ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (903) 747-43-96
Информационный
партнер:
информационный партнер

Статьи

методические материалы

А. А. Блохин, С.Г. Стерник, Г. В. Телешев. Трансформация институциональной ренты застройщиков многоквартирного жилья в институциональную ренту кредитных организаций (Статья опубликована в первом номере журнала «Имущественные отношения в РФ» (январь, 2019 г.))

А. А. Блохин

главный научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук, профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, доктор экономических наук (г. Москва)

С.Г. Стерник

ведущий научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук, профессор Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва)

Г. В. Телешев

аспирант Института народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук (г. Москва)

Сергей Геннадьевич Стерник, sgs728@mail.ru

Авторами анализируется процесс трансформации институциональной ренты застройщиков многоквартирного жилья, возникающей в свете изменения порядка доступа застройщиков к средствам дольщиков (использование счетов эскроу) и введения института проектного финансирования. Приводятся существующие и вновь возникающие институциональные барьеры, постулируется перераспределение институциональной ренты в пользу банковского сектора в результате указанных изменений. Предложены направления для дальнейшего мониторинга институциональных изменений сектора строительства многоквартирного жилья в целях сохранения его устойчивости и достижения приоритетных показателей развития отрасли (объем строительства, доступность жилья и т. д.).

Ключевые слова: трансформация институциональной ренты застройщиков, коррупционная рента, институциональные ограничения, рентный капитализм, многоквартирное строительство, институт уполномоченных банков, банковское сопровождение застройщиков; institutional barriers, institutional rent, off-plan real estate development, designated banks

A.A. Blokhin, S.G. Sternik, G.V. Teleshev. TRANSFORMATION OF THE INSTITUTIONAL RENT OF DEVELOPERS OF MULTI-FAMILY HOUSING INTO INSTITUTIONAL RENT OF CREDIT ORGANIZATIONS

Authors of the article analyze the process of institutional rent transformation for multi-family housing builders resulting from recent changes in access by builders to off-plan buyers funds (introduction of escrow accounts) and introduction of project financing. Analysis is undertaken in institutional framework, existing and newly arising institutional barriers are discussed, while redistribution of institutional rent in favor of banking sector is postulated as a result of these changes. Authors of the article propose directions for further monitoring of institutional changes in multi-family housing construction sector in order to maintain its stability and ability to achieve the high-level priority target indicators (construction volume, housing affordability etc.).

Различные аспекты феномена институциональной ренты в России последние два десятка лет являются предметом внимания многих направлений фундаментальной и прикладной науки, а также обсуждаются практическими экспертами и управленцами различных уровней и специальностей (юристами, экономистами, политологами, философами, психологами, журналистами, государственными и корпоративными менеджерами, политиками и т. д.).

По нашему мнению, для того чтобы кратко (не претендуя на полноту обзора) сформулировать основные устоявшиеся результаты этого направления работы научной и общественной мысли, стоит отметить условную «точку начала координат» в работах известного российского экономиста, академика Российской академии наук В.М. Полтеровича, который рассматривает элементы теории институциональной трансформации (см. [1]).

Существуют открытые экономические системы (рынки), допускающие вход и выход участников деятельности на основе добровольных контрактов между ними, и закрытые (привилегированные), вход/выход из которых связан с высокими издержками. Институциональная ловушка по Полтеровичу образуется в виде системных условий деятельности привилегированных групп экономических агентов, когда в периоды институциональной трансформации усиливается перераспределительная активность – различные формы захвата прав на присвоение ренты (лоббирование законов, выгодных группе, коррупция и т. д.).

Рассмотрим кратко сложившиеся в российской науке исходные понятия.

Институт – совокупность норм или правил поведения.

Институциональная рента – разница между прибылью при наличии привилегий и нормальной прибылью при тех же расходах (подробнее см. [2]).

Несмотря на многочисленные исследования по теории ренты, многие авторы тяготеют к унификации этого понятия как «дохода от использования земли, территории страны, ее природных ресурсов, магистральных трубопроводов, средств сообщения, монопольного использования производителей важных видов продукции, пользующихся повышенным спросом на рынке» [3].

В соответствии с таким подходом экономическая система, сформировавшаяся в постсоветском пространстве на основе несбалансированной системы власти, – это рентная экономика перераспределительного типа с доминированием рентных интересов, рентоориентированного поведения и рентного капитализма.

Сутью ренты является перераспределение сверхприбыли в пользу сильнейшего.

Ослабление России по сравнению с передовыми по темпам экономического развития странами обусловлено присвоением первичной земельной ренты (в широком понимании) узким кругом лиц и перераспределением рентных потоков как первичного, так и вторичного (квазирентного) уровней за пределы России (см. [4]).

Отдельной строкой фигурирует понятие статусной ренты как продукта институционального монополизма. В условиях так называемого анархофеодального капитализма и сохранения пережитков феодальных отношений в управлении государственная и муниципальная служба расценивается в качестве «кормления», бизнеса, доходного места. В этой сфере формируется статусно-административная рента, которая может приобретать как легитимные, так и нелигитимные формы. Условием возникновения этой ренты является контроль доступа к трансакциям (см. [5]).

В некоторых научных публикациях описанное понятие статусной ренты трансформировалось в термин «коррупционная рента»: «Одним из основных проявлений коррупционной деятельности является формирование коррупционной ренты. Термин «рента» широко используется в экономической теории и применяется к факторам производства – труду, земле, капиталу. Образование ренты связано с владением редким ресурсом и его с ограниченным предложением. Таким ресурсом для коррупционеров различных уровней государственной власти (федеральной, региональной, муниципальной) выступает доступ к государственным ресурсам (включая инвестиционные и финансовые ресурсы). Системная коррупция имеет возможность гарантировать бизнесу получение государственного либо муниципального заказа, обеспечив тем самым стабильный источник финансирования его предпринимательской деятельности (с помощью выигранного тендера, участия в реализации соответствующей программы или конкретного инвестиционного проекта). Коррупция часто намеренно создает барьеры бизнесу, искусственно ограничивая ему доступ к государственным ресурсам, т. е. ограничивая их предложение и извлекая при этом значительную выгоду. Подобное положение можно сравнить с ситуацией, обозначенной в экономической теории как формирование монопольной прибыли или монопольной ренты» [6].

А.А. Блохиным было показано, что в России фактор усиливающихся институциональных различий недооценивается и роль институциональной ренты в перераспределении доходов и воздействии на экономическое равновесие и экономический рост пока не принимается во внимание, в то время как действие на участника рынка определенных факторов в значительной мере связано с размерами бизнеса, то есть по-разному проявляется для крупнейших, крупных и остальных компаний (такая классификация компаний обоснована и предложена автором в работе [7]).

Таким образом, в российской экономике сложилась как минимум трехуровневая иерархия бизнеса, сектора (уровни) которой различаются по группам факторов, определяющим различия институциональных условий для компаний, их образующих.

Существенным индикатором состояния национальной макроэкономики является рынок строительства и продажи городского многоквартирного жилья. Мониторинг и прогнозирование тенденций указанного сектора актуальны не только для прикладного планирования жилищной политики государства и регионов, но и для оценки перспектив социально-экономического развития страны в целом (см. [8]).

На конец 2017 года объем ввода нового многоквартирного жилья составлял примерно 45 миллионов квадратных метров в год (из 80 миллионов квадратных метров общего ввода жилья в России). Президентом Российской Федерации установлена программная цель увеличить приведенные цифры в полтора раза (110–120 миллионов квадратных метров в год общего ввода жилья, что в стоимостной оценке составляет от 5,7 до 6,8 триллиона рублей в год в средних ценах 2017 года и при неизменной региональной структуре ввода жилья).

По данным портала «Единый реестр застройщиков» (www.erzrf.ru), ТОП застройщиков городского многоквартирного жилья Российской Федерации по текущему строительству вот уже полгода возглавляет Группа ЛСР. О принадлежности Группы ЛСР к уровню крупнейших бизнесов (или альфа-бизнеса по А.А. Блохину (см. [2]) косвенно свидетельствует то, что экс-министр транспорта Максим Соколов вошел в ее совет директоров. В рейтинге Эксперт 400 за 2016 год эта компания занимает 120 место. В предшествующие годы она также занимала места в середине третьей полусотни компаний этого рейтинга. В течение 2018 года лидер рынка увеличил объем текущего строительства на 11 810 квадратных метров (с 4 487 647 до 4 499 457 квадратных метров). Застройщиком возводится 28 жилых комплексов, в которые входят 280 многоквартирных домов, 1 дом блокированной застройки и 3 дома с апартаментами. ГК «ПИК» (занимает 189 место в рейтинге Эксперт 400 за 2016 год) остается второй, несмотря на увеличение объема текущего жилищного строительства на 83 969 квадратных метров (с 4 267 556 до 4 351 525 квадратных метров). Однако разрыв между лидерами сократился до 3,3 процента (с 4,9 процента в предыдущем месяце). По итогам 9 месяцев Группа ЛСР занимает в ТОП по объемам ввода жилья (не путать с объемами текущего строительства) лишь десятое место. Между тем по данным проектных деклараций она планирует ввести до конца года еще более 1 миллиона квадратных метров жилья, так что скорее всего ЛСР будет, как и в 2016–2017 годах, претендовать на второе место после ГК «ПИК» в ранжировании застройщиков по объему ввода жилья по итогам 2018 года.

По состоянию на 1 июля 2018 года всего десять крупнейших застройщиков возводят 18,28 миллиона квадратных метров жилья (15,24 процентов от объема текущего строительства всех застройщиков России). Месяцем ранее эти же компании имели в текущем строительстве 18,00 миллиона квадратных метров жилья (15,06%). На тройку лидеров приходится 11,24 миллиона квадратных метров (9,37%) строящегося в Российской Федерации жилья.

Очевидным трендом 2018 года является рост доли рынка крупнейших застройщиков. Власти трех регионов (Москва, Санкт-Петербург и Ленинградская область) практически одновременно воспользовались положениями реформированного законодательства о долевом строительстве и внесли в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) списки застройщиков, в отношении которых введен запрет на привлечение средств дольщиков. Сразу 95 застройщиков из трех крупнейших регионов утратили право регистрировать в Росреестре договоры долевого участия в строительстве. Похоже, новые правила долевого строительства начинают приводить к достижению поставленной цели по удалению с рынка слабых игроков.

Изменение порядка финансирования многоквартирного строительства как фактор перераспределения институциональной ренты в строительном секторе

Если ранее основным механизмом непосредственного финансирования жилищного строительства являлось долевое строительство (инвестиционные взносы граждан), то с 2018 года оно начинает неуклонно замещаться специально регулируемым государством «банковским сопровождением», включающим накопление взносов граждан в уполномоченных банках и пропорциональное целевое проектное кредитование застройщиков. При этом если ранее смысловая граница возникновения институциональной ренты (в том числе институционально-обусловленная селекция сильнейших игроков) на рынке в основном проходила по фронтам выделения землеотводов, присоединения к городским коммуникациям и особенностям градостроительного регулирования (например, допустимая плотность застройки, социальная нагрузка проекта и т. п.), то теперь фронт сосредотачивается в доступе к регулируемому финансированию.

При этом в описанном процессе застройщик как бизнес-институт все в большей степени становится подчиненным правилам, устанавливаемым основным бенефициаром процесса – уполномоченным банком, а процесс распределения институциональной ренты в строительном секторе все в большей степени перемещается в банковскую систему (конкретно в законодательно ограниченный перечень уполномоченных банков). Речь, таким образом, идет о перераспределении веса институциональных факторов и направлений конкуренции застройщиков из отраслевых в экономические и правовые группы факторов (см. [9]). Происходит этот процесс на фоне существующих диспропорций в экономике, традиционно создающих ограничения для развития сектора жилищного строительства, в том числе существенные региональные диспропорции и административные барьеры (подробнее см. [10–12]).

Основные изменения, получившие широкую огласку на строительном рынке, связаны, как указано ранее, с введением института уполномоченных банков для работы со средствами дольщиков. Критерии определения уполномоченных банков установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу…» (далее – Постановление). В соответствии с Постановлением с 1 июля 2018 года в Российской Федерации начинают применяться нормы, регулирующие деятельность уполномоченных банков – банков, наделенных компетенцией по осуществлению банковского сопровождения девелоперских проектов, строящихся с привлечением средств дольщиков. Критерии, установленные для уполномоченных банков, правительство распространило и на банки, которые имеют право на работу со счетами эскроу для дольщиков. Вступившим в силу 6 июля 2018 года Постановлением установлено, что в общем случае уполномоченный банк должен в совокупности соответствовать четырем критериям:

1) иметь универсальную лицензию;

2) быть участником обязательного страхования вкладов;

3) не участвовать в санкциях, вводимых в отношении отраслей Российской Федерации, а также должен отсутствовать риск такого участия. Список таких банков утверждается Правительством Российской Федерации и направляется в Центральный банк Российской Федерации (далее – Банк России);

4) наличие рейтинга не ниже «A-(RU)» по шкале АКРА либо не ниже «ruA-» по национальной рейтинговой шкале «Эксперт РА».

От соблюдения четвертого критерия освобождаются:

·        банк единого института развития в жилищной сфере (Банк «Российский капитал»);

·        банки, в отношении которых Банком России осуществляются меры по предупреждению банкротства или принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка;

·        банки (контролирующие лица банков), которые находятся под действием санкций иностранных государств. Список таких банков утверждается Правительством Российской Федерации.

Распоряжение Правительства Российской Федерации № 2465-р, предусматривающее передачу 100 процентов акций банка «Российский капитал» из казны Российской Федерации в Агентство ипотечного жилищного кредитования, премьер-министр Дмитрий Медведев подписал 8 ноября 2017 года. Всего за год совокупная доля АО «ДОМ.РФ» и дочернего банка «Российский капитал» на рынке ипотеки увеличилась в 2 раза – с 1,4 до 2,8 процента. Этот процесс проходил, несмотря на завершающиеся структурные преобразования в банке – АО «ДОМ.РФ» завершает оптимизацию банка «Российский Капитал» («РосКап»), переданного ей в конце прошлого года в качестве инструмента ипотечного кредитования. В итоге этой оптимизации по состоянию на середину июня сокращено две трети отделений Банка (со 132 до 54) и около половины его сотрудников (с 4,3 до 2,5 тысячи человек). Руководящий состав Банка уменьшился на 30 процентов. Скорее всего, одной из основных причин реформирования работы банка стали результаты его финансовой деятельности, так как согласно финансовой отчетности Банка по итогам 2017 года «РосКап» понес убыток в размере 16,3 миллиарда рублей (см. [18]).

Между тем, несмотря на негативную динамику в целом ряде показателей экономической эффективности, в ближайшие годы «РосКап» претендует выйти на третье место среди ведущих игроков на рынке ипотечного кредитования в стране (после Сбербанка и ВТБ). В частности, в 2018 году планируется выдать ипотечных займов на 100 миллиардов рублей.

Теперь рассмотрим список 55 уполномоченных банков по обслуживанию застройщиков жилья, опубликованный Банком России по состоянию на 1 июля 2018 года. Но прежде обратим внимание на первоисточники одного из решающих критериев допуска банков в этот список.

RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей, в 2017 году включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России в соответствии с требованиями Федерального закона № 222-ФЗ[1], является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности. Акционерами агентства наряду с небанковскими компаниями и физическими лицами являются два банка: «Открытие» (9,9%) и «ПЕРЕСВЕТ» (4,2%).

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (далее – АКРА) учреждено 20 ноября 2015 года. Акционерами АКРА стали 27 крупнейших российских компаний и финансовых институтов с долями 3,7 уставного капитала, общий объем которого составил более 3 миллиардов рублей. Деятельность агентства строится в соответствии с новейшими регулятивными требованиями и своей основной задачей видит обеспечение российского рынка качественным рейтинговым продуктом. Наряду с крупнейшими небанковскими корпорациями акционерами АКРА являются следующие банки (в алфавитном порядке): Альфа-банк, ВТБ, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Открытие, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, РОСБАНК, Россельхозбанк, Сбербанк, Совкомбанк, ЮниКредит Банк.

Отметим, что в обоих случаях уполномоченные рейтинговые агентства, по нашему мнению, не являются абсолютно независимыми от своих банков-акционеров или крупнейших клиентов[2], которые также входят в указанный список банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщиков жилья (см. табл.).

55 банков, которые могут быть допущены к банковскому сопровождению застройщиков жилья по состоянию на 1 июля 2018 года [3]

Банк

Рейтинг

Иные критерии

Учредитель АКРА или Эксперт РА

Эксперт РА

АКРА

Российский капитал

ruBBB–

BBB+(RU)

ДОМ.РФ

нет

ПАО Банк «ФК Открытие»

ruA

A+(RU)

*

**

ПАО Промсвязьбанк

ruA–

поддержка Банка России

АКРА

ПАО БИНБАНК

ruBBB

нет

ПАО «Банк ВТБ»

ruAAA

санкции

АКРА

ПАО Сбербанк

AAA(RU)

АО ЮниКредит Банк

ruAAA

AAA(RU)

АО «Райффайзенбанк»

AAA(RU)

АО «Данске банк»

AAA(RU)

нет

АО «Мидзухо Банк (Москва)»

AAA(RU)

АО «БНП ПАРИБА Банк»

AAA(RU)

ООО «Дойче Банк»

AAA(RU)

АО АКБ «РосЕвроБанк»

A(RU)

АО «КБ ДельтаКредит»

AAA(RU)

ООО «Русфинанс Банк»

AAA(RU)

АО «Тойота Банк»

AAA(RU)

АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)»

AAA(RU)

АО «Натиксис Банк»

AAA(RU)

АО КБ «Ситибанк»

AAA(RU)

АО Креди Агриколь КИБ

AAA(RU)

АО ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ)

AAA(RU)

АО «Нордеа Банк»

AAA(RU)

АО «СЭБ Банк»

AAA(RU)

АО «Газпромбанк»

ruAA+

AA(RU)

санкции

АКРА

АО «РН Банк»

AA+(RU)

нет

АЛЬФА–БАНК

ruAA

AA(RU)

АКРА

РОСЭКСИМБАНК

санкции

нет

АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА»

ruAA

АйСиБиСи Банк

ruAA

ПАО РОСБАНК

ruAAA

AAA(RU)

Челиндбанк

ruAA–

АО Банк «ВБРР»

ruAA

AA–(RU)

Кредит Урал Банк

ruA+

санкции

Банк «Аверс»

ruA–

АО «ОТП Банк»

ruA

A+(RU)

Банк «Интеза»

ruA

ПАО «Связь–Банк»

ruA

BBB+(RU)

санкции

Челябинвестбанк

ruA

СДМ–Банк

ruA–

BBB+(RU)

ПАО «Совкомбанк»

ruA

A(RU)

АКРА

ПАО «Московский кредитный банк»

ruA–

A(RU)

АО «Тинькофф Банк»

ruA

A(RU)

нет

ПАО РНКБ Банк

ruA–

A(RU)

санкции

СМП Банк

ruA–

Банк ЗЕНИТ

ruA–

Банк Ак Барс

ruA–

Бест Эффортс Банк

ruA–

ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк»

ruA–

ПАО «Запсибкомбанк»

ruBBB+

A–(RU)

ПАО «Банк «Санкт–Петербург»

ruA–

A–(RU)

АКРА

АО «Россельхозбанк»

AA(RU)

санкции

АО «Сургутнефтегазбанк»

ruA+

нет

АО «АБ «РОССИЯ»

ruAA

A+(RU)

АО «МСП БАНК»

A+(RU)

ПАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк»

* Поддержка Банка России (участие в капитале 99,99 процента, санация через механизм Фонда консолидации банковского сектора).

** Бывшая головная компания Банка (АО «Открытие Холдинг») является учредителем АКРА и Эксперт РА.

Необходимо еще раз отметить, что наличие рейтинга на уровне минимального от одного из указанных рейтинговых агентств является одним из критериев (по сути, необязательным) наряду с другими (к примеру, нахождение банка в санкционном списке одного из иностранных государств, что само по себе является фактором, способным отрицательно повлиять на платежеспособность кредитной организации). Таким образом, из приведенных в Постановлении критериев самым существенным ограничивающим число участников является наличие универсальной банковской лицензии (размер собственных средств должен составлять не менее 1 миллиарда рублей) и связанные с наличием универсальной банковской лицензии повышенные требования к управлению рисками, раскрытию информации и распространению требований международных стандартов (подробнее см. [21]).

Вместе с тем Постановление смягчает требования к банкам, допущенным к открытию счетов эскроу, по сравнению с предыдущей редакцией аналогичного постановления (постановление Правительства Российской Федерации от 27 апреля 2017 года № 498), которое уравнивало требования к уполномоченным банкам для открытия счетов эскроу с требованиями к банкам для размещения средств федерального бюджета. При этом требования к банкам для размещения средств федерального бюджета являются значительно более жесткими, в частности, с точки зрения требований к размеру собственных средств на уровне не менее 25 миллиардов рублей[4].В связи с этим следует ожидать дальнейшего расширения списка уполномоченных банков в соответствии с критериями, указанными в Постановлении (так, за время написания настоящей статьи в список были включены еще 3 банка – ПАО КБ «Центр-инвест», АО «РОСЭКСИМБАНК», ООО «Эйч-эс-би-си Банк (РР)») [5].

Вследствие столь существенных изменений законодательства о порядке финансирования строительства многоквартирного жилья с 2018 года ожидается не только дальнейшее увеличение доли крупнейших застройщиков на рынке [6], но и упомянутое ранее перемещение институциональной ренты рынка от этих застройщиков к уполномоченным банкам (де-факто – основным бенефициарам указанного процесса). Механизм перемещения ренты в банковский сектор пока окончательно не сформирован и будет трансформироваться с изменением регулирования, в том числе с учетом практической отработки новых требований. При этом, учитывая общую логику преобразований, самые существенные изменения будут происходить по следующим направлениям:

1) размещение средств дольщиков на счетах в уполномоченных банках создаст для уполномоченных банков дополнительный объем пассивов (причем в отличие от депозитов на остатки по счетам эскроу не начисляются проценты, отделяя таким образом застройщика от получения наиболее привлекательного источника финансирования строительства напрямую от дольщиков), параллельно усилятся позиции уполномоченных банков на строительном рынке, а также потенциально увеличится концентрацию недвижимости как класса активов на балансах крупнейших банков (см. [13]);

2) в стремлении минимизировать свои риски, связанные с изменением стоимости недвижимости и потенциальным банкротством застройщиков, уполномоченные банки все в большей степени будут отдавать предпочтение «финансово-устойчивым» и «надежным» застройщикам. В связи с этим следует ожидать появления дополнительных требований к застройщикам со стороны банков для включения в число таковых в дополнение к критериям, предусмотренным в законе;

3) уход с рынка застройщиков, которые не смогут по разным причинам соответствовать вновь установленным критериям, и перераспределение рынка в пользу игроков, уже имеющих стабильные связи с уполномоченными банками. Таким образом, следует ожидать не только банкротства небольших застройщиков, но и увеличения активности на рынке слияний и поглощений в пользу более сильных игроков (в том числе при участии инвестиционно-банковских подразделений уполномоченных банков).

В целом за последние годы расслоение компаний на рынках финансирования многоквартирного жилья на альфа- и бета-бизнес резко усилилось. Оно стало естественным результатом предшествующей концентрации бизнеса крупными застройщиками и крупными банками, ростом их совокупной институциональной силы, позволяющей перенести акценты имевшихся институциональных барьеров с уровня муниципалитетов (землеотводы и разрешения, доступ к инфраструктуре) на уровень границы бизнеса, выделившегося в строительном секторе альфа-бизнеса.

Указанные изменения правового поля в публичном пространстве позиционируются как вызванные социальными причинами и отчетливой необходимостью повышения надежности и прозрачности системы финансирования строительства многоквартирного жилья, в том числе в свете неисполнения обязательств крупными застройщиками и банкротств (СУ-155, Urban Group и другие). В то же время указанные требования создают будущие риски для банков и застройщиков, не попавших в число участников трансформированной системы. Экономические показатели последних будут объективно снижаться, при этом упущенные ими доля рынка и прибыль будут преимущественно перераспределены между банками и застройщикам первой группы. При этом в последующем социальные и иные риски для клиентов «отстающих» банков и компаний в других сегментах рынков могут существенно возрасти.

Вместе с тем необходимо отметить, что выделение альфа-бизнеса на рынке застройщиков многоквартирного жилья происходит с заметным отставанием от других секторов экономики (топливно-энергетический комплекс (ТЭК), металлургия), что определяется:

·        более скромными размерами этого рынка по сравнению с указанными секторами;

·        «вторичностью» рынка – рынок застройщиков многоквартирного жилья, по сути, вырос на «второй волне» после компаний ТЭК и металлургии, в том числе благодаря полученным ими экспортным доходам, трансформировавшимся впоследствии в спрос населения на жилье;

·        более высокой, по экспертным оценкам, чем на других рынках, теневой составляющей в приобретении жилья, затрудняющей консолидацию рынка (в частности доли наличных расчетов при покупке недвижимости, общей доли строительного сектора в объеме сомнительных операций в представлении Банка России [7]);

·        существенно большей сегментацией рынка недвижимости по сравнению с остальными рынками (в том числе за счет наличия земельной и «разрешительной/инфраструктурной» ренты у муниципальных и городских властей), что объективно ограничивает возможности быстрой централизации и укрупнения отрасли.

Следует отметить и то, что в рейтинге уполномоченных банков, формально подходящих к работе с застройщиками по критериям Правительства Российской Федерации, особое место занимает банковская группа под брендом ДОМ.РФ (включающая банк «Российский капитал»), не отличавшаяся до сих пор высоким уровнем в российских банковских рейтингах. Остальные места по российским рейтингам в подавляющей доле занимают, во-первых, крупнейшие системные и преимущественно государственные банки (в первую очередь Сбербанк и ВТБ. Однако и в отношении рейтинговых агентств, на которые ориентируется законодатель, возникают вопросы об их аффилированности с банками-бенефициарами и о соответствии международным стандартам их деятельности (некоторые банки с позитивным внутрироссийским рейтингом имеют негативные рейтинги у международных агентств).

Тенденции, риски и показатели для дальнейшего мониторинга

Представляется, что в ближайшие годы процессы консолидации рынка строительства многоквартирного жилья будут только усиливаться (как за счет банкротств застройщиков, так и за счет усиления тенденции к слияниям-поглощениям в отрасли). Оценить конкретные последствия для населения указанной консолидации банков, строительных компаний, теневого рынка пока трудно из-за разнонаправленных трендов, присутствующих на этом рынке (подробнее см [14]), а также из-за ранней стадии указанного процесса (по разным оценкам процесс может развиваться на протяжении следующих 3–5 лет при непосредственном участии государства). В то же время концепция институциональной ренты и институциональных ограничений в многоуровневой экономике позволяет усовершенствовать мониторинг этого процесса для своевременного выявления рисков, связанных со столь масштабной консолидацией и структурировать анализ происходящих процессов в целях выработки решений, направленных на сохранение стабильности отрасли и достижения приоритетных показателей ее развития (в том числе по заявленным целевым объемам ввода жилья, обеспеченности и доступности жилья для населения).

На наш взгляд, основные изменения и эффекты указанного процесса будут структурироваться по следующим основным направлениям, требующим дальнейшего мониторинга:

1) экономические, связанные с потенциально более быстрым ростом объема строительства жилья за счет поддержки лидеров строительной отрасли, потенциальным сокращением издержек за счет эффектов масштаба (в том числе за счет типизации или даже «коммодитизации» массового жилья, оценка крупных портфелей которой будет для банков наиболее удобна). В т о же время эти изменения будут связаны с рисками передела рынков строительства жилья, их явной или неявной монополизацией, банкротствами небольших строительных компаний и обусловленным этим повышением нагрузки на рынок труда (что особенно болезненно для небольших городов и отчетливо депрессивных регионов, строительство в которых для крупных застройщиков не является приоритетом);

2) социальные, обусловленные, с одной стороны, снижением рисков обмана граждан (дольщиков) за счет сокращения доли наличных расчетов и размещения средств в устойчивых банках, с другой – повышением рисков для клиентов банков, не попавших в число уполномоченных по этой системе, снижением нелегального рынка труда в строительной сфере;

3) технологические, связанные с большими возможностями крупных консолидированных игроков строительной отрасли осваивать и внедрять достижения в инновационной сфере (в том числе наличие компетенций по разработке и внедрению типовых проектов жилья, подходящих для массовой застройки микрорайонов, «волновой застройки» в рамках программ реновации);

4) финансовые, обусловленные возможным усилением банковского контроля за происхождением средств и постепенным выводом из теневого оборота средств населения, следовательно, с расширением налогооблагаемой базы, а также повышением устойчивости бюджетной системы. Внедрение банковскими институтами новых инструментов мониторинга строительного сектора (методология оценки устойчивости застройщиков, связанное с этим рейтингование застройщиков, совершенствование методологии массовой оценки и прочее).

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1.        Полтерович В. М. Элементы теории реформ. М. : Издательство «Экономика», 2007.

2.        Сироткин В. Б. Совмещение целей и средств при институциональной трансформации экономических систем: проблема «безбилетника» и проблема «принципал-агент» // Экономическое возрождение России. 2013. № 4 (38). С. 67–73.

3.        Комолева С. А. Особенности перераспределения рентных доходов в социально ориентированной экономике // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2009. № 3 (27).

4.        Федотов А. М. Финансовая рента и экономическая безопасность России // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2012. № 5 (44). С. 84–87.

5.        Рассоха Р. Р. Трансформация институционального монополизма в российской социально-экономической системе // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2012. № 5 (44). С. 52–55.

6.        Котова Н. Н. Теневой сектор отечественной экономики (проблемы и особенности) // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент. 2015. Т. 9. № 2. С. 58–64.

7.        Блохин А. А. Институциональные рамки и факторы экономического роста в перспективе // Проблемы прогнозирования. 2012. № 6. C. 52–58.

8.        Стерник Г. М., Стерник С. Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка : монография. М. : РГ-Пресс, 2018. 584 с.

9.        Эффекты институциональных различий и институциональной ренты в российской экономике: научный доклад / рук. авт. кол. А. А. Блохин, С. Г. Стерник, А. Б. Близняк, С. Я. Дранев, Г. В. Телешев. М. : Международные отношения, 2018. 74 с.

10.    Кузьмич Н. П. Влияние институциональных факторов на развитие предпринимательства в строительстве // Наука и бизнес: пути развития. 2013. № 7(25). С. 74–77.

11.    Захарова Ж. А. Жилищное строительство и перспективы его развития в условиях неоптимальности российской экономики // Региональная экономика: теория и практика. 2016. № 1. С. 182–90.

12.    Золотухин С. Л., Фадеева Н. С. Институциональные факторы и регуляторы модернизации строительства // Экономика строительства. 2010. № 4 (4). С. 23–29.

13.    Sternik S. G., Teleshev G. V. Impact of Banking Real Estate as an Asset Class on Financial System Stability: Monitoring, Forecasting, Management // Journal of Reviews on Global Economics. 2018. No. 7. P. 851864.

14.    Стерник Г. М., Стерник С. Г. Факторы и тренды развития российского рынка многоквартирного жилья по итогам 2017 года // Жилищные стратегии. 2018. № 3.

15.    Портал «Единый реестр застройщиков». UTL: www.erzrf.ru

16.    Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве : постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года № 697. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

17.    Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2017 года № 2465-р. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

18.    Ипотечный банк уплотнили // Коммерсант. 2018. 20 июня. URL: https://www.kommersant.ru/doc/3662584

19.    О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23 июня 2016 года № 222-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

20.    Рейтинговое агентство «Эксперт РА» : [сайт]. URL: https://raexpert.ru/docbank//572/6f1/30f/80b3b08df9dbe46e6a38ca6.pdf

21.    Пропорциональное регулирование банковского сектора. URL: http://www.cbr.ru/Press/press_centre/events/02062017.pdf

22.    О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве : постановление Правительства Российской Федерации от 27 апреля 2017 года № 498. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

23.    О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах : постановление Правительства Российской Федерации от 24 декабря 2011 года № 1121. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

24.    URL: http://www.cbr.ru/vfs/credit/fzlist/fz697list-20180901.xls

25.    URL: https://erzrf.ru/news/uzhe-143-zastroyshchikam-zapreshcheno-privlekat-sredstva-dolshchikov-po-ddu?search=%D0%95%D1%89%D0%B5

26.    РБК: «ЦБ впервые назвал лидирующие на теневом рынке обналички отрасли». URL: https://www.rbc.ru/finances/12/11/2018/5be59fb69a7947ce92493f2e?from=main


[1] Федеральный закон от 13 июля 2015 года №222-ФЗ «О деятельности кредитных рейтинговых агентств в Российской Федерации, о внесении изменения в статью 76.1 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

[2] Эксперт РА в списке потенциальных конфликтов интересов своих аналитиков раскрывает часть банков указанного списка (см. URL: https://raexpert.ru/docbank//572/6f1/30f/80b3b08df9dbe46e6a38ca6.pdf ), в то время как в выручке АКРА два банка из приведенного списка генерируют не менее 5 процентов выручки (Банк ГПБ (АО), АО «АЛЬФА-БАНК»). При этом политика и АКРА, и Эксперт РА направлена на избежание конфликтов – агентства декларируют отсутствие конфликтов интересов с рейтингуемыми компаниями.

[3] В таблице использованы данные портала erzrf.ru

[4] Постановление Правительства Российской Федерации от 24 декабря 2011 года № 1121 «О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах».

[5] URL: http://www.cbr.ru/vfs/credit/fzlist/fz697list-20180901.xls

[6] По оценкам экспертов, непосредственное несоблюдение требования к открытию специальных счетов в уполномоченных банках не выполнили ~10 процентов застройщиков. Так, по состоянию на 15октября 2018 года указанное требование не выполнили 143 застройщика Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. URL: https://erzrf.ru/news/uzhe-143-zastroyshchikam-zapreshcheno-privlekat-sredstva-dolshchikov-po-ddu?search=%D0%95%D1%89%D0%B5

[7] РБК: «ЦБ впервые назвал лидирующие на теневом рынке обналички отрасли». URL: https://www.rbc.ru/finances/12/11/2018/5be59fb69a7947ce92493f2e?from=main

Объявления

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,

25.04.2019.

25 апреля в 14:00 в Центре международной торговли, 9 подъезд, 28 этаж прошло Заседание Комитета по развитию рынка недвижимости О