аналитические материалы

ПРОГНОЗ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Прогноз изменения уровня цен на вторичном рынке жилья Москвы на 1999-2000 год был разработан в конце 1998 года, в разгар финансового кризиса в экономике России и кризиса на рынке недвижимости. Сейчас нет смысла описывать те аргументы и обоснования, которые были использованы при создании прогноза. Гораздо важнее сравнить прогноз с фактическими данными за прошедший год и выработать направления корректировки прогноза.

Сущность прогноза состояла в том, что в 1999 году продолжится снижение цен на жилье, и это снижение будет продолжаться по крайней мере до осени. К концу года произойдет перелом тенденции, начнется длительный период рецессии (депрессивной стабилизации), конечно, колебательной - небольшие сезонные и конъюнктурные колебания цен в течение полутора лет. Лишь с конца 2000-го года можно ожидать начала роста цен. Наименьшая величина индекса средней по городу цены 1 кв. м жилья (в долларовом исчислении) относительно докризисного уровня (июня 1998 года) прогнозировалась 0,75-0,80.

На рисунке приведены графики прогнозируемого и фактического изменения индекса цен, сравнение которых показывает следующее. Качественный характер изменения цен за прошедшие три квартала соответствует прогнозируемому: в конце 1998 года снижение цен было небольшим, в начале 1999 года оно ускорилось, к лету замедлилось, к осени почти прекратилось. Что касается количественного прогноза, то фактическая наибольшая величина снижения цен оказалась больше прогнозируемой, и индекс составил около 0,70.

Таким образом, можно утверждать, что, хотя в целом прогноз подтвердился, но накопились отклонения, требующие провести его корректировку на последующий период.

Для этого рассмотрим основные группы факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних, которые определяют тенденции изменений на рынке в краткосрочной (до конца 1999 года) и среднесрочной (2000 год) перспективе.

Первая группа факторов - это макроэкономические и тесно связанные с ними политические.

Механизм влияния таких макроэкономических параметров, как инфляция и девальвация рубля, хорошо изучен.

Показано, что реакция рынка недвижимости на изменение этих параметров в тех сегментах рынков, где цены предложения квартир в листингах агентств, рекламе номинируются в долларах либо в рублях, принципиально различна.

На вторичном рынке жилья Москвы, а также на первичном рынке коммерческого строительства в районах точечной престижной застройки, где цены номинируются в долларах, осенью 1998 года сначала упал спрос, объем сделок, а цены предложения жилья до конца года лишь слегка снизились (на 6%).

На первичном рынке муниципального жилья Москвы, где цены на жилье номинируются в рублях, происходил рост цен, но темп его был существенно ниже темпов девальвации рубля. Спрос и объем продаж сначала резко вырос, затем упал,долларовый эквивалент цен стремительно падал (до конца года - на 40%).

Интересно отметить, что во время "черного вторника" октября 1994 года, когда рынок жилья в Москве еще не вышел из стадии переходного, скачек курса доллара вызвал на вторичном рынке адекватный рост долларовых цен на жилье. В сегменте муниципального жилья (рублевом) также наблюдался скачек рублевых цен и рост его долларового эквивалента, но с более низкими темпами.

Объяснение этому феномену в тот период нами дано на основе массовой психологии субъектов рынка в условиях долларизации рынков недвижимости. Колебания темпов девальвации рубля вызывают недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства, покупатель в ожидании обвала рубля торопится конвертировать накопления в доллары и приобрести жилье сегодня, пусть менее качественное или меньшего размера, чем он мог бы это сделать в отсутствие дефицита времени. Продавец также становится уступчивым в надежде на повышение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных сегодня долларов. Рынок активизируется, цены на нем растут. То обстоятельство, что наблюдаемый временной лаг между сопоставляемыми событиями был равен плюс/минус один месяц, говорит о том, что не только факт скачка курса рубля, но и предвидение, ожидание его населением приводит к аналогичным последствиям.

Две описанные модели поведения субъектов рынка (продавцов и покупателей) в 1994 и 1998 годах отличаются друг от друга и на первый взгляд кажутся даже противоречащими друг другу. Но причина противоречия кроется в принципиально различном составе этих субъектов.

В первом случае мы имели дело с быстро разбогатевшими людьми, которые рассчитывали и дальше богатеть и покупали жилье за наличные.

С 1995 года ситуация начала меняться. На рынок пришли обычные граждане двух категорий. Первая - люди среднего достатка, которые накопили некоторую сумму (эквивалентную стоимости одной комнаты) и готовы обменять свои накопления плюс свою одно-двухкомнатную квартиру на квартиру большей площади, или лучшего качества, местоположения. Вторая - люди малого достатка, которые осознали наличие в руках богатства, овеществленного в приватизированной квартире (а дети давно разъехались, семья уменьшилась), и готовы обеспечить свою дальнейшую безбедную жизнь переводом части этого богатства в денежную форму (продажей большей и покупкой меньшей квартиры). К 1998 году доля покупателей этих двух категорий достигла 80-90%.

Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья всех городов проявился эффект отложенного спроса - рост предложения, спроса, числа сделок.

Таким образом, в дальнейшем можно ожидать, что при стабильных темпах инфляции и девальвации рубля темпы изменения долларовых цен на вторичном рынке жилья будут мало связаны с изменением макроэкономических параметров. На первичном, рублевом рынке муниципального жилья при росте курса доллара, и особенно при резких политических и финансовых потрясениях можно ожидать снижения долларового эквивалента цен.

Какие же перспективы рисуют нам сегодня власти, эксперты-макроэкономисты?

Исходя из заявленной в начале года денежными властями цели финансовой политики - обеспечить плавное изменение курса рубля с темпом, близким к темпу инфляции, и оценке уровня инфляции к концу года в 40-45%, можно ожидать, что курс доллара в декабре составит 29-30 рублей. Политические события (война на Кавказе, выборы в Думу, международный финансовый скандал) скорее всего не изменят (не успеют до конца года изменить) ситуацию в финансовой сфере. Тогда тенденция к стабилизации долларовых цен на вторичном рынке жилья Москвы этими, макроэкономическими и политическими, факторами поколеблена не будет.

Сложнее дело обстоит с первичным рынком муниципальных новостроек. В прессе широко обсуждается приписываемое Ю. М. Лужкову намерение снизить цены до 200 долларов за метр. Но не многие заметили, что речь шла о себестоимости строительства (без учета затрат на инфраструктуру и т.п.), а не о продажной цене. Продажную цену (в рублях) правительство Москвы перестало повышать с зимы, а летом даже слегка снижало ради поддержания объема реализации, что привело к снижению долларового эквивалента цен на типовое жилье в районах массовой застройки на 10-15%. Если исходить из того, что рублевые цены не изменятся (московским властям будет трудно на это пойти в преддверии выборов, а также в связи с ростом предложения на рынке из-за традиционного осеннего ввода в строй нового жилья), то их долларовый эквивалент за оставшиеся три месяца снизится еще на 15-20%. Более вероятно, что некоторое повышение рублевых цен произойдет, и возможное снижение долларового эквивалента мы оцениваем в 10-15% (всего за год - до 30%).

Здесь необходимо перейти к другой группе факторов, связанных с внутренними механизмами рынка и состоящими во взаимном влиянии вторичного и первичного рынка жилья. Сложившиеся к концу прошлого года ножницы в ценах на вторичном рынке и на рынке муниципального жилья привели к переориентации спроса на первичный рынок и серьезному понижающему давлению на цены вторичного. В результате долларовые цены вторичного рынка в 1999 году уже упали на 30%. Сегодня средняя цена предложения кв. метра жилья составляет на вторичном рынке около 600 долларов, на новое типовое жилье в районах массовой застройки - 450 долларов.

В этом смысле в ближайшей перспективе будет продолжаться понижающее давление первичного рынка. Приведет ли оно к продолжению снижения цен, зависит от ряда других внешних и внутренних факторов.

Прежде всего необходимо обсудить такой фактор, как падение после кризиса покупательной способности населения на 30-40% (в том числе за 1999 год - на 15-18%). Влияние этого фактора за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса осенью прошлого года объясняется тем, что та часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно заморожена. Но большая часть денежных накоплений в Москве находилась на руках и в долларах, и эти деньги не обесценивались. И главной причиной снижения спроса, по нашему мнению, была паника, недоверие к финансово-экономической политике властей: люди боялись тратить свои сбережения в предвидении возможного экономического краха. Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья проявился эффект отложенного спроса - рост предложения, спроса, числа сделок.

К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения почти приостановлено. Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем.

Что касается внутренних факторов, то здесь возникают как повышающие, так и понижающие дополнительные кратковременные стимулы для цен. К первым можно отнести психологическое давлением приближающегося начала действия первой части нового Налогового кодекса (с его требованием декларирования доходов при покупке недвижимости). К вторым - возможное повышение предложения на первичном рынке в конце года (массовый ввод жилья) и на вторичном - из-за ввода в оборот приватизированных комнат в коммуналках. Многие связывают надежды на дальнейшее снижение цен с развертыванием ипотечных схем финансирования, но этот фактор вряд ли стоит принимать в рассмотрение: во-первых, массовой выдачи ипотечных кредитов в 2000-м году не предвидится, во-вторых, ипотека предназначена для облегчения бремени покупателя за счет кредита, рассрочки платежей, накопления средств, зачета стоимости имеющегося жилья, а на рыночной цене жилья она не отразится.

Еще один возмущающий фактор связан с принятым недавно Верховным судом РФ решением, согласно которому гражданин, купивший имущество по цене ниже рыночной, обязан с разницы уплатить подоходный налог. Практически, согласно тому же Налоговому кодексу, это может коснуться покупок, относительно которых налоговики докажут, что разница между ценой в договоре и среднерыночной более 30%. По идее, это будет стимулировать граждан к тому, чтобы в договоре купли-продажи квартиры указывать не минимальную цену, близкую к льготе продавца (5000 МРОТ, или 17 тыс. долларов сегодня), а более реальную цену (иначе будет страдать покупатель). С учетом психологических аспектов поведения подавцов и покупателей цены предложений могут возрасти на среднюю величину дополнительной налоговой нагрузки продавца.

Сочетание указанных факторов, по нашему мнению, создает незначительное повышающее давление на цены как первичного, так и вторичного рынка. Все признаки такого развития событий на рынке уже наблюдаются: снижение предложения на вторичном рынке, оживление спроса, повышение цен на отдельные типы жилья и в отдельных районах города.

В целом можно сделать вывод о том, что в краткосрочной перспективе ранее сделанный качественный прогноз о переломе тенденции изменения цен осенью 1999 года от спада к стабилизации не требует корректировки. Необходимо уточнить лишь количественный прогноз, изменив уровень стабилизации с 78% до 70% от докризисного.

Отметим, что далеко не все аналитики жилищного рынка Москвы согласны с таким прогнозом. Ряд из них считают, что ценам на жилье в Москве предстоит еще падать, падать и падать.

Теперь рассмотрим возможные тенденции на рынке жилья Москвы в 2000-го году в свете все тех же групп факторов, влияющих на рынок.

Источником макроэкономических прогнозов для нас могут служить проект бюджета, разработанный Минэкономики, а также проект совместного заявления Центробанка и Минфина, вынесенные на обсуждение Госдумы. В этих документах имеются расхождения в важных количественных параметрах (оптимистический и реалистический прогноз). Достаточно широкий спектр мнений экспертов-макроэкономистов включает также пессимистический прогноз (курс доллара до 35-40 руб., связанный с прекращением беспрецедентного роста мировых цен на нефть, замораживанием отношений с МВФ) и катастрофический прогноз (предсказания нового обвала экономики и финансов в 2000 году). Принимая малую вероятность катастрофического прогноза, наиболее вероятными можно считать следующие качественные показатели экономического развития России: некоторый рост ВВП (от нулевого до 3-процентного), невысокие темпы инфляции и девальвации рубля (от 18 до 28%), рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50%), средний прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов населения (на 1,5-3,0%). Сочетание таких среднесрочных политических факторов, как дорогостоящая война на Кавказе и связанное с этим повышение оборонной доли бюджета, затраты на восстановление жизнеобеспечения районов Чечни, два тура выборов с их затратами и одновременно - с необходимостью выполнения обещаний электорату, вряд ли приведут к нарушению финансово-экономической стабильности, но могут сдвинуть количественные показатели в худшую сторону. Что касается средств, зарезервированных на выборы, на оборону, на Чечню, то они скорее всего будут перетекать на рынок недвижимости и способствовать повышению платежеспособного спроса.

Следовательно, макроэкономические и политические факторы обещают нам на 2000-й год спокойную ситуацию на рынке недвижимости.

В среднесрочной перспективе влияние внутренних факторов, описанное выше, придаст колебательный характер динамике цен на жилье.

Поэтому в целом прогноз на 2000-й год в качественном отношении не требует корректировки относительно ранее разработанного - стабилизация и некоторое оживление рынка сохраняется как главная тенденция. Количественные параметры прогноза скорректированы с учетом уровня цен, достигнутого к настоящему времени.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ

СКОЛЬКО БУДЕТ СТОИТЬ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ в 2000 году

ПРОГНОЗ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Прогноз изменения уровня цен на вторичном рынке жилья Москвы на 1999-2000 год был разработан в конце 1998 года, в разгар финансового кризиса в экономике России и кризиса на рынке недвижимости. Сейчас нет смысла описывать те аргументы и обоснования, которые были использованы при создании прогноза. Гораздо важнее сравнить прогноз с фактическими данными за прошедший год и выработать направления корректировки прогноза.

Сущность прогноза состояла в том, что в 1999 году продолжится снижение цен на жилье, и это снижение будет продолжаться по крайней мере до осени. К концу года произойдет перелом тенденции, начнется длительный период рецессии (депрессивной стабилизации), конечно, колебательной - небольшие сезонные и конъюнктурные колебания цен в течение полутора лет. Лишь с конца 2000-го года можно ожидать начала роста цен. Наименьшая величина индекса средней по городу цены 1 кв. м жилья (в долларовом исчислении) относительно докризисного уровня (июня 1998 года) прогнозировалась 0,75-0,80.

На рисунке приведены графики прогнозируемого и фактического изменения индекса цен, сравнение которых показывает следующее. Качественный характер изменения цен за прошедшие три квартала соответствует прогнозируемому: в конце 1998 года снижение цен было небольшим, в начале 1999 года оно ускорилось, к лету замедлилось, к осени почти прекратилось. Что касается количественного прогноза, то фактическая наибольшая величина снижения цен оказалась больше прогнозируемой, и индекс составил около 0,70.

Таким образом, можно утверждать, что, хотя в целом прогноз подтвердился, но накопились отклонения, требующие провести его корректировку на последующий период.

Для этого рассмотрим основные группы факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних, которые определяют тенденции изменений на рынке в краткосрочной (до конца 1999 года) и среднесрочной (2000 год) перспективе.

Первая группа факторов - это макроэкономические и тесно связанные с ними политические.

Механизм влияния таких макроэкономических параметров, как инфляция и девальвация рубля, хорошо изучен.

Показано, что реакция рынка недвижимости на изменение этих параметров в тех сегментах рынков, где цены предложения квартир в листингах агентств, рекламе номинируются в долларах либо в рублях, принципиально различна.

На вторичном рынке жилья Москвы, а также на первичном рынке коммерческого строительства в районах точечной престижной застройки, где цены номинируются в долларах, осенью 1998 года сначала упал спрос, объем сделок, а цены предложения жилья до конца года лишь слегка снизились (на 6%).

На первичном рынке муниципального жилья Москвы, где цены на жилье номинируются в рублях, происходил рост цен, но темп его был существенно ниже темпов девальвации рубля. Спрос и объем продаж сначала резко вырос, затем упал,долларовый эквивалент цен стремительно падал (до конца года - на 40%).

Интересно отметить, что во время "черного вторника" октября 1994 года, когда рынок жилья в Москве еще не вышел из стадии переходного, скачек курса доллара вызвал на вторичном рынке адекватный рост долларовых цен на жилье. В сегменте муниципального жилья (рублевом) также наблюдался скачек рублевых цен и рост его долларового эквивалента, но с более низкими темпами.

Объяснение этому феномену в тот период нами дано на основе массовой психологии субъектов рынка в условиях долларизации рынков недвижимости. Колебания темпов девальвации рубля вызывают недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства, покупатель в ожидании обвала рубля торопится конвертировать накопления в доллары и приобрести жилье сегодня, пусть менее качественное или меньшего размера, чем он мог бы это сделать в отсутствие дефицита времени. Продавец также становится уступчивым в надежде на повышение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных сегодня долларов. Рынок активизируется, цены на нем растут. То обстоятельство, что наблюдаемый временной лаг между сопоставляемыми событиями был равен плюс/минус один месяц, говорит о том, что не только факт скачка курса рубля, но и предвидение, ожидание его населением приводит к аналогичным последствиям.

Две описанные модели поведения субъектов рынка (продавцов и покупателей) в 1994 и 1998 годах отличаются друг от друга и на первый взгляд кажутся даже противоречащими друг другу. Но причина противоречия кроется в принципиально различном составе этих субъектов.

В первом случае мы имели дело с быстро разбогатевшими людьми, которые рассчитывали и дальше богатеть и покупали жилье за наличные.

С 1995 года ситуация начала меняться. На рынок пришли обычные граждане двух категорий. Первая - люди среднего достатка, которые накопили некоторую сумму (эквивалентную стоимости одной комнаты) и готовы обменять свои накопления плюс свою одно-двухкомнатную квартиру на квартиру большей площади, или лучшего качества, местоположения. Вторая - люди малого достатка, которые осознали наличие в руках богатства, овеществленного в приватизированной квартире (а дети давно разъехались, семья уменьшилась), и готовы обеспечить свою дальнейшую безбедную жизнь переводом части этого богатства в денежную форму (продажей большей и покупкой меньшей квартиры). К 1998 году доля покупателей этих двух категорий достигла 80-90%.

Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья всех городов проявился эффект отложенного спроса - рост предложения, спроса, числа сделок.

Таким образом, в дальнейшем можно ожидать, что при стабильных темпах инфляции и девальвации рубля темпы изменения долларовых цен на вторичном рынке жилья будут мало связаны с изменением макроэкономических параметров. На первичном, рублевом рынке муниципального жилья при росте курса доллара, и особенно при резких политических и финансовых потрясениях можно ожидать снижения долларового эквивалента цен.

Какие же перспективы рисуют нам сегодня власти, эксперты-макроэкономисты?

Исходя из заявленной в начале года денежными властями цели финансовой политики - обеспечить плавное изменение курса рубля с темпом, близким к темпу инфляции, и оценке уровня инфляции к концу года в 40-45%, можно ожидать, что курс доллара в декабре составит 29-30 рублей. Политические события (война на Кавказе, выборы в Думу, международный финансовый скандал) скорее всего не изменят (не успеют до конца года изменить) ситуацию в финансовой сфере. Тогда тенденция к стабилизации долларовых цен на вторичном рынке жилья Москвы этими, макроэкономическими и политическими, факторами поколеблена не будет.

Сложнее дело обстоит с первичным рынком муниципальных новостроек. В прессе широко обсуждается приписываемое Ю. М. Лужкову намерение снизить цены до 200 долларов за метр. Но не многие заметили, что речь шла о себестоимости строительства (без учета затрат на инфраструктуру и т.п.), а не о продажной цене. Продажную цену (в рублях) правительство Москвы перестало повышать с зимы, а летом даже слегка снижало ради поддержания объема реализации, что привело к снижению долларового эквивалента цен на типовое жилье в районах массовой застройки на 10-15%. Если исходить из того, что рублевые цены не изменятся (московским властям будет трудно на это пойти в преддверии выборов, а также в связи с ростом предложения на рынке из-за традиционного осеннего ввода в строй нового жилья), то их долларовый эквивалент за оставшиеся три месяца снизится еще на 15-20%. Более вероятно, что некоторое повышение рублевых цен произойдет, и возможное снижение долларового эквивалента мы оцениваем в 10-15% (всего за год - до 30%).

Здесь необходимо перейти к другой группе факторов, связанных с внутренними механизмами рынка и состоящими во взаимном влиянии вторичного и первичного рынка жилья. Сложившиеся к концу прошлого года ножницы в ценах на вторичном рынке и на рынке муниципального жилья привели к переориентации спроса на первичный рынок и серьезному понижающему давлению на цены вторичного. В результате долларовые цены вторичного рынка в 1999 году уже упали на 30%. Сегодня средняя цена предложения кв. метра жилья составляет на вторичном рынке около 600 долларов, на новое типовое жилье в районах массовой застройки - 450 долларов.

В этом смысле в ближайшей перспективе будет продолжаться понижающее давление первичного рынка. Приведет ли оно к продолжению снижения цен, зависит от ряда других внешних и внутренних факторов.

Прежде всего необходимо обсудить такой фактор, как падение после кризиса покупательной способности населения на 30-40% (в том числе за 1999 год - на 15-18%). Влияние этого фактора за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса осенью прошлого года объясняется тем, что та часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно заморожена. Но большая часть денежных накоплений в Москве находилась на руках и в долларах, и эти деньги не обесценивались. И главной причиной снижения спроса, по нашему мнению, была паника, недоверие к финансово-экономической политике властей: люди боялись тратить свои сбережения в предвидении возможного экономического краха. Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья проявился эффект отложенного спроса - рост предложения, спроса, числа сделок.

К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения почти приостановлено. Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем.

Что касается внутренних факторов, то здесь возникают как повышающие, так и понижающие дополнительные кратковременные стимулы для цен. К первым можно отнести психологическое давлением приближающегося начала действия первой части нового Налогового кодекса (с его требованием декларирования доходов при покупке недвижимости). К вторым - возможное повышение предложения на первичном рынке в конце года (массовый ввод жилья) и на вторичном - из-за ввода в оборот приватизированных комнат в коммуналках. Многие связывают надежды на дальнейшее снижение цен с развертыванием ипотечных схем финансирования, но этот фактор вряд ли стоит принимать в рассмотрение: во-первых, массовой выдачи ипотечных кредитов в 2000-м году не предвидится, во-вторых, ипотека предназначена для облегчения бремени покупателя за счет кредита, рассрочки платежей, накопления средств, зачета стоимости имеющегося жилья, а на рыночной цене жилья она не отразится.

Еще один возмущающий фактор связан с принятым недавно Верховным судом РФ решением, согласно которому гражданин, купивший имущество по цене ниже рыночной, обязан с разницы уплатить подоходный налог. Практически, согласно тому же Налоговому кодексу, это может коснуться покупок, относительно которых налоговики докажут, что разница между ценой в договоре и среднерыночной более 30%. По идее, это будет стимулировать граждан к тому, чтобы в договоре купли-продажи квартиры указывать не минимальную цену, близкую к льготе продавца (5000 МРОТ, или 17 тыс. долларов сегодня), а более реальную цену (иначе будет страдать покупатель). С учетом психологических аспектов поведения подавцов и покупателей цены предложений могут возрасти на среднюю величину дополнительной налоговой нагрузки продавца.

Сочетание указанных факторов, по нашему мнению, создает незначительное повышающее давление на цены как первичного, так и вторичного рынка. Все признаки такого развития событий на рынке уже наблюдаются: снижение предложения на вторичном рынке, оживление спроса, повышение цен на отдельные типы жилья и в отдельных районах города.

В целом можно сделать вывод о том, что в краткосрочной перспективе ранее сделанный качественный прогноз о переломе тенденции изменения цен осенью 1999 года от спада к стабилизации не требует корректировки. Необходимо уточнить лишь количественный прогноз, изменив уровень стабилизации с 78% до 70% от докризисного.

Отметим, что далеко не все аналитики жилищного рынка Москвы согласны с таким прогнозом. Ряд из них считают, что ценам на жилье в Москве предстоит еще падать, падать и падать.

Теперь рассмотрим возможные тенденции на рынке жилья Москвы в 2000-го году в свете все тех же групп факторов, влияющих на рынок.

Источником макроэкономических прогнозов для нас могут служить проект бюджета, разработанный Минэкономики, а также проект совместного заявления Центробанка и Минфина, вынесенные на обсуждение Госдумы. В этих документах имеются расхождения в важных количественных параметрах (оптимистический и реалистический прогноз). Достаточно широкий спектр мнений экспертов-макроэкономистов включает также пессимистический прогноз (курс доллара до 35-40 руб., связанный с прекращением беспрецедентного роста мировых цен на нефть, замораживанием отношений с МВФ) и катастрофический прогноз (предсказания нового обвала экономики и финансов в 2000 году). Принимая малую вероятность катастрофического прогноза, наиболее вероятными можно считать следующие качественные показатели экономического развития России: некоторый рост ВВП (от нулевого до 3-процентного), невысокие темпы инфляции и девальвации рубля (от 18 до 28%), рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50%), средний прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов населения (на 1,5-3,0%). Сочетание таких среднесрочных политических факторов, как дорогостоящая война на Кавказе и связанное с этим повышение оборонной доли бюджета, затраты на восстановление жизнеобеспечения районов Чечни, два тура выборов с их затратами и одновременно - с необходимостью выполнения обещаний электорату, вряд ли приведут к нарушению финансово-экономической стабильности, но могут сдвинуть количественные показатели в худшую сторону. Что касается средств, зарезервированных на выборы, на оборону, на Чечню, то они скорее всего будут перетекать на рынок недвижимости и способствовать повышению платежеспособного спроса.

Следовательно, макроэкономические и политические факторы обещают нам на 2000-й год спокойную ситуацию на рынке недвижимости.

В среднесрочной перспективе влияние внутренних факторов, описанное выше, придаст колебательный характер динамике цен на жилье.

Поэтому в целом прогноз на 2000-й год в качественном отношении не требует корректировки относительно ранее разработанного - стабилизация и некоторое оживление рынка сохраняется как главная тенденция. Количественные параметры прогноза скорректированы с учетом уровня цен, достигнутого к настоящему времени.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ

РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ ДО И ПОСЛЕ КРИЗИСА

На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за 1 кв. м составляет 80 миллиардов долларов.

В общей структуре нежилых площадей можно выделить следующие основные блоки:

• торговые - 5,8%, или 4720,0 тыс. кв. м;
• производственные - 9,0%, или 7278,3 тыс. кв. м;
• складские - 7,6%, или 6111,5 тыс. кв. м;
• предприятия связи - 1,2%, или 940,3 тыс. кв. м;
• предприятия общественного транспорта - 0,053%, или 42,9 тыс. кв. м;
• гаражи - 4,2%, или 3411,8 тыс. кв. м;
• помещения бытового обслуживания - 2,4%, или 1942,8 тыс. кв. м;
• общественного питания - 1,6%, или 1283,9 тыс. кв. м;
• учреждения - 21%, или 17051,2 тыс. кв. м;
• школы и школы - интернаты - 8,9%, или 7108,0 тыс. кв. м;
• детские сады и ясли - 5,4%, или 4387,8 тыс. кв. м;
• учебно - научные организации - 8,3%, или 6750,7 тыс. кв. м;
• профтехучилища - 1,1%, или 891,7 тыс. кв. м;
• культурно - просветительные - 3,8%, или 3093,7 тыс. кв. м;
• театры, зрелищные предприятия - 1,3%, или 1022,3 тыс. кв. м;
• творческие мастерские - 0,3%, или 218,1 тыс. кв. м;
• лечебно - санаторные учреждения - 8,5%, или 6886,2 тыс. кв. м;
• гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8%, или 2265,4 тыс. кв. м
• (соответственно: 2,772%, 0,027%, 0,001%, или 2234,5, 21,8 и 0,1 тыс. кв. м);
• прочие - 6,9%, или 5547,2 тыс. кв. м.

Тем самым, больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научный организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом:

• аренда - 33 %
• оперативное управление - 22 %
• хозяйственное ведение - 44%
• безвозмездное пользование - 1%

Таким образом, в аренду сдается треть городских площадей, что и принесло в 1997 г. в бюджет города 2,3 триллиона неденоминированных рублей (или около 400 млн. долларов США). При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м 165,9 тыс. неденоминированных рублей или менее 30 долларов в год. Это безусловно небольшая величина, связанная с тем, что целому ряду арендаторов муниципальные площади сдаются на весьма льготных условиях. (Кстати, это позволяет этим арендаторам с весьма большой для себя выгодой сдавать арендуемые у города площади в субаренду по рыночной цене, то есть происходит определенное перераспределение доходов в их пользу).

В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.

Спрос на офисные помещения накануне кризиса еще не был уравновешен предложением, на торговые и складские помещения - в среднем был ниже предложения.

Общая площадь офисных помещений в Москве составляет 7-10 млн кв. м, на офисы западного стандарта приходится около 10%. Потребность в офисной площади оценивается величиной 12-13 млн кв. м.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 1980-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающего российского. Предложение офисов сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Около половины общего предложения офисов приходится на помещения в старых административных зданиях (научно - исследовательских институтов, министерств и ведомств, учреждений культуры и т.д.) и нежилых помещений в жилых зданиях (классы Д и Е). Однако, подобные помещения заполнены на 50-60%. Это обусловлено нежеланием администрации учреждений работать с большим количеством арендаторов, обеспечивать им высокий уровень обслуживания. Специалисты - управляющие недвижимостью в этих случаях отсутствуют, а собственник - государственные или муниципальные органы - потерял контроль над своей собственностью.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.).

Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника. Стоимость жилищно-коммунальных услуг, охраны офиса и автостоянки, усовершенствований или изменений офисных помещений по желанию арендатора и т.п. дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40 - 50% от значения базовой арендной ставки.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-85 г.г.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне ($850 в 1993 г.). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок ($870-880).

С середины 1995 года, начала финансовой стабилизации в России, снижения доходности бизнеса (торгового, финансового, сферы услуг и т.д.), платежеспособный спрос на офисы начал снижаться, а вслед за ним наметилось снижение арендных ставок. За последние 2 года ставки снизились на 15-20% в зависимости от местоположения здания и времени, когда оно было заполнено арендаторами. В связи с тем, что арендаторы несут большие расходы по благоустройству своих помещений, смена офисов компаниями происходит не очень часто.

В отличие от офисов западного стандарта, где материальная база рынка создавалась исключительно строительством и реконструкцией зданий, офисы российского стандарта появились путем изменения назначения существующих нежилых (а иногда и жилых) помещений с минимальным текущим ремонтом, а иногда и без него. Потребителями таких офисов с начала перехода к рынку были многочисленные малые предприятия, начинающие свой бизнес. Появившийся спрос быстро удовлетворялся, и ставки сохранялись на низком уровне.

Еще одной причиной сдерживания ставок были специфические правовые основания аренды. Вначале арендодателями выступали руководители государственных учреждений и организаций (НИИ, учебных заведений, театров, выставочных и концертных комплексов, поликлиник, больниц, вплоть до воинских учреждений), не имевшие никаких правовых оснований для этого. Арендная ставка для арендатора состояла из двух примерно равных частей: зафиксированной в договоре и уплачиваемой руководителю организации наличными (способ ухода от налогов).

В дальнейшем законодательная и правовая среда начала упорядочиваться. Часть организаций приватизировалась и выкупила свои здания в собственность, другая часть оформила право генеральной аренды у представителя собственника (государства) по достаточно низким ставкам и начала сдавать свои помещения в субаренду по более высоким. Это способствовало повышению арендных ставок. Как правило, они по-прежнему состояли из двух частей, что снижало общую сумму для арендатора.

С 1994 года государство повысило свои арендные ставки, и это отразилось на ставках вторичного рынка. С 1996 года введена норма регистрации договора субаренды в Москомимуществе, что также способствовало повышению ставок. Наконец, проведенные ремонтные работы, повышение качества офисов также стимулировали рост ставок.

Основные параметры аренды и покупки права аренды нежилых помещений на первичном рынке Москвы (декабрь 1997 г.)

Перед кризисом офисы российского стандарта в зависимости от местоположения предлагались по ставкам от $700 в Центре для отремонтированных помещений с отдельным входом и охраной и $400-600 для неотремонтированных помещений. По мере удаления от Центра ставки снижаются до $170-200. Средние ставки находятся в пределах $250 - 550 и остаются более стабильным, чем для офисов классов А-С. За последние три года ставки снизились на 5 - 7%. В последующие годы ожидалось дальнейшее расслоение этого сектора: повышение качества офисов при сохранении ставок, реконструкция вплоть до перехода в более высокий класс с некоторым повышением ставок, падение спроса на офисы низкого качества и соответствующее падение ставок.

С начала рыночных реформ в Москве продолжается приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывают свои офисы. При этом они концентрируются на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.

Кначалу 1999года в Москве зарегистрировано более4.000 представительств западных фирм и свыше 2.500 СП.Для50.000сотрудников этих фирм появилась потребнось примерно в650.000 кв. м общей офисной площади,что соответствует использованиюоколо 13 кв. м общей площади на сотрудника.

По расчетным данным, западные фирмы используют в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке. Там используется на каждого сотрудника от 25 до 30 кв. м площади.

Летом 1998 года, вслед за кризисом в Азии осенью 1997 года, последовал финансовый и валютный кризис в России, прервавший шестилетнее поступательное развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большой степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, частично консалтинговые фирмы и СМИ.

По аналогии с западными фирмами и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях большое количество площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35.000 - 40.000 кв. м.

Учитывая возникшую осенью 1998 года ситуацию консолидации, исследовательское агентство АНГЕФЕЛЬТ РЕСЕРЧ, исходя изналичия в Москве примерно 1.000.000 кв.м. общей площади "западного стандарта",прогнозирует на 1999 год (выборы в Госдуму в декабре) и 2000 год (выборы президента в июне)потенциал потребности западных и ведущих российских фирм в размере 100.000 - 150.000 кв. м общей площади, связанный с приспособлением и консолидацией.В эту потенциальную потребность на два года входит и необходимый рыночный функциональный резерв в размере 5 - 10% площадей, важных для предложения.

В 1998 году, и особенно во втором полугодии, произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190.000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В1991 -1996годах на рынок поступало ежегодно от5.000 до 70.000 кв.м. офисной поэтажной площади.После более высокого объёма строительства в 1997 (210.000 кв. м) и 1998 (190.000 кв. м) годах, наначало 1999года количество офисных площадей"западного стандарта"в Москве дошло почти до 1.000.000кв. м.

По оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ, до смены тысячелетия только внутри Садового кольца объем площадей нового строительства в связи с замедлившимся строительством составит примерно130.000 кв. м общей площади,а по всему городу он дойдет примерно до220.000 кв. м.К самыми крупным строительным проектам Москвы на последующие годы относятся "Тверская 9",где запланировано 28.000 кв. м офисной площади, "Московский Международный Бизнесцентр (МИБЦ) - Москва-Сити"(начало строительства в конце 1996г.) с участием международных фирм ("Olympia and York"/ Тoronto, "Itochu"/Tokio),общая поэтажная площадь составит примерно 2.500.000 кв. м,а также новое оформлениеПлощади Гагарина с общей поэтажной площадью 850.000 кв. м,на которой разместятся видные жилые дома, деловой и научный центр.

Большая часть всех новых офисных площадей "западного стандарта" строится внутри и непосредственно у Садового кольца, а также вдоль 12-и главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяют всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.

В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный автономный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из этих них:

• "Дукат Плейс 3"(около 45.000 кв. м общей площади),
• "Торговый и офисный центр Тверская-Ямская"(около 15.000 кв. м общей площади),
• "Сретенка18" (около 13.000 кв. м общей площади),
• "Тверская 9"(около 28.000 кв. м общей площади).

С середины 90-х годов сюда добавилсяюжный Сити-районс такими важными офисными зданиями и многофункциональными комплексами как, например,"Полянка Бизнес-Центр"(около 4.000 кв. м общей площади), "Ордынка Бизнес-Центр"(около 66.000 кв. м общей площади).Площадь у Павелецкого вокзала,на которой расположен кроме всего прочего"Риверсайд Тауэр"(около 86.000 кв. м общей площади), развивается в знаменательное место со значительным потенциалом офисной площади.

На "Петровке"по инициативе известного Берлинского Фондового общества до смены тысячелетия будет построен"Берлинский дом в Москве".В него войдут 2.200 кв. м торговой площади, 4.900 кв. м офисной площади и 50 мест парковки автомашин в подземном гараже.

Должны быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за "Садовым кольцом". При этом территория Московского Сити должна расшириться:

• На Западе - проект"МИБЦ - Москва-Сити",с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кузовский проспект" - примерно на 59.000 кв. м общей площади).

• На Юго-Западе-проект "Площадь Гагарина". Новое оформление точки пересечения третьей внутригородской кольцевой дороги с радиальной магистралью - Ленинским проспектом. Модернизация смешанно используемых площадей составит 450.000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350.000 кв. м общей поэтажной площади. Самым видным объектом станет "Международный научный и информационный центр НИТ", где будет установлено сооружение из стального скелета высотой 190 м. Разработчик - фирма "АО Симантек" (Среди учредителей: Правительство Москвы, Академия наук, "Олимпия Райзен").

Третья городская кольцевая дорога, строительство которой намечается закончить к 2005 году, не только улучшит инфраструктуру этого места расположения, но и увеличит шансы развития других кварталов.

О наличии и приросте офисных площадей "российского стандарта" в Москве имеются лишь предположительные оценки которые значительно отличаются друг от друга. АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ после проведения обширных исследований и анализа пришел к выводу, что в городе имеетсяоколо 7 миллионов кв. м общей поэтажной площадиустаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: отношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находится в соотношении 1,5 : 1).

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОФИСНЫХ
ПЛОЩАДЕЙ ЗАПАДНОГО СТАНДАРТА В МОСКВЕ

До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения"западного стандарта"в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще более усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения. В противоположность этому, заключение консолидационных договоров, связанных с переселением и покупкой, требует определенного срока до поступления на рынок.

Если в связи с недостатком в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долл./кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750 - 850 долл. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долл.

Самые знающие эксперты на московском рынке недвижимости в настоящее время исходят из того, что к смене тысячелетия в связи с прогнозируемым соотношением спроса-предложения самая высокая арендная плата будет ниже500 долл./кв. м в год. По аналогии с развитием в Берлине и Новых Федеральных Землях, после стремительного увеличения предложения, развитие Московского рынка в соответствии с прогнозом перейдет из разгоряченной стартовой фазы с повышенными арендными ценами, вызванными недостатком предложения, к консолидации.

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определяло просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то теперь и на Московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей сталикачество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определенных функций.Процесс, при котором структуры московского рынка офисных площадей и уровень цен шаг за шагом должны приближаться к международному уровню, стал не только прозрачным, но и значительно ускорился. Так, арендная плата и цены купли/ продажи стали сравнимы с соответствующими ценами в Лондоне, Париже, Берлине, Франкфурте-на-Майне, Гонконге или Токио.

Самая высокая арендная плата за офисные площади"российского стандарта"в настоящее время составляет250 долл./кв. м в годдля самых лучших объектов. Спрос на площади более низкого качества со стороны западных фирм в связи с понижением конкурентоспособности этих площадей совершенно незначителен. По понятным причинам, не только в зависимости от давления на цены, но и в зависимости от экономического и технического развития и от конкуренции на рынке, неоптимальные офисные площади будут оставаться незанятыми и потребуется их замена.

Несмотря на снижение напряжения и на прозрачность на рынке арендуемой офисной площади,ценообразованиена рынке продажиофисных домов высокого качества "западного стандарта"в Москве остается еще сложным. С одной стороны, оно ориентируется на затраты при безупречном строительстве домов под ключ, выполняемом строительными фирмами с хорошей репутацией, застройщиками и разработчиками. В этих случаях в зависимости от строительных участков и от оснащения цена колеблется от2.000 до 3.400 долл./кв. м общей поэтажной площади.С другой стороны, цена купли/продажи ориентируется на прибыль, приносимую в средние сроки. Таким образом, различное местоположение в соответствии с международным стандартом оказывает влияние на ценообразование и на возможность сбыта. В зависимости от того, свободны ли площади или же сданы платежеспособному арендатору на неизменных условиях на средний срок (5-10 лет), цена купли/продажисамых престижных объектовпри соответствующих рамочных условиях колеблется от5-и до 7,5-кратного размера"холодной" годовой арендной платы (без затрат на эксплуатацию). Цена купли/продажи объектов, не удовлетворяющих или лишь частично удовлетворяющих этим требованиям, ориентируется главным образом на реальную стоимость, т.е. на стоимость здания в настоящее время или на затраты на строительство нового здания.

РАЗВИТИЕ КОРИДОРА АРЕНДНЫХ СТАВОК НА ОФИСЫ
ЗАПАДНОГО СТАНДАРТА В МОСКВЕ (US$ за кв. м в год)



Примечание: 1999*, 2000* - прогноз фирмы Angeveld-Research

Снижение напряжения на рынке нежилой недвижимости, вызванное финансовым кризисом, не затронуло развитие, наблюдаемое в последние годы, при котором западные фирмы, работающие с успехом в Москве и отсюда по всей России, получили альтернативу - заранее, до окончания своих договоров аренды приобрести готовые под ключ или же реконструировать объекты в соответствии со своими целями. На цены предложения соответствующих проектов и старых объектов без сомнения оказывает влияние изменение цен аренды, но предложение недвижимости на продажу, в противоположность сегменту арендуемых площадей, не увеличилось и в 1990-2000 годах продолжает оставаться неизменным.

Таким образом, рынок офисов после кризиса сохранился, но перешел к этапу консолидации и стабилизации арендных ставок и цен на новом, существенно сниженном уровне.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы до и после кризиса

РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ ДО И ПОСЛЕ КРИЗИСА

На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за 1 кв. м составляет 80 миллиардов долларов.

В общей структуре нежилых площадей можно выделить следующие основные блоки:

• торговые - 5,8%, или 4720,0 тыс. кв. м;
• производственные - 9,0%, или 7278,3 тыс. кв. м;
• складские - 7,6%, или 6111,5 тыс. кв. м;
• предприятия связи - 1,2%, или 940,3 тыс. кв. м;
• предприятия общественного транспорта - 0,053%, или 42,9 тыс. кв. м;
• гаражи - 4,2%, или 3411,8 тыс. кв. м;
• помещения бытового обслуживания - 2,4%, или 1942,8 тыс. кв. м;
• общественного питания - 1,6%, или 1283,9 тыс. кв. м;
• учреждения - 21%, или 17051,2 тыс. кв. м;
• школы и школы - интернаты - 8,9%, или 7108,0 тыс. кв. м;
• детские сады и ясли - 5,4%, или 4387,8 тыс. кв. м;
• учебно - научные организации - 8,3%, или 6750,7 тыс. кв. м;
• профтехучилища - 1,1%, или 891,7 тыс. кв. м;
• культурно - просветительные - 3,8%, или 3093,7 тыс. кв. м;
• театры, зрелищные предприятия - 1,3%, или 1022,3 тыс. кв. м;
• творческие мастерские - 0,3%, или 218,1 тыс. кв. м;
• лечебно - санаторные учреждения - 8,5%, или 6886,2 тыс. кв. м;
• гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8%, или 2265,4 тыс. кв. м
• (соответственно: 2,772%, 0,027%, 0,001%, или 2234,5, 21,8 и 0,1 тыс. кв. м);
• прочие - 6,9%, или 5547,2 тыс. кв. м.

Тем самым, больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научный организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом:

• аренда - 33 %
• оперативное управление - 22 %
• хозяйственное ведение - 44%
• безвозмездное пользование - 1%

Таким образом, в аренду сдается треть городских площадей, что и принесло в 1997 г. в бюджет города 2,3 триллиона неденоминированных рублей (или около 400 млн. долларов США). При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м 165,9 тыс. неденоминированных рублей или менее 30 долларов в год. Это безусловно небольшая величина, связанная с тем, что целому ряду арендаторов муниципальные площади сдаются на весьма льготных условиях. (Кстати, это позволяет этим арендаторам с весьма большой для себя выгодой сдавать арендуемые у города площади в субаренду по рыночной цене, то есть происходит определенное перераспределение доходов в их пользу).

В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.

Спрос на офисные помещения накануне кризиса еще не был уравновешен предложением, на торговые и складские помещения - в среднем был ниже предложения.

Общая площадь офисных помещений в Москве составляет 7-10 млн кв. м, на офисы западного стандарта приходится около 10%. Потребность в офисной площади оценивается величиной 12-13 млн кв. м.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 1980-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающего российского. Предложение офисов сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Около половины общего предложения офисов приходится на помещения в старых административных зданиях (научно - исследовательских институтов, министерств и ведомств, учреждений культуры и т.д.) и нежилых помещений в жилых зданиях (классы Д и Е). Однако, подобные помещения заполнены на 50-60%. Это обусловлено нежеланием администрации учреждений работать с большим количеством арендаторов, обеспечивать им высокий уровень обслуживания. Специалисты - управляющие недвижимостью в этих случаях отсутствуют, а собственник - государственные или муниципальные органы - потерял контроль над своей собственностью.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.).

Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника. Стоимость жилищно-коммунальных услуг, охраны офиса и автостоянки, усовершенствований или изменений офисных помещений по желанию арендатора и т.п. дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40 - 50% от значения базовой арендной ставки.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-85 г.г.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне ($850 в 1993 г.). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок ($870-880).

С середины 1995 года, начала финансовой стабилизации в России, снижения доходности бизнеса (торгового, финансового, сферы услуг и т.д.), платежеспособный спрос на офисы начал снижаться, а вслед за ним наметилось снижение арендных ставок. За последние 2 года ставки снизились на 15-20% в зависимости от местоположения здания и времени, когда оно было заполнено арендаторами. В связи с тем, что арендаторы несут большие расходы по благоустройству своих помещений, смена офисов компаниями происходит не очень часто.

В отличие от офисов западного стандарта, где материальная база рынка создавалась исключительно строительством и реконструкцией зданий, офисы российского стандарта появились путем изменения назначения существующих нежилых (а иногда и жилых) помещений с минимальным текущим ремонтом, а иногда и без него. Потребителями таких офисов с начала перехода к рынку были многочисленные малые предприятия, начинающие свой бизнес. Появившийся спрос быстро удовлетворялся, и ставки сохранялись на низком уровне.

Еще одной причиной сдерживания ставок были специфические правовые основания аренды. Вначале арендодателями выступали руководители государственных учреждений и организаций (НИИ, учебных заведений, театров, выставочных и концертных комплексов, поликлиник, больниц, вплоть до воинских учреждений), не имевшие никаких правовых оснований для этого. Арендная ставка для арендатора состояла из двух примерно равных частей: зафиксированной в договоре и уплачиваемой руководителю организации наличными (способ ухода от налогов).

В дальнейшем законодательная и правовая среда начала упорядочиваться. Часть организаций приватизировалась и выкупила свои здания в собственность, другая часть оформила право генеральной аренды у представителя собственника (государства) по достаточно низким ставкам и начала сдавать свои помещения в субаренду по более высоким. Это способствовало повышению арендных ставок. Как правило, они по-прежнему состояли из двух частей, что снижало общую сумму для арендатора.

С 1994 года государство повысило свои арендные ставки, и это отразилось на ставках вторичного рынка. С 1996 года введена норма регистрации договора субаренды в Москомимуществе, что также способствовало повышению ставок. Наконец, проведенные ремонтные работы, повышение качества офисов также стимулировали рост ставок.

Основные параметры аренды и покупки права аренды нежилых помещений на первичном рынке Москвы (декабрь 1997 г.)

Перед кризисом офисы российского стандарта в зависимости от местоположения предлагались по ставкам от $700 в Центре для отремонтированных помещений с отдельным входом и охраной и $400-600 для неотремонтированных помещений. По мере удаления от Центра ставки снижаются до $170-200. Средние ставки находятся в пределах $250 - 550 и остаются более стабильным, чем для офисов классов А-С. За последние три года ставки снизились на 5 - 7%. В последующие годы ожидалось дальнейшее расслоение этого сектора: повышение качества офисов при сохранении ставок, реконструкция вплоть до перехода в более высокий класс с некоторым повышением ставок, падение спроса на офисы низкого качества и соответствующее падение ставок.

С начала рыночных реформ в Москве продолжается приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывают свои офисы. При этом они концентрируются на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.

Кначалу 1999года в Москве зарегистрировано более4.000 представительств западных фирм и свыше 2.500 СП.Для50.000сотрудников этих фирм появилась потребнось примерно в650.000 кв. м общей офисной площади,что соответствует использованиюоколо 13 кв. м общей площади на сотрудника.

По расчетным данным, западные фирмы используют в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке. Там используется на каждого сотрудника от 25 до 30 кв. м площади.

Летом 1998 года, вслед за кризисом в Азии осенью 1997 года, последовал финансовый и валютный кризис в России, прервавший шестилетнее поступательное развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большой степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, частично консалтинговые фирмы и СМИ.

По аналогии с западными фирмами и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях большое количество площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35.000 - 40.000 кв. м.

Учитывая возникшую осенью 1998 года ситуацию консолидации, исследовательское агентство АНГЕФЕЛЬТ РЕСЕРЧ, исходя изналичия в Москве примерно 1.000.000 кв.м. общей площади "западного стандарта",прогнозирует на 1999 год (выборы в Госдуму в декабре) и 2000 год (выборы президента в июне)потенциал потребности западных и ведущих российских фирм в размере 100.000 - 150.000 кв. м общей площади, связанный с приспособлением и консолидацией.В эту потенциальную потребность на два года входит и необходимый рыночный функциональный резерв в размере 5 - 10% площадей, важных для предложения.

В 1998 году, и особенно во втором полугодии, произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190.000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В1991 -1996годах на рынок поступало ежегодно от5.000 до 70.000 кв.м. офисной поэтажной площади.После более высокого объёма строительства в 1997 (210.000 кв. м) и 1998 (190.000 кв. м) годах, наначало 1999года количество офисных площадей"западного стандарта"в Москве дошло почти до 1.000.000кв. м.

По оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ, до смены тысячелетия только внутри Садового кольца объем площадей нового строительства в связи с замедлившимся строительством составит примерно130.000 кв. м общей площади,а по всему городу он дойдет примерно до220.000 кв. м.К самыми крупным строительным проектам Москвы на последующие годы относятся "Тверская 9",где запланировано 28.000 кв. м офисной площади, "Московский Международный Бизнесцентр (МИБЦ) - Москва-Сити"(начало строительства в конце 1996г.) с участием международных фирм ("Olympia and York"/ Тoronto, "Itochu"/Tokio),общая поэтажная площадь составит примерно 2.500.000 кв. м,а также новое оформлениеПлощади Гагарина с общей поэтажной площадью 850.000 кв. м,на которой разместятся видные жилые дома, деловой и научный центр.

Большая часть всех новых офисных площадей "западного стандарта" строится внутри и непосредственно у Садового кольца, а также вдоль 12-и главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяют всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.

В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный автономный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из этих них:

• "Дукат Плейс 3"(около 45.000 кв. м общей площади),
• "Торговый и офисный центр Тверская-Ямская"(около 15.000 кв. м общей площади),
• "Сретенка18" (около 13.000 кв. м общей площади),
• "Тверская 9"(около 28.000 кв. м общей площади).

С середины 90-х годов сюда добавилсяюжный Сити-районс такими важными офисными зданиями и многофункциональными комплексами как, например,"Полянка Бизнес-Центр"(около 4.000 кв. м общей площади), "Ордынка Бизнес-Центр"(около 66.000 кв. м общей площади).Площадь у Павелецкого вокзала,на которой расположен кроме всего прочего"Риверсайд Тауэр"(около 86.000 кв. м общей площади), развивается в знаменательное место со значительным потенциалом офисной площади.

На "Петровке"по инициативе известного Берлинского Фондового общества до смены тысячелетия будет построен"Берлинский дом в Москве".В него войдут 2.200 кв. м торговой площади, 4.900 кв. м офисной площади и 50 мест парковки автомашин в подземном гараже.

Должны быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за "Садовым кольцом". При этом территория Московского Сити должна расшириться:

• На Западе - проект"МИБЦ - Москва-Сити",с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кузовский проспект" - примерно на 59.000 кв. м общей площади).

• На Юго-Западе-проект "Площадь Гагарина". Новое оформление точки пересечения третьей внутригородской кольцевой дороги с радиальной магистралью - Ленинским проспектом. Модернизация смешанно используемых площадей составит 450.000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350.000 кв. м общей поэтажной площади. Самым видным объектом станет "Международный научный и информационный центр НИТ", где будет установлено сооружение из стального скелета высотой 190 м. Разработчик - фирма "АО Симантек" (Среди учредителей: Правительство Москвы, Академия наук, "Олимпия Райзен").

Третья городская кольцевая дорога, строительство которой намечается закончить к 2005 году, не только улучшит инфраструктуру этого места расположения, но и увеличит шансы развития других кварталов.

О наличии и приросте офисных площадей "российского стандарта" в Москве имеются лишь предположительные оценки которые значительно отличаются друг от друга. АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ после проведения обширных исследований и анализа пришел к выводу, что в городе имеетсяоколо 7 миллионов кв. м общей поэтажной площадиустаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: отношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находится в соотношении 1,5 : 1).

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОФИСНЫХ
ПЛОЩАДЕЙ ЗАПАДНОГО СТАНДАРТА В МОСКВЕ

До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения"западного стандарта"в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще более усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения. В противоположность этому, заключение консолидационных договоров, связанных с переселением и покупкой, требует определенного срока до поступления на рынок.

Если в связи с недостатком в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долл./кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750 - 850 долл. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долл.

Самые знающие эксперты на московском рынке недвижимости в настоящее время исходят из того, что к смене тысячелетия в связи с прогнозируемым соотношением спроса-предложения самая высокая арендная плата будет ниже500 долл./кв. м в год. По аналогии с развитием в Берлине и Новых Федеральных Землях, после стремительного увеличения предложения, развитие Московского рынка в соответствии с прогнозом перейдет из разгоряченной стартовой фазы с повышенными арендными ценами, вызванными недостатком предложения, к консолидации.

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определяло просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то теперь и на Московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей сталикачество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определенных функций.Процесс, при котором структуры московского рынка офисных площадей и уровень цен шаг за шагом должны приближаться к международному уровню, стал не только прозрачным, но и значительно ускорился. Так, арендная плата и цены купли/ продажи стали сравнимы с соответствующими ценами в Лондоне, Париже, Берлине, Франкфурте-на-Майне, Гонконге или Токио.

Самая высокая арендная плата за офисные площади"российского стандарта"в настоящее время составляет250 долл./кв. м в годдля самых лучших объектов. Спрос на площади более низкого качества со стороны западных фирм в связи с понижением конкурентоспособности этих площадей совершенно незначителен. По понятным причинам, не только в зависимости от давления на цены, но и в зависимости от экономического и технического развития и от конкуренции на рынке, неоптимальные офисные площади будут оставаться незанятыми и потребуется их замена.

Несмотря на снижение напряжения и на прозрачность на рынке арендуемой офисной площади,ценообразованиена рынке продажиофисных домов высокого качества "западного стандарта"в Москве остается еще сложным. С одной стороны, оно ориентируется на затраты при безупречном строительстве домов под ключ, выполняемом строительными фирмами с хорошей репутацией, застройщиками и разработчиками. В этих случаях в зависимости от строительных участков и от оснащения цена колеблется от2.000 до 3.400 долл./кв. м общей поэтажной площади.С другой стороны, цена купли/продажи ориентируется на прибыль, приносимую в средние сроки. Таким образом, различное местоположение в соответствии с международным стандартом оказывает влияние на ценообразование и на возможность сбыта. В зависимости от того, свободны ли площади или же сданы платежеспособному арендатору на неизменных условиях на средний срок (5-10 лет), цена купли/продажисамых престижных объектовпри соответствующих рамочных условиях колеблется от5-и до 7,5-кратного размера"холодной" годовой арендной платы (без затрат на эксплуатацию). Цена купли/продажи объектов, не удовлетворяющих или лишь частично удовлетворяющих этим требованиям, ориентируется главным образом на реальную стоимость, т.е. на стоимость здания в настоящее время или на затраты на строительство нового здания.

РАЗВИТИЕ КОРИДОРА АРЕНДНЫХ СТАВОК НА ОФИСЫ
ЗАПАДНОГО СТАНДАРТА В МОСКВЕ (US$ за кв. м в год)



Примечание: 1999*, 2000* - прогноз фирмы Angeveld-Research

Снижение напряжения на рынке нежилой недвижимости, вызванное финансовым кризисом, не затронуло развитие, наблюдаемое в последние годы, при котором западные фирмы, работающие с успехом в Москве и отсюда по всей России, получили альтернативу - заранее, до окончания своих договоров аренды приобрести готовые под ключ или же реконструировать объекты в соответствии со своими целями. На цены предложения соответствующих проектов и старых объектов без сомнения оказывает влияние изменение цен аренды, но предложение недвижимости на продажу, в противоположность сегменту арендуемых площадей, не увеличилось и в 1990-2000 годах продолжает оставаться неизменным.

Таким образом, рынок офисов после кризиса сохранился, но перешел к этапу консолидации и стабилизации арендных ставок и цен на новом, существенно сниженном уровне.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ.

ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год




ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

Рынок жилья России в декабре 1999 года

ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год




ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

Потрясения на рынке недвижимости, вызванные прошлогодним финансовым кризисом, обострили всеобщую потребность в прогнозах, желание заглянуть в будущее. Вот парадокс: когда в 1996-1997 годах наметилась хоть какая-то стабильность, прогнозы не были востребованы. После кризиса они понадобились, но тревожные ожидания еще живут в душах, и все охотно верят мрачным прогнозам и не верят оптимистическим. Но после того, как подтвердился наш довольно оптимистический прогноз на этот год, мы еще увереннее выдали хороший прогноз на следующий: нас ожидает спокойный рынок, стабильные цены на жилье.

Действительно, взгляните на таблицы и графики.
В Москве и других городах, где квартиры выставляются на продажу в долларах (Россия-1), после небольшого снижения цен осенью прошлого года, в первом полугодии этого года цены обвалились на 25-35%, во втором полугодии, как и прогнозировалось, произошла стабилизация, а концу года - даже незначительный рост.

В городах, где квартиры выставляются преимущественно в рублях (Россия-2), после резкого роста рублевых цен осенью прошлого года (на 60-100%) и еще более резкого падения их долларового эквивалента (в два-три раза), в первом полугодии этого года рублевые цены стабилизировались, а их долларовый эквивалент слегка снижался, во втором полугодии цены окончательно стабилизировались.

В целом за прошедший год снижение долларовых цен в Москве составило около 25%, в среднем по городам России-1 - 40%, России-2 - 10%.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков, мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году (в этом автор - твердый оптимист).

Встают вопросы - что здесь хорошо, а что плохо? Падение, снижение цен на жилье - это хорошо или плохо? Стабилизация цен, или их рост - это плохо или хорошо?

Прежде всего, ответ на эти вопросы требует уточнения - а в чьих интересах мы его ищем?

Давайте не будем обсуждать интересы тонкого (а после кризиса еще истончившегося) слоя богатых людей, имеющих возможность купить за свои накопления элитную квартиру в престижном районе - они от снижения цен выиграли, и пусть им будет хорошо.

Давайте поговорим о самой распространенной (более 80%) категории покупателей - обыкновенных людях. Дело в том, что они же выступают как продавцы квартир, желая обменять двухкомнатную на трехкомнатную или наоборот, съехаться-разъехаться, сменить район поближе к работе или к детям, и т. п. Как для покупателей, им выгодно снижение цен, но как продавцам - не выгодно. Учтем, что сегодня на рынке всех городов число предложений на продажу превышает число покупателей в два-пять раз.

Кстати, покупая квартиру, каждый человек надеется, что стоимость его имущества не будет снижаться, и в случае необходимости он продаст его не в убыток себе. Поэтому и покупателю невыгодно снижение цен (после того, как он сел в этот трамвай). Есть и второе соображение. Когда рынок нестабилен (цены падают), то продавцы торопятся продать квартиры, а покупатели ждут дальнейшего снижения цен, все нервничают, жилищные проблемы не решаются, растет криминал. Стабилизация цен вносит определенность, приближает спрос и предложение к равновесию, продавец и покупатель могут спокойно планировать свою жизнь.

Следовательно, падение цен на рынке жилья - не такое уж благое дело.

Есть еще одна категория обыкновенных людей, жизнь которых определяется ситуацией на рынке недвижимости. Это строители, работники промышленности стройматериалов, риэлторских агентств, обслуживающих рынок (и их семьи). Падение цен на их продукцию, а значит - и заработка, сокращение персонала, вплоть до разорения предприятий и фирм - вот тяжелые последствия кризиса.

Подчеркнем, что мы говорим о падении цен на рынке жилья, вызванном нездоровыми факторами - финансовыми потрясениями. Если цены (на новостройки) снижаются вследствие таких здоровых факторов, как снижение себестоимости строительства, внедрение новых конструкций, технологий и материалов, то такое развитие событий идет на пользу всем.

В странах с развитой рыночной экономикой считается, что устойчивый рынок недвижимости - на благо всему населению. Рынок является устойчивым, когда цены на нем стабильны, а точнее, растут с темпом, чуть превышающим темпы инфляции. Тогда инвестору выгодно вкладывать средства в строительство жилья. В наших условиях, когда инфляция на 2000 год прогнозируется в 30-35%, и рост курса доллара - на уровне инфляции (33-35 рублей за доллар), устойчивость рынку обеспечит рост рублевых цен не менее чем на 35% и стабильность (колебания в +/-5%) долларовых цен: в Москве 600-650 долларов за метр, Петербурге 350-360 долларов, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Калининграде 200-300 долларов, Ульяновске, Омске, Астрахани, Барнауле, Новосибирске 100-200 долларов.

Но если это так, то каким же образом сделать жилье доступным для той категории населения, о которой мы еще не вспомнили - живущих в коммуналках, разваливающихся домах, перенаселенных квартирах, не имеющих возможности их продать и с небольшой доплатой улучшить свои жилищные условия?

Во всем мире для этого разработаны т.н. схемы ипотечного кредитования покупки жилья. Для простого покупателя суть их сводится к покупке в рассрочку. Это - не снижение цены (наоборот, суммарная выплата превзойдет текущую рыночную цену квартиры). Но выгода в том, что заплатите Вы послезавтра, а сегодня - уже живете. Однако, внедрение ипотеки требует большой подготовительной работы, а главное - благоприятных экономических условий: банкам должно быть выгодно кредитование покупателя под небольшой процент и на большой срок, покупатель должен иметь достаточный и стабильный доход и т. д. Поэтому в 2000-м году утешить эту последнюю категорию читателей нечем, разве что в Москве обещают выделить для т.н. очередников 6-7 тыс. бесплатных квартир.

Тем продавцам и покупателям, которые готовятся выйти на рынок недвижимости после Нового года, Можно дать несколько практических советов. В последнее время все обсуждают новые правила налогообложения, прежде всего, необходимость декларирования доходов при больших расходах (покупке квартиры). Кроме того, многие обеспокоены принятым недавно Верховным судом РФ решением, согласно которому гражданин, купивший имущество по цене ниже рыночной, обязан с разницы уплатить подоходный налог. Первая проблема не так страшна, как кажется, риэлторами уже наработаны схемы безболезненного оформления документов, защищающих деньги граждан. Вторая проблема тем более не страшна: согласно Налоговому кодексу, она может коснуться только покупок, относительно которых сами налоговики докажут, что разница между ценой в договоре и среднерыночной составила более 20%. Наконец, для той категории продавцов, которые одновременно и покупатели, напомним, что Ваша льгота в 5000 МРОТ плюс стоимость вновь купленной в том же году новой (меньшей) квартиры полностью приведут к нулю Ваш налогооблагаемый доход за 2000 год. Главный совет: продавайте, покупайте смело, но делайте это под контролем и с помощью квалифицированных экспертов. Лучше уплатить за услугу, чем потерять на сделке.

Рис. 6. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 7. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 8. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ в 2000 году: КРИЗИС ЗАКОНЧИЛСЯ - ЗАБУДЬТЕ

Потрясения на рынке недвижимости, вызванные прошлогодним финансовым кризисом, обострили всеобщую потребность в прогнозах, желание заглянуть в будущее. Вот парадокс: когда в 1996-1997 годах наметилась хоть какая-то стабильность, прогнозы не были востребованы. После кризиса они понадобились, но тревожные ожидания еще живут в душах, и все охотно верят мрачным прогнозам и не верят оптимистическим. Но после того, как подтвердился наш довольно оптимистический прогноз на этот год, мы еще увереннее выдали хороший прогноз на следующий: нас ожидает спокойный рынок, стабильные цены на жилье.

Действительно, взгляните на таблицы и графики.
В Москве и других городах, где квартиры выставляются на продажу в долларах (Россия-1), после небольшого снижения цен осенью прошлого года, в первом полугодии этого года цены обвалились на 25-35%, во втором полугодии, как и прогнозировалось, произошла стабилизация, а концу года - даже незначительный рост.

В городах, где квартиры выставляются преимущественно в рублях (Россия-2), после резкого роста рублевых цен осенью прошлого года (на 60-100%) и еще более резкого падения их долларового эквивалента (в два-три раза), в первом полугодии этого года рублевые цены стабилизировались, а их долларовый эквивалент слегка снижался, во втором полугодии цены окончательно стабилизировались.

В целом за прошедший год снижение долларовых цен в Москве составило около 25%, в среднем по городам России-1 - 40%, России-2 - 10%.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков, мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году (в этом автор - твердый оптимист).

Встают вопросы - что здесь хорошо, а что плохо? Падение, снижение цен на жилье - это хорошо или плохо? Стабилизация цен, или их рост - это плохо или хорошо?

Прежде всего, ответ на эти вопросы требует уточнения - а в чьих интересах мы его ищем?

Давайте не будем обсуждать интересы тонкого (а после кризиса еще истончившегося) слоя богатых людей, имеющих возможность купить за свои накопления элитную квартиру в престижном районе - они от снижения цен выиграли, и пусть им будет хорошо.

Давайте поговорим о самой распространенной (более 80%) категории покупателей - обыкновенных людях. Дело в том, что они же выступают как продавцы квартир, желая обменять двухкомнатную на трехкомнатную или наоборот, съехаться-разъехаться, сменить район поближе к работе или к детям, и т. п. Как для покупателей, им выгодно снижение цен, но как продавцам - не выгодно. Учтем, что сегодня на рынке всех городов число предложений на продажу превышает число покупателей в два-пять раз.

Кстати, покупая квартиру, каждый человек надеется, что стоимость его имущества не будет снижаться, и в случае необходимости он продаст его не в убыток себе. Поэтому и покупателю невыгодно снижение цен (после того, как он сел в этот трамвай). Есть и второе соображение. Когда рынок нестабилен (цены падают), то продавцы торопятся продать квартиры, а покупатели ждут дальнейшего снижения цен, все нервничают, жилищные проблемы не решаются, растет криминал. Стабилизация цен вносит определенность, приближает спрос и предложение к равновесию, продавец и покупатель могут спокойно планировать свою жизнь.

Следовательно, падение цен на рынке жилья - не такое уж благое дело.

Есть еще одна категория обыкновенных людей, жизнь которых определяется ситуацией на рынке недвижимости. Это строители, работники промышленности стройматериалов, риэлторских агентств, обслуживающих рынок (и их семьи). Падение цен на их продукцию, а значит - и заработка, сокращение персонала, вплоть до разорения предприятий и фирм - вот тяжелые последствия кризиса.

Подчеркнем, что мы говорим о падении цен на рынке жилья, вызванном нездоровыми факторами - финансовыми потрясениями. Если цены (на новостройки) снижаются вследствие таких здоровых факторов, как снижение себестоимости строительства, внедрение новых конструкций, технологий и материалов, то такое развитие событий идет на пользу всем.

В странах с развитой рыночной экономикой считается, что устойчивый рынок недвижимости - на благо всему населению. Рынок является устойчивым, когда цены на нем стабильны, а точнее, растут с темпом, чуть превышающим темпы инфляции. Тогда инвестору выгодно вкладывать средства в строительство жилья. В наших условиях, когда инфляция на 2000 год прогнозируется в 30-35%, и рост курса доллара - на уровне инфляции (33-35 рублей за доллар), устойчивость рынку обеспечит рост рублевых цен не менее чем на 35% и стабильность (колебания в +/-5%) долларовых цен: в Москве 600-650 долларов за метр, Петербурге 350-360 долларов, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Калининграде 200-300 долларов, Ульяновске, Омске, Астрахани, Барнауле, Новосибирске 100-200 долларов.

Но если это так, то каким же образом сделать жилье доступным для той категории населения, о которой мы еще не вспомнили - живущих в коммуналках, разваливающихся домах, перенаселенных квартирах, не имеющих возможности их продать и с небольшой доплатой улучшить свои жилищные условия?

Во всем мире для этого разработаны т.н. схемы ипотечного кредитования покупки жилья. Для простого покупателя суть их сводится к покупке в рассрочку. Это - не снижение цены (наоборот, суммарная выплата превзойдет текущую рыночную цену квартиры). Но выгода в том, что заплатите Вы послезавтра, а сегодня - уже живете. Однако, внедрение ипотеки требует большой подготовительной работы, а главное - благоприятных экономических условий: банкам должно быть выгодно кредитование покупателя под небольшой процент и на большой срок, покупатель должен иметь достаточный и стабильный доход и т. д. Поэтому в 2000-м году утешить эту последнюю категорию читателей нечем, разве что в Москве обещают выделить для т.н. очередников 6-7 тыс. бесплатных квартир.

Тем продавцам и покупателям, которые готовятся выйти на рынок недвижимости после Нового года, Можно дать несколько практических советов. В последнее время все обсуждают новые правила налогообложения, прежде всего, необходимость декларирования доходов при больших расходах (покупке квартиры). Кроме того, многие обеспокоены принятым недавно Верховным судом РФ решением, согласно которому гражданин, купивший имущество по цене ниже рыночной, обязан с разницы уплатить подоходный налог. Первая проблема не так страшна, как кажется, риэлторами уже наработаны схемы безболезненного оформления документов, защищающих деньги граждан. Вторая проблема тем более не страшна: согласно Налоговому кодексу, она может коснуться только покупок, относительно которых сами налоговики докажут, что разница между ценой в договоре и среднерыночной составила более 20%. Наконец, для той категории продавцов, которые одновременно и покупатели, напомним, что Ваша льгота в 5000 МРОТ плюс стоимость вновь купленной в том же году новой (меньшей) квартиры полностью приведут к нулю Ваш налогооблагаемый доход за 2000 год. Главный совет: продавайте, покупайте смело, но делайте это под контролем и с помощью квалифицированных экспертов. Лучше уплатить за услугу, чем потерять на сделке.

Рис. 6. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 7. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 8. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

(прогноз-3)

В ранее выполненных работах (см. аналитические справки о рынке недвижимости России в условиях кризиса, ч.1 от 5.10.98г. и ч.3 от 25.01.99г.) был дан анализ ситуации и разработанпрогноз развития рынка недвижимости - краткосрочный (на 3 месяца), среднесрочный (до конца 1999 года) и долгосрочный (на 3 года).В настоящее время можно констатировать, чтократкосрочные прогнозы в основном подтвердились. Новый краткосрочный прогноз (на апрель-июнь) можно будет разработать после подведения итогов марта. В настоящей работе рассмотрена макроэкономическая ситуация в стране искорректирован (в сторону ухудшения) долгосрочный прогноз.

Краткое изложение предыдущего прогноза

При разработке прогноза-1 и прогноза-2 использован метод разветвляющихся сценариев. В результате изучения возможных вариантов развития макроэкономической и политической ситуации в России, предлагаемых экономистами, политологами, политиками, были сформированы два сценария для первого этапа (краткосрочных). В качестве продолжения каждого из них сформированы один-два сценария для второго этапа (среднесрочных) и аналогично для третьего (долгосрочных). На каждом этапе для каждого сценария были даны экспертные оценки вероятности его реализации, маловероятные варианты отброшены. Далее, для каждого сценария были определены тенденции изменения параметров рынка недвижимости с учетом влияния общеэкономической ситуации. Затем были рассчитаны средневзвешенные параметры с учетом вероятности каждого сценария и получен наиболее вероятный прогноз динамики цен на жилье (см. рисунок). Прогноз был конкретизирован с учетом выявленной тенденции расслоения жилищного рынка на три сегмента (по характеру динамики цен): Москва, другие города с долларовой номинацией цен на рынке жилья (Россия-1) и города с рублевой номинацией цен (Россия-2).

При формировании краткосрочного прогноза мы исходили из того, чтоусловием сохранения сложившейся в конце 1998 года тенденции к оживлению рынка недвижимости является стабильность в политической и макроэкономической сферах.Мнения экономистов о ближайших перспективах (до марта 1999 года) были сведены к двум сценариям.

Первый сценарий был ориентирован на то, что до марта никаких негативных событий не произойдет.Второй сценарийучитывал возможность резкого усиления к марту социальной напряженности, и вследствие этого - нового политического и экономического кризиса.

Вероятность развития событий по первому сценарию была принята равной не менее 80%, по второму - не более 20%.

Это позволило прогнозировать вкраткосрочной перспективе(до марта 1999 года) сохранение тенденции к оживлению рынка недвижимости: стабилизацию числа сделок на уровне несколько ниже декабря 1998 г., дальнейшее замедление снижения цен (их стабилизацию на уровне декабря или незначительное снижение).

Всреднесрочной перспективе(до конца 1999 г.) и особенно вдолгосрочной(до 2001 гг.) предлагаемые политиками и экономистами варианты развития событий расходятся более существенно.

Все их можно свести к трем сценариям -оптимистическому, пессимистическому и катастрофическому.Их объединяет уверенность в том, что начало экономического роста в России отодвинуто на значительный срок. Различия состоят в прогнозируемых сроках, путях и тяжести преодоления кризиса.

Первый сценарий(правительственный, заложенный в проекте бюджета) предусматривает создание к концу 1999 года условий для начала возрождения экономики России на путях государственно-администрируемого рынка.Для рынка недвижимости это означает постепенное возрождение и приближение его состояния к докризисному через год-полтора. По нашей оценке, к сожалению, вероятность такого сценария не превышает 20%.

Согласновторому сценарию(умеренных экономистов-рыночников, а также экспертов МВФ), прекращение спада и начало экономического роста может наступить не ранее 2001 года, и то при условии возвращения к либерально-экономической политике.Восстановление рынка недвижимости в этих условиях также потребует не менее двух лет (а с учетом необходимого временного лага - и более). По нашей оценке, вероятность этого сценария не менее 70%.

Третий сценарий(либеральные экономисты радикального крыла) ориентирован на полный провал новой экономической политики уже осенью 1999 года. Вместе с экономикой, естественно, при таком сценарии рухнет и рынок недвижимости.В случае реализации этого сценария в экономике годовой прогноз для рынка недвижимости состоит в возможности начала в марте-апреле нового обвала, аналогичного августовскому, а в сентябре - еще более глубокого. По нашей оценке, вероятность данного сценария не превышает 10%.

С учетом оценки вероятности каждого из сценариев развития экономики был рассчитан наиболее вероятный сценарий и прогноз изменения стоимости жилья до конца 2001 года. В соответствии с прогнозом, в 1999 году будет продолжаться ухудшение ситуации на рынке недвижимости, и наиболее глубокое снижение цен (75-80% от докризисного для Москвы, 55-60% для городов первой группы, 40-45% для городов второй группы) нас ожидает летом-осенью. В дальнейшем, с учетом влияния не только экономических, но и политических рисков, в течение года с лишним возможна стагнация на рынке, колебания цен в пределах +/- 10%. Лишь в 2001 году можно ожидать медленного восстановления рынка.

2. Изменение макроэкономической и политической ситуации и корректировка долгосрочного прогноза

К настоящему времени накопились данные, требующие некоторой корректировки долгосрочного прогноза.

Начало марта Правительство отмечает двумя основными достижениями: принятиемЗаконаобюджетеи общиможивлением экономики.

Что касается трехмесячного роста номинального ВВП (на 6%) и промышленного производства (на 18%), то причины этого процесса недолговечны. В условиях резкой девальвации рубля повысилась эффективность экспорта, доходы экспортеров, экспортно-ориентированных предприятий и обслуживающих их банков. Повысились также доходы предприятий и торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие (относительно девальвации рубля) темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке. Однако, масштабного импортозамещения и роста в отраслях, ориентированных на внутренний спрос, в том числе на потребление, не произошло.Фактор девальвации рубля и дефляции доллара в России продолжит свое действие еще некоторое время- до выравнивания внутренних цен с мировыми (если не произойдет нового обвала рубля). Для рынка недвижимости это означает ухудшение конъюнктуры и возможное возрастание темпов снижения долларовых цен в городах первой группы, замедление темпов роста рублевых цен в городах второй группы.

Сложнее дело обстоит с бюджетом. Несмотря на общее согласие по поводу заведомой нереальности бюджета, никто не отрицает его сравнительную "жесткость", которой никогда не могли добиться от Думы реформаторские правительства (первичный профицит заложен в размере 1,6%). Критики бюджета говорят о нереальности прогноза макроэкономических параметров, заложенных в расчеты: инфляция 30% и среднегодовой курс доллара 21,5 рубля.

Однако, опыт работы в условиях высокой инфляции новое правительство получило от предыдущих: инфляция увеличивает номинальные доходы казны и обесценивает долги, т.е. помогает исполнению бюджета. Последствия инфляции будут тяжелыми не для правительства, а для населения - дальнейшее снижение реального уровня жизни.Альтернативой этому пути является всемерное сдерживание денежной эмиссии, в том числе за счет отказа от выполнения обещаний в социальной сфере. Последствия будут теми же. Для рынка недвижимости это означает снижение платежеспособного спроса и такую же динамику цен, которая описана выше.

Главным недостатком бюджета является все же не заложенный низкий уровень инфляции, не недостаточный первичный профицит (МВФ рекомендует не менее 3,5%), и даже не опасность срыва его исполнения по доходам бюджета (после нового февральского всплеска целевого финансирования, т.е. взаимозачетов на сумму 10 млрд руб., такая опасность становится реальной). Главная особенность экономической ситуации состоит в необходимости начать с апреля обслуживание внешнего долга в размерах, соизмеримых с планируемыми доходами бюджета. Переговоры с МВФ о рефинансировании той части долга, которая приходится на этого кредитора, пока не дали результатов.

Отсутствие договоренности чревато двумя вариантами развития событий, каждый из которых "не лучше".

Первый - объявление дефолта, изоляция от мировой экономической системы, переход к "мобилизационной" экономике, длительная (на годы или десятилетия) консервация отсталости страны и нищеты населения. Второй - частичный возврат долгов за счет доходов бюджета и исчерпания валютных резервов страны, резкое подорожание доллара и девальвация рубля, вслед за тем - гиперинфляция и дальнейшее снижение уровня реальных доходов населения. Оба эти варианта укладываются в катастрофический среднесрочный сценарий, однако вероятность его реализации мы считаем возможным скорректировать в меньшую сторону.

В последнее время, несмотря на обострение отношений с МВФ, шансы на достижение договоренности повысились. На Западе растет понимание недопустимости изложенных выше обоих вариантов. Вопрос перешел в плоскость политического торга и геостратегической конкуренции (ратификация Россией договора об СНВ-2, невыход США из договора по ПРО, создание Россией и США под Москвой центра предупреждения о ракетном нападении, позиция России по вводу контингента НАТО в Косово, сотрудничество России с Ираном в ядерной энергетике, активность на мировых рынках вооружений, экспорт в США российского металла, санкции США против российских научных учреждений). Можно не сомневаться, что в итоге Россия частично уступит как МВФ в параметрах бюджета, так и прежде всего США по некоторым политическим позициям и получит столь необходимые кредиты.

Именно тогда встанет главный вопрос - какое развитие событий в экономике нас ожидает? Сумеют ли в этих условиях Правительство и Центробанк сдержать инфляцию и девальвацию рубля?

Результаты последних двух месяцев - стабильный курс доллара (на уровне около 22,5 руб.), сравнительно низкая инфляция (на уровне 3-4% в месяц) подтверждают такую возможность.

Высказывается сомнение в реальности такой финансовой стабилизации в условиях экономической депрессии. В связи с этим напомним, что в начале 1995 года никто не верил в возможность финансовой стабилизации, а в конце года говорили о ее "искусственности". Действительно, стабилизация была достигнута за счет отказа от эмиссионного кредитования Правительства Центробанком и переходу к неэмиссионным внутренним заимствованиям (другое дело, что через 3 года эти вполне рыночные благие намерения привели прямо в ад 17 августа). В новых условиях действующее правительство нашло свои "искусственные" способы поддержания финансовой стабильности, хотя и не вполне рыночные. Специальными мерами регулирования валютного рынка (введение спецсессий на ММВБ, на которых экспортеры обязаны продавать 75% валютной выручки, а импортеры - покупать валюту строго под контракты) ЦБ РФ ограничил хождение иновалют в России. На валютно-финансовом и фондовом рынках практически прекратили существование высокодоходные спекулятивные инструменты, т.е. ограничен и рублевый оборот в экономике. Почти остановлена денежная эмиссия, хотя и в ущерб обязательствам Правительства. В конце февраля Правительство приняло решение прекратить целевое финансирование. Отсрочена на месяц или более необоснованная налоговая реформа (снижение НДС с 20 до 15%). Таким образом,перспективы финансовой стабильности вполне реальны.Тем самым наши оценки вероятности оптимистического среднесрочного сценария могли бы быть увеличены. Но связанные с нимперспективы намеченного в бюджете начала экономического роста менее оптимистичны.

Прежде всего, надежды Правительства на то, что закаченные в банковскую систему деньги будут инвестированы в реальный сектор, не оправдываются. На корреспондентских счетах банков в ЦБ остатки достигли угрожающих размеров. Но к кредитованию производства не готовы ни банки, ни предприятия. Более того, предприятиям деньги не нужны: бартер и взаимозачеты покрывают оборот и снижают налоговую нагрузку, и "живые деньги" нужны только на зарплату и налоги.

Далее, на поверхности лежит вопрос о том, что два года выборной лихорадки приведут к откачке из бюджета и экономики в целом таких средств, что об экономическом подъеме до конца 2000 года говорить бессмысленно.

Но дальнейшая перспектива зависит от общей направленности экономической политики властей.

Левое по составу Правительство Примакова до сих пор не сформулировало четко свою долгосрочную программу действий. Пользуясь поддержкой левой Думы, Совета Федерации, большинства губернаторов и опираясь на господствующее в обществе желание стабильности, неприятие либеральной реформаторской политики, оно действует по принципу малых шагов в сторону усиления государственного регулирования экономики. При всей назревшей необходимости такой корректировки реформ, на практике это выливается в ползучую реставрацию административных методов руководства экономикой на всех уровнях, усиление сращивания государства с бизнесом, произвола чиновников и коррупции. Появившиеся утечки о ясной праволиберальной ориентации, содержащейся в проекте годового послания Президента, скорее всего останутся пожеланиями и не изменят ситуацию. На парламентских и президентских выборах победителем будет левая либо левоцентристская коалиции. Другими словами, эпоха либеральных реформ в России окончилась, и предстоит более или менее длительная эпоха консолидации государства и экономики на основе патернализма и ограничения свободы экономических субъектов.

Как далеко зайдет этот процесс? Ясно, что не будет одномоментной отмены рыночных основ экономики, элементов частной собственности. Если экономическая ситуация не потребует, то не будет возврата к плановому хозяйству и тоталитарной системе управления. Экономическое процветание России в ближайшее десятилетие не грозит. По прогнозам таких организаций, как Бюро экономического анализа (БЭА) и Институт экономических проблем переходного периода (ИЭППП), для начала экономического роста потребуется от 5 до 10 лет, а восстановление экономики до уровня 1990 года возможно через 10-30 лет.

Таким образом, ни при каком, самом оптимистичном варианте развития событий в политической и макроэкономической сфере экономического подъема, повышения жизненного уровня и платежеспособного спроса населения не прогнозируется. В то же время апокалиптические сценарии типа возврата к тоталитаризму, плановой экономике или прихода фашизма представляются маловероятными.

Как этот общеэкономический прогноз конкретизируется для рынка недвижимости?

Дальнейшее снижение платежеспособного спроса населения не позволит ценам на рынке недвижимости в ближайшие годы вернуться к докризисному уровню.

В меньшей степени это скажется на рынке жилья, в большей - на рынке коммерческой недвижимости.

Необходимо отметить, что ранее выявленнаязакономерность роста цен с переходом к стабилизациинажилищном рынке Москвыуже реализоваласьпо сценарию "с перебегом":рост с 1990 года до начала 1995 года в 12 раз (до уровня если не Парижа, то Лондона и Берлина), постепенный откат к лету 1997 года на 25%, колебательное повышение до лета 1998 года. Августовский кризис лишьпродолжил некоторую корректировку уровня цен в Москве, не изменив их принципиально. В менее выраженной форме этот сценарий наблюдалсяв Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону. В других городахтолько с кризисом 1998 года произошласущественная корректировка цен на жилищном рынке в сторону уменьшения. Однако степень обвала ценв городах второй группыв долларовом исчислении такова, что за ней неизбежно последует обратный откат - некоторый подъем до уровня, "естественного" для данного города с его географическими, социально-экономическими характеристиками, состоянием жилищного фонда.

Что касаетсярынка аренды жилья, офисов, торговых помещенийв Москве и Санкт-Петербурге, то здесь арендные ставки быстро достигли уровня не только Парижа, но и Токио. Их величина определялась не столько состоянием фонда объектов недвижимости, сколько спецификой экономической и финансовой ситуации в столицах. Августовский кризис привел к двукратному снижению ставок и их приближению к среднеевропейским. Низкая покупательная способность населения, и отсюда - снижение эффективности торгового, банковского, страхового бизнеса приведет к длительному закреплению их на этом уровне.

Таким образом, в 1999-2000 годах продолжится некоторое снижение цен и арендных ставок на рынке недвижимости, после чего наиболее вероятным представляется их незначительное повышение и колебательная стабилизация на уровне, не достигающем докризисного.

Стерник Г.М.,
гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
тел. (095) 976-89-11
E-mail: g_sternik@geocities.com
5.03.1999г.

Прогноз развития рынка недвижимости в России на 1999-2001 гг.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

(прогноз-3)

В ранее выполненных работах (см. аналитические справки о рынке недвижимости России в условиях кризиса, ч.1 от 5.10.98г. и ч.3 от 25.01.99г.) был дан анализ ситуации и разработанпрогноз развития рынка недвижимости - краткосрочный (на 3 месяца), среднесрочный (до конца 1999 года) и долгосрочный (на 3 года).В настоящее время можно констатировать, чтократкосрочные прогнозы в основном подтвердились. Новый краткосрочный прогноз (на апрель-июнь) можно будет разработать после подведения итогов марта. В настоящей работе рассмотрена макроэкономическая ситуация в стране искорректирован (в сторону ухудшения) долгосрочный прогноз.

Краткое изложение предыдущего прогноза

При разработке прогноза-1 и прогноза-2 использован метод разветвляющихся сценариев. В результате изучения возможных вариантов развития макроэкономической и политической ситуации в России, предлагаемых экономистами, политологами, политиками, были сформированы два сценария для первого этапа (краткосрочных). В качестве продолжения каждого из них сформированы один-два сценария для второго этапа (среднесрочных) и аналогично для третьего (долгосрочных). На каждом этапе для каждого сценария были даны экспертные оценки вероятности его реализации, маловероятные варианты отброшены. Далее, для каждого сценария были определены тенденции изменения параметров рынка недвижимости с учетом влияния общеэкономической ситуации. Затем были рассчитаны средневзвешенные параметры с учетом вероятности каждого сценария и получен наиболее вероятный прогноз динамики цен на жилье (см. рисунок). Прогноз был конкретизирован с учетом выявленной тенденции расслоения жилищного рынка на три сегмента (по характеру динамики цен): Москва, другие города с долларовой номинацией цен на рынке жилья (Россия-1) и города с рублевой номинацией цен (Россия-2).

При формировании краткосрочного прогноза мы исходили из того, чтоусловием сохранения сложившейся в конце 1998 года тенденции к оживлению рынка недвижимости является стабильность в политической и макроэкономической сферах.Мнения экономистов о ближайших перспективах (до марта 1999 года) были сведены к двум сценариям.

Первый сценарий был ориентирован на то, что до марта никаких негативных событий не произойдет.Второй сценарийучитывал возможность резкого усиления к марту социальной напряженности, и вследствие этого - нового политического и экономического кризиса.

Вероятность развития событий по первому сценарию была принята равной не менее 80%, по второму - не более 20%.

Это позволило прогнозировать вкраткосрочной перспективе(до марта 1999 года) сохранение тенденции к оживлению рынка недвижимости: стабилизацию числа сделок на уровне несколько ниже декабря 1998 г., дальнейшее замедление снижения цен (их стабилизацию на уровне декабря или незначительное снижение).

Всреднесрочной перспективе(до конца 1999 г.) и особенно вдолгосрочной(до 2001 гг.) предлагаемые политиками и экономистами варианты развития событий расходятся более существенно.

Все их можно свести к трем сценариям -оптимистическому, пессимистическому и катастрофическому.Их объединяет уверенность в том, что начало экономического роста в России отодвинуто на значительный срок. Различия состоят в прогнозируемых сроках, путях и тяжести преодоления кризиса.

Первый сценарий(правительственный, заложенный в проекте бюджета) предусматривает создание к концу 1999 года условий для начала возрождения экономики России на путях государственно-администрируемого рынка.Для рынка недвижимости это означает постепенное возрождение и приближение его состояния к докризисному через год-полтора. По нашей оценке, к сожалению, вероятность такого сценария не превышает 20%.

Согласновторому сценарию(умеренных экономистов-рыночников, а также экспертов МВФ), прекращение спада и начало экономического роста может наступить не ранее 2001 года, и то при условии возвращения к либерально-экономической политике.Восстановление рынка недвижимости в этих условиях также потребует не менее двух лет (а с учетом необходимого временного лага - и более). По нашей оценке, вероятность этого сценария не менее 70%.

Третий сценарий(либеральные экономисты радикального крыла) ориентирован на полный провал новой экономической политики уже осенью 1999 года. Вместе с экономикой, естественно, при таком сценарии рухнет и рынок недвижимости.В случае реализации этого сценария в экономике годовой прогноз для рынка недвижимости состоит в возможности начала в марте-апреле нового обвала, аналогичного августовскому, а в сентябре - еще более глубокого. По нашей оценке, вероятность данного сценария не превышает 10%.

С учетом оценки вероятности каждого из сценариев развития экономики был рассчитан наиболее вероятный сценарий и прогноз изменения стоимости жилья до конца 2001 года. В соответствии с прогнозом, в 1999 году будет продолжаться ухудшение ситуации на рынке недвижимости, и наиболее глубокое снижение цен (75-80% от докризисного для Москвы, 55-60% для городов первой группы, 40-45% для городов второй группы) нас ожидает летом-осенью. В дальнейшем, с учетом влияния не только экономических, но и политических рисков, в течение года с лишним возможна стагнация на рынке, колебания цен в пределах +/- 10%. Лишь в 2001 году можно ожидать медленного восстановления рынка.

2. Изменение макроэкономической и политической ситуации и корректировка долгосрочного прогноза

К настоящему времени накопились данные, требующие некоторой корректировки долгосрочного прогноза.

Начало марта Правительство отмечает двумя основными достижениями: принятиемЗаконаобюджетеи общиможивлением экономики.

Что касается трехмесячного роста номинального ВВП (на 6%) и промышленного производства (на 18%), то причины этого процесса недолговечны. В условиях резкой девальвации рубля повысилась эффективность экспорта, доходы экспортеров, экспортно-ориентированных предприятий и обслуживающих их банков. Повысились также доходы предприятий и торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие (относительно девальвации рубля) темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке. Однако, масштабного импортозамещения и роста в отраслях, ориентированных на внутренний спрос, в том числе на потребление, не произошло.Фактор девальвации рубля и дефляции доллара в России продолжит свое действие еще некоторое время- до выравнивания внутренних цен с мировыми (если не произойдет нового обвала рубля). Для рынка недвижимости это означает ухудшение конъюнктуры и возможное возрастание темпов снижения долларовых цен в городах первой группы, замедление темпов роста рублевых цен в городах второй группы.

Сложнее дело обстоит с бюджетом. Несмотря на общее согласие по поводу заведомой нереальности бюджета, никто не отрицает его сравнительную "жесткость", которой никогда не могли добиться от Думы реформаторские правительства (первичный профицит заложен в размере 1,6%). Критики бюджета говорят о нереальности прогноза макроэкономических параметров, заложенных в расчеты: инфляция 30% и среднегодовой курс доллара 21,5 рубля.

Однако, опыт работы в условиях высокой инфляции новое правительство получило от предыдущих: инфляция увеличивает номинальные доходы казны и обесценивает долги, т.е. помогает исполнению бюджета. Последствия инфляции будут тяжелыми не для правительства, а для населения - дальнейшее снижение реального уровня жизни.Альтернативой этому пути является всемерное сдерживание денежной эмиссии, в том числе за счет отказа от выполнения обещаний в социальной сфере. Последствия будут теми же. Для рынка недвижимости это означает снижение платежеспособного спроса и такую же динамику цен, которая описана выше.

Главным недостатком бюджета является все же не заложенный низкий уровень инфляции, не недостаточный первичный профицит (МВФ рекомендует не менее 3,5%), и даже не опасность срыва его исполнения по доходам бюджета (после нового февральского всплеска целевого финансирования, т.е. взаимозачетов на сумму 10 млрд руб., такая опасность становится реальной). Главная особенность экономической ситуации состоит в необходимости начать с апреля обслуживание внешнего долга в размерах, соизмеримых с планируемыми доходами бюджета. Переговоры с МВФ о рефинансировании той части долга, которая приходится на этого кредитора, пока не дали результатов.

Отсутствие договоренности чревато двумя вариантами развития событий, каждый из которых "не лучше".

Первый - объявление дефолта, изоляция от мировой экономической системы, переход к "мобилизационной" экономике, длительная (на годы или десятилетия) консервация отсталости страны и нищеты населения. Второй - частичный возврат долгов за счет доходов бюджета и исчерпания валютных резервов страны, резкое подорожание доллара и девальвация рубля, вслед за тем - гиперинфляция и дальнейшее снижение уровня реальных доходов населения. Оба эти варианта укладываются в катастрофический среднесрочный сценарий, однако вероятность его реализации мы считаем возможным скорректировать в меньшую сторону.

В последнее время, несмотря на обострение отношений с МВФ, шансы на достижение договоренности повысились. На Западе растет понимание недопустимости изложенных выше обоих вариантов. Вопрос перешел в плоскость политического торга и геостратегической конкуренции (ратификация Россией договора об СНВ-2, невыход США из договора по ПРО, создание Россией и США под Москвой центра предупреждения о ракетном нападении, позиция России по вводу контингента НАТО в Косово, сотрудничество России с Ираном в ядерной энергетике, активность на мировых рынках вооружений, экспорт в США российского металла, санкции США против российских научных учреждений). Можно не сомневаться, что в итоге Россия частично уступит как МВФ в параметрах бюджета, так и прежде всего США по некоторым политическим позициям и получит столь необходимые кредиты.

Именно тогда встанет главный вопрос - какое развитие событий в экономике нас ожидает? Сумеют ли в этих условиях Правительство и Центробанк сдержать инфляцию и девальвацию рубля?

Результаты последних двух месяцев - стабильный курс доллара (на уровне около 22,5 руб.), сравнительно низкая инфляция (на уровне 3-4% в месяц) подтверждают такую возможность.

Высказывается сомнение в реальности такой финансовой стабилизации в условиях экономической депрессии. В связи с этим напомним, что в начале 1995 года никто не верил в возможность финансовой стабилизации, а в конце года говорили о ее "искусственности". Действительно, стабилизация была достигнута за счет отказа от эмиссионного кредитования Правительства Центробанком и переходу к неэмиссионным внутренним заимствованиям (другое дело, что через 3 года эти вполне рыночные благие намерения привели прямо в ад 17 августа). В новых условиях действующее правительство нашло свои "искусственные" способы поддержания финансовой стабильности, хотя и не вполне рыночные. Специальными мерами регулирования валютного рынка (введение спецсессий на ММВБ, на которых экспортеры обязаны продавать 75% валютной выручки, а импортеры - покупать валюту строго под контракты) ЦБ РФ ограничил хождение иновалют в России. На валютно-финансовом и фондовом рынках практически прекратили существование высокодоходные спекулятивные инструменты, т.е. ограничен и рублевый оборот в экономике. Почти остановлена денежная эмиссия, хотя и в ущерб обязательствам Правительства. В конце февраля Правительство приняло решение прекратить целевое финансирование. Отсрочена на месяц или более необоснованная налоговая реформа (снижение НДС с 20 до 15%). Таким образом,перспективы финансовой стабильности вполне реальны.Тем самым наши оценки вероятности оптимистического среднесрочного сценария могли бы быть увеличены. Но связанные с нимперспективы намеченного в бюджете начала экономического роста менее оптимистичны.

Прежде всего, надежды Правительства на то, что закаченные в банковскую систему деньги будут инвестированы в реальный сектор, не оправдываются. На корреспондентских счетах банков в ЦБ остатки достигли угрожающих размеров. Но к кредитованию производства не готовы ни банки, ни предприятия. Более того, предприятиям деньги не нужны: бартер и взаимозачеты покрывают оборот и снижают налоговую нагрузку, и "живые деньги" нужны только на зарплату и налоги.

Далее, на поверхности лежит вопрос о том, что два года выборной лихорадки приведут к откачке из бюджета и экономики в целом таких средств, что об экономическом подъеме до конца 2000 года говорить бессмысленно.

Но дальнейшая перспектива зависит от общей направленности экономической политики властей.

Левое по составу Правительство Примакова до сих пор не сформулировало четко свою долгосрочную программу действий. Пользуясь поддержкой левой Думы, Совета Федерации, большинства губернаторов и опираясь на господствующее в обществе желание стабильности, неприятие либеральной реформаторской политики, оно действует по принципу малых шагов в сторону усиления государственного регулирования экономики. При всей назревшей необходимости такой корректировки реформ, на практике это выливается в ползучую реставрацию административных методов руководства экономикой на всех уровнях, усиление сращивания государства с бизнесом, произвола чиновников и коррупции. Появившиеся утечки о ясной праволиберальной ориентации, содержащейся в проекте годового послания Президента, скорее всего останутся пожеланиями и не изменят ситуацию. На парламентских и президентских выборах победителем будет левая либо левоцентристская коалиции. Другими словами, эпоха либеральных реформ в России окончилась, и предстоит более или менее длительная эпоха консолидации государства и экономики на основе патернализма и ограничения свободы экономических субъектов.

Как далеко зайдет этот процесс? Ясно, что не будет одномоментной отмены рыночных основ экономики, элементов частной собственности. Если экономическая ситуация не потребует, то не будет возврата к плановому хозяйству и тоталитарной системе управления. Экономическое процветание России в ближайшее десятилетие не грозит. По прогнозам таких организаций, как Бюро экономического анализа (БЭА) и Институт экономических проблем переходного периода (ИЭППП), для начала экономического роста потребуется от 5 до 10 лет, а восстановление экономики до уровня 1990 года возможно через 10-30 лет.

Таким образом, ни при каком, самом оптимистичном варианте развития событий в политической и макроэкономической сфере экономического подъема, повышения жизненного уровня и платежеспособного спроса населения не прогнозируется. В то же время апокалиптические сценарии типа возврата к тоталитаризму, плановой экономике или прихода фашизма представляются маловероятными.

Как этот общеэкономический прогноз конкретизируется для рынка недвижимости?

Дальнейшее снижение платежеспособного спроса населения не позволит ценам на рынке недвижимости в ближайшие годы вернуться к докризисному уровню.

В меньшей степени это скажется на рынке жилья, в большей - на рынке коммерческой недвижимости.

Необходимо отметить, что ранее выявленнаязакономерность роста цен с переходом к стабилизациинажилищном рынке Москвыуже реализоваласьпо сценарию "с перебегом":рост с 1990 года до начала 1995 года в 12 раз (до уровня если не Парижа, то Лондона и Берлина), постепенный откат к лету 1997 года на 25%, колебательное повышение до лета 1998 года. Августовский кризис лишьпродолжил некоторую корректировку уровня цен в Москве, не изменив их принципиально. В менее выраженной форме этот сценарий наблюдалсяв Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону. В других городахтолько с кризисом 1998 года произошласущественная корректировка цен на жилищном рынке в сторону уменьшения. Однако степень обвала ценв городах второй группыв долларовом исчислении такова, что за ней неизбежно последует обратный откат - некоторый подъем до уровня, "естественного" для данного города с его географическими, социально-экономическими характеристиками, состоянием жилищного фонда.

Что касаетсярынка аренды жилья, офисов, торговых помещенийв Москве и Санкт-Петербурге, то здесь арендные ставки быстро достигли уровня не только Парижа, но и Токио. Их величина определялась не столько состоянием фонда объектов недвижимости, сколько спецификой экономической и финансовой ситуации в столицах. Августовский кризис привел к двукратному снижению ставок и их приближению к среднеевропейским. Низкая покупательная способность населения, и отсюда - снижение эффективности торгового, банковского, страхового бизнеса приведет к длительному закреплению их на этом уровне.

Таким образом, в 1999-2000 годах продолжится некоторое снижение цен и арендных ставок на рынке недвижимости, после чего наиболее вероятным представляется их незначительное повышение и колебательная стабилизация на уровне, не достигающем докризисного.

Стерник Г.М.,
гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
тел. (095) 976-89-11
E-mail: g_sternik@geocities.com
5.03.1999г.

1998 год в новейшей истории российского рынка недвижимости займет особое место. И дело не только в том, что после финансового кризиса 17 августа он займет особое место в истории экономических реформ в России. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года в том, что впервые за 7-8 лет становления и развития рынка он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики:во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились.

Для сравнения: ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались.За все время наблюдений доля городов, в которых цены в годовом исчислении повышались, была не ниже 50%, а в 1998 году она упала до нуля.

УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартирна вторичном рынке жильяМосквыснизилась в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года с $950 до $890 (-6%). В других городах с долларовой номинацией цен уровень цен снизился на 7-40%:

• вСанкт-Петербургес $560до $480 (-5%),
• вКалининградес $620до $470 (-24%),
• вНижнем Новгородес $540 до $450 (-16%),
• вРостове-на-Донус $420до $390 (-7%),
• вЕкатеринбургес $535 до $335 (-38%),
• вТверис $355до $264 (-26%),
• вХабаровскес $390до $240 (-38%),
• воВладимирес $370до $220 (-40%).

В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основном номинируются в рублях, долларовый эквивалент цены 1 кв. м упал на 44-69% (т.е. в 1,8-3,2 раза):

• вНовосибирскес $490 до $275 (-44%),
• вИркутскес $470 до $255 (-46%),
• вВоронежес $420 до $235 (-44%),
• вБелгородес $440 до $213 (-52%),
• вТюменис $470 до $180 (-62%),
• вОмскес $375 до $170 (-54%),
• вПермис $505 до $165 (-67%),
• вБарнаулес $380 до $130 (-66%),
• вАстраханис $320 до $150 (-53%),
• вКемеровос $365 до $150 (-59%),
• вТомскес $400 до $145 (-64%),
• вЛипецкес $375 до $140 (-63%),
• вУльяновскес $340 до $135 (-60%),
• вСт. ОсколеБелгородской обл. с $270 до $150 (-44%),
• вСаратовес $350 до $165 (-53%),

СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ (US$)В ДЕКАБРЕ 1998 года (в порядке убывания)

Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах (в том числе в Москве), являются рублевыми, пострадали аналогично вторичным рублевым рынкам: уровень цен в долларовом эквиваленте снизился в 2-3 раза. Это повлечет за собой ряд последствий: давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен в городах первой группы; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора.

В 2-3 раза в долларовом эквивалентеснизились ставки на рынках аренды жилья и офисных помещений- они более чувствительны к экономическому спаду, чем рынок купли-продажи жилья.

Сравнение данных о распределении обследованных в 1998 году 25 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья в декабре 1998 года и в предыдущие годы показывает, что основная доля городов сдвинулась из диапазона $300-500 за 1 кв. м в диапазон $100-300.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ ПО ЦЕНОВЫМ ДИАПАЗОНАМ, %US$/кв. м.

Еще одним итогом 1998 года для рынка жилья городов России являетсяусиление расслоения городов по стоимости жилья. Это говорит прежде всего о разрыве в платежеспособном спросе между этими группами городов. Средневзвешенная по объему жилищного фонда цена жилья в городах с долларовой номинацией цен без учета Москвы(Россия-1) снизилась с$514 до$415 (-19%), с рублевой номинацией (Россия-2) - с$422 до$187 (-56%), в целом по городам выборки(центрам регионов России, включая Москву) - с$620 до$490 (-21%).

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и доллара), то в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года за счет повышения в 1998 году покупательной способности доллара на 45% стоимость жильявыросла в Москве на 70%, в городах первой группы (Россия-1) на 10-70%, а в городах второй группы (Россия-2) - снизилась на 0-40%

ИндексIGS- показатель изменения стоимости жилья относительно декабря 1997 г. - составил в декабре 1998 г. в городахРоссии-1 - 1,41, России-2 - 0,81, в целом по городам выборки - 1,31.Другими словами, общая стоимость жилья в городах России-1 выросла на 40%, России-2 снизилась на 30%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 30%.

Главным итогом 1998 года можно считать то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала начал поднимать свою активность и при этом вышел на новый, более низкий уровень цен.

1. Комитет муниципального жилья г. Москвы(Зам. председателя Скворцов М.А., нач. отдела Богданов С.В.)
2. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
3. Агентство "Миэль-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Куликов Г.Л., нач. отдела Светлаков В.И.)
4. Агентство "Контакт-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
5. Фирма Ангефельд Ресерч, г. Москва (руководитель Х.-Г. Фееше)
6. Балтийский Союз риэлторов, АН "Юринфо-Estate", г. Санкт-Петербург (генеральный директор Штепан П.Д., исполнитель Петренко А.М.)
7. Исследовательский центр оценки активов, г. Санкт-Петербург (ген. директор Тарасевич Е.И.)
8. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
9. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
10. Агентство недвижимости "В Добром", г. Владимир (ген. директор Зольников С.Г.)
11. Агентство "Недвижимость Калининграда"(директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
12. Агентство недв. "АУРУМ", г. Томск (директор Ивлев В.В., нач. отдела Лысенко Ю.Н.)
13. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
14. Тверская ассоциация риэлторов, Тверское информационно-торговое агентство недвижимости(ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., ген. директор Кузуб В.И.)
15. Администрация гор. Белгорода(зам. председателя комитета по обеспечению жизнедеятельности города Фальков В.Л., зам. начальника МУ УКС Выродова Л.И.)
16. Воронежская ассоциация риэлторов, ТИК "Воронежское агентство недвижимости", г. Воронеж (президент Сметанин В.Я., исп. директор Кузнецов В.Ф.)
17. Институт специалистов в области недвижимости(ИСОН), г. Кемерово (руководитель Скоморохова О.М., исполнитель Неверов А.Б.)
18. Дом торговли недвижимостью "Телец-Купец", г. Хабаровск (гендиректор Дудукалов О.Т., исп. директор Лих М.Ю.)
19. АН "Вариант", г. Старый Оскол Белгородской обл. (Ретунская И.М.)
20. Тюменская региональная Гильдия риэлторов, г. Тюмень (президент Долгих А.В.)
21. Иркутский областной союз риэлторов, г. Иркутск (президент Гавриленко С.И.)
22. Компания по управлению недвижимостью Ростовского Сбербанка, г. Ростов-на-Дону (президент Кужелев И.Д., исполнитель Небиеридзе Ю.Ш.)
23. Пермская лига риэлторов и оценщиков, Пермский торговый дом недвижимости, г. Пермь (президент Пермяков В.Ф., исп. директор Миронов А.Б.)
24. Торговый дом "Аском", г. Владивосток (ген. директор Ермалюк В.В., исп. Лобанова И.В.)
25. Фонд недвижимости, г. Владивосток (президент Руденко В.Л.)
26. Северо-восточная риэлторская компания, г. Якутск (гендиректор Замотаева О.В., администратор Тихонова)
27. Республиканский государственный центр "Недвижимость", г. Петрозаводск (руководитель Гоккоев В.М., исполнитель Литвинова Е.А.)
28. Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости "Дом", г. Барнаул (гендиректор Малков Г.Е., специалист по анализу рынка недвижимости Петухова Е.А.)
29. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
30. АН "БЭСТ-риэлти", г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
31. Агентство недв. "Вариант", г. Ст. Оскол Белгородской обл. (гендиректор Соколова И.М.)
32. Городское агентство недвижимости, г. Липецк (гендиректор Наумов А.В.)
33. Рязанская палата недвижимости, СК "Ин-Тран Девелопмент", г. Рязань (ген.дир. Огнев Г.Г., референт Сергеева С.В.)
34. Рязанская финансово-строительная компания, г. Рязань (ген. директор Ворочилин В.В., нач отдела Имамбаев Н.А.)
35. Агентство недвижимости "Иргень, г. Чита (гендиректор Кулаков В.Н., исп. Беленец А.В.)
36. Торговый дом "Брянская недвижимость", г. Брянск (дир. Трошин И. С., исп. Савкин Э.Н.)
37. Агентство недвижимости "Ваш дом", г. Волгодонск Ростовской обл. (гендиректор Усов А.А., Гладкова Н.Н., исполнители Усова Л.И., менеджер Шиленко А.М.)
38. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (гендир. Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
39. Региональный жилищно-инвестиционный центр, г. Красноярск (Осенникова Т,, Подопригора Ю.)

Рынок недвижимости России в условиях кризиса. Итоги 1998 года

1998 год в новейшей истории российского рынка недвижимости займет особое место. И дело не только в том, что после финансового кризиса 17 августа он займет особое место в истории экономических реформ в России. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года в том, что впервые за 7-8 лет становления и развития рынка он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики:во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились.

Для сравнения: ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались.За все время наблюдений доля городов, в которых цены в годовом исчислении повышались, была не ниже 50%, а в 1998 году она упала до нуля.

УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартирна вторичном рынке жильяМосквыснизилась в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года с $950 до $890 (-6%). В других городах с долларовой номинацией цен уровень цен снизился на 7-40%:

• вСанкт-Петербургес $560до $480 (-5%),
• вКалининградес $620до $470 (-24%),
• вНижнем Новгородес $540 до $450 (-16%),
• вРостове-на-Донус $420до $390 (-7%),
• вЕкатеринбургес $535 до $335 (-38%),
• вТверис $355до $264 (-26%),
• вХабаровскес $390до $240 (-38%),
• воВладимирес $370до $220 (-40%).

В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основном номинируются в рублях, долларовый эквивалент цены 1 кв. м упал на 44-69% (т.е. в 1,8-3,2 раза):

• вНовосибирскес $490 до $275 (-44%),
• вИркутскес $470 до $255 (-46%),
• вВоронежес $420 до $235 (-44%),
• вБелгородес $440 до $213 (-52%),
• вТюменис $470 до $180 (-62%),
• вОмскес $375 до $170 (-54%),
• вПермис $505 до $165 (-67%),
• вБарнаулес $380 до $130 (-66%),
• вАстраханис $320 до $150 (-53%),
• вКемеровос $365 до $150 (-59%),
• вТомскес $400 до $145 (-64%),
• вЛипецкес $375 до $140 (-63%),
• вУльяновскес $340 до $135 (-60%),
• вСт. ОсколеБелгородской обл. с $270 до $150 (-44%),
• вСаратовес $350 до $165 (-53%),

СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ (US$)В ДЕКАБРЕ 1998 года (в порядке убывания)

Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах (в том числе в Москве), являются рублевыми, пострадали аналогично вторичным рублевым рынкам: уровень цен в долларовом эквиваленте снизился в 2-3 раза. Это повлечет за собой ряд последствий: давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен в городах первой группы; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора.

В 2-3 раза в долларовом эквивалентеснизились ставки на рынках аренды жилья и офисных помещений- они более чувствительны к экономическому спаду, чем рынок купли-продажи жилья.

Сравнение данных о распределении обследованных в 1998 году 25 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья в декабре 1998 года и в предыдущие годы показывает, что основная доля городов сдвинулась из диапазона $300-500 за 1 кв. м в диапазон $100-300.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГОРОДОВ ПО ЦЕНОВЫМ ДИАПАЗОНАМ, %US$/кв. м.

Еще одним итогом 1998 года для рынка жилья городов России являетсяусиление расслоения городов по стоимости жилья. Это говорит прежде всего о разрыве в платежеспособном спросе между этими группами городов. Средневзвешенная по объему жилищного фонда цена жилья в городах с долларовой номинацией цен без учета Москвы(Россия-1) снизилась с$514 до$415 (-19%), с рублевой номинацией (Россия-2) - с$422 до$187 (-56%), в целом по городам выборки(центрам регионов России, включая Москву) - с$620 до$490 (-21%).

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и доллара), то в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года за счет повышения в 1998 году покупательной способности доллара на 45% стоимость жильявыросла в Москве на 70%, в городах первой группы (Россия-1) на 10-70%, а в городах второй группы (Россия-2) - снизилась на 0-40%

ИндексIGS- показатель изменения стоимости жилья относительно декабря 1997 г. - составил в декабре 1998 г. в городахРоссии-1 - 1,41, России-2 - 0,81, в целом по городам выборки - 1,31.Другими словами, общая стоимость жилья в городах России-1 выросла на 40%, России-2 снизилась на 30%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 30%.

Главным итогом 1998 года можно считать то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала начал поднимать свою активность и при этом вышел на новый, более низкий уровень цен.

1. Комитет муниципального жилья г. Москвы(Зам. председателя Скворцов М.А., нач. отдела Богданов С.В.)
2. РАН САВА, г. Москва (президент Апрелев К.Н., нач. отдела Куприянов А.В.)
3. Агентство "Миэль-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Куликов Г.Л., нач. отдела Светлаков В.И.)
4. Агентство "Контакт-Недвижимость", г. Москва (ген. директор Клементьева О.А., Гершвальд Г.С., нач. отдела Колокольников Д.А.)
5. Фирма Ангефельд Ресерч, г. Москва (руководитель Х.-Г. Фееше)
6. Балтийский Союз риэлторов, АН "Юринфо-Estate", г. Санкт-Петербург (генеральный директор Штепан П.Д., исполнитель Петренко А.М.)
7. Исследовательский центр оценки активов, г. Санкт-Петербург (ген. директор Тарасевич Е.И.)
8. Уральская палата недвижимости, г. Екатеринбург (президент Дворкин В.С., исп. директор Галеев Р.Д., исполнитель Антасюк А.П.)
9. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (ген. директор Иванов С.А., дир. по продажам Жилевский А.Б., маркетолог Ротанова С.Н.)
10. Агентство недвижимости "В Добром", г. Владимир (ген. директор Зольников С.Г.)
11. Агентство "Недвижимость Калининграда"(директор Драчук П.И., исп. Анненков Р.Ш.)
12. Агентство недв. "АУРУМ", г. Томск (директор Ивлев В.В., нач. отдела Лысенко Ю.Н.)
13. Сибирское агентство оценки, Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководители Свиркова И.П., Астахов А.А.)
14. Тверская ассоциация риэлторов, Тверское информационно-торговое агентство недвижимости(ТИТАН), г. Тверь (президент Каминский В.Н., ген. директор Кузуб В.И.)
15. Администрация гор. Белгорода(зам. председателя комитета по обеспечению жизнедеятельности города Фальков В.Л., зам. начальника МУ УКС Выродова Л.И.)
16. Воронежская ассоциация риэлторов, ТИК "Воронежское агентство недвижимости", г. Воронеж (президент Сметанин В.Я., исп. директор Кузнецов В.Ф.)
17. Институт специалистов в области недвижимости(ИСОН), г. Кемерово (руководитель Скоморохова О.М., исполнитель Неверов А.Б.)
18. Дом торговли недвижимостью "Телец-Купец", г. Хабаровск (гендиректор Дудукалов О.Т., исп. директор Лих М.Ю.)
19. АН "Вариант", г. Старый Оскол Белгородской обл. (Ретунская И.М.)
20. Тюменская региональная Гильдия риэлторов, г. Тюмень (президент Долгих А.В.)
21. Иркутский областной союз риэлторов, г. Иркутск (президент Гавриленко С.И.)
22. Компания по управлению недвижимостью Ростовского Сбербанка, г. Ростов-на-Дону (президент Кужелев И.Д., исполнитель Небиеридзе Ю.Ш.)
23. Пермская лига риэлторов и оценщиков, Пермский торговый дом недвижимости, г. Пермь (президент Пермяков В.Ф., исп. директор Миронов А.Б.)
24. Торговый дом "Аском", г. Владивосток (ген. директор Ермалюк В.В., исп. Лобанова И.В.)
25. Фонд недвижимости, г. Владивосток (президент Руденко В.Л.)
26. Северо-восточная риэлторская компания, г. Якутск (гендиректор Замотаева О.В., администратор Тихонова)
27. Республиканский государственный центр "Недвижимость", г. Петрозаводск (руководитель Гоккоев В.М., исполнитель Литвинова Е.А.)
28. Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости "Дом", г. Барнаул (гендиректор Малков Г.Е., специалист по анализу рынка недвижимости Петухова Е.А.)
29. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (президент Костин П.Н.)
30. АН "БЭСТ-риэлти", г. Омск (гендиректор Терехова О.А.)
31. Агентство недв. "Вариант", г. Ст. Оскол Белгородской обл. (гендиректор Соколова И.М.)
32. Городское агентство недвижимости, г. Липецк (гендиректор Наумов А.В.)
33. Рязанская палата недвижимости, СК "Ин-Тран Девелопмент", г. Рязань (ген.дир. Огнев Г.Г., референт Сергеева С.В.)
34. Рязанская финансово-строительная компания, г. Рязань (ген. директор Ворочилин В.В., нач отдела Имамбаев Н.А.)
35. Агентство недвижимости "Иргень, г. Чита (гендиректор Кулаков В.Н., исп. Беленец А.В.)
36. Торговый дом "Брянская недвижимость", г. Брянск (дир. Трошин И. С., исп. Савкин Э.Н.)
37. Агентство недвижимости "Ваш дом", г. Волгодонск Ростовской обл. (гендиректор Усов А.А., Гладкова Н.Н., исполнители Усова Л.И., менеджер Шиленко А.М.)
38. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (гендир. Диков А.С., исп. Тагашова Н.В.)
39. Региональный жилищно-инвестиционный центр, г. Красноярск (Осенникова Т,, Подопригора Ю.)

Хронология кризиса на рынке недвижимости России в 1998 году

Среднемесячные цены на жилье и модели динамики цен в Екатеринбурге и Твери

Динамика среднемесячных цен 1 кв. м жилья в 30 городах России в 1998 году

Среднемесячные цены на жилье и модели динамики цен в Екатеринбурге и Твери

Динамика цены 1 кв. м общей площади квартиры в городах России в 1993-1997 гг.