Стерник Г.М., директор Аналитического центра Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,
Gm_sternik@sterno.ru, realtymarket.org

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в 2003 году: ИТОГИ И ПРОГНОЗ

Обобщенные показатели рынка купли-продажи квартир рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «БЕСТ-Недвижимость». Получено, что к концу 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве достигла 1594 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2001 года средняя величина составляла 940 $/кв. м, в июне 2002 г. – 977 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,45 (прирост за год - 45,4%), относительно декабря 2001 года – 1,70 (прирост за год – 57 процентных пунктов).

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, МИЭЛЬ-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

В связи с неоднозначностью ситуации в валютно-денежной сфере номинальные долларовые цены необходимо пересчитать в реальные (очищенные от инфляции как рубля, так и доллара).

Изменение макроэкономических параметров характеризуется следующими показателями. Индекс потребительских цен за год составил 1,12 (инфляция рубля – 12,1%), за два года – 1,29. Среднемесячный курс доллара в ноябре составил 29,45 руб., индекс девальвации рубля к доллару составил относительно декабря 2001 года 0,979, относительно декабря 2002 года 0,925. Соответственно, индекс инфляции доллара в России вырос за год до 1,20, за два года – до 1,32, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) снизился соответственно до 0,84 и 0,76.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос за год на 19,7% или на 21,3 процентных пункта (до 1,29) относительно декабря 2001 года.

Другими словами, если исключить инфляцию рубля и падение курса доллара в России, то реальная стоимость жилья в Москве была стабильна весь 2002 год и половину этого года, и лишь за последние 5 месяцев она начала расти. Прирост составил 29% относительно декабря 2001 года и 20% относительно декабря 2002 года.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, с октября 2002 года средний уровень номинальных долларовых цен предложения жилья в Москве превысил докризисный уровень (декабрь 1997 года – 1030 $/кв. м), с сентября с.г. превысил значение исторического максимума в 1360 $/кв. м, достигнутое в марте 1995 года, и к концу года достиг ранее невиданного уровня в 1594 $/кв. м. Необходимо иметь в виду, что социально-экономическое положение в столице, характер и состояние жилищного фонда, качество нового строительства сегодня разительно отличаются от периода начала рыночных преобразований. И если в предыдущем периоде развития рынка недвижимости стабилизация цен была достигнута в 1996-1997 гг. на «естественном» для Москвы уровне 1000-1050 $/кв. м, то сегодня Москва явно достойна большего.

Однако, стабилизация на новом уровне еще не произошла, и для прогнозирования дальнейшего развития рынка жилья Москвы нам необходимо рассмотреть механизмы реализации этой общей для всех городов закономерности, факторы, определившие достигнутый уровень и определяющие будущие тенденции рынка, как внешние по отношению к рынку жилья, так и внутренние.

Как показали ранее выполненные исследования [1], главным фактором в 2002-2003 гг. была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть.

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет «нефтяного» фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3,5-4,0% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре прирост цен на жилье за счет этого фактора можно оценить на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Далее, в октябре-ноябре цены на нефть снова выросли до 26-28 $/баррель, и в декабре-январе вклад данного фактора составит 1,5-2,5% в месяц.

В среднем рост цен на нефть на пять долларов за баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1%. Эта статистическая связь, показанная на следующем графике, подтверждается достаточно высокими значениями коэффициентов корреляции (около 0,7) и детерминации (0,46).

Таким образом, «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен на жилье в Москве в 2003 году.

В течение последних двух лет специалисты рынка недвижимости снова стали обращать внимание на такой существенный фактор, влияющий на динамику рынка, как изменение курса доллара.

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, существовавшей до последнего времени полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002-2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 году вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ на укрепление рубля явились вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля относительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара».

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало покупать долларов больше, чем продавать.

С сентября евро продолжил укрепляться относительно доллара, а в России – относительно рубля (а доллар – слабеть относительно рубля). К концу декабря евро стоил около 37 рублей, а доллар – около 29.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и услуги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечественной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключением единичных попыток).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодности конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли, население переводило свои долларовые сбережения в 2002-2003 гг. частично в рублевую форму, но в большей степени – в приобретение недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема продаж. Однако, связь между изменениями курса доллара к рублю и ростом цен на жилье оставалась неизученной.

Наиболее распространенной и обсуждаемой среди экспертов рынка недвижимости была гипотеза о том, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье по причинам желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на следующих графиках, лишь частично подтверждает эту гипотезу. Из графиков следует, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (два процента прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются. Однако, статистическая связь между этими величинами выражена слабо и не вполне подтверждается статистическими критериями (коэффициент корреляции около 0,6, коэффициент детерминации равен 0,35).

Если ориентироваться на полученный результат статистического исследования, то при темпах снижения курса доллара в 2003 году, составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц, или 14-15% за год, что составляет одну треть от общего прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост цен на жилье в Москве в 2003 году выражается величиной 14-15%, или одна треть от общего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до $1 млрд. Несколько меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Таким образом, за время избирательной компании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране.

Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не менее, экономический рост, приток инвестиций принесли в 2003 году до 10% суммарного прироста цен на жилье, поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних факторов рынка недвижимости. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, что также способствует повышению цен.

Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил в 2003 году 4,5 млн кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи – более 2,5 млн кв. м. Вместе с тем, сравнительно дешевое панельное жилье в недостаточных объемах представлено на рынке. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению «цена-качество». Вследствие этого, в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Леонов говорит о снижении в последние два месяца спроса на первичном рынке [2] . В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные предложения, консервируют или снижают цены.

Из внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В прошлом году объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 530 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля номинировано в валюте. В этом году он вырос втрое – до 10,5 млрд руб.

Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты (в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоящему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта величина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное повышательное воздействие на цены.

Отдельно надо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что покупатели прав застройки участков, соглашающиеся на шокирующе высокие цены, просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталкивают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен

Не так давно, полтора месяца назад, мы опубликовали предварительный прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы в 2004 году [3] . Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы исходили из прогнозов экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства, Центробанка на 2004 год. Прежде всего, мы использовали прогноз цен на нефть, согласно которому с начала года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19-23 $/баррель (бюджет РФ сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистическом/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 $/баррель).

За прошедшее время произошло важное событие, с ожиданием которого были связаны данные прогнозы – арест Саддама Хусейна, после которого ожидалось разрешение кризиса в Ираке и восстановление его нефтедобывающей промышленности. Однако, «Саддам в тюрьме, а счастья нет» - продолжается вооруженное сопротивление, США не знают выхода из тупика. В этих условиях, подводя итоги года, аналитики нефтяного рынка пересмотрели свои прогнозы и теперь ожидают высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия. Для рынка жилья Москвы, если верны наши расчеты и если даже не рассматривать другие значимые факторы повышения цен (избирательная компания президента, курс доллара, общий экономический рост), это означает 3-4% ежемесячного прироста цен, или 20-25% за полгода. Если снижение цен на нефть начнется летом, то в целом наш прогноз на 2004 год дает величину роста цен в 30-35%.

Ситуация в валютной сфере более противоречива. Одни эксперты прогнозируют падение доллара относительно евро еще в течение года до уровня 1,35-1,40, другие – начало укрепления доллара в ближайшее время с выходом на уровень 1,10-1,15 и даже 1:1 в течение года-полутора. Мы берем за основу второй вариант. Сближение позиций доллара и евро означает резкое ослабление евро относительно рубля, что снизит его привлекательность для россиян. В таком случае курс доллара к концу года снизится на 5-6%, т.е. до 26,5-27 рублей, а курс евро – до 29-30 рублей. Это соответствует вкладу в прирост цен на жилье в Москве, выражаемому величиной 10-12%.

Небольшую прибавку к темпам роста цен на жилье все еще принесет избирательная компания, а также общий рост ВВП и доходов населения, запланированные в бюджете на уровне 5-6%.

Свой, пока еще небольшой, вклад в рост цен внесет и развертывание ипотеки.

Объем строительства жилья в Москве планируется сохранить на уровне 4,5 млн кв. м, при этом доля жилья для переселения из сносимого фонда, выделяемая очередникам и другим категориям граждан бесплатно или с субсидиями, должна возрасти. Следовательно, объем предложения на первичном рынке несколько уменьшится при увеличивающемся платежеспособном спросе.

Таким образом, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 году приближается к результатам 2003 года, т.е. составит 40-45%.

Из приведенного анализа следует, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Исходя из этого вывода, в предыдущей публикации мы предложили два предварительных сценария развития рынка жилья Москвы. Сегодня мы сохраняем основу этих сценариев, однако период их реализации сдвигаем во времени на три-четыре квартала.

Первым вероятным сценарием развития рынка нам представляется постепенный, асимптотический (по терминологии технических систем – «с доползанием») переход к стабилизации в конце 2004 – начале 2005 года, при этом в 2004 году прирост цен составит 40-45%, а в последующие 2-3 года - «инфляционные» 5-10%. Вероятность такого сценария мы оцениваем в 70-80%.

Тем не менее, необходимо рассмотреть и второй вероятный сценарий развития событий.

По нашему мнению, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат в психологической плоскости. Как известно, рынок недвижимости в большей степени, чем любой другой рынок, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Эта колебательная социально-экономическая система, достигнув точки равновесия, вряд ли долго задержится на ней. При отсутствии мощных стимулирующих факторов, переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать «обвалу») цен. Так уже было в 1995-1997 гг., когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Однако, переход к стабилизации в Москве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20-25%.

Подобного развития событий можно ожидать и в 2004-2005 годах. По этому сценарию прирост цен может составить в 2004 году 45-50%, а затем последует «откат» цен в течение двух-трех лет на 20-25%.

Механизмы реализации этого сценария могут быть различными. Например, возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увеличение доли невозврата кредитов у банков – банковский кризис «плохих кредитов» - сокращение объема инвестирования банками застройщиков – срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного рынка.

Вероятность реализации данного сценария мы оцениваем в 20-30%.

Необходимо подчеркнуть, что в границах 2004 года расхождения между этими сценариями практически не будет.

Опыт прошедших лет показывает, что любой из этих вариантов стабилизации будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста цен и активности рынка на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Полученный прогноз подлежит своевременной корректировке по мере развития событий.

© Стерник Г.М., 17.01.04.

Стерник Г.М., ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 1 полугодии 2003 года

Стерник Г.М., директор Аналитического центра Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,
Gm_sternik@sterno.ru, realtymarket.org

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в 2003 году: ИТОГИ И ПРОГНОЗ

Обобщенные показатели рынка купли-продажи квартир рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «БЕСТ-Недвижимость». Получено, что к концу 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве достигла 1594 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2001 года средняя величина составляла 940 $/кв. м, в июне 2002 г. – 977 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,45 (прирост за год - 45,4%), относительно декабря 2001 года – 1,70 (прирост за год – 57 процентных пунктов).

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, МИЭЛЬ-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

В связи с неоднозначностью ситуации в валютно-денежной сфере номинальные долларовые цены необходимо пересчитать в реальные (очищенные от инфляции как рубля, так и доллара).

Изменение макроэкономических параметров характеризуется следующими показателями. Индекс потребительских цен за год составил 1,12 (инфляция рубля – 12,1%), за два года – 1,29. Среднемесячный курс доллара в ноябре составил 29,45 руб., индекс девальвации рубля к доллару составил относительно декабря 2001 года 0,979, относительно декабря 2002 года 0,925. Соответственно, индекс инфляции доллара в России вырос за год до 1,20, за два года – до 1,32, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) снизился соответственно до 0,84 и 0,76.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос за год на 19,7% или на 21,3 процентных пункта (до 1,29) относительно декабря 2001 года.

Другими словами, если исключить инфляцию рубля и падение курса доллара в России, то реальная стоимость жилья в Москве была стабильна весь 2002 год и половину этого года, и лишь за последние 5 месяцев она начала расти. Прирост составил 29% относительно декабря 2001 года и 20% относительно декабря 2002 года.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, с октября 2002 года средний уровень номинальных долларовых цен предложения жилья в Москве превысил докризисный уровень (декабрь 1997 года – 1030 $/кв. м), с сентября с.г. превысил значение исторического максимума в 1360 $/кв. м, достигнутое в марте 1995 года, и к концу года достиг ранее невиданного уровня в 1594 $/кв. м. Необходимо иметь в виду, что социально-экономическое положение в столице, характер и состояние жилищного фонда, качество нового строительства сегодня разительно отличаются от периода начала рыночных преобразований. И если в предыдущем периоде развития рынка недвижимости стабилизация цен была достигнута в 1996-1997 гг. на «естественном» для Москвы уровне 1000-1050 $/кв. м, то сегодня Москва явно достойна большего.

Однако, стабилизация на новом уровне еще не произошла, и для прогнозирования дальнейшего развития рынка жилья Москвы нам необходимо рассмотреть механизмы реализации этой общей для всех городов закономерности, факторы, определившие достигнутый уровень и определяющие будущие тенденции рынка, как внешние по отношению к рынку жилья, так и внутренние.

Как показали ранее выполненные исследования [1], главным фактором в 2002-2003 гг. была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть.

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет «нефтяного» фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3,5-4,0% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре прирост цен на жилье за счет этого фактора можно оценить на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Далее, в октябре-ноябре цены на нефть снова выросли до 26-28 $/баррель, и в декабре-январе вклад данного фактора составит 1,5-2,5% в месяц.

В среднем рост цен на нефть на пять долларов за баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1%. Эта статистическая связь, показанная на следующем графике, подтверждается достаточно высокими значениями коэффициентов корреляции (около 0,7) и детерминации (0,46).

Таким образом, «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен на жилье в Москве в 2003 году.

В течение последних двух лет специалисты рынка недвижимости снова стали обращать внимание на такой существенный фактор, влияющий на динамику рынка, как изменение курса доллара.

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, существовавшей до последнего времени полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002-2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 году вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ на укрепление рубля явились вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля относительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара».

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало покупать долларов больше, чем продавать.

С сентября евро продолжил укрепляться относительно доллара, а в России – относительно рубля (а доллар – слабеть относительно рубля). К концу декабря евро стоил около 37 рублей, а доллар – около 29.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и услуги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечественной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключением единичных попыток).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодности конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли, население переводило свои долларовые сбережения в 2002-2003 гг. частично в рублевую форму, но в большей степени – в приобретение недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема продаж. Однако, связь между изменениями курса доллара к рублю и ростом цен на жилье оставалась неизученной.

Наиболее распространенной и обсуждаемой среди экспертов рынка недвижимости была гипотеза о том, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье по причинам желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на следующих графиках, лишь частично подтверждает эту гипотезу. Из графиков следует, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (два процента прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются. Однако, статистическая связь между этими величинами выражена слабо и не вполне подтверждается статистическими критериями (коэффициент корреляции около 0,6, коэффициент детерминации равен 0,35).

Если ориентироваться на полученный результат статистического исследования, то при темпах снижения курса доллара в 2003 году, составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц, или 14-15% за год, что составляет одну треть от общего прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост цен на жилье в Москве в 2003 году выражается величиной 14-15%, или одна треть от общего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до $1 млрд. Несколько меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Таким образом, за время избирательной компании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране.

Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не менее, экономический рост, приток инвестиций принесли в 2003 году до 10% суммарного прироста цен на жилье, поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних факторов рынка недвижимости. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, что также способствует повышению цен.

Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил в 2003 году 4,5 млн кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи – более 2,5 млн кв. м. Вместе с тем, сравнительно дешевое панельное жилье в недостаточных объемах представлено на рынке. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению «цена-качество». Вследствие этого, в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Леонов говорит о снижении в последние два месяца спроса на первичном рынке [2] . В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные предложения, консервируют или снижают цены.

Из внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В прошлом году объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 530 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля номинировано в валюте. В этом году он вырос втрое – до 10,5 млрд руб.

Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты (в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоящему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта величина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное повышательное воздействие на цены.

Отдельно надо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что покупатели прав застройки участков, соглашающиеся на шокирующе высокие цены, просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталкивают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен

Не так давно, полтора месяца назад, мы опубликовали предварительный прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы в 2004 году [3] . Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы исходили из прогнозов экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства, Центробанка на 2004 год. Прежде всего, мы использовали прогноз цен на нефть, согласно которому с начала года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19-23 $/баррель (бюджет РФ сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистическом/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 $/баррель).

За прошедшее время произошло важное событие, с ожиданием которого были связаны данные прогнозы – арест Саддама Хусейна, после которого ожидалось разрешение кризиса в Ираке и восстановление его нефтедобывающей промышленности. Однако, «Саддам в тюрьме, а счастья нет» - продолжается вооруженное сопротивление, США не знают выхода из тупика. В этих условиях, подводя итоги года, аналитики нефтяного рынка пересмотрели свои прогнозы и теперь ожидают высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия. Для рынка жилья Москвы, если верны наши расчеты и если даже не рассматривать другие значимые факторы повышения цен (избирательная компания президента, курс доллара, общий экономический рост), это означает 3-4% ежемесячного прироста цен, или 20-25% за полгода. Если снижение цен на нефть начнется летом, то в целом наш прогноз на 2004 год дает величину роста цен в 30-35%.

Ситуация в валютной сфере более противоречива. Одни эксперты прогнозируют падение доллара относительно евро еще в течение года до уровня 1,35-1,40, другие – начало укрепления доллара в ближайшее время с выходом на уровень 1,10-1,15 и даже 1:1 в течение года-полутора. Мы берем за основу второй вариант. Сближение позиций доллара и евро означает резкое ослабление евро относительно рубля, что снизит его привлекательность для россиян. В таком случае курс доллара к концу года снизится на 5-6%, т.е. до 26,5-27 рублей, а курс евро – до 29-30 рублей. Это соответствует вкладу в прирост цен на жилье в Москве, выражаемому величиной 10-12%.

Небольшую прибавку к темпам роста цен на жилье все еще принесет избирательная компания, а также общий рост ВВП и доходов населения, запланированные в бюджете на уровне 5-6%.

Свой, пока еще небольшой, вклад в рост цен внесет и развертывание ипотеки.

Объем строительства жилья в Москве планируется сохранить на уровне 4,5 млн кв. м, при этом доля жилья для переселения из сносимого фонда, выделяемая очередникам и другим категориям граждан бесплатно или с субсидиями, должна возрасти. Следовательно, объем предложения на первичном рынке несколько уменьшится при увеличивающемся платежеспособном спросе.

Таким образом, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 году приближается к результатам 2003 года, т.е. составит 40-45%.

Из приведенного анализа следует, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Исходя из этого вывода, в предыдущей публикации мы предложили два предварительных сценария развития рынка жилья Москвы. Сегодня мы сохраняем основу этих сценариев, однако период их реализации сдвигаем во времени на три-четыре квартала.

Первым вероятным сценарием развития рынка нам представляется постепенный, асимптотический (по терминологии технических систем – «с доползанием») переход к стабилизации в конце 2004 – начале 2005 года, при этом в 2004 году прирост цен составит 40-45%, а в последующие 2-3 года - «инфляционные» 5-10%. Вероятность такого сценария мы оцениваем в 70-80%.

Тем не менее, необходимо рассмотреть и второй вероятный сценарий развития событий.

По нашему мнению, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат в психологической плоскости. Как известно, рынок недвижимости в большей степени, чем любой другой рынок, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Эта колебательная социально-экономическая система, достигнув точки равновесия, вряд ли долго задержится на ней. При отсутствии мощных стимулирующих факторов, переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать «обвалу») цен. Так уже было в 1995-1997 гг., когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Однако, переход к стабилизации в Москве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20-25%.

Подобного развития событий можно ожидать и в 2004-2005 годах. По этому сценарию прирост цен может составить в 2004 году 45-50%, а затем последует «откат» цен в течение двух-трех лет на 20-25%.

Механизмы реализации этого сценария могут быть различными. Например, возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увеличение доли невозврата кредитов у банков – банковский кризис «плохих кредитов» - сокращение объема инвестирования банками застройщиков – срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного рынка.

Вероятность реализации данного сценария мы оцениваем в 20-30%.

Необходимо подчеркнуть, что в границах 2004 года расхождения между этими сценариями практически не будет.

Опыт прошедших лет показывает, что любой из этих вариантов стабилизации будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста цен и активности рынка на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Полученный прогноз подлежит своевременной корректировке по мере развития событий.

© Стерник Г.М., 17.01.04.

Стерник Геннадий Моисеевич,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

За последние 3-4 года укрепились связи экономики России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все сегменты отечественной экономики, в том числе и рынок недвижимости. Это влияние проявляется через различные механизмы и факторы, из которых в 2002-2003 гг. наиболее ярко проявились два: ситуация вокруг Ирака и ситуация с новой валютой – евро. Сразу отметим, что при прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости необходимо, наряду с вышеназванными, рассматривать и другие факторы, как внешние по отношению к рынку недвижимости (экономические условия в стране, социально-экономические условия в конкретном регионе), так и внутренние (темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д.). В данной публикации мы ограничимся прогнозированием вклада в тенденции рынка жилья Москвы внешнеэкономических факторов.

Мировые цены на нефть и рынок недвижимости

Известно, что темпы роста ВВП в России напрямую зависят от мировых цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились с 5-5,5 до 2,5% годовых. После марта 2002 года цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк – прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития – прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Приток капитала на рынок недвижимости Москвы из нефтегазодобывающей отрасли мог послужить фундаментальной причиной роста цен на жилье во втором полугодии 2002 года (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на столичном рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году с темпами роста цен мировых цен на нефть.

График, построенный с учетом лага во времени, связанного с задержкой возврата нефтедоходов в Россию и равного двум месяцам, иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве (чего ожидали многие специалисты), а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

На следующем графике приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал в среднем 1% и при 27-28 $/баррель - 2% в месяц. Виден большой разброс точек вокруг линии регрессии, что говорит о наличии влияния и других факторов на темпы роста цен. Тем не менее, вклад данного («нефтяного») фактора достаточно велик.

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье – расчет автора по данным компаний РМЛС, «Миэль-Недвижимость» и «Контакт»-Недвижимость.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что она является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. Наконец, эти средства притекают в виде инвестиций на рынок недвижимости (а в условиях слабого фондового рынка это практически единственное надежное прибежище инвестиций), образуя дополнительные доходы строителям, риэлторам. Вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Таким образом, при расчете прогноза изменения цен на рынке недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит фактор уровня мировых цен на нефть в темпы роста цен на недвижимость.

Соотношение курса евро/доллар и рынок недвижимости

В условиях двухвалютности российской экономики, полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002 году вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне начал расти, в июле догнал доллар США, а в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в основном в долларах (и цены на нефть также номинируются в долларах), при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара». Но не в евро (поскольку его практически нет в российских банках), а в недвижимость. Это привело к повышению натурального оборота рынка (числа сделок купли-продажи квартир) и долларового оборота (с учетом в том числе повышения номинальных долларовых цен на жилье).

Таким образом, при прогнозировании тенденций рынка недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит изменение ситуации на мировых валютных рынках в уровень цен и активности на рынке недвижимости России.

Прогноз динамики мировых цен на нефть и вклада этого фактора в рост цен на недвижимость

Осенью 2002 года при подготовке прогноза развития рынка жилья на 2002 год ¹ мы принимали в качестве базового тот сценарий ситуации с нефтью (точнее, два сценария – оптимистический и пессимистический), который был принят правительством при расчете бюджета РФ на 2003 год. Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз вклада «нефтяного» фактора в среднемесячный прирост цен на жилье в Москве в 1,2% и годового – 14-15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) – 0,8% и 10-11% соответственно.

Однако, к февралю стало ясно, что политическая и экономическая ситуация в мире может расширить границы диапазона нефтяных цен вдвое или вчетверо, и кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе. Поэтому вероятность реализации «бюджетного» сценария (№ 1) в конце февраля мы оценивали равной не более 60% ²

Были рассмотрены еще несколько возможных сценариев развития мировой политической и экономической ситуации³

Сценарий № 2. Вялотекущая подготовка к войне с Ираком продолжается еще месяцы. В этом случае, как уже и происходит в январе-феврале, нефтяной рынок реагирует ростом цен до 30-35 $/баррель, темпы роста цен на жилье в Москве увеличиваются до 3% в месяц. Но такой «подарок судьбы» для России продлится недолго, да и вероятность его продолжения сверх одной-двух недель марта невелика.

Сценарий № 3. В случае успешной короткой (две-три недели) войны США с Ираком цены на нефть после резкого взлета снизятся до 18-20 $/баррель и менее, и этот уровень сохранится надолго. Тогда темпы роста цен на жилье в Москве будут на нижнем уровне сценария № 1. Вероятность данного развития событий мы оценили в 20%.

Сценарий № 4. Если война затянется на несколько месяцев, цены могут вырасти до 35-50 $/баррель и более. Для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, это означает искусственный ажиотаж с трудно предсказуемыми неблагоприятными последствиями в будущем. Вероятность данного сценария мы оценили в 10-15%.

Сценарий № 5. При катастрофическом развитии событий (распространение конфликта на другие страны, бактериологическая атака Ирака и т.п.) экономика США и курс доллара может рухнуть, цены на нефть опустятся ниже 10 $/баррель. Для нашей экономики и рынка недвижимости в том числе последствиями будет спад и даже кризис. Вероятность сценария – 5-10%.

Таким образом, в конце февраля средневзвешенный по всем сценариям прогноз прироста цен на рынке жилья Москвы на 2003 год от «нефтяного» фактора был близок к «бюджетному» и составлял 10-12%. Однако, доверительный интервал прогноза был слишком велик (+/-22%), что не позволило рекомендовать этот прогноз как руководство к действию.

Прошло два месяца. Сегодня, в середине апреля, ситуация кардинально изменилась. Стало ясно, что до 17-19 марта (начала войны в Ираке) события развивались по сценарию №2, цены на нефть держались на уровне 29-32 $/баррель, и можно ожидать продолжения притока в страну нефтедолларовой ренты и сохранения темпов роста цен на жилье в Москве еще по крайней мере до конца мая. В сумме это соответствует вкладу в годовой рост цен в 12-15%.

Далее реализовался сценарий №3 (быстрая победа США), и цены на нефть снизились до 18-20$/баррель. Можно ожидать, что они закрепятся примерно на этом уровне до конца года, и тогда годовой вклад «нефтяного» фактора за оставшиеся 7 месяцев составит 6-8%, или в сумме 20-24% за год.

Сегодня, в середине апреля, существует ненулевая вероятность развития событий по сценариям №4 и №5, однако, с учетом упорно муссируемой в СМИ информации о тайном соглашении США с Саддамом (жизнь в обмен на имитацию сопротивления) ею можно пренебречь.

На перспективу за пределы 2002 года не исключены новые мировые потрясения, если США продолжат «распиливать» страны «оси зла» (Сирия, КНДР, Иран, далее везде). Но мы также припишем им низкую вероятность и примем гипотезу о том, что мировые цены на нефть во второй половине 2003 года и в последующие два года будут определяться естественными экономическими причинами и колебаться вокруг 18-20 $/баррель, и США не используют иракскую нефть для обрушения нефтяного рынка (с учетом мер противодействия ОПЕК, России и др. стран). Это означает при прочих равных условиях небольшой повышательный вклад в темпы изменения цен на рынке недвижимости.

Таким образом, прогноз вклада «нефтяного» фактора в рост цен на жилье в Москве сегодня может быть определен в достаточно узком доверительном интервале. На 2003 год он составляет 20-24%, на 2004 и 2005 гг. – 9-11%.

Прогноз соотношения курсов мировых валют и его влияния на рынок недвижимости

Успешное окончание войны в Ираке, последующее за ним снижение мировых цен на нефть будут способствовать предотвращению спада в американской экономике, укреплению доллара на мировых валютных рынках. По мнению некоторых известных экономистов, к концу года курсы евро и доллара сравняются, и в последующем будут колебаться вокруг паритета. Поскольку Центробанк РФ держит курс евро к рублю на уровне корзины основных мировых валют, то можно считать, что во второй половине с.г. «бегство от доллара» в России прекратится, и в последующие два года этот фактор не окажет заметного воздействия на рынок недвижимости.

Индексы рынка жилья Москвы в 1 квартале 2003 года

На рынке жилья Москвы приток капитала за последние 6-9 месяцев и соответствующий рост платежеспособного спроса перекрыл влияние других внешних и внутренних факторов, в том числе беспрецедентного наращивания темпов жилищного строительства. Это соображение позволяет нам сопоставить реальные тенденции рынка с сделанным прогнозом.

В начале 2003 года рост цен на жилье в Москве продолжается. Средняя удельная цена предложения квартир за первый квартал выросла с 1075 до 1154 $/кв. м. Индекс номинальных долларовых цен в марте с.г. относительно декабря 2001 года составил 1,23, а относительно декабря 2002 года – 1,05. Вместе с тем, темпы прироста цен, которые с августа 2002 года по январь с.г. составляли 2,5% в месяц, в феврале сделали попытку снизиться до 1%, но в марте снова восстановились до уровня 2%. Это вполне вписывается в нашу гипотезу о влиянии мировых цен на нефть (с учетом двух-трехмесячного лага): в ноябре прошлого года, после очередной «отмены» начала войны в Ираке, цены на нефть марки Urals cнизились до 22,9 $/баррель (с 27-26 в августе-сентябре), в декабре-январе снова выросли до рекордных уровней 27,7-28,5 $/баррель.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России (рассчитываемого как отношение индекса инфляции к индексу девальвации в данном месяце). Обратная величина – индекс покупательной способности доллара в России – плавно снижался. Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье (в Москве и других городах с долларовой номинацией цен). В последние полгода картина изменилась. На графиках динамики макроэкономических параметров видно, что индекс инфляции за три месяца вырос на 5,1%, индекс девальвации снизился на 1,5%, индекс покупательной способности доллара снизился на 7,5%.

Такая динамика явно повлияла на поведение субъектов рынка, особенно с учетом снижения (с июля прошлого года, и особенно в ноябре-декабре) соотношения курса доллара к евро. Поэтому были определены приведенные на последнем графике индексы реальных (очищенных от инфляции доллара) цен на жилье. Видно, что в 2002 году они были стабильны до июля, затем выросли на 9% к декабрю, а в 2003 году начали снижаться, и за 1 квартал снизились на 3%.

Если курсовая политика ЦБ РФ на укрепление рубля сохранится, а инфляция будет продолжаться, то тенденция снижения реальной стоимости жилья в Москве продолжится, хотя темпы ее будут незначительными вследствие роста номинальных долларовых цен.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС и «Миэль-Недвижимость»

¹Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2002 году: итоги 11 месяцев. – АЭКСИП, М.: 2002. – 9 стр. назад к тексту
²Стерник Г.М. Рынок жилья России на переломе 2002-2003 гг. – АЭКСИП, М.: 2003. – 14 стр. назад к тексту
³Стерник Г.М. Анализ рынка жилья в зоне «Запад-1» Московской области. – АЭКСИП, М.: 2003. – 50 стр. назад к тексту

© Г.М.Стерник, 15.04.03.

Стерник Г.М., МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Стерник Геннадий Моисеевич,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

За последние 3-4 года укрепились связи экономики России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все сегменты отечественной экономики, в том числе и рынок недвижимости. Это влияние проявляется через различные механизмы и факторы, из которых в 2002-2003 гг. наиболее ярко проявились два: ситуация вокруг Ирака и ситуация с новой валютой – евро. Сразу отметим, что при прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости необходимо, наряду с вышеназванными, рассматривать и другие факторы, как внешние по отношению к рынку недвижимости (экономические условия в стране, социально-экономические условия в конкретном регионе), так и внутренние (темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д.). В данной публикации мы ограничимся прогнозированием вклада в тенденции рынка жилья Москвы внешнеэкономических факторов.

Мировые цены на нефть и рынок недвижимости

Известно, что темпы роста ВВП в России напрямую зависят от мировых цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились с 5-5,5 до 2,5% годовых. После марта 2002 года цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк – прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития – прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Приток капитала на рынок недвижимости Москвы из нефтегазодобывающей отрасли мог послужить фундаментальной причиной роста цен на жилье во втором полугодии 2002 года (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на столичном рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году с темпами роста цен мировых цен на нефть.

График, построенный с учетом лага во времени, связанного с задержкой возврата нефтедоходов в Россию и равного двум месяцам, иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве (чего ожидали многие специалисты), а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

На следующем графике приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал в среднем 1% и при 27-28 $/баррель - 2% в месяц. Виден большой разброс точек вокруг линии регрессии, что говорит о наличии влияния и других факторов на темпы роста цен. Тем не менее, вклад данного («нефтяного») фактора достаточно велик.

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье – расчет автора по данным компаний РМЛС, «Миэль-Недвижимость» и «Контакт»-Недвижимость.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что она является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. Наконец, эти средства притекают в виде инвестиций на рынок недвижимости (а в условиях слабого фондового рынка это практически единственное надежное прибежище инвестиций), образуя дополнительные доходы строителям, риэлторам. Вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Таким образом, при расчете прогноза изменения цен на рынке недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит фактор уровня мировых цен на нефть в темпы роста цен на недвижимость.

Соотношение курса евро/доллар и рынок недвижимости

В условиях двухвалютности российской экономики, полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002 году вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне начал расти, в июле догнал доллар США, а в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в основном в долларах (и цены на нефть также номинируются в долларах), при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара». Но не в евро (поскольку его практически нет в российских банках), а в недвижимость. Это привело к повышению натурального оборота рынка (числа сделок купли-продажи квартир) и долларового оборота (с учетом в том числе повышения номинальных долларовых цен на жилье).

Таким образом, при прогнозировании тенденций рынка недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит изменение ситуации на мировых валютных рынках в уровень цен и активности на рынке недвижимости России.

Прогноз динамики мировых цен на нефть и вклада этого фактора в рост цен на недвижимость

Осенью 2002 года при подготовке прогноза развития рынка жилья на 2002 год ¹ мы принимали в качестве базового тот сценарий ситуации с нефтью (точнее, два сценария – оптимистический и пессимистический), который был принят правительством при расчете бюджета РФ на 2003 год. Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз вклада «нефтяного» фактора в среднемесячный прирост цен на жилье в Москве в 1,2% и годового – 14-15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) – 0,8% и 10-11% соответственно.

Однако, к февралю стало ясно, что политическая и экономическая ситуация в мире может расширить границы диапазона нефтяных цен вдвое или вчетверо, и кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе. Поэтому вероятность реализации «бюджетного» сценария (№ 1) в конце февраля мы оценивали равной не более 60% ²

Были рассмотрены еще несколько возможных сценариев развития мировой политической и экономической ситуации³

Сценарий № 2. Вялотекущая подготовка к войне с Ираком продолжается еще месяцы. В этом случае, как уже и происходит в январе-феврале, нефтяной рынок реагирует ростом цен до 30-35 $/баррель, темпы роста цен на жилье в Москве увеличиваются до 3% в месяц. Но такой «подарок судьбы» для России продлится недолго, да и вероятность его продолжения сверх одной-двух недель марта невелика.

Сценарий № 3. В случае успешной короткой (две-три недели) войны США с Ираком цены на нефть после резкого взлета снизятся до 18-20 $/баррель и менее, и этот уровень сохранится надолго. Тогда темпы роста цен на жилье в Москве будут на нижнем уровне сценария № 1. Вероятность данного развития событий мы оценили в 20%.

Сценарий № 4. Если война затянется на несколько месяцев, цены могут вырасти до 35-50 $/баррель и более. Для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, это означает искусственный ажиотаж с трудно предсказуемыми неблагоприятными последствиями в будущем. Вероятность данного сценария мы оценили в 10-15%.

Сценарий № 5. При катастрофическом развитии событий (распространение конфликта на другие страны, бактериологическая атака Ирака и т.п.) экономика США и курс доллара может рухнуть, цены на нефть опустятся ниже 10 $/баррель. Для нашей экономики и рынка недвижимости в том числе последствиями будет спад и даже кризис. Вероятность сценария – 5-10%.

Таким образом, в конце февраля средневзвешенный по всем сценариям прогноз прироста цен на рынке жилья Москвы на 2003 год от «нефтяного» фактора был близок к «бюджетному» и составлял 10-12%. Однако, доверительный интервал прогноза был слишком велик (+/-22%), что не позволило рекомендовать этот прогноз как руководство к действию.

Прошло два месяца. Сегодня, в середине апреля, ситуация кардинально изменилась. Стало ясно, что до 17-19 марта (начала войны в Ираке) события развивались по сценарию №2, цены на нефть держались на уровне 29-32 $/баррель, и можно ожидать продолжения притока в страну нефтедолларовой ренты и сохранения темпов роста цен на жилье в Москве еще по крайней мере до конца мая. В сумме это соответствует вкладу в годовой рост цен в 12-15%.

Далее реализовался сценарий №3 (быстрая победа США), и цены на нефть снизились до 18-20$/баррель. Можно ожидать, что они закрепятся примерно на этом уровне до конца года, и тогда годовой вклад «нефтяного» фактора за оставшиеся 7 месяцев составит 6-8%, или в сумме 20-24% за год.

Сегодня, в середине апреля, существует ненулевая вероятность развития событий по сценариям №4 и №5, однако, с учетом упорно муссируемой в СМИ информации о тайном соглашении США с Саддамом (жизнь в обмен на имитацию сопротивления) ею можно пренебречь.

На перспективу за пределы 2002 года не исключены новые мировые потрясения, если США продолжат «распиливать» страны «оси зла» (Сирия, КНДР, Иран, далее везде). Но мы также припишем им низкую вероятность и примем гипотезу о том, что мировые цены на нефть во второй половине 2003 года и в последующие два года будут определяться естественными экономическими причинами и колебаться вокруг 18-20 $/баррель, и США не используют иракскую нефть для обрушения нефтяного рынка (с учетом мер противодействия ОПЕК, России и др. стран). Это означает при прочих равных условиях небольшой повышательный вклад в темпы изменения цен на рынке недвижимости.

Таким образом, прогноз вклада «нефтяного» фактора в рост цен на жилье в Москве сегодня может быть определен в достаточно узком доверительном интервале. На 2003 год он составляет 20-24%, на 2004 и 2005 гг. – 9-11%.

Прогноз соотношения курсов мировых валют и его влияния на рынок недвижимости

Успешное окончание войны в Ираке, последующее за ним снижение мировых цен на нефть будут способствовать предотвращению спада в американской экономике, укреплению доллара на мировых валютных рынках. По мнению некоторых известных экономистов, к концу года курсы евро и доллара сравняются, и в последующем будут колебаться вокруг паритета. Поскольку Центробанк РФ держит курс евро к рублю на уровне корзины основных мировых валют, то можно считать, что во второй половине с.г. «бегство от доллара» в России прекратится, и в последующие два года этот фактор не окажет заметного воздействия на рынок недвижимости.

Индексы рынка жилья Москвы в 1 квартале 2003 года

На рынке жилья Москвы приток капитала за последние 6-9 месяцев и соответствующий рост платежеспособного спроса перекрыл влияние других внешних и внутренних факторов, в том числе беспрецедентного наращивания темпов жилищного строительства. Это соображение позволяет нам сопоставить реальные тенденции рынка с сделанным прогнозом.

В начале 2003 года рост цен на жилье в Москве продолжается. Средняя удельная цена предложения квартир за первый квартал выросла с 1075 до 1154 $/кв. м. Индекс номинальных долларовых цен в марте с.г. относительно декабря 2001 года составил 1,23, а относительно декабря 2002 года – 1,05. Вместе с тем, темпы прироста цен, которые с августа 2002 года по январь с.г. составляли 2,5% в месяц, в феврале сделали попытку снизиться до 1%, но в марте снова восстановились до уровня 2%. Это вполне вписывается в нашу гипотезу о влиянии мировых цен на нефть (с учетом двух-трехмесячного лага): в ноябре прошлого года, после очередной «отмены» начала войны в Ираке, цены на нефть марки Urals cнизились до 22,9 $/баррель (с 27-26 в августе-сентябре), в декабре-январе снова выросли до рекордных уровней 27,7-28,5 $/баррель.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России (рассчитываемого как отношение индекса инфляции к индексу девальвации в данном месяце). Обратная величина – индекс покупательной способности доллара в России – плавно снижался. Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье (в Москве и других городах с долларовой номинацией цен). В последние полгода картина изменилась. На графиках динамики макроэкономических параметров видно, что индекс инфляции за три месяца вырос на 5,1%, индекс девальвации снизился на 1,5%, индекс покупательной способности доллара снизился на 7,5%.

Такая динамика явно повлияла на поведение субъектов рынка, особенно с учетом снижения (с июля прошлого года, и особенно в ноябре-декабре) соотношения курса доллара к евро. Поэтому были определены приведенные на последнем графике индексы реальных (очищенных от инфляции доллара) цен на жилье. Видно, что в 2002 году они были стабильны до июля, затем выросли на 9% к декабрю, а в 2003 году начали снижаться, и за 1 квартал снизились на 3%.

Если курсовая политика ЦБ РФ на укрепление рубля сохранится, а инфляция будет продолжаться, то тенденция снижения реальной стоимости жилья в Москве продолжится, хотя темпы ее будут незначительными вследствие роста номинальных долларовых цен.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС и «Миэль-Недвижимость»

¹Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2002 году: итоги 11 месяцев. – АЭКСИП, М.: 2002. – 9 стр. назад к тексту
²Стерник Г.М. Рынок жилья России на переломе 2002-2003 гг. – АЭКСИП, М.: 2003. – 14 стр. назад к тексту
³Стерник Г.М. Анализ рынка жилья в зоне «Запад-1» Московской области. – АЭКСИП, М.: 2003. – 50 стр. назад к тексту

© Г.М.Стерник, 15.04.03.

Стерник Геннадий Моисеевич,

gm_sternik@sterno.ru

www.realtymarket.ru

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ НА РУБЕЖЕ 2002-2003 годов

В январе 2003 г. нами подведены итоги мониторинга рынка жилья городов России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости (а также аналитиков, готовящихся к сертификации). Результаты мониторинга приведены в таблицах и на графиках. Список участников мониторинга приведен в Приложении.

В первой таблице даны показатели ценовой ситуации в декабре – минимальные, максимальные и средние значения удельной цены квартир (в долларовом выражении) и объем выборки.

Примечания: *Звездочкой отмечены данные, заимствованные из СМИ.

¹⁾ ** Мин., макс. – ценовой коридор, использованный в расчетах.

²⁾ *** В Петербурге – с учетом комнат в коммунальных квартирах.

³⁾ , ⁴⁾ Без учета индивидуальных домов.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Н. Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 47 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Астрахань, Ульяновск, а также Барнаул, Красноярск, Омск, Томск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 27,87 руб. в декабре 2000 г., 30,08 руб. в декабре 2001 г. и 31,84 руб. в декабре 2002 г.

Ниже в таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный прирост долларовых цен за 2001, первое полугодие 2002 года и год в целом и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) годовой прирост.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 г. 15,1%, девальвация рубля (по среднемесячному курсу декабря) 7,8% и 5,8%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 10% и 8,8%.

Видно, что в 2001 г. прирост номинальных долларовых цен составил от 8% (Н. Новгород) до 65% (Новосибирск), а в 2002 г. от нуля (Новосибирск) до 31% (Петербург). Реальный прирост в 2002 году был меньше: –(8-9)% в Перми и Новосибирске, 4-6% в Ульяновске и Иркутске, 7-11% в Москве, Твери и Н. Новгороде и 17% в Московской области и 20% в Петербурге.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

Данные таблиц и графиков показывают, что в первом полугодии динамика цен на жилье в городах России имела ожидаемый характер: произошел переход от устойчивого роста в 2000-2001 гг. к рецессии и стабилизации. Величина прироста цен (в долларовом выражении) за 2001 год составила в большинстве городов 31-65%, и лишь в Н. Новгороде, Иркутске и Твери темпы роста были меньше (8-13%). В 2002 году прирост за первое полугодие составил –10% в Перми, –1% в Новосибирске, от 6% до 9% в остальных городах, и лишь в Н. Новгороде, Иркутске и Твери, ранее “задержавшихся” с восстановлением уровня цен после кризиса, прирост составил 13-18%. Отдельно надо отметить Петербург, где прирост составил 14%, и при этом, в отличие от всех остальных городов, темпы роста цен имели не затухающий, а постоянный характер.

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций в динамике цен на рынке различных городов. Все города выборки разделились на три группы: РЕГИОНЫ, где стабилизация закрепилась; Петербург, где продолжался рост цен; Москва и область, где во втором полугодии снова началось повышение цен.

В Перми, Новосибирске, Ульяновске, где рост цен в последние два года шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию “с перебегом”: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом за год они выросли на (0-13)%.

В Новосибирске среднемесячный объем сделок купли-продажи жилья, зарегистрированный Учреждением юстиции по Новосибирской области, уменьшился по сравнению с прошлым годом на 17% и с 2000 годом – на 22%.

По данным УЮ НСО

По наблюдениям Хорькова М. И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Н. Новгороде, Твери, Иркутске, где в прошлом году рынок “задержался” с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию “с доползанием” (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с некоторым осенним подъемом (общий прирост от 16 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 8%.

В Петербурге – иная картина. От нижней точки после кризиса – мая-июня 2000 года – подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 31%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними – торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем – на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные “Бюллетеня недвижимости”), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в “исторических” зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели – представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и “откатом” цен.

В Москве стабилизация была достигнута к лету по сценарию “с доползанием” (постепенное прекращение роста цен предложения). “Отката” не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за год номинальных цен составил 17%, реальных – 7%.

Таким образом, на рынке жилья Москвы после перехода в первом полугодии к стабилизации, во втором полугодии снова начался рост цен, продолжающийся до настоящего времени.

Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за год составил 28%, реальных – 17%.

Объем сделок купли-продажи составил в 2000 году 44414, в 2001 году – 47903, в 2002 году – 49471 квартир, причем на второе полугодие приходится 56% сделок 2002 года.

Аналитики высказывают различные мнения относительно причин нового повышения цен в Москве и области.

По мнению Светлакова В.И., САРН (данные компании “Миэль-Недвижимость”), осенний рост цен вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен.

Понятно, что объем предложения жилья на рынке зависит от двух факторов: от готовности продавцов выставлять объекты на продажу в данных условиях рынка и от объема продаж, т.е. от темпов “вымывания” предложения.

Можно предположить, что достаточно резкий переход от высоких темпов роста цен на рынке в 2001 году к их снижению вплоть до стабилизации в первом полугодии снизил активность продавцов, и поступление объектов на рынок уменьшилось.

Одновременно увеличились месячные объемы продажи квартир в Москве.

По данным Москомрегистрации, динамика объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Москве отличалась от предыдущих лет. Обычное январское снижение объема сделок (на этот раз – почти на 40%) сменилось обычным повышением, но в июле этот показатель побил декабрьский рекорд (на 30%), а в конце года, наоборот, вернулся на уровень прошлого декабря.

В целом за 2002 год объем зарегистрированных сделок купли-продажи составил 76 тыс. квартир, превысив уровень прошлого года на 9% и уровень 2000 года – на 34%. При этом доля сделок, которые приходятся на второе полугодие 2002 года, составляет 57%.

Однако, эти данные должны быть подвергнуты корректировке. Дело в том, что, начиная с 2000 года, Минюст добивается изменения порядка регистрации приобретения квартир в новостройках – перехода от “переуступки прав требования” от застройщика к покупателю к нормальной практике регистрации прав собственности застройщика на введенные в строй дома и регистрации сделки купли-продажи между застройщиком и покупателем. Процесс изменения порядка регистрации идет трудно и медленно. Если бы все квартиры, проданные в сданных Госкомиссии новостройках (а их число, по данным Мосгоркомстата, составляет в последние годы от 24 до 30 тыс.), были зарегистрированы как сделки купли-продажи, то в отличие от 1993-1999 года, мы имели бы с 2000 года статистику объема сделок купли- продажи суммарно на вторичном и первичном рынке. Однако, реально, по оценкам экспертов, занимающихся реализаций квартир на первичном рынке, от двух третей до трех четвертей квартир в 2002 году по-прежнему оформлялись по правилу “переуступки прав требования”. Таким образом, 7-10 тыс. сделок купли-продажи квартир в 2002 году и 3-5 тыс. в 2001 году должны быть исключены из официальной статистики, если мы хотим получить динамику объема сделок только на вторичном рынке и исключить повторный счет. Ниже приведены рассчитанные с учетом изложенного данные об объемах сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы.

Из данных графика видно, что активность рынка жилья Москвы в 2002 году была несколько выше, чем в предыдущем, но все еще не достигла предкризисных 1997-98 гг.

Таким образом, повышение ежемесячного объема продаж в течение года могло явиться причиной сокращения объема предложения жилья на рынке и соответствующего повышения цен. Вместе с тем, этот процесс должен иметь в качестве причины рост спроса на жилье. Эксперты отмечают, что с июля такой рост действительно происходил и продолжается до января включительно, и нам осталось выяснить его первопричину.

Впрочем, некоторый рост спроса в январе прошлого года тоже происходил. Вот что отмечает аналитик Алексей Шкутов: “Ажиотаж января 2002г. я приметил. Мало кто обратил на это внимания. Оно было не типично и непонятно, отчего так... Пришел 2003-й. Видим не только закономерность роста спроса, но и реальные продажи у риэлторов в январе. Что это? А вернее - отчего так?”

Ажиотажный спрос в январе 2003 года отмечают также аналитики и риэлторы Петербурга (Леонид Рысев, заместителя директора "Агентства Бекар"), Новосибирска (Елена Ермолаева, “Континент-Сибирь), Владивостока (Татьяна Дмитриева, Дальневосточный союз участников рынка недвижимости), Воронеже (Евгений Лавриненко, АН “Проспект”).

Важную причину называет Юрий Кочетков, аналитик АН “Правовой центр жилья” (Москва): оформилось расхождение между темпом роста доходов и потребления. Доходы обошли потребление. Т.е. накопление резко идет вверх. Как известно, все это давит на рынок, вздымая цены.” Действительно, по данным департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы, в столице впервые за последние годы сократились темпы роста товарооборота. За девять месяцев 2002 года этот показатель составил всего 3,5% против 8% в 2001 году, при том, что реальные доходы населения увеличились на 14%.

Вот мнение Леонида Рысева: “Возможно, январский ажиотаж покупателей объясняется попыткой "бегства от доллара". Боязнь того, что американская валюта может заметно обесцениться, подталкивает владельцев долларовых запасов вложить их в более стабильную недвижимость. Скорее всего этот процесс будет нарастать, пока не станет ясной ситуация вокруг Ирака, иракской нефти, состояния американской экономики, укрепления евро.”

И все-таки, мы считаем важным найти более общую причину роста спроса на рынке жилья за последние 6-7 месяцев.

Известно, что при переходе рынка жилья к стадии стабилизации становятся особенно заметными влияния внешних факторов. Одним из таких факторов для Москвы является приток капитала на рынок недвижимости из нефтегазодобывающих регионов (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на этом рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году с темпами роста цен мировых цен на нефть.

Известно, что темпы роста ВВП напрямую зависят от цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились сразу до 2,5% годовых. После марта цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк – прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития – прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Для сопоставления темпов роста цен на жилье в Москве в 2002 г. с темпами роста цен мировых цен на нефть (с учетом двухмесячного временного лага, связанного с задержкой возврата доходов от экспорта нефти в Россию) был построен график, который иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве, а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

Примечание: Расчет индексов цен на нефть произведен автором по данным Международного энергетического агентства, на жилье – по данным РМЛС, Агентства “Миэль-Недвижимость” и Агентства “Контакт”-Недвижимость.

Ниже приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал 1% и при 27-28 $/баррель - 2% в месяц.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что такая явная зависимость рынка недвижимости от цен на нефть является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. В выигрыше оказывается и строительство. При этом отметим, что вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье – расчет автора по данным РМЛС, Агентства “Миэль-Недвижимость” и Агентства “Контакт”-Недвижимость.

Можно ли использовать полученную закономерность для прогнозирования цен на жилье в 2003 году?

Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, использованный при расчете бюджета, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз среднемесячного прироста цен на жилье в Москве в 1,2% и годового – 14-15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) – 0,8% и 10-11% соответственно. Добавим к этому возможный приток капитала на рынок недвижимости вследствие начала двухлетнего предвыборного цикла, что также будет способствовать повышению цен на жилье. В среднем, при стабильных прочих условиях, можно ожидать в Москве годового изменения цен в 12-16%.

Однако, политическая и экономическая ситуация в мире такова, что границы диапазона нефтяных цен могут расшириться вдвое или вчетверо, и кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе.

В связи с этим мы впервые с 1995 года отказываемся от разработки расчетного, методически обоснованного годового прогноза и рассматриваем вышеизложенное лишь как экспертное предсказание.

Таким образом, в 2002 году города России по тенденциям рынка жилья разделились на три группы. Первую представляет Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 году, продолжается. Вторую – Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. И в третью попали все остальные города выборки, в которых цены на жилье после двух-трехгодичного стремительного роста стабилизировались.

Такое разделение еще раз подчеркивает, что основным фактором, влияющим на динамику цен на рынке жилья, в настоящее время являются внешние по отношению к данному рынку факторы: общая экономическая ситуация в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов, привлекательность рынка недвижимости для капиталов, образующихся вследствие роста нефтяных доходов, по сравнению с другими рынками.

Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ НА РУБЕЖЕ 2002-2003 годов

Стерник Геннадий Моисеевич,

gm_sternik@sterno.ru

www.realtymarket.ru

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ НА РУБЕЖЕ 2002-2003 годов

В январе 2003 г. нами подведены итоги мониторинга рынка жилья городов России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости (а также аналитиков, готовящихся к сертификации). Результаты мониторинга приведены в таблицах и на графиках. Список участников мониторинга приведен в Приложении.

В первой таблице даны показатели ценовой ситуации в декабре – минимальные, максимальные и средние значения удельной цены квартир (в долларовом выражении) и объем выборки.

Примечания: *Звездочкой отмечены данные, заимствованные из СМИ.

¹⁾ ** Мин., макс. – ценовой коридор, использованный в расчетах.

²⁾ *** В Петербурге – с учетом комнат в коммунальных квартирах.

³⁾ , ⁴⁾ Без учета индивидуальных домов.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Н. Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 47 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Астрахань, Ульяновск, а также Барнаул, Красноярск, Омск, Томск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 27,87 руб. в декабре 2000 г., 30,08 руб. в декабре 2001 г. и 31,84 руб. в декабре 2002 г.

Ниже в таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный прирост долларовых цен за 2001, первое полугодие 2002 года и год в целом и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) годовой прирост.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 г. 15,1%, девальвация рубля (по среднемесячному курсу декабря) 7,8% и 5,8%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 10% и 8,8%.

Видно, что в 2001 г. прирост номинальных долларовых цен составил от 8% (Н. Новгород) до 65% (Новосибирск), а в 2002 г. от нуля (Новосибирск) до 31% (Петербург). Реальный прирост в 2002 году был меньше: –(8-9)% в Перми и Новосибирске, 4-6% в Ульяновске и Иркутске, 7-11% в Москве, Твери и Н. Новгороде и 17% в Московской области и 20% в Петербурге.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

Данные таблиц и графиков показывают, что в первом полугодии динамика цен на жилье в городах России имела ожидаемый характер: произошел переход от устойчивого роста в 2000-2001 гг. к рецессии и стабилизации. Величина прироста цен (в долларовом выражении) за 2001 год составила в большинстве городов 31-65%, и лишь в Н. Новгороде, Иркутске и Твери темпы роста были меньше (8-13%). В 2002 году прирост за первое полугодие составил –10% в Перми, –1% в Новосибирске, от 6% до 9% в остальных городах, и лишь в Н. Новгороде, Иркутске и Твери, ранее “задержавшихся” с восстановлением уровня цен после кризиса, прирост составил 13-18%. Отдельно надо отметить Петербург, где прирост составил 14%, и при этом, в отличие от всех остальных городов, темпы роста цен имели не затухающий, а постоянный характер.

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций в динамике цен на рынке различных городов. Все города выборки разделились на три группы: РЕГИОНЫ, где стабилизация закрепилась; Петербург, где продолжался рост цен; Москва и область, где во втором полугодии снова началось повышение цен.

В Перми, Новосибирске, Ульяновске, где рост цен в последние два года шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию “с перебегом”: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом за год они выросли на (0-13)%.

В Новосибирске среднемесячный объем сделок купли-продажи жилья, зарегистрированный Учреждением юстиции по Новосибирской области, уменьшился по сравнению с прошлым годом на 17% и с 2000 годом – на 22%.

По данным УЮ НСО

По наблюдениям Хорькова М. И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Н. Новгороде, Твери, Иркутске, где в прошлом году рынок “задержался” с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию “с доползанием” (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с некоторым осенним подъемом (общий прирост от 16 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 8%.

В Петербурге – иная картина. От нижней точки после кризиса – мая-июня 2000 года – подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 31%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними – торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем – на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные “Бюллетеня недвижимости”), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в “исторических” зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели – представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и “откатом” цен.

В Москве стабилизация была достигнута к лету по сценарию “с доползанием” (постепенное прекращение роста цен предложения). “Отката” не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за год номинальных цен составил 17%, реальных – 7%.

Таким образом, на рынке жилья Москвы после перехода в первом полугодии к стабилизации, во втором полугодии снова начался рост цен, продолжающийся до настоящего времени.

Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за год составил 28%, реальных – 17%.

Объем сделок купли-продажи составил в 2000 году 44414, в 2001 году – 47903, в 2002 году – 49471 квартир, причем на второе полугодие приходится 56% сделок 2002 года.

Аналитики высказывают различные мнения относительно причин нового повышения цен в Москве и области.

По мнению Светлакова В.И., САРН (данные компании “Миэль-Недвижимость”), осенний рост цен вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен.

Понятно, что объем предложения жилья на рынке зависит от двух факторов: от готовности продавцов выставлять объекты на продажу в данных условиях рынка и от объема продаж, т.е. от темпов “вымывания” предложения.

Можно предположить, что достаточно резкий переход от высоких темпов роста цен на рынке в 2001 году к их снижению вплоть до стабилизации в первом полугодии снизил активность продавцов, и поступление объектов на рынок уменьшилось.

Одновременно увеличились месячные объемы продажи квартир в Москве.

По данным Москомрегистрации, динамика объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Москве отличалась от предыдущих лет. Обычное январское снижение объема сделок (на этот раз – почти на 40%) сменилось обычным повышением, но в июле этот показатель побил декабрьский рекорд (на 30%), а в конце года, наоборот, вернулся на уровень прошлого декабря.

В целом за 2002 год объем зарегистрированных сделок купли-продажи составил 76 тыс. квартир, превысив уровень прошлого года на 9% и уровень 2000 года – на 34%. При этом доля сделок, которые приходятся на второе полугодие 2002 года, составляет 57%.

Однако, эти данные должны быть подвергнуты корректировке. Дело в том, что, начиная с 2000 года, Минюст добивается изменения порядка регистрации приобретения квартир в новостройках – перехода от “переуступки прав требования” от застройщика к покупателю к нормальной практике регистрации прав собственности застройщика на введенные в строй дома и регистрации сделки купли-продажи между застройщиком и покупателем. Процесс изменения порядка регистрации идет трудно и медленно. Если бы все квартиры, проданные в сданных Госкомиссии новостройках (а их число, по данным Мосгоркомстата, составляет в последние годы от 24 до 30 тыс.), были зарегистрированы как сделки купли-продажи, то в отличие от 1993-1999 года, мы имели бы с 2000 года статистику объема сделок купли- продажи суммарно на вторичном и первичном рынке. Однако, реально, по оценкам экспертов, занимающихся реализаций квартир на первичном рынке, от двух третей до трех четвертей квартир в 2002 году по-прежнему оформлялись по правилу “переуступки прав требования”. Таким образом, 7-10 тыс. сделок купли-продажи квартир в 2002 году и 3-5 тыс. в 2001 году должны быть исключены из официальной статистики, если мы хотим получить динамику объема сделок только на вторичном рынке и исключить повторный счет. Ниже приведены рассчитанные с учетом изложенного данные об объемах сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы.

Из данных графика видно, что активность рынка жилья Москвы в 2002 году была несколько выше, чем в предыдущем, но все еще не достигла предкризисных 1997-98 гг.

Таким образом, повышение ежемесячного объема продаж в течение года могло явиться причиной сокращения объема предложения жилья на рынке и соответствующего повышения цен. Вместе с тем, этот процесс должен иметь в качестве причины рост спроса на жилье. Эксперты отмечают, что с июля такой рост действительно происходил и продолжается до января включительно, и нам осталось выяснить его первопричину.

Впрочем, некоторый рост спроса в январе прошлого года тоже происходил. Вот что отмечает аналитик Алексей Шкутов: “Ажиотаж января 2002г. я приметил. Мало кто обратил на это внимания. Оно было не типично и непонятно, отчего так... Пришел 2003-й. Видим не только закономерность роста спроса, но и реальные продажи у риэлторов в январе. Что это? А вернее - отчего так?”

Ажиотажный спрос в январе 2003 года отмечают также аналитики и риэлторы Петербурга (Леонид Рысев, заместителя директора "Агентства Бекар"), Новосибирска (Елена Ермолаева, “Континент-Сибирь), Владивостока (Татьяна Дмитриева, Дальневосточный союз участников рынка недвижимости), Воронеже (Евгений Лавриненко, АН “Проспект”).

Важную причину называет Юрий Кочетков, аналитик АН “Правовой центр жилья” (Москва): оформилось расхождение между темпом роста доходов и потребления. Доходы обошли потребление. Т.е. накопление резко идет вверх. Как известно, все это давит на рынок, вздымая цены.” Действительно, по данным департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы, в столице впервые за последние годы сократились темпы роста товарооборота. За девять месяцев 2002 года этот показатель составил всего 3,5% против 8% в 2001 году, при том, что реальные доходы населения увеличились на 14%.

Вот мнение Леонида Рысева: “Возможно, январский ажиотаж покупателей объясняется попыткой "бегства от доллара". Боязнь того, что американская валюта может заметно обесцениться, подталкивает владельцев долларовых запасов вложить их в более стабильную недвижимость. Скорее всего этот процесс будет нарастать, пока не станет ясной ситуация вокруг Ирака, иракской нефти, состояния американской экономики, укрепления евро.”

И все-таки, мы считаем важным найти более общую причину роста спроса на рынке жилья за последние 6-7 месяцев.

Известно, что при переходе рынка жилья к стадии стабилизации становятся особенно заметными влияния внешних факторов. Одним из таких факторов для Москвы является приток капитала на рынок недвижимости из нефтегазодобывающих регионов (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на этом рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году с темпами роста цен мировых цен на нефть.

Известно, что темпы роста ВВП напрямую зависят от цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились сразу до 2,5% годовых. После марта цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк – прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития – прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Для сопоставления темпов роста цен на жилье в Москве в 2002 г. с темпами роста цен мировых цен на нефть (с учетом двухмесячного временного лага, связанного с задержкой возврата доходов от экспорта нефти в Россию) был построен график, который иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве, а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

Примечание: Расчет индексов цен на нефть произведен автором по данным Международного энергетического агентства, на жилье – по данным РМЛС, Агентства “Миэль-Недвижимость” и Агентства “Контакт”-Недвижимость.

Ниже приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал 1% и при 27-28 $/баррель - 2% в месяц.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что такая явная зависимость рынка недвижимости от цен на нефть является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. В выигрыше оказывается и строительство. При этом отметим, что вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье – расчет автора по данным РМЛС, Агентства “Миэль-Недвижимость” и Агентства “Контакт”-Недвижимость.

Можно ли использовать полученную закономерность для прогнозирования цен на жилье в 2003 году?

Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, использованный при расчете бюджета, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз среднемесячного прироста цен на жилье в Москве в 1,2% и годового – 14-15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) – 0,8% и 10-11% соответственно. Добавим к этому возможный приток капитала на рынок недвижимости вследствие начала двухлетнего предвыборного цикла, что также будет способствовать повышению цен на жилье. В среднем, при стабильных прочих условиях, можно ожидать в Москве годового изменения цен в 12-16%.

Однако, политическая и экономическая ситуация в мире такова, что границы диапазона нефтяных цен могут расшириться вдвое или вчетверо, и кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе.

В связи с этим мы впервые с 1995 года отказываемся от разработки расчетного, методически обоснованного годового прогноза и рассматриваем вышеизложенное лишь как экспертное предсказание.

Таким образом, в 2002 году города России по тенденциям рынка жилья разделились на три группы. Первую представляет Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 году, продолжается. Вторую – Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. И в третью попали все остальные города выборки, в которых цены на жилье после двух-трехгодичного стремительного роста стабилизировались.

Такое разделение еще раз подчеркивает, что основным фактором, влияющим на динамику цен на рынке жилья, в настоящее время являются внешние по отношению к данному рынку факторы: общая экономическая ситуация в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов, привлекательность рынка недвижимости для капиталов, образующихся вследствие роста нефтяных доходов, по сравнению с другими рынками.

Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru,
www.realtymarket.ru

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2002 году: ИТОГИ 11 МЕСЯЦЕВ Результаты мониторинга рынка недвижимости России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости показывают, что в ноябре текущего года средние удельные цены предложения жилья (в долларовом выражении) составили:

Москва – 1075 $/ кв. м
Петербург – 628 $/ кв. м
Мособласть – 553 $/ кв. м
Екатеринбург – 518 $/ кв. м
Новосибирск – 470 $/ кв. м
Иркутск – 413 $/ кв. м
Пермь – 387 $/ кв. м
Н. Новгород – 365 $/ кв. м
Тверь – 305 $/ кв. м
Ульяновск – 255 $/ кв. м.

В таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный годовой прирост долларовых цен за 2001 и 2002 гг. и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) прирост за те же годы.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Н. Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 42 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Ульяновск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 26,87 руб. в декабре 2000 г., 30,08 руб. в декабре 2001 г. и 31,81 руб. в ноябре 2002 г.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 г. 15%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 4% и 7,5%.

Видно, что в 2001 г. прирост номинальных долларовых цен составил от 8% (Н. Новгород) до 65% (Новосибирск), а в 2002 г. от –5% (Пермь) до 28% (Петербург). Реальный прирост был меньше: от –(8-9)% в Перми и Новосибирске до 5-6% в Иркутске и Москве, 9-13% в Московской области, Твери, Ульяновске и Н. Новгороде и 19% в Петербурге.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

ДИНАМИКА УРОВНЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

Примечание: Москва – расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость и Контакт-Недвижимость.

Данные таблиц и графиков показывают ожидаемую динамику цен на жилье в городах России: переход от устойчивого роста в 2000-2001 гг. (прирост был во всех городах, и его величина в долларовом выражении только за прошлый год составила 31-65%, за исключением Н. Новгорода и Твери) к рецессии и стабилизации, которая произошла практически во всех городах (прирост за текущий год составил от –5% до 28%).

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций изменения цен на рынке различных городов.

В Перми, Новосибирске, Екатеринбурге, где рост цен в прошлом году шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию “с перебегом”: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом они остались на уровне декабря 2001 г. (от –5% до 7%).

По наблюдениям Хорькова М. И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. По отдельным категориям он выглядит следующим образом:

1-комнатные – 80 дней,
2-комнатные – 88 дней,
3-комнатные – 108 дней,
4-комнатные – 132 дня.


Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Ульяновске, Н. Новгороде, Иркутске, где в прошлом году рынок “задержался” с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию “с доползанием” (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с отсутствием (Иркутск) или наличием (Н. Новгород, Ульяновск) осеннего подъема (общий прирост от 13 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 9%.

В Москве, как и в предыдущих городах, стабилизация была достигнута к лету по сценарию “с доползанием” (постепенное прекращение роста цен предложения). “Отката” не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за 11 месяцев составил 14%.

По мнению Светлакова В.И. (данные компании “Миэль-Недвижимость”), осенний рост цен вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен.

Руководитель РАН САВА Апрелев К.Н. считает, что продавцы, подогреваемые инфляционными ожиданиями сезонного характера, в этом году начали поднимать цены раньше обычного.

Но покупатели пока не торопятся следовать за этой тенденцией. По наблюдениям Серова Р.В. (АН “Ница”), корректировка цен предложения квартир в листингах в прошлом году происходила преимущественно вверх. Весной и летом этого года она практически не происходила или происходила в равной степени вверх и вниз. А в последние два-три месяца она явно осуществляется в сторону понижения. Другими словами, средняя разность между первоначальными ценами предложения и ценами сделок была отрицательной, затем – близкой к нулю, а теперь стала положительной. Это говорит о том, что серьезного повышения цен на рынке жилья Москвы в дальнейшем не ожидается.

Интересно отметить, что, по данным Сапожникова А.Ю., САРН (Компания РМЛС), темпы роста цен на квартиры различного типа и в различных зонах Москвы существенно не различались. Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за 11 месяцев составил 17%, реальных – 9%.

В Петербурге – иная картина. От нижней точки после кризиса – мая-июня 2000 года – подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 28%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними – торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем – на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные “Бюллетеня недвижимости”), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в “исторических” зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели – представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и “откатом” цен.

Таким образом, рынок жилья России в конце 2002 – начале 2003 гг. завершает стадию стабилизации.

После стабилизации цен на верхнем уровне, как известно, можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению или к новому росту. Что же нас ждет в ближайшие полгода-год, когда в большинстве городов завершится стабилизация?

На данном этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики. Общий экономический рост в России в течение текущего года продолжается, но темпы его (годовой рост ВВП 4-4,5%) не увеличиваются. Инфляция снижается медленно (по прогнозам властей, в 2003 году она снизится на 2 процентных пункта – до 12-14%), рубль укрепляется, но медленно (за год ожидается увеличение курса доллара с 32 до 33,5-34,0 руб.). Реальные доходы населения увеличиваются, но не революционно (на 7-10% в год). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета. Единственным существенным фактором, способным вызвать рост цен на рынке недвижимости, являются приближающиеся предвыборные кампании, финансирование которых приведет к притоку денег в сферу недвижимости.

Если говорить о внутренних факторах рынка, то в Москве и Петербурге наиболее значимый сегодня - это соотношение объема предложения и цен на первичном и вторичном рынке (в регионах, в силу малого объема нового строительства, этот фактор не является существенным). В условиях увеличивающихся объемов строительства жилья застройщики допустили неоправданный рост цен, и это грозит рынку затовариванием, со всеми вытекающими последствиями (отток покупателей - снижение цен на первичке - то же на вторичке, несмотря на приток покупателей). Только осторожная ценовая политика, грамотный маркетинг могут помочь застройщикам (особенно жилья высокой комфортности) в удержании покупателя и "рассасывании" возможных тромбов на рынке. И в Москве это уже происходит. Последнее объявление компании “Дон-Строй” о повышении цен на элитные новостройки с 1 ноября на 10% сменилось объявлениями о новогодних скидках компаний “Сити-ХХ1 век” и ДСК-1. Так что скорее всего обвала рынка не будет. Именно на этот сценарий мы и рассчитываем.

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка жилья России на следующий год сегодня представляется стабильное развитие с колебаниями цен (в пределах 5-7%) на фоне небольшого их повышения (8-10%). Местные особенности городов (столиц и регионов) скорее всего уложатся в этот диапазон. 1. Москва, Агентство экспертизы инвестиционных проектов (руководитель Черных Е.В., исп. Стерник Г.М.)
2. Москва, РАН САВА (руководитель Апрелев К.Н.).
3. Москва, РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН).
4. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
5. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
6. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
7. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
8. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
9. Иркутск, Агентство “Восточно-Сибирская правда” (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).
10.Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
11.Новосибирск, Агентство недвижимости “Акрополь” (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.А., САРН).
12.Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
13.Пермь, Корпорация “Перспектива” (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Старцева Н.).
14.Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН).
15.Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).

Средняя удельная цена предложения квартир в панельных новостройках ($/м²)

Средняя удельная цена предложения квартир в монолитно-каркасных домах ($/м²)

Средняя удельная цена предложения 1-, 2-, 3- комнатных квартир ($/м2)

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2002 году

© Г.М.Стерник, 17.12.02.

Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2002 году: ИТОГИ 11 МЕСЯЦЕВ

Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru,
www.realtymarket.ru

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2002 году: ИТОГИ 11 МЕСЯЦЕВ Результаты мониторинга рынка недвижимости России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости показывают, что в ноябре текущего года средние удельные цены предложения жилья (в долларовом выражении) составили:

Москва – 1075 $/ кв. м
Петербург – 628 $/ кв. м
Мособласть – 553 $/ кв. м
Екатеринбург – 518 $/ кв. м
Новосибирск – 470 $/ кв. м
Иркутск – 413 $/ кв. м
Пермь – 387 $/ кв. м
Н. Новгород – 365 $/ кв. м
Тверь – 305 $/ кв. м
Ульяновск – 255 $/ кв. м.

В таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный годовой прирост долларовых цен за 2001 и 2002 гг. и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) прирост за те же годы.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Н. Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 42 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Ульяновск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 26,87 руб. в декабре 2000 г., 30,08 руб. в декабре 2001 г. и 31,81 руб. в ноябре 2002 г.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 г. 15%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 4% и 7,5%.

Видно, что в 2001 г. прирост номинальных долларовых цен составил от 8% (Н. Новгород) до 65% (Новосибирск), а в 2002 г. от –5% (Пермь) до 28% (Петербург). Реальный прирост был меньше: от –(8-9)% в Перми и Новосибирске до 5-6% в Иркутске и Москве, 9-13% в Московской области, Твери, Ульяновске и Н. Новгороде и 19% в Петербурге.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

ДИНАМИКА УРОВНЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

Примечание: Москва – расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость и Контакт-Недвижимость.

Данные таблиц и графиков показывают ожидаемую динамику цен на жилье в городах России: переход от устойчивого роста в 2000-2001 гг. (прирост был во всех городах, и его величина в долларовом выражении только за прошлый год составила 31-65%, за исключением Н. Новгорода и Твери) к рецессии и стабилизации, которая произошла практически во всех городах (прирост за текущий год составил от –5% до 28%).

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций изменения цен на рынке различных городов.

В Перми, Новосибирске, Екатеринбурге, где рост цен в прошлом году шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию “с перебегом”: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом они остались на уровне декабря 2001 г. (от –5% до 7%).

По наблюдениям Хорькова М. И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. По отдельным категориям он выглядит следующим образом:

1-комнатные – 80 дней,
2-комнатные – 88 дней,
3-комнатные – 108 дней,
4-комнатные – 132 дня.


Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Ульяновске, Н. Новгороде, Иркутске, где в прошлом году рынок “задержался” с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию “с доползанием” (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с отсутствием (Иркутск) или наличием (Н. Новгород, Ульяновск) осеннего подъема (общий прирост от 13 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 9%.

В Москве, как и в предыдущих городах, стабилизация была достигнута к лету по сценарию “с доползанием” (постепенное прекращение роста цен предложения). “Отката” не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за 11 месяцев составил 14%.

По мнению Светлакова В.И. (данные компании “Миэль-Недвижимость”), осенний рост цен вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен.

Руководитель РАН САВА Апрелев К.Н. считает, что продавцы, подогреваемые инфляционными ожиданиями сезонного характера, в этом году начали поднимать цены раньше обычного.

Но покупатели пока не торопятся следовать за этой тенденцией. По наблюдениям Серова Р.В. (АН “Ница”), корректировка цен предложения квартир в листингах в прошлом году происходила преимущественно вверх. Весной и летом этого года она практически не происходила или происходила в равной степени вверх и вниз. А в последние два-три месяца она явно осуществляется в сторону понижения. Другими словами, средняя разность между первоначальными ценами предложения и ценами сделок была отрицательной, затем – близкой к нулю, а теперь стала положительной. Это говорит о том, что серьезного повышения цен на рынке жилья Москвы в дальнейшем не ожидается.

Интересно отметить, что, по данным Сапожникова А.Ю., САРН (Компания РМЛС), темпы роста цен на квартиры различного типа и в различных зонах Москвы существенно не различались. Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за 11 месяцев составил 17%, реальных – 9%.

В Петербурге – иная картина. От нижней точки после кризиса – мая-июня 2000 года – подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 28%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними – торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем – на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные “Бюллетеня недвижимости”), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в “исторических” зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели – представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и “откатом” цен.

Таким образом, рынок жилья России в конце 2002 – начале 2003 гг. завершает стадию стабилизации.

После стабилизации цен на верхнем уровне, как известно, можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению или к новому росту. Что же нас ждет в ближайшие полгода-год, когда в большинстве городов завершится стабилизация?

На данном этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики. Общий экономический рост в России в течение текущего года продолжается, но темпы его (годовой рост ВВП 4-4,5%) не увеличиваются. Инфляция снижается медленно (по прогнозам властей, в 2003 году она снизится на 2 процентных пункта – до 12-14%), рубль укрепляется, но медленно (за год ожидается увеличение курса доллара с 32 до 33,5-34,0 руб.). Реальные доходы населения увеличиваются, но не революционно (на 7-10% в год). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета. Единственным существенным фактором, способным вызвать рост цен на рынке недвижимости, являются приближающиеся предвыборные кампании, финансирование которых приведет к притоку денег в сферу недвижимости.

Если говорить о внутренних факторах рынка, то в Москве и Петербурге наиболее значимый сегодня - это соотношение объема предложения и цен на первичном и вторичном рынке (в регионах, в силу малого объема нового строительства, этот фактор не является существенным). В условиях увеличивающихся объемов строительства жилья застройщики допустили неоправданный рост цен, и это грозит рынку затовариванием, со всеми вытекающими последствиями (отток покупателей - снижение цен на первичке - то же на вторичке, несмотря на приток покупателей). Только осторожная ценовая политика, грамотный маркетинг могут помочь застройщикам (особенно жилья высокой комфортности) в удержании покупателя и "рассасывании" возможных тромбов на рынке. И в Москве это уже происходит. Последнее объявление компании “Дон-Строй” о повышении цен на элитные новостройки с 1 ноября на 10% сменилось объявлениями о новогодних скидках компаний “Сити-ХХ1 век” и ДСК-1. Так что скорее всего обвала рынка не будет. Именно на этот сценарий мы и рассчитываем.

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка жилья России на следующий год сегодня представляется стабильное развитие с колебаниями цен (в пределах 5-7%) на фоне небольшого их повышения (8-10%). Местные особенности городов (столиц и регионов) скорее всего уложатся в этот диапазон. 1. Москва, Агентство экспертизы инвестиционных проектов (руководитель Черных Е.В., исп. Стерник Г.М.)
2. Москва, РАН САВА (руководитель Апрелев К.Н.).
3. Москва, РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН).
4. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
5. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
6. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
7. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
8. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
9. Иркутск, Агентство “Восточно-Сибирская правда” (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).
10.Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
11.Новосибирск, Агентство недвижимости “Акрополь” (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.А., САРН).
12.Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
13.Пермь, Корпорация “Перспектива” (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Старцева Н.).
14.Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН).
15.Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).

Средняя удельная цена предложения квартир в панельных новостройках ($/м²)

Средняя удельная цена предложения квартир в монолитно-каркасных домах ($/м²)

Средняя удельная цена предложения 1-, 2-, 3- комнатных квартир ($/м2)

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2002 году

© Г.М.Стерник, 17.12.02.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ КОТТЕДЖЕЙ

В многочисленных публикациях СМИ, в статьях журналистов, интервью с экспертами высказываются разнообразные и достаточно противоречивые оценки состояния спроса на коттеджном рынке Подмосковья. Утверждается, что по престижности Новорижское направление опередило Рублево-Успенское; что пик спроса сместился на коттеджи меньшей площади - 150-200 кв. м; что проживание в коттеджном поселке именитых соседей резко повышает спрос и цену коттеджа; что общий спрос на коттеджи продолжает расти, а цены увеличиваться. При всем уважении к интервьюируемым экспертам, мы считаем, что каждое такое утверждение должно проверяться статистикой.

Поэтому мы провели специальное исследование предпочтений потребителей на рынке коттеджей. В качестве метода исследования было выбрано анкетирование большой группы экспертов. Разработанная анкета включала 55 вопросов. Получены ответы от 42 экспертов из компании «Миэль-Недвижимость», имеющей наибольший опыт работы с покупателями в этом сегменте рынка. Эти эксперты в совокупности обслужили в 2001-2002 гг. более 4 тыс. клиентов и провели около 400 сделок. Персональные данные экспертов говорят о высоком уровне их образования, квалификации и опыта. Поэтому мы вправе рассматривать как компетентные их ответы и оценки. Анкетирование не было анонимным, что еще более повышает доверие к полученным ответам. Вместе с тем, отдельные вопросы вызвали затруднения у респондентов, а показатель рассогласования мнений экспертов по ряду вопросов оказался чрезмерно большим. В связи с этим по специальной методике была отобрана группа наиболее компетентных экспертов (11 человек) и проведены глубинные интервью с ними, результаты обработки которых по этим вопросам приняты как окончательные.

По обобщенному мнению экспертов, наиболее популярными направлениями у потребителей являются Рублево-Успенское шоссе (его доля в спросе составила около 36%), на втором месте - Новорижское шоссе (18,9%). Наиболее востребованными являются коттеджи, расположенные в пределах 15-20 км от МКАД (доля в спросе составила 53,7%) и 10-15 км (34,1%).

Эксперты считают, что в 2001 году спрос в целом по Подмосковью вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 16-17%, в 2002 году рост практически прекратился и составил 3-4%. В Минско-Рижском сегменте коттеджного рынка в 2001 году спрос вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 12-19%, в 2002 году темпы роста снизились до 6-7%.

Полученные здесь результаты позволяют в целом оценить ситуацию, складывающуюся на рынке коттеджей Подмосковья и в отдельных его сегментах.

Существенное снижение темпов роста спроса на рынке коттеджей подтверждается сделанным на основании мониторинга рынка выводом о том, что рынок жилой недвижимости Московского региона переходит от послекризисной стадии роста в стадию стабилизации (с сезонными колебаниями - осенним подъемом и весенним спадом на 5-7%). Рынок жилья Москвы в этом процессе занимает авангардную позицию, по результатам первого полугодия 2002 года на нем уже наблюдается стабилизация уровня цен на квартиры. В Подмосковье же такое положение следует ожидать с некоторым временным лагом, по опыту предыдущих периодов составляющим от 3 до 6 месяцев. Конкретно в Минско-Рижском сегменте рынка коттеджей стабилизацию спроса можно ожидать на верхнем пределе этого диапазона (т. е. к концу 2002 года).

Какой же портрет покупателя вырисовывается по обобщенным оценкам экспертов?

Прежде всего, это по преимуществу москвичи (47,7%). Еще более четверти (26,8%) - жители нефтегазодобывающих регионов России и районов Сибири. Остальные выделенные категории (Центральная Россия, Московская область, Дальний Восток, дальнее и ближнее зарубежье, Северный Кавказ и др.), по мнению экспертов, занимают по 2-6% в совокупной доле в 25,2%.

Наиболее вероятными потребителями коттеджей (85%) являются семьи из 4-5 человек в составе 2-3 взрослых и стольких же детей различного возраста (вариантов распределения членов семьи по категориям и количеству может быть несколько). В 15% случаев (эксперты отмечают, что это наблюдается при покупке дорогих коттеджей) число проживающих в коттедже составляет 6-7 человек (большая семья, обслуживающий персонал, охрана и т.п.).

Наиболее востребованная площадь коттеджей, по обобщенному мнению респондентов, находится в диапазоне 250-300 кв. м и занимает в спросе около 24%. Еще по 17-18% занимают коттеджи площадью 300-350 и 350-400 кв. м. По 7-8% приходится на диапазоны меньшей (100-150) и большей (400-450 и 450-500 кв. м) площади.

Наибольшую долю в спросе (38,5%) занимают коттеджи, построенные в классическом стиле. За ними следуют коттеджи в стиле «модерн» - 21,5% покупательских предпочтений. Третье место (15,8%) занимает северо-европейский, скандинавский стиль. Немного меньше доля в спросе (11,1%) коттеджей, построенных в американо-канадском стиле и примерно равные доли - от 4,2% до 4,7 % предпочтений в спросе покупатели отдают псевдорусскому стилю, «эклектике» и другим стилям.

Большое количество вопросов содержало оценку предпочтений потребителей в вопросах материала несущих конструкций и ограждений дома, внутренней и внешней отделки, количеству и площади помещений, этажности, оснащению коттеджа, а также размерам и обустройству участка при доме, элементам инфраструктуры поселка и сервиса и т.п. За неимением места (отчет об исследовании содержит 88 страниц, которые невозможно изложить в газетной заметке) приведем лишь некоторые примеры среднестатистических оценок экспертов о предпочтениях покупателей.

Наиболее востребованными в спросе числом спален являются 4 спальни (62,5% в спросе), затем 3 спальни (25%). 10% экспертов считают, что покупателей интересуют коттеджи с пятью спальнями и 2,5% - с двумя спальнями.

В 60% ответов экспертов соотношение числа спален и санузлов подчиняются формуле «число спален минус один », в 22,5% - «равен числу спален» и в 17,5% - «число спален плюс один».

Получены следующие среднестатистические оценки прироста цены сделки за счет некоторых элементов оснащения коттеджа: сауна - 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня - 7-8%, тренажерный зал, зимний сад, биллиардная, подвал - 4-5%, джакузи, выделенная Интернет-линия - 3-3,5%.

Оценка экспертами предпочтений покупателей в отношении благоустройства и других характеристик земельного участка коттеджа и поселка показывают, что в основном все проанализированные элементы являются значимыми факторами обеспечения высокой ликвидности коттеджей: лесная или развитая парковая зона пользуются спросом 90% покупателей, ограждение участка - 88%, поселка - 76%, лесные деревья на участке, ландшафтное проектирование участка, естественный водоем в поселке - от 58 до 72%, (за исключением такого элемента, как соседство знаменитостей, набравшего всего 20% в спросе).

При наличии тех или иных элементов благоустройства земельного участка коттеджа и поселка, покупатели коттеджей, по мнению экспертов, должны согласиться со следующими величинами прироста цены объекта: лесные деревья на участке - 26,8%; лесная или развитая парковая зона - 24,5%; ограждение коттеджного поселка -15,6%, индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка) - 8,8%; ландшафтное проектирование участка - 14%; естественный водоем - 17,8%; соседство со знаменитостями - 2,1%.

Максимум спроса на цены за объекты с домом без окончательной отделки приходится на диапазон до 200 тыс. долл. (37%). Цены в 200-300 тыс. долл. занимают 28,2% в спросе. Далее следуют 300-400 тыс. долл. (22%), 400-500 тыс. долл. (7,8%), 500-750 тыс. долл. (4%), 750-1000 тыс. долл. (1,5% спроса). Цены более 1000 тыс. долл. занимают в спросе всего 0,5%. Средневзвешенная полная цена объекта с домом без окончательной отделки составила 237 тыс. долл.

По среднестатистической оценке респондентов, покупатель готов заплатить в среднем (безотносительно к размерам участка и вариантам его благоустройства) за окончательную отделку коттеджа 153 тыс. долл., что составляет 39% от цены объекта с полностью готовым к заселению домом.

Можно ли полностью доверять полученным результатам исследования?

Илья Куликов, руководитель компании «Миэль-Недвижимость», на базе которой проводилось исследование, отмечает: «Сегодня крайне сложно получить развернутое мнение о своих потребностях у высокодоходных слоев населения. Принятая авторами исследования методика позволила обойти эту проблему и впервые аккумулировать знания о предпочтениях этих людей. Мы благодарны за то, что именно нас пригласили участвовать в исследовании, и постараемся в полной мере использовать результаты в практической работе».

Вот что говорит Илья Дыскин, генеральный директор ЗАО «Ведомство», заказчик исследования: «Многие результаты для меня оказались неожиданными. Внимательно читая все материалы по недвижимости в «Известиях» и других СМИ, я уверовал в некоторые утверждения, ныне опровергнутые данным исследованием. Пришлось вносить коррективы в стратегию и тактику застройки коттеджного поселка, в работу с проектировщиками и архитекторами».

©Г.М.Стерник, 8.09.02.

Опубликовано в газете «Известия» 23.09.02.

Стерник Г.М., ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ КОТТЕДЖЕЙ

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА РЫНКЕ КОТТЕДЖЕЙ

В многочисленных публикациях СМИ, в статьях журналистов, интервью с экспертами высказываются разнообразные и достаточно противоречивые оценки состояния спроса на коттеджном рынке Подмосковья. Утверждается, что по престижности Новорижское направление опередило Рублево-Успенское; что пик спроса сместился на коттеджи меньшей площади - 150-200 кв. м; что проживание в коттеджном поселке именитых соседей резко повышает спрос и цену коттеджа; что общий спрос на коттеджи продолжает расти, а цены увеличиваться. При всем уважении к интервьюируемым экспертам, мы считаем, что каждое такое утверждение должно проверяться статистикой.

Поэтому мы провели специальное исследование предпочтений потребителей на рынке коттеджей. В качестве метода исследования было выбрано анкетирование большой группы экспертов. Разработанная анкета включала 55 вопросов. Получены ответы от 42 экспертов из компании «Миэль-Недвижимость», имеющей наибольший опыт работы с покупателями в этом сегменте рынка. Эти эксперты в совокупности обслужили в 2001-2002 гг. более 4 тыс. клиентов и провели около 400 сделок. Персональные данные экспертов говорят о высоком уровне их образования, квалификации и опыта. Поэтому мы вправе рассматривать как компетентные их ответы и оценки. Анкетирование не было анонимным, что еще более повышает доверие к полученным ответам. Вместе с тем, отдельные вопросы вызвали затруднения у респондентов, а показатель рассогласования мнений экспертов по ряду вопросов оказался чрезмерно большим. В связи с этим по специальной методике была отобрана группа наиболее компетентных экспертов (11 человек) и проведены глубинные интервью с ними, результаты обработки которых по этим вопросам приняты как окончательные.

По обобщенному мнению экспертов, наиболее популярными направлениями у потребителей являются Рублево-Успенское шоссе (его доля в спросе составила около 36%), на втором месте - Новорижское шоссе (18,9%). Наиболее востребованными являются коттеджи, расположенные в пределах 15-20 км от МКАД (доля в спросе составила 53,7%) и 10-15 км (34,1%).

Эксперты считают, что в 2001 году спрос в целом по Подмосковью вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 16-17%, в 2002 году рост практически прекратился и составил 3-4%. В Минско-Рижском сегменте коттеджного рынка в 2001 году спрос вырос по сравнению с предыдущим годом в среднем на 12-19%, в 2002 году темпы роста снизились до 6-7%.

Полученные здесь результаты позволяют в целом оценить ситуацию, складывающуюся на рынке коттеджей Подмосковья и в отдельных его сегментах.

Существенное снижение темпов роста спроса на рынке коттеджей подтверждается сделанным на основании мониторинга рынка выводом о том, что рынок жилой недвижимости Московского региона переходит от послекризисной стадии роста в стадию стабилизации (с сезонными колебаниями - осенним подъемом и весенним спадом на 5-7%). Рынок жилья Москвы в этом процессе занимает авангардную позицию, по результатам первого полугодия 2002 года на нем уже наблюдается стабилизация уровня цен на квартиры. В Подмосковье же такое положение следует ожидать с некоторым временным лагом, по опыту предыдущих периодов составляющим от 3 до 6 месяцев. Конкретно в Минско-Рижском сегменте рынка коттеджей стабилизацию спроса можно ожидать на верхнем пределе этого диапазона (т. е. к концу 2002 года).

Какой же портрет покупателя вырисовывается по обобщенным оценкам экспертов?

Прежде всего, это по преимуществу москвичи (47,7%). Еще более четверти (26,8%) - жители нефтегазодобывающих регионов России и районов Сибири. Остальные выделенные категории (Центральная Россия, Московская область, Дальний Восток, дальнее и ближнее зарубежье, Северный Кавказ и др.), по мнению экспертов, занимают по 2-6% в совокупной доле в 25,2%.

Наиболее вероятными потребителями коттеджей (85%) являются семьи из 4-5 человек в составе 2-3 взрослых и стольких же детей различного возраста (вариантов распределения членов семьи по категориям и количеству может быть несколько). В 15% случаев (эксперты отмечают, что это наблюдается при покупке дорогих коттеджей) число проживающих в коттедже составляет 6-7 человек (большая семья, обслуживающий персонал, охрана и т.п.).

Наиболее востребованная площадь коттеджей, по обобщенному мнению респондентов, находится в диапазоне 250-300 кв. м и занимает в спросе около 24%. Еще по 17-18% занимают коттеджи площадью 300-350 и 350-400 кв. м. По 7-8% приходится на диапазоны меньшей (100-150) и большей (400-450 и 450-500 кв. м) площади.

Наибольшую долю в спросе (38,5%) занимают коттеджи, построенные в классическом стиле. За ними следуют коттеджи в стиле «модерн» - 21,5% покупательских предпочтений. Третье место (15,8%) занимает северо-европейский, скандинавский стиль. Немного меньше доля в спросе (11,1%) коттеджей, построенных в американо-канадском стиле и примерно равные доли - от 4,2% до 4,7 % предпочтений в спросе покупатели отдают псевдорусскому стилю, «эклектике» и другим стилям.

Большое количество вопросов содержало оценку предпочтений потребителей в вопросах материала несущих конструкций и ограждений дома, внутренней и внешней отделки, количеству и площади помещений, этажности, оснащению коттеджа, а также размерам и обустройству участка при доме, элементам инфраструктуры поселка и сервиса и т.п. За неимением места (отчет об исследовании содержит 88 страниц, которые невозможно изложить в газетной заметке) приведем лишь некоторые примеры среднестатистических оценок экспертов о предпочтениях покупателей.

Наиболее востребованными в спросе числом спален являются 4 спальни (62,5% в спросе), затем 3 спальни (25%). 10% экспертов считают, что покупателей интересуют коттеджи с пятью спальнями и 2,5% - с двумя спальнями.

В 60% ответов экспертов соотношение числа спален и санузлов подчиняются формуле «число спален минус один », в 22,5% - «равен числу спален» и в 17,5% - «число спален плюс один».

Получены следующие среднестатистические оценки прироста цены сделки за счет некоторых элементов оснащения коттеджа: сауна - 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня - 7-8%, тренажерный зал, зимний сад, биллиардная, подвал - 4-5%, джакузи, выделенная Интернет-линия - 3-3,5%.

Оценка экспертами предпочтений покупателей в отношении благоустройства и других характеристик земельного участка коттеджа и поселка показывают, что в основном все проанализированные элементы являются значимыми факторами обеспечения высокой ликвидности коттеджей: лесная или развитая парковая зона пользуются спросом 90% покупателей, ограждение участка - 88%, поселка - 76%, лесные деревья на участке, ландшафтное проектирование участка, естественный водоем в поселке - от 58 до 72%, (за исключением такого элемента, как соседство знаменитостей, набравшего всего 20% в спросе).

При наличии тех или иных элементов благоустройства земельного участка коттеджа и поселка, покупатели коттеджей, по мнению экспертов, должны согласиться со следующими величинами прироста цены объекта: лесные деревья на участке - 26,8%; лесная или развитая парковая зона - 24,5%; ограждение коттеджного поселка -15,6%, индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка) - 8,8%; ландшафтное проектирование участка - 14%; естественный водоем - 17,8%; соседство со знаменитостями - 2,1%.

Максимум спроса на цены за объекты с домом без окончательной отделки приходится на диапазон до 200 тыс. долл. (37%). Цены в 200-300 тыс. долл. занимают 28,2% в спросе. Далее следуют 300-400 тыс. долл. (22%), 400-500 тыс. долл. (7,8%), 500-750 тыс. долл. (4%), 750-1000 тыс. долл. (1,5% спроса). Цены более 1000 тыс. долл. занимают в спросе всего 0,5%. Средневзвешенная полная цена объекта с домом без окончательной отделки составила 237 тыс. долл.

По среднестатистической оценке респондентов, покупатель готов заплатить в среднем (безотносительно к размерам участка и вариантам его благоустройства) за окончательную отделку коттеджа 153 тыс. долл., что составляет 39% от цены объекта с полностью готовым к заселению домом.

Можно ли полностью доверять полученным результатам исследования?

Илья Куликов, руководитель компании «Миэль-Недвижимость», на базе которой проводилось исследование, отмечает: «Сегодня крайне сложно получить развернутое мнение о своих потребностях у высокодоходных слоев населения. Принятая авторами исследования методика позволила обойти эту проблему и впервые аккумулировать знания о предпочтениях этих людей. Мы благодарны за то, что именно нас пригласили участвовать в исследовании, и постараемся в полной мере использовать результаты в практической работе».

Вот что говорит Илья Дыскин, генеральный директор ЗАО «Ведомство», заказчик исследования: «Многие результаты для меня оказались неожиданными. Внимательно читая все материалы по недвижимости в «Известиях» и других СМИ, я уверовал в некоторые утверждения, ныне опровергнутые данным исследованием. Пришлось вносить коррективы в стратегию и тактику застройки коттеджного поселка, в работу с проектировщиками и архитекторами».

©Г.М.Стерник, 8.09.02.

Опубликовано в газете «Известия» 23.09.02.

Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ДВЕ СТОЛИЦЫ: НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ТЕНДЕНЦИИ РАЗОШЛИСЬ

Три квартала 2002 года наблюдается ожидаемая динамика цен на жилье в городах России - переход от устойчивого роста в прошлом году к стабилизации, которая произошла практически во всех городах. Причем, в Перми, Новосибирске, Твери стабилизация достигнута по сценарию «с перебегом»: зимой цены предложения еше некоторое время росли, весной несколько снизились, летом застыли, осенью ожидается сезонное повышение уровня цен.

В Москве стабилизация достигнута по сценарию «с доползанием»: постепенное прекращение роста цен предложения. «Отката» не произошло, и уже в августе наметился подъем цен (прирост составил 2,5%, средняя удельная цена предложения квартир - 995 $/ кв. м). Как отмечают риэлторы, продавцы, подогреваемые инфляционными ожиданиями сезонного характера, начали поднимать цены раньше обычного. Но покупатели пока не торопятся следовать за этой тенденцией. По данным некоторых агентств (АН «Ница» и др.), корректировка цен предложения квартир в листингах в прошлом году происходила преимущественно вверх. Весной и летом этого года она практически не происходила или происходила в равной степени вверх и вниз. А в последние два месяца она явно осуществляется в сторону понижения. Другими словами, средняя разность между первоначальными ценами предложения и ценами сделок была отрицательной, затем - близкой к нулю, а теперь стала положительной. Это говорит о том, что серьезного повышения цен на рынке жилья Москвы в текущем году не ожидается.

В Петербурге - иная картина. От нижней точки после кризиса - мая-июня 2000 года - подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжается. Средняя удельная цена предложения жилья в августе составила 581 $/ кв. м, прирост от декабря 1999 года - 56% (в Москве - 41%), индекс относительно докризисного декабря 1997 года - 104% (в Москве - 97%). Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

Интересно отметить, что соотношение цен в Петербурге и Москве составляло 54% перед кризисом, и снижалось до уровня 49-51% в течение 1998-2001 гг. В текущем году оно непрерывно росло, и к августу достигло 58%.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними - торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем - на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого. Ровно год назад, в начале подъема цен на рынках жилья Москвы, Петербурга и других городов России, мы высказали предположение, что эта цепочка событий приведет к подъему и возрождению не только Питера, но и России. Может быть, «процесс пошел»?

По данным Сапожникова А.Ю., САРН (Компания РМЛС, Москва), Колокольникова Д.А., САРН (Агентство «Контакт»-Недвижиммость, Москва), Светлакова М.И., САРН (Агентство «Миэль-Недвижимость», Москва), Бобашева С.В., САРН (Информагентство «Бюллетень недвижимости», Петербург).

© Г.М.Стерник, 16.09.02.

Стерник Г.М., ДВЕ СТОЛИЦЫ: НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ТЕНДЕНЦИИ РАЗОШЛИСЬ

Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ДВЕ СТОЛИЦЫ: НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ТЕНДЕНЦИИ РАЗОШЛИСЬ

Три квартала 2002 года наблюдается ожидаемая динамика цен на жилье в городах России - переход от устойчивого роста в прошлом году к стабилизации, которая произошла практически во всех городах. Причем, в Перми, Новосибирске, Твери стабилизация достигнута по сценарию «с перебегом»: зимой цены предложения еше некоторое время росли, весной несколько снизились, летом застыли, осенью ожидается сезонное повышение уровня цен.

В Москве стабилизация достигнута по сценарию «с доползанием»: постепенное прекращение роста цен предложения. «Отката» не произошло, и уже в августе наметился подъем цен (прирост составил 2,5%, средняя удельная цена предложения квартир - 995 $/ кв. м). Как отмечают риэлторы, продавцы, подогреваемые инфляционными ожиданиями сезонного характера, начали поднимать цены раньше обычного. Но покупатели пока не торопятся следовать за этой тенденцией. По данным некоторых агентств (АН «Ница» и др.), корректировка цен предложения квартир в листингах в прошлом году происходила преимущественно вверх. Весной и летом этого года она практически не происходила или происходила в равной степени вверх и вниз. А в последние два месяца она явно осуществляется в сторону понижения. Другими словами, средняя разность между первоначальными ценами предложения и ценами сделок была отрицательной, затем - близкой к нулю, а теперь стала положительной. Это говорит о том, что серьезного повышения цен на рынке жилья Москвы в текущем году не ожидается.

В Петербурге - иная картина. От нижней точки после кризиса - мая-июня 2000 года - подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжается. Средняя удельная цена предложения жилья в августе составила 581 $/ кв. м, прирост от декабря 1999 года - 56% (в Москве - 41%), индекс относительно докризисного декабря 1997 года - 104% (в Москве - 97%). Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

Интересно отметить, что соотношение цен в Петербурге и Москве составляло 54% перед кризисом, и снижалось до уровня 49-51% в течение 1998-2001 гг. В текущем году оно непрерывно росло, и к августу достигло 58%.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними - торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем - на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого. Ровно год назад, в начале подъема цен на рынках жилья Москвы, Петербурга и других городов России, мы высказали предположение, что эта цепочка событий приведет к подъему и возрождению не только Питера, но и России. Может быть, «процесс пошел»?

По данным Сапожникова А.Ю., САРН (Компания РМЛС, Москва), Колокольникова Д.А., САРН (Агентство «Контакт»-Недвижиммость, Москва), Светлакова М.И., САРН (Агентство «Миэль-Недвижимость», Москва), Бобашева С.В., САРН (Информагентство «Бюллетень недвижимости», Петербург).

© Г.М.Стерник, 16.09.02.

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ
во 2 квартале 2002 года:
стабилизация и “откат” цен

МОСКВА - 2002

 

1. ЧТО МЫ ПРОГНОЗИРОВАЛИ И ЧТО ИМЕЕМ
2. ЧТО НАС ОЖИДАЕТ

 

В декабре 2001 года были подведены итоги развития рынка жилья России за послекризисный период и разработан прогноз на 2002 год. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья России вступает в стадию рецессии (замедления темпов роста цен) и стабилизации, но в разных городах эта стабилизация пройдет несинхронно и по разным сценариям. В предыдущем квартальном обзоре было показано, что ситуация развивается в основном в соответствии с прогнозом. Сегодня можно утверждать, что фактические данные (см. сайт rgr.ru) мониторинга рынка жилья в 8 городах и в Московской области за 5 месяцев подтверждают сделанный прогноз.

Город	Средняя удельная цена, $/кв. м			Прирост за квартал, %
	05.02	03.02	12.01	II- 02 (на май)	I-02	II-01(на май)
Москва	974	965	940	0,9	2,6	8,3
С.-Петербург	545	530	490	3,0	8,1	4,2
Екатеринбург	515	507	484	1,5	4,7	7,4
Новосибирск	465	485	470	-3,3	2,3	13,7
Иркутск	402	375	365	7,2	2,7	-
Калининград	394	390	360	5,9	3,3	-0,9
Пермь	376	409	409	-8,0	0	4,0
Н. Новгород	330	340	301	0,9	8,6	0,7
Ульяновск	238	235	216	3,0	6,9	5,6

УДЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

 



Примечание: фактические данные рассчитаны автором по информации Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС), Светлакова В.И., САРН (Миэль-Недвижимость), Колокольников Д.А., САРН (Контакт-Недвижимость).



Из данных, приведенных в таблице и на графиках, видно, что в Москве цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли на 4% (до 974 $/кв. м) и практически стабилизировались. Снижение цен еще не началось, и их прирост несколько меньше прогнозируемого.

В Екатеринбурге с начала года цены на жилье выросли на 7,4%. Средняя цена предложения достигла 515 $/кв. м. Количество квартир на рынке выросло на 21%. Следовательно, рынок наполнился достаточно большим количеством объектов, что уже оказало влияние на динамику цен. Недельные темпы роста цен с начала года постоянно снижались. И уже в конце марта и начале апреля этот показатель находился на нулевой отметке. Активность участников рынка снизилась. Если в прошлом месяце БД УПН еженедельно обновлялась в среднем на 9%, то сейчас на 8%. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) также вырос. На начало апреля он составил около 80 дней. Таким образом, уже сейчас можно говорить о стабилизации рынка.

В Петербурге, в Московской области (обобщение по 40 городам), в Нижнем Новгороде, Ульяновске повышение цен еще продолжается, но затухающими темпами, и лишь в Калининграде и Иркутске темп прироста цен несколько увеличился.

В Перми и Новосибирске уже начался “откат” цен (согласно прогнозу, они должны стабилизироваться на несколько меньшем уровне).

В Новосибирске и других городах Сибири риэлтеры и аналитики отмечают значительное снижение числа покупателей, что воспринято ими как кризис спроса на недвижимость. Некоторым новосибирским агентствам недвижимости с февраля по апрель этого года удавалось проводить лишь единичные сделки, а некоторым и вовсе приходилось сидеть без работы. По данным агентства "Акрополь", кризис спроса вызвал увеличение среднего срока экспозиции квартир с 2 до 3-3,5 месяцев и более. В Барнауле, по данным Агентства “Дом”, количество покупателей по сравнению с осенью прошлого года уменьшилось как минимум в два-три раза. В Томске, по данным агентства "Аурум", спрос также снизился как минимум в три раза. В Омске, по данным агентства "Миэль-недвижимость", снижение количества сделок по сравнению с прошлым годом составило порядка 36%. В Красноярске, по данным агентства недвижимости "ИЖИ", снижение спроса началось еще в ноябре-декабре 2001 года, что привело к самой плохой ситуации за все 10 лет существования красноярского рынка недвижимости. Причем общая тенденция оттока покупателей наложилась на местные особенности: в крае отмечены снижение платежеспособного спроса, дефицит городского бюджета, политическая ситуация также очень сложная. Сейчас же ситуация стабилизировалась, и цены по-прежнему растут. Многие риэлтеры отмечают, что ситуация начинает выравниваться. Более того, в Кемерове, по данным "Института специалистов в области недвижимости", не было явно выраженного дефицита покупателей. В конце 2001 года наблюдалось традиционное предновогоднее оживление на рынке, в начале 2002 года был небольшой спад спроса. В восприятии риэлторов этот переход отразился как кризис рынка, хотя и кратковременный.

Таким образом, переход рынка на рубеже 2001-2002 гг. от стадии устойчивого роста к стадии рецессии и последующей стабилизации (в том числе по сценарию “с откатом”) можно считать свершившимся фактом.

Как и прогнозировалось, до сих пор ни один город не достиг уровня цен декабря 1997 года (“докризисного”): в Петербурге 98%, в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске – 95%, Ульяновске - 77%, Перми - 74%, Калининграде – 63%, Н.Новгороде – 61%.



 



Объем зарегистрированных сделок купли-продажи в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, в Московской области в 2002 году несколько снизился, при том, что Петербург по этому показателю в 2001 году догнал и обогнал Москву (а по активности рынка на 1000 жителей – в 3 раза).



После стабилизации цен на верхнем уровне, как известно, можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению и к новому росту. В новейшей истории российского рынка недвижимости мы пока могли наблюдать стабилизацию после бума лишь однажды – в 1994-1998 гг. (в Твери – с 1993, в Петербурге – с 1994, в Москве – с 1995, но с сильным откатом и колебаниями, в Екатеринбурге даже в 1998 г. продолжалось повышение цен). Затем августовский 1998 г. дефолт и обвальная девальвация рубля вызвали общее падение цен (в долларовом выражении). Что же нас ждет в ближайшие полгода – год, когда в большинстве городов завершится стабилизация?

На данном этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики, ее макроэкономических показателей – инфляции, девальвации рубля, роста внутреннего валового продукта (ВВП).

В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен – инфляция составила 3,1%. Но в феврале-марте она снизилась до приемлемой величины в 1,1-1,2% (в целом за 5 месяцев – 8,4%). В ближайшие три месяца эксперты ожидают дальнейшее (сезонное) снижение темпов инфляции, а возможно – и ее уровня. В проекте бюджетного послания на 2003 год заложена величина годовой инфляции в 11%. На рынке недвижимости рублевых городов это будет способствовать понижательной тенденции в темпах роста цен.

Курс доллара к рублю повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,5-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%, за пять – на 4,5%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7% при среднегодовом значении 32,5 руб.), но пока не требует изменения бюджетного прогноза. В проекте бюджетного послания мы видим среднегодовой курс доллара на 2003 год 34 рубля, что означает 4,6%-ю прогнозируемую девальвацию рубля относительно доллара.



В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%, за 5 – на 3,7%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок). Рубль укрепляется, и по мнению ряда экспертов – слишком сильно. Для российской экономики было бы лучше, если бы доллар рос вровень с инфляцией или даже несколько быстрее. Но объективные предпосылки для этого отсутствуют: дальнейшее снижение мировых цен на нефть не ожидается, резервы Центробанка сохраняются на высоком уровне.

Некоторые аналитики рынка недвижимости предполагают, что, в связи с уменьшением товарного наполнения доллара, цена предложения жилья в городах с долларовой номинацией цен должна адекватно повышаться продавцами (при прочих стабильных факторах).

Но статистика не подтверждает эту теоретически возможную гипотезу. Многолетние исследования показали, что при резких, кризисных скачках курса доллара вверх (“черный вторник” 1994 года, август 1998 года) долларовые цены предложения устремляются не вниз, а вверх, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.

Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).

Общий экономический рост в России в первом полугодии текущего года продолжается, но темпы его снизились по сравнению с тем же периодом прошлого года (рост ВВП 4%). Требование президента к экономическому блоку правительства увеличить “амбициозность” среднесрочного прогноза на 2003-2005 гг. с 4,5-6,5% роста ВВП до 6-8% после дополнительных расчетов не реализованы – предлагается прогноз всего лишь в 6% (для сравнения: 2000 год – 7%, 2001 год – 5%). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета.

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка недвижимости на год-полтора вперед сегодня представляется стабильное развитие с небольшими отклонениями цен (в пределах +/-5-7%).

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

в 2 квартале 2002 года

1. Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).

2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).

3. Москва, Агентство “Миэль” (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).

4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).

5. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).

6. Санкт-Петербург, Корпорация “Петербургская Недвижимость” (руководитель Семененко В.В., исполнитель Лабкович С.Г., САРН).

7. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).

8. Иркутск, Агентство “Восточно-Сибирская правда” (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).

9. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).

10. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).

11. Новосибирск, Агентство недвижимости “Акрополь” (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.а,, САРН).

12. Новосибирск, Агентство Недвижимости Новосибирска (руководитель Смелов П.Л., САРН) и Центр Маркетинговых Исследований (ЦМИ) “InfoScan” (руководитель Смелова А.В., САРН).

13. Новосибирск, “Континент Сибирь”, обозреватель Е. Ермолаева.

14. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).

15. Пермь, Корпорация “Перспектива” (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Футлик Е., САРН).

16. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).

В проведении расчетов участвовал аналитик Агентства экспертиз инвестиционных проектов (АЭКСИП) Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

 

 

Стерник Г.М., Рынок жилья России во 2 кв. 2002 г.: стабилизация и "откат" цен

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ
во 2 квартале 2002 года:
стабилизация и “откат” цен

МОСКВА - 2002

 

1. ЧТО МЫ ПРОГНОЗИРОВАЛИ И ЧТО ИМЕЕМ
2. ЧТО НАС ОЖИДАЕТ

 

В декабре 2001 года были подведены итоги развития рынка жилья России за послекризисный период и разработан прогноз на 2002 год. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья России вступает в стадию рецессии (замедления темпов роста цен) и стабилизации, но в разных городах эта стабилизация пройдет несинхронно и по разным сценариям. В предыдущем квартальном обзоре было показано, что ситуация развивается в основном в соответствии с прогнозом. Сегодня можно утверждать, что фактические данные (см. сайт rgr.ru) мониторинга рынка жилья в 8 городах и в Московской области за 5 месяцев подтверждают сделанный прогноз.

Город	Средняя удельная цена, $/кв. м			Прирост за квартал, %
	05.02	03.02	12.01	II- 02 (на май)	I-02	II-01(на май)
Москва	974	965	940	0,9	2,6	8,3
С.-Петербург	545	530	490	3,0	8,1	4,2
Екатеринбург	515	507	484	1,5	4,7	7,4
Новосибирск	465	485	470	-3,3	2,3	13,7
Иркутск	402	375	365	7,2	2,7	-
Калининград	394	390	360	5,9	3,3	-0,9
Пермь	376	409	409	-8,0	0	4,0
Н. Новгород	330	340	301	0,9	8,6	0,7
Ульяновск	238	235	216	3,0	6,9	5,6

УДЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

 



Примечание: фактические данные рассчитаны автором по информации Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС), Светлакова В.И., САРН (Миэль-Недвижимость), Колокольников Д.А., САРН (Контакт-Недвижимость).



Из данных, приведенных в таблице и на графиках, видно, что в Москве цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли на 4% (до 974 $/кв. м) и практически стабилизировались. Снижение цен еще не началось, и их прирост несколько меньше прогнозируемого.

В Екатеринбурге с начала года цены на жилье выросли на 7,4%. Средняя цена предложения достигла 515 $/кв. м. Количество квартир на рынке выросло на 21%. Следовательно, рынок наполнился достаточно большим количеством объектов, что уже оказало влияние на динамику цен. Недельные темпы роста цен с начала года постоянно снижались. И уже в конце марта и начале апреля этот показатель находился на нулевой отметке. Активность участников рынка снизилась. Если в прошлом месяце БД УПН еженедельно обновлялась в среднем на 9%, то сейчас на 8%. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) также вырос. На начало апреля он составил около 80 дней. Таким образом, уже сейчас можно говорить о стабилизации рынка.

В Петербурге, в Московской области (обобщение по 40 городам), в Нижнем Новгороде, Ульяновске повышение цен еще продолжается, но затухающими темпами, и лишь в Калининграде и Иркутске темп прироста цен несколько увеличился.

В Перми и Новосибирске уже начался “откат” цен (согласно прогнозу, они должны стабилизироваться на несколько меньшем уровне).

В Новосибирске и других городах Сибири риэлтеры и аналитики отмечают значительное снижение числа покупателей, что воспринято ими как кризис спроса на недвижимость. Некоторым новосибирским агентствам недвижимости с февраля по апрель этого года удавалось проводить лишь единичные сделки, а некоторым и вовсе приходилось сидеть без работы. По данным агентства "Акрополь", кризис спроса вызвал увеличение среднего срока экспозиции квартир с 2 до 3-3,5 месяцев и более. В Барнауле, по данным Агентства “Дом”, количество покупателей по сравнению с осенью прошлого года уменьшилось как минимум в два-три раза. В Томске, по данным агентства "Аурум", спрос также снизился как минимум в три раза. В Омске, по данным агентства "Миэль-недвижимость", снижение количества сделок по сравнению с прошлым годом составило порядка 36%. В Красноярске, по данным агентства недвижимости "ИЖИ", снижение спроса началось еще в ноябре-декабре 2001 года, что привело к самой плохой ситуации за все 10 лет существования красноярского рынка недвижимости. Причем общая тенденция оттока покупателей наложилась на местные особенности: в крае отмечены снижение платежеспособного спроса, дефицит городского бюджета, политическая ситуация также очень сложная. Сейчас же ситуация стабилизировалась, и цены по-прежнему растут. Многие риэлтеры отмечают, что ситуация начинает выравниваться. Более того, в Кемерове, по данным "Института специалистов в области недвижимости", не было явно выраженного дефицита покупателей. В конце 2001 года наблюдалось традиционное предновогоднее оживление на рынке, в начале 2002 года был небольшой спад спроса. В восприятии риэлторов этот переход отразился как кризис рынка, хотя и кратковременный.

Таким образом, переход рынка на рубеже 2001-2002 гг. от стадии устойчивого роста к стадии рецессии и последующей стабилизации (в том числе по сценарию “с откатом”) можно считать свершившимся фактом.

Как и прогнозировалось, до сих пор ни один город не достиг уровня цен декабря 1997 года (“докризисного”): в Петербурге 98%, в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске – 95%, Ульяновске - 77%, Перми - 74%, Калининграде – 63%, Н.Новгороде – 61%.



 



Объем зарегистрированных сделок купли-продажи в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, в Московской области в 2002 году несколько снизился, при том, что Петербург по этому показателю в 2001 году догнал и обогнал Москву (а по активности рынка на 1000 жителей – в 3 раза).



После стабилизации цен на верхнем уровне, как известно, можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению и к новому росту. В новейшей истории российского рынка недвижимости мы пока могли наблюдать стабилизацию после бума лишь однажды – в 1994-1998 гг. (в Твери – с 1993, в Петербурге – с 1994, в Москве – с 1995, но с сильным откатом и колебаниями, в Екатеринбурге даже в 1998 г. продолжалось повышение цен). Затем августовский 1998 г. дефолт и обвальная девальвация рубля вызвали общее падение цен (в долларовом выражении). Что же нас ждет в ближайшие полгода – год, когда в большинстве городов завершится стабилизация?

На данном этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики, ее макроэкономических показателей – инфляции, девальвации рубля, роста внутреннего валового продукта (ВВП).

В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен – инфляция составила 3,1%. Но в феврале-марте она снизилась до приемлемой величины в 1,1-1,2% (в целом за 5 месяцев – 8,4%). В ближайшие три месяца эксперты ожидают дальнейшее (сезонное) снижение темпов инфляции, а возможно – и ее уровня. В проекте бюджетного послания на 2003 год заложена величина годовой инфляции в 11%. На рынке недвижимости рублевых городов это будет способствовать понижательной тенденции в темпах роста цен.

Курс доллара к рублю повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,5-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%, за пять – на 4,5%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7% при среднегодовом значении 32,5 руб.), но пока не требует изменения бюджетного прогноза. В проекте бюджетного послания мы видим среднегодовой курс доллара на 2003 год 34 рубля, что означает 4,6%-ю прогнозируемую девальвацию рубля относительно доллара.



В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%, за 5 – на 3,7%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок). Рубль укрепляется, и по мнению ряда экспертов – слишком сильно. Для российской экономики было бы лучше, если бы доллар рос вровень с инфляцией или даже несколько быстрее. Но объективные предпосылки для этого отсутствуют: дальнейшее снижение мировых цен на нефть не ожидается, резервы Центробанка сохраняются на высоком уровне.

Некоторые аналитики рынка недвижимости предполагают, что, в связи с уменьшением товарного наполнения доллара, цена предложения жилья в городах с долларовой номинацией цен должна адекватно повышаться продавцами (при прочих стабильных факторах).

Но статистика не подтверждает эту теоретически возможную гипотезу. Многолетние исследования показали, что при резких, кризисных скачках курса доллара вверх (“черный вторник” 1994 года, август 1998 года) долларовые цены предложения устремляются не вниз, а вверх, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.

Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).

Общий экономический рост в России в первом полугодии текущего года продолжается, но темпы его снизились по сравнению с тем же периодом прошлого года (рост ВВП 4%). Требование президента к экономическому блоку правительства увеличить “амбициозность” среднесрочного прогноза на 2003-2005 гг. с 4,5-6,5% роста ВВП до 6-8% после дополнительных расчетов не реализованы – предлагается прогноз всего лишь в 6% (для сравнения: 2000 год – 7%, 2001 год – 5%). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета.

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка недвижимости на год-полтора вперед сегодня представляется стабильное развитие с небольшими отклонениями цен (в пределах +/-5-7%).

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ

в 2 квартале 2002 года

1. Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).

2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).

3. Москва, Агентство “Миэль” (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).

4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).

5. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).

6. Санкт-Петербург, Корпорация “Петербургская Недвижимость” (руководитель Семененко В.В., исполнитель Лабкович С.Г., САРН).

7. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).

8. Иркутск, Агентство “Восточно-Сибирская правда” (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).

9. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).

10. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).

11. Новосибирск, Агентство недвижимости “Акрополь” (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.а,, САРН).

12. Новосибирск, Агентство Недвижимости Новосибирска (руководитель Смелов П.Л., САРН) и Центр Маркетинговых Исследований (ЦМИ) “InfoScan” (руководитель Смелова А.В., САРН).

13. Новосибирск, “Континент Сибирь”, обозреватель Е. Ермолаева.

14. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).

15. Пермь, Корпорация “Перспектива” (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Футлик Е., САРН).

16. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).

В проведении расчетов участвовал аналитик Агентства экспертиз инвестиционных проектов (АЭКСИП) Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

 

 

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Москва - столица Российской Федерации, один из крупнейших городов мира. Она обладает развитой многоотраслевой структурой. Здесь сформирован сложный научно-производственный и социально-культурный комплекс, сочетающий в себе разнообразные отрасли производственной и непроизводственной сферы. Продукция промышленности Москвы составляет 5,6%, инвестиции в основной капитал 16,2%, розничный товарооборот 28,7% от общероссийского уровня.

Москва - лидер среди городов страны по темпам реформирования хозяйственной деятельности и перехода экономики к рыночным отношениям. Такое положение Москве удалось занять благодаря развитой инфраструктуре, богатой недвижимости, высокому культурному, интеллектуальному и управленческому потенциалу. Эти преимущества столичного положения позволили Москве стать крупнейшим финансовым центром и крупнейшей новостройкой страны.

По административно-территориальному делению Москва включает в себя 125 муниципальных районов в 10 административных округах, занимающих 1079,9 км² (108 тыс. га). 26% занимает территория жилых кварталов, 8,6% - общественной застройки, 16,2% - производственной застройки, 21,9% - природные и озелененные территории и водные поверхности, 15,6% - улично-дорожные и транспортной сети (рис. 1).

Рис.1

По состоянию на 1.01.2000 г. численность постоянного населения Москвы, по данным Госкомстата, составила 8 537 тыс. человек, что заметно превышает население столиц других европейских стран (табл. 1). Однако, если проводить сравнение в реальных границах сплошной урбанизированной застройки крупнейших столиц мира (Большой Париж, Большой Лондон, Большой Мехико, Большой Токио), то Москва по этому показателю едва ли войдет в первую десятку.

Районы весьма неравномерны по численности, плотности населения и плотности жилой застройки. Плотность населения в них варьирует от 1,3 - 2,2 тыс. (в только еще застраиваемых районах) до 152,7 тыс. человек в на 1 км² территории. Плотность населения Москвы в расчете на 1 км² территории, вопреки классической урбанистической модели убывания ее по мере удаления от центра города, напротив, возрастает к периферии. Это связано с тем, что спальные районы массовой жилой застройки расположены как раз в периферийных, ранее свободных районах города.

Средняя плотность населения составляет 8,52 тыс. чел./кв. км, что выше Рима (1,86), Берлина (3,94), Лондона (4,37), но ниже Парижа (23,38).

Жилищный фонд также распределен между районами весьма неравномерно - от 19,5 тыс. м² до 2962,7 тыс. м² общей площади жилья. Плотность застройки меняется от 100 до 650 тыс. кв. м на кв. км территории района (рис. 2).

Рис.2

Обеспеченность населения жильем также весьма дифференцирована по районам - от 13,1 до 30,1 кв. м на человека (рис. 3).

Рис.3

При том, что средний размер домохозяйства в Москве составляет 3,2 человека и сопоставим с европейским, среднее число комнат в квартире равно 2,2 (Париж - 2,4, Берлин - 3,4, Лондон - 4,0), а средняя площадь квартиры составляет 53 кв. м (Париж - 56, Вена - 68, Берлин - 70, Рим - 85). В результате средняя обеспеченность жильем в Москве составляет 21,4 кв. м на человека, что значительно меньше Парижа (28), Берлина (33), Рима (34,5) и Вены (36,4).

Таблица 1

Краткие сравнительные характеристики основных европейских столиц

По состоянию на начало 2000 года жилищный фонд Москвы состоял из 3 459 891 квартиры в 38 949 строениях общей площадью 181,2 млн кв. м, в том числе жилой - 114,3 млн. кв. м.

В подавляющем большинстве своем жилищный фонд Москвы составляют средне- и высокоэтажные многоквартирные дома. Односемейные и сблокированные (до 4 квартир) дома составляют около 17% от общего числа строений, но в них проживает всего полпроцента семей. Немногим более 20% домов имеют до 5 этажей, около 28% - 6-9 этажей, 48,5% - 10-22 этажа, около 1% - 22-33 этажа (рис. 4).

Рис.4

Распределение квартир по числу комнат составляет: однокомнатных - 21,3%, двухкомнатных - 46,1%, трехкомнатных - 28,5%, четырехкомнатных и более - 3,0% (рис. 5).

Рис.5

В Москве сохранились (в историческом центре) дома дореволюционной застройки - 2% жилого фонда в квадратных метрах общей площади (рис. 6). При этом, территория Москвы с 1917 года увеличилась в 16 раз. По 3,4% составляет площадь довоенной застройки (1918-1945 гг.) и первых послевоенных лет (до 1955 г.). Основную долю в жилом фонде составляют постройки 1956-1965 гг. (23%), 1966-1975 гг. (29%) и 1976-1985 гг. (21%) и последующих лет (около 19%).

Рис.6

Около 5% жилого фонда имеет неудовлетворительное техническое состояние (инженерные коммуникации и оборудование), 30% - удовлетворительное, и лишь состояние 65% оценивается, как хорошее. По степени износа строений к ветхим и подлежащим немедленному сносу относятся 2%, износ более 60% имеют 12%, 40-60% - 20%, до 20% - 20%.

В начале рыночных реформ, в 1990-1993 гг., западные специалисты-жилищники (хаузинг) при составлении гедонистических пространственно-параметрических ценовых моделей Москвы включали в них такие экзотические параметры, как “доля дней с вывозкой мусора, подачей воды” и т.п. /1-3/. За 10 лет Москва разительно изменилась, привела себя в порядок, похорошела. Сегодня вполне уместно включить в модели другую “экзотику” по образцу Вены: “расстояние до ресторана, магазина с англоговорящим персоналом” /4/.

Москва активно строится и реконструируется. Ежегодный ввод жилья составляет 3,3-3,8 млн кв. м. Из них около 400 тыс. кв. м - т.н. коммунальное жилье, предназначенное для бесплатного распределения среди некоторых категорий населения (военнослужащие, в том числе демобилизованные, инвалиды, а также лица, более 20 лет назад включенные в очередь на улучшение жилищных условий до социальных норм). Еще 1,3-1,6 млн строится для переселения жильцов из ветхих домов, подлежащих сносу при реконструкции территорий (в основном это 5-этажные панельные дома строительства 1960-70-х гг. со сроком службы 25-30 лет). Наконец, 1,5-2,2 млн кв. м жилья продается на свободном рынке.

Продолжение доклада:

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Москва - столица Российской Федерации, один из крупнейших городов мира. Она обладает развитой многоотраслевой структурой. Здесь сформирован сложный научно-производственный и социально-культурный комплекс, сочетающий в себе разнообразные отрасли производственной и непроизводственной сферы. Продукция промышленности Москвы составляет 5,6%, инвестиции в основной капитал 16,2%, розничный товарооборот 28,7% от общероссийского уровня.

Москва - лидер среди городов страны по темпам реформирования хозяйственной деятельности и перехода экономики к рыночным отношениям. Такое положение Москве удалось занять благодаря развитой инфраструктуре, богатой недвижимости, высокому культурному, интеллектуальному и управленческому потенциалу. Эти преимущества столичного положения позволили Москве стать крупнейшим финансовым центром и крупнейшей новостройкой страны.

По административно-территориальному делению Москва включает в себя 125 муниципальных районов в 10 административных округах, занимающих 1079,9 км² (108 тыс. га). 26% занимает территория жилых кварталов, 8,6% - общественной застройки, 16,2% - производственной застройки, 21,9% - природные и озелененные территории и водные поверхности, 15,6% - улично-дорожные и транспортной сети (рис. 1).

Рис.1

По состоянию на 1.01.2000 г. численность постоянного населения Москвы, по данным Госкомстата, составила 8 537 тыс. человек, что заметно превышает население столиц других европейских стран (табл. 1). Однако, если проводить сравнение в реальных границах сплошной урбанизированной застройки крупнейших столиц мира (Большой Париж, Большой Лондон, Большой Мехико, Большой Токио), то Москва по этому показателю едва ли войдет в первую десятку.

Районы весьма неравномерны по численности, плотности населения и плотности жилой застройки. Плотность населения в них варьирует от 1,3 - 2,2 тыс. (в только еще застраиваемых районах) до 152,7 тыс. человек в на 1 км² территории. Плотность населения Москвы в расчете на 1 км² территории, вопреки классической урбанистической модели убывания ее по мере удаления от центра города, напротив, возрастает к периферии. Это связано с тем, что спальные районы массовой жилой застройки расположены как раз в периферийных, ранее свободных районах города.

Средняя плотность населения составляет 8,52 тыс. чел./кв. км, что выше Рима (1,86), Берлина (3,94), Лондона (4,37), но ниже Парижа (23,38).

Жилищный фонд также распределен между районами весьма неравномерно - от 19,5 тыс. м² до 2962,7 тыс. м² общей площади жилья. Плотность застройки меняется от 100 до 650 тыс. кв. м на кв. км территории района (рис. 2).

Рис.2

Обеспеченность населения жильем также весьма дифференцирована по районам - от 13,1 до 30,1 кв. м на человека (рис. 3).

Рис.3

При том, что средний размер домохозяйства в Москве составляет 3,2 человека и сопоставим с европейским, среднее число комнат в квартире равно 2,2 (Париж - 2,4, Берлин - 3,4, Лондон - 4,0), а средняя площадь квартиры составляет 53 кв. м (Париж - 56, Вена - 68, Берлин - 70, Рим - 85). В результате средняя обеспеченность жильем в Москве составляет 21,4 кв. м на человека, что значительно меньше Парижа (28), Берлина (33), Рима (34,5) и Вены (36,4).

Таблица 1

Краткие сравнительные характеристики основных европейских столиц

По состоянию на начало 2000 года жилищный фонд Москвы состоял из 3 459 891 квартиры в 38 949 строениях общей площадью 181,2 млн кв. м, в том числе жилой - 114,3 млн. кв. м.

В подавляющем большинстве своем жилищный фонд Москвы составляют средне- и высокоэтажные многоквартирные дома. Односемейные и сблокированные (до 4 квартир) дома составляют около 17% от общего числа строений, но в них проживает всего полпроцента семей. Немногим более 20% домов имеют до 5 этажей, около 28% - 6-9 этажей, 48,5% - 10-22 этажа, около 1% - 22-33 этажа (рис. 4).

Рис.4

Распределение квартир по числу комнат составляет: однокомнатных - 21,3%, двухкомнатных - 46,1%, трехкомнатных - 28,5%, четырехкомнатных и более - 3,0% (рис. 5).

Рис.5

В Москве сохранились (в историческом центре) дома дореволюционной застройки - 2% жилого фонда в квадратных метрах общей площади (рис. 6). При этом, территория Москвы с 1917 года увеличилась в 16 раз. По 3,4% составляет площадь довоенной застройки (1918-1945 гг.) и первых послевоенных лет (до 1955 г.). Основную долю в жилом фонде составляют постройки 1956-1965 гг. (23%), 1966-1975 гг. (29%) и 1976-1985 гг. (21%) и последующих лет (около 19%).

Рис.6

Около 5% жилого фонда имеет неудовлетворительное техническое состояние (инженерные коммуникации и оборудование), 30% - удовлетворительное, и лишь состояние 65% оценивается, как хорошее. По степени износа строений к ветхим и подлежащим немедленному сносу относятся 2%, износ более 60% имеют 12%, 40-60% - 20%, до 20% - 20%.

В начале рыночных реформ, в 1990-1993 гг., западные специалисты-жилищники (хаузинг) при составлении гедонистических пространственно-параметрических ценовых моделей Москвы включали в них такие экзотические параметры, как “доля дней с вывозкой мусора, подачей воды” и т.п. /1-3/. За 10 лет Москва разительно изменилась, привела себя в порядок, похорошела. Сегодня вполне уместно включить в модели другую “экзотику” по образцу Вены: “расстояние до ресторана, магазина с англоговорящим персоналом” /4/.

Москва активно строится и реконструируется. Ежегодный ввод жилья составляет 3,3-3,8 млн кв. м. Из них около 400 тыс. кв. м - т.н. коммунальное жилье, предназначенное для бесплатного распределения среди некоторых категорий населения (военнослужащие, в том числе демобилизованные, инвалиды, а также лица, более 20 лет назад включенные в очередь на улучшение жилищных условий до социальных норм). Еще 1,3-1,6 млн строится для переселения жильцов из ветхих домов, подлежащих сносу при реконструкции территорий (в основном это 5-этажные панельные дома строительства 1960-70-х гг. со сроком службы 25-30 лет). Наконец, 1,5-2,2 млн кв. м жилья продается на свободном рынке.

Продолжение доклада:

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада: Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Застройка г. Москвы, как и любого мегаполиса, формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилищном фонде Москвы можно четко выделить застройки трех этапов, каждому из которых характерны как общность, так и индивидуальность архитектурного и технологического облика:

• дореволюционный этап (до 1917 г.);

• социалистический этап (1930-1990 г.г.);

• современный (рыночно-ориентированный) этап.

При характеристике жилфонда в данном разделе в основу классификации этапов и периодов мы положили конструктивно-технологические особенности строящихся жилых зданий.

Дореволюционная застройка сохранилась в существенном объеме на территории современного центра. В застройке этого этапа легко определяются характерные для своего времени небольшие особняки (реконструированные позднее в малоквартирные дома или нежилые здания), а также многоквартирные дома примерно двух классов: дорогие, престижные доходные дома и дешевые доходные дома. Архитектурно они могут диаметрально отличаться (в многоквартирных домах наиболее поздний и интересный стиль - конструктивизм благополучного периода начала двадцатого века), но конструктивно похожи: фундаменты ленточные - от деревянных до бутовых (18-19 век) и кирпичных (19-20 век), стены - бутовые или кирпичные, перекрытия - деревянные. Этажность частных особняков - 2-4, многоквартирных домов - до 6-8.

Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции. Это усиление грунта (как известно, центр Москвы ощутимо проваливается), усиление фундаментов и несущих конструкций, последовательное проведение новых коммуникаций, присоединение наружных, и даже внутренних лифтовых шахт, замена кровли, перепланировка под коммунальные квартиры в социалистическое время и т.д. Тем не менее, значительная часть из них классифицируется как ветхие строения по степени износа и техническому состоянию.

На этапе социалистической застройки с достаточной архитектурной и конструктивной колоритностью выделяется ряд периодов. Это периоды “сталинского домостроения” (1930 - 1960 г.г), 1-й (“хрущевский”) период индустриального домостроения (1961-1970 г.г) и 2-й (“брежневский”) период индустриального домостроения (1970 - 1990 г.г).

В “сталинской” застройке легко выделяются малоэтажные дома индивидуальных проектов, плавно продолжающие застройку центральных улиц в “псевдодореволюционном” стиле. Несколько дальше от центра, за пределами Садового кольца, расположены крупногабаритные многоквартирные дома в стиле “советский ампир” (венцом которых являются знаменитые “сталинские высотки”). И, наконец, рабочие районы и окраины Москвы того периода застраивались дешевыми стандартными кирпичными трех, пяти и девятиэтажные домами с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами (до 11-комнатных и более, с одной кухней и санузлом).

Основной стройматериал этой застройки - кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Конструктивно эти дома отличается от дореволюционных монолитной заливкой ленточных фундаментов, развивались технологии столбчатых, а позднее - свайных фундаментов. Наряду с деревянными, применялись фрагментарные и полные железобетонные перекрытия по металлическим балкам и т.д. Конструкция высоток вообще уникальна, имеет сложную систему металлических и железобетонных усиливающих элементов, что само собой является отдельной темой для изучения.

Периоды индустриального домостроения не требуют особых эпитетов. Вслед за итальянскими, французскими городами жилищный фонд Москвы стремительно пополнялся стандартными, серийных проектов кирпичными и относительно дешевыми, технологичными и быстрыми в постройке сборно-железобетонными многоэтажными домами. Для этих целей специально появлялись целые домостроительные комбинаты (ДСК), существующие и по настоящее время. Это была настоящая революция в качестве жизни населения - массовое переселение из коммунальных квартир и бараков в отдельные благоустроенные квартиры. начался с выпуска пятиэтажных домов из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, с безбалочными железобетонными перекрытиями.

1-й период индустриального домостроения

Далее сборно-железобетонная технология разделилась на “панельную” и “блочную”, однако с повышением этажности сначала до 9-12, затем до 17 этажей (2-й период индустриального домостроения), блочная технология постепенно морально устарела из-за необходимости соблюдения жестких пространственных габаритов и была снята с производства.

Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных панелей.

В панельном домостроении используются панели двух типов - железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной около 300 мм трехслойные: бетон - утеплитель - бетон. Прослойка-утеплитель может быть из разного материала. Высокопрочные трехслойные керамзитобетонные панели с внутренним слоем полистирола изготовляются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см. Внутренние панели - железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки - 80 мм (эти цифры действительны почти для всех выпускаемых сегодня серий), перекрытия - железобетонные.

Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Там, где сегодня идет массовая застройка, ситуация немного лучше. Во-первых, появляются новые серии. Во-вторых, технология строительства позволяет по-разному собирать панели, в результате дома одной серии непохожи друг на друга, появляются дома-гибриды, собранные из панелей разных серий. К тому же варьируется этажность и цветовая гамма новостроек. Существенным минусом всех современных типовых новостроек являются низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохое качество заделки швов между панелями). Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, причем возможности перепланировки крайне ограничены.

Одновременно со сборно-панельным, продолжало развиваться кирпичное домостроения того времени. Одними из первых удачных серийных проектов были 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными, построенными в Москве в период 70-х - 80-х годов, следует признать кирпичные одноподъездные дома, так называемые башни. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская, Москворецкая, башня Вулыха. Внешне очень похожи (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде большие лоджии, во многом сходны и их технические характеристики). Отличаются они друг от друга разной этажностью (12 или 14 этажей) и планировкой квартир.

Процесс становления новых экономических отношений в России, развивающийся с начала 90-х годов (современный, рыночно-ориентированный этап домостроения), самым непосредственным образом определил направление дальнейшего развития домостроения и, прежде всего, застройки Москвы. Появление рынка жилья легализовало потенциального покупателя с его претензиями к качеству жилья, породило здоровую атмосферу конкуренции среди производителей жилья.

С 1995 г. начинается модернизация серийных панельных проектов, а заодно и улучшение наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. Базовые серии с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г). Теплоизоляция домов была улучшена за счет изменения конструкции стеновых панелей (применена специальная пленка для разделения слоя утеплителя) и окон (применяются современные стеклопакеты). Внешний облик этих домов приобрел "индивидуальность" - появились характерные эркеры, фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич.

Одновременно появились новые серии сборно-панельных домов, являющихся последним словом в домостроении этого типа. В результате доработки технологии появилась возможность применять в жилом домостроении конструкции с широким шагом (6,2 м против 3 м и 5 м), которые предназначены для строительства дошкольных и школьных зданий, где свои, специальные стандарты. В итоге дома этой серии низкоэтажны (от 4 до 7 этажей) и более комфортны для проживания. Наружные стены таких домов возводятся из керамзитобетонных панелей толщиной 400 и 500 мм. Внутренние стены, как и в других серийных домах, имеют толщину 140 мм.

Крупнопанельные жилые дома другой специфичной серии выделяются ажурной отделкой фасада и большими лоджиями; на верхних этажах лоджии прикрыты крышей-козырьком. В этих домах обеспечивается любой набор и любая планировка одно-четырехкомнатных квартир, в том числе и двухуровневых. Наружные стены домов этой серии выполнены из трехслойных (350 мм) керамзитобетонных панелей с внутренним утеплителем из пенополистирола, которые по своим характеристикам не уступают кирпичной стене толщиной 90 см.

Разработка новых серий сборно-панельных домов, по-видимому, будет сворачиваться, так как недавно появившееся у нас монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее и еще более соответствуют современным запросам рынка.

Технология монолитно-каркасного строительства начала применяться в Москве с запозданием, лишь в середине 90-х годов.

Одними из первых известных “монолитных” домов, наружные ограждения которых выполнены из монолитного железобетона - стали дома, именуемые в городе “домами “Главболгарстроя”.

Для районов новостроек архитекторы разработали специальные проекты экономных монолитов. В большинстве случаев это литые бетонные конструкции, где и стены и перегородки выполняются из бетонных смесей.

В этих домах ярко проявилась ошибка проектирования “раннего этапа развития” (несоответствие рыночным требованиям), а именно - вертикальная компонента несущего каркаса представлена монолитно-железобетонными межквартирными стенами и межкомнатными перегородками, что крайне затрудняет возможности перепланировки. В то же время прекрасно показало себя комплексное устройство наружных стен из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя, облицованных кирпичом.

В результате первых апробаций монолитных технологий бурное развитие приобрел конструктивный тип “монолитно-кирпичных домов”, в котором вертикальные несущие обеспечены в основном монолитными колоннами, между которыми устраиваются кирпичные перегородки с любым вариантом планировки, а наружные стены представлены “сэндвичем” - пеноблок-утеплитель-кирпич.

По сравнению с этими и некоторыми другими монолитными домами раннего этапа развития, монолитно-кирпичные дома намного эргономичнее и комфортабельнее для обитателей.

По мнению специалистов, самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов.

Кирпич на современном этапе жилищного строительства продолжает оставаться самым популярным строительным материалом. К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома, по сравнению с панельными и монолитными, требуется намного больше времени. Но кирпичные дома в столице сегодня строятся редко и ориентированы на очень респектабельных клиентов. Это дома невысокой этажности, малоквартирные, построенные по индивидуальным проектам, да и то - внутри кирпичной стены, вероятнее всего, обнаружится слой утеплителя. Возводятся такие дома в основном в центральной, престижной части города и наилучшим образом вписываются в историческую застройку. Однако бывают подобные проекты и в старых районах среднего пояса, как правило, на выкупленных участках внутри жилых дворов.

Таким образом, подводя некоторые промежуточные итоги, следует отметить, что жилая застройка Москвы на сегодняшний день представляет формировавшийся на протяжении более века агломерат архитектурно, стилистически и конструктивно отличающихся жилых строений. Вместе с тем, жилая застройка Москвы, несмотря на ее колоритность, различия в градостроительных концепциях, характерных для своего времени, органически вписывается в архитектурный облик российской столицы и в сочетании с другими факторами подчеркивает ее своеобразие на фоне европейских “коллег”.

Продолжение доклада:

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада: Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Застройка г. Москвы, как и любого мегаполиса, формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилищном фонде Москвы можно четко выделить застройки трех этапов, каждому из которых характерны как общность, так и индивидуальность архитектурного и технологического облика:

• дореволюционный этап (до 1917 г.);

• социалистический этап (1930-1990 г.г.);

• современный (рыночно-ориентированный) этап.

При характеристике жилфонда в данном разделе в основу классификации этапов и периодов мы положили конструктивно-технологические особенности строящихся жилых зданий.

Дореволюционная застройка сохранилась в существенном объеме на территории современного центра. В застройке этого этапа легко определяются характерные для своего времени небольшие особняки (реконструированные позднее в малоквартирные дома или нежилые здания), а также многоквартирные дома примерно двух классов: дорогие, престижные доходные дома и дешевые доходные дома. Архитектурно они могут диаметрально отличаться (в многоквартирных домах наиболее поздний и интересный стиль - конструктивизм благополучного периода начала двадцатого века), но конструктивно похожи: фундаменты ленточные - от деревянных до бутовых (18-19 век) и кирпичных (19-20 век), стены - бутовые или кирпичные, перекрытия - деревянные. Этажность частных особняков - 2-4, многоквартирных домов - до 6-8.

Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции. Это усиление грунта (как известно, центр Москвы ощутимо проваливается), усиление фундаментов и несущих конструкций, последовательное проведение новых коммуникаций, присоединение наружных, и даже внутренних лифтовых шахт, замена кровли, перепланировка под коммунальные квартиры в социалистическое время и т.д. Тем не менее, значительная часть из них классифицируется как ветхие строения по степени износа и техническому состоянию.

На этапе социалистической застройки с достаточной архитектурной и конструктивной колоритностью выделяется ряд периодов. Это периоды “сталинского домостроения” (1930 - 1960 г.г), 1-й (“хрущевский”) период индустриального домостроения (1961-1970 г.г) и 2-й (“брежневский”) период индустриального домостроения (1970 - 1990 г.г).

В “сталинской” застройке легко выделяются малоэтажные дома индивидуальных проектов, плавно продолжающие застройку центральных улиц в “псевдодореволюционном” стиле. Несколько дальше от центра, за пределами Садового кольца, расположены крупногабаритные многоквартирные дома в стиле “советский ампир” (венцом которых являются знаменитые “сталинские высотки”). И, наконец, рабочие районы и окраины Москвы того периода застраивались дешевыми стандартными кирпичными трех, пяти и девятиэтажные домами с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами (до 11-комнатных и более, с одной кухней и санузлом).

Основной стройматериал этой застройки - кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Конструктивно эти дома отличается от дореволюционных монолитной заливкой ленточных фундаментов, развивались технологии столбчатых, а позднее - свайных фундаментов. Наряду с деревянными, применялись фрагментарные и полные железобетонные перекрытия по металлическим балкам и т.д. Конструкция высоток вообще уникальна, имеет сложную систему металлических и железобетонных усиливающих элементов, что само собой является отдельной темой для изучения.

Периоды индустриального домостроения не требуют особых эпитетов. Вслед за итальянскими, французскими городами жилищный фонд Москвы стремительно пополнялся стандартными, серийных проектов кирпичными и относительно дешевыми, технологичными и быстрыми в постройке сборно-железобетонными многоэтажными домами. Для этих целей специально появлялись целые домостроительные комбинаты (ДСК), существующие и по настоящее время. Это была настоящая революция в качестве жизни населения - массовое переселение из коммунальных квартир и бараков в отдельные благоустроенные квартиры. начался с выпуска пятиэтажных домов из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, с безбалочными железобетонными перекрытиями.

1-й период индустриального домостроения

Далее сборно-железобетонная технология разделилась на “панельную” и “блочную”, однако с повышением этажности сначала до 9-12, затем до 17 этажей (2-й период индустриального домостроения), блочная технология постепенно морально устарела из-за необходимости соблюдения жестких пространственных габаритов и была снята с производства.

Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных панелей.

В панельном домостроении используются панели двух типов - железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной около 300 мм трехслойные: бетон - утеплитель - бетон. Прослойка-утеплитель может быть из разного материала. Высокопрочные трехслойные керамзитобетонные панели с внутренним слоем полистирола изготовляются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см. Внутренние панели - железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки - 80 мм (эти цифры действительны почти для всех выпускаемых сегодня серий), перекрытия - железобетонные.

Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Там, где сегодня идет массовая застройка, ситуация немного лучше. Во-первых, появляются новые серии. Во-вторых, технология строительства позволяет по-разному собирать панели, в результате дома одной серии непохожи друг на друга, появляются дома-гибриды, собранные из панелей разных серий. К тому же варьируется этажность и цветовая гамма новостроек. Существенным минусом всех современных типовых новостроек являются низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохое качество заделки швов между панелями). Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, причем возможности перепланировки крайне ограничены.

Одновременно со сборно-панельным, продолжало развиваться кирпичное домостроения того времени. Одними из первых удачных серийных проектов были 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными, построенными в Москве в период 70-х - 80-х годов, следует признать кирпичные одноподъездные дома, так называемые башни. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская, Москворецкая, башня Вулыха. Внешне очень похожи (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде большие лоджии, во многом сходны и их технические характеристики). Отличаются они друг от друга разной этажностью (12 или 14 этажей) и планировкой квартир.

Процесс становления новых экономических отношений в России, развивающийся с начала 90-х годов (современный, рыночно-ориентированный этап домостроения), самым непосредственным образом определил направление дальнейшего развития домостроения и, прежде всего, застройки Москвы. Появление рынка жилья легализовало потенциального покупателя с его претензиями к качеству жилья, породило здоровую атмосферу конкуренции среди производителей жилья.

С 1995 г. начинается модернизация серийных панельных проектов, а заодно и улучшение наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. Базовые серии с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г). Теплоизоляция домов была улучшена за счет изменения конструкции стеновых панелей (применена специальная пленка для разделения слоя утеплителя) и окон (применяются современные стеклопакеты). Внешний облик этих домов приобрел "индивидуальность" - появились характерные эркеры, фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич.

Одновременно появились новые серии сборно-панельных домов, являющихся последним словом в домостроении этого типа. В результате доработки технологии появилась возможность применять в жилом домостроении конструкции с широким шагом (6,2 м против 3 м и 5 м), которые предназначены для строительства дошкольных и школьных зданий, где свои, специальные стандарты. В итоге дома этой серии низкоэтажны (от 4 до 7 этажей) и более комфортны для проживания. Наружные стены таких домов возводятся из керамзитобетонных панелей толщиной 400 и 500 мм. Внутренние стены, как и в других серийных домах, имеют толщину 140 мм.

Крупнопанельные жилые дома другой специфичной серии выделяются ажурной отделкой фасада и большими лоджиями; на верхних этажах лоджии прикрыты крышей-козырьком. В этих домах обеспечивается любой набор и любая планировка одно-четырехкомнатных квартир, в том числе и двухуровневых. Наружные стены домов этой серии выполнены из трехслойных (350 мм) керамзитобетонных панелей с внутренним утеплителем из пенополистирола, которые по своим характеристикам не уступают кирпичной стене толщиной 90 см.

Разработка новых серий сборно-панельных домов, по-видимому, будет сворачиваться, так как недавно появившееся у нас монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее и еще более соответствуют современным запросам рынка.

Технология монолитно-каркасного строительства начала применяться в Москве с запозданием, лишь в середине 90-х годов.

Одними из первых известных “монолитных” домов, наружные ограждения которых выполнены из монолитного железобетона - стали дома, именуемые в городе “домами “Главболгарстроя”.

Для районов новостроек архитекторы разработали специальные проекты экономных монолитов. В большинстве случаев это литые бетонные конструкции, где и стены и перегородки выполняются из бетонных смесей.

В этих домах ярко проявилась ошибка проектирования “раннего этапа развития” (несоответствие рыночным требованиям), а именно - вертикальная компонента несущего каркаса представлена монолитно-железобетонными межквартирными стенами и межкомнатными перегородками, что крайне затрудняет возможности перепланировки. В то же время прекрасно показало себя комплексное устройство наружных стен из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя, облицованных кирпичом.

В результате первых апробаций монолитных технологий бурное развитие приобрел конструктивный тип “монолитно-кирпичных домов”, в котором вертикальные несущие обеспечены в основном монолитными колоннами, между которыми устраиваются кирпичные перегородки с любым вариантом планировки, а наружные стены представлены “сэндвичем” - пеноблок-утеплитель-кирпич.

По сравнению с этими и некоторыми другими монолитными домами раннего этапа развития, монолитно-кирпичные дома намного эргономичнее и комфортабельнее для обитателей.

По мнению специалистов, самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов.

Кирпич на современном этапе жилищного строительства продолжает оставаться самым популярным строительным материалом. К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома, по сравнению с панельными и монолитными, требуется намного больше времени. Но кирпичные дома в столице сегодня строятся редко и ориентированы на очень респектабельных клиентов. Это дома невысокой этажности, малоквартирные, построенные по индивидуальным проектам, да и то - внутри кирпичной стены, вероятнее всего, обнаружится слой утеплителя. Возводятся такие дома в основном в центральной, престижной части города и наилучшим образом вписываются в историческую застройку. Однако бывают подобные проекты и в старых районах среднего пояса, как правило, на выкупленных участках внутри жилых дворов.

Таким образом, подводя некоторые промежуточные итоги, следует отметить, что жилая застройка Москвы на сегодняшний день представляет формировавшийся на протяжении более века агломерат архитектурно, стилистически и конструктивно отличающихся жилых строений. Вместе с тем, жилая застройка Москвы, несмотря на ее колоритность, различия в градостроительных концепциях, характерных для своего времени, органически вписывается в архитектурный облик российской столицы и в сочетании с другими факторами подчеркивает ее своеобразие на фоне европейских “коллег”.

Продолжение доклада:

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада:

Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Для исследования эволюции стандартов качества жилья мы разделили жилой фонд Москвы на 3 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).

Под комфортностью проживания мы понимаем такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.

Исходя из этих посылок, были выделены:

• массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;

• жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов)- 13% в современном жилищном фонде;

• элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.

Характерной особенностью массового жилья, определяющей уровень его потребительских свойств, является следующее.

Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города, предприятий для своих работников и т.д. (даже на современном, рыночном этапе, часть новостроек выделяется на социальные программы) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Изначально оно ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека. , в отличие от массового жилья, в социалистический период существования Москвы было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд достаточно узкой социальной прослойки населения - это всевозможные руководители среднего и высшего негосударственного уровня, представители нижних уровней государственной власти и партийные руководители городского уровня, видные деятели науки и искусства и т.д.

Жилье повышенной комфортности

Другим фактором, оказавшим влияние на развитие сегмента жилья повышенной комфортности, можно считать необходимость поддержания имиджа Москвы как столицы лагеря мирового социализма. Комфортабельные квартиры в домах на центральных улицах и оживленных магистралях города, жилье, построенное разово специально для проживания иностранных гостей на время международных фестивалей и других мероприятий (типа “олимпийской деревни”) были призваны “демонстрировать уровень благосостояния людей социалистической формации”.

Кроме того, с появлением жилищно-кооперативного строительства и с развитием рынка жилья в Москве, претендовать на комфортное проживание стали и другие потребители жилья, имеющие для этого соответствующие материальные возможности.

В обществе любой экономической формации неизбежно выделяется особая часть этого общества - его элита, пользующаяся наивысшими производимыми материальными благами. В перечень таких благ входит и жилье соответствующего класса по уровню потребительских свойств - элитное жилье. В советские времена в Москве в таком жилье проживали видные государственные и политические деятели, представители высших эшелонов власти, выдающиеся деятели науки и искусства. С развитием рыночных отношений в России иметь в Москве элитное жилье могут позволить себе очень состоятельные люди.

Конструктивное исполнение в приведенной классификации выступает в роли дополнительного системообразующего фактора.

Далее рассмотрены соотношение характеристик жилья трех категорий комфортности в каждом из выделенных периодов строительства.

3.1 Характеристики комфортности жилья строительства 1950-1964 годов

Рис 7

В 50-60-х годах прошлого столетия массовое жилье было представлено кирпичными и панельными 5-ти этажными домами нескольких строительных серий, с одно-трехкомнатными (редко - 4-комнатными) квартирами.

Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален) отличается от европейской. Квартира в массовых стандартных домах включает в себя одну-три комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения - к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные - как спальни. Кухня одновременно является столовой.

Квартиры в домах этих серий с потолками высотой от 2,48 до 2,59 м имели разные варианты планировок - с балконами и без них, с совмещенными и раздельными санузлами и т.д. Характеристики этих квартир (см. табл. 3) колеблются в незначительных пределах и стабильно низки.

Так, общие площади однокомнатных квартир, в зависимости от серии дома или варианта планировки квартир в домах одной серии, колебались от 28 до 32 кв. м, жилые площади - от 15,3 до 20,2 кв. м. Средние значения этих параметров, принятые нами для сравнения, составляли 30,1и 18,2 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир составляло 0,65.

Рис. 8

Для двухкомнатных квартир величины общей площади варьировали от 40,4 до 46 кв. м со средним значением около 43 кв. м. Для жилой площади эти показатели составили 26,5, 31,6 и 28,6 кв. м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составляло 0,5.

Общие и жилые площади трехкомнатных квартир колебались в пределах 54,6-61,4 и 39,7-47 кв. м со средними значениями 57,5 и 42,9 кв. м соответственно, а соотношение нежилой и жилой площадей составляло 0,34.

Рис. 9

Коммунальные услуги в таких домах включали в себя, как правило, централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети (хотя возможны варианты с автономным для каждой квартиры горячим водоснабжением от газовых водонагревательных колонок). В этих квартирах площадь кухонь была недопустимо мала (5,6-6,5 кв. м), причем драгоценная площадь скрадывалась примыкающими к ним вентиляционными и коммуникационными шахтами. Кухни были оборудованы стандартно газовыми плитами, мусоропровод мог отсутствовать, а если и был устроен в доме, то с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке.

Доля этого жилья на современном рынке Москвы составляет около 10%, но своего покупателя оно находит исключительно благодаря очень низким ценам.

Кирпичные 5-10-этажные дома “сталинского” периода домостроения (их строительство велось до 1960 года) по праву отнесены нами к жилью повышенной комфортности. Здесь к перечню помещений добавляется холл, кухня-столовая. Даже современного массового жильца возбуждает изобилие пространства квартир в этих домах с высокими (до 3,2 м) потолками и просторными помещениями.

Действительно, общие площади однокомнатных квартир могли колебаться от 26 до 46 кв. м, жилые площади - от 18 до 24 кв. м, их средние значения составляют 36,6 и 20,5 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составляло 0,79.

Средние величины общих и жилых площадей двухкомнатных квартир составляли 60,3 и 35,5 кв. м соответственно, верхняя граница диапазонов этих показателей находилась в районе 80 и 50 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,7.

Средние величины общих площадей трех- и четырехкомнатных квартир составляли 81,2 и 101,5 кв. м, жилых площадей - 53,7 и 70,7 кв. м соответственно, а соотношения нежилых и жилых площадей трехкомнатных и четырехкомнатных квартир составили 0,51 и 0,44.

В общей сложности, по отношению к аналогичным (по числу комнат) квартирам массовой категории, в “сталинских” домах общие площади увеличились в среднем на 22-41%, жилые площади - на 13-25%, а площади кухонь - на 34-75%.

Достаточно много вариантов квартир имели планировки с двумя балконами. Внутренняя отделка квартир более качественного исполнения и включала паркетное покрытие, потолки с элементами декоративной лепнины и т.д. Материалом для внешней отделки “сталинских” домов обычно была плитка под блоки из искусственного или натурального камня.

Комфортабельные дома “сталинского” периода и сейчас пользуются хорошим спросом и составляют около 12% на современном рынке жилья.

Жилье элитной категории периода 50-60-х годов прошлого столетия представляло собой точечную застройку и наиболее полно представлено так называемыми “сталинскими высотками”. Это действительно монументальные кирпичные сооружения до 32 этажей высотой, имеющие форму ступенчатой пирамиды и заканчивающиеся многогранным коническим шпилем. За несколько лет были построены всего 7 таких домов, и только 2 из них - как жилые. Но в эти годы и позже строились 6-12-этажные дома аналогичного качества - вдоль правительственных улиц и магистралей, набережных вблизи Кремля и т.п.

Планировочные решения квартир в этих домах предусматривали просторные холлы и прихожие, многочисленные помещения служебного назначения (темные кладовые).

При жилых площадях однокомнатных квартир 17,0-21,2 кв. м общие площади составляли порядка 50 кв. м, при этом соотношение нежилой и жилой площадей для таких квартир являлось максимальным в этот период и составило 1,42.

Величина жилой площади двухкомнатных квартир составила 27-47 кв. м, что при средней величине общей площади 60,3 кв. м показало соотношение нежилой и жилой площадей в среднем 0,82.

Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры по площадям незначительно превышают аналогичные квартиры в комфортабельных “сталинских” домах, но вот по сравнению с массовым жильем их показатели выросли в среднем на 52-63%.

Встречались кухни как малогабаритные (около 8 кв. м), так и совмещенные кухни-столовые площадью 29 кв. м. В среднем же, по сравнению с массовым жильем, кухни в элитных домах были просторней более чем в 2 раза. Многокомнатные квартиры были оборудованы даже двумя санузлами.

Для этого класса жилья не принято говорить о социальных нормах, оно предоставлялось с превышением этих норм и имело явные признаки функционального зонирования помещений (холлы, спальни, гостиные, рабочие кабинеты и т.д.).

Характерными отличиями этих домов были высокое качество строительства, богатство внутренней отделки квартир и мест общего пользования (вестибюлей, лестничных пролетов и т.д.), чаще в сего мраморными плитами, деревянными панелями или роскошной лепниной, а также отделки фасада домов, которая изобиловала архитектурным разнообразием декоративных карнизов, порталов и т.д.

На рис. 7-9 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1950-1964 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.2 Характеристики жилья строительства 1965-1979 годов

С 1965 года и, практически до конца 70-х годов в Москве велось интенсивное строительство массовых 5-9-12-этажных жилых домов новых строительных серий. Широкое распространение получили пяти-девятиэтажные панельные дома. Эти дома одного семейства по комплектующим и конструктивному исполнению и по внешнему виду практически идентичны (за исключением этажности), но существенно отличались по планировочным решениям.

Рис. 10

При высоте потолков 2,64 м они имели по-прежнему маленькие кухни (от 5 до 7,5 кв. м). Существенным достоинством квартир в этих домах было наличие встроенных шкафов и антресолей, вторых балконов и лоджий.

Новые 9-этажные многосекционные кирпичные дома можно выделить как один из первых удачных серийных проектов массовой застройки 1965-70-х годов. Даже по-прежнему маленькие (менее 6 кв. м) кухни делали квартиры в этих домах привлекательными, так как предусмотренные в них встроенный шкаф и темная комната заметно увеличивали полезную жилую площадь.

Рис.11

Таблица 3

ЭВОЛЮЦИЯ ХАРАКТЕРИСТИК ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

Табл.3 подробней освещает параметры жилья этого периода. Общая площадь однокомнатных квартир около 31 кв. м, жилая площадь этих квартир составила 15,8-24,8 кв. м, в среднем около 18 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,71.

Двухкомнатные квартиры: общие площади в диапазоне от 33,8 до 49,7 кв. м, причем среднее значение ближе к верхней границе диапазона и составляет 42,2 кв. м; диапазон жилых площадей - 21,3-35,1 кв. м со средним значением 27,7 кв. м; принятое для сравнения соотношение площадей нежилой и жилой площадей - 0,53.

Трехкомнатные квартиры: диапазон общих и жилых площадей 49,1-64,1 и 33,6-47,3 кв. м соответственно, средние значения этих площадей - 57,3 и 39,2 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей равно 0,46.

Рис.12

Кухни в домах этих серий были по-прежнему очень маленькими - от 5,2 до 9,7 кв. м, причем, среднее значение этого параметра лежит у нижней границы диапазона.

На современном рынке жилья Москвы доля таких квартир составляет 8,4% и их привлекательность для покупателя заключается в низких ценах.

Сегмент жилья повышенной комфортности в жилищном строительстве Москвы получил толчок в своем развитии с появлением в 70-х кирпичных домов-башен, ставших типовыми вплоть до середины 80-х годов. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская и другие. Планировки этих домов предусматривают несколько вариантов одно-, двух- и трехкомнатных квартир со следующими параметрами:

общие площади в среднем 40,4, 50,8 и 68,7 кв. м соответственно;

жилые площади в среднем около 20, 31 и 46 кв. м соответственно;

соотношения нежилой и жилой площадей также соответственно составляют 1,0, 0,65 и 0,48.

Кроме того, большие лоджии и кухни (в среднем - 10, а в некоторых квартирах - до 13 кв. м), высокое качество отделки, удачное расположение делают квартиры в этих домах настолько привлекательными, что они могут конкурировать с более поздним жильем. Например, однокомнатная квартира (если дом удачно расположен) может стоить столько же, сколько новая двухкомнатная в типовой новостройке. Вот почему доля таких квартир на рынке достаточно мала - всего 2,3%.

В элитном домостроении Москвы этого периода новой тенденций, пожалуй, можно считать практику индивидуальной планировки квартиры по желанию ее потенциального владельца. Шикарные квартиры в кирпичных домах на центральных магистралях и престижных районах города с налаженной инфраструктурой предназначались для проживания высокопоставленных работников ЦК КПСС и Совмина СССР. Общие площади отдельных двух-четырехкомнатных квартир заметно увеличились и составляли от 104 до 150 кв. м. По своим планировочным решениям встречались квартиры с гостиными круглой формы, разнесенным расположением спален, высота потолков в них могла превышать этот показатель в других квартирах дома и т.д.

Сейчас такие квартиры редко встречаются на рынке, их доля не превышает 0,2%.

На рис. 10-12 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1965-1979 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.3 Характеристики жилья строительства 1980-1989 годов

Семидесятые-восьмидесятые годы прошлого века недаром в истории нашей страны называли “периодом застоя”. В жилищном строительстве это проявились в полной мере.

В массовом жилье, строившемся в период 1980-1989 годов, преобладали по-прежнему 12-17-этажные дома, а также начали строиться 16-22-этажные башни сборно-панельных конструкций, улучшенных серий: несколько увеличились площади кухонь, стали более просторными коридоры, встроенные шкафы и антресоли. В связи с техническими ограничениям на газификацию, дома свыше 10 этажей оснащались электроплитами, и к настоящему времени доля квартир с газовыми плитами снизилась до 57%.

Высота потолков жилых помещений в этих домах стандартная - 2,64 м.

При средней общей площади однокомнатных квартир 35,2 кв. м и жилой 19,1 кв. м встречались такие квартиры, у которых жилая площадь составляла всего 14,7 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 0,84.

Рис.13

Рис.14

Рис.15

У двухкомнатных квартир значения общих площадей лежали в пределах 38,3-53,4 кв. м, у трехкомнатных - от 60,6 до 78,5 кв. м. Средние значения общих площадей составляли 47,8 кв. м и 65,8 кв. м. Жилые площади этих квартир составляли в среднем 29,1 и 43,2 кв. м, а соотношение нежилой и жилой площадей - 0,64 и 0,52 соответственно.

В сегменте жилья повышенной комфортности и элитного жилья этого периода ничего яркого не появилось. Кирпич по-прежнему оставался традиционным строительным материалом для жилья данного класса. Фрагментарные застройки известными уже “цековскими домами” комфортабельной периферии города получили названия “царских сел”.Несколько богаче стала выглядеть гамма планировочных решений - появились варианты двухуровневой планировки квартир, уже в комфортабельных квартирах от трех комнат появились два санузла, заметно выросли площади этих квартир, но не только за счет более просторных кухонь.

Суммарная доля этого жилья на рынке до недавнего времени составляла 2,5%.

На рис. 13-15 представлены общие и жилые площади жилья различных классов, которое строилось в Москве в 80-е годы, а также соотношение нежилых и жилых площадей квартир этого периода.

3.4 Характеристики жилья строительства 1990-1999 годов

В 90-х годах прошлого столетия начали формироваться современные стандарты комфортности жилья. Проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приближались к некоторому рациональному уровню.

В массовом жилье это по-прежнему панельные многосекционные 16-22 дома и дома-башни, строящиеся по типовым проектам, исключающим возможность индивидуальной перепланировки.

Однокомнатные квартиры оставались традиционно неудобными, с общими площадями в среднем 37,3 кв. м и колебанием жилых площадей от 14 до 21 кв. м. Некоторый прирост общих площадей обеспечили более просторные - от 8 кв. м до 10 кв. м кухни. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составило в таких проектах 0,97.

А вот двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стали заметно привлекательней. Общие площади у них составляли 50,2-59,1 и 65,9-82,2 кв. м соответственно. В этих диапазонах средние значения общих площадей этих квартир равны 54,2 и 74,1 кв. м. Жилые площади увеличились в среднем до 31,8 и 45 кв. м. Соотношения нежилых и жилых площадей двухкомнатных и трехкомнатных квартир составили 0,7 и 0,65 соответственно.

Рис. 16

Рис.17

Рис.18

Появились огромные для массового жилья, до 100,2 кв. м общей площади, четырехкомнатные квартиры. Жилые площади в них колебались от 49,3 до 67,1 кв. м, что в среднем составило 60 кв. м и показало соотношение нежилой и жилой площадей 0,51.

Общая планировка квартир тоже стала удачней - более просторные, до 11 кв. м, кухни, раздельный санузел, удобные лоджии.

Доля таких квартир на рынке жилья до недавнего времени составляла 5,7%.

А вот основные параметры жилья повышенной комфортности 90-х годов.

Это прежде всего 4-8-этажные кирпичные дома индивидуальных проектов, получившие на рынке название “современный кирпич”. Квартиры самых разнообразных вариантов планировок, в том числе двухуровневые, многокомнатные, с потолками до 3 м.

Общие площади однокомнатных квартир - 37-64,5 кв. м, жилые площади довольно рациональны - от 18 кв. м до 26,4 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир - 1,27.

Общие площади двухкомнатных квартир в среднем составили 66,8 кв. м, жилые - 32,6 кв. м, что показало известное соотношение площадей 1,05.

У трехкомнатных и четырехкомнатных квартир общие площади находились в пределах 72-118 и 96-140 кв. м, жилые площади - 40-58,2 и 59,1-81,8 кв. м соответственно. В среднем общая площадь таких квартир была равна 87,8 и 112,5 кв. м соответственно, что с учетом жилых площадей в среднем 52,1 и 67,3 кв. м показало соотношение нежилых и жилых площадей 0,69 для трехкомнатных квартир и 0,67 для четырехкомнатных квартир.

Кухни также варьировали от скромных, около 9 кв. м, до просторных в 15,1 кв. м.

Доля комфортабельных квартир постройки этого периода на рынке не велика - около 1,2%.

На этот период пришлось также становление в Москве наиболее прогрессивной в домостроении технологии - технологии монолитного домостроения. Новинка очень быстро была “раскручена” на рынке жилья и по праву была высоко оценена потребителем.

В квартирах, что располагаются в 5-30-этажных домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. Жилье повышенной комфортности строится без дополнительных дорогостоящих удобств и на первый взгляд отличается от квартиры в панельной многоэтажке только более удачной планировкой жилища. Но в современном монолитном доме возможна практически любая планировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки квартиры.

Наибольшие отличия между монолитными домами повышенной комфортности и элитными в дальнейшем будут иметь место не по конструктивным особенностям, а по объемно-планировочным решениям, подразумевающим большую или меньшую возможность обеспечения свободной внутриквартирной планировки, внутридомовой общественной инфраструктуры и сервиса.

В сегменте элитного жилья периода 90-х застройщиками осваивается новая технологическая ниша - реконструкция старых престижных особняков делового центра Москвы, ранее отданных под коммунальное жилье и административные здания.

Вот основные характеристики элитного жилья 90-х годов. Это 3-12 этажные кирпичные реконструированные или монолитно-каркасные дома. Квартиры с высотой потолков 3-3,5 м.

Однокомнатные квартиры: общие площади 54-59 кв. м, среднее значение составило 56,7 кв. м. Жилые площади от 21 до 32,4 кв. м со средним значением 26,8 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 1,11.

Двухкомнатные квартиры: общие площади 56-87 кв. м, среднее значение составило 73,3 кв. м. Жилые площади от 31 до 47 кв. м со средним значением 34,7 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 0,96.

Трехкомнатрые и четырехкомнатные квартиры: общие площади в пределах 84-111 и 105-128 кв. м, средние значения составили 98,5 и 117,6 кв. м соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир 61,8 и 76,3 кв. м. Соотношения нежилой и жилой площадей - 0,59 и 0,54.

Пятикомнатные квартиры имели общие площади в пределах 106-147 кв. м (среднее значение - 128,8 кв. м), жилые площади от 64 до 104,4 кв. м (среднее значение составило 87,1 кв. м). Солтношение нежилой и жилой площадей составило 0,46.

Кухни от 10 кв. м до совмещенной кухни-столовой площадью 27 кв. м.

Доля таких квартир на рынке составляет около 3,4%.

Сравнительные характеристики жилья периода 90-х представлены на рис.16-18.

3.5 Характеристики жилья в Москве сегодня

С 1995 г. серийные проекты сборно-панельных домов подверглись модернизации на предмет соответствия новым строительным стандартам, а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. После модернизации базовые серии, о характеристиках которых было сказано выше, с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.).

Кроме знакомых уже типов 17-22-этажных панельных башен и многосекционных домов-великанов появились новые проекты низкоэтажных (от 4 до 7 этажей) домов. Особенная нарядность и уютность такого жилья делает его украшением районов массовой застройки.

Новый серийный проект каркасно-кирпичного многосекционного дома также относятся к числу удачных разработок. Оригинальный внешний облик домов этой серии напоминает здания, возведенные по индивидуальному проекту. В домах - от двух до девяти этажей. Первый этаж - нежилой, верхний, мансардный этаж, отдан под двухуровневые квартиры.

Основным достоинством массового жилья сегодня можно считать увеличенные площади квартир с потолками высотой до 2,7 м. Диапазон общих площадей однокомнатных квартир - от 35,7 кв.м до 81,5 кв.м, жилых площадей - 14,3-35,4 кв.м, а средние значения этих параметров составляют 51,1 кв.м и 22,2 кв.м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 1,31.

Двухкомнатные квартиры имеют следующие параметры: общие площади колеблются от 51,3 кв.м до 103,4 кв.м, среднее значение составляет 68,6 кв.м. Жилые площади находятся в диапазоне от 30,3 кв.м до 67,9 кв.м при среднем значении 39,9 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составило 0,72.

Особенно впечатляют размеры трехкомнатных и четырехкомнатных квартир современного массового жилья: общие площади находятся в пределах 76-121 кв.м и 104-143 кв.м, соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир составляют 55,7 кв.м и 76 кв.м. Такие размеры трех- и четырехкомнатных квартир показали соотношение нежилых и жилых площадей 0,68 и 0,53, соответственно.

Диапазон площадей кухонь составляет 7,9-15,7 кв.м, но в среднем кухни достаточно просторные - 12-13 кв.м.

С 2001 г. модернизированные серии по обороту занимают наибольшую долю - около 23,4% предложения первичного рынка и около 9% - вторичного.

Оценить современное комфортное и элитное жилье в полном объеме принятой номенклатуры параметров, скорее всего, невозможно. Как правило, на рынке предлагается только гарантированный метраж общей площади. Тем не менее, имеющаяся статистика по квартирам этих классов вторичного рынка, а также некоторые детализированные проекты, позволяют понять особенности развития строящегося сегодня жилья повышенной комфортности и элитного жилья.

Вот конструктивные параметры жилья повышенной комфортности. Однокомнатные квартиры имеют диапазон общих площадей от 35,8 кв.м до 74,8 кв.м в студиях. Жилые площади - от 17,3 кв.м до 37 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 1,47.

Двухкомнатные квартиры имеют от 59 кв.м до 150 кв.м общей площади, жилая площадь варьирует в пределах 30,8-70,7 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,8.

Общие площади трехкомнатных квартир имеют огромный размах - от 65,5 кв.м до 205 кв.м. Жилые площади изменяются от 43,2 кв.м до 82,1 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей - 0,73.

У четырехкомнатных квартир общие площади находятся в пределах 116-260 кв.м. жилые - 71,5-95,6 кв.м. При средних значениях этих параметров 137,1 кв.м и 82,2 кв.м, соответственно, соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,67.

Площади кухонь таких квартир также варьируют в широких пределах - от 8,3 кв.м до 19,3 кв.м. но среднее значение лежит в пределах 14 кв.м.

В большинстве своем современное элитное жилье имеет следующие параметры.

Однокомнатные квартиры или квартиры-студии общей площадью от 50 кв.м до 96 кв.м. Площади спальных зон - 34-38,2 кв.м.

Двухкомнатные квартиры общей площадью от 62 кв.м до 110 кв.м, жилые (подразумеваем - спальные) площади в пределах 31-47,5 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей 1,01.

Общие площади трехкомнатных квартир от 87 кв.м до 128 кв.м, жилые площади составляют от 51 кв.м до 95,2 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей равно 0,8.

Для четырех- и пятикомнатных квартир диапазоны общих площадей составляют 105-220 кв.м и 107-280 кв.м, соответственно, жилых площадей, соответственно, 68,5-98,7 кв.м и 73-134 кв.м. Соотношения осредненных нежилых и жилых площадей таких квартир 0,66 и 0,61, соответственно.

Кухни, просторней чем 29-метровая кухня-столовая, пока в элитных квартирах не встречалось.

Рис.19

Рис.20

Рис.21

На рис. 19-21 дана сравнительная оценка основных параметров современного жилья. Здесь отмечается заметное нарушение ставшей привычной для нас логики пропорционального увеличения площадей при рассмотрении жилья более высокой категории. Причины этого кроются в следующем.

Еще в дорыночный период жилье, особенно массовое, проектировалось с учетом действующих социальным норм обеспечения площадью в расчете на одного человека. С ростом нормированных значений жилых площадей, с коэффициентом пропорциональности в пределах 0,5-0,7 увеличивались общие площади квартир. Такая закономерность наблюдалась также для комфортных и элитных квартир. Если говорить о нормах этих категорий жилья, то они значительно превышали массовое жилье.

Современный застройщик комфортабельного и элитного жилья индивидуальных проектов продает общую площадь. Но у покупателя высокого уровня достатка сформировалась новая (традиционная в таких условиях на западе) идеология проектирования для себя жилья.

Воспитанный на социалистической практике предоставления квартиры с числом комнат, на одну меньше, чем количество членов семьи, покупатель общей площади в квартире свободной планировки проектирует себе жилье по западному стандарту. Одинокий молодой бизнесмен с удовольствие поселится в просторной однокомнатной квартире-студии. Молодые супруги скорее всего выберут двухкомнатную (односпальную) квартиру, семье с одним ребенком потребуется, самое меньшее, трехкомнатная (двуспальная) квартира и т.д. Кроме определенного таким образом рационального метража жилой площади, количество, функциональное назначение и площадь прочих помещений квартиры находятся в зависимости от уровня фантазии, потребности и финансовых возможностей покупателя. Именно эти факторы нарушают логику однообразного до сегодняшнего дня статистического ряда: там, где по метражу общей площади мы ожидали увидеть, например, четырехкомнатную квартиру, на самом деле обнаруживается одно-двухкомнатные “апартаменты”.

Еще пять лет назад было особо престижно иметь огромные по площади квартиры. Сейчас ситуация изменилась. Хотя на рынке и встречаются квартиры общей площадью около 480 кв.м, покупателей, готовых выложить большие деньги за лишние метры, сегодня стало меньше. Верхний (из пользующихся устойчивым спросом на рынке) предел общей площади элитной квартиры, например, заметно снизился и едва достигает 300 кв.м.

Вот почему приходится констатировать имеющуюся картину при анализе характеристик строящегося сегодня жилья.

На рис. 19-21 представлены характеристики современного жилья, а в табл. 3 обобщены основные требования, номенклатура и степень выполнения выполнение которых определяют класс современного жилья по уровню потребительских качеств.

Продолжение доклада:

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада:

Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Для исследования эволюции стандартов качества жилья мы разделили жилой фонд Москвы на 3 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).

Под комфортностью проживания мы понимаем такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.

Исходя из этих посылок, были выделены:

• массовое жилье (типовое сборно-железобетонное, кирпичное) - 85% в современном жилищном фонде;

• жилье повышенной комфортности (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов)- 13% в современном жилищном фонде;

• элитное жилье (кирпичное, монолитно-каркасное индивидуальных проектов) - 2% в современном жилищном фонде.

Характерной особенностью массового жилья, определяющей уровень его потребительских свойств, является следующее.

Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города, предприятий для своих работников и т.д. (даже на современном, рыночном этапе, часть новостроек выделяется на социальные программы) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Изначально оно ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека. , в отличие от массового жилья, в социалистический период существования Москвы было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд достаточно узкой социальной прослойки населения - это всевозможные руководители среднего и высшего негосударственного уровня, представители нижних уровней государственной власти и партийные руководители городского уровня, видные деятели науки и искусства и т.д.

Жилье повышенной комфортности

Другим фактором, оказавшим влияние на развитие сегмента жилья повышенной комфортности, можно считать необходимость поддержания имиджа Москвы как столицы лагеря мирового социализма. Комфортабельные квартиры в домах на центральных улицах и оживленных магистралях города, жилье, построенное разово специально для проживания иностранных гостей на время международных фестивалей и других мероприятий (типа “олимпийской деревни”) были призваны “демонстрировать уровень благосостояния людей социалистической формации”.

Кроме того, с появлением жилищно-кооперативного строительства и с развитием рынка жилья в Москве, претендовать на комфортное проживание стали и другие потребители жилья, имеющие для этого соответствующие материальные возможности.

В обществе любой экономической формации неизбежно выделяется особая часть этого общества - его элита, пользующаяся наивысшими производимыми материальными благами. В перечень таких благ входит и жилье соответствующего класса по уровню потребительских свойств - элитное жилье. В советские времена в Москве в таком жилье проживали видные государственные и политические деятели, представители высших эшелонов власти, выдающиеся деятели науки и искусства. С развитием рыночных отношений в России иметь в Москве элитное жилье могут позволить себе очень состоятельные люди.

Конструктивное исполнение в приведенной классификации выступает в роли дополнительного системообразующего фактора.

Далее рассмотрены соотношение характеристик жилья трех категорий комфортности в каждом из выделенных периодов строительства.

3.1 Характеристики комфортности жилья строительства 1950-1964 годов

Рис 7

В 50-60-х годах прошлого столетия массовое жилье было представлено кирпичными и панельными 5-ти этажными домами нескольких строительных серий, с одно-трехкомнатными (редко - 4-комнатными) квартирами.

Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален) отличается от европейской. Квартира в массовых стандартных домах включает в себя одну-три комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения - к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные - как спальни. Кухня одновременно является столовой.

Квартиры в домах этих серий с потолками высотой от 2,48 до 2,59 м имели разные варианты планировок - с балконами и без них, с совмещенными и раздельными санузлами и т.д. Характеристики этих квартир (см. табл. 3) колеблются в незначительных пределах и стабильно низки.

Так, общие площади однокомнатных квартир, в зависимости от серии дома или варианта планировки квартир в домах одной серии, колебались от 28 до 32 кв. м, жилые площади - от 15,3 до 20,2 кв. м. Средние значения этих параметров, принятые нами для сравнения, составляли 30,1и 18,2 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир составляло 0,65.

Рис. 8

Для двухкомнатных квартир величины общей площади варьировали от 40,4 до 46 кв. м со средним значением около 43 кв. м. Для жилой площади эти показатели составили 26,5, 31,6 и 28,6 кв. м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составляло 0,5.

Общие и жилые площади трехкомнатных квартир колебались в пределах 54,6-61,4 и 39,7-47 кв. м со средними значениями 57,5 и 42,9 кв. м соответственно, а соотношение нежилой и жилой площадей составляло 0,34.

Рис. 9

Коммунальные услуги в таких домах включали в себя, как правило, централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети (хотя возможны варианты с автономным для каждой квартиры горячим водоснабжением от газовых водонагревательных колонок). В этих квартирах площадь кухонь была недопустимо мала (5,6-6,5 кв. м), причем драгоценная площадь скрадывалась примыкающими к ним вентиляционными и коммуникационными шахтами. Кухни были оборудованы стандартно газовыми плитами, мусоропровод мог отсутствовать, а если и был устроен в доме, то с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке.

Доля этого жилья на современном рынке Москвы составляет около 10%, но своего покупателя оно находит исключительно благодаря очень низким ценам.

Кирпичные 5-10-этажные дома “сталинского” периода домостроения (их строительство велось до 1960 года) по праву отнесены нами к жилью повышенной комфортности. Здесь к перечню помещений добавляется холл, кухня-столовая. Даже современного массового жильца возбуждает изобилие пространства квартир в этих домах с высокими (до 3,2 м) потолками и просторными помещениями.

Действительно, общие площади однокомнатных квартир могли колебаться от 26 до 46 кв. м, жилые площади - от 18 до 24 кв. м, их средние значения составляют 36,6 и 20,5 кв. м соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составляло 0,79.

Средние величины общих и жилых площадей двухкомнатных квартир составляли 60,3 и 35,5 кв. м соответственно, верхняя граница диапазонов этих показателей находилась в районе 80 и 50 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,7.

Средние величины общих площадей трех- и четырехкомнатных квартир составляли 81,2 и 101,5 кв. м, жилых площадей - 53,7 и 70,7 кв. м соответственно, а соотношения нежилых и жилых площадей трехкомнатных и четырехкомнатных квартир составили 0,51 и 0,44.

В общей сложности, по отношению к аналогичным (по числу комнат) квартирам массовой категории, в “сталинских” домах общие площади увеличились в среднем на 22-41%, жилые площади - на 13-25%, а площади кухонь - на 34-75%.

Достаточно много вариантов квартир имели планировки с двумя балконами. Внутренняя отделка квартир более качественного исполнения и включала паркетное покрытие, потолки с элементами декоративной лепнины и т.д. Материалом для внешней отделки “сталинских” домов обычно была плитка под блоки из искусственного или натурального камня.

Комфортабельные дома “сталинского” периода и сейчас пользуются хорошим спросом и составляют около 12% на современном рынке жилья.

Жилье элитной категории периода 50-60-х годов прошлого столетия представляло собой точечную застройку и наиболее полно представлено так называемыми “сталинскими высотками”. Это действительно монументальные кирпичные сооружения до 32 этажей высотой, имеющие форму ступенчатой пирамиды и заканчивающиеся многогранным коническим шпилем. За несколько лет были построены всего 7 таких домов, и только 2 из них - как жилые. Но в эти годы и позже строились 6-12-этажные дома аналогичного качества - вдоль правительственных улиц и магистралей, набережных вблизи Кремля и т.п.

Планировочные решения квартир в этих домах предусматривали просторные холлы и прихожие, многочисленные помещения служебного назначения (темные кладовые).

При жилых площадях однокомнатных квартир 17,0-21,2 кв. м общие площади составляли порядка 50 кв. м, при этом соотношение нежилой и жилой площадей для таких квартир являлось максимальным в этот период и составило 1,42.

Величина жилой площади двухкомнатных квартир составила 27-47 кв. м, что при средней величине общей площади 60,3 кв. м показало соотношение нежилой и жилой площадей в среднем 0,82.

Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры по площадям незначительно превышают аналогичные квартиры в комфортабельных “сталинских” домах, но вот по сравнению с массовым жильем их показатели выросли в среднем на 52-63%.

Встречались кухни как малогабаритные (около 8 кв. м), так и совмещенные кухни-столовые площадью 29 кв. м. В среднем же, по сравнению с массовым жильем, кухни в элитных домах были просторней более чем в 2 раза. Многокомнатные квартиры были оборудованы даже двумя санузлами.

Для этого класса жилья не принято говорить о социальных нормах, оно предоставлялось с превышением этих норм и имело явные признаки функционального зонирования помещений (холлы, спальни, гостиные, рабочие кабинеты и т.д.).

Характерными отличиями этих домов были высокое качество строительства, богатство внутренней отделки квартир и мест общего пользования (вестибюлей, лестничных пролетов и т.д.), чаще в сего мраморными плитами, деревянными панелями или роскошной лепниной, а также отделки фасада домов, которая изобиловала архитектурным разнообразием декоративных карнизов, порталов и т.д.

На рис. 7-9 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1950-1964 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.2 Характеристики жилья строительства 1965-1979 годов

С 1965 года и, практически до конца 70-х годов в Москве велось интенсивное строительство массовых 5-9-12-этажных жилых домов новых строительных серий. Широкое распространение получили пяти-девятиэтажные панельные дома. Эти дома одного семейства по комплектующим и конструктивному исполнению и по внешнему виду практически идентичны (за исключением этажности), но существенно отличались по планировочным решениям.

Рис. 10

При высоте потолков 2,64 м они имели по-прежнему маленькие кухни (от 5 до 7,5 кв. м). Существенным достоинством квартир в этих домах было наличие встроенных шкафов и антресолей, вторых балконов и лоджий.

Новые 9-этажные многосекционные кирпичные дома можно выделить как один из первых удачных серийных проектов массовой застройки 1965-70-х годов. Даже по-прежнему маленькие (менее 6 кв. м) кухни делали квартиры в этих домах привлекательными, так как предусмотренные в них встроенный шкаф и темная комната заметно увеличивали полезную жилую площадь.

Рис.11

Таблица 3

ЭВОЛЮЦИЯ ХАРАКТЕРИСТИК ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

Табл.3 подробней освещает параметры жилья этого периода. Общая площадь однокомнатных квартир около 31 кв. м, жилая площадь этих квартир составила 15,8-24,8 кв. м, в среднем около 18 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,71.

Двухкомнатные квартиры: общие площади в диапазоне от 33,8 до 49,7 кв. м, причем среднее значение ближе к верхней границе диапазона и составляет 42,2 кв. м; диапазон жилых площадей - 21,3-35,1 кв. м со средним значением 27,7 кв. м; принятое для сравнения соотношение площадей нежилой и жилой площадей - 0,53.

Трехкомнатные квартиры: диапазон общих и жилых площадей 49,1-64,1 и 33,6-47,3 кв. м соответственно, средние значения этих площадей - 57,3 и 39,2 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей равно 0,46.

Рис.12

Кухни в домах этих серий были по-прежнему очень маленькими - от 5,2 до 9,7 кв. м, причем, среднее значение этого параметра лежит у нижней границы диапазона.

На современном рынке жилья Москвы доля таких квартир составляет 8,4% и их привлекательность для покупателя заключается в низких ценах.

Сегмент жилья повышенной комфортности в жилищном строительстве Москвы получил толчок в своем развитии с появлением в 70-х кирпичных домов-башен, ставших типовыми вплоть до середины 80-х годов. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская и другие. Планировки этих домов предусматривают несколько вариантов одно-, двух- и трехкомнатных квартир со следующими параметрами:

общие площади в среднем 40,4, 50,8 и 68,7 кв. м соответственно;

жилые площади в среднем около 20, 31 и 46 кв. м соответственно;

соотношения нежилой и жилой площадей также соответственно составляют 1,0, 0,65 и 0,48.

Кроме того, большие лоджии и кухни (в среднем - 10, а в некоторых квартирах - до 13 кв. м), высокое качество отделки, удачное расположение делают квартиры в этих домах настолько привлекательными, что они могут конкурировать с более поздним жильем. Например, однокомнатная квартира (если дом удачно расположен) может стоить столько же, сколько новая двухкомнатная в типовой новостройке. Вот почему доля таких квартир на рынке достаточно мала - всего 2,3%.

В элитном домостроении Москвы этого периода новой тенденций, пожалуй, можно считать практику индивидуальной планировки квартиры по желанию ее потенциального владельца. Шикарные квартиры в кирпичных домах на центральных магистралях и престижных районах города с налаженной инфраструктурой предназначались для проживания высокопоставленных работников ЦК КПСС и Совмина СССР. Общие площади отдельных двух-четырехкомнатных квартир заметно увеличились и составляли от 104 до 150 кв. м. По своим планировочным решениям встречались квартиры с гостиными круглой формы, разнесенным расположением спален, высота потолков в них могла превышать этот показатель в других квартирах дома и т.д.

Сейчас такие квартиры редко встречаются на рынке, их доля не превышает 0,2%.

На рис. 10-12 дана сравнительная оценка жилья различных классов периода 1965-1979 годов по общим, жилым площадям и соотношениям нежилой и жилой площадей.

3.3 Характеристики жилья строительства 1980-1989 годов

Семидесятые-восьмидесятые годы прошлого века недаром в истории нашей страны называли “периодом застоя”. В жилищном строительстве это проявились в полной мере.

В массовом жилье, строившемся в период 1980-1989 годов, преобладали по-прежнему 12-17-этажные дома, а также начали строиться 16-22-этажные башни сборно-панельных конструкций, улучшенных серий: несколько увеличились площади кухонь, стали более просторными коридоры, встроенные шкафы и антресоли. В связи с техническими ограничениям на газификацию, дома свыше 10 этажей оснащались электроплитами, и к настоящему времени доля квартир с газовыми плитами снизилась до 57%.

Высота потолков жилых помещений в этих домах стандартная - 2,64 м.

При средней общей площади однокомнатных квартир 35,2 кв. м и жилой 19,1 кв. м встречались такие квартиры, у которых жилая площадь составляла всего 14,7 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 0,84.

Рис.13

Рис.14

Рис.15

У двухкомнатных квартир значения общих площадей лежали в пределах 38,3-53,4 кв. м, у трехкомнатных - от 60,6 до 78,5 кв. м. Средние значения общих площадей составляли 47,8 кв. м и 65,8 кв. м. Жилые площади этих квартир составляли в среднем 29,1 и 43,2 кв. м, а соотношение нежилой и жилой площадей - 0,64 и 0,52 соответственно.

В сегменте жилья повышенной комфортности и элитного жилья этого периода ничего яркого не появилось. Кирпич по-прежнему оставался традиционным строительным материалом для жилья данного класса. Фрагментарные застройки известными уже “цековскими домами” комфортабельной периферии города получили названия “царских сел”.Несколько богаче стала выглядеть гамма планировочных решений - появились варианты двухуровневой планировки квартир, уже в комфортабельных квартирах от трех комнат появились два санузла, заметно выросли площади этих квартир, но не только за счет более просторных кухонь.

Суммарная доля этого жилья на рынке до недавнего времени составляла 2,5%.

На рис. 13-15 представлены общие и жилые площади жилья различных классов, которое строилось в Москве в 80-е годы, а также соотношение нежилых и жилых площадей квартир этого периода.

3.4 Характеристики жилья строительства 1990-1999 годов

В 90-х годах прошлого столетия начали формироваться современные стандарты комфортности жилья. Проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приближались к некоторому рациональному уровню.

В массовом жилье это по-прежнему панельные многосекционные 16-22 дома и дома-башни, строящиеся по типовым проектам, исключающим возможность индивидуальной перепланировки.

Однокомнатные квартиры оставались традиционно неудобными, с общими площадями в среднем 37,3 кв. м и колебанием жилых площадей от 14 до 21 кв. м. Некоторый прирост общих площадей обеспечили более просторные - от 8 кв. м до 10 кв. м кухни. Соотношение нежилой и жилой площадей однокомнатных квартир составило в таких проектах 0,97.

А вот двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стали заметно привлекательней. Общие площади у них составляли 50,2-59,1 и 65,9-82,2 кв. м соответственно. В этих диапазонах средние значения общих площадей этих квартир равны 54,2 и 74,1 кв. м. Жилые площади увеличились в среднем до 31,8 и 45 кв. м. Соотношения нежилых и жилых площадей двухкомнатных и трехкомнатных квартир составили 0,7 и 0,65 соответственно.

Рис. 16

Рис.17

Рис.18

Появились огромные для массового жилья, до 100,2 кв. м общей площади, четырехкомнатные квартиры. Жилые площади в них колебались от 49,3 до 67,1 кв. м, что в среднем составило 60 кв. м и показало соотношение нежилой и жилой площадей 0,51.

Общая планировка квартир тоже стала удачней - более просторные, до 11 кв. м, кухни, раздельный санузел, удобные лоджии.

Доля таких квартир на рынке жилья до недавнего времени составляла 5,7%.

А вот основные параметры жилья повышенной комфортности 90-х годов.

Это прежде всего 4-8-этажные кирпичные дома индивидуальных проектов, получившие на рынке название “современный кирпич”. Квартиры самых разнообразных вариантов планировок, в том числе двухуровневые, многокомнатные, с потолками до 3 м.

Общие площади однокомнатных квартир - 37-64,5 кв. м, жилые площади довольно рациональны - от 18 кв. м до 26,4 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир - 1,27.

Общие площади двухкомнатных квартир в среднем составили 66,8 кв. м, жилые - 32,6 кв. м, что показало известное соотношение площадей 1,05.

У трехкомнатных и четырехкомнатных квартир общие площади находились в пределах 72-118 и 96-140 кв. м, жилые площади - 40-58,2 и 59,1-81,8 кв. м соответственно. В среднем общая площадь таких квартир была равна 87,8 и 112,5 кв. м соответственно, что с учетом жилых площадей в среднем 52,1 и 67,3 кв. м показало соотношение нежилых и жилых площадей 0,69 для трехкомнатных квартир и 0,67 для четырехкомнатных квартир.

Кухни также варьировали от скромных, около 9 кв. м, до просторных в 15,1 кв. м.

Доля комфортабельных квартир постройки этого периода на рынке не велика - около 1,2%.

На этот период пришлось также становление в Москве наиболее прогрессивной в домостроении технологии - технологии монолитного домостроения. Новинка очень быстро была “раскручена” на рынке жилья и по праву была высоко оценена потребителем.

В квартирах, что располагаются в 5-30-этажных домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. Жилье повышенной комфортности строится без дополнительных дорогостоящих удобств и на первый взгляд отличается от квартиры в панельной многоэтажке только более удачной планировкой жилища. Но в современном монолитном доме возможна практически любая планировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки квартиры.

Наибольшие отличия между монолитными домами повышенной комфортности и элитными в дальнейшем будут иметь место не по конструктивным особенностям, а по объемно-планировочным решениям, подразумевающим большую или меньшую возможность обеспечения свободной внутриквартирной планировки, внутридомовой общественной инфраструктуры и сервиса.

В сегменте элитного жилья периода 90-х застройщиками осваивается новая технологическая ниша - реконструкция старых престижных особняков делового центра Москвы, ранее отданных под коммунальное жилье и административные здания.

Вот основные характеристики элитного жилья 90-х годов. Это 3-12 этажные кирпичные реконструированные или монолитно-каркасные дома. Квартиры с высотой потолков 3-3,5 м.

Однокомнатные квартиры: общие площади 54-59 кв. м, среднее значение составило 56,7 кв. м. Жилые площади от 21 до 32,4 кв. м со средним значением 26,8 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 1,11.

Двухкомнатные квартиры: общие площади 56-87 кв. м, среднее значение составило 73,3 кв. м. Жилые площади от 31 до 47 кв. м со средним значением 34,7 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 0,96.

Трехкомнатрые и четырехкомнатные квартиры: общие площади в пределах 84-111 и 105-128 кв. м, средние значения составили 98,5 и 117,6 кв. м соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир 61,8 и 76,3 кв. м. Соотношения нежилой и жилой площадей - 0,59 и 0,54.

Пятикомнатные квартиры имели общие площади в пределах 106-147 кв. м (среднее значение - 128,8 кв. м), жилые площади от 64 до 104,4 кв. м (среднее значение составило 87,1 кв. м). Солтношение нежилой и жилой площадей составило 0,46.

Кухни от 10 кв. м до совмещенной кухни-столовой площадью 27 кв. м.

Доля таких квартир на рынке составляет около 3,4%.

Сравнительные характеристики жилья периода 90-х представлены на рис.16-18.

3.5 Характеристики жилья в Москве сегодня

С 1995 г. серийные проекты сборно-панельных домов подверглись модернизации на предмет соответствия новым строительным стандартам, а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. После модернизации базовые серии, о характеристиках которых было сказано выше, с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.).

Кроме знакомых уже типов 17-22-этажных панельных башен и многосекционных домов-великанов появились новые проекты низкоэтажных (от 4 до 7 этажей) домов. Особенная нарядность и уютность такого жилья делает его украшением районов массовой застройки.

Новый серийный проект каркасно-кирпичного многосекционного дома также относятся к числу удачных разработок. Оригинальный внешний облик домов этой серии напоминает здания, возведенные по индивидуальному проекту. В домах - от двух до девяти этажей. Первый этаж - нежилой, верхний, мансардный этаж, отдан под двухуровневые квартиры.

Основным достоинством массового жилья сегодня можно считать увеличенные площади квартир с потолками высотой до 2,7 м. Диапазон общих площадей однокомнатных квартир - от 35,7 кв.м до 81,5 кв.м, жилых площадей - 14,3-35,4 кв.м, а средние значения этих параметров составляют 51,1 кв.м и 22,2 кв.м, соответственно. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 1,31.

Двухкомнатные квартиры имеют следующие параметры: общие площади колеблются от 51,3 кв.м до 103,4 кв.м, среднее значение составляет 68,6 кв.м. Жилые площади находятся в диапазоне от 30,3 кв.м до 67,9 кв.м при среднем значении 39,9 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составило 0,72.

Особенно впечатляют размеры трехкомнатных и четырехкомнатных квартир современного массового жилья: общие площади находятся в пределах 76-121 кв.м и 104-143 кв.м, соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир составляют 55,7 кв.м и 76 кв.м. Такие размеры трех- и четырехкомнатных квартир показали соотношение нежилых и жилых площадей 0,68 и 0,53, соответственно.

Диапазон площадей кухонь составляет 7,9-15,7 кв.м, но в среднем кухни достаточно просторные - 12-13 кв.м.

С 2001 г. модернизированные серии по обороту занимают наибольшую долю - около 23,4% предложения первичного рынка и около 9% - вторичного.

Оценить современное комфортное и элитное жилье в полном объеме принятой номенклатуры параметров, скорее всего, невозможно. Как правило, на рынке предлагается только гарантированный метраж общей площади. Тем не менее, имеющаяся статистика по квартирам этих классов вторичного рынка, а также некоторые детализированные проекты, позволяют понять особенности развития строящегося сегодня жилья повышенной комфортности и элитного жилья.

Вот конструктивные параметры жилья повышенной комфортности. Однокомнатные квартиры имеют диапазон общих площадей от 35,8 кв.м до 74,8 кв.м в студиях. Жилые площади - от 17,3 кв.м до 37 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей - 1,47.

Двухкомнатные квартиры имеют от 59 кв.м до 150 кв.м общей площади, жилая площадь варьирует в пределах 30,8-70,7 кв.м. Соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,8.

Общие площади трехкомнатных квартир имеют огромный размах - от 65,5 кв.м до 205 кв.м. Жилые площади изменяются от 43,2 кв.м до 82,1 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей - 0,73.

У четырехкомнатных квартир общие площади находятся в пределах 116-260 кв.м. жилые - 71,5-95,6 кв.м. При средних значениях этих параметров 137,1 кв.м и 82,2 кв.м, соответственно, соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,67.

Площади кухонь таких квартир также варьируют в широких пределах - от 8,3 кв.м до 19,3 кв.м. но среднее значение лежит в пределах 14 кв.м.

В большинстве своем современное элитное жилье имеет следующие параметры.

Однокомнатные квартиры или квартиры-студии общей площадью от 50 кв.м до 96 кв.м. Площади спальных зон - 34-38,2 кв.м.

Двухкомнатные квартиры общей площадью от 62 кв.м до 110 кв.м, жилые (подразумеваем - спальные) площади в пределах 31-47,5 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей 1,01.

Общие площади трехкомнатных квартир от 87 кв.м до 128 кв.м, жилые площади составляют от 51 кв.м до 95,2 кв.м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей равно 0,8.

Для четырех- и пятикомнатных квартир диапазоны общих площадей составляют 105-220 кв.м и 107-280 кв.м, соответственно, жилых площадей, соответственно, 68,5-98,7 кв.м и 73-134 кв.м. Соотношения осредненных нежилых и жилых площадей таких квартир 0,66 и 0,61, соответственно.

Кухни, просторней чем 29-метровая кухня-столовая, пока в элитных квартирах не встречалось.

Рис.19

Рис.20

Рис.21

На рис. 19-21 дана сравнительная оценка основных параметров современного жилья. Здесь отмечается заметное нарушение ставшей привычной для нас логики пропорционального увеличения площадей при рассмотрении жилья более высокой категории. Причины этого кроются в следующем.

Еще в дорыночный период жилье, особенно массовое, проектировалось с учетом действующих социальным норм обеспечения площадью в расчете на одного человека. С ростом нормированных значений жилых площадей, с коэффициентом пропорциональности в пределах 0,5-0,7 увеличивались общие площади квартир. Такая закономерность наблюдалась также для комфортных и элитных квартир. Если говорить о нормах этих категорий жилья, то они значительно превышали массовое жилье.

Современный застройщик комфортабельного и элитного жилья индивидуальных проектов продает общую площадь. Но у покупателя высокого уровня достатка сформировалась новая (традиционная в таких условиях на западе) идеология проектирования для себя жилья.

Воспитанный на социалистической практике предоставления квартиры с числом комнат, на одну меньше, чем количество членов семьи, покупатель общей площади в квартире свободной планировки проектирует себе жилье по западному стандарту. Одинокий молодой бизнесмен с удовольствие поселится в просторной однокомнатной квартире-студии. Молодые супруги скорее всего выберут двухкомнатную (односпальную) квартиру, семье с одним ребенком потребуется, самое меньшее, трехкомнатная (двуспальная) квартира и т.д. Кроме определенного таким образом рационального метража жилой площади, количество, функциональное назначение и площадь прочих помещений квартиры находятся в зависимости от уровня фантазии, потребности и финансовых возможностей покупателя. Именно эти факторы нарушают логику однообразного до сегодняшнего дня статистического ряда: там, где по метражу общей площади мы ожидали увидеть, например, четырехкомнатную квартиру, на самом деле обнаруживается одно-двухкомнатные “апартаменты”.

Еще пять лет назад было особо престижно иметь огромные по площади квартиры. Сейчас ситуация изменилась. Хотя на рынке и встречаются квартиры общей площадью около 480 кв.м, покупателей, готовых выложить большие деньги за лишние метры, сегодня стало меньше. Верхний (из пользующихся устойчивым спросом на рынке) предел общей площади элитной квартиры, например, заметно снизился и едва достигает 300 кв.м.

Вот почему приходится констатировать имеющуюся картину при анализе характеристик строящегося сегодня жилья.

На рис. 19-21 представлены характеристики современного жилья, а в табл. 3 обобщены основные требования, номенклатура и степень выполнения выполнение которых определяют класс современного жилья по уровню потребительских качеств.

Продолжение доклада:

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.