно выгодный для инвестиций, ими недоиспользован. Но вот теперь, в 2002 году, они намерены полностью использовать окно возможностей… которое уже закрылось.
Миф третий: дешевое дешевеет, дорогое дорожает
Это – любимый девиз экспертов рынка и штамп журналистов. Рассмотрим его подробнее.
Ниже показана динамика средней удельной цены квартир в Москве для квартир различного размера.
Примечание: здесь и далее графики построены автором по данным Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС).
Видно, что наименьшая удельная цена в среднем по Москве – на однокомнатные квартиры, затем практически одинаковая – на двух- и трехкомнатные, и значительно выше – на квартиры четырех и более комнат (в Петербурге и других городах эта закономерность имеет обратный характер).
Обратим внимание на то, что в период устойчивого роста рынка происходило плавное сближение однокомнатных квартир с двух-трехкомнатными (дешевое дорожало быстрее). Это особенно заметно на графике, отражающем темпы роста цен относительно декабря 1999 года. На нем также видно, что в период снижения цен в первой половине 2000 года темпы снижения для 1-, 2-, 3-комнатных квартир были практически одинаковыми, а 4-комнатные (“дорогие”) дешевели гораздо быстрее. Наконец, в период перехода к стабилизации после роста, зимой-весной 2002 года, однокомнатные и двухкомнатные (“дешевые”) квартиры выросли на 3-4% (меньше среднерыночного роста), цены на трех- и четырехкомнатные – на 4-5% (больше среднерыночного роста).
Таким образом, соотношение темпов роста цен на квартиры различного размера устойчиво в пределах одной стадии развития рынка, но отличается при переходе рынка от одной стадии к другой.
Те же закономерности демонстрирует статистика динамики средней удельной цены квартир, дифференцированных по качеству (на рисунке выделено 8 типов жилья).
Наконец, главный вывод из приведенной статистики состоит в том, что никаких “революционных” изменений на рынке при более детальном его рассмотрении (переходе от анализа “средней температуры по госпиталю” к дифференцированному анализу цен по квартирам различных размеров) не наблюдается – инверсии (перемены мест) в уровне цен на квартиры различного размера и различного качества практически не происходило.
Миф четвертый: постоянное изменение структуры предложения квартир искажает оценку динамики цен
Действительно, использование показателя “средняя удельная цена квартир, присутствующих на рынке города”, предполагает оценку динамики цен с учетом изменяющейся структуры объектов (доли объектов различных категорий). Такая оценка аналогична оценке динамики показателя ВВП в “большой” экономике. И это может смазать тенденции изменений на рынке. Поэтому, по мнению ряда специалистов, динамику цен на рынке города целесообразно определять без учета изменения структуры объектов, как это делает Госкомстат при оценке инфляции в “большой” экономике.
Проверим это, теоретически верное, утверждение статистикой. Для этого определим динамику общего объема предложения квартир на рынке и его структуры (по числу комнат).
Из графика видно, что в период устойчивого роста цен, когда общий объем предложения изменялся в 1,5-2 раза, доля квартир различного размера в общем объеме предложения изменялась незначительно. В периоды спада и рецессии изменения долей были более значительны. Это свидетельствует о том, что этот показатель – изменение структуры предложения – практически не смазывает картину динамики рынка. В то же время он является чувствительным индикатором тенденций его изменения.
Проверим еще раз эти утверждения при дифференциации квартир по местоположению.
Из графика следует, что динамика средней удельной цены квартир в Москве и в каждом из ее административных округов была практически синхронна. Лишь в последний период, когда темпы роста цен предложения в среднем по Москве замедлились, в ЦАО рост продолжался, в то время как в других округах он приблизился к нулю. Это еще раз говорит о том, что признаки несинхронности процессов в различных территориальных локациях являются чувствительным индикатором изменений на рынке в целом. При устойчивом росте (как и при устойчивом снижении) цен в среднем по городу эти же процессы протекают аналогично и в ограниченных районах города.
И в то же время за весь период наблюдений инверсии уровня цен в различных округах практически не наблюдалось.
Таким образом, изменение структуры предложения жилья (по числу комнат и по местоположению) практически не влияет на оценку средней удельной цены предложения квартир на рынке в целом. В то же время мы рекомендуем определять эту величину обоими способами (по методу ВВП и по методу индекса инфляции), что расширяет возможности анализа тенденций на рынке.
Миф пятый: аналитики своими прогнозами формируют тенденции на рынке
В последние год-полтора в ряде публикаций упорно муссируется (под видом инсайдерской информации, слухов) утверждение о том, что прогнозы корпоративных аналитиков рынка недвижимости выполняются по заказу, они обеспечивают изменение тенденций рынка в интересах отдельных игроков.
Как и в предыдущих случаях, этот миф начинается с истины (точнее, с трех истин).
Первая состоит в том, что прогнозы действительно могут воздействовать на массовую психологию клиентов рынка. И этим пытаются пользоваться отдельные фирмы и корпорации, призывая покупателей - скорее покупать (“завтра будет дороже!”), продавцов - продавать (“завтра будет дешевле!”), разогревая рынок обсуждением проекта закона о контроле над расходами (в конце 1999 и 2000 года) и т.п. Однако, для таких пиар-акций не нужны обоснованные прогнозы (а может быть, и вредны, если они объективно разойдутся с намерениями лохотронщиков). Противодействовать таким акциям можно только одним способом – повышением рыночной грамотности клиентов рынка. О том, что такой процесс успешно идет, свидетельствует изменение динамики объема сделок купли-продажи жилья в Москве за последние годы: ажиотаж декабрей 1997, 1998, 1999 года в 2000 году сгладился, а в 2001 году не случился вовсе.
В целом объем продаж на первичном и вторичном рынке жилья Москвы в последние годы стабилизировался на уровне 95-105 тыс., при том, что доля продаж вторичного рынка снижалась, а росла доля продаж квартир в введенных в строй домах и инвестиционных договоров (долевого участия в строящихся домах). Однако, в 2001 году по всем четырем позициям наблюдается небольшое снижение относительно предыдущего года, что опровергает еще один миф – об ажиотажном спросе в 2001 году.
Вторая истина состоит в том, что операторы фондового или валютного рынка действительно могут своими действиями (а операторы уровня Сороса – и прогнозами) влиять на рынок. Как хорошо описано в книге Сороса “Алхимия финансов”, в момент начала полуцикла подъема цен на акции умелый брокер активно скупает дешевые акции (“играет на повышение”). Темпы роста цен искусственно нарастают, и рынок “проскакивает” тот уровень цены, которого данные “голубые фишки” достойны. В этот момент игрок массово продает данные акции по высокой цене (“фиксирует прибыль”). Аналогичные, только обратные действия (“игра на понижение”), предпринимаются на втором полуцикле (спада цен). Как правило, все это происходит в течение одного торгового дня на бирже.
Возможно ли такое поведение “игроков” на рынке недвижимости? Справедливы ли утверждения некоторых операторов рынка о том, что они “играют на повышение, на понижение” (а некоторые аналитики еще и утверждают об игре операторов “на стабилизацию”!)? Совершенно ясно, что это – очередной миф. У операторов рынка недвижимости нет рычагов влияния – возможности массовой скупки или продажи объектов определенного типа (за исключением ограниченных по месту и времени случаев). Поэтому выражения типа “играю на повышение” означают всего лишь “учитываю тенденцию к повышению в своей работе”.
Наконец, третья истина состоит в том, что прогнозы Гриспена, главы Федеральной резервной системы США, о предстоящем изменении ставки рефинансирования на 0,5%, или Геращенко, бывшего главы ЦБ РФ, об изменении курса доллара, мгновенно отражаются на фондовых и валютных рынках. Однако, мы, аналитики российского рынка недвижимости – не Гриспены и не Геращенко. У нас нет тех реальных рычагов, которыми центральные банки влияют на рынок – права изменения ставки рефинансирования, возможности валютных интервенций на бирже. Мы можем лишь изучать и отслеживать объективные тенденции рынка, и на этой основе вырабатывать прогнозы, не зависящие от интересов наших работодателей. А вот использование этих прогнозов для своевременной корректировки стратегии своего бизнеса – это право операторов рынка (которое требует высокой квалификации, и примеры такого использования – единичны).
Создать и настроить автопилот, круиз-контроль, своевременно давать бизнесу прокладку курса – вот ключевая задача аналитиков-прогнозистов. А для этого нужны выверенные, обоснованные, объективные прогнозы.
Все остальное – мифы.
ã Стерник Г.М., 19.06.02.
gm_sternik@sterno.ru
http://www.realtymarket.ru
Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru,www.realtymarket.org
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 3 квартале 2002 года: ТЕНДЕНЦИИ РАЗОШЛИСЬ
Три квартала 2002 года наблюдается ожидаемая динамика цен на жилье в городах России - переход от устойчивого роста в прошлом году к стабилизации, которая произошла практически во всех городах. Причем, в Перми, Новосибирске, Твери стабилизация достигнута по сценарию «с перебегом»: зимой цены предложения еше некоторое время росли, весной несколько снизились, летом застыли, осенью ожидается сезонное повышение уровня цен.
В Москве, как и в остальных городах, стабилизация достигнута по сценарию «с доползанием»: постепенное прекращение роста цен предложения. «Отката» не произошло, и уже в августе наметился подъем цен (прирост составил 2,5%, средняя удельная цена предложения квартир - 995 $/ кв. м). Как отмечают риэлторы, продавцы, подогреваемые инфляционными ожиданиями сезонного характера, начали поднимать цены раньше обычного. Но покупатели пока не торопятся следовать за этой тенденцией. По данным некоторых агентств (АН «Ница» и др.), корректировка цен предложения квартир в листингах в прошлом году происходила преимущественно вверх. Весной и летом этого года она практически не происходила или происходила в равной степени вверх и вниз. А в последние два месяца она явно осуществляется в сторону понижения. Другими словами, средняя разность между первоначальными ценами предложения и ценами сделок была отрицательной, затем - близкой к нулю, а теперь стала положительной. Это говорит о том, что серьезного повышения цен на рынке жилья Москвы в текущем году не ожидается.
В Петербурге - иная картина. От нижней точки после кризиса - мая-июня 2000 года - подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжается. Средняя удельная цена предложения жилья в августе составила 581 $/ кв. м, прирост от декабря 1999 года - 56% (в Москве - 41%), индекс относительно докризисного декабря 1997 года - 104% (в Москве - 97%). Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.
Интересно отметить, что соотношение цен в Петербурге и Москве составляло 54% перед кризисом, и снижалось до уровня 49-51% в течение 1998-2001 гг. В текущем году оно непрерывно росло, и к августу достигло 58%.
С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними - торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем - на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого. Ровно год назад, в начале подъема цен на рынках жилья Москвы, Петербурга и других городов России, мы высказали предположение, что эта цепочка событий приведет к подъему и возрождению не только Питера, но и России. Может быть, «процесс пошел»?
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 3 квартале 2002 года
-
Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).
-
Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
-
Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа «Бюллетень недвижимости» (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
-
Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
-
Иркутск, Агентство «Восточно-Сибирская правда» (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).
-
Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
-
Нижний Новгород, «Интернет-лаборатория» (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
-
Новосибирск, Агентство недвижимости «Акрополь» (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.А., САРН).
-
Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО «Камская долина» (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
-
Пермь, Корпорация «Перспектива» (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Футлик Е., САРН).
-
Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).
© Г.М.Стерник, 18.09.02.
Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 3 квартале 2002 года: ТЕНДЕНЦИИ РАЗОШЛИСЬ
Категория: аналитические материалы
Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru,www.realtymarket.org
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 3 квартале 2002 года: ТЕНДЕНЦИИ РАЗОШЛИСЬ
Три квартала 2002 года наблюдается ожидаемая динамика цен на жилье в городах России - переход от устойчивого роста в прошлом году к стабилизации, которая произошла практически во всех городах. Причем, в Перми, Новосибирске, Твери стабилизация достигнута по сценарию «с перебегом»: зимой цены предложения еше некоторое время росли, весной несколько снизились, летом застыли, осенью ожидается сезонное повышение уровня цен.
В Москве, как и в остальных городах, стабилизация достигнута по сценарию «с доползанием»: постепенное прекращение роста цен предложения. «Отката» не произошло, и уже в августе наметился подъем цен (прирост составил 2,5%, средняя удельная цена предложения квартир - 995 $/ кв. м). Как отмечают риэлторы, продавцы, подогреваемые инфляционными ожиданиями сезонного характера, начали поднимать цены раньше обычного. Но покупатели пока не торопятся следовать за этой тенденцией. По данным некоторых агентств (АН «Ница» и др.), корректировка цен предложения квартир в листингах в прошлом году происходила преимущественно вверх. Весной и летом этого года она практически не происходила или происходила в равной степени вверх и вниз. А в последние два месяца она явно осуществляется в сторону понижения. Другими словами, средняя разность между первоначальными ценами предложения и ценами сделок была отрицательной, затем - близкой к нулю, а теперь стала положительной. Это говорит о том, что серьезного повышения цен на рынке жилья Москвы в текущем году не ожидается.
В Петербурге - иная картина. От нижней точки после кризиса - мая-июня 2000 года - подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжается. Средняя удельная цена предложения жилья в августе составила 581 $/ кв. м, прирост от декабря 1999 года - 56% (в Москве - 41%), индекс относительно докризисного декабря 1997 года - 104% (в Москве - 97%). Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.
Интересно отметить, что соотношение цен в Петербурге и Москве составляло 54% перед кризисом, и снижалось до уровня 49-51% в течение 1998-2001 гг. В текущем году оно непрерывно росло, и к августу достигло 58%.
С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними - торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем - на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого. Ровно год назад, в начале подъема цен на рынках жилья Москвы, Петербурга и других городов России, мы высказали предположение, что эта цепочка событий приведет к подъему и возрождению не только Питера, но и России. Может быть, «процесс пошел»?
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 3 квартале 2002 года
-
Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).
-
Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
-
Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа «Бюллетень недвижимости» (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
-
Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
-
Иркутск, Агентство «Восточно-Сибирская правда» (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).
-
Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
-
Нижний Новгород, «Интернет-лаборатория» (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
-
Новосибирск, Агентство недвижимости «Акрополь» (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.А., САРН).
-
Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО «Камская долина» (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
-
Пермь, Корпорация «Перспектива» (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Футлик Е., САРН).
-
Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).
© Г.М.Стерник, 18.09.02.
Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости,
директор по стратегическому развитию АЭКСИМ, к.т.н.
Рынок жилья России в 1 кв. 2002 г.: рост цен замедлился
ЧТО МЫ ПРОГНОЗИРОВАЛИ
В декабре 2001 года были подведены итоги развития рынка жилья России за послекризисный период и разработан прогноз на 2002 год. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья России вступает в стадию рецессии (замедления темпов роста цен) и стабилизации, но в разных городах эта стабилизация пройдет несинхронно и по разным сценариям.
В Екатеринбурге, Новосибирске, Москве, Петербурге (города даны в порядке очередности перехода к стабилизации) - по сценарию "с перебегом": цены предложения (но не цены сделок!) еще будут два-четыре месяца по инерции расти (на 5-10% в сумме), но рост объема предложения и сокращение спроса приведут к рецессии, снижению темпов роста цен предложения и затем - к снижению самих цен (на 10-15% от высшей точки). Но не длительному: в течение года произойдет колебательная стабилизация с уменьшающейся амплитудой и возвратом на уровень начала года.
В других городах (Ульяновск, Омск) произойдет стабилизация по сценарию "с доползанием": сразу начнется стабилизация цен предложения, и она продлится в течение года (пределы колебаний +/-(3-5)%).
В третьей группе городов (Н.Новгород, Калининград) рост цен еще только начался. Причины разные, и степень будущего роста разная, но до конца года рост будет продолжаться.
Пример прогноза динамики цен для Москвы, выполненный комбинированным (статистическим и эвристическим) методом, приведен на графике.
ЧТО МЫ ИМЕЕМ
На графике и в таблице приведены данные о динамике цен в городах России, где проходит регулярный мониторинг рынка жилья. Список участников мониторинга - сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости приведен в конце отчета.
Видно, что за три месяца цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли во всех городах, но темпы роста сильно различаются.
Так, в большинстве городов прирост цен за 1 квартал 2002 года меньше, чем за предыдущий 4 квартал 2001 года, что может казаться естественным следствием сезонности. Но в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Ульяновске он резко уменьшился также и по сравнению с 1 кварталом предыдущего 2001 года, что подтверждает прогноз и свидетельствует о начале стабилизации. В то же время в Калининграде и Н. Новгороде, в полном соответствии с прогнозом, темпы роста цен не уменьшились и даже выросли - как по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, так и по сравнению с предыдущим кварталом. Наконец, в Петербурге и Москве (которые в начале прошлого года лишь "разгонялись"), темпы роста цен увеличились по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, но снизились по сравнению с предыдущим кварталом, что также подтверждает прогноз о начале стабилизации в этих городах по сценарию "с перебегом".
Объем предложения квартир на вторичном рынке в Москве, который после кризиса вырос вдвое из-за снижения спроса, после падения цен сократился к середине 2001 года до 12-13 тыс. в месяц, а после подъема цен начал расти и достиг докризисных 17-20 тысяч. В настоящее время отмечается баланс спроса и предложения. Аналогичные процессы прошли в Екатеринбурге, Петербурге, Новосибирске, что свидетельствует о начале стабилизации рынка в этих городах. В Калининграде и Н. Новгороде продолжается снижение объема предложения, что будет способствовать продолжению роста цен на жилье.
Таким образом, фактические данные за январь-март не противоречат сделанному в декабре годовому прогнозу. В то же время такой временной отрезок недостаточен для окончательных выводов.
Интересно, что до сих пор ни один город не достиг уровня цен декабря 1997 года ("докризисного"). Вплотную приблизились к нему Екатеринбург (99%), Новосибирск (99%), близко - Москва (94%), Петербург (94%). В наименьшей степени - Калининград (62%) и Н. Новгород (61%). Среднее значение для исследуемой группы городов составляет около 80%.
.ЧТО ПРОИСХОДИТ С РУБЛЕМ И ДОЛЛАРОМ И КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА ЦЕНУ ЖИЛЬЯ
В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен - инфляция составила 3,1%. Но в феврале и марте она снизилась до приемлемой величины в 1,2% (в целом за квартал - 5,6%), и правительственные эксперты снова уверились, что заложенный в бюджет прогноз годовой инфляции (12-14%) не будет превышен. Независимые эксперты готовятся к 16-18% годовой инфляции.
Курс доллара к рублю, даже после отставки Геращенко и прихода на пост председателя ЦБ РФ Дмитриева, повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,6-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7%), но пока не требует изменения прогноза.
В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок).
Как это скажется на цене жилья?
В городах с рублевой номинацией цен на рынке жилья (Новосибирск, Пермь, Ульяновск) инфляция способствует росту цен на жилье, оказывая психологическое воздействие на субъектов рынка (продавцов, покупателей, риэлторов). В том числе влияет и повышение себестоимости строительства нового жилья, которое застройщики стремятся переложить в цену реализации. Но многолетние исследования показали, что инфляция и цены на жилье растут в пропорции примерно 1/(0,7-0,9). При повышении курса доллара на 0,6-0,7 от инфляции, этот прирост рублевых цен "съедается", и их долларовый эквивалент в данной группе городов остается стабильным (если на его изменение не влияют другие факторы).
В городах с долларовой номинацией цен на жилье (Москва, Петербург, Екатеринбург, Калининград, Н. Новгород) инфляция рубля не влияет на цены предложения жилья, хотя остается косвенное влияние через повышение рублевых издержек строителей, о котором говорилось выше. Психологическое воздействие на рынок оказывает не рост потребительских цен, а рост курса доллара. Но многолетние исследования показали, что такое воздействие возникает лишь при резких, кризисных скачках курса доллара, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.
Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).
НОМИНАЛЬНЫЙ И РЕАЛЬНЫЙ РОСТ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ
На следующем графике приведена динамика цен предложения жилья в городах России (в долларовом эквиваленте) в относительных величинах - за единицу принят уровень декабря 1999 года. Видно, что наибольший прирост цен за этот период был в Новосибирске, Екатеринбурге, Перми (на 125-135%), средний - в Ульяновске, Петербурге, Москве (на 35-75%), наименьший - в Калининграде и Н. Новгороде (около 20%).
Такой прирост называется номинальным, т.к. рассчитан исходя из номинальных цен (рублевых или долларовых).
На другом графике приведена динамика реальных индексов цен предложения жилья, рассчитанная путем деления индексов номинальных цен на индекс инфляции соответственно рубля и доллара. Видно, что реальный рост (в сопоставимых ценах декабря 1999 года) несколько меньше номинального. При этом в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Ульяновске реальные цены превышают уровень базового месяца на 25-75%, в Петербурге, Москве близки к нему, а в Калининграде и Н. Новгороде все еще не достигли этого уровня на 10-15%.
Таким образом, итоги развития рынка жилья городов России в 1 квартале 2002 года подтверждают сделанный ранее прогноз о переходе рынка к стадии рецессии и стабилизации при сохранении потенциала роста в отдельных городах. Корректировки прогноза не потребовалось.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 1 квартале 2002 года
1. Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).
2. Москва, Агентство "Контакт-Недвижимость" (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
3. Москва, Агентство "Миэль" (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
5. Москва, Информационно-аналитическое агентство RWAY (руководитель Крапин А.В., САРН).
6. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа "Бюллетень недвижимости" (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
7. Санкт-Петербург, Информационно-издательский центр "Недвижимость Петербурга" (Синочкин Д.Ю., САРН).
8. Санкт-Петербург, Корпорация "Петербургская Недвижимость" (руководитель Семененко В.В., исполнитель Лабкович С.Г., САРН).
9. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
10. Калининград, Агентство "Недвижимость Калининграда" (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
11. Нижний Новгород, "Интернет-лаборатория" (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
12. Новосибирск, Агентство Недвижимости Новосибирска (руководитель Смелов П.Л., САРН) и Центр Маркетинговых Исследований (ЦМИ) "InfoScan" (руководитель Смелова А.В., САРН).
13. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО "Камская долина" (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
14. Пермь, АПН "Пермский торговый дом недвижимости" (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН).
15. Пермь, Корпорация "Перспектива" (руководитель Онянов В.В., исполнители Бердник Н.Б., Футлик Е.Н.).
16. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).
В проведении расчетов участвовал аналитик Агентства экспертиз инвестиционных проектов (АЭКСИП) Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).
ã Стерник Г.М.
Стерник Г.М., Рынок жилья России в 1 кв. 2002 г.: рост цен замедлился
Категория: аналитические материалы
Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости,
директор по стратегическому развитию АЭКСИМ, к.т.н.
Рынок жилья России в 1 кв. 2002 г.: рост цен замедлился
ЧТО МЫ ПРОГНОЗИРОВАЛИ
В декабре 2001 года были подведены итоги развития рынка жилья России за послекризисный период и разработан прогноз на 2002 год. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья России вступает в стадию рецессии (замедления темпов роста цен) и стабилизации, но в разных городах эта стабилизация пройдет несинхронно и по разным сценариям.
В Екатеринбурге, Новосибирске, Москве, Петербурге (города даны в порядке очередности перехода к стабилизации) - по сценарию "с перебегом": цены предложения (но не цены сделок!) еще будут два-четыре месяца по инерции расти (на 5-10% в сумме), но рост объема предложения и сокращение спроса приведут к рецессии, снижению темпов роста цен предложения и затем - к снижению самих цен (на 10-15% от высшей точки). Но не длительному: в течение года произойдет колебательная стабилизация с уменьшающейся амплитудой и возвратом на уровень начала года.
В других городах (Ульяновск, Омск) произойдет стабилизация по сценарию "с доползанием": сразу начнется стабилизация цен предложения, и она продлится в течение года (пределы колебаний +/-(3-5)%).
В третьей группе городов (Н.Новгород, Калининград) рост цен еще только начался. Причины разные, и степень будущего роста разная, но до конца года рост будет продолжаться.
Пример прогноза динамики цен для Москвы, выполненный комбинированным (статистическим и эвристическим) методом, приведен на графике.
ЧТО МЫ ИМЕЕМ
На графике и в таблице приведены данные о динамике цен в городах России, где проходит регулярный мониторинг рынка жилья. Список участников мониторинга - сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости приведен в конце отчета.
Видно, что за три месяца цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли во всех городах, но темпы роста сильно различаются.
Так, в большинстве городов прирост цен за 1 квартал 2002 года меньше, чем за предыдущий 4 квартал 2001 года, что может казаться естественным следствием сезонности. Но в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Ульяновске он резко уменьшился также и по сравнению с 1 кварталом предыдущего 2001 года, что подтверждает прогноз и свидетельствует о начале стабилизации. В то же время в Калининграде и Н. Новгороде, в полном соответствии с прогнозом, темпы роста цен не уменьшились и даже выросли - как по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, так и по сравнению с предыдущим кварталом. Наконец, в Петербурге и Москве (которые в начале прошлого года лишь "разгонялись"), темпы роста цен увеличились по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, но снизились по сравнению с предыдущим кварталом, что также подтверждает прогноз о начале стабилизации в этих городах по сценарию "с перебегом".
Объем предложения квартир на вторичном рынке в Москве, который после кризиса вырос вдвое из-за снижения спроса, после падения цен сократился к середине 2001 года до 12-13 тыс. в месяц, а после подъема цен начал расти и достиг докризисных 17-20 тысяч. В настоящее время отмечается баланс спроса и предложения. Аналогичные процессы прошли в Екатеринбурге, Петербурге, Новосибирске, что свидетельствует о начале стабилизации рынка в этих городах. В Калининграде и Н. Новгороде продолжается снижение объема предложения, что будет способствовать продолжению роста цен на жилье.
Таким образом, фактические данные за январь-март не противоречат сделанному в декабре годовому прогнозу. В то же время такой временной отрезок недостаточен для окончательных выводов.
Интересно, что до сих пор ни один город не достиг уровня цен декабря 1997 года ("докризисного"). Вплотную приблизились к нему Екатеринбург (99%), Новосибирск (99%), близко - Москва (94%), Петербург (94%). В наименьшей степени - Калининград (62%) и Н. Новгород (61%). Среднее значение для исследуемой группы городов составляет около 80%.
.ЧТО ПРОИСХОДИТ С РУБЛЕМ И ДОЛЛАРОМ И КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА ЦЕНУ ЖИЛЬЯ
В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен - инфляция составила 3,1%. Но в феврале и марте она снизилась до приемлемой величины в 1,2% (в целом за квартал - 5,6%), и правительственные эксперты снова уверились, что заложенный в бюджет прогноз годовой инфляции (12-14%) не будет превышен. Независимые эксперты готовятся к 16-18% годовой инфляции.
Курс доллара к рублю, даже после отставки Геращенко и прихода на пост председателя ЦБ РФ Дмитриева, повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,6-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7%), но пока не требует изменения прогноза.
В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок).
Как это скажется на цене жилья?
В городах с рублевой номинацией цен на рынке жилья (Новосибирск, Пермь, Ульяновск) инфляция способствует росту цен на жилье, оказывая психологическое воздействие на субъектов рынка (продавцов, покупателей, риэлторов). В том числе влияет и повышение себестоимости строительства нового жилья, которое застройщики стремятся переложить в цену реализации. Но многолетние исследования показали, что инфляция и цены на жилье растут в пропорции примерно 1/(0,7-0,9). При повышении курса доллара на 0,6-0,7 от инфляции, этот прирост рублевых цен "съедается", и их долларовый эквивалент в данной группе городов остается стабильным (если на его изменение не влияют другие факторы).
В городах с долларовой номинацией цен на жилье (Москва, Петербург, Екатеринбург, Калининград, Н. Новгород) инфляция рубля не влияет на цены предложения жилья, хотя остается косвенное влияние через повышение рублевых издержек строителей, о котором говорилось выше. Психологическое воздействие на рынок оказывает не рост потребительских цен, а рост курса доллара. Но многолетние исследования показали, что такое воздействие возникает лишь при резких, кризисных скачках курса доллара, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.
Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).
НОМИНАЛЬНЫЙ И РЕАЛЬНЫЙ РОСТ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ
На следующем графике приведена динамика цен предложения жилья в городах России (в долларовом эквиваленте) в относительных величинах - за единицу принят уровень декабря 1999 года. Видно, что наибольший прирост цен за этот период был в Новосибирске, Екатеринбурге, Перми (на 125-135%), средний - в Ульяновске, Петербурге, Москве (на 35-75%), наименьший - в Калининграде и Н. Новгороде (около 20%).
Такой прирост называется номинальным, т.к. рассчитан исходя из номинальных цен (рублевых или долларовых).
На другом графике приведена динамика реальных индексов цен предложения жилья, рассчитанная путем деления индексов номинальных цен на индекс инфляции соответственно рубля и доллара. Видно, что реальный рост (в сопоставимых ценах декабря 1999 года) несколько меньше номинального. При этом в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Ульяновске реальные цены превышают уровень базового месяца на 25-75%, в Петербурге, Москве близки к нему, а в Калининграде и Н. Новгороде все еще не достигли этого уровня на 10-15%.
Таким образом, итоги развития рынка жилья городов России в 1 квартале 2002 года подтверждают сделанный ранее прогноз о переходе рынка к стадии рецессии и стабилизации при сохранении потенциала роста в отдельных городах. Корректировки прогноза не потребовалось.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 1 квартале 2002 года
1. Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).
2. Москва, Агентство "Контакт-Недвижимость" (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
3. Москва, Агентство "Миэль" (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
5. Москва, Информационно-аналитическое агентство RWAY (руководитель Крапин А.В., САРН).
6. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа "Бюллетень недвижимости" (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
7. Санкт-Петербург, Информационно-издательский центр "Недвижимость Петербурга" (Синочкин Д.Ю., САРН).
8. Санкт-Петербург, Корпорация "Петербургская Недвижимость" (руководитель Семененко В.В., исполнитель Лабкович С.Г., САРН).
9. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
10. Калининград, Агентство "Недвижимость Калининграда" (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
11. Нижний Новгород, "Интернет-лаборатория" (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
12. Новосибирск, Агентство Недвижимости Новосибирска (руководитель Смелов П.Л., САРН) и Центр Маркетинговых Исследований (ЦМИ) "InfoScan" (руководитель Смелова А.В., САРН).
13. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО "Камская долина" (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
14. Пермь, АПН "Пермский торговый дом недвижимости" (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН).
15. Пермь, Корпорация "Перспектива" (руководитель Онянов В.В., исполнители Бердник Н.Б., Футлик Е.Н.).
16. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).
В проведении расчетов участвовал аналитик Агентства экспертиз инвестиционных проектов (АЭКСИП) Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).
ã Стерник Г.М.
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2001 году: КРИЗИС РОСТА
МОСКВА - 2001
1. ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ДИНАМИКА в 2001 году
Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 2000 года прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста.
В декабре 2001 года мы подвели предварительные итоги выборочного мониторинга рынка жилья в 10 городах. Уточненные данные за декабрь подтверждают сделанный год назад вывод: средняя удельная цена предложения квартир (в долларовом эквиваленте) в городах выборки выросла за 2001 год на 8-81%.
Практически во всех городах рост начался еще в 2000 году, но проходил несинхронно: в начале 2000 года начали расти цены на жилье в Екатеринбурге, Перми, затем в середине года в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Москве, Твери, затем, к концу года, в Петербурге и Калининграде, и лишь в середине 2001 года – в Нижнем Новгороде (рис. 1).
Город |
Средняя удельная цена квартир, $/кв. м |
Индекс |
12.97 |
12.98 |
12.99 |
12. 00 |
12.01 |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
01/97 |
Москва |
950 |
890 |
656 |
670/720* |
940 |
0,94 |
0,74 |
1,02 |
1,31 |
0,92 |
Калининград |
620 |
470 |
330 |
323 |
360 |
0,76 |
0,70 |
0,98 |
1,11 |
0,58 |
С.-Петербург |
560 |
565 |
370 |
370 |
490 |
1,01 |
0,65 |
1,00 |
1,32 |
0,88 |
Екатеринбург |
535 |
335 |
220 |
336 |
484 |
0,63 |
0,66 |
1,53 |
1,44 |
0,90 |
Тверь |
355 |
265 |
186 |
203 |
260 |
0,75 |
0,70 |
1,09 |
1,28 |
0,73 |
Н. Новгород |
538 |
450 |
265 |
280 |
301 |
0,84 |
0,59 |
1,06 |
1,08 |
0,56 |
Новосибирск |
490 |
280 |
210 |
263 |
435 |
0,57 |
0,75 |
1,25 |
1,65 |
0,89 |
Пермь |
505 |
180 |
182 |
287 |
390 |
0,36 |
1,01 |
1,58 |
1,36 |
0,77 |
Ульяновск |
340 |
135 |
134 |
158 |
230 |
0,40 |
0,99 |
1,18 |
1,46 |
0,68 |
Омск |
375 |
170 |
130 |
152 |
275 |
0,45 |
0,76 |
1,17 |
1,81 |
0,73 |
Примечания: * Для Москвы в числителе расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике.
Уровень цен в городах к концу 2001 года составил 58-92% от докризисного декабря 1997 года. Темпы роста цен в городах России связаны с глубиной их падения после кризиса чем ниже (относительно докризисного) уровень цен в нижней точке, тем раньше начался у них рост цен и тем быстрее они растут. Местные условия (экономические, политические) приводят к тому, что отдельные города (Новосибирск, Москва) обгоняют эту общую закономерность, другие (Калининград, Н.Новгород) отстают от нее (рис. 2-3). :
В конце 2001 года появились первые признаки окончания роста цен в городах, наиболее приблизившихся к докризисному уровню: в Екатеринбурге, Новосибирске, в меньшей степени в Москве темпы роста цен предложения уменьшились, а реальные цены сделок, как отмечают эксперты и руководители ряда риэлторских фирм Москвы, даже прекратили свой рост.
Рис. 1
Город |
12.97 |
Нижняя точка |
Уровень к 12.00 |
Уровень к 06.01 |
Уровень к 12.01 |
$/ кв. м |
к 12.97 |
Снижение от единицы |
к 12.97 |
Прирост от нижней точки |
к 12.97 |
Прирост от нижней точки |
к 12.97 |
Прирост от нижней точки |
Москва |
950 |
0,65 |
0,35 |
0,71 |
0,06 |
0,79 |
0,14 |
0,92 |
0,27 |
Калининград |
620 |
0,47 |
0,53 |
0,52 |
0,05 |
0,56 |
0,09 |
0,58 |
0,11 |
С.-Петербург |
560 |
0,62 |
0,37 |
0,66 |
0,04 |
0,71 |
0,09 |
0,88 |
0,26 |
Тверь |
355 |
0,48 |
0,52 |
0,55 |
0,07 |
0,62 |
0,14 |
0,73 |
0,25 |
Екатеринбург |
535 |
0,40 |
0,60 |
0,63 |
0,23 |
0,78 |
0,38 |
0,90 |
0,50 |
Новосибирск |
490 |
0,41 |
0,59 |
0,54 |
0,13 |
0,70 |
0,29 |
0,89 |
0,48 |
Омск |
375 |
0,32 |
0,68 |
0,41 |
0,09 |
0,48 |
0,16 |
0,73 |
0,41 |
Пермь |
505 |
0,33 |
0,67 |
0,57 |
0,24 |
0,69 |
0,36 |
0,77 |
0,44 |
Ульяновск |
340 |
0,37 |
0,63 |
0,46 |
0,09 |
0,57 |
0,20 |
0,68 |
0,31 |
Рис. 2
Рис. 3
ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ за период кризиса
2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ КРИЗИСА-98 СЛЕДУЕТ ЗА ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИМИ ТЕНДЕНЦИЯМИ
Вывод о том, что 2001 год будет годом устойчивого роста цен на рынке жилья, был уже очевиден для аналитиков и предпринимателей Екатеринбурга, Перми, Новосибирска и других городов, где такой рост бурно шел в предыдущем году. Однако в Москве, Петербурге этот прогноз воспринимался с недоверием, а последовавший во второй половине года резкий взлет цен переживался как кризис. Драматические изменения на рынке связаны были с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.
Понятно, что общей причиной, спусковым механизмом начала подъема рынка в 2000 году был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. правительство прогнозировало снижение темпов экономического роста относительно предыдущего года, при одновременном снижении темпов инфляции и роста курса доллара (таблица), и это было нами учтено в прогнозе динамики цен на рынке жилья. Однако, рекордные цены на экспорт энергоносителей, дополнительные доходы бюджета к лету обеспечили приток денег в экономику, и в силу отсутствия других привлекательных направлений инвестирования они приходили на рынок недвижимости. Повышались реальные доходы населения, и совокупный платежеспособный спрос превращался в ажиотажный приток покупателей в агентства недвижимости.
В 2001 году
По данным независимого исследовательского центра "Российское общественное мнение и исследование рынка" (РОМИР - Gallup International), полученным в ходе опроса 500 взрослых москвичей, в августе 2001 года самой популярной формой хранения сбережений являлась покупка недвижимости (рис. 4). Реализованный спрос (объем сделок купли-продажи) на вторичном рынке жилья за первое полугодие 2001 года по сравнению с тем же периодом предыдущего года вырос в Москве на 43%, в Петербурге – на 35%, за три квартала – соответственно на 31% и 30%. Количество инвестиционных договоров на первичном рынке в Москве выросло за первое полугодие на 40%, за три квартала – на 31%. В результате темпы роста цен на жилье в Москве и других городах (кроме Калининграда, Нижнего Новгорода) превзошли ожидаемые, и уже в июне прогноз для ряда городов был нами пересмотрен в сторону увеличения.
ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Показатель |
2000 |
2001 |
2002 |
исполнение |
прогноз |
исполнение |
прогноз |
06.01 |
09.01 |
12.01 |
Экономический рост (ВВП), % |
7,6 |
3,4 |
4 |
4,5 |
5,0 |
3,5-4,3 |
Инфляция, % |
20,5 |
12-14 |
12 |
13,9 |
14,2 |
12-14 |
Курс доллара, руб. |
26,9 |
30,5 |
29,2 |
29,4 |
30,08 |
31,5 |
Рост реальных доходов, % |
8,5 |
2,2 |
|
7,6 |
|
10-15 |
По данным Минфина РФ
На 2002 год, с учетом снижения цен на энергоносители, роста объемов внешних выплат, ухудшения общемировой экономической конъюнктуры власти снова планируют снижение темпов экономического роста. Следовательно, этот фактор (который на этот раз вероятнее всего реализуется) будет способствовать замедлению темпов роста цен в большинстве городов выборки, за исключением тех, где потенциал роста, описанный в предыдущем разделе, пока не проявился.
Рис. 4
По данным РОМИР - Gallup International, август 2001 г.
Рис. 5
3. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ И ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
После резкого взлета с августа-98 покупательной способности доллара в России (в декабре 1998 года – на 81% относительно потребительской корзины), за 1999 год она практически осталась стабильной, а с марта 2000 года началось ее снижение. За 2000 год эта величина снизилась на 14%, а за 2001 год еще на 8%. Это явилось источником предположений среди аналитиков о том, что именно инфляция доллара явилась причиной начала роста долларовых цен на жилье.
Мы ведем ежемесячную статистику макроэкономических параметров и их связи с ценами на жилье с 1992-93 гг. На рис. 5 и в таблице приведены данные за два последних года в виде индексов (относительно базового периода – декабря 1999 года) следующих параметров:
-
роста потребительских цен (инфляции рубля)
-
роста курса рубля относительно доллара (девальвации рубля относительно доллара)
-
инфляции доллара (отношения индекса инфляции рубля к индексу девальвации)
-
покупательной способности доллара в России относительно потребительской корзины (отношение индекса девальвации к индексу инфляции рубля).
ДИНАМИКА ГОДОВЫХ И НАКОПЛЕННЫХ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНДЕКСОВ
Макроэкономические индексы |
Годовые индексы |
Накопленные индексы |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
98/97 |
99/97 |
00/97 |
01/97 |
Инфляции рубля |
1,84 |
1,37 |
1,21 |
1,02 |
1,84 |
2,52 |
3,05 |
3,12 |
Девальвации рубля относительно доллара |
3,37 |
1,34 |
1,05 |
0,92 |
3,37 |
4,52 |
4,74 |
4,34 |
Инфляции доллара в России |
0,55 |
1,02 |
1,15 |
1,12 |
0,55 |
0,56 |
0,65 |
0,72 |
Покупательной способности доллара в России |
1,81 |
0,98 |
0,87 |
0,89 |
1,81 |
1,77 |
1,54 |
1,38 |
Видно, что покупательная способность доллара, выросшая в 1998 г. на 81%, к концу 2001 года все еще превышает докризисный уровень на 38%. Следовательно, неизбежно дальнейшее укрепление рубля, что будет способствовать снижению долларового эквивалента цен (в среднем) на все товары и услуги, включая недвижимость.
Макроэкономические параметры несомненно являются одним из значимых факторов, влияющих на динамику цен на рынке недвижимости.
Так, осенью 1998 года в городах с рублевой номинацией цен на жилье в период всплеска потребительских цен (темпов инфляции) наблюдался аналогичный рост рублевых цен на жилье. В разные периоды и в разных городах, по данным наблюдений 1993-2001 гг., связь сегментной инфляции на рынке жилья и общей инфляции выражается коэффициентом 0,8-1,05. При этом, динамика цен в долларовом эквиваленте (в сравнении с рублевой динамикой) в рублевых городах полностью определяется изменениями курса доллара. Следовательно, этот фактор при росте потребительских цен в 2002 году на 12-14% будет способствовать повышению цен на жилье в данной группе городов на 10-14%, а в долларовом эквиваленте (при росте курса доллара на 6-7%) – на 3-6%.
Однако, связь динамики цен с макроэкономическими параметрами в городах с долларовой номинацией цен на жилье не столь очевидна. Индекс инфляции доллара в России в какой-то степени ведет за собой долларовые цены, аналогично влиянию инфляции рубля на рублевые цены. Но если сравнить динамику долларовых цен в Москве и инфляции доллара за последние два года, то видно, что в период ослабления доллара (июнь 00 - июнь 01) цены на жилье действительно начали слабо расти, но во втором полугодии, когда реальный курс доллара был стабилен, происходил (вопреки данному фактору) бурный рост цен на жилье.
На 2002 год власти прогнозируют инфляцию рубля на уровне 12-14%, девальвацию рубля (при среднегодовом курсе 31,5 руб./доллар) – 6-7%, тогда индекс покупательной способности доллара уменьшится за год на 6-7%. Можно считать, что этот фактор не окажет заметного влияния на динамику цен в городах с долларовой номинацией цен на жилье.
Динамика реальной стоимости жилья (в сопоставимых ценах базового периода, за который принят декабрь 1997 года), описывается индексом, представляющим собой отношение индекса номинальных цен (рублевых либо долларовых) к индексу инфляции соответственно рубля или доллара (таблица). Видно, что в 2001 году эта величина выросла в разных городах на 15-62%, за исключением Калининграда и Н.Новгорода, где она была стабильной. Стоимость жилья в Москве, выросшая в декабре 1998 г. на 70%, в декабре 2001 г. все еще выше него на 27%. В Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге она превышает докризисный уровень на 21-25%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске после падения в 1998 году возвратилась к докризисному уровню (от –6 до 7%), в Калининграде и Нижнем Новгороде опустилась ниже докризисного на 20-22%.
ДИНАМИКА НОМИНАЛЬНЫХ И РЕАЛЬНЫХ ИНДЕКСОВ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПОСЛЕ КРИЗИСА (декабрь к декабрю)
Город |
Номинальные индексы |
Реальные нндексы |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
01/97 |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
01/97 |
Москва |
0,94 |
0,69 |
1,02 |
1,31 |
0,92 |
1,70 |
0,68 |
0,89 |
1,17 |
1,27 |
Калининград |
0,76 |
0,70 |
0,98 |
1,11 |
0,58 |
1,38 |
0,69 |
0,85 |
1,00 |
0,80 |
С.-Петербург |
1,01 |
0,67 |
1,00 |
1,32 |
0,88 |
1,83 |
0,66 |
0,87 |
1,18 |
1,21 |
Екатеринбург |
0,63 |
0,66 |
1,53 |
1,44 |
0,90 |
1,14 |
0,65 |
1,33 |
1,29 |
1,25 |
Тверь |
0,75 |
0,70 |
1,09 |
1,28 |
0,73 |
1,36 |
0,69 |
0,95 |
1,15 |
1,02 |
Н. Новгород |
0,84 |
0,59 |
1,06 |
1,08 |
0,56 |
1,52 |
0,58 |
0,92 |
0,96 |
0,78 |
Новосибирск |
0,57 |
0,75 |
1,25 |
1,65 |
0,89 |
1,03 |
0,74 |
1,09 |
1,48 |
1,23 |
Пермь |
0,33 |
1,00 |
1,58 |
1,36 |
0,77 |
0,60 |
0,98 |
1,37 |
1,22 |
1,07 |
Ульяновск |
0,40 |
0,99 |
1,18 |
1,46 |
0,68 |
0,72 |
0,97 |
1,03 |
1,30 |
0,94 |
Омск |
0,45 |
0,77 |
1,17 |
1,81 |
0,73 |
0,81 |
0,75 |
1,02 |
1,62 |
1,02 |
Следовательно, исходя из гипотезы о постепенном возвращении рынка стабильному состоянию, близкому к 1996-97 гг., по этой причине можно ожидать в течение двух-четырех лет следующего изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 г.): в Москве, Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге снижение на 21-27%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске – стабильность этой величины в пределах +/- (6-7)%, в Калининграде и Н. Новгороде – повышение на 20-22%.
Другими словами, переход к стабильным ценам, близким к докризисному уровню, скорее всего в Москве, Новосибирске, Петербурге и Екатеринбурге осуществится по сценарию “с перебегом” (аналогично тому, как это происходило в Москве в 1995 году), в других городах – по сценарию “с доползанием”.
4. ЧТО ПЕРВИЧНО – ЯЙЦО ИЛИ КУРИЦА?
В 1999-2001 гг. снижался объем предложения на рынке, и это вызвало замешательство и даже панику у риэлторов – сначала (в 2000 году) в Екатеринбурге и Перми, затем (в 2001 году) – в Москве и Петербурге.
Многие эксперты в Екатеринбурге в конце 2000 года, в Москве осенью 2001 года высказывали предположение, что именно снижение объема предложения, по известной экономической теории, привело к началу бурного роста цен. И это наводило на катастрофические выводы: если этот процесс не остановить, рынок рухнет.
Но внимательное рассмотрение графиков (рис. 6-7) показывает, что начавшееся в Екатеринбурге снижение объемов предложения в 1999 году (когда цены слабо снижались или были стабильны) продолжалось весь 2000 год (когда цены бурно росли), а в 2001 году начался рост объемов предложения на фоне продолжающегося роста цен. Из этих данных нами в сентябре 2000 года были сделаны следующие выводы:
-
причиной снижения объемов предложения в период снижения цен является реакция продавцов, не желающих дешево продавать свое жилье;
-
продолжающееся снижение предложения в период роста цен есть проявление инерционности поведения субъектов рынка, создающего временной лаг (около года!) между изменением причины и началом изменения следствия;
-
причиной перехода к росту объема предложения является реакция продавцов (хотя и запоздалая) на рост цен на рынке;
-
в свою очередь, эта причина (рост объема предложения) будет иметь следствием переход рынка к стадии замедления роста цен и стабилизации (только в этой фазе реализуется описанная в макроэкономических учебниках связь между изменением объема предложения и изменением цен);
-
это произойдет с таким же приблизительно временным лагом – полгода-год относительно начала роста объемов предложения.
Итоговые графики подтверждают эти выводы.
В Перми, Екатеринбурге, Ульяновске объем предложения уже увеличился до уровня середины 2000 года.
В Москве и Петербурге, где рост цен начался летом 2000 года, увеличение объема предложения идет с августа 2001 г. В Москве он практически достиг значений конца 2000 года, в Петербурге все еще ниже на 10-15%. Одновременно в Москве в октябре-ноябре, по данным экспертов и руководителей риэлторских и девелоперских фирм, спрос на вторичном и первичном рынке стабилизировался.
В Калининграде, где рост цен задерживается, снижение объемов предложения продолжается.
Следовательно, по этой причине начала рецессии в Екатеринбурге, Перми, Ульяновске можно ожидать уже зимой, в Москве и Петербурге - весной-летом 2002 года, в Калининграде – не ранее 2003 года.
Рис. 6
Рис. 7
5. ОБОБЩЕННЫЙ ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ НА 2002 год
В соответствии с методикой Российской Гильдии риэлторов, прогноз цен на жилье в городах России в 1995-97 гг. осуществлялся двумя способами: эвристическим, основанным на исследовании влияния различных факторов на динамику цен и обобщении результатов расчетным или логическим методом, и статистическим, основанным на построении и использовании регрессионной модели динамики цен. Взаимная проверка и окончательная корректировка обобщенного прогноза повышали его качество и обеспечили высокую достоверность годовых прогнозов.
С 1998 года, после кризиса, накопление статистики нужно было начинать заново, и использование математической модели для прогнозирования стало недоступным, поскольку глубина прогнозирования не может быть больше одной трети предыстории. Поэтому в 1998-2000 гг. использовался только эвристический метод. Тем не менее, фактические данные с конца 1998 г. подтверждали высокую точность прогнозов, и лишь в июне 2001 года потребовалась их корректировка в сторону повышения темпов роста цен.
На 2002 год, на основании эвристической методики, мы прогнозируем, что:
-
в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске реализуется (не вполне синхронно) сценарий перехода к стабилизации “с перебегом”: в начале года темпы роста цен предложения (в долларовом выражении) замедлятся, но цены кратковременно превысят докризисные (на 5-10%), и весной-летом произойдет некоторый “откат”, после чего к концу года цены стабилизируются на уровне декабря 2001 года;
-
в Перми, Твери, Омске, Ульяновске стабилизация произойдет по сценарию “с доползанием”: уже с января-февраля динамика цен (в долларовом выражении) будет состоять в медленном их повышении до уровня 80-95% от докризисного;
-
в Калининграде, Нижнем Новгороде в 2002 году будет происходить рост цен (на 20-25%) сначала повышающимися, а затем снижающимися темпами, а стабилизация ожидается за пределами 2001 года.
Прогноз для Москвы
Таким образом, в большинстве городов России рынок жилья в 2002 году завершит стадию роста и перейдет к стадии рецессии – снижения темпов роста и затем стабилизации цен, преимущественно колебательной. В городах, еще не реализовавших свой потенциал возвращения к уровню цен, близкому к докризисному, рост будет продолжаться, и стабилизация произойдет за пределами 2002 года.
Примечание: динамика цен дана в исчислении по старой методике. С 2000 г. мы применяем новую методику, согласно которой средняя удельная цена в Москве выше на $50-80.
Модель: V = B0-B1/(B2+exp((B3*V1+B4)2))
Параметры |
B0=972,5792 |
B1=6018,699 |
B2=16,65969 |
B3=0,121115 |
B4=-3,61208 |
Потери: 6469,1933881 R=,99553 R2: 99,108% |
Таблица дисперсионного анализа
Источник |
Сумма квадратов |
Степень свободы |
Средний квадрат |
Критерий Фишера |
t-критерий Стьюдента |
Уровень значимости |
Регрессия |
718774,8 |
1 |
718774,8 |
3666,544 |
60,55199 |
0 |
Остатки |
6469,19 |
33 |
196,0361 |
|
|
|
Всего |
725244 |
|
|
|
|
|
Критерий Дарбина- Уотсона –0,78.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 2001 году
1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН).
2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
3. Москва, Агентство “Миэль” (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
5. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
6. Санкт-Петербург, Информационно-издательский центр “Недвижимость Петербурга” (Синочкин Д.Ю., САРН).
7. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
8. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
9. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
10. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН).
11. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
12. Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН).
13. Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН).
14. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).
15. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.Г.).
В проведении расчетов участвовал специалист Агентства АЭКСИП Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).
ã Стерник Геннадий Моисеевич, Российская Гильдия риэлторов, гл. аналитик, Агентство АЭКСИП Промышленно-страховой компании, директор, к.т.н. g_sternik@yahoo.com, www.realtymarket.org. 20.01.2002.
сегодня может быть уточнен с использование статистического метода. Регрессионная модель динамики цен была построена по данным за декабрь 1997 г. – сентябрь 2000 г. и проверена по данным за 2001 год. Статистические критерии и фактические данные подтвердили достаточно высокое качество модели и достоверность годового прогноза при ее использовании. Это позволяет, с учетом результатов эвристического прогнозирования, конкретизировать прогноз на 2002 год (рис. 7).
Рис. 8
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА
(в долларовом эквиваленте)
Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2001 году: КРИЗИС РОСТА
Категория: аналитические материалы
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2001 году: КРИЗИС РОСТА
МОСКВА - 2001
1. ЦЕНОВАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ДИНАМИКА в 2001 году
Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 2000 года прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста.
В декабре 2001 года мы подвели предварительные итоги выборочного мониторинга рынка жилья в 10 городах. Уточненные данные за декабрь подтверждают сделанный год назад вывод: средняя удельная цена предложения квартир (в долларовом эквиваленте) в городах выборки выросла за 2001 год на 8-81%.
Практически во всех городах рост начался еще в 2000 году, но проходил несинхронно: в начале 2000 года начали расти цены на жилье в Екатеринбурге, Перми, затем в середине года в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Москве, Твери, затем, к концу года, в Петербурге и Калининграде, и лишь в середине 2001 года – в Нижнем Новгороде (рис. 1).
Город |
Средняя удельная цена квартир, $/кв. м |
Индекс |
12.97 |
12.98 |
12.99 |
12. 00 |
12.01 |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
01/97 |
Москва |
950 |
890 |
656 |
670/720* |
940 |
0,94 |
0,74 |
1,02 |
1,31 |
0,92 |
Калининград |
620 |
470 |
330 |
323 |
360 |
0,76 |
0,70 |
0,98 |
1,11 |
0,58 |
С.-Петербург |
560 |
565 |
370 |
370 |
490 |
1,01 |
0,65 |
1,00 |
1,32 |
0,88 |
Екатеринбург |
535 |
335 |
220 |
336 |
484 |
0,63 |
0,66 |
1,53 |
1,44 |
0,90 |
Тверь |
355 |
265 |
186 |
203 |
260 |
0,75 |
0,70 |
1,09 |
1,28 |
0,73 |
Н. Новгород |
538 |
450 |
265 |
280 |
301 |
0,84 |
0,59 |
1,06 |
1,08 |
0,56 |
Новосибирск |
490 |
280 |
210 |
263 |
435 |
0,57 |
0,75 |
1,25 |
1,65 |
0,89 |
Пермь |
505 |
180 |
182 |
287 |
390 |
0,36 |
1,01 |
1,58 |
1,36 |
0,77 |
Ульяновск |
340 |
135 |
134 |
158 |
230 |
0,40 |
0,99 |
1,18 |
1,46 |
0,68 |
Омск |
375 |
170 |
130 |
152 |
275 |
0,45 |
0,76 |
1,17 |
1,81 |
0,73 |
Примечания: * Для Москвы в числителе расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике.
Уровень цен в городах к концу 2001 года составил 58-92% от докризисного декабря 1997 года. Темпы роста цен в городах России связаны с глубиной их падения после кризиса чем ниже (относительно докризисного) уровень цен в нижней точке, тем раньше начался у них рост цен и тем быстрее они растут. Местные условия (экономические, политические) приводят к тому, что отдельные города (Новосибирск, Москва) обгоняют эту общую закономерность, другие (Калининград, Н.Новгород) отстают от нее (рис. 2-3). :
В конце 2001 года появились первые признаки окончания роста цен в городах, наиболее приблизившихся к докризисному уровню: в Екатеринбурге, Новосибирске, в меньшей степени в Москве темпы роста цен предложения уменьшились, а реальные цены сделок, как отмечают эксперты и руководители ряда риэлторских фирм Москвы, даже прекратили свой рост.
Рис. 1
Город |
12.97 |
Нижняя точка |
Уровень к 12.00 |
Уровень к 06.01 |
Уровень к 12.01 |
$/ кв. м |
к 12.97 |
Снижение от единицы |
к 12.97 |
Прирост от нижней точки |
к 12.97 |
Прирост от нижней точки |
к 12.97 |
Прирост от нижней точки |
Москва |
950 |
0,65 |
0,35 |
0,71 |
0,06 |
0,79 |
0,14 |
0,92 |
0,27 |
Калининград |
620 |
0,47 |
0,53 |
0,52 |
0,05 |
0,56 |
0,09 |
0,58 |
0,11 |
С.-Петербург |
560 |
0,62 |
0,37 |
0,66 |
0,04 |
0,71 |
0,09 |
0,88 |
0,26 |
Тверь |
355 |
0,48 |
0,52 |
0,55 |
0,07 |
0,62 |
0,14 |
0,73 |
0,25 |
Екатеринбург |
535 |
0,40 |
0,60 |
0,63 |
0,23 |
0,78 |
0,38 |
0,90 |
0,50 |
Новосибирск |
490 |
0,41 |
0,59 |
0,54 |
0,13 |
0,70 |
0,29 |
0,89 |
0,48 |
Омск |
375 |
0,32 |
0,68 |
0,41 |
0,09 |
0,48 |
0,16 |
0,73 |
0,41 |
Пермь |
505 |
0,33 |
0,67 |
0,57 |
0,24 |
0,69 |
0,36 |
0,77 |
0,44 |
Ульяновск |
340 |
0,37 |
0,63 |
0,46 |
0,09 |
0,57 |
0,20 |
0,68 |
0,31 |
Рис. 2
Рис. 3
ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ за период кризиса
2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ КРИЗИСА-98 СЛЕДУЕТ ЗА ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИМИ ТЕНДЕНЦИЯМИ
Вывод о том, что 2001 год будет годом устойчивого роста цен на рынке жилья, был уже очевиден для аналитиков и предпринимателей Екатеринбурга, Перми, Новосибирска и других городов, где такой рост бурно шел в предыдущем году. Однако в Москве, Петербурге этот прогноз воспринимался с недоверием, а последовавший во второй половине года резкий взлет цен переживался как кризис. Драматические изменения на рынке связаны были с двумя обстоятельствами: ростом спроса и снижением объема предложения.
Понятно, что общей причиной, спусковым механизмом начала подъема рынка в 2000 году был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. правительство прогнозировало снижение темпов экономического роста относительно предыдущего года, при одновременном снижении темпов инфляции и роста курса доллара (таблица), и это было нами учтено в прогнозе динамики цен на рынке жилья. Однако, рекордные цены на экспорт энергоносителей, дополнительные доходы бюджета к лету обеспечили приток денег в экономику, и в силу отсутствия других привлекательных направлений инвестирования они приходили на рынок недвижимости. Повышались реальные доходы населения, и совокупный платежеспособный спрос превращался в ажиотажный приток покупателей в агентства недвижимости.
В 2001 году
По данным независимого исследовательского центра "Российское общественное мнение и исследование рынка" (РОМИР - Gallup International), полученным в ходе опроса 500 взрослых москвичей, в августе 2001 года самой популярной формой хранения сбережений являлась покупка недвижимости (рис. 4). Реализованный спрос (объем сделок купли-продажи) на вторичном рынке жилья за первое полугодие 2001 года по сравнению с тем же периодом предыдущего года вырос в Москве на 43%, в Петербурге – на 35%, за три квартала – соответственно на 31% и 30%. Количество инвестиционных договоров на первичном рынке в Москве выросло за первое полугодие на 40%, за три квартала – на 31%. В результате темпы роста цен на жилье в Москве и других городах (кроме Калининграда, Нижнего Новгорода) превзошли ожидаемые, и уже в июне прогноз для ряда городов был нами пересмотрен в сторону увеличения.
ОБЩЕЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Показатель |
2000 |
2001 |
2002 |
исполнение |
прогноз |
исполнение |
прогноз |
06.01 |
09.01 |
12.01 |
Экономический рост (ВВП), % |
7,6 |
3,4 |
4 |
4,5 |
5,0 |
3,5-4,3 |
Инфляция, % |
20,5 |
12-14 |
12 |
13,9 |
14,2 |
12-14 |
Курс доллара, руб. |
26,9 |
30,5 |
29,2 |
29,4 |
30,08 |
31,5 |
Рост реальных доходов, % |
8,5 |
2,2 |
|
7,6 |
|
10-15 |
По данным Минфина РФ
На 2002 год, с учетом снижения цен на энергоносители, роста объемов внешних выплат, ухудшения общемировой экономической конъюнктуры власти снова планируют снижение темпов экономического роста. Следовательно, этот фактор (который на этот раз вероятнее всего реализуется) будет способствовать замедлению темпов роста цен в большинстве городов выборки, за исключением тех, где потенциал роста, описанный в предыдущем разделе, пока не проявился.
Рис. 4
По данным РОМИР - Gallup International, август 2001 г.
Рис. 5
3. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ И ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
После резкого взлета с августа-98 покупательной способности доллара в России (в декабре 1998 года – на 81% относительно потребительской корзины), за 1999 год она практически осталась стабильной, а с марта 2000 года началось ее снижение. За 2000 год эта величина снизилась на 14%, а за 2001 год еще на 8%. Это явилось источником предположений среди аналитиков о том, что именно инфляция доллара явилась причиной начала роста долларовых цен на жилье.
Мы ведем ежемесячную статистику макроэкономических параметров и их связи с ценами на жилье с 1992-93 гг. На рис. 5 и в таблице приведены данные за два последних года в виде индексов (относительно базового периода – декабря 1999 года) следующих параметров:
-
роста потребительских цен (инфляции рубля)
-
роста курса рубля относительно доллара (девальвации рубля относительно доллара)
-
инфляции доллара (отношения индекса инфляции рубля к индексу девальвации)
-
покупательной способности доллара в России относительно потребительской корзины (отношение индекса девальвации к индексу инфляции рубля).
ДИНАМИКА ГОДОВЫХ И НАКОПЛЕННЫХ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНДЕКСОВ
Макроэкономические индексы |
Годовые индексы |
Накопленные индексы |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
98/97 |
99/97 |
00/97 |
01/97 |
Инфляции рубля |
1,84 |
1,37 |
1,21 |
1,02 |
1,84 |
2,52 |
3,05 |
3,12 |
Девальвации рубля относительно доллара |
3,37 |
1,34 |
1,05 |
0,92 |
3,37 |
4,52 |
4,74 |
4,34 |
Инфляции доллара в России |
0,55 |
1,02 |
1,15 |
1,12 |
0,55 |
0,56 |
0,65 |
0,72 |
Покупательной способности доллара в России |
1,81 |
0,98 |
0,87 |
0,89 |
1,81 |
1,77 |
1,54 |
1,38 |
Видно, что покупательная способность доллара, выросшая в 1998 г. на 81%, к концу 2001 года все еще превышает докризисный уровень на 38%. Следовательно, неизбежно дальнейшее укрепление рубля, что будет способствовать снижению долларового эквивалента цен (в среднем) на все товары и услуги, включая недвижимость.
Макроэкономические параметры несомненно являются одним из значимых факторов, влияющих на динамику цен на рынке недвижимости.
Так, осенью 1998 года в городах с рублевой номинацией цен на жилье в период всплеска потребительских цен (темпов инфляции) наблюдался аналогичный рост рублевых цен на жилье. В разные периоды и в разных городах, по данным наблюдений 1993-2001 гг., связь сегментной инфляции на рынке жилья и общей инфляции выражается коэффициентом 0,8-1,05. При этом, динамика цен в долларовом эквиваленте (в сравнении с рублевой динамикой) в рублевых городах полностью определяется изменениями курса доллара. Следовательно, этот фактор при росте потребительских цен в 2002 году на 12-14% будет способствовать повышению цен на жилье в данной группе городов на 10-14%, а в долларовом эквиваленте (при росте курса доллара на 6-7%) – на 3-6%.
Однако, связь динамики цен с макроэкономическими параметрами в городах с долларовой номинацией цен на жилье не столь очевидна. Индекс инфляции доллара в России в какой-то степени ведет за собой долларовые цены, аналогично влиянию инфляции рубля на рублевые цены. Но если сравнить динамику долларовых цен в Москве и инфляции доллара за последние два года, то видно, что в период ослабления доллара (июнь 00 - июнь 01) цены на жилье действительно начали слабо расти, но во втором полугодии, когда реальный курс доллара был стабилен, происходил (вопреки данному фактору) бурный рост цен на жилье.
На 2002 год власти прогнозируют инфляцию рубля на уровне 12-14%, девальвацию рубля (при среднегодовом курсе 31,5 руб./доллар) – 6-7%, тогда индекс покупательной способности доллара уменьшится за год на 6-7%. Можно считать, что этот фактор не окажет заметного влияния на динамику цен в городах с долларовой номинацией цен на жилье.
Динамика реальной стоимости жилья (в сопоставимых ценах базового периода, за который принят декабрь 1997 года), описывается индексом, представляющим собой отношение индекса номинальных цен (рублевых либо долларовых) к индексу инфляции соответственно рубля или доллара (таблица). Видно, что в 2001 году эта величина выросла в разных городах на 15-62%, за исключением Калининграда и Н.Новгорода, где она была стабильной. Стоимость жилья в Москве, выросшая в декабре 1998 г. на 70%, в декабре 2001 г. все еще выше него на 27%. В Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге она превышает докризисный уровень на 21-25%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске после падения в 1998 году возвратилась к докризисному уровню (от –6 до 7%), в Калининграде и Нижнем Новгороде опустилась ниже докризисного на 20-22%.
ДИНАМИКА НОМИНАЛЬНЫХ И РЕАЛЬНЫХ ИНДЕКСОВ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПОСЛЕ КРИЗИСА (декабрь к декабрю)
Город |
Номинальные индексы |
Реальные нндексы |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
01/97 |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
01/00 |
01/97 |
Москва |
0,94 |
0,69 |
1,02 |
1,31 |
0,92 |
1,70 |
0,68 |
0,89 |
1,17 |
1,27 |
Калининград |
0,76 |
0,70 |
0,98 |
1,11 |
0,58 |
1,38 |
0,69 |
0,85 |
1,00 |
0,80 |
С.-Петербург |
1,01 |
0,67 |
1,00 |
1,32 |
0,88 |
1,83 |
0,66 |
0,87 |
1,18 |
1,21 |
Екатеринбург |
0,63 |
0,66 |
1,53 |
1,44 |
0,90 |
1,14 |
0,65 |
1,33 |
1,29 |
1,25 |
Тверь |
0,75 |
0,70 |
1,09 |
1,28 |
0,73 |
1,36 |
0,69 |
0,95 |
1,15 |
1,02 |
Н. Новгород |
0,84 |
0,59 |
1,06 |
1,08 |
0,56 |
1,52 |
0,58 |
0,92 |
0,96 |
0,78 |
Новосибирск |
0,57 |
0,75 |
1,25 |
1,65 |
0,89 |
1,03 |
0,74 |
1,09 |
1,48 |
1,23 |
Пермь |
0,33 |
1,00 |
1,58 |
1,36 |
0,77 |
0,60 |
0,98 |
1,37 |
1,22 |
1,07 |
Ульяновск |
0,40 |
0,99 |
1,18 |
1,46 |
0,68 |
0,72 |
0,97 |
1,03 |
1,30 |
0,94 |
Омск |
0,45 |
0,77 |
1,17 |
1,81 |
0,73 |
0,81 |
0,75 |
1,02 |
1,62 |
1,02 |
Следовательно, исходя из гипотезы о постепенном возвращении рынка стабильному состоянию, близкому к 1996-97 гг., по этой причине можно ожидать в течение двух-четырех лет следующего изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 г.): в Москве, Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге снижение на 21-27%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске – стабильность этой величины в пределах +/- (6-7)%, в Калининграде и Н. Новгороде – повышение на 20-22%.
Другими словами, переход к стабильным ценам, близким к докризисному уровню, скорее всего в Москве, Новосибирске, Петербурге и Екатеринбурге осуществится по сценарию “с перебегом” (аналогично тому, как это происходило в Москве в 1995 году), в других городах – по сценарию “с доползанием”.
4. ЧТО ПЕРВИЧНО – ЯЙЦО ИЛИ КУРИЦА?
В 1999-2001 гг. снижался объем предложения на рынке, и это вызвало замешательство и даже панику у риэлторов – сначала (в 2000 году) в Екатеринбурге и Перми, затем (в 2001 году) – в Москве и Петербурге.
Многие эксперты в Екатеринбурге в конце 2000 года, в Москве осенью 2001 года высказывали предположение, что именно снижение объема предложения, по известной экономической теории, привело к началу бурного роста цен. И это наводило на катастрофические выводы: если этот процесс не остановить, рынок рухнет.
Но внимательное рассмотрение графиков (рис. 6-7) показывает, что начавшееся в Екатеринбурге снижение объемов предложения в 1999 году (когда цены слабо снижались или были стабильны) продолжалось весь 2000 год (когда цены бурно росли), а в 2001 году начался рост объемов предложения на фоне продолжающегося роста цен. Из этих данных нами в сентябре 2000 года были сделаны следующие выводы:
-
причиной снижения объемов предложения в период снижения цен является реакция продавцов, не желающих дешево продавать свое жилье;
-
продолжающееся снижение предложения в период роста цен есть проявление инерционности поведения субъектов рынка, создающего временной лаг (около года!) между изменением причины и началом изменения следствия;
-
причиной перехода к росту объема предложения является реакция продавцов (хотя и запоздалая) на рост цен на рынке;
-
в свою очередь, эта причина (рост объема предложения) будет иметь следствием переход рынка к стадии замедления роста цен и стабилизации (только в этой фазе реализуется описанная в макроэкономических учебниках связь между изменением объема предложения и изменением цен);
-
это произойдет с таким же приблизительно временным лагом – полгода-год относительно начала роста объемов предложения.
Итоговые графики подтверждают эти выводы.
В Перми, Екатеринбурге, Ульяновске объем предложения уже увеличился до уровня середины 2000 года.
В Москве и Петербурге, где рост цен начался летом 2000 года, увеличение объема предложения идет с августа 2001 г. В Москве он практически достиг значений конца 2000 года, в Петербурге все еще ниже на 10-15%. Одновременно в Москве в октябре-ноябре, по данным экспертов и руководителей риэлторских и девелоперских фирм, спрос на вторичном и первичном рынке стабилизировался.
В Калининграде, где рост цен задерживается, снижение объемов предложения продолжается.
Следовательно, по этой причине начала рецессии в Екатеринбурге, Перми, Ульяновске можно ожидать уже зимой, в Москве и Петербурге - весной-летом 2002 года, в Калининграде – не ранее 2003 года.
Рис. 6
Рис. 7
5. ОБОБЩЕННЫЙ ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ НА 2002 год
В соответствии с методикой Российской Гильдии риэлторов, прогноз цен на жилье в городах России в 1995-97 гг. осуществлялся двумя способами: эвристическим, основанным на исследовании влияния различных факторов на динамику цен и обобщении результатов расчетным или логическим методом, и статистическим, основанным на построении и использовании регрессионной модели динамики цен. Взаимная проверка и окончательная корректировка обобщенного прогноза повышали его качество и обеспечили высокую достоверность годовых прогнозов.
С 1998 года, после кризиса, накопление статистики нужно было начинать заново, и использование математической модели для прогнозирования стало недоступным, поскольку глубина прогнозирования не может быть больше одной трети предыстории. Поэтому в 1998-2000 гг. использовался только эвристический метод. Тем не менее, фактические данные с конца 1998 г. подтверждали высокую точность прогнозов, и лишь в июне 2001 года потребовалась их корректировка в сторону повышения темпов роста цен.
На 2002 год, на основании эвристической методики, мы прогнозируем, что:
-
в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске реализуется (не вполне синхронно) сценарий перехода к стабилизации “с перебегом”: в начале года темпы роста цен предложения (в долларовом выражении) замедлятся, но цены кратковременно превысят докризисные (на 5-10%), и весной-летом произойдет некоторый “откат”, после чего к концу года цены стабилизируются на уровне декабря 2001 года;
-
в Перми, Твери, Омске, Ульяновске стабилизация произойдет по сценарию “с доползанием”: уже с января-февраля динамика цен (в долларовом выражении) будет состоять в медленном их повышении до уровня 80-95% от докризисного;
-
в Калининграде, Нижнем Новгороде в 2002 году будет происходить рост цен (на 20-25%) сначала повышающимися, а затем снижающимися темпами, а стабилизация ожидается за пределами 2001 года.
Прогноз для Москвы
Таким образом, в большинстве городов России рынок жилья в 2002 году завершит стадию роста и перейдет к стадии рецессии – снижения темпов роста и затем стабилизации цен, преимущественно колебательной. В городах, еще не реализовавших свой потенциал возвращения к уровню цен, близкому к докризисному, рост будет продолжаться, и стабилизация произойдет за пределами 2002 года.
Примечание: динамика цен дана в исчислении по старой методике. С 2000 г. мы применяем новую методику, согласно которой средняя удельная цена в Москве выше на $50-80.
Модель: V = B0-B1/(B2+exp((B3*V1+B4)2))
Параметры |
B0=972,5792 |
B1=6018,699 |
B2=16,65969 |
B3=0,121115 |
B4=-3,61208 |
Потери: 6469,1933881 R=,99553 R2: 99,108% |
Таблица дисперсионного анализа
Источник |
Сумма квадратов |
Степень свободы |
Средний квадрат |
Критерий Фишера |
t-критерий Стьюдента |
Уровень значимости |
Регрессия |
718774,8 |
1 |
718774,8 |
3666,544 |
60,55199 |
0 |
Остатки |
6469,19 |
33 |
196,0361 |
|
|
|
Всего |
725244 |
|
|
|
|
|
Критерий Дарбина- Уотсона –0,78.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 2001 году
1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН).
2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
3. Москва, Агентство “Миэль” (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
5. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
6. Санкт-Петербург, Информационно-издательский центр “Недвижимость Петербурга” (Синочкин Д.Ю., САРН).
7. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
8. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
9. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
10. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН).
11. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
12. Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН).
13. Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН).
14. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).
15. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.Г.).
В проведении расчетов участвовал специалист Агентства АЭКСИП Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).
ã Стерник Геннадий Моисеевич, Российская Гильдия риэлторов, гл. аналитик, Агентство АЭКСИП Промышленно-страховой компании, директор, к.т.н. g_sternik@yahoo.com, www.realtymarket.org. 20.01.2002.
сегодня может быть уточнен с использование статистического метода. Регрессионная модель динамики цен была построена по данным за декабрь 1997 г. – сентябрь 2000 г. и проверена по данным за 2001 год. Статистические критерии и фактические данные подтвердили достаточно высокое качество модели и достоверность годового прогноза при ее использовании. Это позволяет, с учетом результатов эвристического прогнозирования, конкретизировать прогноз на 2002 год (рис. 7).
Рис. 8
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА
(в долларовом эквиваленте)
ЦЕНЫ РАСТУТ ТАК, ЧТО ПРОГНОЗЫ НЕ ПОСПЕВАЮТ
В декабре 199 года, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, был рассчитан прогноз изменения цен в городах России на 2000-2001 гг. Этот прогноз был подтвержден в декабре 2000 года: в 2001 году в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год (относительно базового периода – декабря 1997 года). Более высокие темпы роста будут наблюдаться в Екатеринбурге и городах рублевой группы (Россия-2), у которых падение цен после кризиса было наибольшим. Этот прогноз вызвал серьезные возражения специалистов, многие из которых ожидали в Москве дальнейшего снижения цен.
Из графиков видно, что полтора года ситуация развивалась в соответствии с прогнозом. С мая темпы роста цен в Москве несколько превысили прогнозируемые, и к сентябрю рост (по сравнению с декабрем 1999 г.) составил 21%. С учетом рассмотрения ряда факторов, воздействующих на цены вторичного рынка жилья в Москве (опережающий рост цен первичного рынка, ведущий к оттоку спроса от новостроек, наблюдаемый рост спроса на вторичном рынке, традиционное превышение темпов роста цен во втором полугодии по сравнению с первым) прогноз динамики цен был скорректирован в сторону увеличения: можно ожидать двухгодового прироста цен в Москве на 32-35%.
При рассмотрении динамики цен в группе городов России-1 (с исключением Екатеринбурга) корректировки прогноза не потребовалось.
Как и прогнозировалось, темпы роста цен в городах третьей группы оказались выше, чем в городах России-1, но ниже, чем во втором полугодии 2000 года. Более того, в Екатеринбурге и Перми есть признаки начала стабилизации. Вместе с тем, средневзвешенный прогноз для этой группы, как и для Москвы, оказался чрезмерно пессимистическим и потребовал пересмотра. Уточненный прогноз – можно ожидать двухгодового прироста цен около 100%.
Таким образом, впервые с 1995 года (не считая кризиса августа-98) фактический рост цен в Москве и в третьей группе городов (по данным первого полугодия) существенно отклонился от прогнозируемого РГР, причем в сторону более высоких темпов роста. Однако, это не вызывает у нас огорчения: тем самым подтверждается (для самых глубоких скептиков) принципиальный вывод о переходе рынка недвижимости к стадии устойчивого роста.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2001 году
-
Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН)
-
Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН)
-
Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН)
-
Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
-
Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН)
-
Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.)
-
Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
-
Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН)
-
Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
-
Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН)
-
Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
-
Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Ярсина Н.В., САРН)
-
Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.)
ã Стерник Г.М., гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
21.09.2001 г.
Стерник Г.М., Цены растут
(21.09.2001 г.)
Категория: аналитические материалы
ЦЕНЫ РАСТУТ ТАК, ЧТО ПРОГНОЗЫ НЕ ПОСПЕВАЮТ
В декабре 199 года, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, был рассчитан прогноз изменения цен в городах России на 2000-2001 гг. Этот прогноз был подтвержден в декабре 2000 года: в 2001 году в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год (относительно базового периода – декабря 1997 года). Более высокие темпы роста будут наблюдаться в Екатеринбурге и городах рублевой группы (Россия-2), у которых падение цен после кризиса было наибольшим. Этот прогноз вызвал серьезные возражения специалистов, многие из которых ожидали в Москве дальнейшего снижения цен.
Из графиков видно, что полтора года ситуация развивалась в соответствии с прогнозом. С мая темпы роста цен в Москве несколько превысили прогнозируемые, и к сентябрю рост (по сравнению с декабрем 1999 г.) составил 21%. С учетом рассмотрения ряда факторов, воздействующих на цены вторичного рынка жилья в Москве (опережающий рост цен первичного рынка, ведущий к оттоку спроса от новостроек, наблюдаемый рост спроса на вторичном рынке, традиционное превышение темпов роста цен во втором полугодии по сравнению с первым) прогноз динамики цен был скорректирован в сторону увеличения: можно ожидать двухгодового прироста цен в Москве на 32-35%.
При рассмотрении динамики цен в группе городов России-1 (с исключением Екатеринбурга) корректировки прогноза не потребовалось.
Как и прогнозировалось, темпы роста цен в городах третьей группы оказались выше, чем в городах России-1, но ниже, чем во втором полугодии 2000 года. Более того, в Екатеринбурге и Перми есть признаки начала стабилизации. Вместе с тем, средневзвешенный прогноз для этой группы, как и для Москвы, оказался чрезмерно пессимистическим и потребовал пересмотра. Уточненный прогноз – можно ожидать двухгодового прироста цен около 100%.
Таким образом, впервые с 1995 года (не считая кризиса августа-98) фактический рост цен в Москве и в третьей группе городов (по данным первого полугодия) существенно отклонился от прогнозируемого РГР, причем в сторону более высоких темпов роста. Однако, это не вызывает у нас огорчения: тем самым подтверждается (для самых глубоких скептиков) принципиальный вывод о переходе рынка недвижимости к стадии устойчивого роста.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2001 году
-
Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН)
-
Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН)
-
Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН)
-
Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
-
Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН)
-
Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.)
-
Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
-
Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН)
-
Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
-
Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН)
-
Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
-
Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Ярсина Н.В., САРН)
-
Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.)
ã Стерник Г.М., гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
21.09.2001 г.
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2001 года
Стерник Г.М.,
главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости
g_sternik@yahoo.com, www.realtymarket.org
1. ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ 2001 года
В предыдущем обзоре РГР, в декабре 2000 года был сделан вывод о том, что рынок жилья России прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста. Прошедшее полугодие подтвердило правильность сделанного вывода. За этот период средняя удельная цена предложения квартир (в долларах за кв. м) выросла
в Москве |
с 720 до 800 (на 11%) |
в Санкт-Петербурге |
с 367 до 395 (на 8%) |
в Екатеринбурге |
с 336 до 417 (на 24%) |
в Калининграде |
с 323 до 341 (на 6%) |
в Перми |
с 287 до 350 (на 22%) |
в Новосибирске |
с 263 до 342 (на 30%) |
в Ульяновске |
с 158 до 195 (на 23%) |
в Омске |
с 152 до 180 (на 18%) |
в Твери |
с 203 до 221 (на 9%) |
При этом, диапазон разброса темпов роста несколько уменьшился и составил 6-30% против 7-41% в прошлом полугодии. Несколько увеличились темпы в Петербурге (с 6 до 8%), Москве (с 7 до 11%), Омске (с 17 до 18%), Ульяновске (с 17 до 23%), Новосибирске (с 28 до 30%), Твери (с 7 до 9%) и снизились в остальных городах выборки: незначительно в Калининграде (с 9 до 6%) и резко - в Перми (с 55 до 22%), и Екатеринбурге (с 41 до 24%).
Город |
Номинация цен |
Средняя удельная цена, $/кв. м |
Прирост за полугодие, % |
06.00 |
12. 00 |
06.01 |
2-2000 г. |
1-2001 г. |
Москва |
долл. |
672 |
720 |
800 |
+7 |
+11 |
Екатеринбург |
долл. (смеш.) |
238 |
336 |
417 |
+41 |
+24 |
Калининград |
долл. |
296 |
323 |
350 |
+9 |
+6 |
С.-Петербург |
долл. |
350 |
370 |
395 |
+6 |
+8 |
Тверь |
долл. |
189 |
203 |
221 |
+7 |
+9 |
Барнаул |
руб. |
168 |
170 |
|
+1 |
|
Новосибирск |
руб. |
205 |
263 |
342 |
+28 |
+30 |
Пермь |
руб. |
185 |
287 |
350 |
+55 |
+22 |
Ульяновск |
руб. |
135 |
158 |
195 |
+17 |
+23 |
Омск |
руб. |
130 |
152 |
180 |
+17 |
+18 |
Динамика средней удельной цены предложения квартир в городах России
Примечание: 1. С декабря 2000 года данные по Перми, как ранее по Москве, рассчитываются РГР как обобщенные по нескольким источникам, указанным в списке участников мониторинга.
2. Данные за июнь – предварительные.
2. НОМИНАЛЬНЫЕ И РЕАЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
В ранее опубликованном обзоре было отмечено, что основной причиной начавшегося в 2000 году роста цен на жилье во всех городах России был общий экономический рост в стране. При этом, на предыдущих стадиях (падения и депрессивной стабилизации) изменения на рынке внутри трех групп городов - Москва, города с долларовой номинацией цен (Россия-1) и с рублевой (Россия-2) - происходили синхронно, а между группами – резко различались. Со второй половины 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.
Особенно наглядно это видно при переходе от графиков динамики цен в натуральном (долларовом) выражении к графикам динамики индексов изменения цен.
В связи с тем, что в 2000 году начался новый, третий этап развития рынка жилья в городах России, при расчете индексов, начиная с настоящего обзора, мы вновь изменили точку отсчета: за базовый период вместо декабря 1997 года приняли декабрь 1999 года.
Графики иллюстрируют следующие общие для городов выборки закономерности: после некоторого снижения цен в 1 полугодии 2000 года, с марта-июня начался общий подъем цен. В 1 полугодии 2001 года темпы роста цен замедлились, но уровень цен (в долларовом выражении) во всех городах уверенно превысил уровень декабря 1999 года.
Аналогично пересчитаны индексы макроэкономических показателей – инфляции (индекс изменения потребительских цен), девальвации рубля (индекс изменения курса рубля к доллару), инфляции доллара относительно потребительских цен и изменения покупательной способности доллара в России.
Как показывает график, после 1 квартала 2000 года, вследствие опережающего роста инфляции рубля (по отношению к снижению курса рубля к доллару) началась непрерывная инфляция доллара относительно потребительской корзины. Вследствие этого покупательная способность доллара в России за 2000 год снизилась на 14%, в том числе за второе полугодие – на 8%. За первое полугодие 2001 года она снизилась еще на 4%.
На основании этих данных номинальные индексы долларовых цен на жилье в городах России были пересчитаны в реальные индексы изменения стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1999 года2.
Из рисунка видно, что, несмотря на номинальный рост долларовых цен в Москве, Петербурге, Калининграде, Твери, реальная стоимость жилья в них за 2000 год снизилась на 10-20%, а за первое полугодие 2001 года прекратила снижаться и стабилизировалась на уровне 0,85-1,00 от декабря 1999 года. Следовательно, реализация в течение данного периода инвестиционного цикла “покупка-продажа” или “строительство-продажа” на жилищных рынках этих городов приводила к потере 5-15% доходности относительно потребительской корзины.
В то же время в Перми, Екатеринбурге с 2000 года, а в Новосибирске, Омске и Ульяновске – с 2001 года рост цен опережает инфляцию.
3. УТОЧНЕННЫЙ ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ в 2001 году
В декабре 2000 года, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, был рассчитан прогноз изменения цен в городах России на 2001 год - как средневзвешенный в группе городов (индивидуальные особенности городов в группе не учитывались) и как среднесрочный (месячные, сезонные колебания не просчитывались).
Был получен следующий результирующий прогноз: в 2001 году в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год (относительно базового периода – декабря 1997 года). Более высокие темпы роста будут наблюдаться в городах рублевой группы (Россия-2) при благоприятной политической и экономической ситуации в регионе.
В настоящем обзоре прогноз пересчитан относительно нового базового периода – декабря 1999 года. Кроме того, скорректировано распределение городов по группам.
Основанием для такой корректировки послужил сделанный в предыдущем прогнозе вывод о новой закономерности, проявившейся на стадии роста рынка: различия в темпах роста цен на жилье в различных городах связаны с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление.
В связи с этим в первую группу, как и прежде, выделена Москва, из второй исключен Екатеринбург и перенесен в третью. Подробнее этот вопрос рассмотрен в следующем пункте.
Из графика видно, что темпы роста цен в Москве в мае-июне несколько превысили прогнозируемые в декабре 2000 года. С учетом рассмотрения ряда факторов, воздействующих на цены вторичного рынка жилья в Москве (опережающий рост цен первичного рынка (около 22% за полугодие), ведущий к оттоку спроса от новостроек, наблюдаемый рост спроса на вторичном рынке, традиционное превышение темпов роста цен во втором полугодии по сравнению с первым) прогноз динамики цен должен быть скорректирован в сторону увеличения: можно ожидать годового прироста цен в Москве на 20-22 процентных пункта, или на 22-25%.
При рассмотрении динамики цен в группе городов России-1 (с исключением Екатеринбурга) корректировки прогноза не потребовалось.
Как и прогнозировалось, темпы роста цен в городах России-2 оказались выше, чем в городах России-1, но ниже, чем во втором полугодии 2000 года. Более того, в Екатеринбурге и Перми есть признаки начала стабилизации. Вместе с тем, средневзвешенный прогноз для группы городов (с учетом включения в нее Екатеринбурга) оказался чрезмерно пессимистическим и потребовал пересмотра. Уточненный прогноз – двухгодовой прирост (с декабря 2000 года) – 100%, годовой (с декабря 2001 года) в среднем на 80 процентных пунктов, или на 50%, для Екатеринбурга и Перми – 40-50 процентных пунктов, или 25-30%.
Таким образом, впервые с 1995 года (не считая кризисного 1998 года) фактический рост цен в третьей группе городов (по данным первого полугодия) существенно отклонился от прогнозируемого, причем в сторону более высоких темпов роста. Однако, это не вызывает у нас огорчения: тем самым подтверждается (для самых глубоких скептиков) принципиальный вывод о переходе рынка недвижимости к стадии устойчивого роста.
4. ВЕРНУТСЯ ЛИ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ К ДОКРИЗИСНОМУ УРОВНЮ?
Давайте еще раз рассмотрим основные точки, характеризующие ход и исход кризиса на рынке жилья России (на примере группы городов, мониторинг рынка жилья которых удалось проводить регулярно).
Город |
12.97 |
Нижняя точка |
Уровень к 12.00 |
Уровень к 06.00 |
$/кв. м |
$/кв. м |
Индекс |
Снижение индекса |
$/кв. м |
Индекс |
Прирост индекса |
$/кв. м |
Индекс |
Прирост индекса |
Москва |
950 |
620 |
0,65 |
0,35 |
670/720 |
0,71 |
0,06 |
800 |
0,79 |
0,14 |
Калининград |
620 |
293 |
0,47 |
0,53 |
323 |
0,52 |
0,05 |
350 |
0,56 |
0,09 |
С.-Петербург |
560 |
349 |
0,62 |
0,37 |
370 |
0,66 |
0,04 |
395 |
0,71 |
0,09 |
Тверь |
355 |
172 |
0,48 |
0,52 |
203 |
0,57 |
0,09 |
221 |
0,66 |
0,18 |
Екатеринбург |
535 |
214 |
0,40 |
0,60 |
336 |
0,63 |
0,23 |
418 |
0,78 |
0,38 |
Новосибирск |
490 |
199 |
0,41 |
0,59 |
263 |
0,54 |
0,13 |
342 |
0,70 |
0,29 |
Омск |
375 |
120 |
0,32 |
0,68 |
152 |
0,41 |
0,09 |
180 |
0,48 |
0,16 |
Пермь |
505 |
165 |
0,33 |
0,67 |
287 |
0,57 |
0,24 |
350 |
0,69 |
0,36 |
Ульяновск |
340 |
125 |
0,37 |
0,63 |
158 |
0,46 |
0,09 |
195 |
0,57 |
0,20 |
ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ
за период кризиса
Из данных таблицы и нижеследующего рисунка видно, что индекс изменения цен на жилье (за единицу принят декабрь 1997 года) в Москве максимально снизился до 0,65, в декабре 2000 года достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктов от нижней точки), в июне 2001 года достиг значения 0,79 (вырос на 14 пунктов). В городах России-1 (без Екатеринбурга) – снизился до 0,47-0,62 в нижней точке, вырос до 0,52-0,66 в декабре 2000 года (рост на 4-9 пунктов относительно нижней точки) и до 0,56-0,71 в июне 2001 года (рост на 9 пунктов). В городах России-2 – снизился до 0,31-0,41 в нижней точке и вырос до 0,41-0,57 в декабре 2000 года (рост на 8-22 пункта) и до 0,48-0,71 в июне 2001 года (рост на 16-38 пунктов). Екатеринбург, у которого степень долларизации рынка за период кризиса значительно колебалась (и потому мы его отметили как город со смешанной номинацией цен), по степени снижения цен от кризиса сравним с городами рублевой группы (0,40), а по достигнутому уровню цен относительно докризисных - долларовой группы (0,63 в декабре 2000 года и 0,78 в июне 2001 года).
На следующем рисунке показана статистическая связь между максимальным снижением долларовых цен на жилье в городах России после кризиса и приростом цен от нижней точки к декабрю 2000 года и к июню 2001 года. Положение каждого города в нижней точке описывается метками, расположенными вдоль оси абсцисс в следующей последовательности (слева направо): Москва, Петербург, Тверь, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь, Омск. Положение в декабре 2000 года и в июне 2001 года показано различающимися метками, через которые проведены сглаживающие кривые, отражающие среднее положение городов на данную дату. Наконец, линия, идущая от начала координат под углом 45 градусов, отражает гипотетическое положение меток каждого города при возвращении цен к докризисному уровню.
Видно, что с увеличением степени снижения цен от кризиса темп прироста цен увеличивается, причем непропорционально. Города, в которых спад был больше, восстанавливают свои цены в среднем быстрее.
Каковы же перспективы? Из графика видно, что за прошедшие 12-15 месяцев города прошли от трети до половины своего пути к докризисному уровню. При этом темпы роста цен в 2001 году увеличились лишь в тех городах, где в 2000 году они были, а в большинстве других – снизились. Поэтому в ближайшие два-три года ждать возвращения цен на докризисный уровень не приходится. Даже для Екатеринбурга и Перми, где темпы роста сейчас максимальные, приведенный выше прогноз роста цен к концу года еще не приведет к выходу на докризисный уровень.
А будет ли вообще возврат к докризисному уровню? По нашему мнению, в разумной перспективе (5-7 лет) этого не произойдет. Дело в том, что кризис не просто опустил цены на жилье – он скорректировал макроэкономическую, финансовую, ценовую ситуацию во всей экономике России, устранил неоправданные перегревы, привел цены в соответствие с платежеспособным спросом. Стабилизация цен в различных городах произойдет в 2002-2003 гг. на уровне 0,75-0,95 от докризисного. Лишь в дальней перспективе, при долговременном устойчивом росте экономики, повышении качества жилого фонда и общего качества жизни населения, цены на жилье в том или ином городе и в России в целом могут выйти на новый уровень, достойный этого качества.
Таким образом, итоги первого полугодия 2001 года окончательно подтвердили переход рынка жилья России к стадии устойчивого роста и выявленную в предыдущем обзоре связь темпов роста цен в городах со степенью их падения после кризиса. Прогноз динамики цен для Москвы и городов второй группы потребовал корректировки в сторону увеличения темпов роста. Вместе с тем, подтвердился прогноз о снижении для Екатеринбурга, Перми темпов роста относительно второго полугодия 2000 года, и сделан вывод о том, что возврата цен к докризисному уровню в ближайшие годы не произойдет.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 2001 году
- Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН)
- Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН)
- Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН)
- Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
- Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН)
- Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.)
- Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
- Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН)
- Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
- Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН)
- Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
- Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)
- Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.)
ã Стерник Г.М.,
1.07.2001.
Рынок жилья России в I полугодии 2001 года
Категория: аналитические материалы
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2001 года
Стерник Г.М.,
главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости
g_sternik@yahoo.com, www.realtymarket.org
1. ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ 2001 года
В предыдущем обзоре РГР, в декабре 2000 года был сделан вывод о том, что рынок жилья России прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста. Прошедшее полугодие подтвердило правильность сделанного вывода. За этот период средняя удельная цена предложения квартир (в долларах за кв. м) выросла
в Москве |
с 720 до 800 (на 11%) |
в Санкт-Петербурге |
с 367 до 395 (на 8%) |
в Екатеринбурге |
с 336 до 417 (на 24%) |
в Калининграде |
с 323 до 341 (на 6%) |
в Перми |
с 287 до 350 (на 22%) |
в Новосибирске |
с 263 до 342 (на 30%) |
в Ульяновске |
с 158 до 195 (на 23%) |
в Омске |
с 152 до 180 (на 18%) |
в Твери |
с 203 до 221 (на 9%) |
При этом, диапазон разброса темпов роста несколько уменьшился и составил 6-30% против 7-41% в прошлом полугодии. Несколько увеличились темпы в Петербурге (с 6 до 8%), Москве (с 7 до 11%), Омске (с 17 до 18%), Ульяновске (с 17 до 23%), Новосибирске (с 28 до 30%), Твери (с 7 до 9%) и снизились в остальных городах выборки: незначительно в Калининграде (с 9 до 6%) и резко - в Перми (с 55 до 22%), и Екатеринбурге (с 41 до 24%).
Город |
Номинация цен |
Средняя удельная цена, $/кв. м |
Прирост за полугодие, % |
06.00 |
12. 00 |
06.01 |
2-2000 г. |
1-2001 г. |
Москва |
долл. |
672 |
720 |
800 |
+7 |
+11 |
Екатеринбург |
долл. (смеш.) |
238 |
336 |
417 |
+41 |
+24 |
Калининград |
долл. |
296 |
323 |
350 |
+9 |
+6 |
С.-Петербург |
долл. |
350 |
370 |
395 |
+6 |
+8 |
Тверь |
долл. |
189 |
203 |
221 |
+7 |
+9 |
Барнаул |
руб. |
168 |
170 |
|
+1 |
|
Новосибирск |
руб. |
205 |
263 |
342 |
+28 |
+30 |
Пермь |
руб. |
185 |
287 |
350 |
+55 |
+22 |
Ульяновск |
руб. |
135 |
158 |
195 |
+17 |
+23 |
Омск |
руб. |
130 |
152 |
180 |
+17 |
+18 |
Динамика средней удельной цены предложения квартир в городах России
Примечание: 1. С декабря 2000 года данные по Перми, как ранее по Москве, рассчитываются РГР как обобщенные по нескольким источникам, указанным в списке участников мониторинга.
2. Данные за июнь – предварительные.
2. НОМИНАЛЬНЫЕ И РЕАЛЬНЫЕ ИНДЕКСЫ РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
В ранее опубликованном обзоре было отмечено, что основной причиной начавшегося в 2000 году роста цен на жилье во всех городах России был общий экономический рост в стране. При этом, на предыдущих стадиях (падения и депрессивной стабилизации) изменения на рынке внутри трех групп городов - Москва, города с долларовой номинацией цен (Россия-1) и с рублевой (Россия-2) - происходили синхронно, а между группами – резко различались. Со второй половины 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.
Особенно наглядно это видно при переходе от графиков динамики цен в натуральном (долларовом) выражении к графикам динамики индексов изменения цен.
В связи с тем, что в 2000 году начался новый, третий этап развития рынка жилья в городах России, при расчете индексов, начиная с настоящего обзора, мы вновь изменили точку отсчета: за базовый период вместо декабря 1997 года приняли декабрь 1999 года.
Графики иллюстрируют следующие общие для городов выборки закономерности: после некоторого снижения цен в 1 полугодии 2000 года, с марта-июня начался общий подъем цен. В 1 полугодии 2001 года темпы роста цен замедлились, но уровень цен (в долларовом выражении) во всех городах уверенно превысил уровень декабря 1999 года.
Аналогично пересчитаны индексы макроэкономических показателей – инфляции (индекс изменения потребительских цен), девальвации рубля (индекс изменения курса рубля к доллару), инфляции доллара относительно потребительских цен и изменения покупательной способности доллара в России.
Как показывает график, после 1 квартала 2000 года, вследствие опережающего роста инфляции рубля (по отношению к снижению курса рубля к доллару) началась непрерывная инфляция доллара относительно потребительской корзины. Вследствие этого покупательная способность доллара в России за 2000 год снизилась на 14%, в том числе за второе полугодие – на 8%. За первое полугодие 2001 года она снизилась еще на 4%.
На основании этих данных номинальные индексы долларовых цен на жилье в городах России были пересчитаны в реальные индексы изменения стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1999 года2.
Из рисунка видно, что, несмотря на номинальный рост долларовых цен в Москве, Петербурге, Калининграде, Твери, реальная стоимость жилья в них за 2000 год снизилась на 10-20%, а за первое полугодие 2001 года прекратила снижаться и стабилизировалась на уровне 0,85-1,00 от декабря 1999 года. Следовательно, реализация в течение данного периода инвестиционного цикла “покупка-продажа” или “строительство-продажа” на жилищных рынках этих городов приводила к потере 5-15% доходности относительно потребительской корзины.
В то же время в Перми, Екатеринбурге с 2000 года, а в Новосибирске, Омске и Ульяновске – с 2001 года рост цен опережает инфляцию.
3. УТОЧНЕННЫЙ ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ в 2001 году
В декабре 2000 года, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, был рассчитан прогноз изменения цен в городах России на 2001 год - как средневзвешенный в группе городов (индивидуальные особенности городов в группе не учитывались) и как среднесрочный (месячные, сезонные колебания не просчитывались).
Был получен следующий результирующий прогноз: в 2001 году в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год (относительно базового периода – декабря 1997 года). Более высокие темпы роста будут наблюдаться в городах рублевой группы (Россия-2) при благоприятной политической и экономической ситуации в регионе.
В настоящем обзоре прогноз пересчитан относительно нового базового периода – декабря 1999 года. Кроме того, скорректировано распределение городов по группам.
Основанием для такой корректировки послужил сделанный в предыдущем прогнозе вывод о новой закономерности, проявившейся на стадии роста рынка: различия в темпах роста цен на жилье в различных городах связаны с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление.
В связи с этим в первую группу, как и прежде, выделена Москва, из второй исключен Екатеринбург и перенесен в третью. Подробнее этот вопрос рассмотрен в следующем пункте.
Из графика видно, что темпы роста цен в Москве в мае-июне несколько превысили прогнозируемые в декабре 2000 года. С учетом рассмотрения ряда факторов, воздействующих на цены вторичного рынка жилья в Москве (опережающий рост цен первичного рынка (около 22% за полугодие), ведущий к оттоку спроса от новостроек, наблюдаемый рост спроса на вторичном рынке, традиционное превышение темпов роста цен во втором полугодии по сравнению с первым) прогноз динамики цен должен быть скорректирован в сторону увеличения: можно ожидать годового прироста цен в Москве на 20-22 процентных пункта, или на 22-25%.
При рассмотрении динамики цен в группе городов России-1 (с исключением Екатеринбурга) корректировки прогноза не потребовалось.
Как и прогнозировалось, темпы роста цен в городах России-2 оказались выше, чем в городах России-1, но ниже, чем во втором полугодии 2000 года. Более того, в Екатеринбурге и Перми есть признаки начала стабилизации. Вместе с тем, средневзвешенный прогноз для группы городов (с учетом включения в нее Екатеринбурга) оказался чрезмерно пессимистическим и потребовал пересмотра. Уточненный прогноз – двухгодовой прирост (с декабря 2000 года) – 100%, годовой (с декабря 2001 года) в среднем на 80 процентных пунктов, или на 50%, для Екатеринбурга и Перми – 40-50 процентных пунктов, или 25-30%.
Таким образом, впервые с 1995 года (не считая кризисного 1998 года) фактический рост цен в третьей группе городов (по данным первого полугодия) существенно отклонился от прогнозируемого, причем в сторону более высоких темпов роста. Однако, это не вызывает у нас огорчения: тем самым подтверждается (для самых глубоких скептиков) принципиальный вывод о переходе рынка недвижимости к стадии устойчивого роста.
4. ВЕРНУТСЯ ЛИ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ К ДОКРИЗИСНОМУ УРОВНЮ?
Давайте еще раз рассмотрим основные точки, характеризующие ход и исход кризиса на рынке жилья России (на примере группы городов, мониторинг рынка жилья которых удалось проводить регулярно).
Город |
12.97 |
Нижняя точка |
Уровень к 12.00 |
Уровень к 06.00 |
$/кв. м |
$/кв. м |
Индекс |
Снижение индекса |
$/кв. м |
Индекс |
Прирост индекса |
$/кв. м |
Индекс |
Прирост индекса |
Москва |
950 |
620 |
0,65 |
0,35 |
670/720 |
0,71 |
0,06 |
800 |
0,79 |
0,14 |
Калининград |
620 |
293 |
0,47 |
0,53 |
323 |
0,52 |
0,05 |
350 |
0,56 |
0,09 |
С.-Петербург |
560 |
349 |
0,62 |
0,37 |
370 |
0,66 |
0,04 |
395 |
0,71 |
0,09 |
Тверь |
355 |
172 |
0,48 |
0,52 |
203 |
0,57 |
0,09 |
221 |
0,66 |
0,18 |
Екатеринбург |
535 |
214 |
0,40 |
0,60 |
336 |
0,63 |
0,23 |
418 |
0,78 |
0,38 |
Новосибирск |
490 |
199 |
0,41 |
0,59 |
263 |
0,54 |
0,13 |
342 |
0,70 |
0,29 |
Омск |
375 |
120 |
0,32 |
0,68 |
152 |
0,41 |
0,09 |
180 |
0,48 |
0,16 |
Пермь |
505 |
165 |
0,33 |
0,67 |
287 |
0,57 |
0,24 |
350 |
0,69 |
0,36 |
Ульяновск |
340 |
125 |
0,37 |
0,63 |
158 |
0,46 |
0,09 |
195 |
0,57 |
0,20 |
ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ
за период кризиса
Из данных таблицы и нижеследующего рисунка видно, что индекс изменения цен на жилье (за единицу принят декабрь 1997 года) в Москве максимально снизился до 0,65, в декабре 2000 года достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктов от нижней точки), в июне 2001 года достиг значения 0,79 (вырос на 14 пунктов). В городах России-1 (без Екатеринбурга) – снизился до 0,47-0,62 в нижней точке, вырос до 0,52-0,66 в декабре 2000 года (рост на 4-9 пунктов относительно нижней точки) и до 0,56-0,71 в июне 2001 года (рост на 9 пунктов). В городах России-2 – снизился до 0,31-0,41 в нижней точке и вырос до 0,41-0,57 в декабре 2000 года (рост на 8-22 пункта) и до 0,48-0,71 в июне 2001 года (рост на 16-38 пунктов). Екатеринбург, у которого степень долларизации рынка за период кризиса значительно колебалась (и потому мы его отметили как город со смешанной номинацией цен), по степени снижения цен от кризиса сравним с городами рублевой группы (0,40), а по достигнутому уровню цен относительно докризисных - долларовой группы (0,63 в декабре 2000 года и 0,78 в июне 2001 года).
На следующем рисунке показана статистическая связь между максимальным снижением долларовых цен на жилье в городах России после кризиса и приростом цен от нижней точки к декабрю 2000 года и к июню 2001 года. Положение каждого города в нижней точке описывается метками, расположенными вдоль оси абсцисс в следующей последовательности (слева направо): Москва, Петербург, Тверь, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь, Омск. Положение в декабре 2000 года и в июне 2001 года показано различающимися метками, через которые проведены сглаживающие кривые, отражающие среднее положение городов на данную дату. Наконец, линия, идущая от начала координат под углом 45 градусов, отражает гипотетическое положение меток каждого города при возвращении цен к докризисному уровню.
Видно, что с увеличением степени снижения цен от кризиса темп прироста цен увеличивается, причем непропорционально. Города, в которых спад был больше, восстанавливают свои цены в среднем быстрее.
Каковы же перспективы? Из графика видно, что за прошедшие 12-15 месяцев города прошли от трети до половины своего пути к докризисному уровню. При этом темпы роста цен в 2001 году увеличились лишь в тех городах, где в 2000 году они были, а в большинстве других – снизились. Поэтому в ближайшие два-три года ждать возвращения цен на докризисный уровень не приходится. Даже для Екатеринбурга и Перми, где темпы роста сейчас максимальные, приведенный выше прогноз роста цен к концу года еще не приведет к выходу на докризисный уровень.
А будет ли вообще возврат к докризисному уровню? По нашему мнению, в разумной перспективе (5-7 лет) этого не произойдет. Дело в том, что кризис не просто опустил цены на жилье – он скорректировал макроэкономическую, финансовую, ценовую ситуацию во всей экономике России, устранил неоправданные перегревы, привел цены в соответствие с платежеспособным спросом. Стабилизация цен в различных городах произойдет в 2002-2003 гг. на уровне 0,75-0,95 от докризисного. Лишь в дальней перспективе, при долговременном устойчивом росте экономики, повышении качества жилого фонда и общего качества жизни населения, цены на жилье в том или ином городе и в России в целом могут выйти на новый уровень, достойный этого качества.
Таким образом, итоги первого полугодия 2001 года окончательно подтвердили переход рынка жилья России к стадии устойчивого роста и выявленную в предыдущем обзоре связь темпов роста цен в городах со степенью их падения после кризиса. Прогноз динамики цен для Москвы и городов второй группы потребовал корректировки в сторону увеличения темпов роста. Вместе с тем, подтвердился прогноз о снижении для Екатеринбурга, Перми темпов роста относительно второго полугодия 2000 года, и сделан вывод о том, что возврата цен к докризисному уровню в ближайшие годы не произойдет.
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 2001 году
- Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН)
- Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН)
- Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН)
- Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
- Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН)
- Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.)
- Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
- Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН)
- Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
- Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН)
- Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
- Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)
- Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.)
ã Стерник Г.М.,
1.07.2001.
РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России, и в том числе Москвы, после августовского кризиса, и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные предварительные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: средняя удельная цена квартир в Москве практически не изменилась (выросла за год на 2% и составила в декабре 720 $/кв. м.
Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 20-30 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения (расчет по старой методике дает в декабре 2000 г. величину 670 $/кв. м).
Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве. В начале года (до апреля-мая) ожидалось некоторое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные, приведенные на графике, показывают, что прогноз подтвердился: с июня цены постоянно повышались с темпом 0,5-1,5% в месяц, и общий рост за полгода составил 7-8%.
Фундаментальная закономерность перехода к стабилизации и началу роста цен имеет свои механизмы, и они должны быть объяснены.
Естественно начать с изучения активности рынка, изменения объема предложения и продажи квартир на нем и связи этих показателей с динамикой цен.
Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 2000 году составлял 30 тысяч, изменяясь от 20 тыс. в январе до 38 тыс. в апреле, 25-26 тыс. в августе-сентябре, 28-31 тыс. в октябре-ноябре.
Приведенные данные о динамике объема предложения не подтверждают сложившиеся представления о том, что во второй половине года продавцы ушли с рынка (листинги агентств сократились вдвое). Действительно, к июню-июлю общее число квартир, предлагаемых на продажу в течение месяца, сократилось в полтора раза относительно максимума – марта-апреля. Но при этом число квартир, вновь выставляемых на продажу, фактически сохранялось на уровне 9-10 тысяч в месяц, а снижение общего объема предложения произошло в основном за счет активизации продаж и сезонного увеличения числа снятых с продажи квартир (в июле – до 10 тысяч). Осенью, благодаря начавшемуся повышению спроса и цен на вторичном рынке, число вновь выставляемых квартир выросло до 13-14 тыс., а числа снятых с продажи снизилось до 5-6 тыс.
Что касается динамики объемов регистрации сделок купли-продажи жилья в Москве, то особенности ее протекания в 2000 году (привычный по прошлым годам, но слишком резкий провал в январе с постепенным повышением в течение года) связаны прежде всего с трудностями перестройки системы регистрации, пришедшейся на начало года. С поправкой на этот фактор можно говорить о стабильно растущем реализованном спросе на вторичном рынке. Тем не менее, общий объем продаж в 2000 году был самый низкий с 1994 года, несмотря на самый низкий уровень цен и рост соотношения спроса и предложения. Возможно, шок риэлтеров, продавцов и покупателей от происходящего в коридорах Москомрегистрации в начале года наложил свой отпечаток на их поведение: количество вновь выставляемых на продажу на вторичном рынке квартир не компенсировало общего выбытия вследствие продажи и снятия непроданных квартир; покупатели обратили свою активность на единственный сегмент, сохранивший прежний порядок регистрации – рынок долевого участия в строительстве (инвестиционных договоров), оборот которого вырос в 2,4 раза. Кроме того, в этом году затихли былые переживания по поводу налоговых и иных изменений, вследствие чего не наблюдалось столь привычного декабрьского ажиотажа.
Последнее обстоятельство является весомым аргументом в опровержение распространенного мифа о том, что цены на рынке определяются спросом как главным и почти единственным фактором.
В результате номинальные индексы вторичного рынка жилья в Москве относительно декабря 1997 года достигли: индекс цен – 0,71, индекс объема продаж – 0,62, индекс долларового оборота – 0,44. Динамика последнего индекса хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.
Полученные результаты сопоставления динамики цен, предложения и спроса на вторичном рынке не могут быть объяснены без привлечения данных о взаимовлиянии первичного и вторичного рынка в специфических условиях Москвы.
Главная особенность первичного рынка жилья Москвы состоит в том, что на нем монопольное положение занимают городские власти, что определяется двумя обстоятельствами. Во-первых, значительная доля строящегося жилья (30-40% от площади, предназначенной для коммерческой продажи) финансируется из бюджета (точнее, из внебюджетных городских фондов) по системе “городского заказа”. Второе – до 40-60% площади, вводимой частными застройщиками, получившими земельный участок по инвестиционному контракту, передается в распоряжение властей. Таким образом, городские власти контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно.
Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского правительства.
И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.
Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.
В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на вторичном рынке лишь слегка снизилась (на 5-6%), а на первичном рынке упала на 40% (с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв. м). При этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания. Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.
В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась на 26%. На первичном рынке рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны, а их долларовый эквивалент (после обвала в этот же к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов.
К концу 1999 года ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком Москвы, образовавшиеся в ходе кризиса (вследствие двухвалютности жилищного рынка: долларовый вторичный и рублевый первичный), начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября.
И здесь вступила в силу отмеченная особенность московского рынка жилья – нерыночная, административная система ценообразования на первичном рынке. Неоднократные в течение 1999 года заявления мэра Москвы Ю.М.Лужкова о необходимости удержания цен продажи жилья, и даже их снижения до уровня 200 долларов за кв. метр, к началу 2000 года начали претворяться в жизнь в виде рапортов городского заказчика и аффилированных с руководством города организаций стройкомплекса о снижении стоимости строительства и цен продажи. Это отразилось в данных Мосгоркомстата следующим образом: 1 квартал - 5367 и 9317 руб. (около 330 долларов) за кв. м соответственно против 12 тыс. и 17,5 тыс. (около 660 долларов) в 4 квартале прошлого года. Понятно, что эти изменения, не подкрепленные реальным совершенствованием технологии и снижением себестоимости строительства (а опирающиеся только на принудительное устранение неоправданного завышения стоимости строительства), не могли продолжаться долго. Уже во втором квартале Мосгоркомстат фиксирует стоимость строительства на уровне 6493, третьем – 7140, четвертом – 8030 руб. за кв. м, а среднегодовую цену продаж по городу – 11828 руб./кв. м (420 $/кв. м).
Реально по таким и даже более низким ценам продавалось типовое жилье в районах массовой застройки, а эта средняя цена отражает тот уровень, на котором город оптом продавал квартиры уполномоченным риэлторским фирмам, передавал в порядке взаимозачета, а рыночные цены продаж конечным покупателям оставались практически стабильными с небольшой тенденцией к росту (в начале года в среднем 650-660 $/кв. м, в конце, по данным листингов информационных агентств – 730-750 $/кв. м, т.е. рост на 10-12%).
Крупнейшие организации строительного комплекса уже в мае потребовали от правительства Москвы поднять отпускные цены на жилье, ссылаясь рост себестоимости строительства до 300-320 долларов за метр вследствие повышения оплаты персонала, удорожания комплектующих и материалов, а также энергоносителей. Руководитель Департамента внебюджетной политики строительства (ДВПС) Л.Н.Краснянский заявил о готовности поднять цены на 15%.
Казалось бы, городские власти были заинтересованы в увеличении доходов при повышении цен реализации жилья. Однако, рыночный опыт предостерегал от такого шага, поскольку отток покупателей на вторичный рынок уже наблюдался. Кроме того, существовавшая система отношений в стройкомплексе Москвы не гарантировала приток доходов в казну, а не перераспределение их на различных уровнях управления.
Поэтому на заседании Правительства в мае мэр Москвы вместо повышения цен реализации наметил новые меры по реформированию рынка строительства и продажи городского жилья. Прежде всего - это отказ от практики оптовых продаж, взаимозачетов, вексельных схем, что может увеличить на 10-15% доход бюджета от продажи жилья без повышения цен. Далее, в августе-сентябре, был изменен механизм распределения прав на застройку городских территорий:
- права подбора инвесторов отняты у префектов и переданы Городской конкурсной комиссии (председатель - Вице-мэр г. Москвы В.П.Шанцев);
-сокращены функции ДВПС как городского инвестора, при этом сохранена обязанность строительства муниципального жилья (предназначенного для бесплатного заселения очередниками);
-часть функций передана некоммерческой организации – Московскому Строительному Союзу (МСС), объединившему основные строительные компании (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, "Мосстроймеханизация-5", СУ-83 и МФС-6), им предоставлена большая самостоятельность в выборе подрядчиков и соинвесторов, определении ценовой политики, но при этом определены объемы строительства муниципального жилья в счет доли города от предоставления площадок под строительство;
-основные земельные участки под планы застройки 2001 года распределены между ДВПС и МСС;
-еще раз декларирован переход от затратной, административной системы ценообразования к более рыночной контрактной (когда в инвестиционном контракте застройщика с городом оговаривается цена жилья, по которой город как инвестор получает свою долю площадей, и ни стоимостью строительства, ни стоимостью реализации своей доли застройщиком город не интересуется).
Такой комплекс мер по реформированию механизмов управления инвестиционно-строительным процессом в городе означает подлинную революцию, свершившуюся наконец-то в Москве на рубеже 2000-2001 годов.
Можно ожидать, что очередная попытка реформирования отношений в строительном комплексе Москвы будет успешнее предыдущих, поскольку она предпринимается в условиях надвигающегося кризиса отрасли. В отличие от кризиса 1996 года, с затовариванием и кризисом ликвидности, на этот раз речь идет о сокращении финансирования, что неизбежно приведет к уменьшению объемов строительства. Однако, выработка новых механизмов потребует времени и неизбежных компромиссов.
И действительно, в октябре был восстановлен механизм оптовых продаж и взаимозачетов; в августе принято антирыночное решение о прекращении практики продажи прав долгосрочной аренды земельных участков под жилищное строительство (т.е. об отмене возможности получения права застройки независимым девелопером); неизбежные трудности становления нового “полумонополиста” в лице МСС ставят под угрозу срыва старт строительного процесса; потеря городом контроля над ценами реализации жилья на первых порах (до накопления рыночного опыта “отпущенными на свободу” застройщиками) может привести к неоправданному росту цен и последующему оттоку покупателей на вторичный рынок.
В результате баланса сил и интересов рыночные тенденции привели к некоторому повышению долларового эквивалента цен на первичном рынке. Как известно, последствия принятых решений на рынке строительства и продажи жилья реализуются с запаздыванием на год-полтора, т.е. их можно ожидать к концу 2001 года.
Таким образом, во второй половине 2000 года на первичном и вторичном рынке жилья Москвы происходило практически синхронное повышение цен с минимальным разрывом в их среднем уровне.
При изучении активности первичного рынка необходимо учитывать, что в 2000 году произошло ряд изменений в методике регистрации объемов продаж. Так, решение мэра о запрете оптовых продаж и взаимозачетов, впоследствии отмененное, вылилось в то, что Мосмгоркомстат попытался исключить эти продажи из своей статистики. В ранее проведенных исследованиях мы производили эту операцию сами, вводя поправочный коэффициент (от 0,7 до 0,25 в различные годы). В 2000 году мы приняли этот коэффициент равным 0,9. В результате получено, что объем продаж введенного в строй жилья на первичном рынке несколько вырос (с 20,2 тыс. до 21,7 тыс. квартир).
Кроме того, произошло резкое (с 9,8 тыс. до 24 тыс.) увеличение числа продаж по инвестиционным договорам, т.е. до окончании строительства. Эти данные подтверждают сложившееся мнение экспертов о том, что в 2000 году строящиеся дома “распродаются на корню”: из общего числа продаж на первичном рынке в 45730 квартир более половины (53%) приходится на квартиры в недостроенных домах.
В целом, общее число продаж (с учетом инвестиционных договоров) на рынке жилья Москвы составило 109456 квартир, что на 4% больше предыдущего года. Рынок жилья не снизил своей активности, произошло лишь дальнейшее перераспределение спроса между вторичным и первичным рынком в пользу последнего.
Рынок новостроек полностью использовал окно возможностей, открывшееся после кризиса, и его доля в общем объеме продаж достигла 41,2%. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов. Перераспределение спроса может происходить лишь при заметных флуктуациях цен на том или ином типовом или территориальном сегменте рынка. Управление этим процессом во многом зависит от правильной ценовой политики застройщиков на своих сегментах, грамотно проведенных аналитических, маркетинговых исследований и прогнозирования ситуации на рынке;
Общее количество сделок на рынке жилья Москвы
|
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
Продажи на первичном рынке (по данным Мосгоркомстата), шт. |
8796 |
13200 |
10870 |
26160 |
29827 |
28828 |
24144 |
Коэффициент корректировки |
0,8 |
0,25 |
0,3 |
0,4 |
0,6 |
0,7 |
0,9 |
Продажи на первичном рынке (скорректированные данные), шт. |
7040 |
3300 |
3260 |
10465 |
17900 |
20180 |
21730 |
Сделки купли-продажи (вторичный рынок) |
70817 |
79664 |
71068 |
84748 |
77526 |
76093 |
63726 |
Общий объем продаж, шт. |
77857 |
82964 |
74328 |
95213 |
95426 |
96273 |
85456 |
Инвестиции |
500 |
500 |
200 |
2000 |
3000 |
9800 |
24000 |
Общий объем продаж с учетом инвестиционных договоров |
78357 |
83464 |
74528 |
97213 |
98426 |
104773 |
109456 |
Объем продаж на первичном рынке с учетом инвестиционных договоров |
7540 |
3800 |
3460 |
12465 |
20900 |
29980 |
45730 |
Доля первичного рынка в общем объеме продаж, % |
9,6 |
4,6 |
4,6 |
12,8 |
21,2 |
27,4 |
41,2 |
Таким образом, по итогам развития рынка жилья Москвы в 2000 году можно сделать следующие выводы:
ã Стерник Геннадий Моисеевич,
гл.специалист РГР по анализу рынка недвижимости
g_sternik@yahoo.com,
www.realtymarket.org
25.04.2001 г.
РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
(25.04.2001 г.)
Категория: аналитические материалы
РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России, и в том числе Москвы, после августовского кризиса, и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные предварительные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: средняя удельная цена квартир в Москве практически не изменилась (выросла за год на 2% и составила в декабре 720 $/кв. м.
Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 20-30 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения (расчет по старой методике дает в декабре 2000 г. величину 670 $/кв. м).
Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве. В начале года (до апреля-мая) ожидалось некоторое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные, приведенные на графике, показывают, что прогноз подтвердился: с июня цены постоянно повышались с темпом 0,5-1,5% в месяц, и общий рост за полгода составил 7-8%.
Фундаментальная закономерность перехода к стабилизации и началу роста цен имеет свои механизмы, и они должны быть объяснены.
Естественно начать с изучения активности рынка, изменения объема предложения и продажи квартир на нем и связи этих показателей с динамикой цен.
Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 2000 году составлял 30 тысяч, изменяясь от 20 тыс. в январе до 38 тыс. в апреле, 25-26 тыс. в августе-сентябре, 28-31 тыс. в октябре-ноябре.
Приведенные данные о динамике объема предложения не подтверждают сложившиеся представления о том, что во второй половине года продавцы ушли с рынка (листинги агентств сократились вдвое). Действительно, к июню-июлю общее число квартир, предлагаемых на продажу в течение месяца, сократилось в полтора раза относительно максимума – марта-апреля. Но при этом число квартир, вновь выставляемых на продажу, фактически сохранялось на уровне 9-10 тысяч в месяц, а снижение общего объема предложения произошло в основном за счет активизации продаж и сезонного увеличения числа снятых с продажи квартир (в июле – до 10 тысяч). Осенью, благодаря начавшемуся повышению спроса и цен на вторичном рынке, число вновь выставляемых квартир выросло до 13-14 тыс., а числа снятых с продажи снизилось до 5-6 тыс.
Что касается динамики объемов регистрации сделок купли-продажи жилья в Москве, то особенности ее протекания в 2000 году (привычный по прошлым годам, но слишком резкий провал в январе с постепенным повышением в течение года) связаны прежде всего с трудностями перестройки системы регистрации, пришедшейся на начало года. С поправкой на этот фактор можно говорить о стабильно растущем реализованном спросе на вторичном рынке. Тем не менее, общий объем продаж в 2000 году был самый низкий с 1994 года, несмотря на самый низкий уровень цен и рост соотношения спроса и предложения. Возможно, шок риэлтеров, продавцов и покупателей от происходящего в коридорах Москомрегистрации в начале года наложил свой отпечаток на их поведение: количество вновь выставляемых на продажу на вторичном рынке квартир не компенсировало общего выбытия вследствие продажи и снятия непроданных квартир; покупатели обратили свою активность на единственный сегмент, сохранивший прежний порядок регистрации – рынок долевого участия в строительстве (инвестиционных договоров), оборот которого вырос в 2,4 раза. Кроме того, в этом году затихли былые переживания по поводу налоговых и иных изменений, вследствие чего не наблюдалось столь привычного декабрьского ажиотажа.
Последнее обстоятельство является весомым аргументом в опровержение распространенного мифа о том, что цены на рынке определяются спросом как главным и почти единственным фактором.
В результате номинальные индексы вторичного рынка жилья в Москве относительно декабря 1997 года достигли: индекс цен – 0,71, индекс объема продаж – 0,62, индекс долларового оборота – 0,44. Динамика последнего индекса хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.
Полученные результаты сопоставления динамики цен, предложения и спроса на вторичном рынке не могут быть объяснены без привлечения данных о взаимовлиянии первичного и вторичного рынка в специфических условиях Москвы.
Главная особенность первичного рынка жилья Москвы состоит в том, что на нем монопольное положение занимают городские власти, что определяется двумя обстоятельствами. Во-первых, значительная доля строящегося жилья (30-40% от площади, предназначенной для коммерческой продажи) финансируется из бюджета (точнее, из внебюджетных городских фондов) по системе “городского заказа”. Второе – до 40-60% площади, вводимой частными застройщиками, получившими земельный участок по инвестиционному контракту, передается в распоряжение властей. Таким образом, городские власти контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно.
Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского правительства.
И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.
Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.
В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на вторичном рынке лишь слегка снизилась (на 5-6%), а на первичном рынке упала на 40% (с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв. м). При этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания. Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.
В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась на 26%. На первичном рынке рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны, а их долларовый эквивалент (после обвала в этот же к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов.
К концу 1999 года ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком Москвы, образовавшиеся в ходе кризиса (вследствие двухвалютности жилищного рынка: долларовый вторичный и рублевый первичный), начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября.
И здесь вступила в силу отмеченная особенность московского рынка жилья – нерыночная, административная система ценообразования на первичном рынке. Неоднократные в течение 1999 года заявления мэра Москвы Ю.М.Лужкова о необходимости удержания цен продажи жилья, и даже их снижения до уровня 200 долларов за кв. метр, к началу 2000 года начали претворяться в жизнь в виде рапортов городского заказчика и аффилированных с руководством города организаций стройкомплекса о снижении стоимости строительства и цен продажи. Это отразилось в данных Мосгоркомстата следующим образом: 1 квартал - 5367 и 9317 руб. (около 330 долларов) за кв. м соответственно против 12 тыс. и 17,5 тыс. (около 660 долларов) в 4 квартале прошлого года. Понятно, что эти изменения, не подкрепленные реальным совершенствованием технологии и снижением себестоимости строительства (а опирающиеся только на принудительное устранение неоправданного завышения стоимости строительства), не могли продолжаться долго. Уже во втором квартале Мосгоркомстат фиксирует стоимость строительства на уровне 6493, третьем – 7140, четвертом – 8030 руб. за кв. м, а среднегодовую цену продаж по городу – 11828 руб./кв. м (420 $/кв. м).
Реально по таким и даже более низким ценам продавалось типовое жилье в районах массовой застройки, а эта средняя цена отражает тот уровень, на котором город оптом продавал квартиры уполномоченным риэлторским фирмам, передавал в порядке взаимозачета, а рыночные цены продаж конечным покупателям оставались практически стабильными с небольшой тенденцией к росту (в начале года в среднем 650-660 $/кв. м, в конце, по данным листингов информационных агентств – 730-750 $/кв. м, т.е. рост на 10-12%).
Крупнейшие организации строительного комплекса уже в мае потребовали от правительства Москвы поднять отпускные цены на жилье, ссылаясь рост себестоимости строительства до 300-320 долларов за метр вследствие повышения оплаты персонала, удорожания комплектующих и материалов, а также энергоносителей. Руководитель Департамента внебюджетной политики строительства (ДВПС) Л.Н.Краснянский заявил о готовности поднять цены на 15%.
Казалось бы, городские власти были заинтересованы в увеличении доходов при повышении цен реализации жилья. Однако, рыночный опыт предостерегал от такого шага, поскольку отток покупателей на вторичный рынок уже наблюдался. Кроме того, существовавшая система отношений в стройкомплексе Москвы не гарантировала приток доходов в казну, а не перераспределение их на различных уровнях управления.
Поэтому на заседании Правительства в мае мэр Москвы вместо повышения цен реализации наметил новые меры по реформированию рынка строительства и продажи городского жилья. Прежде всего - это отказ от практики оптовых продаж, взаимозачетов, вексельных схем, что может увеличить на 10-15% доход бюджета от продажи жилья без повышения цен. Далее, в августе-сентябре, был изменен механизм распределения прав на застройку городских территорий:
- права подбора инвесторов отняты у префектов и переданы Городской конкурсной комиссии (председатель - Вице-мэр г. Москвы В.П.Шанцев);
-сокращены функции ДВПС как городского инвестора, при этом сохранена обязанность строительства муниципального жилья (предназначенного для бесплатного заселения очередниками);
-часть функций передана некоммерческой организации – Московскому Строительному Союзу (МСС), объединившему основные строительные компании (ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155, "Мосстроймеханизация-5", СУ-83 и МФС-6), им предоставлена большая самостоятельность в выборе подрядчиков и соинвесторов, определении ценовой политики, но при этом определены объемы строительства муниципального жилья в счет доли города от предоставления площадок под строительство;
-основные земельные участки под планы застройки 2001 года распределены между ДВПС и МСС;
-еще раз декларирован переход от затратной, административной системы ценообразования к более рыночной контрактной (когда в инвестиционном контракте застройщика с городом оговаривается цена жилья, по которой город как инвестор получает свою долю площадей, и ни стоимостью строительства, ни стоимостью реализации своей доли застройщиком город не интересуется).
Такой комплекс мер по реформированию механизмов управления инвестиционно-строительным процессом в городе означает подлинную революцию, свершившуюся наконец-то в Москве на рубеже 2000-2001 годов.
Можно ожидать, что очередная попытка реформирования отношений в строительном комплексе Москвы будет успешнее предыдущих, поскольку она предпринимается в условиях надвигающегося кризиса отрасли. В отличие от кризиса 1996 года, с затовариванием и кризисом ликвидности, на этот раз речь идет о сокращении финансирования, что неизбежно приведет к уменьшению объемов строительства. Однако, выработка новых механизмов потребует времени и неизбежных компромиссов.
И действительно, в октябре был восстановлен механизм оптовых продаж и взаимозачетов; в августе принято антирыночное решение о прекращении практики продажи прав долгосрочной аренды земельных участков под жилищное строительство (т.е. об отмене возможности получения права застройки независимым девелопером); неизбежные трудности становления нового “полумонополиста” в лице МСС ставят под угрозу срыва старт строительного процесса; потеря городом контроля над ценами реализации жилья на первых порах (до накопления рыночного опыта “отпущенными на свободу” застройщиками) может привести к неоправданному росту цен и последующему оттоку покупателей на вторичный рынок.
В результате баланса сил и интересов рыночные тенденции привели к некоторому повышению долларового эквивалента цен на первичном рынке. Как известно, последствия принятых решений на рынке строительства и продажи жилья реализуются с запаздыванием на год-полтора, т.е. их можно ожидать к концу 2001 года.
Таким образом, во второй половине 2000 года на первичном и вторичном рынке жилья Москвы происходило практически синхронное повышение цен с минимальным разрывом в их среднем уровне.
При изучении активности первичного рынка необходимо учитывать, что в 2000 году произошло ряд изменений в методике регистрации объемов продаж. Так, решение мэра о запрете оптовых продаж и взаимозачетов, впоследствии отмененное, вылилось в то, что Мосмгоркомстат попытался исключить эти продажи из своей статистики. В ранее проведенных исследованиях мы производили эту операцию сами, вводя поправочный коэффициент (от 0,7 до 0,25 в различные годы). В 2000 году мы приняли этот коэффициент равным 0,9. В результате получено, что объем продаж введенного в строй жилья на первичном рынке несколько вырос (с 20,2 тыс. до 21,7 тыс. квартир).
Кроме того, произошло резкое (с 9,8 тыс. до 24 тыс.) увеличение числа продаж по инвестиционным договорам, т.е. до окончании строительства. Эти данные подтверждают сложившееся мнение экспертов о том, что в 2000 году строящиеся дома “распродаются на корню”: из общего числа продаж на первичном рынке в 45730 квартир более половины (53%) приходится на квартиры в недостроенных домах.
В целом, общее число продаж (с учетом инвестиционных договоров) на рынке жилья Москвы составило 109456 квартир, что на 4% больше предыдущего года. Рынок жилья не снизил своей активности, произошло лишь дальнейшее перераспределение спроса между вторичным и первичным рынком в пользу последнего.
Рынок новостроек полностью использовал окно возможностей, открывшееся после кризиса, и его доля в общем объеме продаж достигла 41,2%. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов. Перераспределение спроса может происходить лишь при заметных флуктуациях цен на том или ином типовом или территориальном сегменте рынка. Управление этим процессом во многом зависит от правильной ценовой политики застройщиков на своих сегментах, грамотно проведенных аналитических, маркетинговых исследований и прогнозирования ситуации на рынке;
Общее количество сделок на рынке жилья Москвы
|
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
Продажи на первичном рынке (по данным Мосгоркомстата), шт. |
8796 |
13200 |
10870 |
26160 |
29827 |
28828 |
24144 |
Коэффициент корректировки |
0,8 |
0,25 |
0,3 |
0,4 |
0,6 |
0,7 |
0,9 |
Продажи на первичном рынке (скорректированные данные), шт. |
7040 |
3300 |
3260 |
10465 |
17900 |
20180 |
21730 |
Сделки купли-продажи (вторичный рынок) |
70817 |
79664 |
71068 |
84748 |
77526 |
76093 |
63726 |
Общий объем продаж, шт. |
77857 |
82964 |
74328 |
95213 |
95426 |
96273 |
85456 |
Инвестиции |
500 |
500 |
200 |
2000 |
3000 |
9800 |
24000 |
Общий объем продаж с учетом инвестиционных договоров |
78357 |
83464 |
74528 |
97213 |
98426 |
104773 |
109456 |
Объем продаж на первичном рынке с учетом инвестиционных договоров |
7540 |
3800 |
3460 |
12465 |
20900 |
29980 |
45730 |
Доля первичного рынка в общем объеме продаж, % |
9,6 |
4,6 |
4,6 |
12,8 |
21,2 |
27,4 |
41,2 |
Таким образом, по итогам развития рынка жилья Москвы в 2000 году можно сделать следующие выводы:
ã Стерник Геннадий Моисеевич,
гл.специалист РГР по анализу рынка недвижимости
g_sternik@yahoo.com,
www.realtymarket.org
25.04.2001 г.
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2000 году. АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ
Стерник Геннадий Моисеевич,
кандидат технических наук,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости.
МОСКВА - 2001
1. ОЖИДАНИЯ И ИТОГИ 2000-го года
Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: из 20 городов, представленных в анализируемой выборке, в 19 городах уровень цен в декабре 2000 года равен или выше уровня декабря 1999 года, и лишь в одном городе он меньше.
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА
Город |
Номинация цен |
Средняя удельная цена, $/кв. м |
Индекс |
12.97 |
12.98 |
12.99 |
12. 00 |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
00/97 |
Москва* |
Долл. |
950 |
890 |
656 |
670/720** |
0,94 |
0,69 |
1,02 |
0,71 |
Екатеринбург* |
долл. (смеш.) |
535 |
335 |
220 |
336 |
0,63 |
0,66 |
1,53 |
0,63 |
Калининград* |
долл. |
620 |
470 |
330 |
323 |
0,76 |
0,70 |
0,98 |
0,52 |
С.-Петербург* |
долл. |
560 |
565 |
370 |
370 |
1,01 |
0,67 |
1,00 |
0,66 |
Тверь* |
долл. |
355 |
265 |
186 |
203 |
0,75 |
0,70 |
1,09 |
0,57 |
Н. Новгород |
долл. |
538 |
450 |
265 |
280 |
0,84 |
0,59 |
1,06 |
0,52 |
Хабаровск |
долл. |
390 |
240 |
200 |
220 |
0,62 |
0,83 |
1,10 |
0,56 |
Барнаул* |
руб. |
380 |
175 |
163 |
170 |
0,46 |
0,93 |
1,04 |
0,45 |
Новосибирск* |
руб. |
490 |
280 |
210 |
263 |
0,57 |
0,75 |
1,25 |
0,54 |
Пермь* |
руб. |
505 |
180 |
182 |
287 |
0,33 |
1,00 |
1,58 |
0,57 |
Ульяновск* |
руб. |
340 |
135 |
134 |
158 |
0,40 |
0,99 |
1,18 |
0,46 |
Астрахань |
руб. |
320 |
150 |
145 |
150 |
0,47 |
0,97 |
1,03 |
0,47 |
Кемерово |
руб. |
365 |
150 |
140 |
160 |
0,41 |
0,93 |
1,14 |
0,44 |
Красноярск |
Руб. |
510 |
220 |
195 |
270 |
0,43 |
0,89 |
1,38 |
0,53 |
Липецк |
руб. |
375 |
140 |
135 |
145 |
0,37 |
0,96 |
1,07 |
0,39 |
Нижневартовск |
Руб. |
700 |
257 |
157 |
215 |
0,37 |
0,61 |
1,43 |
0,31 |
Омск |
руб. |
375 |
170 |
130 |
152 |
0,45 |
0,77 |
1,17 |
0,41 |
Петрозаводск |
руб. |
435 |
180 |
140 |
150 |
0,41 |
0,78 |
1,07 |
0,34 |
Томск |
руб. |
400 |
147 |
136 |
210 |
0,36 |
0,93 |
1,54 |
0,53 |
Тюмень |
руб. |
470 |
180 |
146 |
160 |
0,38 |
0,81 |
1,09 |
0,34 |
Якутск |
Руб. |
520 |
234 |
155 |
282 |
0,45 |
0,66 |
1,82 |
0,54 |
Примечания:
* Отмечены города, данные по которым рассчитаны сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости по единой методике и дополнительно обработаны автором. Список участников мониторинга рынка жилья в 2000 году приведен в конце обзора. Данные по остальным городам заимствованы из СМИ, Интернета и являются ориентировочными.
**В числителе расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике.
Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 (города с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (города с рублевой номинацией цен). В начале года (до апреля-мая) в Москве и некоторых других городах ожидалось небольшое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные по городам России, участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозом приведены ниже в таблицах и на графиках.
Из приведенных данных видно, что прогноз в основном подтвердился. Однако, по итогам 2000 года можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке жилья, но и о переходе к стадии устойчивого роста. Причиной столь быстрого окончания стадии стабилизации и перехода к стадии роста является изменение общей экономической ситуации в стране. Оно связано прежде всего с благоприятной конъюнктурой на сырьевых рынках, но и отражает общие тенденции в переходных экономиках (экономический рост, по данным Института экономики переходного периода, начался и в других странах СНГ, например, в Украине, относящейся к импортерам нефти).
При этом, на предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения на рынке происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 и Россия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.
Так, начавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье в Калининграде не был столь значительным, чтобы компенсировать спад первого полугодия (годовое изменение - минус 2%). Объяснения этому очевидны: произошедшие осенью неблагоприятные процессы в политической и экономической ситуации (отмена режима особой экономической зоны, введение таможенных барьеров и как следствие закупорка потока товаров из анклава в Россию, остановка многих производств, слухи о возможном переходе области под юрисдикцию Германии) могли вызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В дальнейшем, по мере урегулирования обстановки, реализации планов экономической (а не политической) экспансии Германии с неминуемым притоком инвестиций, предстоит быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города и области (по некоторым данным, резкий рост цен на земельные участки уже начался).
В то же время самый большой рост цен на жилье отмечается в городах, где статистика фиксирует наибольший рост промышленного производства: Пермь (годовое изменение цен на жилье в долларовом выражении составило +58%), Томск (+54%), Екатеринбург (+53%), Нижневартовск (+43%), Красноярск (+38%), Новосибирск (+25%). Особо надо отметить рост на 85% в Якутске: специалисты отмечают изменение направления миграционного потока, возвращение в город переселенцев из более северных районов, демобилизованных офицеров – бывших жителей Якутска, в основном коренной национальности.
Наименьшие годовые темпы прироста цен в Петербурге (ноль) и Москве (+2%).
Кроме причин, связанных с экономической ситуацией в регионе, различия в темпах роста цен на жилье в различных городах могут быть связаны и с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. К таким городам относятся те же Екатеринбург, Пермь, Новосибирск, Красноярск, в то время как Барнаул, Омск, Ульяновск не реализовали потенциал восстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономического положения в регионе, а Москва и Петербург имели наименьший спад.
ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ
в период с 12.1997г. по 12.2000г.
Город |
Номинация цен |
12.97 |
Нижняя точка |
Достигнутый к 01.01 уровень |
$/кв. м |
месяц |
$/кв. м |
индекс |
$/кв. м |
Индекс |
Прирост индекса |
Москва |
Долл. |
950 |
05.00 |
620 |
0,65 |
670/720 |
0,71 |
0,06 |
Екатеринбург |
Долл. (смеш.) |
535 |
09.99 |
214 |
0,40 |
336 |
0,63 |
0,23 |
Калининград |
Долл. |
620 |
04.00 |
293 |
0,47 |
323 |
0,52 |
0,05 |
С.-Петербург |
Долл. |
560 |
06.00 |
349 |
0,62 |
370 |
0,66 |
0,04 |
Тверь |
Долл. |
355 |
06.99 |
172 |
0,48 |
203 |
0,57 |
0,09 |
Барнаул |
Руб. |
380 |
02.00 |
143 |
0,38 |
175 |
0,46 |
0,08 |
Красноярск |
Руб. |
510 |
02.00 |
157 |
0,31 |
270 |
0,53 |
0,22 |
Новосибирск |
Руб. |
490 |
03.00 |
199 |
0,41 |
263 |
0,54 |
0,13 |
Омск |
Руб. |
375 |
05.00 |
120 |
0,32 |
152 |
0,41 |
0,09 |
Пермь |
Руб. |
505 |
10.99 |
165 |
0,33 |
287 |
0,57 |
0,24 |
Ульяновск |
Руб. |
340 |
05.00 |
125 |
0,37 |
158 |
0,46 |
0,09 |
В результате индекс изменения цен на жилье в декабре 2000 года (за единицу принят декабрь 1997 года) в Москве достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктов от нижней точки), в городах России-1 (без Екатеринбурга) – 0,52-0,66 (рост на 4-9 пунктов относительно нижней точки), в городах России-2 – 0,41-0,57 (рост на 8-22 пункта). Екатеринбург, у которого степень долларизации рынка за период кризиса значительно колебалась (и потому мы его отметили как город со смешанной номинацией цен), по достигнутому уровню цен относительно докризисных сравним с городами долларовой группы (0,63), а по приросту от нижней точки – рублевой (рост на 23 пункта).
РЕЙТИНГИ ГОРОДОВ ПО УБЫВАНИЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДИНАМИКИ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
(в долларовом эквиваленте)
Города |
Номинация цен |
Уровень цен 12.97 |
Индекс цен в нижней точке |
Уровень цен 12.00 |
Индекс цен 12.00 |
Прирост индекса к 12.00 от нижней точки |
Москва |
Долл. |
1 |
1 |
1 |
1 |
9 |
Калининград |
Долл. |
2 |
4 |
4 |
8 |
10 |
С.-Петербург |
Долл. |
3 |
2 |
2 |
2 |
11 |
Екатеринбург |
Долл. (смеш.) |
4 |
6 |
3 |
3 |
2 |
Красноярск |
Руб. |
5 |
11 |
6 |
7 |
3 |
Пермь |
Руб. |
6 |
9 |
5 |
4-5 |
1 |
Новосибирск |
Руб. |
7 |
5 |
7 |
6 |
4 |
Барнаул |
Руб. |
8 |
7 |
9 |
9-10 |
8 |
Омск |
Руб. |
9 |
10 |
11 |
11 |
5-7 |
Тверь |
Долл. |
10 |
3 |
8 |
4-5 |
5-7 |
Ульяновск |
Руб. |
11 |
8 |
10 |
9-10 |
5-7 |
XАРАКТЕРНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДИНАМИКИ ЦЕН
(в долларовом эквиваленте)
В ГРУППАХ ГОРОДОВ С РАЗЛИЧНОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Группа городов |
Номинация цен |
Наибольший спад, % |
Прирост от нижней точки, % |
Уровень от докризисного, % |
Москва |
Долл. |
35 |
6 |
71 |
Россия-1 |
Долл. |
38-53 |
4-9 |
52-66 |
Россия-2 |
Руб. |
39-69 |
8-22 |
41-57 |
Екатеринбург |
Долл. (смеш.) |
60 |
23 |
63 |
Таким образом, по итогам 2000 года можно утверждать, что рынок жилья России прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста. Различия в степени и темпах спада между Москвой, городами России-1 (с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (с рублевой), при незначительных вариациях внутри групп, перешли в различия в темпах роста при существенных вариациях внутри групп, зависящих от конкретной экономической ситуации в городе, регионе. Несмотря на более высокие темпы роста в городах России-2, уровень цен относительно докризисного в этой группе все еще наименьший.
2. РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2000 ГОДУ
Выше было показано, что Москва, сохраняя лидерство среди городов России по уровню цен на жилье (средняя удельная цена в декабре 2000 года составила 720 $/кв. м), оказалась (наряду с Петербургом и Калининградом) в аутсайдерах по степени прироста цен относительно декабря 1999 года (2%) и относительно мая 2000 года - нижней точки кризиса (6%). Общий для всех городов вывод о переходе во второй половине 2000 года от стадии стабилизации к стадии роста не получил в Москве столь явного подтверждения, и московские аналитики до последнего времени сомневаются в этом выводе. Поэтому необходимо подробнее рассмотреть особенности развития жилищного рынка Москвы.
Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 20-30 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения (расчет по старой методике дает в декабре 2000 г. величину 670 $/кв. м).
Естественно начать с изучения активности рынка, изменения объема предложения и продажи квартир на нем и связи этих показателей с динамикой цен. Кроме того, в отличие от других городов, в Москве чрезвычайно велико взаимное влияние вторичного и первичного рынка, что требует как раздельного, так и совместного изучения показателей их динамики.
Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 2000 году составлял 30 тысяч, изменяясь от 20 тыс. в январе до 38 тыс. в апреле, 25-26 тыс. в августе-сентябре, 28-31 тыс. в октябре-ноябре.
Приведенные данные о динамике объема предложения не подтверждают сложившиеся представления о том, что во второй половине года продавцы ушли с рынка («листинги агентств похудели вдвое»). Действительно, к июню-июлю общее число квартир, предлагаемых на продажу в течение месяца, сократилось в полтора раза относительно максимума – марта-апреля. Но при этом число квартир, вновь выставляемых на продажу, фактически сохранялось на уровне 9-10 тысяч в месяц, а снижение общего объема предложения произошло в основном за счет активизации продаж и сезонного увеличения числа снятых с продажи квартир (в июле – до 10 тысяч). Осенью, благодаря начавшемуся повышению спроса и цен на вторичном рынке, число вновь выставляемых квартир выросло до 13-14 тыс., а числа снятых с продажи снизилось до 5-6 тыс.
Что касается динамики объемов регистрации сделок купли-продажи жилья в Москве, то особенности ее протекания в 2000 году (привычный по прошлым годам, но слишком резкий провал в январе с постепенным повышением в течение года) связаны прежде всего с трудностями перестройки системы регистрации, пришедшейся на начало года. С поправкой на этот фактор можно говорить о стабильно растущем в течение года реализованном спросе на вторичном рынке. Тем не менее, общий объем продаж в 2000 году был самый низкий с 1994 года, несмотря на самый низкий уровень цен и рост соотношения спроса и предложения. Возможно, шок риэлтеров, продавцов и покупателей от происходящего в коридорах Москомрегистрации в начале года наложил свой отпечаток на их поведение: количество вновь выставляемых на продажу на вторичном рынке квартир не компенсировало общего выбытия вследствие продажи и снятия непроданных квартир; покупатели обратили свою активность на единственный сегмент, сохранивший прежний порядок регистрации – рынок долевого участия в строительстве (инвестиционных договоров), оборот которого вырос в 2,4 раза. Кроме того, в этом году затихли былые переживания по поводу налоговых и иных изменений, вследствие чего не наблюдалось столь привычного декабрьского ажиотажа.
В результате номинальные индексы вторичного рынка жилья в Москве относительно декабря 1997 года достигли: индекс цен – 0,71, индекс объема продаж – 0,62, индекс долларового оборота – 0,44. Динамика последнего индекса хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.
ДИНАМИКА АКТИВНОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ
|
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
Продажи на первичном рынке (по данным Мосгоркомстата), шт. |
8796 |
13200 |
10870 |
26160 |
29827 |
28828 |
24144 |
Коэффициент корректировки |
0,8 |
0,25 |
0,3 |
0,4 |
0,6 |
0,7 |
0,9 |
Продажи на первичном рынке (скорректированные данные), шт. |
7040 |
3300 |
3260 |
10465 |
17900 |
20180 |
21730 |
Сделки купли-продажи (вторичный рынок) |
70817 |
79664 |
71068 |
84748 |
77526 |
76093 |
63726 |
Общий объем продаж, шт. |
77857 |
82964 |
74328 |
95213 |
95426 |
96273 |
85456 |
Инвестиции |
500 |
500 |
200 |
2000 |
3000 |
9800 |
24000 |
Общий объем продаж с учетом инвестиционных договоров |
78357 |
83464 |
74528 |
97213 |
98426 |
104773 |
109456 |
Объем продаж на первичном рынке с учетом инвестиционных договоров |
7540 |
3800 |
3460 |
12465 |
20900 |
29980 |
45730 |
Доля первичного рынка в общем объеме продаж, % |
9,6 |
4,6 |
4,6 |
12,8 |
21,2 |
27,4 |
41,2 |
Главная особенность первичного рынка жилья Москвы состоит в том, что на нем монопольное положение занимают городские власти. Они контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно. Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского правительства.
И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.
Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.
В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на вторичном рынке лишь слегка снизилась (на 5-6%), а на первичном рынке упала на 40% (с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв. м). При этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания. Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.
В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась на 26%. На первичном рынке рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны, а их долларовый эквивалент (после обвала в том же году) к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов (по данным Мосгоркомстата).
К концу 1999 года ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком Москвы, образовавшиеся в ходе кризиса (вследствие двухвалютности жилищного рынка: долларовый вторичный и рублевый первичный), начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября.
В 2000 году в полной мере проявилась отмеченная выше особенность московского рынка жилья – нерыночная, административная система ценообразования на первичном рынке. Неоднократные в течение 1999 года заявления мэра Москвы Ю.М.Лужкова о необходимости удержания цен продажи жилья, и даже их снижения до уровня 200 долларов за кв. метр, к началу 2000 года начали претворяться в жизнь в виде рапортов городского заказчика и аффилированных с руководством города организаций стройкомплекса о снижении стоимости строительства и цен продажи. Это отразилось в данных Мосгоркомстата следующим образом: 1 квартал - 5367 и 9317 руб. (около 330 долларов) за кв. м соответственно против 12 тыс. и 17,5 тыс. (около 660 долларов) в 4 квартале прошлого года. Понятно, что эти изменения, не подкрепленные реальным совершенствованием технологии и снижением себестоимости строительства (а опирающиеся только на принудительное устранение неоправданного завышения стоимости строительства), не могли продолжаться долго. Уже во втором квартале Мосгоркомстат фиксирует стоимость строительства на уровне 6493, третьем – 7140, четвертом – 8030 руб. за кв. м, а среднегодовую цену продаж по городу – 11828 руб./кв. м (420 $/кв. м).
Реально по таким и даже более низким ценам продавалось типовое жилье в районах массовой застройки, а эта средняя цена отражает тот уровень, на котором город оптом продавал квартиры уполномоченным риэлторским фирмам, передавал в порядке взаимозачета. Рыночные цены продаж конечным покупателям оставались практически стабильными с небольшой тенденцией к росту (в начале года в среднем 650-660 $/кв. м, в конце, по данным листингов информационных агентств – 730-750 $/кв. м, т.е. рост на 10-12%).
Таким образом, во второй половине 2000 года на первичном и вторичном рынке жилья Москвы происходило практически синхронное повышение цен с минимальным разрывом в их среднем уровне.
При изучении активности первичного рынка необходимо учитывать, что в 2000 году произошло ряд изменений в методике регистрации объемов продаж. Так, решение мэра о запрете оптовых продаж и взаимозачетов, впоследствии отмененное, вылилось в то, что Мосмгоркомстат попытался исключить эти продажи из своей статистики. В ранее проведенных исследованиях мы производили эту операцию сами, вводя поправочный коэффициент (от 0,7 до 0,25 в различные годы). В 2000 году мы приняли этот коэффициент равным 0,9. В результате получено, что объем продаж введенного в строй жилья на первичном рынке несколько вырос (с 20,2 тыс. до 21,7 тыс. квартир).
Кроме того, произошло резкое (с 9,8 тыс. до 24 тыс.) увеличение числа продаж по инвестиционным договорам, т.е. до окончания строительства. Эти данные подтверждают сложившееся мнение экспертов о том, что в 2000 году строящиеся дома «распродаются на корню»: из общего числа продаж на первичном рынке в 45730 квартир более половины (53%) приходится на квартиры в недостроенных домах.
В целом, общее число продаж (с учетом инвестиционных договоров) на рынке жилья Москвы составило 109456 квартир, что на 4% больше предыдущего года.
Рынок жилья не снизил своей активности, произошло лишь дальнейшее перераспределение спроса между вторичным и первичным рынком в пользу последнего. Рынок новостроек полностью использовал окно возможностей, открывшееся после кризиса, и его доля в общем объеме продаж достигла 41,2%. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов.
Таким образом, по итогам развития рынка жилья Москвы в 2000 году можно сделать следующие выводы:
-
ценовая ситуация и активность первичного и вторичного рынков в настоящее время сбалансированы.
Перераспределение спроса может происходить лишь при заметных флуктуациях цен на том или ином типовом или территориальном сегменте рынка. Управление этим процессом во многом зависит от правильной ценовой политики застройщиков на своих сегментах, грамотно проведенных аналитических, маркетинговых исследований и прогнозирования ситуации на рынке;
-
происходившее с июня
незначительное (около 1% в месяц), но стабильное повышение цен (суммарно за полгода на 6-7%) хотя и привело к годовому росту всего на 2%, но с учетом общероссийской тенденции свидетельствует о начавшемся устойчивом росте цен в Москве. Это подтверждают и данные января-февраля, когда вместо ожидавшегося некоторыми аналитиками спада повышение цен продолжается.
3. ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ НА 2001 год
Как и в предыдущие годы, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, прогноз изменения цен в городах России на 2001 год был рассчитан как средневзвешенный в группе городов (индивидуальные особенности городов в группе не учитывались) и как среднесрочный (месячные, сезонные колебания не просчитывались).
Учитывались следующие факторы:
-
достигнутая стадия развития рынка (начало стадии роста);
-
прогноз общеэкономической ситуации в стране (замедление темпов экономического роста по сравнением с 2000 годом: роста ВВП с 7,6 до 3-4%, роста реальных доходов населения с 8,5% до 2-4%, роста сбережений в реальном исчислении с 17,2% до 8-19%);
-
прогноз макроэкономических параметров (снижение инфляции с 20,5% до 12-14%, повышение индекса девальвации рубля относительно доллара с 0,97 до 1,03. В результате покупательная способность доллара в России, снизившаяся в 2000 году на 20%, в 2001 году снизится еще на 9%);
-
продолжающееся давление роста стоимости строительства жилья (в первую очередь – в Москве, где эта величина выросла на 40-45%), которое может привести к росту цен продаж на первичном рынке и в дальнейшем – на вторичном.
Результирующий прогноз
ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ
ПРОГНОЗ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1
ПРОГНОЗ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2000 году
1.Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2.Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исполнитель Колокольников Д.А., САРН)
3. Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И., САРН)
4. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исполнитель Бобашев С.В., САРН).
5. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
6. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исполнитель Хорьков М.И., САРН)
7. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
8. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
9. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН).
10. Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исполнители Пономарев Н.А., Кострова О.В.)
11. Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
12. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)
13. Красноярск, НПК “Институт жилищных инвестиций” (руководитель Калганов А.И., исполнитель Литвиненко Т.Ф.)
14. Краснодар, Издательская группа “Маклер” (руководитель Карасенко В.Г., исполнитель Клименко Т.О.)
15. Нижневартовск, ЗАО “Объинвестконсалт” (Чудинова (Шевляк) Е. Ф.)
16. Набережные Челны, Центр недвижимости "Ключ" (руководитель Лукьянов И. Г., исполнитель Карпова С. А.)
17. Омск, Агентство недвижимости “Бест-Риэлти” (руководитель Терехова О.А.)
18. Томск, Агентство недвтжимости "Приват-Риэлт" (руководитель Ладыгин С.И.)
19. Якутск, Северо-Западная риэлторская компания (руководитель Замотаева О.В.)
ã Стерник Геннадий Моисеевич,
гл.специалист РГР по анализу рынка недвижимости
g_sternik@yahoo.com,
www.realtymarket.org
1.03.2001 г
: в 2001 году в Москве и городах России-1 (долларовая группа) ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год. Более высокие темпы роста будут наблюдаться в городах России-2 (рублевая группа) при благоприятной политической и экономической ситуации в регионе (это не относится к Ульяновску, но возможно в Барнауле). Меньшие темпы будут в городах России-1 (долларовая группа), за исключением Калининграда, где еще нельзя спрогнозировать результаты выхода из сегодняшней кризисной ситуации и возможны оба сценария – обвала цен и их бурного роста.
Рынок жилья России в 2000 году. АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ
(1.03.2001 г.)
Категория: аналитические материалы
РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2000 году. АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ
Стерник Геннадий Моисеевич,
кандидат технических наук,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости.
МОСКВА - 2001
1. ОЖИДАНИЯ И ИТОГИ 2000-го года
Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: из 20 городов, представленных в анализируемой выборке, в 19 городах уровень цен в декабре 2000 года равен или выше уровня декабря 1999 года, и лишь в одном городе он меньше.
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА
Город |
Номинация цен |
Средняя удельная цена, $/кв. м |
Индекс |
12.97 |
12.98 |
12.99 |
12. 00 |
98/97 |
99/98 |
00/99 |
00/97 |
Москва* |
Долл. |
950 |
890 |
656 |
670/720** |
0,94 |
0,69 |
1,02 |
0,71 |
Екатеринбург* |
долл. (смеш.) |
535 |
335 |
220 |
336 |
0,63 |
0,66 |
1,53 |
0,63 |
Калининград* |
долл. |
620 |
470 |
330 |
323 |
0,76 |
0,70 |
0,98 |
0,52 |
С.-Петербург* |
долл. |
560 |
565 |
370 |
370 |
1,01 |
0,67 |
1,00 |
0,66 |
Тверь* |
долл. |
355 |
265 |
186 |
203 |
0,75 |
0,70 |
1,09 |
0,57 |
Н. Новгород |
долл. |
538 |
450 |
265 |
280 |
0,84 |
0,59 |
1,06 |
0,52 |
Хабаровск |
долл. |
390 |
240 |
200 |
220 |
0,62 |
0,83 |
1,10 |
0,56 |
Барнаул* |
руб. |
380 |
175 |
163 |
170 |
0,46 |
0,93 |
1,04 |
0,45 |
Новосибирск* |
руб. |
490 |
280 |
210 |
263 |
0,57 |
0,75 |
1,25 |
0,54 |
Пермь* |
руб. |
505 |
180 |
182 |
287 |
0,33 |
1,00 |
1,58 |
0,57 |
Ульяновск* |
руб. |
340 |
135 |
134 |
158 |
0,40 |
0,99 |
1,18 |
0,46 |
Астрахань |
руб. |
320 |
150 |
145 |
150 |
0,47 |
0,97 |
1,03 |
0,47 |
Кемерово |
руб. |
365 |
150 |
140 |
160 |
0,41 |
0,93 |
1,14 |
0,44 |
Красноярск |
Руб. |
510 |
220 |
195 |
270 |
0,43 |
0,89 |
1,38 |
0,53 |
Липецк |
руб. |
375 |
140 |
135 |
145 |
0,37 |
0,96 |
1,07 |
0,39 |
Нижневартовск |
Руб. |
700 |
257 |
157 |
215 |
0,37 |
0,61 |
1,43 |
0,31 |
Омск |
руб. |
375 |
170 |
130 |
152 |
0,45 |
0,77 |
1,17 |
0,41 |
Петрозаводск |
руб. |
435 |
180 |
140 |
150 |
0,41 |
0,78 |
1,07 |
0,34 |
Томск |
руб. |
400 |
147 |
136 |
210 |
0,36 |
0,93 |
1,54 |
0,53 |
Тюмень |
руб. |
470 |
180 |
146 |
160 |
0,38 |
0,81 |
1,09 |
0,34 |
Якутск |
Руб. |
520 |
234 |
155 |
282 |
0,45 |
0,66 |
1,82 |
0,54 |
Примечания:
* Отмечены города, данные по которым рассчитаны сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости по единой методике и дополнительно обработаны автором. Список участников мониторинга рынка жилья в 2000 году приведен в конце обзора. Данные по остальным городам заимствованы из СМИ, Интернета и являются ориентировочными.
**В числителе расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике.
Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 (города с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (города с рублевой номинацией цен). В начале года (до апреля-мая) в Москве и некоторых других городах ожидалось небольшое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные по городам России, участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозом приведены ниже в таблицах и на графиках.
Из приведенных данных видно, что прогноз в основном подтвердился. Однако, по итогам 2000 года можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке жилья, но и о переходе к стадии устойчивого роста. Причиной столь быстрого окончания стадии стабилизации и перехода к стадии роста является изменение общей экономической ситуации в стране. Оно связано прежде всего с благоприятной конъюнктурой на сырьевых рынках, но и отражает общие тенденции в переходных экономиках (экономический рост, по данным Института экономики переходного периода, начался и в других странах СНГ, например, в Украине, относящейся к импортерам нефти).
При этом, на предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения на рынке происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 и Россия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.
Так, начавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье в Калининграде не был столь значительным, чтобы компенсировать спад первого полугодия (годовое изменение - минус 2%). Объяснения этому очевидны: произошедшие осенью неблагоприятные процессы в политической и экономической ситуации (отмена режима особой экономической зоны, введение таможенных барьеров и как следствие закупорка потока товаров из анклава в Россию, остановка многих производств, слухи о возможном переходе области под юрисдикцию Германии) могли вызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В дальнейшем, по мере урегулирования обстановки, реализации планов экономической (а не политической) экспансии Германии с неминуемым притоком инвестиций, предстоит быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города и области (по некоторым данным, резкий рост цен на земельные участки уже начался).
В то же время самый большой рост цен на жилье отмечается в городах, где статистика фиксирует наибольший рост промышленного производства: Пермь (годовое изменение цен на жилье в долларовом выражении составило +58%), Томск (+54%), Екатеринбург (+53%), Нижневартовск (+43%), Красноярск (+38%), Новосибирск (+25%). Особо надо отметить рост на 85% в Якутске: специалисты отмечают изменение направления миграционного потока, возвращение в город переселенцев из более северных районов, демобилизованных офицеров – бывших жителей Якутска, в основном коренной национальности.
Наименьшие годовые темпы прироста цен в Петербурге (ноль) и Москве (+2%).
Кроме причин, связанных с экономической ситуацией в регионе, различия в темпах роста цен на жилье в различных городах могут быть связаны и с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. К таким городам относятся те же Екатеринбург, Пермь, Новосибирск, Красноярск, в то время как Барнаул, Омск, Ульяновск не реализовали потенциал восстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономического положения в регионе, а Москва и Петербург имели наименьший спад.
ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ
в период с 12.1997г. по 12.2000г.
Город |
Номинация цен |
12.97 |
Нижняя точка |
Достигнутый к 01.01 уровень |
$/кв. м |
месяц |
$/кв. м |
индекс |
$/кв. м |
Индекс |
Прирост индекса |
Москва |
Долл. |
950 |
05.00 |
620 |
0,65 |
670/720 |
0,71 |
0,06 |
Екатеринбург |
Долл. (смеш.) |
535 |
09.99 |
214 |
0,40 |
336 |
0,63 |
0,23 |
Калининград |
Долл. |
620 |
04.00 |
293 |
0,47 |
323 |
0,52 |
0,05 |
С.-Петербург |
Долл. |
560 |
06.00 |
349 |
0,62 |
370 |
0,66 |
0,04 |
Тверь |
Долл. |
355 |
06.99 |
172 |
0,48 |
203 |
0,57 |
0,09 |
Барнаул |
Руб. |
380 |
02.00 |
143 |
0,38 |
175 |
0,46 |
0,08 |
Красноярск |
Руб. |
510 |
02.00 |
157 |
0,31 |
270 |
0,53 |
0,22 |
Новосибирск |
Руб. |
490 |
03.00 |
199 |
0,41 |
263 |
0,54 |
0,13 |
Омск |
Руб. |
375 |
05.00 |
120 |
0,32 |
152 |
0,41 |
0,09 |
Пермь |
Руб. |
505 |
10.99 |
165 |
0,33 |
287 |
0,57 |
0,24 |
Ульяновск |
Руб. |
340 |
05.00 |
125 |
0,37 |
158 |
0,46 |
0,09 |
В результате индекс изменения цен на жилье в декабре 2000 года (за единицу принят декабрь 1997 года) в Москве достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктов от нижней точки), в городах России-1 (без Екатеринбурга) – 0,52-0,66 (рост на 4-9 пунктов относительно нижней точки), в городах России-2 – 0,41-0,57 (рост на 8-22 пункта). Екатеринбург, у которого степень долларизации рынка за период кризиса значительно колебалась (и потому мы его отметили как город со смешанной номинацией цен), по достигнутому уровню цен относительно докризисных сравним с городами долларовой группы (0,63), а по приросту от нижней точки – рублевой (рост на 23 пункта).
РЕЙТИНГИ ГОРОДОВ ПО УБЫВАНИЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДИНАМИКИ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
(в долларовом эквиваленте)
Города |
Номинация цен |
Уровень цен 12.97 |
Индекс цен в нижней точке |
Уровень цен 12.00 |
Индекс цен 12.00 |
Прирост индекса к 12.00 от нижней точки |
Москва |
Долл. |
1 |
1 |
1 |
1 |
9 |
Калининград |
Долл. |
2 |
4 |
4 |
8 |
10 |
С.-Петербург |
Долл. |
3 |
2 |
2 |
2 |
11 |
Екатеринбург |
Долл. (смеш.) |
4 |
6 |
3 |
3 |
2 |
Красноярск |
Руб. |
5 |
11 |
6 |
7 |
3 |
Пермь |
Руб. |
6 |
9 |
5 |
4-5 |
1 |
Новосибирск |
Руб. |
7 |
5 |
7 |
6 |
4 |
Барнаул |
Руб. |
8 |
7 |
9 |
9-10 |
8 |
Омск |
Руб. |
9 |
10 |
11 |
11 |
5-7 |
Тверь |
Долл. |
10 |
3 |
8 |
4-5 |
5-7 |
Ульяновск |
Руб. |
11 |
8 |
10 |
9-10 |
5-7 |
XАРАКТЕРНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДИНАМИКИ ЦЕН
(в долларовом эквиваленте)
В ГРУППАХ ГОРОДОВ С РАЗЛИЧНОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Группа городов |
Номинация цен |
Наибольший спад, % |
Прирост от нижней точки, % |
Уровень от докризисного, % |
Москва |
Долл. |
35 |
6 |
71 |
Россия-1 |
Долл. |
38-53 |
4-9 |
52-66 |
Россия-2 |
Руб. |
39-69 |
8-22 |
41-57 |
Екатеринбург |
Долл. (смеш.) |
60 |
23 |
63 |
Таким образом, по итогам 2000 года можно утверждать, что рынок жилья России прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста. Различия в степени и темпах спада между Москвой, городами России-1 (с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (с рублевой), при незначительных вариациях внутри групп, перешли в различия в темпах роста при существенных вариациях внутри групп, зависящих от конкретной экономической ситуации в городе, регионе. Несмотря на более высокие темпы роста в городах России-2, уровень цен относительно докризисного в этой группе все еще наименьший.
2. РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2000 ГОДУ
Выше было показано, что Москва, сохраняя лидерство среди городов России по уровню цен на жилье (средняя удельная цена в декабре 2000 года составила 720 $/кв. м), оказалась (наряду с Петербургом и Калининградом) в аутсайдерах по степени прироста цен относительно декабря 1999 года (2%) и относительно мая 2000 года - нижней точки кризиса (6%). Общий для всех городов вывод о переходе во второй половине 2000 года от стадии стабилизации к стадии роста не получил в Москве столь явного подтверждения, и московские аналитики до последнего времени сомневаются в этом выводе. Поэтому необходимо подробнее рассмотреть особенности развития жилищного рынка Москвы.
Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 20-30 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения (расчет по старой методике дает в декабре 2000 г. величину 670 $/кв. м).
Естественно начать с изучения активности рынка, изменения объема предложения и продажи квартир на нем и связи этих показателей с динамикой цен. Кроме того, в отличие от других городов, в Москве чрезвычайно велико взаимное влияние вторичного и первичного рынка, что требует как раздельного, так и совместного изучения показателей их динамики.
Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 2000 году составлял 30 тысяч, изменяясь от 20 тыс. в январе до 38 тыс. в апреле, 25-26 тыс. в августе-сентябре, 28-31 тыс. в октябре-ноябре.
Приведенные данные о динамике объема предложения не подтверждают сложившиеся представления о том, что во второй половине года продавцы ушли с рынка («листинги агентств похудели вдвое»). Действительно, к июню-июлю общее число квартир, предлагаемых на продажу в течение месяца, сократилось в полтора раза относительно максимума – марта-апреля. Но при этом число квартир, вновь выставляемых на продажу, фактически сохранялось на уровне 9-10 тысяч в месяц, а снижение общего объема предложения произошло в основном за счет активизации продаж и сезонного увеличения числа снятых с продажи квартир (в июле – до 10 тысяч). Осенью, благодаря начавшемуся повышению спроса и цен на вторичном рынке, число вновь выставляемых квартир выросло до 13-14 тыс., а числа снятых с продажи снизилось до 5-6 тыс.
Что касается динамики объемов регистрации сделок купли-продажи жилья в Москве, то особенности ее протекания в 2000 году (привычный по прошлым годам, но слишком резкий провал в январе с постепенным повышением в течение года) связаны прежде всего с трудностями перестройки системы регистрации, пришедшейся на начало года. С поправкой на этот фактор можно говорить о стабильно растущем в течение года реализованном спросе на вторичном рынке. Тем не менее, общий объем продаж в 2000 году был самый низкий с 1994 года, несмотря на самый низкий уровень цен и рост соотношения спроса и предложения. Возможно, шок риэлтеров, продавцов и покупателей от происходящего в коридорах Москомрегистрации в начале года наложил свой отпечаток на их поведение: количество вновь выставляемых на продажу на вторичном рынке квартир не компенсировало общего выбытия вследствие продажи и снятия непроданных квартир; покупатели обратили свою активность на единственный сегмент, сохранивший прежний порядок регистрации – рынок долевого участия в строительстве (инвестиционных договоров), оборот которого вырос в 2,4 раза. Кроме того, в этом году затихли былые переживания по поводу налоговых и иных изменений, вследствие чего не наблюдалось столь привычного декабрьского ажиотажа.
В результате номинальные индексы вторичного рынка жилья в Москве относительно декабря 1997 года достигли: индекс цен – 0,71, индекс объема продаж – 0,62, индекс долларового оборота – 0,44. Динамика последнего индекса хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.
ДИНАМИКА АКТИВНОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ
|
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
Продажи на первичном рынке (по данным Мосгоркомстата), шт. |
8796 |
13200 |
10870 |
26160 |
29827 |
28828 |
24144 |
Коэффициент корректировки |
0,8 |
0,25 |
0,3 |
0,4 |
0,6 |
0,7 |
0,9 |
Продажи на первичном рынке (скорректированные данные), шт. |
7040 |
3300 |
3260 |
10465 |
17900 |
20180 |
21730 |
Сделки купли-продажи (вторичный рынок) |
70817 |
79664 |
71068 |
84748 |
77526 |
76093 |
63726 |
Общий объем продаж, шт. |
77857 |
82964 |
74328 |
95213 |
95426 |
96273 |
85456 |
Инвестиции |
500 |
500 |
200 |
2000 |
3000 |
9800 |
24000 |
Общий объем продаж с учетом инвестиционных договоров |
78357 |
83464 |
74528 |
97213 |
98426 |
104773 |
109456 |
Объем продаж на первичном рынке с учетом инвестиционных договоров |
7540 |
3800 |
3460 |
12465 |
20900 |
29980 |
45730 |
Доля первичного рынка в общем объеме продаж, % |
9,6 |
4,6 |
4,6 |
12,8 |
21,2 |
27,4 |
41,2 |
Главная особенность первичного рынка жилья Москвы состоит в том, что на нем монопольное положение занимают городские власти. Они контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно. Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского правительства.
И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.
Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.
В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на вторичном рынке лишь слегка снизилась (на 5-6%), а на первичном рынке упала на 40% (с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв. м). При этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания. Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.
В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась на 26%. На первичном рынке рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны, а их долларовый эквивалент (после обвала в том же году) к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов (по данным Мосгоркомстата).
К концу 1999 года ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком Москвы, образовавшиеся в ходе кризиса (вследствие двухвалютности жилищного рынка: долларовый вторичный и рублевый первичный), начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября.
В 2000 году в полной мере проявилась отмеченная выше особенность московского рынка жилья – нерыночная, административная система ценообразования на первичном рынке. Неоднократные в течение 1999 года заявления мэра Москвы Ю.М.Лужкова о необходимости удержания цен продажи жилья, и даже их снижения до уровня 200 долларов за кв. метр, к началу 2000 года начали претворяться в жизнь в виде рапортов городского заказчика и аффилированных с руководством города организаций стройкомплекса о снижении стоимости строительства и цен продажи. Это отразилось в данных Мосгоркомстата следующим образом: 1 квартал - 5367 и 9317 руб. (около 330 долларов) за кв. м соответственно против 12 тыс. и 17,5 тыс. (около 660 долларов) в 4 квартале прошлого года. Понятно, что эти изменения, не подкрепленные реальным совершенствованием технологии и снижением себестоимости строительства (а опирающиеся только на принудительное устранение неоправданного завышения стоимости строительства), не могли продолжаться долго. Уже во втором квартале Мосгоркомстат фиксирует стоимость строительства на уровне 6493, третьем – 7140, четвертом – 8030 руб. за кв. м, а среднегодовую цену продаж по городу – 11828 руб./кв. м (420 $/кв. м).
Реально по таким и даже более низким ценам продавалось типовое жилье в районах массовой застройки, а эта средняя цена отражает тот уровень, на котором город оптом продавал квартиры уполномоченным риэлторским фирмам, передавал в порядке взаимозачета. Рыночные цены продаж конечным покупателям оставались практически стабильными с небольшой тенденцией к росту (в начале года в среднем 650-660 $/кв. м, в конце, по данным листингов информационных агентств – 730-750 $/кв. м, т.е. рост на 10-12%).
Таким образом, во второй половине 2000 года на первичном и вторичном рынке жилья Москвы происходило практически синхронное повышение цен с минимальным разрывом в их среднем уровне.
При изучении активности первичного рынка необходимо учитывать, что в 2000 году произошло ряд изменений в методике регистрации объемов продаж. Так, решение мэра о запрете оптовых продаж и взаимозачетов, впоследствии отмененное, вылилось в то, что Мосмгоркомстат попытался исключить эти продажи из своей статистики. В ранее проведенных исследованиях мы производили эту операцию сами, вводя поправочный коэффициент (от 0,7 до 0,25 в различные годы). В 2000 году мы приняли этот коэффициент равным 0,9. В результате получено, что объем продаж введенного в строй жилья на первичном рынке несколько вырос (с 20,2 тыс. до 21,7 тыс. квартир).
Кроме того, произошло резкое (с 9,8 тыс. до 24 тыс.) увеличение числа продаж по инвестиционным договорам, т.е. до окончания строительства. Эти данные подтверждают сложившееся мнение экспертов о том, что в 2000 году строящиеся дома «распродаются на корню»: из общего числа продаж на первичном рынке в 45730 квартир более половины (53%) приходится на квартиры в недостроенных домах.
В целом, общее число продаж (с учетом инвестиционных договоров) на рынке жилья Москвы составило 109456 квартир, что на 4% больше предыдущего года.
Рынок жилья не снизил своей активности, произошло лишь дальнейшее перераспределение спроса между вторичным и первичным рынком в пользу последнего. Рынок новостроек полностью использовал окно возможностей, открывшееся после кризиса, и его доля в общем объеме продаж достигла 41,2%. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов.
Таким образом, по итогам развития рынка жилья Москвы в 2000 году можно сделать следующие выводы:
-
ценовая ситуация и активность первичного и вторичного рынков в настоящее время сбалансированы.
Перераспределение спроса может происходить лишь при заметных флуктуациях цен на том или ином типовом или территориальном сегменте рынка. Управление этим процессом во многом зависит от правильной ценовой политики застройщиков на своих сегментах, грамотно проведенных аналитических, маркетинговых исследований и прогнозирования ситуации на рынке;
-
происходившее с июня
незначительное (около 1% в месяц), но стабильное повышение цен (суммарно за полгода на 6-7%) хотя и привело к годовому росту всего на 2%, но с учетом общероссийской тенденции свидетельствует о начавшемся устойчивом росте цен в Москве. Это подтверждают и данные января-февраля, когда вместо ожидавшегося некоторыми аналитиками спада повышение цен продолжается.
3. ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ НА 2001 год
Как и в предыдущие годы, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, прогноз изменения цен в городах России на 2001 год был рассчитан как средневзвешенный в группе городов (индивидуальные особенности городов в группе не учитывались) и как среднесрочный (месячные, сезонные колебания не просчитывались).
Учитывались следующие факторы:
-
достигнутая стадия развития рынка (начало стадии роста);
-
прогноз общеэкономической ситуации в стране (замедление темпов экономического роста по сравнением с 2000 годом: роста ВВП с 7,6 до 3-4%, роста реальных доходов населения с 8,5% до 2-4%, роста сбережений в реальном исчислении с 17,2% до 8-19%);
-
прогноз макроэкономических параметров (снижение инфляции с 20,5% до 12-14%, повышение индекса девальвации рубля относительно доллара с 0,97 до 1,03. В результате покупательная способность доллара в России, снизившаяся в 2000 году на 20%, в 2001 году снизится еще на 9%);
-
продолжающееся давление роста стоимости строительства жилья (в первую очередь – в Москве, где эта величина выросла на 40-45%), которое может привести к росту цен продаж на первичном рынке и в дальнейшем – на вторичном.
Результирующий прогноз
ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ
ПРОГНОЗ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1
ПРОГНОЗ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2000 году
1.Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2.Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исполнитель Колокольников Д.А., САРН)
3. Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И., САРН)
4. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исполнитель Бобашев С.В., САРН).
5. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
6. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исполнитель Хорьков М.И., САРН)
7. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
8. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
9. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исполнитель Казимир Л.М., САРН).
10. Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исполнители Пономарев Н.А., Кострова О.В.)
11. Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
12. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)
13. Красноярск, НПК “Институт жилищных инвестиций” (руководитель Калганов А.И., исполнитель Литвиненко Т.Ф.)
14. Краснодар, Издательская группа “Маклер” (руководитель Карасенко В.Г., исполнитель Клименко Т.О.)
15. Нижневартовск, ЗАО “Объинвестконсалт” (Чудинова (Шевляк) Е. Ф.)
16. Набережные Челны, Центр недвижимости "Ключ" (руководитель Лукьянов И. Г., исполнитель Карпова С. А.)
17. Омск, Агентство недвижимости “Бест-Риэлти” (руководитель Терехова О.А.)
18. Томск, Агентство недвтжимости "Приват-Риэлт" (руководитель Ладыгин С.И.)
19. Якутск, Северо-Западная риэлторская компания (руководитель Замотаева О.В.)
ã Стерник Геннадий Моисеевич,
гл.специалист РГР по анализу рынка недвижимости
g_sternik@yahoo.com,
www.realtymarket.org
1.03.2001 г
: в 2001 году в Москве и городах России-1 (долларовая группа) ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год. Более высокие темпы роста будут наблюдаться в городах России-2 (рублевая группа) при благоприятной политической и экономической ситуации в регионе (это не относится к Ульяновску, но возможно в Барнауле). Меньшие темпы будут в городах России-1 (долларовая группа), за исключением Калининграда, где еще нельзя спрогнозировать результаты выхода из сегодняшней кризисной ситуации и возможны оба сценария – обвала цен и их бурного роста.
|
РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ® |
РИЭЛТОР® |
|
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ: ИТОГИ 1999 года И ПРОГНОЗ на 2000 год
После кризисного для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, 1998 года прошедший 1999 год также был достаточно напряженным.
Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару (рис. 1). Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу декабря достигла всего 36,5% (против прогнозировавшихся Минэкономики 50-60%). Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к декабрю – на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации – 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к декабрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к ноябрю 1999 года практически не изменился - 1,79.
Рис. 1. ИНДЕКСЫ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
Расчеты автора по данным ЦБ РФ и Росстатагентства
По характеру протекающих на рынке частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) процессов в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) его можно разделить на три периода.
Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.
В целом за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась:
в Москве – с $890 до $656 (на 26%) в Петербурге - с $560 до $360 (на 36%) в Калининграде – с $440 до $330 (на 25%) в Н.Новгороде – с $370 до $265 (на 28%) в Екатеринбурге – с $335 до $220 (на 34%) в Твери – с $250 до $186 (на 26%). |
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ-1 (в долларах)
Город |
12.98 |
03.99 |
06.99 |
09.99 |
12.99 |
декабрь к декабрю |
Москва |
890 |
820 |
685 |
655 |
656 |
0,74 |
Петербург |
560 |
440 |
380 |
350 |
360 |
0,64 |
Калининград |
440 |
405 |
335 |
315 |
330 |
0,75 |
Н. Новгород |
370 |
290 |
245 |
255 |
265 |
0,72 |
Екатеринбург |
335 |
270 |
220 |
215 |
220 |
0,66 |
Тверь |
250 |
205 |
170 |
180 |
186 |
0,74 |
Индекс инфляции доллара |
1,00 |
1,02 |
0,98 |
0,96 |
0,98 |
0,98 |
На рублевых рынках муниципального жилья этих городов, а также на рынках частного жилья городов рублевой группы (Россия-2) рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) и их долларовый эквивалент (после обвала) были достаточно стабильны (с некоторой тенденцией к росту). Всего за год рублевые цены выросли:
В Новосибирске – с 5600 до 5590 руб. (0%), В Барнауле – с 3500 до 4380 руб. (на 16%), В Тюмени – с 3600 до 3900 руб. (на 8%), В Астрахани – с 3000 до 3800 руб. (на 27%), В Ульяновске – с 2900 до 3600 руб. (на 20%), В Омске – с 2440 до 3500 руб. (на 5%). |
Годовой индекс инфляции составил 1,37, т.е. прирост рублевых цен на недвижимость был равен (0-73)% от инфляции.
При этом долларовый эквивалент цен снизился:
В Новосибирске – с 280 до 210 (на 25%), В Барнауле – с 175 до 163 (на 11%), В Тюмени – с 180 до 146 (на 19%), В Астрахани – с 150 до 145 (на 4%), В Ульяновске – с 135 до 134 (на 0%), В Омске – с 170 до 130 (на 12%). |
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ-2
(числитель - в рублях, знаменатель – в долларовом эквиваленте)
Город |
12.98 |
03.99 |
06.99 |
09.99 |
12.99 |
декабрь к декабрю |
Новосибирск |
5600/280 |
5360/230 |
5100/210 |
5490/215 |
5590/210 |
1,00 / 0,75 |
Барнаул |
3500/175 |
4100/175 |
4100/170 |
4200/165 |
4380/163 |
1,16 / 0,89 |
Тюмень |
3600/180 |
3600/154 |
3500/144 |
3700/145 |
3900/146 |
1,08 / 0,81 |
Астрахань |
3000/150 |
2800/120 |
2500/110 |
3880/150 |
3800/145 |
1,27 / 0,96 |
Ульяновск |
2900/135 |
3300/140 |
3300/135 |
3400/135 |
3600/134 |
1,20 / 1,00 |
Омск |
3440/170 |
3700/165 |
3470/145 |
3550/140 |
3500/130 |
1,05 / 0,88 |
Индекс инфляции рубля/доллара |
1,00/1,00 |
1,16/1,02 |
1,25/0,98 |
1,33/0,96 |
1,37/0,98 |
1,37 / 0,98 |
Рис. 2. ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ
Рис. 3. ИНДЕКСЫ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Рис. 4. ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Рис. 5. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.
Впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков, мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году.
Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России – через 1,5-2 года.
Обоснование такого прогноза было приведено в предыдущей аналитической записке от 5 января с.г. (Рынок жилья России: тенденции осени 1999 года и прогноз на 2000 год, http://realtymarket.org/docs/anl_14.htm).
Рис. 6. ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1999 году
- РАН САВА, г. Москва (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., Бойчук А.П.)
- Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
- Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
- Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
- Новосибирская Ассоциация риэлтеров (руководитель Орлов А.В., САРН).
- Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ), г. Тверь (руководитель Каминский В.Н., САРН)
- Агентство “Центр недвижимости”, г. Ульяновск (руководитель Диков А.С., исполнитель Тагашова Н.В., САРН)
- Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости “Дом”, г. Барнаул (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А.)
- Корпорация VMB-инвест, г. Санкт-Петербург (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
- Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
- Агентство недвижимости “Бэст-риэлти”, г. Омск (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
- Агентство недвижимости “Выбор”, г. Нижний Новгород (руководитель Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
©Стерник Геннадий Моисеевич
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
24.01.2000 г.
Стерник Г.М., РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ: ИТОГИ 1999 года И ПРОГНОЗ на 2000 год
Категория: аналитические материалы
|
РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ® |
РИЭЛТОР® |
|
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ: ИТОГИ 1999 года И ПРОГНОЗ на 2000 год
После кризисного для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, 1998 года прошедший 1999 год также был достаточно напряженным.
Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару (рис. 1). Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу декабря достигла всего 36,5% (против прогнозировавшихся Минэкономики 50-60%). Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к декабрю – на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации – 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к декабрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к ноябрю 1999 года практически не изменился - 1,79.
Рис. 1. ИНДЕКСЫ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
Расчеты автора по данным ЦБ РФ и Росстатагентства
По характеру протекающих на рынке частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) процессов в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) его можно разделить на три периода.
Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.
В целом за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась:
в Москве – с $890 до $656 (на 26%) в Петербурге - с $560 до $360 (на 36%) в Калининграде – с $440 до $330 (на 25%) в Н.Новгороде – с $370 до $265 (на 28%) в Екатеринбурге – с $335 до $220 (на 34%) в Твери – с $250 до $186 (на 26%). |
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ-1 (в долларах)
Город |
12.98 |
03.99 |
06.99 |
09.99 |
12.99 |
декабрь к декабрю |
Москва |
890 |
820 |
685 |
655 |
656 |
0,74 |
Петербург |
560 |
440 |
380 |
350 |
360 |
0,64 |
Калининград |
440 |
405 |
335 |
315 |
330 |
0,75 |
Н. Новгород |
370 |
290 |
245 |
255 |
265 |
0,72 |
Екатеринбург |
335 |
270 |
220 |
215 |
220 |
0,66 |
Тверь |
250 |
205 |
170 |
180 |
186 |
0,74 |
Индекс инфляции доллара |
1,00 |
1,02 |
0,98 |
0,96 |
0,98 |
0,98 |
На рублевых рынках муниципального жилья этих городов, а также на рынках частного жилья городов рублевой группы (Россия-2) рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) и их долларовый эквивалент (после обвала) были достаточно стабильны (с некоторой тенденцией к росту). Всего за год рублевые цены выросли:
В Новосибирске – с 5600 до 5590 руб. (0%), В Барнауле – с 3500 до 4380 руб. (на 16%), В Тюмени – с 3600 до 3900 руб. (на 8%), В Астрахани – с 3000 до 3800 руб. (на 27%), В Ульяновске – с 2900 до 3600 руб. (на 20%), В Омске – с 2440 до 3500 руб. (на 5%). |
Годовой индекс инфляции составил 1,37, т.е. прирост рублевых цен на недвижимость был равен (0-73)% от инфляции.
При этом долларовый эквивалент цен снизился:
В Новосибирске – с 280 до 210 (на 25%), В Барнауле – с 175 до 163 (на 11%), В Тюмени – с 180 до 146 (на 19%), В Астрахани – с 150 до 145 (на 4%), В Ульяновске – с 135 до 134 (на 0%), В Омске – с 170 до 130 (на 12%). |
ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ-2
(числитель - в рублях, знаменатель – в долларовом эквиваленте)
Город |
12.98 |
03.99 |
06.99 |
09.99 |
12.99 |
декабрь к декабрю |
Новосибирск |
5600/280 |
5360/230 |
5100/210 |
5490/215 |
5590/210 |
1,00 / 0,75 |
Барнаул |
3500/175 |
4100/175 |
4100/170 |
4200/165 |
4380/163 |
1,16 / 0,89 |
Тюмень |
3600/180 |
3600/154 |
3500/144 |
3700/145 |
3900/146 |
1,08 / 0,81 |
Астрахань |
3000/150 |
2800/120 |
2500/110 |
3880/150 |
3800/145 |
1,27 / 0,96 |
Ульяновск |
2900/135 |
3300/140 |
3300/135 |
3400/135 |
3600/134 |
1,20 / 1,00 |
Омск |
3440/170 |
3700/165 |
3470/145 |
3550/140 |
3500/130 |
1,05 / 0,88 |
Индекс инфляции рубля/доллара |
1,00/1,00 |
1,16/1,02 |
1,25/0,98 |
1,33/0,96 |
1,37/0,98 |
1,37 / 0,98 |
Рис. 2. ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ
Рис. 3. ИНДЕКСЫ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Рис. 4. ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Рис. 5. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.
Впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков, мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году.
Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России – через 1,5-2 года.
Обоснование такого прогноза было приведено в предыдущей аналитической записке от 5 января с.г. (Рынок жилья России: тенденции осени 1999 года и прогноз на 2000 год, http://realtymarket.org/docs/anl_14.htm).
Рис. 6. ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА
ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год
СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1999 году
- РАН САВА, г. Москва (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., Бойчук А.П.)
- Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
- Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
- Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
- Новосибирская Ассоциация риэлтеров (руководитель Орлов А.В., САРН).
- Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ), г. Тверь (руководитель Каминский В.Н., САРН)
- Агентство “Центр недвижимости”, г. Ульяновск (руководитель Диков А.С., исполнитель Тагашова Н.В., САРН)
- Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости “Дом”, г. Барнаул (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А.)
- Корпорация VMB-инвест, г. Санкт-Петербург (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
- Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
- Агентство недвижимости “Бэст-риэлти”, г. Омск (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
- Агентство недвижимости “Выбор”, г. Нижний Новгород (руководитель Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
©Стерник Геннадий Моисеевич
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
24.01.2000 г.