ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (495) 749-77-65
Информационный
партнер:
информационный партнер

аналитические материалы

аналитические материалы

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

  • коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  • коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  • таунхаусы;
  • дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.


01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

Стерник Г.М., Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году по отдельным категориям

(Стерник Г.М., Казимир Л.М., Мирончук Я.С., Аналитический центр МИЭЛЬ-Недвижимость)
Категория: аналитические материалы

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

  • коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  • коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  • таунхаусы;
  • дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.


01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

  • коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  • коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  • таунхаусы;
  • дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.


01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

Стерник Г.М. СТАТЬЯ "РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА: ИТОГИ ГОДА И ПРОГНОЗ НА 2006 ГОД" (АЦ "МИЭЛЬ-Недвижимость")

Категория: аналитические материалы

МОНИТОРИНГ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
(часть 2)
Динамика предложения на рынке загородного жилья Московской области в 2005 году
по отдельным категориям
(Демо-версия отчета)

В Аналитическом центре «МИЭЛЬ-Недвижимость» проведено исследование предложения домовладений на рынке загородного жилья в 2005 г. по четырем категориям:

  • коттеджи в централизованных коттеджных поселках (КП);
  • коттеджи вне КП, садовых товариществ (СТ) и дачно-строительных кооперативов (ДСК), т.е. находящиеся в поселениях - городах, деревнях, селах, поселках (далее - вне КП и ДСК);
  • таунхаусы;
  • дома в СТ, ДСК и стародачных поселках (далее - дачи).

I. Анализ динамики предложения коттеджей в КП в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки в 1 и 2 кварталах 2005 года находился на одном уровне, а в 3-4 кварталах он повысился на 63% и составлял 1,9 тысяч загородных коттеджей, суммарной площадью 687 тыс. кв. м. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2-4 кварталах 2005 года по сравнению с 1 кварталом и был равен в 4 квартале $1210 млн.(+72%).

Динамика цен на коттеджи в централизованных коттеджных поселках в 2005 году была подвержена значительным колебаниям: квартальный прирост средней удельной цены предложения во 2 квартале был равен 12%, частично под влиянием увеличения цен по Рублево-Успенскому направлению. В 3 квартале произошло уменьшение на 10%, а в 4 квартале снова увеличение на 10%.

Во 2, 3 и 4 кварталах по сравнению с 1 кварталом 2005 года на рынке коттеджей в КП было выставлено на продажу большее число дешевых объектов (в зоне далее 60 км от МКАД).

II. Анализ динамики предложения коттеджей вне КП и ДСК в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Наиболее активный рост объемных показателей приходился на 2 квартал 2005 года (под влиянием сезонного фактора), в 3 квартале рост незначителен, в 4 квартале – снижение на 45%, что связано со снижением покупательской активности на рынке загородного жилья в этот период года.

Во 2 и 3 кварталах 2005 г. на рынке предложения коттеджей вне КП Московского региона появилось большое количество дешевых объектов, что вызвало стабилизацию и даже снижение средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов (1035+/-24 $/кв. м). В 4 квартале количество дешевых объектов по сравнению с 2-3 кварталами уменьшилось, что повлияло на увеличение средней удельной цены на 15% - 1190+/-33 $/кв. м.

III. Анализ динамики предложения таунхаусов в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2005 на 15%, в 3-4 кварталах число предложений таунхаусов уменьшалось и составило в 4 квартале 123 объектов суммарной площадью 27 тыс. кв. м, объем рынка в денежном выражении - $38,1 млн.

Средняя удельная цена на таунхаусы во 2 квартале 2005 составила 1164+/-133 $/кв. м, она повысилась по сравнению с 1 кварталом на 20%, в 3 квартале изменение показателя статистически незначимо, а в 4 квартале 1365+/-91 $/кв. м (+23%).

IV. Анализ динамики предложения дачных домовладений в Московском регионе с 1 по 4 квартал 2005 года показал следующее:
Объем выборки вырос во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 65% до 2,8 тысяч дачных домовладений и вернулся на уровень 1 квартала в 3 и 4 кварталах. Объем предложения в денежном выражении увеличивался во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом в 2 раза - $316,3 млн. и упал до $237 млн. – в 4 квартале.

Средняя удельная цена дачных домовладений Московской области во 2 и 3 кварталах 2005 повышалась ежеквартально на 5%, повышение в 4 квартале было равно 8% (730+/-29 $/кв. м)

Отметим, что повышение средних полных цен в 4 квартале по сравнению с 3 кварталом 2005 года при стабилизации средних удельных цен говорит об изменении структурной составляющей средних полных цен, а именно увеличивающаяся доля предложений дач с большей площадью домов в выборке объектов данной категории.


01.03.06.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова, к.т.н., главный аналитик РГР, сертифицированный РОО оценщик недвижимости;

Казимир Л.М., руководитель отдела анализа рынка вторичной недвижимости Аналитического центра, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости;

Мирончук Я.С., старший аналитик Аналитического центра, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья-2004».

т. (095) 777-33-03

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В июне макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,6%, за 6 месяцев 2005 года инфляция достигла 8,0%, индекс инфляции составил 1,080.

Среднемесячный курс доллара повысился (до 28,50 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года вырос до 1,021. В результате индекс инфляции доллара в России в июне снизился (до 1,071), а индекс покупательной способности повысился относительно базового периода до 0,756.

Среднемесячный курс евро снизился до 34,73 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,929. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,162, а индекс покупательной способности понизился до 0,60.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В июне среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 59,7 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2583 $/кв. м (снижение на 0,9%), цена в евро – 2120 евро/кв. м (прирост 3,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,096, 1,073 и 1,180.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 73,6 тыс. руб./кв. м (на 1,1%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,068, 1,046 и 1,150.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 1,015 и 0,989 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В июне 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве продолжили расти. Относительно мая ставки аренды выросли в долларах с 428 до 441 $/кв. м в год (на 3,1%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 337 до 362 евро/кв. м в год (на 7,4%), в рублях – с 11952 до 12569 руб./кв. м в год (на 5,2%). Номинальные индексы роста арендных ставок в июне относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в долларах – 1,18, в евро – 1,29, в рублях 1,20.

По офисам классов В/С в июне также произошел рост ставок аренды с 434 до 438 $/кв. м в год (на 0,9%). В пересчете на евро – с 342 до 359 евро/кв. м в год (на 5,1%), на рубли – с 12135 до 12483 руб./кв. м в год (на 2,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в долларах, 0,97 - в рублях и 1,05 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в июне составил по всем офисам - 1,11, по офисам класса B/C – 0,73.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В июне средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области снизилась до – 26,9 тыс. руб./кв. м (на 2,4%), 755 $/кв. м (на 4,4%), 776 евро/кв. м (на 0,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,95, 0,93 и 1,02 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно мая 2005 г. в июне снизилась в рублях – до 37,1 тыс. руб./кв. м, в долларах до 1326 $/кв. м, и в евро до 1011 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,93, 0,93 и 0,95 соответственно.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения снизился до 0,88, на коттеджи – до 0,86.

ВЫВОДЫ

За 6 месяцев 2005 года средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,3%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 4,6%. В евро эти показатели составляют соответственно 18,0% и 15,0%, в рублях – 9,6% и 6,8%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,015 и 0,989 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за 6 месяцев существенно выросли: в долларах на 18,0%, в евро на 29,0%, в рублях на 20,0%. Для классов В/С прирост отрицательный в долларах (-5,0%) и рублях (-3,0%) и положительный в евро (5,0%). Индекс реальных арендных ставок составил 1,11 и 0,73 соответственно.

За 6 месяцев 2005 года прирост средней удельной цены предложения на рынке загородных домовладений Московского региона и в сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы относительно базового периода (декабря 2004 года) в целом был отрицательным. В первом сегменте цены снизились в долларах на 7,0%, в рублях на 5,0%, в евро выросли на 2,0%. Во втором сегменте снизились в долларах и рублях на 7,0%, в евро на 5,0%. Реальные (очищенные от инфляции) цены на этих рынках снизились на 12,0% и 14,0% соответственно..

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, по итогам полугодия цены на квартирном рынке Москвы повысились в долларах – на 5-7%, в пересчете на рубли – на 7-10%, в евро – на 15-18%. Арендные ставки на московские офисы изменились в различных сегментах в долларах – от -5 до +18%, в пересчете на рубли – от -3 до +20%, в евро – от +5 до +29%. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения: в долларах на 7%, в пересчете на рубли на 5-7%, в евро – от -5% до +2%.


СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

Макроэкономические параметры

Макроэкономические параметры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

0,8

0,6

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

1,073

1,080

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,73

28,01

28,00

27,51

27,81

27,95

28,50

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

1,002

1,021

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

0,51

1,96

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

1,071

1,057

Индекс покупательной способности доллара в России

1

0,980

0,967

0,752

0,936

0,934

0,756

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

35,48

34,73

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,951

0,759

0,929

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

-1,41

-2,13

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

1,131

1,162

Индекс покупательной способности евро в России

1

0,956

0,938

0,928

0,734

0,884

0,860

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

17343

24080

36502

37327

24177

22441

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54473

55738

56840

56788

57313

58496

59704

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

2093

2095

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

1519

1719

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

0,53

0,55

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

1,074

1,096

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

1,072

1,073

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

1,132

1,180

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

1,001

1,015

Предложение 3-комнатных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3775

3975

2402

2231

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68734

70277

71652

70253

71210

72816

73616

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

2605

2583

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

2052

2120

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

1,7

1,7

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

1,057

1,068

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

1,055

1,046

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

1,114

1,150

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

0,985

0,989

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2517/ 882,3

2932/ 752,8

3039/ 1226,0

2870/ 785,9

3213/ 1219,0

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10651

11072

10508

10123

11952

12569

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

351

428

441

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

273

304

288

281

337

362

Погрешность в определении средней, %

1,73

2,00

2,10

1,44

1,28

1,32

1,35

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

1,14

1,20

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

1,14

1,18

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

1,20

1,29

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

1,06

1,11

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

2080/547,4

2326/705,2

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

12135

12483

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

434

438

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

342

359

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

1,52

1,54

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,95

0,97

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,75

0,95

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,73

0,85

0,81

1,00

1,05

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

0,88

0,73

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жилых домов с участками в Московсковском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

6671

7268

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

27617

26756

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

988

755

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

778

776

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

2,05

1,89

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

0,97

0,95

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

0,97

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

1,03

1,02

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

0,91

0,88

Предложение на рынке коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

1728

1598

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

39788

37138

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

1421

1326

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

1084

1011

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

3,10

3,39

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

1,00

0,93

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

1,00

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

1,02

0,95

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

0,93

0,86


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.07.05.



[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Стерник Г.М., Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Категория: аналитические материалы

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (июнь 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В июне макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,6%, за 6 месяцев 2005 года инфляция достигла 8,0%, индекс инфляции составил 1,080.

Среднемесячный курс доллара повысился (до 28,50 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года вырос до 1,021. В результате индекс инфляции доллара в России в июне снизился (до 1,071), а индекс покупательной способности повысился относительно базового периода до 0,756.

Среднемесячный курс евро снизился до 34,73 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,929. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,162, а индекс покупательной способности понизился до 0,60.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В июне среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 59,7 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2583 $/кв. м (снижение на 0,9%), цена в евро – 2120 евро/кв. м (прирост 3,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,096, 1,073 и 1,180.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 73,6 тыс. руб./кв. м (на 1,1%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,068, 1,046 и 1,150.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 1,015 и 0,989 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В июне 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве продолжили расти. Относительно мая ставки аренды выросли в долларах с 428 до 441 $/кв. м в год (на 3,1%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 337 до 362 евро/кв. м в год (на 7,4%), в рублях – с 11952 до 12569 руб./кв. м в год (на 5,2%). Номинальные индексы роста арендных ставок в июне относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в долларах – 1,18, в евро – 1,29, в рублях 1,20.

По офисам классов В/С в июне также произошел рост ставок аренды с 434 до 438 $/кв. м в год (на 0,9%). В пересчете на евро – с 342 до 359 евро/кв. м в год (на 5,1%), на рубли – с 12135 до 12483 руб./кв. м в год (на 2,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в долларах, 0,97 - в рублях и 1,05 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в июне составил по всем офисам - 1,11, по офисам класса B/C – 0,73.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В июне средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области снизилась до – 26,9 тыс. руб./кв. м (на 2,4%), 755 $/кв. м (на 4,4%), 776 евро/кв. м (на 0,3%). Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,95, 0,93 и 1,02 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно мая 2005 г. в июне снизилась в рублях – до 37,1 тыс. руб./кв. м, в долларах до 1326 $/кв. м, и в евро до 1011 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,93, 0,93 и 0,95 соответственно.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения снизился до 0,88, на коттеджи – до 0,86.

ВЫВОДЫ

За 6 месяцев 2005 года средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,3%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 4,6%. В евро эти показатели составляют соответственно 18,0% и 15,0%, в рублях – 9,6% и 6,8%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,015 и 0,989 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за 6 месяцев существенно выросли: в долларах на 18,0%, в евро на 29,0%, в рублях на 20,0%. Для классов В/С прирост отрицательный в долларах (-5,0%) и рублях (-3,0%) и положительный в евро (5,0%). Индекс реальных арендных ставок составил 1,11 и 0,73 соответственно.

За 6 месяцев 2005 года прирост средней удельной цены предложения на рынке загородных домовладений Московского региона и в сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы относительно базового периода (декабря 2004 года) в целом был отрицательным. В первом сегменте цены снизились в долларах на 7,0%, в рублях на 5,0%, в евро выросли на 2,0%. Во втором сегменте снизились в долларах и рублях на 7,0%, в евро на 5,0%. Реальные (очищенные от инфляции) цены на этих рынках снизились на 12,0% и 14,0% соответственно..

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, по итогам полугодия цены на квартирном рынке Москвы повысились в долларах – на 5-7%, в пересчете на рубли – на 7-10%, в евро – на 15-18%. Арендные ставки на московские офисы изменились в различных сегментах в долларах – от -5 до +18%, в пересчете на рубли – от -3 до +20%, в евро – от +5 до +29%. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения: в долларах на 7%, в пересчете на рубли на 5-7%, в евро – от -5% до +2%.


СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

Макроэкономические параметры

Макроэкономические параметры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

0,8

0,6

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

1,073

1,080

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,73

28,01

28,00

27,51

27,81

27,95

28,50

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

1,002

1,021

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

0,51

1,96

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

1,071

1,057

Индекс покупательной способности доллара в России

1

0,980

0,967

0,752

0,936

0,934

0,756

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

35,48

34,73

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,951

0,759

0,929

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

-1,41

-2,13

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

1,131

1,162

Индекс покупательной способности евро в России

1

0,956

0,938

0,928

0,734

0,884

0,860

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

17343

24080

36502

37327

24177

22441

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54473

55738

56840

56788

57313

58496

59704

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

2093

2095

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

1519

1719

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

0,53

0,55

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

1,074

1,096

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

1,072

1,073

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

1,132

1,180

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

1,001

1,015

Предложение 3-комнатных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3775

3975

2402

2231

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68734

70277

71652

70253

71210

72816

73616

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

2605

2583

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

2052

2120

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

1,7

1,7

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

1,057

1,068

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

1,055

1,046

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

1,114

1,150

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

0,985

0,989

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2517/ 882,3

2932/ 752,8

3039/ 1226,0

2870/ 785,9

3213/ 1219,0

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10651

11072

10508

10123

11952

12569

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

351

428

441

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

273

304

288

281

337

362

Погрешность в определении средней, %

1,73

2,00

2,10

1,44

1,28

1,32

1,35

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

1,14

1,20

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

1,14

1,18

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

1,20

1,29

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

1,06

1,11

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

2080/547,4

2326/705,2

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

12135

12483

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

434

438

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

342

359

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

1,52

1,54

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,95

0,97

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,75

0,95

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,73

0,85

0,81

1,00

1,05

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

0,88

0,73

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жилых домов с участками в Московсковском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

6671

7268

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

27617

26756

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

988

755

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

778

776

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

2,05

1,89

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

0,97

0,95

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

0,97

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

1,03

1,02

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

0,91

0,88

Предложение на рынке коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

1728

1598

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

39788

37138

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

1421

1326

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

1084

1011

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

3,10

3,39

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

1,00

0,93

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

1,00

0,93

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

1,02

0,95

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

0,93

0,86


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.07.05.



[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В мае макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,8%, за 5 месяцев 2005 года индекс инфляции составил 1,073.

Среднемесячный курс доллара перестал снижаться и несколько повысился (до 27, 95 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года возвратился к декабрьскому значению и составил 1,002. В результате индекс инфляции доллара в России в мае незначительно вырос (до 1,071), а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода до 0,934.

Среднемесячный курс евро снизился до 35,48 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,949. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,131, а индекс покупательной способности понизился до 0,884.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В мае среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 58,5 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2093 $/кв. м (прирост 1,6%), цена в евро – 1649 евро/кв. м (прирост 3,5%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,074, 1,072 и 1,132.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 72,8 тыс. руб./кв. м (на 2,3%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,057, 1,055 и 1,114.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 0,988 и 0,970 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В мае 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно апреля в долларах с 364 до 428 $/кв. м в год (на 17,6%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 281 до 337 евро/кв. м в год (на 19,9%), в рублях – с 10123 до 11952 руб./кв. м в год (на 18,1%). Номинальные индексы роста арендных ставок в мае относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в рублях и долларах по 1,14 и в евро 1,20.

По офисам классов В/С в мае также произошел рост ставок аренды с 358 до 434 $/кв. м в год (на 21,2%). В пересчете на евро – с 277 до 342 евро/кв. м в год (на 23,5%), на рубли – с 9956 до 12135 руб./кв. м в год (на 21,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в рублях, 0,94 - в долларах и 1,00 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в мае составил по всем офисам - 1,06, по офисам класса B/C – 0,88.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В мае средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области сохранилась на уровне апреля – 27,6 тыс. руб./кв. м, 988 $/кв. м, 778 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,97, 0,97 и 1,03 соответственно.

В сегменте благоустроенных односемейных домов (коттеджей и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения несколько снизилась (до 39,8 тыс. руб./кв. м, 1421 $/кв. м и 1084 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также снизился до 1,00, 1,00 и 1,02.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения сохранился на уровне 0,91, на коттеджи – снизился до 0,93.

ВЫВОДЫ

За 5 месяцев средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,2%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 5,5%. В евро эти показатели составляют соответственно 13,2% и 11,4%, в рублях – 7,4% и 5,7%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,001 и 0,985 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за май существенно выросли: в долларах на 17,6%, в евро на 19,9%, в рублях на 18,1%. Для классов В/С прирост составляет 21,2%, 23,5% и 21,9% соответственно. Индекс реальных арендных ставок вырос до 1,06 и 0,88 соответственно.

Средняя удельная цена предложения всех загородных домовладений в Московской области сохранилась на уровне апреля, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – снизилась на 1,9% в долларах и евро и на 3,5% в рублях. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) составили соответственно 0,91 и 0,93.

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, в мае цены на квартирном рынке Москвы и арендные ставки на московские офисы уверенно повысились. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

Макроэкономические параметры

Макроэкономические параметры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

0,8

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

1,073

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,90

28,01

28,00

27,63

27,81

27,95

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

1,002

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

0,51

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

1,071

Индекс покупательной способности доллара в России

1

0,980

0,967

0,942

0,936

0,934

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

35,48

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,963

0,949

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

-1,41

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

1,131

Индекс покупательной способности евро в России

1

0,956

0,938

0,928

0,904

0,884

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

19043

24080

36502

39027

24177

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54490

55908

56840

56788

57313

58496

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

2093

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

1649

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

0,53

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

1,074

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

1,072

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

1,132

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

1,001

Предложение 3-комнатных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3794

3975

2402

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68904

70277

71652

70253

71210

72816

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

2605

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

2052

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

1,7

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

1,057

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

1,055

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

1,114

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

0,985

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2637/ 882,3

2932/ 752,8

3039/ 1226,0

2870/ 785,9

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10664

11072

10508

10123

11952

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

364

428

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

290

304

288

281

337

Погрешность в определении средней, %

1,90

2,00

2,10

1,44

1,28

1,32

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

1,14

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

1,14

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

1,20

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

1,06

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

2080/547,4

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

12135

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

434

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

342

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

1,52

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,95

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,94

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,90

0,85

0,81

1,00

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

0,88

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жилых домов с участками в Московсковском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

6671

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

27617

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

988

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

778

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

2,05

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

0,97

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

0,97

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

1,03

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

0,91

Предложение на рынке коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

1728

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

39788

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

1421

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

1084

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

3,10

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

1,00

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

1,00

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

1,02

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

0,93


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:
- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;
- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);
- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городски строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.06.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Стерник Г.М., Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Категория: аналитические материалы

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В мае макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,8%, за 5 месяцев 2005 года индекс инфляции составил 1,073.

Среднемесячный курс доллара перестал снижаться и несколько повысился (до 27, 95 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года возвратился к декабрьскому значению и составил 1,002. В результате индекс инфляции доллара в России в мае незначительно вырос (до 1,071), а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода до 0,934.

Среднемесячный курс евро снизился до 35,48 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,949. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,131, а индекс покупательной способности понизился до 0,884.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В мае среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 58,5 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2093 $/кв. м (прирост 1,6%), цена в евро – 1649 евро/кв. м (прирост 3,5%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,074, 1,072 и 1,132.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 72,8 тыс. руб./кв. м (на 2,3%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,057, 1,055 и 1,114.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 0,988 и 0,970 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В мае 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно апреля в долларах с 364 до 428 $/кв. м в год (на 17,6%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 281 до 337 евро/кв. м в год (на 19,9%), в рублях – с 10123 до 11952 руб./кв. м в год (на 18,1%). Номинальные индексы роста арендных ставок в мае относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в рублях и долларах по 1,14 и в евро 1,20.

По офисам классов В/С в мае также произошел рост ставок аренды с 358 до 434 $/кв. м в год (на 21,2%). В пересчете на евро – с 277 до 342 евро/кв. м в год (на 23,5%), на рубли – с 9956 до 12135 руб./кв. м в год (на 21,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в рублях, 0,94 - в долларах и 1,00 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в мае составил по всем офисам - 1,06, по офисам класса B/C – 0,88.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В мае средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области сохранилась на уровне апреля – 27,6 тыс. руб./кв. м, 988 $/кв. м, 778 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,97, 0,97 и 1,03 соответственно.

В сегменте благоустроенных односемейных домов (коттеджей и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения несколько снизилась (до 39,8 тыс. руб./кв. м, 1421 $/кв. м и 1084 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также снизился до 1,00, 1,00 и 1,02.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения сохранился на уровне 0,91, на коттеджи – снизился до 0,93.

ВЫВОДЫ

За 5 месяцев средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,2%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 5,5%. В евро эти показатели составляют соответственно 13,2% и 11,4%, в рублях – 7,4% и 5,7%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,001 и 0,985 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за май существенно выросли: в долларах на 17,6%, в евро на 19,9%, в рублях на 18,1%. Для классов В/С прирост составляет 21,2%, 23,5% и 21,9% соответственно. Индекс реальных арендных ставок вырос до 1,06 и 0,88 соответственно.

Средняя удельная цена предложения всех загородных домовладений в Московской области сохранилась на уровне апреля, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – снизилась на 1,9% в долларах и евро и на 3,5% в рублях. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) составили соответственно 0,91 и 0,93.

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, в мае цены на квартирном рынке Москвы и арендные ставки на московские офисы уверенно повысились. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

01.05

02.05

03.05

04.05

05.05

06.05

Макроэкономические параметры

Макроэкономические параметры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

0,8

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

1,073

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,90

28,01

28,00

27,63

27,81

27,95

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

1,002

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

0,51

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

1,071

Индекс покупательной способности доллара в России

1

0,980

0,967

0,942

0,936

0,934

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

35,48

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,963

0,949

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

-1,41

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

1,131

Индекс покупательной способности евро в России

1

0,956

0,938

0,928

0,904

0,884

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

19043

24080

36502

39027

24177

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54490

55908

56840

56788

57313

58496

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

2093

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

1649

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

0,53

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

1,074

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

1,072

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

1,132

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

1,001

Предложение 3-комнатных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3794

3975

2402

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68904

70277

71652

70253

71210

72816

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

2605

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

2052

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

1,7

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

1,057

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

1,055

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

1,114

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

0,985

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2637/ 882,3

2932/ 752,8

3039/ 1226,0

2870/ 785,9

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10664

11072

10508

10123

11952

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

364

428

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

290

304

288

281

337

Погрешность в определении средней, %

1,90

2,00

2,10

1,44

1,28

1,32

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

1,14

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

1,14

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

1,20

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

1,06

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

2080/547,4

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

12135

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

434

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

342

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

1,52

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,95

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

0,94

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,90

0,85

0,81

1,00

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

0,88

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жилых домов с участками в Московсковском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

6671

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

27617

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

988

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

778

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

2,05

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

0,97

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

0,97

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

1,03

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

0,91

Предложение на рынке коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

1728

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

39788

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

1421

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

1084

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

3,10

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

1,00

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

1,00

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

1,02

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

0,93


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:
- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;
- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);
- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городски строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.06.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Рынок недвижимости г. Москвы
Май 2005 года.

Часть I. Ценовые показатели вторичного рынка жилья в г. Москве

1.1 Цена предложения 1 м2 общей площади в московских квартирах 2004-2005 гг. ($/м2)


График 1

Таблица 1

мес.

май

июнь

июль

авг.

сент.

окт.

нояб.

дек.

янв. 05

фев.

март

апр.

май

%

Цена

1938

1950

1944

1952

1941

1944

1946

1957

1986

1997

2006

2029

2069

+ 1.97

Цена*

1727

1742

1739

1736

1742

1738

1731

1733

1757

1771

1784

1800

1828

+1.56

Цена* - Медианная цена квадратного метра по общей площади.

1.2. Цена предложения 1 м2 общей площади в 1-, 2-, 3-, комнатных квартирах ($/м2)


График 2

Таблица 2

Мес.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Фев.

Март

Апр.

Май

%

1 комн.

1844

1822

1807

1820

1808

1801

1800

1810

1833

1854

1868

1893

1925

+1.69

2 комн.

1925

1945

1950

1959

1954

1953

1943

1949

1968

1985

1997

2017

2054

+1.83

3 комн.

1959

1984

1973

1979

1970

1980

1992

2007

2034

2038

2048

2072

2108

+1.74

1.2 а Структура распределения объема предложения в 2004-2005 гг.


График 2а

Таблица 2а

Мес.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Фев.

Март

Апр.

Май

Мес., %

1 комн.

6446

7090

7337

7483

7951

8685

9015

8199

6596

7306

7855

7599

6715

-11,6

2 комн.

7693

8415

8449

8554

9362

10452

11232

10260

8706

9698

10473

9961

8828

-11,4

3 комн.

6478

7166

7032

7088

7752

8628

9264

8757

7678

8676

9149

8878

8143

-8,3

4 комн.

1383

1503

1424

1441

1515

1698

1820

1693

1558

1730

1840

1817

1656

-8,9

1.3."хрущевки" в панельных домах

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2)


График 3

Таблица 3а

"Хрущевки" в панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

В целом за месяц

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

1-комн.

1778

+1.89

1935

+0.36

1840

+1.27

2-комн.

1591

+0.25

1801

+2.10

1689

+0.66

3-комн.

1532

+1.66

1782

+2.71

1649

+2.04

В целом

1646

+0.92

1839

+1.66

1732

+0.99

Таблица 3б

«Хрущевки» в панельных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Комн.

Общ. Пл.

Пл. кух.

$

$

1-комн.

31.75

5.83

56500

61400

2-комн.

44.24

5.92

70400

79700

3-комн.

56.80

5.92

87000

101200

Таблица 3в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

% к. - процент распределения объектов по количеству комнат

% р. - процент по территориальным зонам

 
 

%к.

%р.

%к.

% р.

 

1-комн.

36.5

62.8

31.1

32.4

 

2-комн.

48.2

59.0

50.8

37.6

 

3-комн.

15.2

56.1

18.0

40.2

 

1.4.Квартиры с малой кухней в панельных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2)


График 4

Таблица 4а

Квартиры с малой кухней в панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

 
 

1-комн.

1749

+0.58

1955

+1.35

2507

+3.25

1842

+1.21

 

2-комн.

1693

+1.50

1942

+0.94

2409

+0.08

1815

+1.68

 

3-комн.

1539

+0.46

1798

+1.35

2428

+1.08

1650

+0.79

 

В целом

1649

+0.61

1887

+1.07

2429

+1.00

1758

+1.03

Таблица 4б

Квартиры с малой кухней в панельных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

32.97

6.39

57700

64500

82700

2-комн.

43.99

6.46

74500

85400

106000

3-комн.

59.86

6.39

92100

107600

145300

Таблица 4в

Долевые распределения по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

% к. - процент распределения объектов по количеству комнат

% р. - процент по территориальным зонам

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

 

1-комн.

27.3

67.1

25.0

28.3

25.6

4.4

 

2-комн.

36.2

64.2

35.1

28.7

50.0

6.2

 

3-комн.

33.3

64.2

36.3

32.2

23.3

3.1

 

1.5. «Хрущевки» в кирпичных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2)


График 5а

Таблица 5а

«Хрущевки» в кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

 

1-комн.

1827

+3.51

2034

+2.21

2465

+0.33

1976

+3.13

 

2-комн.

1610

+1.39

1894

+2.99

2549

-1.05

1850

+1.43

 

3-комн.

1616

+2.28

1955

+1.14

2510

+1.95

1975

+2.65

 

В целом

1685

+2.31

1955

+2.62

2531

-0.08

1928

+2.39

 

Таблица 5б

«Хрущевки» в кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

31.21

5.89

57000

63500

76900

2-комн.

45.53

6.12

73300

86200

116100

3-комн.

61.94

6.37

100100

121100

155500

Таблица 5в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

33.9

53.8

31.6

35.0

20.9

12.2

2-комн.

48.6

51.0

47.4

34.8

37.3

14.4

3-комн.

16.7

39.5

19.9

32.8

34.5

30.1

1.6. Квартиры в типовых панельных домах

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 6а

Таблица 6а

Квартиры в Типовых панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

0Комн.

Восток

Запад

Центр

За МКАД

$/кв.м

В целом

 

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

 

%

$/кв.м

%

1-комн.

1738

+1.34

1969

+0.61

2555

+2.20

1618

+1.95

1825

+1.84

2-комн.

1729

+2.19

2021

+1.10

2463

+2.84

1622

+0.75

1841

+1.99

3-комн.

1624

-0.12

1943

-0.05

2423

+0.37

1583

+2.66

1749

+1.10

В целом

1704

+1.13

1981

+0.46

2486

+1.97

1600

+1.65

1807

+1.57

Таблица 6б

Типовые панельные дома. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

За МКАД

Комн.

общ. Пл.

пл. кух.

$

$

$

$

1-комн.

37.72

9.04

65600

74300

96400

61000

2-комн.

50.66

8.92

87600

102400

124800

82200

3-комн.

71.12

9.47

115500

138200

172300

112600

Таблица 6в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

40.3

63.0

40.8

23.2

34.9

5.5

32.4

8.6

2-комн.

30.8

61.5

29.9

21.7

37.9

7.5

27.8

9.5

3-комн.

24.5

59.6

24.6

21.8

24.9

6.0

30.4

12.6

1.7. Квартиры с малой кухней в кирпичных домах

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).

График 7

Таблица 7а

Квартиры с малой кухней в кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

 

1-комн.

1954

+1.61

2362

+0.51

2696

-2.71

2182

+0.55

 

2-комн.

1868

+1.85

2483

+2.01

2972

+1.68

2360

+1.24

 

3-комн.

1733

-0.35

2389

+0.89

2893

+0.91

2326

+0.43

 

В целом

1867

+0.97

2432

+1.46

2918

+1.25

2312

+1.09

 

Таблица 7б

Квартиры с малой кухней в кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

31.87

6.05

62300

75300

85900

2-комн.

45.84

6.29

85600

113800

136200

3-комн.

63.20

6.31

109500

151000

182800

Таблица 7в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

34.9

55.4

23.2

31.1

14.0

14.2

2-комн.

42.6

37.2

52.3

38.6

49.9

27.9

3-комн.

21.1

36.0

22.1

31.9

30.7

33.5

1.8. Квартиры в современных панельных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 8

Таблица 8а

Квартиры в современных панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

За МКАД

В целом

 

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

1-комн.

1752

+1.45

2048

+0.54

2870

+3.91

1652

+1.29

1879

+1.95

2-комн.

1769

+1.32

2140

-0.42

2825

+2.21

1623

+0.12

1924

+0.37

3-комн.

1707

+1.37

2145

+1.51

2813

+4.57

1603

+1.01

1888

+1.72

4-комн.

1784

+2.94

2238

-2.23

3103

+5.29

1653

-1.90

1955

-1.01

В целом

1744

+1.45

2126

+0.43

2845

+3.49

1622

+0.50

1900

+1.17

Таблица 8б

Современные панельные дома. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

За МКАД

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

$

1-комн.

38.82

9.23

68000

79500

111400

64100

2-комн.

56.62

9.98

100200

121200

160000

91900

3-комн.

77.14

10.40

131700

165500

217000

123700

4-комн.

102.01

11.16

182000

228300

316500

168600

Таблица 8в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

32.4

56.9

23.9

30.2

32.9

3.6

19.8

9.3

2-комн.

28.7

46.0

31.6

36.3

35.5

3.5

32.9

14.1

3-комн.

33.2

45.4

37.7

37.1

29.0

2.5

40.4

14.8

4-комн.

5.2

48.1

5.9

38.9

2.6

1.5

4.7

11.5

1.9. Квартиры в «сталинских» домах

Цена предложения 1 м2 общей. ($/м2)


График 9

Таблица 9а

Квартиры в «сталинских» домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 
 

$/кв.м.

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

1-комн.

1818

+1.28

2432

-2.41

3130

+7.27

2325

+1.31

2-комн.

1849

+1.15

2565

+0.04

3180

-0.22

2599

+1.13

3-комн.

1766

+0.28

2543

+2.46

3088

+1.58

2548

+2.08

4-комн.

1870

-0.90

2590

-0.84

3232

+3.72

2790

+2.50

В целом

1809

+0.50

2550

+1.03

3146

+1.81

2587

+1.85

Таблица 9б

«Сталинские дома». Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

38.83

8.66

70600

94400

121500

2-комн.

58.34

8.96

107900

149600

185500

3-комн.

79.53

9.38

140400

202200

245600

4-комн.

101.07

10.41

189000

261800

326700

Таблица 9в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

12.3

41.0

5.4

33.8

4.2

27.4

2-комн.

28.4

20.7

34.9

47.8

23.8

34.1

3-комн.

45.8

22.3

46.7

42.9

38.9

37.4

4-комн.

12.0

18.3

10.6

30.5

18.1

54.5

1.10. Квартиры в высотных кирпичных домах

Цена предложения 1 м2 общей ($/м2)


График 10

Таблица 10а

Квартиры в высотных кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

 

1-комн.

1732

+3.46

2236

+8.18

3517

+1.44

2160

+4.45

 

2-комн.

1786

+4.51

2557

+4.62

3780

+3.05

2432

+4.15

 

3-комн.

2025

+3.63

2746

-0.04

4252

+1.38

2776

+1.35

 

4-комн.

2226

-3.55

2857

-3.38

4356

+9.97

3110

+2.37

 

В целом

1861

+3.27

2605

+2.24

3999

+3.31

2560

+2.89

 

Таблица 10б

Высотных кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

44.35

10.66

76800

99200

156000

2-комн.

67.03

11.44

119700

171400

253400

3-комн.

98.79

13.17

200000

271300

420100

4-комн.

140.71

16.14

313200

402000

612900

Таблица 10в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

29.6

48.5

17.9

36.6

16.7

14.9

2-комн.

35.9

39.2

32.0

43.7

27.4

16.3

3-комн.

29.4

32.9

31.5

44.0

37.1

22.7

4-комн.

3.8

12.8

14.1

59.9

14.5

26.7

1.11. Квартиры в монолитно-каркасных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 11

Таблица 11а

Квартиры в монолитно-каркасных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

За МКАД

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м.

%

1-комн.

1688

-2.54

1944

+1.41

3423

-0.41

1834

+2.65

2008

-0.84

2-комн.

1723

-2.82

2221

+2.21

3503

-0.11

1763

-0.45

2217

+0.64

3-комн.

1924

+0.47

2445

+2.82

3917

-0.86

1783

+5.50

2552

+2.99

4-комн.

2053

-0.19

2611

+2.80

3981

+3.59

1697

-5.51

2884

+3.55

В целом

1792

-1.59

2302

+2.58

3747

+0.51

1773

+2.90

2369

+1.76

Таблица 11б

Монолитно-каркасных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

За МКАД

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

$

1-комн.

46.81

11.75

79000

91000

160200

85800

2-комн.

72.48

13.56

124900

161000

253900

127800

3-комн.

105.69

15.65

203300

258400

414000

188400

4-комн.

138.54

18.14

284400

361700

551500

235100

Таблица 11в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

34.2

45.0

20.1

40.0

13.6

11.7

15.0

3.4

2-комн.

30.0

30.6

30.2

46.7

25.0

16.7

37.6

6.7

3-комн.

28.0

27.3

33.6

49.5

29.8

19.0

28.6

4.8

4-комн.

6.7

17.1

12.1

47.0

18.8

31.5

11.3

5.0

1.12. Квартиры в панельных новостройках.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 12

Таблица 12а

Квартиры в панельных новостройках. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

За МКАД

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

 

1-комн.

1671

-0.24

1872

-2.85

1690

+2.86

1761

-1.62

 

2-комн.

1732

+0.12

2067

+0.98

1627

-6.92

1867

+0.54

 

3-комн.

1726

-1.54

1877

+10.87

1577

+6.27

1748

+0.98

 

В целом

1699

-0.59

1952

+1.72

1633

-1.57

1789

+0.22

 

Таблица 12б

Панельные новостройки. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Мкад

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

40.91

9.23

68400

76600

69100

2-комн.

59.29

10.70

102700

122600

96500

3-комн.

82.08

11.32

141700

154100

129400

Таблица 12в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

%р.

1-комн.

32.0

57.3

40.3

32.9

24.0

7.3

2-комн.

29.3

51.8

37.3

30.1

56.0

16.9

3-комн.

32.7

73.8

19.4

20.0

16.0

6.2

1.13. Цена предложения 1 м2 общей площади в зависимости от типа жилья и места расположения по округам ($/м2).

Тип объекта

САО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО

СЗАО

ЦАО

МКАД

Сред

% Апр.

"Хрущевки" панель"

1758

1707

1639

1574

1700

1840

1853

1742

2094

 

1732

0,99

Панель с малой кух.

1762

1696

1703

1617

1637

1880

1880

1755

2418

 

1758

1,03

Типовая панель

1816

1801

1763

1629

1662

1990

1897

1864

2449

1600

1807

1,57

Современная панель

1839

1886

1886

1671

1706

2172

2072

1818

2719

1622

1900

1,17

"Хрущевки" кирпич"

1870

1718

1730

1601

1745

1949

1849

1805

2515

 

1928

2,39

Кирпич с малой кух.

2108

2024

1893

1801

1939

2432

2685

1988

2916

 

2312

1,09

"Сталинский" кирпич"

2242

2113

1834

1651

1865

2669

2689

1902

3141

 

2587

1,85

Высотный кирпич

2409

1915

2237

1966

1690

2265

2633

2005

3999

 

2560

2,89

Монолито-каркас

2227

1768

1791

1802

1805

2205

2459

1783

3681

1773

2369

1,76

Новостройки панель

1776

1829

1748

1552

1709

1981

1845

2038

 

1633

1789

0,22

Все типы

1989

1828

1798

1664

1700

2169

2218

1827

3073

1639

2069

1,97

% Апрель

2005 г.

1,95

1,50

1,30

1,40

0,35

0,88

1,93

-0,05

1,79

1,17

1,97

 

Таблица 13

Основные выводы:

Материал подготовлен аналитическим отделом Агентства недвижимости «САВВА», тел. 777-08-83
На основании обобщенного банка данных Русской мультилистинговой системы
количество объектов, испoльзованных для исследования: 25 903
Перепечатка материалов допускается только с письменного согласия «АН САВВА»

Приложение А

I. ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ.

Группа 1

10 укрупненных типов жилья

Хрущевки панель (5 этажей панель-блок, кухня менее 6.5 кв.м.)

Панель с малой кухней (9-12 этажей панель-блок, кухня менее 6.5 кв.м.)

Типовая панель (9-15 этажей панель-блок, кухня более 7.5 кв.м.)

Современная панель (16-22 этажей панель, кухня более 7.5 кв.м.)

Хрущевки кирпич (5 этажей кирпич, кухня менее 6.5 кв.м.)

Кирпич с малой кухней (6-12 этажей кирпич, кухня менее 7.5 кв.м.)

Сталинский кирпич (6-10 этажей кирпич, кухня более 7.5 кв.м.)

Высотный кирпич (12-16 этажей кирпич, кухня более 7.5 кв.м.)

Монолитно-каркасные дома - современное комфортное жилье выполненное по технологии возведения монолитного каркаса с последующей облицовкой теплоизолирующим материалом - пеноблоками, панелями, кирпичом.

Панельные новостройки - сборно-панельные дома улучшенных серий (П44Т, П3М,

П46М, ПД4) построенные за последний год или находящиеся в стадии строительства.

Группа 2

15 основных типов жилья

менее 5 этажей (без учета кухни и материала постройки)

Хрущевки панель (5 этажей панель кухня менее 6.5 кв.м.)

9 этажей панель (блок), кухня менее 6.5 кв.м.

9 этажей панель (блок), кухня более 6.5 кв.м.

12 этажей панель (блок), кухня менее6.5 кв.м.

12 этажей панель (блок), кухня более 6.5 кв.м.

14-16 этажей панель кухня более 7.5 кв.м.

17 этажей панель

22 этажа панель

Хрущевки кирпич (5 этажей кирпич кухня менее 6.5 кв.м.)

5 этажный кирпич кухня более 6.5 кв.м.

6-12 этажей кирпич кухня менее 7.5 кв.м.

6-10 этажей кирпич кухня более 7.5 кв.м.

12-16 этажей кирпич кухня более 7.5 кв.м.

Эксклюзивная застройка (монолитные дома любой этажности , кирпичные дома

выше 16 этажей, либо дома более 22 этажей без учета материала стен).

Приложение Б

II. ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ.

Укрупненное зонирование - 4 зоны

Центр - в границах центрального административного округа.

Запад - административные округа (без учета районов за МКАД): Юго-Западный, Западный, Северо-Западный (в пределах Динамо-Сокол), а также в районы метро Сокольники, Алексеевская-ВДНХ, Савеловская-Тимирязевская.

Восток - административные округа: Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный, Южный (без учета районов за МКАД и районов отнесенных предыдущим пунктом к Западу).

МКАД - микрорайоны г. Москвы расположенные за МКАД.

Разделение по административным округам - 10 зон

ЦАО - в границах Центрального административного округа

ВАО - в границах Восточного административного округа (кроме Новокосино)

ЮВАО - в границах Юго-Восточного административного округа (кроме Жулебино)

ЮАО - в границах Южного административного округа

ЮЗАО - в границах Юго-Западного административного округа (кроме Солнцево и Новопеределкино)

ЗАО - в границах Западного административного округа

СЗАО - в границах Северо-Западного административного округа (кроме Митино)

САО - в границах Северного административного округа (кроме Зеленограда и Новопеределкино)

СВАО - в границах Северо-Восточного административного округа

МКАД - все районы не вошедшие в районы округов за пределами московской кольцевой автодороги

Локальное районирование - 20 зон объединенные жилые районы

Шоссе Энтузиастов - Новогиреево

Текстильщики - Выхино

Люблино - Марьино

Каширская - Красногвардейская

Нагатинская - Пражская

Калужская - Ясенево

Фрунзенская - Юго-Западная

Фили - Крылатское

Октябрьское поле - Планерная

Войковская - Речной .Вокзал

Петровско-Разумовская - Алтуфьево

Ботанический сад - Медведково

Преображенская площадь - Улица Подбельского

Семеновская-Щелковская

Центр

НОВОКОСИНО

ЖУЛЕБИНО

БУТОВО СЕВЕРНОЕ

БУТОВО ЮЖНОЕ

СОЛНЦЕВО-НОВОПЕРЕДЕЛКИНО

МИТИНО

Рынок недвижимости Москвы. Май 2005 года

Категория: аналитические материалы

Рынок недвижимости г. Москвы
Май 2005 года.

Часть I. Ценовые показатели вторичного рынка жилья в г. Москве

1.1 Цена предложения 1 м2 общей площади в московских квартирах 2004-2005 гг. ($/м2)


График 1

Таблица 1

мес.

май

июнь

июль

авг.

сент.

окт.

нояб.

дек.

янв. 05

фев.

март

апр.

май

%

Цена

1938

1950

1944

1952

1941

1944

1946

1957

1986

1997

2006

2029

2069

+ 1.97

Цена*

1727

1742

1739

1736

1742

1738

1731

1733

1757

1771

1784

1800

1828

+1.56

Цена* - Медианная цена квадратного метра по общей площади.

1.2. Цена предложения 1 м2 общей площади в 1-, 2-, 3-, комнатных квартирах ($/м2)


График 2

Таблица 2

Мес.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Фев.

Март

Апр.

Май

%

1 комн.

1844

1822

1807

1820

1808

1801

1800

1810

1833

1854

1868

1893

1925

+1.69

2 комн.

1925

1945

1950

1959

1954

1953

1943

1949

1968

1985

1997

2017

2054

+1.83

3 комн.

1959

1984

1973

1979

1970

1980

1992

2007

2034

2038

2048

2072

2108

+1.74

1.2 а Структура распределения объема предложения в 2004-2005 гг.


График 2а

Таблица 2а

Мес.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Фев.

Март

Апр.

Май

Мес., %

1 комн.

6446

7090

7337

7483

7951

8685

9015

8199

6596

7306

7855

7599

6715

-11,6

2 комн.

7693

8415

8449

8554

9362

10452

11232

10260

8706

9698

10473

9961

8828

-11,4

3 комн.

6478

7166

7032

7088

7752

8628

9264

8757

7678

8676

9149

8878

8143

-8,3

4 комн.

1383

1503

1424

1441

1515

1698

1820

1693

1558

1730

1840

1817

1656

-8,9

1.3."хрущевки" в панельных домах

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2)


График 3

Таблица 3а

"Хрущевки" в панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

В целом за месяц

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

1-комн.

1778

+1.89

1935

+0.36

1840

+1.27

2-комн.

1591

+0.25

1801

+2.10

1689

+0.66

3-комн.

1532

+1.66

1782

+2.71

1649

+2.04

В целом

1646

+0.92

1839

+1.66

1732

+0.99

Таблица 3б

«Хрущевки» в панельных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Комн.

Общ. Пл.

Пл. кух.

$

$

1-комн.

31.75

5.83

56500

61400

2-комн.

44.24

5.92

70400

79700

3-комн.

56.80

5.92

87000

101200

Таблица 3в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

% к. - процент распределения объектов по количеству комнат

% р. - процент по территориальным зонам

 
 

%к.

%р.

%к.

% р.

 

1-комн.

36.5

62.8

31.1

32.4

 

2-комн.

48.2

59.0

50.8

37.6

 

3-комн.

15.2

56.1

18.0

40.2

 

1.4.Квартиры с малой кухней в панельных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2)


График 4

Таблица 4а

Квартиры с малой кухней в панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

 
 

1-комн.

1749

+0.58

1955

+1.35

2507

+3.25

1842

+1.21

 

2-комн.

1693

+1.50

1942

+0.94

2409

+0.08

1815

+1.68

 

3-комн.

1539

+0.46

1798

+1.35

2428

+1.08

1650

+0.79

 

В целом

1649

+0.61

1887

+1.07

2429

+1.00

1758

+1.03

Таблица 4б

Квартиры с малой кухней в панельных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

32.97

6.39

57700

64500

82700

2-комн.

43.99

6.46

74500

85400

106000

3-комн.

59.86

6.39

92100

107600

145300

Таблица 4в

Долевые распределения по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

% к. - процент распределения объектов по количеству комнат

% р. - процент по территориальным зонам

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

 

1-комн.

27.3

67.1

25.0

28.3

25.6

4.4

 

2-комн.

36.2

64.2

35.1

28.7

50.0

6.2

 

3-комн.

33.3

64.2

36.3

32.2

23.3

3.1

 

1.5. «Хрущевки» в кирпичных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2)


График 5а

Таблица 5а

«Хрущевки» в кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

 

1-комн.

1827

+3.51

2034

+2.21

2465

+0.33

1976

+3.13

 

2-комн.

1610

+1.39

1894

+2.99

2549

-1.05

1850

+1.43

 

3-комн.

1616

+2.28

1955

+1.14

2510

+1.95

1975

+2.65

 

В целом

1685

+2.31

1955

+2.62

2531

-0.08

1928

+2.39

 

Таблица 5б

«Хрущевки» в кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

31.21

5.89

57000

63500

76900

2-комн.

45.53

6.12

73300

86200

116100

3-комн.

61.94

6.37

100100

121100

155500

Таблица 5в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

33.9

53.8

31.6

35.0

20.9

12.2

2-комн.

48.6

51.0

47.4

34.8

37.3

14.4

3-комн.

16.7

39.5

19.9

32.8

34.5

30.1

1.6. Квартиры в типовых панельных домах

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 6а

Таблица 6а

Квартиры в Типовых панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

0Комн.

Восток

Запад

Центр

За МКАД

$/кв.м

В целом

 

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

 

%

$/кв.м

%

1-комн.

1738

+1.34

1969

+0.61

2555

+2.20

1618

+1.95

1825

+1.84

2-комн.

1729

+2.19

2021

+1.10

2463

+2.84

1622

+0.75

1841

+1.99

3-комн.

1624

-0.12

1943

-0.05

2423

+0.37

1583

+2.66

1749

+1.10

В целом

1704

+1.13

1981

+0.46

2486

+1.97

1600

+1.65

1807

+1.57

Таблица 6б

Типовые панельные дома. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

За МКАД

Комн.

общ. Пл.

пл. кух.

$

$

$

$

1-комн.

37.72

9.04

65600

74300

96400

61000

2-комн.

50.66

8.92

87600

102400

124800

82200

3-комн.

71.12

9.47

115500

138200

172300

112600

Таблица 6в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

40.3

63.0

40.8

23.2

34.9

5.5

32.4

8.6

2-комн.

30.8

61.5

29.9

21.7

37.9

7.5

27.8

9.5

3-комн.

24.5

59.6

24.6

21.8

24.9

6.0

30.4

12.6

1.7. Квартиры с малой кухней в кирпичных домах

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).

График 7

Таблица 7а

Квартиры с малой кухней в кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

 

1-комн.

1954

+1.61

2362

+0.51

2696

-2.71

2182

+0.55

 

2-комн.

1868

+1.85

2483

+2.01

2972

+1.68

2360

+1.24

 

3-комн.

1733

-0.35

2389

+0.89

2893

+0.91

2326

+0.43

 

В целом

1867

+0.97

2432

+1.46

2918

+1.25

2312

+1.09

 

Таблица 7б

Квартиры с малой кухней в кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

31.87

6.05

62300

75300

85900

2-комн.

45.84

6.29

85600

113800

136200

3-комн.

63.20

6.31

109500

151000

182800

Таблица 7в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

34.9

55.4

23.2

31.1

14.0

14.2

2-комн.

42.6

37.2

52.3

38.6

49.9

27.9

3-комн.

21.1

36.0

22.1

31.9

30.7

33.5

1.8. Квартиры в современных панельных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 8

Таблица 8а

Квартиры в современных панельных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

За МКАД

В целом

 

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

1-комн.

1752

+1.45

2048

+0.54

2870

+3.91

1652

+1.29

1879

+1.95

2-комн.

1769

+1.32

2140

-0.42

2825

+2.21

1623

+0.12

1924

+0.37

3-комн.

1707

+1.37

2145

+1.51

2813

+4.57

1603

+1.01

1888

+1.72

4-комн.

1784

+2.94

2238

-2.23

3103

+5.29

1653

-1.90

1955

-1.01

В целом

1744

+1.45

2126

+0.43

2845

+3.49

1622

+0.50

1900

+1.17

Таблица 8б

Современные панельные дома. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

За МКАД

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

$

1-комн.

38.82

9.23

68000

79500

111400

64100

2-комн.

56.62

9.98

100200

121200

160000

91900

3-комн.

77.14

10.40

131700

165500

217000

123700

4-комн.

102.01

11.16

182000

228300

316500

168600

Таблица 8в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

32.4

56.9

23.9

30.2

32.9

3.6

19.8

9.3

2-комн.

28.7

46.0

31.6

36.3

35.5

3.5

32.9

14.1

3-комн.

33.2

45.4

37.7

37.1

29.0

2.5

40.4

14.8

4-комн.

5.2

48.1

5.9

38.9

2.6

1.5

4.7

11.5

1.9. Квартиры в «сталинских» домах

Цена предложения 1 м2 общей. ($/м2)


График 9

Таблица 9а

Квартиры в «сталинских» домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 
 

$/кв.м.

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

1-комн.

1818

+1.28

2432

-2.41

3130

+7.27

2325

+1.31

2-комн.

1849

+1.15

2565

+0.04

3180

-0.22

2599

+1.13

3-комн.

1766

+0.28

2543

+2.46

3088

+1.58

2548

+2.08

4-комн.

1870

-0.90

2590

-0.84

3232

+3.72

2790

+2.50

В целом

1809

+0.50

2550

+1.03

3146

+1.81

2587

+1.85

Таблица 9б

«Сталинские дома». Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

38.83

8.66

70600

94400

121500

2-комн.

58.34

8.96

107900

149600

185500

3-комн.

79.53

9.38

140400

202200

245600

4-комн.

101.07

10.41

189000

261800

326700

Таблица 9в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

12.3

41.0

5.4

33.8

4.2

27.4

2-комн.

28.4

20.7

34.9

47.8

23.8

34.1

3-комн.

45.8

22.3

46.7

42.9

38.9

37.4

4-комн.

12.0

18.3

10.6

30.5

18.1

54.5

1.10. Квартиры в высотных кирпичных домах

Цена предложения 1 м2 общей ($/м2)


График 10

Таблица 10а

Квартиры в высотных кирпичных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

Центр

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

 

1-комн.

1732

+3.46

2236

+8.18

3517

+1.44

2160

+4.45

 

2-комн.

1786

+4.51

2557

+4.62

3780

+3.05

2432

+4.15

 

3-комн.

2025

+3.63

2746

-0.04

4252

+1.38

2776

+1.35

 

4-комн.

2226

-3.55

2857

-3.38

4356

+9.97

3110

+2.37

 

В целом

1861

+3.27

2605

+2.24

3999

+3.31

2560

+2.89

 

Таблица 10б

Высотных кирпичных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

44.35

10.66

76800

99200

156000

2-комн.

67.03

11.44

119700

171400

253400

3-комн.

98.79

13.17

200000

271300

420100

4-комн.

140.71

16.14

313200

402000

612900

Таблица 10в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

 

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

29.6

48.5

17.9

36.6

16.7

14.9

2-комн.

35.9

39.2

32.0

43.7

27.4

16.3

3-комн.

29.4

32.9

31.5

44.0

37.1

22.7

4-комн.

3.8

12.8

14.1

59.9

14.5

26.7

1.11. Квартиры в монолитно-каркасных домах.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 11

Таблица 11а

Квартиры в монолитно-каркасных домах. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

За МКАД

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м

%

$/кв.м.

%

1-комн.

1688

-2.54

1944

+1.41

3423

-0.41

1834

+2.65

2008

-0.84

2-комн.

1723

-2.82

2221

+2.21

3503

-0.11

1763

-0.45

2217

+0.64

3-комн.

1924

+0.47

2445

+2.82

3917

-0.86

1783

+5.50

2552

+2.99

4-комн.

2053

-0.19

2611

+2.80

3981

+3.59

1697

-5.51

2884

+3.55

В целом

1792

-1.59

2302

+2.58

3747

+0.51

1773

+2.90

2369

+1.76

Таблица 11б

Монолитно-каркасных домах. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Центр

За МКАД

Комн.

общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

$

1-комн.

46.81

11.75

79000

91000

160200

85800

2-комн.

72.48

13.56

124900

161000

253900

127800

3-комн.

105.69

15.65

203300

258400

414000

188400

4-комн.

138.54

18.14

284400

361700

551500

235100

Таблица 11в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

Центр

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

% р.

%к.

%р.

1-комн.

34.2

45.0

20.1

40.0

13.6

11.7

15.0

3.4

2-комн.

30.0

30.6

30.2

46.7

25.0

16.7

37.6

6.7

3-комн.

28.0

27.3

33.6

49.5

29.8

19.0

28.6

4.8

4-комн.

6.7

17.1

12.1

47.0

18.8

31.5

11.3

5.0

1.12. Квартиры в панельных новостройках.

Цена предложения 1 м2 общей площади ($/м2).


График 12

Таблица 12а

Квартиры в панельных новостройках. Ценовая динамика по укрупненным зонам.

 

Комн.

Восток

Запад

За МКАД

В целом

 

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

$/кв.м.

%

 

1-комн.

1671

-0.24

1872

-2.85

1690

+2.86

1761

-1.62

 

2-комн.

1732

+0.12

2067

+0.98

1627

-6.92

1867

+0.54

 

3-комн.

1726

-1.54

1877

+10.87

1577

+6.27

1748

+0.98

 

В целом

1699

-0.59

1952

+1.72

1633

-1.57

1789

+0.22

 

Таблица 12б

Панельные новостройки. Ценовые показатели средней квартиры.

Параметры средней квартиры

Восток

Запад

Мкад

Комн.

Общ. пл.

пл. кух.

$

$

$

1-комн.

40.91

9.23

68400

76600

69100

2-комн.

59.29

10.70

102700

122600

96500

3-комн.

82.08

11.32

141700

154100

129400

Таблица 12в

Структурные показатели по количеству комнат и территориальным зонам.

Комн.

Восток

Запад

МКАД

 

%к.

%р.

%к.

%р.

%к.

%р.

1-комн.

32.0

57.3

40.3

32.9

24.0

7.3

2-комн.

29.3

51.8

37.3

30.1

56.0

16.9

3-комн.

32.7

73.8

19.4

20.0

16.0

6.2

1.13. Цена предложения 1 м2 общей площади в зависимости от типа жилья и места расположения по округам ($/м2).

Тип объекта

САО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО

СЗАО

ЦАО

МКАД

Сред

% Апр.

"Хрущевки" панель"

1758

1707

1639

1574

1700

1840

1853

1742

2094

 

1732

0,99

Панель с малой кух.

1762

1696

1703

1617

1637

1880

1880

1755

2418

 

1758

1,03

Типовая панель

1816

1801

1763

1629

1662

1990

1897

1864

2449

1600

1807

1,57

Современная панель

1839

1886

1886

1671

1706

2172

2072

1818

2719

1622

1900

1,17

"Хрущевки" кирпич"

1870

1718

1730

1601

1745

1949

1849

1805

2515

 

1928

2,39

Кирпич с малой кух.

2108

2024

1893

1801

1939

2432

2685

1988

2916

 

2312

1,09

"Сталинский" кирпич"

2242

2113

1834

1651

1865

2669

2689

1902

3141

 

2587

1,85

Высотный кирпич

2409

1915

2237

1966

1690

2265

2633

2005

3999

 

2560

2,89

Монолито-каркас

2227

1768

1791

1802

1805

2205

2459

1783

3681

1773

2369

1,76

Новостройки панель

1776

1829

1748

1552

1709

1981

1845

2038

 

1633

1789

0,22

Все типы

1989

1828

1798

1664

1700

2169

2218

1827

3073

1639

2069

1,97

% Апрель

2005 г.

1,95

1,50

1,30

1,40

0,35

0,88

1,93

-0,05

1,79

1,17

1,97

 

Таблица 13

Основные выводы:

Материал подготовлен аналитическим отделом Агентства недвижимости «САВВА», тел. 777-08-83
На основании обобщенного банка данных Русской мультилистинговой системы
количество объектов, испoльзованных для исследования: 25 903
Перепечатка материалов допускается только с письменного согласия «АН САВВА»

Приложение А

I. ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ.

Группа 1

10 укрупненных типов жилья

Хрущевки панель (5 этажей панель-блок, кухня менее 6.5 кв.м.)

Панель с малой кухней (9-12 этажей панель-блок, кухня менее 6.5 кв.м.)

Типовая панель (9-15 этажей панель-блок, кухня более 7.5 кв.м.)

Современная панель (16-22 этажей панель, кухня более 7.5 кв.м.)

Хрущевки кирпич (5 этажей кирпич, кухня менее 6.5 кв.м.)

Кирпич с малой кухней (6-12 этажей кирпич, кухня менее 7.5 кв.м.)

Сталинский кирпич (6-10 этажей кирпич, кухня более 7.5 кв.м.)

Высотный кирпич (12-16 этажей кирпич, кухня более 7.5 кв.м.)

Монолитно-каркасные дома - современное комфортное жилье выполненное по технологии возведения монолитного каркаса с последующей облицовкой теплоизолирующим материалом - пеноблоками, панелями, кирпичом.

Панельные новостройки - сборно-панельные дома улучшенных серий (П44Т, П3М,

П46М, ПД4) построенные за последний год или находящиеся в стадии строительства.

Группа 2

15 основных типов жилья

менее 5 этажей (без учета кухни и материала постройки)

Хрущевки панель (5 этажей панель кухня менее 6.5 кв.м.)

9 этажей панель (блок), кухня менее 6.5 кв.м.

9 этажей панель (блок), кухня более 6.5 кв.м.

12 этажей панель (блок), кухня менее6.5 кв.м.

12 этажей панель (блок), кухня более 6.5 кв.м.

14-16 этажей панель кухня более 7.5 кв.м.

17 этажей панель

22 этажа панель

Хрущевки кирпич (5 этажей кирпич кухня менее 6.5 кв.м.)

5 этажный кирпич кухня более 6.5 кв.м.

6-12 этажей кирпич кухня менее 7.5 кв.м.

6-10 этажей кирпич кухня более 7.5 кв.м.

12-16 этажей кирпич кухня более 7.5 кв.м.

Эксклюзивная застройка (монолитные дома любой этажности , кирпичные дома

выше 16 этажей, либо дома более 22 этажей без учета материала стен).

Приложение Б

II. ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ.

Укрупненное зонирование - 4 зоны

Центр - в границах центрального административного округа.

Запад - административные округа (без учета районов за МКАД): Юго-Западный, Западный, Северо-Западный (в пределах Динамо-Сокол), а также в районы метро Сокольники, Алексеевская-ВДНХ, Савеловская-Тимирязевская.

Восток - административные округа: Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный, Южный (без учета районов за МКАД и районов отнесенных предыдущим пунктом к Западу).

МКАД - микрорайоны г. Москвы расположенные за МКАД.

Разделение по административным округам - 10 зон

ЦАО - в границах Центрального административного округа

ВАО - в границах Восточного административного округа (кроме Новокосино)

ЮВАО - в границах Юго-Восточного административного округа (кроме Жулебино)

ЮАО - в границах Южного административного округа

ЮЗАО - в границах Юго-Западного административного округа (кроме Солнцево и Новопеределкино)

ЗАО - в границах Западного административного округа

СЗАО - в границах Северо-Западного административного округа (кроме Митино)

САО - в границах Северного административного округа (кроме Зеленограда и Новопеределкино)

СВАО - в границах Северо-Восточного административного округа

МКАД - все районы не вошедшие в районы округов за пределами московской кольцевой автодороги

Локальное районирование - 20 зон объединенные жилые районы

Шоссе Энтузиастов - Новогиреево

Текстильщики - Выхино

Люблино - Марьино

Каширская - Красногвардейская

Нагатинская - Пражская

Калужская - Ясенево

Фрунзенская - Юго-Западная

Фили - Крылатское

Октябрьское поле - Планерная

Войковская - Речной .Вокзал

Петровско-Разумовская - Алтуфьево

Ботанический сад - Медведково

Преображенская площадь - Улица Подбельского

Семеновская-Щелковская

Центр

НОВОКОСИНО

ЖУЛЕБИНО

БУТОВО СЕВЕРНОЕ

БУТОВО ЮЖНОЕ

СОЛНЦЕВО-НОВОПЕРЕДЕЛКИНО

МИТИНО

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

(базовый период)

01.05

02.05

03.05

04.05

Макроэкономические параметры

Макро экономические парамет ры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,90

28,01

28,00

27,63

27,81

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

Индекс покупательной способности доллара относительно потребительской корзины

1

0,980

0,967

0,942

0,936

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,963

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

Индекс покупательной способности евро относительно потребительской корзины

1

0,956

0,938

0,928

0,904

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

19043

24080

36502

39027

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54490

55908

56840

56788

57313

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

Предложе ние 3-ком натных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанель ных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3794

3975

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68904

70277

71652

70253

71210

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2637/ 882,3

2932/752,8

3039/ 1226,0

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10664

11072

10508

10123

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

364

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

290

304

288

281

Погрешность в определении средней, %

1,90

2,00

2,10

1,44

1,28

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,90

0,85

0,81

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жи лых домов с участками в Московсков ском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

Предложение на рынке кот теджей (благо устроенных од носемейных до мов и таунхау сов) на удалее нии до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В январе 2005 года ежемесячный темп инфляции вырос на 2,5% по сравнению с периодом декабря 2004 года. В феврале, по данным Федеральной службы государственной статистики, темп инфляции составил 1,2%, а в марте вырос до 1,3%. Таким образом, в 1 квартале 2005 индекс потребительских цен достиг 1,053 по отношению к декабрю 2004 года (базовому периоду).

В апреле инфляция снизилась до 1,1%, за 4 месяца индекс инфляции составил 1,065.

Курс доллара в декабре 2004 года был зафиксирован на уровне 27,9 руб./$, к концу марта 2005 г. понизился до 27,63 руб./$. Индекс девальвации рубля к доллару в 1 квартале составил 0,99, а индекс инфляции - 1,061 по отношению к базовому периоду декабря. Покупательная способность доллара относительно потребительской корзины снизилась до 0,942 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс доллара несколько повысился (до 27, 81 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару также чуть подрос (до 0,997). В результате индекс инфляции доллара в России в апреле вырос до 1,068, а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода – декабря 2004 г. - до 0,936.

Курс евро в декабре 2004 находился на уровне 37,39 руб./евро, к концу марта 2005 - понизился до 36,47 руб./евро. Индекс девальвации рубля к евро в 1 квартале составил 0,975 по отношению к базовому периоду декабря, а индекс инфляции евро - 1,077. Покупательная способность евро относительно потребительской корзины понизилась до 0,928 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс евро снизился (до 35,99 руб./евро), индекс девальвации рубля относительно евро достиг 0,963. В результате индекс инфляции евро в России в апреле вырос до 1,106, а индекс покупательной способности понизился до 0,904.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В январе-марте 2005 г. вторичный рынок жилья Москвы характеризовался ростом средней удельной цены предложения квартир в многоквартирных жилых домах. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 2350 руб. (+4,2%) с 55,5 тыс. до 56,8 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $102 (+5,2%) c 1953 до 2055 $/кв. м, в евро – на 105 евро (+6,9%) с 1457 до 1557 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,042, 1,052 и 1,069.

В апреле среднемесячные цены выросли незначительно и составили: рублевая цена - 57,3 тыс. руб./кв. м, долларовая цена - 2061 $/кв. м, цена в евро – 1592 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,052, 1,055 и 1093.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 1349 руб./кв. м (+2,0%) с 68,9 тыс. до 70,35 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $89 (+2,9%) с 2470 до 2543 $/кв. м, в евро - на 127 евро/кв. м (4,5%) с 1843 до 1926 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,020, 1,029 и 1,045. При этом в марте цены на трехкомнатные квартиры несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле цены на данном сегменте рынка также незначительно подросли и составили 71,2 руб./кв. м, 2561 $/кв. м и 1979 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,033, 1,037 и 1,074.

В марте по сравнению с декабрем ухудшились макроэкономические показатели, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на все квартиры составил 0,991, на трехкомнатные – 0,970.

В апреле индекс реальных цен практически не изменился и составил соответственно 0,988 и 0,970.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В январе-феврале арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно декабря с 375 до 395 $/кв. м в год, но в марте понизились до 380 $/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем снизились до 288 евро/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем в марте снизились до 288 евро/кв. м в год. Номинальные индексы роста арендных ставок в марте относительно базового периода – декабря 2004 г. - по всем офисам составили в рублях 1,00, в долларах 1,01 и в евро 1,03.

В апреле арендные ставки по всем офисным помещениям упали до 10,1 тыс. руб., $364 и 281 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили соответственно 0,97, 0,97 и 1,01.

Реальный индекс арендных ставок на все офисы составил в марте относительно базового периода 0,96, в апреле он снизился до 0,91.

По офисам классов В/С рост произошел только в январе – с 12,8 тыс. руб., $460, 343 евро за кв. м в год до 13,5 тыс. руб., $481 и 367 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах – 1,05, в евро – 1,07, реальный индекс – 1,02.

Затем в феврале и марте ставки снизились (в рублях – до 11,2 тыс. и 10,6 тыс. руб., в долларах – до $401 и $384, в евро – до 308 и 291 евро за кв. м в год). Номинальные индексы составили в феврале в рублях и в долларах 0,87, в евро - 0,90, в марте - 0,83 и 0,85 соответственно. Реальные индексы снизились до 0,84 в феврале и 0,79 в марте.

В апреле арендные ставки по офисам класса В/С еще снизились – до 10,0 тыс. руб., $358 и 277 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах 0,78, в евро – 0,81. Реальный индекс арендных ставок на офисы класса В/С в апреле снизился до 0,79.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В январе-марте 2005 г. рынок предложения загородных домовладений Московского региона характеризовался повышением средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 1375 руб. (+2,5%) с 28,4 до 29,1 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $36 (+3,6%) c 1017 до 1054 $/кв. м, в евро – на 39 евро (+5,1%) с 759 до 798 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,01, 1,02 и 1,03.

В апреле средняя удельная цена загородных домовладений в Московской области впервые немного снизилась – до 27,6 тыс. руб./кв. м, 991 $/кв. м, 766 евро/кв. м. Индекс номинальных цен снизился до 0,97, 0,97 и 1,0 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 628 руб./кв. м (+1,5%) с 39,8 тыс. до 40,4 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $17 (+1,2%) с 1427 до 1444 $/кв. м, в евро - на 36евро/кв. м (3,4%) с 1,065 до 1101 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,015, 1,020 и 1,034, При этом в марте цены на коттеджи несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле в данном сегменте рынка средние удельные цены практически не изменились (40,6 тыс. руб./кв. м, 1448 $/кв. м и 1104 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также стабилен и составляет соответственно 1,02, 1,01 и 1,04 относительно базового периода – декабря 2004 г.

В марте по сравнению с декабрем-февралем макроэкономические показатели ухудшились, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения составил 0,98, на коттеджи - 0,97. В апреле индекс реальных цен на все домовладения снизился до 0,91, а на коттеджи в зоне до 50 км от центра Москвы - практически не изменился и составил 0,96.

Таким образом, цены на рынке недвижимости Московского региона в течение 2005 года находятся в неустойчивом равновесии. На одних сегментах рынка происходит небольшой рост цен, на других – снижение.

За 4 месяца цены средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 5,5%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 3,7%. В евро эти показатели составляют соответственно 9,3% и 7,4%, в рублях – 5,2% и 3,3%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились на 1,2% и на 3% соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов в долларах снизились на 3%, классов В/С – на 22%. В евро эти показатели составляют +1% и -19%, в рублях -3% и -22%. Реальные арендные ставки (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 17%.

Средняя удельная цена предложения загородных домовладений в Московской области в долларах снизилась на 3%, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – увеличилась на 1%. В евро эти показатели составляют +1% и -4%, в рублях -3% и +2%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 4%.


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные непанельные квартиры общей площадью 60-120 кв. м;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

9. Отчет в виде таблиц и графиков представляется в СЕРЕАН к 15 числу следующего за отчетным месяца.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и городского строительства Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, канд. наук.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.05.05.



[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Стерник Г.М. Индексы рынка недвижимости Московского региона для СЕРЕАН

(15.05.2005 г.)
Категория: аналитические материалы

Аналитический центр

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Раздел

Показатели

Значения

12.04

(базовый период)

01.05

02.05

03.05

04.05

Макроэкономические параметры

Макро экономические парамет ры

Месячный темп инфляции, %

1,1

2,5

1,2

1,3

1,1

Индекс потребительских цен (инфляция рублевая)

1

1,025

1,037

1,051

1,065

Среднемесячный курс доллара, руб./$

27,90

28,01

28,00

27,63

27,81

Индекс девальвации рубля к доллару

1

1,004

1,003

0,99

0,997

Месячный темп девальвации рубля к доллару, %

-2,29

0,39

-0,05

-1,32

0,65

Индекс инфляции доллара в России

1

1,020

1,034

1,061

1,068

Индекс покупательной способности доллара относительно потребительской корзины

1

0,980

0,967

0,942

0,936

Среднемесячный курс евро, руб./евро

37,39

36,72

36,38

36,47

35,99

Индекс девальвации рубля к евро

1

0,980

0,973

0,975

0,963

Месячный темп девальвации рубля к евро, %

0,8

-1,79

-0,92

0,25

-1,31

Индекс инфляции евро в России

1

1,046

1,066

1,077

1,106

Индекс покупательной способности евро относительно потребительской корзины

1

0,956

0,938

0,928

0,904

Предложение на рынке купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах, Москва

Весь объем предложения вторичного жилья

Объем выборки, квартир

24028

19043

24080

36502

39027

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

54490

55908

56840

56788

57313

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

1953

1996

2030

2055

2061

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1457

1523

1562

1557

1592

Погрешность в определении средней, %

0,5

0,6

0,52

0,43

0,41

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,026

1,043

1,042

1,052

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,022

1,039

1,052

1,055

Номинальный индекс цены в евро

1

1,045

1,072

1,069

1,093

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,006

0,991

0,988

Предложе ние 3-ком натных

квартир площадью 60-120 кв. м в непанель ных домах

Объем выборки, квартир

2170

1824

2336

3794

3975

Средняя удельная цена предложения, руб./кв. м

68904

70277

71652

70253

71210

Средняя удельная цена предложения, $/кв. м

2470

2509

2559

2543

2561

Средняя удельная цена предложения, евро/кв. м

1843

1914

1970

1926

1979

Погрешность в определении средней, %

1,7

1,8

1,7

1,3

1,2

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,020

1,040

1,020

1,033

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,016

1,036

1,029

1,037

Номинальный индекс цены в евро

1

1,038

1,069

1,045

1,074

Реальный индекс средней цены предложения

1

1,000

1,003

0,970

0,970

Предложение на рынке аренды офисных помещений, Москва

Весь объем

предложения на рынке аренды

офисов

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

2212/ 681,0

1923/ 622,5

2637/ 882,3

2932/752,8

3039/ 1226,0

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

10460

10664

11072

10508

10123

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

375

381

395

380

364

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

280

290

304

288

281

Погрешность в определении средней, %

1,90

2,00

2,10

1,44

1,28

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,02

1,06

1,00

0,97

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,02

1,05

1,01

0,97

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,04

1,09

1,03

1,01

Реальный индекс арендной ставки

1

0,99

1,02

0,96

0,91

Предложение на рынке аренды офисных помещений классов В/С

Объем выборки, помещений/тыс. кв. м

1184/

374,6

501/

245,2

1816/

665,0

2060/541,1

1767/

545,1

Средняя арендная ставка, руб./кв. м в год

12834

13466

11220

10598

9956

Средняя арендная ставка, $/кв. м в год

460

481

401

384

358

Средняя арендная ставка, евро/кв. м в год

343

367

308

291

277

Погрешность в определении средней, %

2,00

3,20

2,60

1,71

1,53

Номинальный индекс рублевой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

Номинальный индекс долларовой ставки

1

1,05

0,87

0,83

0,78

Номинальный индекс ставки в евро

1

1,07

0,90

0,85

0,81

Реальный индекс арендной ставки

1

1,02

0,84

0,79

0,73

Предложение на рынке купли-продажи загородных домовладений, Московский регион

Весь объем

предложения

загородных односемейных жи лых домов с участками в Московсков ском регионе

Объем выборки, домовладений, коттеджей

4821

3691

4985

5579

6241

Средняя удельная цена, руб./кв. м

28374

28879

29749

29118

27554

Средняя удельная цена $/ кв. м

1017

1031

1062

1054

991

Средняя удельная цена, евро/кв. м

759

786

818

798

766

Погрешность в определении средней, %

2,1

2,75

2,36

2,16

1,95

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,02

1,05

1,03

0,97

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,04

1,04

0,97

Номинальный индекс цены в евро

1

1,04

1,08

1,05

1,01

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

1,01

0,98

0,91

Предложение на рынке кот теджей (благо устроенных од носемейных до мов и таунхау сов) на удалее нии до 50 км от центра Москвы

Объем выборки, коттеджей

1362

1188

1574

1629

1688

Средняя удельная цена, руб./кв. м

39813

40373

40695

40441

40552

Средняя удельная цена $/ кв. м

1427

1441

1453

1444

1448

Средняя удельная цена, евро/кв. м

1065

1100

1108

1101

1104

Погрешность в определении средней, %

3,3

3,57

3,37

2,96

3,10

Номинальный индекс рублевой цены

1

1,01

1,02

1,02

1,02

Номинальный индекс долларовой цены

1

1,01

1,02

1,01

1,01

Номинальный индекс цены в евро

1

1,03

1,04

1,03

1,04

Реальный индекс удельной цены

1

0,99

0,99

0,97

0,96

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В январе 2005 года ежемесячный темп инфляции вырос на 2,5% по сравнению с периодом декабря 2004 года. В феврале, по данным Федеральной службы государственной статистики, темп инфляции составил 1,2%, а в марте вырос до 1,3%. Таким образом, в 1 квартале 2005 индекс потребительских цен достиг 1,053 по отношению к декабрю 2004 года (базовому периоду).

В апреле инфляция снизилась до 1,1%, за 4 месяца индекс инфляции составил 1,065.

Курс доллара в декабре 2004 года был зафиксирован на уровне 27,9 руб./$, к концу марта 2005 г. понизился до 27,63 руб./$. Индекс девальвации рубля к доллару в 1 квартале составил 0,99, а индекс инфляции - 1,061 по отношению к базовому периоду декабря. Покупательная способность доллара относительно потребительской корзины снизилась до 0,942 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс доллара несколько повысился (до 27, 81 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару также чуть подрос (до 0,997). В результате индекс инфляции доллара в России в апреле вырос до 1,068, а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода – декабря 2004 г. - до 0,936.

Курс евро в декабре 2004 находился на уровне 37,39 руб./евро, к концу марта 2005 - понизился до 36,47 руб./евро. Индекс девальвации рубля к евро в 1 квартале составил 0,975 по отношению к базовому периоду декабря, а индекс инфляции евро - 1,077. Покупательная способность евро относительно потребительской корзины понизилась до 0,928 по отношению к базовому периоду.

В апреле среднемесячный курс евро снизился (до 35,99 руб./евро), индекс девальвации рубля относительно евро достиг 0,963. В результате индекс инфляции евро в России в апреле вырос до 1,106, а индекс покупательной способности понизился до 0,904.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В январе-марте 2005 г. вторичный рынок жилья Москвы характеризовался ростом средней удельной цены предложения квартир в многоквартирных жилых домах. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 2350 руб. (+4,2%) с 55,5 тыс. до 56,8 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $102 (+5,2%) c 1953 до 2055 $/кв. м, в евро – на 105 евро (+6,9%) с 1457 до 1557 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,042, 1,052 и 1,069.

В апреле среднемесячные цены выросли незначительно и составили: рублевая цена - 57,3 тыс. руб./кв. м, долларовая цена - 2061 $/кв. м, цена в евро – 1592 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,052, 1,055 и 1093.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 1349 руб./кв. м (+2,0%) с 68,9 тыс. до 70,35 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $89 (+2,9%) с 2470 до 2543 $/кв. м, в евро - на 127 евро/кв. м (4,5%) с 1843 до 1926 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,020, 1,029 и 1,045. При этом в марте цены на трехкомнатные квартиры несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле цены на данном сегменте рынка также незначительно подросли и составили 71,2 руб./кв. м, 2561 $/кв. м и 1979 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,033, 1,037 и 1,074.

В марте по сравнению с декабрем ухудшились макроэкономические показатели, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на все квартиры составил 0,991, на трехкомнатные – 0,970.

В апреле индекс реальных цен практически не изменился и составил соответственно 0,988 и 0,970.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В январе-феврале арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно декабря с 375 до 395 $/кв. м в год, но в марте понизились до 380 $/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем снизились до 288 евро/кв. м в год. В пересчете на евро ставки выросли с 280 до 304 евро/кв. м в год и затем в марте снизились до 288 евро/кв. м в год. Номинальные индексы роста арендных ставок в марте относительно базового периода – декабря 2004 г. - по всем офисам составили в рублях 1,00, в долларах 1,01 и в евро 1,03.

В апреле арендные ставки по всем офисным помещениям упали до 10,1 тыс. руб., $364 и 281 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили соответственно 0,97, 0,97 и 1,01.

Реальный индекс арендных ставок на все офисы составил в марте относительно базового периода 0,96, в апреле он снизился до 0,91.

По офисам классов В/С рост произошел только в январе – с 12,8 тыс. руб., $460, 343 евро за кв. м в год до 13,5 тыс. руб., $481 и 367 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах – 1,05, в евро – 1,07, реальный индекс – 1,02.

Затем в феврале и марте ставки снизились (в рублях – до 11,2 тыс. и 10,6 тыс. руб., в долларах – до $401 и $384, в евро – до 308 и 291 евро за кв. м в год). Номинальные индексы составили в феврале в рублях и в долларах 0,87, в евро - 0,90, в марте - 0,83 и 0,85 соответственно. Реальные индексы снизились до 0,84 в феврале и 0,79 в марте.

В апреле арендные ставки по офисам класса В/С еще снизились – до 10,0 тыс. руб., $358 и 277 евро за кв. м в год. Номинальные индексы составили в рублях и долларах 0,78, в евро – 0,81. Реальный индекс арендных ставок на офисы класса В/С в апреле снизился до 0,79.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В январе-марте 2005 г. рынок предложения загородных домовладений Московского региона характеризовался повышением средней удельной цены предложения по совокупности всех объектов. Так, в национальной валюте - рублях относительно базового периода (декабря 2004 г.) цены выросли на 1375 руб. (+2,5%) с 28,4 до 29,1 тыс. руб./кв. м, в валюте номинирования - долларах на $36 (+3,6%) c 1017 до 1054 $/кв. м, в евро – на 39 евро (+5,1%) с 759 до 798 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,01, 1,02 и 1,03.

В апреле средняя удельная цена загородных домовладений в Московской области впервые немного снизилась – до 27,6 тыс. руб./кв. м, 991 $/кв. м, 766 евро/кв. м. Индекс номинальных цен снизился до 0,97, 0,97 и 1,0 соответственно.

В сегменте коттеджей (благоустроенных односемейных домов и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения относительно декабря 2004 г. выросла в рублях на 628 руб./кв. м (+1,5%) с 39,8 тыс. до 40,4 тыс. руб./кв. м, в долларах - на $17 (+1,2%) с 1427 до 1444 $/кв. м, в евро - на 36евро/кв. м (3,4%) с 1,065 до 1101 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,015, 1,020 и 1,034, При этом в марте цены на коттеджи несколько снизились по сравнению с февралем.

В апреле в данном сегменте рынка средние удельные цены практически не изменились (40,6 тыс. руб./кв. м, 1448 $/кв. м и 1104 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также стабилен и составляет соответственно 1,02, 1,01 и 1,04 относительно базового периода – декабря 2004 г.

В марте по сравнению с декабрем-февралем макроэкономические показатели ухудшились, и индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения составил 0,98, на коттеджи - 0,97. В апреле индекс реальных цен на все домовладения снизился до 0,91, а на коттеджи в зоне до 50 км от центра Москвы - практически не изменился и составил 0,96.

Таким образом, цены на рынке недвижимости Московского региона в течение 2005 года находятся в неустойчивом равновесии. На одних сегментах рынка происходит небольшой рост цен, на других – снижение.

За 4 месяца цены средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 5,5%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 3,7%. В евро эти показатели составляют соответственно 9,3% и 7,4%, в рублях – 5,2% и 3,3%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились на 1,2% и на 3% соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов в долларах снизились на 3%, классов В/С – на 22%. В евро эти показатели составляют +1% и -19%, в рублях -3% и -22%. Реальные арендные ставки (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 17%.

Средняя удельная цена предложения загородных домовладений в Московской области в долларах снизилась на 3%, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – увеличилась на 1%. В евро эти показатели составляют +1% и -4%, в рублях -3% и +2%. Реальные цены (с исключенной инфляцией) снизились соответственно на 9% и на 4%.


Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:

- по квартирам – трехкомнатные непанельные квартиры общей площадью 60-120 кв. м;

- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);

- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

9. Отчет в виде таблиц и графиков представляется в СЕРЕАН к 15 числу следующего за отчетным месяца.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и городского строительства Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, канд. наук.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.05.05.



[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
sternik@miel.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
в марте 2005 года

В марте 2005 года средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на $11 (0,6%) до 2009 $/кв. м. За три месяца прирост составил 2,3%. Индекс роста относительно базового периода (декабря 2002 года) составил 2,14.

В Московской области в марте цены выросли в среднем на $14 (1,5%) до 945 $/кв. м, за три месяца прирост составил 4,1%. Индекс роста относительно декабря 2002 года составил 2,01.

Рис. 1

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Москва

Мособласть

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыдущему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыду щему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

12.01

940

1

-

1

471

1

-

1

12.02

1096

1,166

16,6

1,073

559

1,187

18,684

1,092

12.03

1594

1,696

45,44

1,288

748

1,588

33,810

1,206

06.04

1950

2,074

22,33

1,461

898

1,907

20,053

1,343

12.04

1953

2,078

0,15

1,333

908

1,928

1,114

1,237

01.05

1982

2,109

1,48

1,321

929

1,972

2,313

1,236

02.05

1998

2,126

0,81

1,317

931

1,977

0,215

1,224

03.05

2009

2,138

0,55

1,290

945

2,007

1,504

1,211

Динамика макроэкономических параметров в марте 2005 г. характеризуется следующим (рис. 2 и табл. 2). Месячная инфляция составила 1,4%, трехмесячная – 5,3%. Девальвация рубля к доллару близка к нулю Среднемесячный курс доллара относительно февраля снизился на 1,3% до 27,63 руб./доллар, индекс девальвации относительно базового периода составил 0,919. За счет инфляции рубля и его ревальвации относительно доллара, доллар в России в этом месяце значительно инфлировал (индекс инфляции вырос на 2,5% до 1,657), и его покупательная способность снизилась до 0,603 относительно базового периода).

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве и Московской области по итогам марта снизился и составил относительно базового периода – декабря 2001 года 1,29 и 1, 21 соответственно (рис. 3 и табл. 1).


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

Динамика макроэкономических параметров (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Индекс потребитель ских цен (инф ляция рубле вая) относи тельно базово го периода

Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %

Среднемесячный курс доллара, руб./$

Индекс деваль вации рубля к дол лару

Темп деваль

вации рубля к доллару

(относитель но пре

дыдущего

периода), %

Индекс инфля ции дол лара в России

Индекс покупатель ной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины

12.01

1

18,6

30,08

1

-

1

1

12.02

1,151

15,1

31,84

1,059

5,85

1,087

0,92

12.03

1,288

12,0

29,45

0,979

-7,95

1,317

0,759

06.04

1,369

6,1

28,99

0,964

-1,53

1,420

0,704

12.04

1,445

5,5

27,9

0,928

-3,62

1,558

0,642

01.05

1,486

2,6

28,01

0,931

0,39

1,596

0,627

02.05

1,502

1,2

27,99

0,931

-0,07

1,616

0,619

03.05

1,523

1,4

27,63

0,919

-0,13

1,657

0,603

Рис. 3


Таким образом, начавшийся в январе рост цен предложения на рынке жилья Москвы и области в марте продолжился.

Объем продаж в Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» в марте относительно февраля по основным сегментам рынка (квартиры на вторичном рынке и в новостройках Москвы, коттеджи в Подмосковье) вырос до уровня лучших месяцев 2004 года, а по количеству ипотечных сделок – превысил все рекорды и вырос относительно базового декабря 2002 года в 4,6 раза (рис. 4). Доля ипотечных сделок на рынке продажи квартир в Москве (вторичном и первичном) выросла в Компании до 11% (рис. 5). Это подтверждает благоприятные тенденции на рынке.

Рис. 5


По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Рис. 4


По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Макроэкономическая ситуация характеризуется ростом объемом экспорта энергоносителей при рекордных ценах на нефть на мировых рынках, что создает благоприятные внешние условия для рынка недвижимости. Однако, отток частного капитала из России (основная причина прошлогодних неприятностей в экономике и на рынке недвижимости) в 1 квартале 2005 года, по данным ЦБ РФ, составил $0,9 млрд. Это в 4,7 раза меньше, чем в 1 квартале прошлого года, но по сравнению с предыдущим кварталом, когда наблюдался приток в размере $5-6 млрд, это означает смену тенденции в неблагоприятную сторону. Начавшийся новый цикл укрепления рубля относительно доллара может привести к концу года, по мнению ряда экономистов, к курсу 25-26 руб./доллар, что обесценит долларовые сбережения населения и рублевый эквивалент стоимости жилья. Повышенная инфляция (МЭРТ уже скорректировал прогноз годовой инфляции с 8 до 10%) дополнительно снизит покупательную способность доллара в России, и это может означать снижение реальной стоимости недвижимости.

С точки зрения внутренних факторов рынка недвижимости, особое внимание специалистов вызвало вступление в силу с 1 апреля с.г. Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный Закон направлен на защиту прав частных инвесторов (долевых участников строительства), повышение прозрачности рынка строительства жилья и ответственности застройщиков. В перспективе он обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости по цивилизованным нормам и правилам. Вместе с тем, в среднесрочной перспективе он может иметь неблагоприятные последствия для рынка – уход с рынка небольших компаний-застройщиков, уменьшение объема строительства.

Необходимо отметить и краткосрочные последствия. Некоторые риэлторские компании (в частности, «МИЭЛЬ-Недвижимость») в связи с принятием этого закона, а также с учетом известного конфликта между Префектурой ЗАО, с одной стороны, и Концерном Яуза с участием компаний «Инком-Недвижимость» и МИАН, с другой, и частными инвесторами строительства дома по ул. Лобачевского 66-1 – с третьей, приняли решение о прекращении продаж в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация (а доля таких объектов в Москве достигает, по некоторым оценкам, 40%). Это приведет к резкому сокращению объема предложения уже в апреле, и может дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка.

Рис. 6


Исходя из изложенного, в перспективе возможны два сценария развития ценовой ситуации на рынке жилья Московского региона (рис. 6).

Сценарий №1. Динамика цен весной-летом будет соответствовать ранее сделанному прогнозу о снижении номинальных долларовых цен в 2005 году на 15-20%. В дальнейшем, в 2006-2007 гг., будет происходить восстановление рынка с темпом 10-15% в год до уровня начала 2005 года и выше. Вероятность такого сценария все еще сохраняется, по нашей оценке, на уровне до 30%.

Сценарий №2. Ценовая ситуация весной-летом стабилизируется, происходит небольшое повышение номинальных долларовых цен с темпом менее 1% в месяц. До конца 2005 года общее повышение составит 10-15%, в 2006-2007 гг. будет продолжаться рост цен с темпом чуть выше инфляции – около 10-15% в год.

Что касается Московской области, то в среднем тенденции рынка недвижимости аналогичны московским. Однако, разнообразие условий в различных районах и городах области столь велико, что требует рассмотрения ситуации в этих конкретных территориальных локациях.

© Стерник Г.М., 6.04.05.

Стерник Г.М. Индексы рынка жилья Москвы в марте 2005

Категория: аналитические материалы

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
sternik@miel.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
в марте 2005 года

В марте 2005 года средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на $11 (0,6%) до 2009 $/кв. м. За три месяца прирост составил 2,3%. Индекс роста относительно базового периода (декабря 2002 года) составил 2,14.

В Московской области в марте цены выросли в среднем на $14 (1,5%) до 945 $/кв. м, за три месяца прирост составил 4,1%. Индекс роста относительно декабря 2002 года составил 2,01.

Рис. 1

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Москва

Мособласть

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыдущему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыду щему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

12.01

940

1

-

1

471

1

-

1

12.02

1096

1,166

16,6

1,073

559

1,187

18,684

1,092

12.03

1594

1,696

45,44

1,288

748

1,588

33,810

1,206

06.04

1950

2,074

22,33

1,461

898

1,907

20,053

1,343

12.04

1953

2,078

0,15

1,333

908

1,928

1,114

1,237

01.05

1982

2,109

1,48

1,321

929

1,972

2,313

1,236

02.05

1998

2,126

0,81

1,317

931

1,977

0,215

1,224

03.05

2009

2,138

0,55

1,290

945

2,007

1,504

1,211

Динамика макроэкономических параметров в марте 2005 г. характеризуется следующим (рис. 2 и табл. 2). Месячная инфляция составила 1,4%, трехмесячная – 5,3%. Девальвация рубля к доллару близка к нулю Среднемесячный курс доллара относительно февраля снизился на 1,3% до 27,63 руб./доллар, индекс девальвации относительно базового периода составил 0,919. За счет инфляции рубля и его ревальвации относительно доллара, доллар в России в этом месяце значительно инфлировал (индекс инфляции вырос на 2,5% до 1,657), и его покупательная способность снизилась до 0,603 относительно базового периода).

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве и Московской области по итогам марта снизился и составил относительно базового периода – декабря 2001 года 1,29 и 1, 21 соответственно (рис. 3 и табл. 1).


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

Динамика макроэкономических параметров (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Индекс потребитель ских цен (инф ляция рубле вая) относи тельно базово го периода

Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %

Среднемесячный курс доллара, руб./$

Индекс деваль вации рубля к дол лару

Темп деваль

вации рубля к доллару

(относитель но пре

дыдущего

периода), %

Индекс инфля ции дол лара в России

Индекс покупатель ной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины

12.01

1

18,6

30,08

1

-

1

1

12.02

1,151

15,1

31,84

1,059

5,85

1,087

0,92

12.03

1,288

12,0

29,45

0,979

-7,95

1,317

0,759

06.04

1,369

6,1

28,99

0,964

-1,53

1,420

0,704

12.04

1,445

5,5

27,9

0,928

-3,62

1,558

0,642

01.05

1,486

2,6

28,01

0,931

0,39

1,596

0,627

02.05

1,502

1,2

27,99

0,931

-0,07

1,616

0,619

03.05

1,523

1,4

27,63

0,919

-0,13

1,657

0,603

Рис. 3


Таким образом, начавшийся в январе рост цен предложения на рынке жилья Москвы и области в марте продолжился.

Объем продаж в Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» в марте относительно февраля по основным сегментам рынка (квартиры на вторичном рынке и в новостройках Москвы, коттеджи в Подмосковье) вырос до уровня лучших месяцев 2004 года, а по количеству ипотечных сделок – превысил все рекорды и вырос относительно базового декабря 2002 года в 4,6 раза (рис. 4). Доля ипотечных сделок на рынке продажи квартир в Москве (вторичном и первичном) выросла в Компании до 11% (рис. 5). Это подтверждает благоприятные тенденции на рынке.

Рис. 5


По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Рис. 4


По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Макроэкономическая ситуация характеризуется ростом объемом экспорта энергоносителей при рекордных ценах на нефть на мировых рынках, что создает благоприятные внешние условия для рынка недвижимости. Однако, отток частного капитала из России (основная причина прошлогодних неприятностей в экономике и на рынке недвижимости) в 1 квартале 2005 года, по данным ЦБ РФ, составил $0,9 млрд. Это в 4,7 раза меньше, чем в 1 квартале прошлого года, но по сравнению с предыдущим кварталом, когда наблюдался приток в размере $5-6 млрд, это означает смену тенденции в неблагоприятную сторону. Начавшийся новый цикл укрепления рубля относительно доллара может привести к концу года, по мнению ряда экономистов, к курсу 25-26 руб./доллар, что обесценит долларовые сбережения населения и рублевый эквивалент стоимости жилья. Повышенная инфляция (МЭРТ уже скорректировал прогноз годовой инфляции с 8 до 10%) дополнительно снизит покупательную способность доллара в России, и это может означать снижение реальной стоимости недвижимости.

С точки зрения внутренних факторов рынка недвижимости, особое внимание специалистов вызвало вступление в силу с 1 апреля с.г. Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный Закон направлен на защиту прав частных инвесторов (долевых участников строительства), повышение прозрачности рынка строительства жилья и ответственности застройщиков. В перспективе он обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости по цивилизованным нормам и правилам. Вместе с тем, в среднесрочной перспективе он может иметь неблагоприятные последствия для рынка – уход с рынка небольших компаний-застройщиков, уменьшение объема строительства.

Необходимо отметить и краткосрочные последствия. Некоторые риэлторские компании (в частности, «МИЭЛЬ-Недвижимость») в связи с принятием этого закона, а также с учетом известного конфликта между Префектурой ЗАО, с одной стороны, и Концерном Яуза с участием компаний «Инком-Недвижимость» и МИАН, с другой, и частными инвесторами строительства дома по ул. Лобачевского 66-1 – с третьей, приняли решение о прекращении продаж в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация (а доля таких объектов в Москве достигает, по некоторым оценкам, 40%). Это приведет к резкому сокращению объема предложения уже в апреле, и может дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка.

Рис. 6


Исходя из изложенного, в перспективе возможны два сценария развития ценовой ситуации на рынке жилья Московского региона (рис. 6).

Сценарий №1. Динамика цен весной-летом будет соответствовать ранее сделанному прогнозу о снижении номинальных долларовых цен в 2005 году на 15-20%. В дальнейшем, в 2006-2007 гг., будет происходить восстановление рынка с темпом 10-15% в год до уровня начала 2005 года и выше. Вероятность такого сценария все еще сохраняется, по нашей оценке, на уровне до 30%.

Сценарий №2. Ценовая ситуация весной-летом стабилизируется, происходит небольшое повышение номинальных долларовых цен с темпом менее 1% в месяц. До конца 2005 года общее повышение составит 10-15%, в 2006-2007 гг. будет продолжаться рост цен с темпом чуть выше инфляции – около 10-15% в год.

Что касается Московской области, то в среднем тенденции рынка недвижимости аналогичны московским. Однако, разнообразие условий в различных районах и городах области столь велико, что требует рассмотрения ситуации в этих конкретных территориальных локациях.

© Стерник Г.М., 6.04.05.

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
в январе 2005 года

В январе 2005 года, после полугодового топтания на месте, средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на $30 (1,5%) до 1982 $/кв. м, в Московской области - на $21 (2,2%) до 929 $/кв. м.

Рис. 1


Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Москва

Мособласть

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыдущему пе риоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыду щему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

12.01

940

1,00

-

1

471

1,00

-

1,00

12.02

1096

1,17

16,60

1,08

559

1,19

18,68

1,09

12.03

1594

1,70

45,44

1,29

748

1,59

33,81

1,21

06.04

1950

2,07

0,78

1,46

898

1,91

1,35

1,34

12.04

1953

2,07

0,26

1,33

908

1,93

-0,22

1,24

01.05

1982

2,10

1,5

1,32

929

1,97

2,2

1,23

Динамика макроэкономических параметров в январе 2005 г. характеризуется следующим (рис. 2 и табл. 2). Месячная инфляция составил рекордную за три года величину 2,5%, а девальвация рубля к доллару – всего 0,3%. За счет инфляции рубля (при стабильном курсе около 28,0 руб. за доллар) доллар в России в этом месяце инфлировал, и его покупательная способность несколько снизилась (на 0,6% до 0,627 относительно базового периода).

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве и Московской области по итогам января несколько выросли и составили относительно базового периода – декабря 2001 года 1,32 и 1, 23 соответственно (рис. 3 и табл. 1).


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

ДИНАМИКА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
(декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Индекс потреби тельских цен (инфляция руб левая) относи тельно базового периода

Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %

Среднемесячный курс доллара, руб./$

Индекс деваль вации рубля к дол лару

Темп деваль вации рубля к доллару (отно сительно пре дыдущего периода), %

Индекс инфля ции дол лара в России

Индекс покупа тельной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины

12.01

1

18,6

30,08

1

-

1

1

12.02

1,15

15,1

31,84

1,059

5,85%

1,087

0,92

12.03

1,29

12

29,45

0,979

-7,95%

1,317

0,759

01.04

1,31

1,8

28,87

0,96

-1,93%

1,367

0,732

02.04

1,33

1

28,51

0,948

-1,20%

1,398

0,715

03.04

1,33

0,7

28,53

0,948

0,07%

1,408

0,71

04.04

1,35

1,1

28,85

0,959

1,06%

1,407

0,711

05.04

1,36

0,7

28,98

0,963

0,43%

1,411

0,709

06.04

1,37

0,8

28,99

0,964

0,03%

1,421

0,704

07.04

1,38

1

29,08

0,967

0,30%

1,431

0,699

08.04

1,39

0,5

29,22

0,971

0,47%

1,432

0,698

09.04

1,4

0,4

29,22

0,971

0,00%

1,438

0,696

10.04

1,41

1,3

29,07

0,966

-0,50%

1,464

0,683

11.04

1,43

1,2

28,59

0,95

-1,60%

1,506

0,664

12.04

1,45

1,1

27,9

0,928

-2,29%

1,559

0,641

01.05

1,486

2,5

28,01

0,931

0,32

1,596

0,627


Рис. 3

Объем продаж в январе относительно декабря снизился (рис. 4), но это может быть отнесено к малому числу рабочих дней.

Рис. 4

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, о тенденциях рынка в январе мы можем судить только по факту прироста цен и экспертным ощущениям риэлторов, которые отмечают рост спроса в январе и начале февраля. Большинство аналитиков на этом основании высказались против сделанного нами негативного прогноза на 2005 год[1] и предвидят дальнейший подъем цен на рынке жилья.

Однако, мы связываем этот прирост с известными кратковременными факторами – декабрьско-январскими выплатами премий, зарплат, задолженностей, что всегда приводило к всплеску активности рынка и росту цен в декабре-январе. Что касается случившегося в этот же период притока капитала, отмеченного в прошлом обзоре ($8 млрд), то он также вызван краткосрочными причинами. Как отмечает Вестник Русского экономического общества №153 от 4.02.05, «он в основном обеспечен банковским сектором, где, вероятно, более половины средств поступило из-за рубежа для кредитования покупки "Юганскнефтегаза". Таким образом, данные процессы носят лишь разовый характер и не имеют фундаментальной основы. Кроме того, рост курса рубля оказал влияние на повышение привлекательности рублевых активов, что также сыграло роль в ввозе капитала банковским сектором. Также следует отметить тот фактор, что организации для улучшения финансовых показателей возвращают и переводят к концу года вывезенный капитал на баланс. В целом же позитивных изменений в вопросе оттока/притока капитала не наблюдается, несмотря на хорошие макроэкономические показатели в целом».

Таким образом, по нашему мнению, в среднесрочной перспективе (3-9 месяцев) будут действовать в основном те негативные факторы, которые описаны в предыдущем обзоре. Поэтому мы сохраняем сделанный ранее прогноз: сочетание макроэкономических и микроэкономических факторов приведет к затяжному падению цен весной и летом – на 15-20% до конца года. Рынок вернется на траекторию второго сценарного прогноза, рассчитанного в декабре 2003 года. К концу 2005 года средний уровень цен предложения жилья в Москве составит 1700-1750 $.

Поживем до апреля – увидим.

Рис. 6

© Стерник Г.М., 15.02.05.



[1] Стерник Г.М. Рынок недвижимости Московского региона : итоги 2004 года. – realtymarket.org, 15.01.05.

Стерник Г.М. Индексы рынка жилья Москвы в январе 2005

Категория: аналитические материалы

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
в январе 2005 года

В январе 2005 года, после полугодового топтания на месте, средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на $30 (1,5%) до 1982 $/кв. м, в Московской области - на $21 (2,2%) до 929 $/кв. м.

Рис. 1


Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Москва

Мособласть

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыдущему пе риоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыду щему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

12.01

940

1,00

-

1

471

1,00

-

1,00

12.02

1096

1,17

16,60

1,08

559

1,19

18,68

1,09

12.03

1594

1,70

45,44

1,29

748

1,59

33,81

1,21

06.04

1950

2,07

0,78

1,46

898

1,91

1,35

1,34

12.04

1953

2,07

0,26

1,33

908

1,93

-0,22

1,24

01.05

1982

2,10

1,5

1,32

929

1,97

2,2

1,23

Динамика макроэкономических параметров в январе 2005 г. характеризуется следующим (рис. 2 и табл. 2). Месячная инфляция составил рекордную за три года величину 2,5%, а девальвация рубля к доллару – всего 0,3%. За счет инфляции рубля (при стабильном курсе около 28,0 руб. за доллар) доллар в России в этом месяце инфлировал, и его покупательная способность несколько снизилась (на 0,6% до 0,627 относительно базового периода).

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве и Московской области по итогам января несколько выросли и составили относительно базового периода – декабря 2001 года 1,32 и 1, 23 соответственно (рис. 3 и табл. 1).


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

ДИНАМИКА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
(декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Индекс потреби тельских цен (инфляция руб левая) относи тельно базового периода

Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %

Среднемесячный курс доллара, руб./$

Индекс деваль вации рубля к дол лару

Темп деваль вации рубля к доллару (отно сительно пре дыдущего периода), %

Индекс инфля ции дол лара в России

Индекс покупа тельной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины

12.01

1

18,6

30,08

1

-

1

1

12.02

1,15

15,1

31,84

1,059

5,85%

1,087

0,92

12.03

1,29

12

29,45

0,979

-7,95%

1,317

0,759

01.04

1,31

1,8

28,87

0,96

-1,93%

1,367

0,732

02.04

1,33

1

28,51

0,948

-1,20%

1,398

0,715

03.04

1,33

0,7

28,53

0,948

0,07%

1,408

0,71

04.04

1,35

1,1

28,85

0,959

1,06%

1,407

0,711

05.04

1,36

0,7

28,98

0,963

0,43%

1,411

0,709

06.04

1,37

0,8

28,99

0,964

0,03%

1,421

0,704

07.04

1,38

1

29,08

0,967

0,30%

1,431

0,699

08.04

1,39

0,5

29,22

0,971

0,47%

1,432

0,698

09.04

1,4

0,4

29,22

0,971

0,00%

1,438

0,696

10.04

1,41

1,3

29,07

0,966

-0,50%

1,464

0,683

11.04

1,43

1,2

28,59

0,95

-1,60%

1,506

0,664

12.04

1,45

1,1

27,9

0,928

-2,29%

1,559

0,641

01.05

1,486

2,5

28,01

0,931

0,32

1,596

0,627


Рис. 3

Объем продаж в январе относительно декабря снизился (рис. 4), но это может быть отнесено к малому числу рабочих дней.

Рис. 4

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, о тенденциях рынка в январе мы можем судить только по факту прироста цен и экспертным ощущениям риэлторов, которые отмечают рост спроса в январе и начале февраля. Большинство аналитиков на этом основании высказались против сделанного нами негативного прогноза на 2005 год[1] и предвидят дальнейший подъем цен на рынке жилья.

Однако, мы связываем этот прирост с известными кратковременными факторами – декабрьско-январскими выплатами премий, зарплат, задолженностей, что всегда приводило к всплеску активности рынка и росту цен в декабре-январе. Что касается случившегося в этот же период притока капитала, отмеченного в прошлом обзоре ($8 млрд), то он также вызван краткосрочными причинами. Как отмечает Вестник Русского экономического общества №153 от 4.02.05, «он в основном обеспечен банковским сектором, где, вероятно, более половины средств поступило из-за рубежа для кредитования покупки "Юганскнефтегаза". Таким образом, данные процессы носят лишь разовый характер и не имеют фундаментальной основы. Кроме того, рост курса рубля оказал влияние на повышение привлекательности рублевых активов, что также сыграло роль в ввозе капитала банковским сектором. Также следует отметить тот фактор, что организации для улучшения финансовых показателей возвращают и переводят к концу года вывезенный капитал на баланс. В целом же позитивных изменений в вопросе оттока/притока капитала не наблюдается, несмотря на хорошие макроэкономические показатели в целом».

Таким образом, по нашему мнению, в среднесрочной перспективе (3-9 месяцев) будут действовать в основном те негативные факторы, которые описаны в предыдущем обзоре. Поэтому мы сохраняем сделанный ранее прогноз: сочетание макроэкономических и микроэкономических факторов приведет к затяжному падению цен весной и летом – на 15-20% до конца года. Рынок вернется на траекторию второго сценарного прогноза, рассчитанного в декабре 2003 года. К концу 2005 года средний уровень цен предложения жилья в Москве составит 1700-1750 $.

Поживем до апреля – увидим.

Рис. 6

© Стерник Г.М., 15.02.05.



[1] Стерник Г.М. Рынок недвижимости Московского региона : итоги 2004 года. – realtymarket.org, 15.01.05.

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА: ИТОГИ 2004 года

Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости (мнения экономистов)

«Цены на нефть – основной вопрос философии нашего времени. Взгляд на историю нефтяных цен в течение последних десятилетий убеждает, что нефть торгуется не так, как обыкновенный товар. Шесть лет назад нефть стоила в пять раз меньше, и не существует рационального набора факторов, объясняющих эту разницу. В то же время такие скачки приводят не только к гигантскому перераспределению капиталов, но также к перераспределению лидерских позиций, смене доминирующих бизнес- и экономических позиций… Торгуя на мировых рынках нефтью, трейдеры торгуют в то же время настр

оениями и ожиданиями человечества, торгуют духом времени. Около 2000 года… этот дух начал меняться. И как выражение этих перемен, к власти повсюду стали приходить люди реальности – сотрудники спецслужб и торговцы нефтью. Они любят говорить о «реальной экономике» и «национальных интересах». Они уверены, что глобальный расклад сил определяют не открытые рынки, а тайные договоренности, не виртуальные показатели капитализации, а контроль над «стратегическими товарами». И что сутью состояния мира с точки зрения реальной политики всегда является подготовка к будущей войне. Они вновь капитализировали нефть». (Кирилл Рогов, обозреватель «Газета.ru»).

«В стране сложилась атмосфера «презумпции виновности». Это такая нервозная атмосфера, которая не стимулирует бизнес думать и вкладывать деньги» (Алексей Шаронов, замминистра МЭРТ РФ).

«Аналитикам приходится заниматься несвойственной им деятельностью – предсказаниями негативных последствий действий государства в отношении экономических субъектов» (Аркадий Дворкович, руководитель Экспертного управления Администрации Президента России).

«За последние пять лет экономика имела беспрецедентные исторические темпы роста, которые вряд ли удастся повторить в ближайшие пять лет» (Алексей Кудрин, министр финансов РФ).

«В середине этого года что-то неощутимо поменялось. По-хорошему это называется экономический спад, и в 2005 год мы входим с негативной динамикой» (Евгений Гаврилович, главный экономист ИФГ «Тройка-Диалог»).

«Системные реформы в стране в нынешнем году пробуксовывают все отчетливее. Следующий год будет провальным с точки зрения экономического роста…» (Михаил Дмитриев, замглавы Минфина).

«Инвестор в России защищен от потерь, если он работает «под крышей» государства или международных банков. Любое крупное капиталовложение должно иметь поддержку президента. При этом Путина не интересуют компании среднего размера» (Станислав Сонг, вице-президент J.P.Morgan).

«Последний год явился «годом великого перелома» для России. Правительство сменило модель экономического и общественного развития – «инерционную» на «интервенционалистскую». Эта модель предполагает увеличение вмешательства государства в экономику. Отсюда «сюрприз года» - существенное ухудшение динамики экономического роста на фоне беспрецедентно благоприятной экономической конъюнктуры. Перекресток уже пройден, мы находимся в другом состоянии, в другой стране» (Андрей Илларионов, советник президента РФ, ныне – бывший).

«Ухудшение инвестиционного климата, вызванное «делом ЮКОСа», не только тормозит и так мизерный приток в экономику прямых иностранных инвестиций, но и заметно усиливает инфляцию. Более того, политические риски и неустойчивость роста возвращают бизнес к финансовым стратегиям 1997-98 гг. Впервые с того времени российский бизнес в массовом порядке меняет инвестиционные приоритеты на конъюнктурные, в том числе чтобы быстро извлечь спекулятивные доходы и вывезти их из страны. …Это толкает корпорации и банки к активному привлечению иностранных кредитов. Уже в 2003 году частный сектор накопил колоссальный валютный долг, сравнимый с величиной госдолга. Иными словами, Россия близка к сценарию финансового кризиса 97-98 гг. – но не отечественного, а азиатского, который был связан не с состоянием госфинансов, а с ухудшением структуры финансов частного сектора. Нависающее над Россией «нефтяное проклятие» потому и называется проклятием, что при отсутствии структурных реформ оно будет инерционно гонять экономику от девальвации к девальвации. В этих условиях никакое силовое давление на субъектов экономики не сможет обеспечить долгосрочной стабильности ни стране, ни даже тем властным группам, которые его применяют» (Наталия Смородинская, Институт экономики РАН).

«Российские власти в 2000-2002 гг. сделали немало, чтобы правила игры в нашей стране стали восприниматься как предсказуемые. И были за это вознаграждены: стали быстро увеличиваться инвестиции в российскую экономику, экономика динамично росла, качество роста до середины 2004 года повышалось…

Самое надежное, что можно сделать, чтобы остановить рост инвестиций, - создать обстановку неопределенности. Со второго полугодия 2004 года в российской экономике проявляются тревожные тенденции. Еще раз подтверждается известная истина: выпустив джинна из бутылки, трудно загнать его обратно. Силовые структуры, привлеченные к решению экономико-политических проблем, быстро входят во вкус такой работы. Если усилия властей по созданию условий нестабильности будут продолжаться с той же интенсивностью, есть опасность, что негативные тенденции закрепятся. Тогда обсуждать вопрос о том, как удвоить ВВП, можно будет, лишь крепко закрыв глаза на то, что происходит в жизни. Придется решать другие, более приземленные задачи: как справиться с надвигающимся экономическим кризисом» (Егор Гайдар, директор Института экономики переходного периода).

«С 1999 года в стране начался экономический рост. Он был связан с девальвацией рубля, но в большей степени с созданием в предыдущие годы эффективного частного сектора экономики. Перспективы были прекрасные: возникли факторы, стимулирующие экономический рост. С помощью нефтяных денег России удалось закрыть все проблемы прошлого: бартер, бюджетный кризис, сбор налогов. Потом быстро стал расти банковский сектор, …стали более доступны кредиты и займ

Но когда в 2003 году началась кампания против «ЮКОСа», я начал ожидать падения экономики. Бизнес быстро разобрался: …это не исключение, а новая норма отношений власти и предпринимательства. Деловая активность начала снижаться. …Если ничего не изменится, страну ждет спад. …Прорыв в экономике стал невозможен. Трудно вернуть доверие бизнеса. История с «Вымпелкомом» - второй прецедент. Налоговики нападают только на прозрачные компании – как пьяница, который ищет кошелек под фонарем, потеряв его совсем в другом месте.

Сегодня ясно: даже при высоких ценах на нефть темпы роста снижаются. Потому что загнанный в угол российский бизнес не хочет вкладывать деньги в российскую экономику, выводит их за рубеж.» (Евгений Ясин, научный руководитель Высшей школы экономики).

Рынок недвижимости России как в чистом лабораторном эксперименте отражает и проявляет процессы, протекающие в «большой» экономике.

С чем мы вступили в 2004 год

Начало года на рынке жилья Московского региона не предвещало никаких изменений ситуации: сохранялись рекордные темпы роста цен на жилье, в точности соответствующие полученной ранее регрессионной зависимости этих темпов от уровня мировых цен на нефть (рис. 1, 2).

В течение 2002-2003 гг. при 18-20 $/баррель темпы роста цен на жилье были незначительны, при 25-26 $/баррель они увеличивались до 2% в месяц, при 29-30 долл./баррель достигали 3,5-4,0%. В среднем рост цен на нефть на 1 $/баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 0,35%. За 2003 г. это соответствовало половине общего прироста цен, составившего 45%.

Аналогичные закономерности наблюдались на рынке жилья Московской области, Санкт-Петербурга. К осени 2003 года рост цен вышел за пределы европейской России и стал повсеместным.

Рис. 1

Рис. 2

В связи с этим мы прогнозировали[1] прирост цен на жилье в Москве в 2004 г. на уровне 2003 года, т.е. 35-45 % (с 1594 до 2100-2300 $/кв. м). Рассматривались два возможных сценария. Согласно первому сценарию, ожидался плавный асимптотический переход к стабилизации на уровне 2100-2200 $/м2 с повышением в последующие 2-3 года на «инфляционные» 5-10%. По второму сценарию, уровень цен может составить в 2004 г. 2100-2200 $/м2, а затем последует «откат» цен на жилье на 20-25 % и колебательная стабилизация (сценарий «ценового пузыря»).

Рис. 3

Итоги 2004 года: перелом тенденции

В течение первых пяти месяцев 2004 г. фактическая динамика цен в Москве соответствовала второму прогнозному сценарию. Однако, в июне-июле произошел перелом тенденций, переход от роста оборотов и цен, продолжавшегося более трех лет, к стабилизации. При этом, первое полугодие на рынке жилья характеризовалось снижением продаж квартир и продолжением роста цен (средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве выросла с декабря 2003 г. по июнь 2004 г. с 1594 до 1950 $/кв. м, или на 22,2%), а второе полугодие – медленным восстановлением объема продаж и стабильными ценами предложения (рис. 4, табл. 1). В Московской области средняя удельная цена за первые семь месяцев выросла с 748 до 908 $/кв. м (на 21,4%) и далее сохранялась на уровне 908-915 $/кв. м. Годовой индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2003 года в Москве и области составил 1,22 и 1,21, относительно декабря 2001 года – в Москве 2,07, в области 1,93 (рис. 5 и табл. 1). Для сравнения: годовой прирост цен в Москве в 2002 году составил 17%, в 2003 г. - 45%, в Московской области соответственно 19% и 34%.

Рис. 4

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Москва

Мособласть

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыдущему пе риоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыду щему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

12.01

940

1,00

-

1,00

471

1,00

-

1,00

12.02

1096

1,17

16,60

1,09

559

1,19

18,68

1,11

12.03

1594

1,70

45,44

1,29

748

1,59

33,81

1,21

01.04

1643

1,75

3,07

1,28

779

1,65

4,14

1,21

02.04

1730

1,84

5,30

1,32

817

1,73

4,88

1,24

03.04

1830

1,95

5,78

1,38

849

1,80

3,92

1,28

04.04

1894

2,01

3,50

1,43

872

1,85

2,71

1,32

05.04

1935

2,06

2,16

1,46

886

1,88

1,61

1,33

06.04

1950

2,07

0,78

1,46

898

1,91

1,35

1,34

07.04

1948

2,07

-0,10

1,45

908

1,93

1,11

1,35

08.04

1944

2,07

-0,21

1,44

903

1,92

-0,55

1,34

09.04

1950

2,07

0,31

1,44

915

1,94

1,33

1,35

10.04.

1944

2,07

-0,31

1,41

915

1,94

0,00

1,33

11.04

1945

2,07

0,05

1,37

910

1,93

-0,55

1,28

12.04

1953

2,07

0,26

1,33

908

1,93

-0,22

1,24

Макроэкономические параметры и рынок жилья

Динамика макроэкономических параметров в 2004 г. характеризуются следующим (рис. 5 и табл. 2). Январский всплеск инфляции (1,8%) в канун президентских выборов усилиями ЦБ РФ был погашен до 1% в месяц, одновременно было остановлено укрепление рубля к доллару, вызывающее обесценивание сбережений населения. Однако, к ноябрю поддержка доллара привела к новому разгону инфляции (1,3%), и денежные власти отпустили курс доллара. Тем не менее годовой прирост инфляции составил 11,57% (превысив наметки Правительства на 1,5%), а укрепление курса рубля к доллару за год достигло 5,2%. В целом доллар в России в этом году медленно инфлировал, и его покупательная способность за год снизилась на 15,5%.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-декабре снизился на 9%, и по итогам года составил 1,33 относительно базового периода – декабря 2001 года. В Московской области индекс реальных цен составил 1,24 (рис. 3 и табл. 1).

Таким образом, волатильность макроэкономических параметров пока не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона, хотя при продолжении этой тенденции возможно возобновление сценария «бегства населения от доллара в недвижимость».


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

ДИНАМИКА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Индекс потреби тельских цен (инфляция руб левая) относи тельно базового периода

Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %

Среднемесячный курс доллара, руб./$

Индекс деваль вации рубля к дол лару

Темп деваль вации рубля к доллару (отно сительно пре дыдущего периода), %

Индекс инфля ции дол лара в России

Индекс покупа тельной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины

12.01

1

18,6

30,08

1,000

-

1,000

1

12.02

1,151

15,1

31,84

1,059

+5,85

1,065

0,921

12.03

1,228

12,0

29,45

0,979

-7,95

1,317

0,759

01.04

1,244

1,8

28,87

0,960

-1,93

1,367

0,732

02.04

1,252

1,0

28,51

0,948

-1,20

1,398

0,715

03.04

1,258

0,70

28,53

0,948

+0,07

1,408

0,710

04.04

1,267

1,3

28,85

0,959

+1,06

1,407

0,711

05.04

1,273

0,70

28,98

0,963

+0,43

1,411

0,709

06.04

1,280

0,80

28,99

0,964

+0,03

1,421

0,704

07.04

1,288

1,00

29,08

0,967

+0,30

1,431

0,699

08.04

1,293

0,50

29,22

0,971

+0,47

1,432

0,698

09.04

1,296

0,40

29,22

0,971

+0,00

1,438

0,696

10.04

1,307

1,30

29,07

0,966

-0,50

1,464

0,683

11.04

1,317

1,20

28,59

0,950

-1,60

1,506

0,664

12.04

1,326

1,10

27,9

0,928

-2,29

1,559

0,641

Рис. 3

Предвестники изменения ценового тренда

Первые тревожные признаки на рынке жилья Москвы проявились еще в феврале-марте, накануне и сразу после президентских выборов.

В марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне – еще на 10-20%.

В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым.

В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд. за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «ЮКОСА») и усилиями по снижению инфляции, и приведший к кризису ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости[2].

Оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. В результате привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд.), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10-15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.

Таким образом, описанная выше цепочка негативных событий начала реализовываться не с падения цен на энергоносители (как предполагалось в прогнозе на 2005 год), а с усиления чистого оттока валюты из страны, а далее снижение активности рынка недвижимости и кризис в банковском секторе начали усиливать и поддерживать друг друга.

В результате прирост цен на жилье в Москве в июне был минимальным и обозначил перелом трехлетнего ценового тренда.

В июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходил синхронно в различных отраслях экономики, и поддерживался усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).

Вначале уверенное заявление С. Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако, по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд.), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.

Есть и другие факторы прекращения роста цен. Прежде всего, речь идет о снижении доступности жилья для низкодоходного слоя покупателей (низший средний класс). Большое число покупателей не выдержало гонку за ценами и ушли с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Цены аренды жилья росли гораздо медленнее цен продажи, и инвестиционная привлекательность покупки квартир снизилась.

Вот почему цены на рынке недвижимости прекратили свой рост. Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем стабилизация началась на полгода раньше и на уровне около 90% от ранее прогнозируемого.

Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.

В связи с изложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз роста цен (рис. 4).

Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на второе полугодие 2004 года являлся осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильны. До конца года обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность, которая сохранится и в 2005 году (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.

Дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны.

Рис. 4

Фактическая динамика цен во втором полугодии соответствовала сделанному прогнозу.

Тенденции второго полугодия

Итак, во втором полугодии 2004 года в Москве и области цены на жилье были стабильны, лишь в некоторых сегментах первичного и вторичного рынка наблюдалось незначительное повышение или снижение цен.

Объем продаж в новостройках Москвы, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню апреля – 2,92 относительно декабря 2001 года (рис. 4).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, затем стабилизировался, стабилизировался на уровне 1,25, но к концу года вырос до 2,0 относительно того же базового периода (рис. 4).

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в последние месяцы вырос до июньского уровня 1,10 (рис. 4).

Рис. 4

По данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», активность в этом сегменте превышает прошлогоднюю, достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,10 в ноябре и снизился до 2,3 в декабре, при том что в декабре 2003 г. он составил 1,5 (рис. 4).

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) в первом полугодии резко вырос (в 2,5 раза относительно декабря 2002 года), во втором полугодии продолжал незначительно повышаться, и в декабре индекс оборотов достиг 2,9 (рис. 4). Доля ипотечных сделок (суммарно на первичном и вторичном рынке квартир) выросла с 2% в 2003 году до 8% в конце 2004 года (рис. 5).

Рис. 5

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона во втором полугодии присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции.

Сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня аукнулся замедлением темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслуживание ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимствований, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности - доля убыточных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Внешние условия для рынка недвижимости также имели во втором полугодии позитивные и негативные составляющие.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими. Отток капитала за рубеж, вызванный ухудшением инвестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, составил по итогам года $7,8 млрд., т.е. был в 4 раза больше, чем в 2003 году. При этом за первые три квартала он составил около $16 млрд., но в конце года образовался чистый приток в $8 млрд.

Рис. 6

Источник: ЦБ РФ.

Прогноз тенденций рынка жилья на 2005 год

При разработке прогноза уровня цен на жилье в Москве на новый, 2005 год мы учитывали наличие повышающих факторов, способных оказать стимулирующее влияние на рынок недвижимости: уверенность аналитиков нефтяного рынка в сохранении высоких цен на нефть и объемов экспорта энергоносителей из России; развитие рыночного законодательства в сфере недвижимости, увеличивающее привлекательность России для репатриации отечественных и притока иностранных инвестиций, создающее условия для развертывания ипотечного кредитования.

Вместе с тем, макроэкономическая ситуация в стране не дает оснований к позитивным прогнозам. По нашему мнению, в 2005 году рынок недвижимости ожидают серьезные потрясения.

Условия деятельности бизнеса не становятся ни лучше, ни определеннее. Неудачное начало реализации закона о монетизации льгот вызвало социальную напряженность, а меры по ее преодолению приведут к непредвиденному росту инфляции. В этих условиях снизится склонность населения к расходованию средств, к кредитованию (в том числе к ипотеке), и увеличится склонность к сбережению. Но в условиях стабильных и начинающих снижаться цен на недвижимость, она перестала быть привлекательным средством сбережения накоплений и инвестирования.

Застройщики, убедившись в недостаточности платежеспособного спроса на жилье, вынуждены будут начать снижение цен предложения для повышения ликвидности объектов. Однако, по нашему мнению, они уже опоздали: сочетание макроэкономических и микроэкономических факторов приведет не к повышению оборотов рынка и поддержанию уровня цен, а к затяжному падению цен весной и летом – на 15-20% до конца года. Рынок вернется на траекторию второго сценарного прогноза, рассчитанного в декабре 2003 г. К концу года средний уровень цен предложения жилья в Москве составит 1700-1750 $.

Рис. 6

© Стерник Г.М., 15.01.05.


[1] Стерник Г.М. Рынок жилья Москвы в 2003 году: итоги года. – www.realtymarket.org, январь 2004.

[2] Стерник Г.М. Влияние банковского кризиса на рынок недвижимости (доклад на конференции). – www.realtymarket.org

Стерник Г.М., Рынок недвижимости Московского региона: ИТОГИ 2004 года

Категория: аналитические материалы

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА: ИТОГИ 2004 года

Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости (мнения экономистов)

«Цены на нефть – основной вопрос философии нашего времени. Взгляд на историю нефтяных цен в течение последних десятилетий убеждает, что нефть торгуется не так, как обыкновенный товар. Шесть лет назад нефть стоила в пять раз меньше, и не существует рационального набора факторов, объясняющих эту разницу. В то же время такие скачки приводят не только к гигантскому перераспределению капиталов, но также к перераспределению лидерских позиций, смене доминирующих бизнес- и экономических позиций… Торгуя на мировых рынках нефтью, трейдеры торгуют в то же время настр

оениями и ожиданиями человечества, торгуют духом времени. Около 2000 года… этот дух начал меняться. И как выражение этих перемен, к власти повсюду стали приходить люди реальности – сотрудники спецслужб и торговцы нефтью. Они любят говорить о «реальной экономике» и «национальных интересах». Они уверены, что глобальный расклад сил определяют не открытые рынки, а тайные договоренности, не виртуальные показатели капитализации, а контроль над «стратегическими товарами». И что сутью состояния мира с точки зрения реальной политики всегда является подготовка к будущей войне. Они вновь капитализировали нефть». (Кирилл Рогов, обозреватель «Газета.ru»).

«В стране сложилась атмосфера «презумпции виновности». Это такая нервозная атмосфера, которая не стимулирует бизнес думать и вкладывать деньги» (Алексей Шаронов, замминистра МЭРТ РФ).

«Аналитикам приходится заниматься несвойственной им деятельностью – предсказаниями негативных последствий действий государства в отношении экономических субъектов» (Аркадий Дворкович, руководитель Экспертного управления Администрации Президента России).

«За последние пять лет экономика имела беспрецедентные исторические темпы роста, которые вряд ли удастся повторить в ближайшие пять лет» (Алексей Кудрин, министр финансов РФ).

«В середине этого года что-то неощутимо поменялось. По-хорошему это называется экономический спад, и в 2005 год мы входим с негативной динамикой» (Евгений Гаврилович, главный экономист ИФГ «Тройка-Диалог»).

«Системные реформы в стране в нынешнем году пробуксовывают все отчетливее. Следующий год будет провальным с точки зрения экономического роста…» (Михаил Дмитриев, замглавы Минфина).

«Инвестор в России защищен от потерь, если он работает «под крышей» государства или международных банков. Любое крупное капиталовложение должно иметь поддержку президента. При этом Путина не интересуют компании среднего размера» (Станислав Сонг, вице-президент J.P.Morgan).

«Последний год явился «годом великого перелома» для России. Правительство сменило модель экономического и общественного развития – «инерционную» на «интервенционалистскую». Эта модель предполагает увеличение вмешательства государства в экономику. Отсюда «сюрприз года» - существенное ухудшение динамики экономического роста на фоне беспрецедентно благоприятной экономической конъюнктуры. Перекресток уже пройден, мы находимся в другом состоянии, в другой стране» (Андрей Илларионов, советник президента РФ, ныне – бывший).

«Ухудшение инвестиционного климата, вызванное «делом ЮКОСа», не только тормозит и так мизерный приток в экономику прямых иностранных инвестиций, но и заметно усиливает инфляцию. Более того, политические риски и неустойчивость роста возвращают бизнес к финансовым стратегиям 1997-98 гг. Впервые с того времени российский бизнес в массовом порядке меняет инвестиционные приоритеты на конъюнктурные, в том числе чтобы быстро извлечь спекулятивные доходы и вывезти их из страны. …Это толкает корпорации и банки к активному привлечению иностранных кредитов. Уже в 2003 году частный сектор накопил колоссальный валютный долг, сравнимый с величиной госдолга. Иными словами, Россия близка к сценарию финансового кризиса 97-98 гг. – но не отечественного, а азиатского, который был связан не с состоянием госфинансов, а с ухудшением структуры финансов частного сектора. Нависающее над Россией «нефтяное проклятие» потому и называется проклятием, что при отсутствии структурных реформ оно будет инерционно гонять экономику от девальвации к девальвации. В этих условиях никакое силовое давление на субъектов экономики не сможет обеспечить долгосрочной стабильности ни стране, ни даже тем властным группам, которые его применяют» (Наталия Смородинская, Институт экономики РАН).

«Российские власти в 2000-2002 гг. сделали немало, чтобы правила игры в нашей стране стали восприниматься как предсказуемые. И были за это вознаграждены: стали быстро увеличиваться инвестиции в российскую экономику, экономика динамично росла, качество роста до середины 2004 года повышалось…

Самое надежное, что можно сделать, чтобы остановить рост инвестиций, - создать обстановку неопределенности. Со второго полугодия 2004 года в российской экономике проявляются тревожные тенденции. Еще раз подтверждается известная истина: выпустив джинна из бутылки, трудно загнать его обратно. Силовые структуры, привлеченные к решению экономико-политических проблем, быстро входят во вкус такой работы. Если усилия властей по созданию условий нестабильности будут продолжаться с той же интенсивностью, есть опасность, что негативные тенденции закрепятся. Тогда обсуждать вопрос о том, как удвоить ВВП, можно будет, лишь крепко закрыв глаза на то, что происходит в жизни. Придется решать другие, более приземленные задачи: как справиться с надвигающимся экономическим кризисом» (Егор Гайдар, директор Института экономики переходного периода).

«С 1999 года в стране начался экономический рост. Он был связан с девальвацией рубля, но в большей степени с созданием в предыдущие годы эффективного частного сектора экономики. Перспективы были прекрасные: возникли факторы, стимулирующие экономический рост. С помощью нефтяных денег России удалось закрыть все проблемы прошлого: бартер, бюджетный кризис, сбор налогов. Потом быстро стал расти банковский сектор, …стали более доступны кредиты и займ

Но когда в 2003 году началась кампания против «ЮКОСа», я начал ожидать падения экономики. Бизнес быстро разобрался: …это не исключение, а новая норма отношений власти и предпринимательства. Деловая активность начала снижаться. …Если ничего не изменится, страну ждет спад. …Прорыв в экономике стал невозможен. Трудно вернуть доверие бизнеса. История с «Вымпелкомом» - второй прецедент. Налоговики нападают только на прозрачные компании – как пьяница, который ищет кошелек под фонарем, потеряв его совсем в другом месте.

Сегодня ясно: даже при высоких ценах на нефть темпы роста снижаются. Потому что загнанный в угол российский бизнес не хочет вкладывать деньги в российскую экономику, выводит их за рубеж.» (Евгений Ясин, научный руководитель Высшей школы экономики).

Рынок недвижимости России как в чистом лабораторном эксперименте отражает и проявляет процессы, протекающие в «большой» экономике.

С чем мы вступили в 2004 год

Начало года на рынке жилья Московского региона не предвещало никаких изменений ситуации: сохранялись рекордные темпы роста цен на жилье, в точности соответствующие полученной ранее регрессионной зависимости этих темпов от уровня мировых цен на нефть (рис. 1, 2).

В течение 2002-2003 гг. при 18-20 $/баррель темпы роста цен на жилье были незначительны, при 25-26 $/баррель они увеличивались до 2% в месяц, при 29-30 долл./баррель достигали 3,5-4,0%. В среднем рост цен на нефть на 1 $/баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 0,35%. За 2003 г. это соответствовало половине общего прироста цен, составившего 45%.

Аналогичные закономерности наблюдались на рынке жилья Московской области, Санкт-Петербурга. К осени 2003 года рост цен вышел за пределы европейской России и стал повсеместным.

Рис. 1

Рис. 2

В связи с этим мы прогнозировали[1] прирост цен на жилье в Москве в 2004 г. на уровне 2003 года, т.е. 35-45 % (с 1594 до 2100-2300 $/кв. м). Рассматривались два возможных сценария. Согласно первому сценарию, ожидался плавный асимптотический переход к стабилизации на уровне 2100-2200 $/м2 с повышением в последующие 2-3 года на «инфляционные» 5-10%. По второму сценарию, уровень цен может составить в 2004 г. 2100-2200 $/м2, а затем последует «откат» цен на жилье на 20-25 % и колебательная стабилизация (сценарий «ценового пузыря»).

Рис. 3

Итоги 2004 года: перелом тенденции

В течение первых пяти месяцев 2004 г. фактическая динамика цен в Москве соответствовала второму прогнозному сценарию. Однако, в июне-июле произошел перелом тенденций, переход от роста оборотов и цен, продолжавшегося более трех лет, к стабилизации. При этом, первое полугодие на рынке жилья характеризовалось снижением продаж квартир и продолжением роста цен (средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве выросла с декабря 2003 г. по июнь 2004 г. с 1594 до 1950 $/кв. м, или на 22,2%), а второе полугодие – медленным восстановлением объема продаж и стабильными ценами предложения (рис. 4, табл. 1). В Московской области средняя удельная цена за первые семь месяцев выросла с 748 до 908 $/кв. м (на 21,4%) и далее сохранялась на уровне 908-915 $/кв. м. Годовой индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2003 года в Москве и области составил 1,22 и 1,21, относительно декабря 2001 года – в Москве 2,07, в области 1,93 (рис. 5 и табл. 1). Для сравнения: годовой прирост цен в Москве в 2002 году составил 17%, в 2003 г. - 45%, в Московской области соответственно 19% и 34%.

Рис. 4

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Москва

Мособласть

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыдущему пе риоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м

Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)

Темп при роста (к предыду щему периоду), %

Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)

12.01

940

1,00

-

1,00

471

1,00

-

1,00

12.02

1096

1,17

16,60

1,09

559

1,19

18,68

1,11

12.03

1594

1,70

45,44

1,29

748

1,59

33,81

1,21

01.04

1643

1,75

3,07

1,28

779

1,65

4,14

1,21

02.04

1730

1,84

5,30

1,32

817

1,73

4,88

1,24

03.04

1830

1,95

5,78

1,38

849

1,80

3,92

1,28

04.04

1894

2,01

3,50

1,43

872

1,85

2,71

1,32

05.04

1935

2,06

2,16

1,46

886

1,88

1,61

1,33

06.04

1950

2,07

0,78

1,46

898

1,91

1,35

1,34

07.04

1948

2,07

-0,10

1,45

908

1,93

1,11

1,35

08.04

1944

2,07

-0,21

1,44

903

1,92

-0,55

1,34

09.04

1950

2,07

0,31

1,44

915

1,94

1,33

1,35

10.04.

1944

2,07

-0,31

1,41

915

1,94

0,00

1,33

11.04

1945

2,07

0,05

1,37

910

1,93

-0,55

1,28

12.04

1953

2,07

0,26

1,33

908

1,93

-0,22

1,24

Макроэкономические параметры и рынок жилья

Динамика макроэкономических параметров в 2004 г. характеризуются следующим (рис. 5 и табл. 2). Январский всплеск инфляции (1,8%) в канун президентских выборов усилиями ЦБ РФ был погашен до 1% в месяц, одновременно было остановлено укрепление рубля к доллару, вызывающее обесценивание сбережений населения. Однако, к ноябрю поддержка доллара привела к новому разгону инфляции (1,3%), и денежные власти отпустили курс доллара. Тем не менее годовой прирост инфляции составил 11,57% (превысив наметки Правительства на 1,5%), а укрепление курса рубля к доллару за год достигло 5,2%. В целом доллар в России в этом году медленно инфлировал, и его покупательная способность за год снизилась на 15,5%.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-декабре снизился на 9%, и по итогам года составил 1,33 относительно базового периода – декабря 2001 года. В Московской области индекс реальных цен составил 1,24 (рис. 3 и табл. 1).

Таким образом, волатильность макроэкономических параметров пока не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона, хотя при продолжении этой тенденции возможно возобновление сценария «бегства населения от доллара в недвижимость».


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

ДИНАМИКА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год

Индекс потреби тельских цен (инфляция руб левая) относи тельно базового периода

Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %

Среднемесячный курс доллара, руб./$

Индекс деваль вации рубля к дол лару

Темп деваль вации рубля к доллару (отно сительно пре дыдущего периода), %

Индекс инфля ции дол лара в России

Индекс покупа тельной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины

12.01

1

18,6

30,08

1,000

-

1,000

1

12.02

1,151

15,1

31,84

1,059

+5,85

1,065

0,921

12.03

1,228

12,0

29,45

0,979

-7,95

1,317

0,759

01.04

1,244

1,8

28,87

0,960

-1,93

1,367

0,732

02.04

1,252

1,0

28,51

0,948

-1,20

1,398

0,715

03.04

1,258

0,70

28,53

0,948

+0,07

1,408

0,710

04.04

1,267

1,3

28,85

0,959

+1,06

1,407

0,711

05.04

1,273

0,70

28,98

0,963

+0,43

1,411

0,709

06.04

1,280

0,80

28,99

0,964

+0,03

1,421

0,704

07.04

1,288

1,00

29,08

0,967

+0,30

1,431

0,699

08.04

1,293

0,50

29,22

0,971

+0,47

1,432

0,698

09.04

1,296

0,40

29,22

0,971

+0,00

1,438

0,696

10.04

1,307

1,30

29,07

0,966

-0,50

1,464

0,683

11.04

1,317

1,20

28,59

0,950

-1,60

1,506

0,664

12.04

1,326

1,10

27,9

0,928

-2,29

1,559

0,641

Рис. 3

Предвестники изменения ценового тренда

Первые тревожные признаки на рынке жилья Москвы проявились еще в феврале-марте, накануне и сразу после президентских выборов.

В марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне – еще на 10-20%.

В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым.

В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд. за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «ЮКОСА») и усилиями по снижению инфляции, и приведший к кризису ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости[2].

Оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. В результате привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд.), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10-15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.

Таким образом, описанная выше цепочка негативных событий начала реализовываться не с падения цен на энергоносители (как предполагалось в прогнозе на 2005 год), а с усиления чистого оттока валюты из страны, а далее снижение активности рынка недвижимости и кризис в банковском секторе начали усиливать и поддерживать друг друга.

В результате прирост цен на жилье в Москве в июне был минимальным и обозначил перелом трехлетнего ценового тренда.

В июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходил синхронно в различных отраслях экономики, и поддерживался усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).

Вначале уверенное заявление С. Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако, по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд.), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.

Есть и другие факторы прекращения роста цен. Прежде всего, речь идет о снижении доступности жилья для низкодоходного слоя покупателей (низший средний класс). Большое число покупателей не выдержало гонку за ценами и ушли с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Цены аренды жилья росли гораздо медленнее цен продажи, и инвестиционная привлекательность покупки квартир снизилась.

Вот почему цены на рынке недвижимости прекратили свой рост. Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем стабилизация началась на полгода раньше и на уровне около 90% от ранее прогнозируемого.

Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.

В связи с изложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз роста цен (рис. 4).

Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на второе полугодие 2004 года являлся осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильны. До конца года обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность, которая сохранится и в 2005 году (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.

Дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны.

Рис. 4

Фактическая динамика цен во втором полугодии соответствовала сделанному прогнозу.

Тенденции второго полугодия

Итак, во втором полугодии 2004 года в Москве и области цены на жилье были стабильны, лишь в некоторых сегментах первичного и вторичного рынка наблюдалось незначительное повышение или снижение цен.

Объем продаж в новостройках Москвы, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню апреля – 2,92 относительно декабря 2001 года (рис. 4).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, затем стабилизировался, стабилизировался на уровне 1,25, но к концу года вырос до 2,0 относительно того же базового периода (рис. 4).

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в последние месяцы вырос до июньского уровня 1,10 (рис. 4).

Рис. 4

По данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», активность в этом сегменте превышает прошлогоднюю, достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,10 в ноябре и снизился до 2,3 в декабре, при том что в декабре 2003 г. он составил 1,5 (рис. 4).

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) в первом полугодии резко вырос (в 2,5 раза относительно декабря 2002 года), во втором полугодии продолжал незначительно повышаться, и в декабре индекс оборотов достиг 2,9 (рис. 4). Доля ипотечных сделок (суммарно на первичном и вторичном рынке квартир) выросла с 2% в 2003 году до 8% в конце 2004 года (рис. 5).

Рис. 5

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона во втором полугодии присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции.

Сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня аукнулся замедлением темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслуживание ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимствований, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности - доля убыточных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Внешние условия для рынка недвижимости также имели во втором полугодии позитивные и негативные составляющие.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими. Отток капитала за рубеж, вызванный ухудшением инвестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, составил по итогам года $7,8 млрд., т.е. был в 4 раза больше, чем в 2003 году. При этом за первые три квартала он составил около $16 млрд., но в конце года образовался чистый приток в $8 млрд.

Рис. 6

Источник: ЦБ РФ.

Прогноз тенденций рынка жилья на 2005 год

При разработке прогноза уровня цен на жилье в Москве на новый, 2005 год мы учитывали наличие повышающих факторов, способных оказать стимулирующее влияние на рынок недвижимости: уверенность аналитиков нефтяного рынка в сохранении высоких цен на нефть и объемов экспорта энергоносителей из России; развитие рыночного законодательства в сфере недвижимости, увеличивающее привлекательность России для репатриации отечественных и притока иностранных инвестиций, создающее условия для развертывания ипотечного кредитования.

Вместе с тем, макроэкономическая ситуация в стране не дает оснований к позитивным прогнозам. По нашему мнению, в 2005 году рынок недвижимости ожидают серьезные потрясения.

Условия деятельности бизнеса не становятся ни лучше, ни определеннее. Неудачное начало реализации закона о монетизации льгот вызвало социальную напряженность, а меры по ее преодолению приведут к непредвиденному росту инфляции. В этих условиях снизится склонность населения к расходованию средств, к кредитованию (в том числе к ипотеке), и увеличится склонность к сбережению. Но в условиях стабильных и начинающих снижаться цен на недвижимость, она перестала быть привлекательным средством сбережения накоплений и инвестирования.

Застройщики, убедившись в недостаточности платежеспособного спроса на жилье, вынуждены будут начать снижение цен предложения для повышения ликвидности объектов. Однако, по нашему мнению, они уже опоздали: сочетание макроэкономических и микроэкономических факторов приведет не к повышению оборотов рынка и поддержанию уровня цен, а к затяжному падению цен весной и летом – на 15-20% до конца года. Рынок вернется на траекторию второго сценарного прогноза, рассчитанного в декабре 2003 г. К концу года средний уровень цен предложения жилья в Москве составит 1700-1750 $.

Рис. 6

© Стерник Г.М., 15.01.05.


[1] Стерник Г.М. Рынок жилья Москвы в 2003 году: итоги года. – www.realtymarket.org, январь 2004.

[2] Стерник Г.М. Влияние банковского кризиса на рынок недвижимости (доклад на конференции). – www.realtymarket.org

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра
«МИЭЛЬ-Недвижимость»
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ в МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ:

ИТОГИ 2004 года

Для рынка недвижимости Московского региона 2004 год оказался годом перелома тенденций, перехода от роста оборотов и цен, продолжавшегося более трех лет, к стабилизации. При этом, первое полугодие на рынке жилья характеризовалось снижением продаж квартир и продолжением роста цен (средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве выросла с декабря 2003 г. по июнь 2004 г. с 1594 до 1950 $/кв. м, или на 22,2%), а второе полугодие – медленным восстановлением объема продаж и стабильными ценами предложения. В Московской области средняя удельная цена по данным РМЛС за первые 7 месяцев выросла с 748 до 908 $/кв. м (на 21,4%) и далее сохранялась на уровне 908-915 $/кв. м (рис. 1). Годовой индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2003 года в Москве и области составил 1,22 и 1,21, относительно декабря 2001 года – в Москве 2,07, в области 1,93 (рис. 2). Для сравнения: годовой прирост цен в Москве в 2002 году составил 17%, в 2003 г. - 45%, в Московской области соответственно 19% и 34%.

Рис. 1

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами (рис. 2). Январский всплеск инфляции (1,8%) в канун президентских выборов усилиями ЦБ РФ был погашен до 1% в месяц, одновременно было остановлено укрепление рубля к доллару, вызывающее обесценивание сбережений населения. Однако к ноябрю поддержка доллара привела к новому разгону инфляции (1,1%), и денежные власти отпустили курс доллара. Тем не менее годовой прирост инфляции составил 11,5% (превысив наметки Правительства на 1,5%), а укрепление курса рубля к доллару за год достигло 10,5%. В целом доллар в России в этом году медленно инфлировал, и лишь за последние два с половиной месяца его покупательная способность несколько повысилась.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-декабре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода – декабря 2001 года (рис. 3).

Таким образом, волатильность макроэкономических параметров пока не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона, хотя при продолжении этой тенденции возможно возобновление сценария «бегства населения от доллара в недвижимость».


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ.

Рис. 3

Объем продаж в новостройках Москвы, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню – 2,92 относительно декабря 2001 года (рис. 4).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, и к концу года стабилизировался на уровне 1,25 относительно того же базового периода (рис. 4).

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в последние месяцы стабилизировался на уровне 0,70 к базовому периоду (рис. 4).

По данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», активность в этом сегменте превышает прошлогоднюю, достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,10 (рис. 4).

Рис. 4

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) в первом полугодии резко вырос (в 2,5 раза относительно декабря 2002 года), во втором полугодии продолжал незначительно повышаться и в декабре индекс оборотов достиг 2,9 (рис. 4). Доля ипотечных сделок (суммарно на первичном и вторичном рынке квартир) выросла с 2-4% в 2003 году до 7-8% в конце 2004 года.

Рис. 5

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, но отток капитала за рубеж, вызванный ухудшением инвестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, продолжается. Таким образом, внешние условия для рынка недвижимости также имеют позитивные и негативные составляющие.

Вследствие этого мы сохраняем на 2005 год сделанный в июле прогноз (рис. 6).

Рис. 6

© Стерник Г.М., 25.12.04.

Стерник Г.М., Индексы рынка жилья Москвы в декабре 2004 года

Категория: аналитические материалы

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра
«МИЭЛЬ-Недвижимость»
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ в МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ:

ИТОГИ 2004 года

Для рынка недвижимости Московского региона 2004 год оказался годом перелома тенденций, перехода от роста оборотов и цен, продолжавшегося более трех лет, к стабилизации. При этом, первое полугодие на рынке жилья характеризовалось снижением продаж квартир и продолжением роста цен (средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве выросла с декабря 2003 г. по июнь 2004 г. с 1594 до 1950 $/кв. м, или на 22,2%), а второе полугодие – медленным восстановлением объема продаж и стабильными ценами предложения. В Московской области средняя удельная цена по данным РМЛС за первые 7 месяцев выросла с 748 до 908 $/кв. м (на 21,4%) и далее сохранялась на уровне 908-915 $/кв. м (рис. 1). Годовой индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2003 года в Москве и области составил 1,22 и 1,21, относительно декабря 2001 года – в Москве 2,07, в области 1,93 (рис. 2). Для сравнения: годовой прирост цен в Москве в 2002 году составил 17%, в 2003 г. - 45%, в Московской области соответственно 19% и 34%.

Рис. 1

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами (рис. 2). Январский всплеск инфляции (1,8%) в канун президентских выборов усилиями ЦБ РФ был погашен до 1% в месяц, одновременно было остановлено укрепление рубля к доллару, вызывающее обесценивание сбережений населения. Однако к ноябрю поддержка доллара привела к новому разгону инфляции (1,1%), и денежные власти отпустили курс доллара. Тем не менее годовой прирост инфляции составил 11,5% (превысив наметки Правительства на 1,5%), а укрепление курса рубля к доллару за год достигло 10,5%. В целом доллар в России в этом году медленно инфлировал, и лишь за последние два с половиной месяца его покупательная способность несколько повысилась.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-декабре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода – декабря 2001 года (рис. 3).

Таким образом, волатильность макроэкономических параметров пока не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона, хотя при продолжении этой тенденции возможно возобновление сценария «бегства населения от доллара в недвижимость».


Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ.

Рис. 3

Объем продаж в новостройках Москвы, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню – 2,92 относительно декабря 2001 года (рис. 4).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, и к концу года стабилизировался на уровне 1,25 относительно того же базового периода (рис. 4).

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в последние месяцы стабилизировался на уровне 0,70 к базовому периоду (рис. 4).

По данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», активность в этом сегменте превышает прошлогоднюю, достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,10 (рис. 4).

Рис. 4

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) в первом полугодии резко вырос (в 2,5 раза относительно декабря 2002 года), во втором полугодии продолжал незначительно повышаться и в декабре индекс оборотов достиг 2,9 (рис. 4). Доля ипотечных сделок (суммарно на первичном и вторичном рынке квартир) выросла с 2-4% в 2003 году до 7-8% в конце 2004 года.

Рис. 5

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, но отток капитала за рубеж, вызванный ухудшением инвестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, продолжается. Таким образом, внешние условия для рынка недвижимости также имеют позитивные и негативные составляющие.

Вследствие этого мы сохраняем на 2005 год сделанный в июле прогноз (рис. 6).

Рис. 6

© Стерник Г.М., 25.12.04.

Объявления

04.10.2019.

В связи с 10-летием выхода монографии Г.М.Стерника и С.Г.Стерника "АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ" Москва, издательство "ЭКОНОМИКА", 2009 г.-606 с. компания "Стерникс Консалтинг" осущ

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,