Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ в МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ

в октябре 2004 года[1]

По обобщенным автором данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», в октябре средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве снова понизилась на незначимую величину (темп прироста –0,3%) и составила 1944 $/кв. м. В Московской области средняя удельная цена по данным РМЛС за октябрь не изменилась и сохранилась на уровне 915 $/кв. м (рис. 1). Индекс цен относительно декабря 2003 года сохранился в Москве и области на уровне 1,22 (прирост за 10 месяцев 22%), относительно декабря 2001 года – в Москве 2,03, в области 1,94 (рис. 2).

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Светлаков В.И., САРН), «БЕСТ-Недвижимость» (Луцков В.М., САРН).

Рис. 2

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами. Инфляция в январе-октябре превысила наметки Правительства и составила 9,2%. Эта пугающая власти величина (хотя население ощущает гораздо большее давление роста цен) не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона. Среднемесячный курс доллара в октябре составил 29,22 руб. В июле-сентябре он колебался в пределах 29,10 – 29,20. Таким образом, изменения валютного курса доллара к рублю также не является значимым фактором рынка. Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-октябре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода – декабря 2001 года (рис. 2).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, и в октябре индекс составил относительно апреля 2004 года 0,87, декабря 2003 года - 0,94, декабря 2002 года – 1,18 (рис. 3). По расчетам Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», средняя удельная цена предложения квартир, впервые выставленных на продажу в Москве в октябре, была на 0,3% ниже, чем по всем квартирам, присутствующим в предложении. Можно заключить, что ценовая ситуация на вторичном рынке не имеет тенденции ни к повышению, ни к снижению (разница статистически незначима).

Что касается рынка строительства и продажи жилья (первичного рынка), то, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в конце 3 квартала ряд застройщиков и риэлторов повысили цены на продаваемые квартиры в отдельных объектах на 5-25%, и максимальные и минимальные удельные цены в некоторых Административных округах выросли, в других остались неизменными или даже понизились. В среднем рост цен составил 2-3% (рис. 4). Это связано прежде всего со сдвигом распределения объектов по состоянию строительства в сторону более поздних стадий, в связи с замедлением темпов ухода квартир в весенне-летний период.

Объем продаж в новостройках в октябре продолжал повышаться (рис. 3). Индекс относительно сентября составил 1,10 (прирост 10%), относительно июня - 1,55, декабря 2003 г. – 0,63, декабря 2002 г. – 2,26. Это свидетельствует о том, что рынок принял продолжающееся повышение цен.

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в сентябре-октябре начал восстанавливаться, увеличившись до 0,93 и 0,70 к базовому периоду. Цены на рынке после спада в апреле-июне также продолжают расти (рис. 5).

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном), в октябре сохранился, индекс относительно декабря 2002 года составил 2,60 (рис. 3). Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: по данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте, но достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 2,00, декабря 2002 года – 2,98 (рис. 3).

Рис. 3

Рис. 4

По данным Аналитического центра и Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции. Для оценки возможных тенденций необходимо взглянуть на ситуацию с макроэкономических позиций.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, а отток капитала за рубеж, по оценке ЦБ РФ, сократился, и это создает позитивные условия для рынка недвижимости. С другой стороны, сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня аукнулся замедлением темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслуживание ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимствований, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности - доля убыточных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Таким образом, внешние условия для рынка недвижимости также имеют позитивные и негативные составляющие.

Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильны. В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.

Дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны.

В июле мы скорректировали прогноз на 2004–2006 гг., и в августе-октябре фактические данные пока не расходятся с прогнозом (рис. 6). В дальнейшем, согласно прогнозу, будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 6

© Стерник Г.М., 10.11.04.

Стерник Г.М., Индексы рынка жилья в московском регионе в октябре 2004 года

Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ в МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ

в октябре 2004 года[1]

По обобщенным автором данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», в октябре средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве снова понизилась на незначимую величину (темп прироста –0,3%) и составила 1944 $/кв. м. В Московской области средняя удельная цена по данным РМЛС за октябрь не изменилась и сохранилась на уровне 915 $/кв. м (рис. 1). Индекс цен относительно декабря 2003 года сохранился в Москве и области на уровне 1,22 (прирост за 10 месяцев 22%), относительно декабря 2001 года – в Москве 2,03, в области 1,94 (рис. 2).

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Светлаков В.И., САРН), «БЕСТ-Недвижимость» (Луцков В.М., САРН).

Рис. 2

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами. Инфляция в январе-октябре превысила наметки Правительства и составила 9,2%. Эта пугающая власти величина (хотя население ощущает гораздо большее давление роста цен) не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона. Среднемесячный курс доллара в октябре составил 29,22 руб. В июле-сентябре он колебался в пределах 29,10 – 29,20. Таким образом, изменения валютного курса доллара к рублю также не является значимым фактором рынка. Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-октябре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода – декабря 2001 года (рис. 2).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, и в октябре индекс составил относительно апреля 2004 года 0,87, декабря 2003 года - 0,94, декабря 2002 года – 1,18 (рис. 3). По расчетам Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», средняя удельная цена предложения квартир, впервые выставленных на продажу в Москве в октябре, была на 0,3% ниже, чем по всем квартирам, присутствующим в предложении. Можно заключить, что ценовая ситуация на вторичном рынке не имеет тенденции ни к повышению, ни к снижению (разница статистически незначима).

Что касается рынка строительства и продажи жилья (первичного рынка), то, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в конце 3 квартала ряд застройщиков и риэлторов повысили цены на продаваемые квартиры в отдельных объектах на 5-25%, и максимальные и минимальные удельные цены в некоторых Административных округах выросли, в других остались неизменными или даже понизились. В среднем рост цен составил 2-3% (рис. 4). Это связано прежде всего со сдвигом распределения объектов по состоянию строительства в сторону более поздних стадий, в связи с замедлением темпов ухода квартир в весенне-летний период.

Объем продаж в новостройках в октябре продолжал повышаться (рис. 3). Индекс относительно сентября составил 1,10 (прирост 10%), относительно июня - 1,55, декабря 2003 г. – 0,63, декабря 2002 г. – 2,26. Это свидетельствует о том, что рынок принял продолжающееся повышение цен.

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в сентябре-октябре начал восстанавливаться, увеличившись до 0,93 и 0,70 к базовому периоду. Цены на рынке после спада в апреле-июне также продолжают расти (рис. 5).

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном), в октябре сохранился, индекс относительно декабря 2002 года составил 2,60 (рис. 3). Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: по данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте, но достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 2,00, декабря 2002 года – 2,98 (рис. 3).

Рис. 3

Рис. 4

По данным Аналитического центра и Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции. Для оценки возможных тенденций необходимо взглянуть на ситуацию с макроэкономических позиций.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, а отток капитала за рубеж, по оценке ЦБ РФ, сократился, и это создает позитивные условия для рынка недвижимости. С другой стороны, сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня аукнулся замедлением темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслуживание ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимствований, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности - доля убыточных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Таким образом, внешние условия для рынка недвижимости также имеют позитивные и негативные составляющие.

Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильны. В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.

Дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны.

В июле мы скорректировали прогноз на 2004–2006 гг., и в августе-октябре фактические данные пока не расходятся с прогнозом (рис. 6). В дальнейшем, согласно прогнозу, будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 6

© Стерник Г.М., 10.11.04.

Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в сентябре 2004 года

Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве и Московской области практически прекратили свой рост, а в июле-августе даже наметилось их «проседание».

По обобщенным автором данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста цен в Москве составили в июне 0,8%, в июле -0,1%, в августе -0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м. В сентябре прирост положительный (+0,3%), и средняя удельная цена составила 1950 $/кв. м (рис. 1). Индекс цен относительно декабря 2003 года сохранился на уровне 1,22, относительно декабря 2001 года - 2,03 (рис. 2).

Макроэкономические показатели в июне-сентябре достаточно стабильны: месячный прирост инфляции, девальвации рубля относительно доллара - менее 1%. Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-сентябре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода - декабря 2001 года (рис. 2).

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф»

Рис. 2

Положительные тенденции в оборотах рынка, которые наметились в августе, в текущем месяце сохранились.

Объем продаж в новостройках, который с марта до июня непрерывно снижался, в июле-сентябре несколько повысился (рис. 3). Индекс относительно июня составил 1,40, относительно декабря 2003 г. - 0,57, относительно декабря 2002 г. - 2,05, т.е. объем продаж вернулся на уровень октября-ноября 2003 г.

Рис. 3

Объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном), который в 2003 году был стабилен, с февраля начал расти, и в июне-сентябре он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5-2,6 раза (рис. 3). Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте, но достигнутый уровень оборотов - максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,1 (рис. 3).

По нашему мнению, дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков. С одной стороны, продолжается повышение мировых цен на нефть (по сорту "Brent" она перевалила за 50 $/баррель, по отечественному сорту "Urals" - на $8-9 меньше). С другой стороны, не прекращается отток валюты из страны. По уточненным данным ЦБ РФ, за 1 квартал он составил $4,4 млрд, за второй - $3,8 млрд, за третий - еще $3 млрд. По сравнению с прошлым годом он увеличился втрое, до конца года может составить, по различным оценкам, от $13 млрд до $17 млрд. А вот в сентябре отмечен чистый приток капитала в размере $0,5-1,0 млрд.

В июле мы скорректировали прогноз на 2004-2006 гг., и в августе-сентябре фактические данные пока не расходятся с прогнозом (рис. 6). В дальнейшем, согласно прогнозу, будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 4

© Стерник Г.М., 1.10.04.

Предыдущий обзор см. в журнале «Новый адрес» №6, стр. 11 и на сайте www.realtymarket.ru

Стерник Г.М., Индексы рынка жилья Москвы в сентябре 2004 года

Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в сентябре 2004 года

Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве и Московской области практически прекратили свой рост, а в июле-августе даже наметилось их «проседание».

По обобщенным автором данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста цен в Москве составили в июне 0,8%, в июле -0,1%, в августе -0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м. В сентябре прирост положительный (+0,3%), и средняя удельная цена составила 1950 $/кв. м (рис. 1). Индекс цен относительно декабря 2003 года сохранился на уровне 1,22, относительно декабря 2001 года - 2,03 (рис. 2).

Макроэкономические показатели в июне-сентябре достаточно стабильны: месячный прирост инфляции, девальвации рубля относительно доллара - менее 1%. Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-сентябре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода - декабря 2001 года (рис. 2).

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф»

Рис. 2

Положительные тенденции в оборотах рынка, которые наметились в августе, в текущем месяце сохранились.

Объем продаж в новостройках, который с марта до июня непрерывно снижался, в июле-сентябре несколько повысился (рис. 3). Индекс относительно июня составил 1,40, относительно декабря 2003 г. - 0,57, относительно декабря 2002 г. - 2,05, т.е. объем продаж вернулся на уровень октября-ноября 2003 г.

Рис. 3

Объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном), который в 2003 году был стабилен, с февраля начал расти, и в июне-сентябре он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5-2,6 раза (рис. 3). Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте, но достигнутый уровень оборотов - максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,1 (рис. 3).

По нашему мнению, дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков. С одной стороны, продолжается повышение мировых цен на нефть (по сорту "Brent" она перевалила за 50 $/баррель, по отечественному сорту "Urals" - на $8-9 меньше). С другой стороны, не прекращается отток валюты из страны. По уточненным данным ЦБ РФ, за 1 квартал он составил $4,4 млрд, за второй - $3,8 млрд, за третий - еще $3 млрд. По сравнению с прошлым годом он увеличился втрое, до конца года может составить, по различным оценкам, от $13 млрд до $17 млрд. А вот в сентябре отмечен чистый приток капитала в размере $0,5-1,0 млрд.

В июле мы скорректировали прогноз на 2004-2006 гг., и в августе-сентябре фактические данные пока не расходятся с прогнозом (рис. 6). В дальнейшем, согласно прогнозу, будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 4

© Стерник Г.М., 1.10.04.

Предыдущий обзор см. в журнале «Новый адрес» №6, стр. 11 и на сайте www.realtymarket.ru

Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в августе 2004 года

Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве практически прекратили свой рост. По обобщенным данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста составили в июне 0,8%, в июле 0,1%, в августе –0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м (рис. 1)..

Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,22, относительно декабря 2001 года – 2,03.

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф»

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами: инфляция в августе составила в августе 0,9%, за 8 месяцев - 8,0%, среднемесячный курс доллара в августе 29,20 руб. (в июле – 29,10, в декабре 2003 г. – 29,44 руб.), индекс девальвации рубля к доллару за месяц - 1,003, за 8 месяцев – 0,99, индекс инфляции доллара за месяц 1,006, за 8 месяцев – 1,091, покупательная способность доллара в России снизилась в августе на 0,6%, за 8 месяцев на 8,3%.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве за июнь-август практически не вырос, за 8 месяцев вырос на 12,4% и составил 1,45 относительно базового периода (рис. 2).

Рис. 2

Предвестники летнего изменения ценового тренда были обнаружены еще весной. Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне – еще на 10-20%. Рассмотрение приведенных на графике (рис. 3) данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем начиналось его снижение, и в июне он вернулся на уровень середины прошлого года.

Рис. 3

Источник: база данных Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым.

В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «Юкоса») и усилиями по снижению инфляции, вызвавшими кризис ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости.

Понятно, что оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. Это привело к тому, что привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10-15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.

Таким образом, в июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходит синхронно в различных отраслях экономики, и поддерживается усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).

Вначале уверенное заявление С. Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако, по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.

Вот почему цены на рынке недвижимости продолжили «проседать». Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.

В июле и августе наблюдаются и некоторые положительные тенденции на рынке жилья Москвы: увеличение спроса и объемов продаж как на первичном рынке (см. рис. 3), так и на вторичном. Постепенно банки, преодолевшие свои проблемы, повышают депозитные ставки для восстановления клиентской базы, восстанавливают кредитование застройщиков. Усилившиеся после кризиса банки с государственным и иностранным капиталом расширяют деятельность по ипотечному кредитованию населения.

На следующем графике (рис. 4) на основе ограниченной выборки показано, что в 2003 году объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) был стабилен, но с февраля начался рост этого показателя, и в июне-августе он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5 раза. Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Рис. 4

Источник: база данных Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

По совокупности рассмотренных факторов, дальнейшие тенденции будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков.

В связи с изложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз на 2004–2006 гг. (рис. 5). Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем на уровне около 90% от ранее прогнозируемого. В ближайшие месяцы обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 5

© Стерник Г.М., 5.09.04.

Стерник Г.М., Индексы рынка жилья Москвы в августе 2004 года

Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в августе 2004 года

Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве практически прекратили свой рост. По обобщенным данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста составили в июне 0,8%, в июле 0,1%, в августе –0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м (рис. 1)..

Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,22, относительно декабря 2001 года – 2,03.

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф»

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами: инфляция в августе составила в августе 0,9%, за 8 месяцев - 8,0%, среднемесячный курс доллара в августе 29,20 руб. (в июле – 29,10, в декабре 2003 г. – 29,44 руб.), индекс девальвации рубля к доллару за месяц - 1,003, за 8 месяцев – 0,99, индекс инфляции доллара за месяц 1,006, за 8 месяцев – 1,091, покупательная способность доллара в России снизилась в августе на 0,6%, за 8 месяцев на 8,3%.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве за июнь-август практически не вырос, за 8 месяцев вырос на 12,4% и составил 1,45 относительно базового периода (рис. 2).

Рис. 2

Предвестники летнего изменения ценового тренда были обнаружены еще весной. Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне – еще на 10-20%. Рассмотрение приведенных на графике (рис. 3) данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем начиналось его снижение, и в июне он вернулся на уровень середины прошлого года.

Рис. 3

Источник: база данных Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым.

В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «Юкоса») и усилиями по снижению инфляции, вызвавшими кризис ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости.

Понятно, что оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. Это привело к тому, что привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10-15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.

Таким образом, в июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходит синхронно в различных отраслях экономики, и поддерживается усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).

Вначале уверенное заявление С. Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако, по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.

Вот почему цены на рынке недвижимости продолжили «проседать». Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.

В июле и августе наблюдаются и некоторые положительные тенденции на рынке жилья Москвы: увеличение спроса и объемов продаж как на первичном рынке (см. рис. 3), так и на вторичном. Постепенно банки, преодолевшие свои проблемы, повышают депозитные ставки для восстановления клиентской базы, восстанавливают кредитование застройщиков. Усилившиеся после кризиса банки с государственным и иностранным капиталом расширяют деятельность по ипотечному кредитованию населения.

На следующем графике (рис. 4) на основе ограниченной выборки показано, что в 2003 году объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) был стабилен, но с февраля начался рост этого показателя, и в июне-августе он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5 раза. Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Рис. 4

Источник: база данных Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

По совокупности рассмотренных факторов, дальнейшие тенденции будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков.

В связи с изложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз на 2004–2006 гг. (рис. 5). Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем на уровне около 90% от ранее прогнозируемого. В ближайшие месяцы обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 5

© Стерник Г.М., 5.09.04.

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в июне 2004 года

За июнь средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличилась на $56 и достигла 1981 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года - 940 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,24 (прирост за 6 месяцев на 24%), относительно декабря 2001 года - 2,11 (прирост за июнь - на 5 процентных пунктов).

Источник: базы данных компаний РМЛС, "МИЭЛЬ-Недвижимость", "БЕСТ-Недвижимость"

Макроэкономические показатели в России уже четыре месяца демонстрируют невиданную стабильность - официальная инфляция (по Госкомстату) минимальна, курс рубля к доллару устойчив.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в июне вырос всего на 3 процентных пункта (только за счет роста номинального индекса) и достиг 1,49 относительно базового периода.

Таким образом, темп прироста цен на рынке жилья Москвы в июне снизился относительно предыдущих месяцев. Это связано с тем, что на рынке в последнее время появились некоторые новые тенденции.

Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов ("в офисах пусто"), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне - еще на 10-20%.

Источник: база данных компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

Рассмотрение приведенных на графике данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем начиналось его снижение, и сегодня он вернулся на уровень середины прошлого года.

Следовательно, пока ничего катастрофического на рынке не произошло. Можно предположить, что снижение оборотов рынка является кратковременным колебанием, а не среднесрочной тенденцией.

Однако, прогнозирование дальнейшего развития событий возможно только после объяснения причин такого значительного уменьшения оборотов рынка.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы рассмотрели вероятность двух сценариев: плавного, асимптотического приближения к стабильному уровню 2100-2200 $/кв. м и быстрого роста в 2004 году до $220-2300 $/кв. м с последующим "откатом" в 2005 году и колебательным переходом к стабилизации на несколько меньшем уровне. Первый сценарий соответствовал высоким ценам на нефть в первом полугодии 2004 года и их снижению к осени. Пять месяцев события развивались по второму сценарию, и только в июне фактическая точка легла между двумя графиками.

Цены на нефть на мировых рынках держатся на рекордном уровне. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние. В то же время ЦБ РФ объявил, что после долгого положительного баланса движения экспортной выручки, с февраля начался отток валюты из страны, и за пять месяцев его величина составила $8,4 млрд (максимум - в марте, с последующим снижением до июня). Этот факт мог явиться источником снижения спроса на рынке недвижимости. Кроме того, он мог послужить фундаментальной причиной кризиса ликвидности в экономике и начавшегося банковского кризиса, который, в свою очередь, может сказаться негативно и на рынке недвижимости.

Сегодня все аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные нефтяные цены на нефть еще по крайней мере на год-полтора. По заявлению Игнатьева, кризис ликвидности в банковской системе преодолен. Следовательно, можно предположить, что снижение оборотов рынка в ближайшее время прекратится, и оно не приведет к изменению ценовой динамики на рынке. Более того, в связи с этими гипотезами мы скорректировали прогноз динамики цен на 2005-2006 гг. в более оптимистическую строну. Однако, прогнозирование дальнейшего развития событий возможно только после объяснения причин такого значительного уменьшения оборотов рынка.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы рассмотрели вероятность двух сценариев: плавного, асимптотического приближения к стабильному уровню 2100-2200 $/кв. м и быстрого роста в 2004 году до $220-2300 $/кв. м с последующим "откатом" в 2005 году и колебательным переходом к стабилизации на несколько меньшем уровне. Первый сценарий соответствовал высоким ценам на нефть в первом полугодии 2004 года и их снижению к осени. Пять месяцев события развивались по второму сценарию, и только в июне фактическая точка легла между двумя графиками.

Цены на нефть на мировых рынках держатся на рекордном уровне. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние. В то же время ЦБ РФ объявил, что после долгого положительного баланса движения экспортной выручки, с февраля начался отток валюты из страны, и за пять месяцев его величина составила $8,4 млрд (максимум - в марте, с последующим снижением до июня). Этот факт мог явиться источником снижения спроса на рынке недвижимости. Кроме того, он мог послужить фундаментальной причиной кризиса ликвидности в экономике и начавшегося банковского кризиса, который, в свою очередь, может сказаться негативно и на рынке недвижимости.

Сегодня все аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные нефтяные цены на нефть еще по крайней мере на год-полтора. По заявлению Игнатьева, кризис ликвидности в банковской системе преодолен. Следовательно, можно предположить, что снижение оборотов рынка в ближайшее время прекратится, и оно не приведет к изменению ценовой динамики на рынке. Более того, в связи с этими гипотезами мы скорректировали прогноз динамики цен на 2005-2006 гг. в более оптимистическую строну.

Стерник Г.М., 6.07.04.
Опубликовано в Журнале "Новый адрес" №5, июль 2004 г.

Стерник Г.М., Индексы рынка жилья Москвы в июне 2004 года

Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в июне 2004 года

За июнь средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличилась на $56 и достигла 1981 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года - 940 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,24 (прирост за 6 месяцев на 24%), относительно декабря 2001 года - 2,11 (прирост за июнь - на 5 процентных пунктов).

Источник: базы данных компаний РМЛС, "МИЭЛЬ-Недвижимость", "БЕСТ-Недвижимость"

Макроэкономические показатели в России уже четыре месяца демонстрируют невиданную стабильность - официальная инфляция (по Госкомстату) минимальна, курс рубля к доллару устойчив.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в июне вырос всего на 3 процентных пункта (только за счет роста номинального индекса) и достиг 1,49 относительно базового периода.

Таким образом, темп прироста цен на рынке жилья Москвы в июне снизился относительно предыдущих месяцев. Это связано с тем, что на рынке в последнее время появились некоторые новые тенденции.

Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов ("в офисах пусто"), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне - еще на 10-20%.

Источник: база данных компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

Рассмотрение приведенных на графике данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем начиналось его снижение, и сегодня он вернулся на уровень середины прошлого года.

Следовательно, пока ничего катастрофического на рынке не произошло. Можно предположить, что снижение оборотов рынка является кратковременным колебанием, а не среднесрочной тенденцией.

Однако, прогнозирование дальнейшего развития событий возможно только после объяснения причин такого значительного уменьшения оборотов рынка.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы рассмотрели вероятность двух сценариев: плавного, асимптотического приближения к стабильному уровню 2100-2200 $/кв. м и быстрого роста в 2004 году до $220-2300 $/кв. м с последующим "откатом" в 2005 году и колебательным переходом к стабилизации на несколько меньшем уровне. Первый сценарий соответствовал высоким ценам на нефть в первом полугодии 2004 года и их снижению к осени. Пять месяцев события развивались по второму сценарию, и только в июне фактическая точка легла между двумя графиками.

Цены на нефть на мировых рынках держатся на рекордном уровне. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние. В то же время ЦБ РФ объявил, что после долгого положительного баланса движения экспортной выручки, с февраля начался отток валюты из страны, и за пять месяцев его величина составила $8,4 млрд (максимум - в марте, с последующим снижением до июня). Этот факт мог явиться источником снижения спроса на рынке недвижимости. Кроме того, он мог послужить фундаментальной причиной кризиса ликвидности в экономике и начавшегося банковского кризиса, который, в свою очередь, может сказаться негативно и на рынке недвижимости.

Сегодня все аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные нефтяные цены на нефть еще по крайней мере на год-полтора. По заявлению Игнатьева, кризис ликвидности в банковской системе преодолен. Следовательно, можно предположить, что снижение оборотов рынка в ближайшее время прекратится, и оно не приведет к изменению ценовой динамики на рынке. Более того, в связи с этими гипотезами мы скорректировали прогноз динамики цен на 2005-2006 гг. в более оптимистическую строну. Однако, прогнозирование дальнейшего развития событий возможно только после объяснения причин такого значительного уменьшения оборотов рынка.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы рассмотрели вероятность двух сценариев: плавного, асимптотического приближения к стабильному уровню 2100-2200 $/кв. м и быстрого роста в 2004 году до $220-2300 $/кв. м с последующим "откатом" в 2005 году и колебательным переходом к стабилизации на несколько меньшем уровне. Первый сценарий соответствовал высоким ценам на нефть в первом полугодии 2004 года и их снижению к осени. Пять месяцев события развивались по второму сценарию, и только в июне фактическая точка легла между двумя графиками.

Цены на нефть на мировых рынках держатся на рекордном уровне. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние. В то же время ЦБ РФ объявил, что после долгого положительного баланса движения экспортной выручки, с февраля начался отток валюты из страны, и за пять месяцев его величина составила $8,4 млрд (максимум - в марте, с последующим снижением до июня). Этот факт мог явиться источником снижения спроса на рынке недвижимости. Кроме того, он мог послужить фундаментальной причиной кризиса ликвидности в экономике и начавшегося банковского кризиса, который, в свою очередь, может сказаться негативно и на рынке недвижимости.

Сегодня все аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные нефтяные цены на нефть еще по крайней мере на год-полтора. По заявлению Игнатьева, кризис ликвидности в банковской системе преодолен. Следовательно, можно предположить, что снижение оборотов рынка в ближайшее время прекратится, и оно не приведет к изменению ценовой динамики на рынке. Более того, в связи с этими гипотезами мы скорректировали прогноз динамики цен на 2005-2006 гг. в более оптимистическую строну.

Стерник Г.М., 6.07.04.
Опубликовано в Журнале "Новый адрес" №5, июль 2004 г.

Стерник Геннадий Моисеевич
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в апреле 2004 года

Начиная с февраля, мировые цены на нефть опять бьют рекорды. С лагом в 2-3 месяца сверхдоходы от экспорта энергоносителей приходят в российскую экономику, в том числе на рынок недвижимости. И, несмотря на окончание действия других повышающих факторов (дополнительные средства от избирательных компаний, "бегство населения от доллара", повышение текущих доходов населения и связанное с этим более свободное расходование накоплений), в апреле темп прироста цен на жилье в Москве сохраняется на высоком уровне.

По предварительным данным на 25 апреля, за месяц средняя удельная цена предложения квартир в Москве выросла на $64 и достигла 1849 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года - 940 $/кв. м.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за месяц составил 3,6%. Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,16 (прирост за 4 месяца на 16%), относительно декабря 2001 года - 1,97 (прирост за апрель - на 7 процентных пунктов).

Инициированное президентом и реализованное Центробанком в апреле изменение курсовой политики на замедление укрепления рубля, после двух месяцев стабильного курса доллара к рублю привело к некоторому его росту (по предварительным данным, на 1,1%). Месячная инфляция ожидается около 1%. Индекс инфляции доллара в России снизился за месяц на полпроцента до 1,396 (относительно базового периода - декабря 2001 г.), индекс покупательной способности доллара - почти не изменился и составил 0,716.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос на 6 процентных пункта и достиг 1,41 относительно базового периода.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы высказали надежду, что застройщики, другие игроки рынка примут адекватные меры к сдерживанию роста цен, чтобы не допустить перегрева рынка, и реализуется первый прогнозный сценарий постепенной, асимптотической стабилизации после начала снижения цен на нефть. К сожалению, в течение уже четырех месяцев фактическая динамика цен в Москве соответствует второму прогнозному сценарию - "назревания пузыря" с возможностью последующего прекращения роста цен и "отката".

© Стерник Г.М., 27.04.04.

Стерник Г.М., Индексы рынка жилья Москвы в апреле 2004 года

Стерник Геннадий Моисеевич
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в апреле 2004 года

Начиная с февраля, мировые цены на нефть опять бьют рекорды. С лагом в 2-3 месяца сверхдоходы от экспорта энергоносителей приходят в российскую экономику, в том числе на рынок недвижимости. И, несмотря на окончание действия других повышающих факторов (дополнительные средства от избирательных компаний, "бегство населения от доллара", повышение текущих доходов населения и связанное с этим более свободное расходование накоплений), в апреле темп прироста цен на жилье в Москве сохраняется на высоком уровне.

По предварительным данным на 25 апреля, за месяц средняя удельная цена предложения квартир в Москве выросла на $64 и достигла 1849 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года - 940 $/кв. м.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за месяц составил 3,6%. Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,16 (прирост за 4 месяца на 16%), относительно декабря 2001 года - 1,97 (прирост за апрель - на 7 процентных пунктов).

Инициированное президентом и реализованное Центробанком в апреле изменение курсовой политики на замедление укрепления рубля, после двух месяцев стабильного курса доллара к рублю привело к некоторому его росту (по предварительным данным, на 1,1%). Месячная инфляция ожидается около 1%. Индекс инфляции доллара в России снизился за месяц на полпроцента до 1,396 (относительно базового периода - декабря 2001 г.), индекс покупательной способности доллара - почти не изменился и составил 0,716.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос на 6 процентных пункта и достиг 1,41 относительно базового периода.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы высказали надежду, что застройщики, другие игроки рынка примут адекватные меры к сдерживанию роста цен, чтобы не допустить перегрева рынка, и реализуется первый прогнозный сценарий постепенной, асимптотической стабилизации после начала снижения цен на нефть. К сожалению, в течение уже четырех месяцев фактическая динамика цен в Москве соответствует второму прогнозному сценарию - "назревания пузыря" с возможностью последующего прекращения роста цен и "отката".

© Стерник Г.М., 27.04.04.

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в марте рассчитаны на основе данных компаний РМЛС, МИЭЛЬ-Недвижимость, Бест-Недвижимость, Олимпия-Ф. Получено, что за месяц средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $50 и достигла 1785 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года - 940 $/кв. м.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за месяц составил 3,2%. Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,12, относительно декабря 2001 года - 1,90 (прирост за март - на 6 процентных пунктов).

Макроэкономические индексы в месяц президентских выборов, как и в предыдущем феврале, усилиями ЦБ РФ и правительства были достаточно стабильны: месячная инфляция не превысила 1%, рубль сохранил свои позиции к доллару, покупательная способность доллара почти не снизилась.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве несколько вырос (на 3 процентных пункта) и достиг 1,35 относительно базового периода.

Закончилась избирательная компания, несколько стабилизировался доллар, и осталась основная причина роста цен на жилье в Москве - высокий уровень нефтяных цен. В феврале-марте они опять били рекорды, что обещает нам в течение по крайней мере 2-3 месяцев высокие темпы роста цен на жилье (на уровне 3,5-4,0%).

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы высказали надежду, что застройщики, другие игроки рынка примут адекватные меры к сдерживанию роста цен, чтобы не допустить перегрева рынка, и реализуется сценарий №1 постепенной, асимптотической стабилизации после начала снижения цен на нефть. К сожалению, в течение трех месяцев фактическая динамика цен в Москве соответствует второму прогнозному сценарию - "назревания пузыря" с возможностью последующего прекращения роста цен и "отката".

© Стерник Г.М., 4.04.04.

Стерник Г.М., Индексы рынка жилья Москвы в марте 2004 года

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в марте рассчитаны на основе данных компаний РМЛС, МИЭЛЬ-Недвижимость, Бест-Недвижимость, Олимпия-Ф. Получено, что за месяц средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $50 и достигла 1785 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года - 940 $/кв. м.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за месяц составил 3,2%. Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,12, относительно декабря 2001 года - 1,90 (прирост за март - на 6 процентных пунктов).

Макроэкономические индексы в месяц президентских выборов, как и в предыдущем феврале, усилиями ЦБ РФ и правительства были достаточно стабильны: месячная инфляция не превысила 1%, рубль сохранил свои позиции к доллару, покупательная способность доллара почти не снизилась.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве несколько вырос (на 3 процентных пункта) и достиг 1,35 относительно базового периода.

Закончилась избирательная компания, несколько стабилизировался доллар, и осталась основная причина роста цен на жилье в Москве - высокий уровень нефтяных цен. В феврале-марте они опять били рекорды, что обещает нам в течение по крайней мере 2-3 месяцев высокие темпы роста цен на жилье (на уровне 3,5-4,0%).

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы высказали надежду, что застройщики, другие игроки рынка примут адекватные меры к сдерживанию роста цен, чтобы не допустить перегрева рынка, и реализуется сценарий №1 постепенной, асимптотической стабилизации после начала снижения цен на нефть. К сожалению, в течение трех месяцев фактическая динамика цен в Москве соответствует второму прогнозному сценарию - "назревания пузыря" с возможностью последующего прекращения роста цен и "отката".

© Стерник Г.М., 4.04.04.

Стерник Г.М., директор Аналитического центра Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,
Gm_sternik@sterno.ru, realtymarket.org

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в 2003 году: ИТОГИ И ПРОГНОЗ

Обобщенные показатели рынка купли-продажи квартир рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «БЕСТ-Недвижимость». Получено, что к концу 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве достигла 1594 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2001 года средняя величина составляла 940 $/кв. м, в июне 2002 г. – 977 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,45 (прирост за год - 45,4%), относительно декабря 2001 года – 1,70 (прирост за год – 57 процентных пунктов).

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, МИЭЛЬ-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

В связи с неоднозначностью ситуации в валютно-денежной сфере номинальные долларовые цены необходимо пересчитать в реальные (очищенные от инфляции как рубля, так и доллара).

Изменение макроэкономических параметров характеризуется следующими показателями. Индекс потребительских цен за год составил 1,12 (инфляция рубля – 12,1%), за два года – 1,29. Среднемесячный курс доллара в ноябре составил 29,45 руб., индекс девальвации рубля к доллару составил относительно декабря 2001 года 0,979, относительно декабря 2002 года 0,925. Соответственно, индекс инфляции доллара в России вырос за год до 1,20, за два года – до 1,32, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) снизился соответственно до 0,84 и 0,76.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос за год на 19,7% или на 21,3 процентных пункта (до 1,29) относительно декабря 2001 года.

Другими словами, если исключить инфляцию рубля и падение курса доллара в России, то реальная стоимость жилья в Москве была стабильна весь 2002 год и половину этого года, и лишь за последние 5 месяцев она начала расти. Прирост составил 29% относительно декабря 2001 года и 20% относительно декабря 2002 года.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, с октября 2002 года средний уровень номинальных долларовых цен предложения жилья в Москве превысил докризисный уровень (декабрь 1997 года – 1030 $/кв. м), с сентября с.г. превысил значение исторического максимума в 1360 $/кв. м, достигнутое в марте 1995 года, и к концу года достиг ранее невиданного уровня в 1594 $/кв. м. Необходимо иметь в виду, что социально-экономическое положение в столице, характер и состояние жилищного фонда, качество нового строительства сегодня разительно отличаются от периода начала рыночных преобразований. И если в предыдущем периоде развития рынка недвижимости стабилизация цен была достигнута в 1996-1997 гг. на «естественном» для Москвы уровне 1000-1050 $/кв. м, то сегодня Москва явно достойна большего.

Однако, стабилизация на новом уровне еще не произошла, и для прогнозирования дальнейшего развития рынка жилья Москвы нам необходимо рассмотреть механизмы реализации этой общей для всех городов закономерности, факторы, определившие достигнутый уровень и определяющие будущие тенденции рынка, как внешние по отношению к рынку жилья, так и внутренние.

Как показали ранее выполненные исследования [1], главным фактором в 2002-2003 гг. была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть.

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет «нефтяного» фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3,5-4,0% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре прирост цен на жилье за счет этого фактора можно оценить на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Далее, в октябре-ноябре цены на нефть снова выросли до 26-28 $/баррель, и в декабре-январе вклад данного фактора составит 1,5-2,5% в месяц.

В среднем рост цен на нефть на пять долларов за баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1%. Эта статистическая связь, показанная на следующем графике, подтверждается достаточно высокими значениями коэффициентов корреляции (около 0,7) и детерминации (0,46).

Таким образом, «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен на жилье в Москве в 2003 году.

В течение последних двух лет специалисты рынка недвижимости снова стали обращать внимание на такой существенный фактор, влияющий на динамику рынка, как изменение курса доллара.

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, существовавшей до последнего времени полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002-2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 году вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ на укрепление рубля явились вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля относительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара».

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало покупать долларов больше, чем продавать.

С сентября евро продолжил укрепляться относительно доллара, а в России – относительно рубля (а доллар – слабеть относительно рубля). К концу декабря евро стоил около 37 рублей, а доллар – около 29.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и услуги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечественной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключением единичных попыток).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодности конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли, население переводило свои долларовые сбережения в 2002-2003 гг. частично в рублевую форму, но в большей степени – в приобретение недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема продаж. Однако, связь между изменениями курса доллара к рублю и ростом цен на жилье оставалась неизученной.

Наиболее распространенной и обсуждаемой среди экспертов рынка недвижимости была гипотеза о том, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье по причинам желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на следующих графиках, лишь частично подтверждает эту гипотезу. Из графиков следует, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (два процента прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются. Однако, статистическая связь между этими величинами выражена слабо и не вполне подтверждается статистическими критериями (коэффициент корреляции около 0,6, коэффициент детерминации равен 0,35).

Если ориентироваться на полученный результат статистического исследования, то при темпах снижения курса доллара в 2003 году, составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц, или 14-15% за год, что составляет одну треть от общего прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост цен на жилье в Москве в 2003 году выражается величиной 14-15%, или одна треть от общего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до $1 млрд. Несколько меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Таким образом, за время избирательной компании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране.

Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не менее, экономический рост, приток инвестиций принесли в 2003 году до 10% суммарного прироста цен на жилье, поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних факторов рынка недвижимости. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, что также способствует повышению цен.

Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил в 2003 году 4,5 млн кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи – более 2,5 млн кв. м. Вместе с тем, сравнительно дешевое панельное жилье в недостаточных объемах представлено на рынке. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению «цена-качество». Вследствие этого, в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Леонов говорит о снижении в последние два месяца спроса на первичном рынке [2] . В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные предложения, консервируют или снижают цены.

Из внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В прошлом году объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 530 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля номинировано в валюте. В этом году он вырос втрое – до 10,5 млрд руб.

Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты (в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоящему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта величина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное повышательное воздействие на цены.

Отдельно надо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что покупатели прав застройки участков, соглашающиеся на шокирующе высокие цены, просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталкивают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен

Не так давно, полтора месяца назад, мы опубликовали предварительный прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы в 2004 году [3] . Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы исходили из прогнозов экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства, Центробанка на 2004 год. Прежде всего, мы использовали прогноз цен на нефть, согласно которому с начала года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19-23 $/баррель (бюджет РФ сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистическом/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 $/баррель).

За прошедшее время произошло важное событие, с ожиданием которого были связаны данные прогнозы – арест Саддама Хусейна, после которого ожидалось разрешение кризиса в Ираке и восстановление его нефтедобывающей промышленности. Однако, «Саддам в тюрьме, а счастья нет» - продолжается вооруженное сопротивление, США не знают выхода из тупика. В этих условиях, подводя итоги года, аналитики нефтяного рынка пересмотрели свои прогнозы и теперь ожидают высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия. Для рынка жилья Москвы, если верны наши расчеты и если даже не рассматривать другие значимые факторы повышения цен (избирательная компания президента, курс доллара, общий экономический рост), это означает 3-4% ежемесячного прироста цен, или 20-25% за полгода. Если снижение цен на нефть начнется летом, то в целом наш прогноз на 2004 год дает величину роста цен в 30-35%.

Ситуация в валютной сфере более противоречива. Одни эксперты прогнозируют падение доллара относительно евро еще в течение года до уровня 1,35-1,40, другие – начало укрепления доллара в ближайшее время с выходом на уровень 1,10-1,15 и даже 1:1 в течение года-полутора. Мы берем за основу второй вариант. Сближение позиций доллара и евро означает резкое ослабление евро относительно рубля, что снизит его привлекательность для россиян. В таком случае курс доллара к концу года снизится на 5-6%, т.е. до 26,5-27 рублей, а курс евро – до 29-30 рублей. Это соответствует вкладу в прирост цен на жилье в Москве, выражаемому величиной 10-12%.

Небольшую прибавку к темпам роста цен на жилье все еще принесет избирательная компания, а также общий рост ВВП и доходов населения, запланированные в бюджете на уровне 5-6%.

Свой, пока еще небольшой, вклад в рост цен внесет и развертывание ипотеки.

Объем строительства жилья в Москве планируется сохранить на уровне 4,5 млн кв. м, при этом доля жилья для переселения из сносимого фонда, выделяемая очередникам и другим категориям граждан бесплатно или с субсидиями, должна возрасти. Следовательно, объем предложения на первичном рынке несколько уменьшится при увеличивающемся платежеспособном спросе.

Таким образом, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 году приближается к результатам 2003 года, т.е. составит 40-45%.

Из приведенного анализа следует, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Исходя из этого вывода, в предыдущей публикации мы предложили два предварительных сценария развития рынка жилья Москвы. Сегодня мы сохраняем основу этих сценариев, однако период их реализации сдвигаем во времени на три-четыре квартала.

Первым вероятным сценарием развития рынка нам представляется постепенный, асимптотический (по терминологии технических систем – «с доползанием») переход к стабилизации в конце 2004 – начале 2005 года, при этом в 2004 году прирост цен составит 40-45%, а в последующие 2-3 года - «инфляционные» 5-10%. Вероятность такого сценария мы оцениваем в 70-80%.

Тем не менее, необходимо рассмотреть и второй вероятный сценарий развития событий.

По нашему мнению, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат в психологической плоскости. Как известно, рынок недвижимости в большей степени, чем любой другой рынок, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Эта колебательная социально-экономическая система, достигнув точки равновесия, вряд ли долго задержится на ней. При отсутствии мощных стимулирующих факторов, переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать «обвалу») цен. Так уже было в 1995-1997 гг., когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Однако, переход к стабилизации в Москве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20-25%.

Подобного развития событий можно ожидать и в 2004-2005 годах. По этому сценарию прирост цен может составить в 2004 году 45-50%, а затем последует «откат» цен в течение двух-трех лет на 20-25%.

Механизмы реализации этого сценария могут быть различными. Например, возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увеличение доли невозврата кредитов у банков – банковский кризис «плохих кредитов» - сокращение объема инвестирования банками застройщиков – срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного рынка.

Вероятность реализации данного сценария мы оцениваем в 20-30%.

Необходимо подчеркнуть, что в границах 2004 года расхождения между этими сценариями практически не будет.

Опыт прошедших лет показывает, что любой из этих вариантов стабилизации будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста цен и активности рынка на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Полученный прогноз подлежит своевременной корректировке по мере развития событий.

© Стерник Г.М., 17.01.04.

Стерник Г.М., РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в 2003 году: ИТОГИ И ПРОГНОЗ

Стерник Г.М., директор Аналитического центра Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,
Gm_sternik@sterno.ru, realtymarket.org

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в 2003 году: ИТОГИ И ПРОГНОЗ

Обобщенные показатели рынка купли-продажи квартир рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «БЕСТ-Недвижимость». Получено, что к концу 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве достигла 1594 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2001 года средняя величина составляла 940 $/кв. м, в июне 2002 г. – 977 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,45 (прирост за год - 45,4%), относительно декабря 2001 года – 1,70 (прирост за год – 57 процентных пунктов).

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, МИЭЛЬ-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

В связи с неоднозначностью ситуации в валютно-денежной сфере номинальные долларовые цены необходимо пересчитать в реальные (очищенные от инфляции как рубля, так и доллара).

Изменение макроэкономических параметров характеризуется следующими показателями. Индекс потребительских цен за год составил 1,12 (инфляция рубля – 12,1%), за два года – 1,29. Среднемесячный курс доллара в ноябре составил 29,45 руб., индекс девальвации рубля к доллару составил относительно декабря 2001 года 0,979, относительно декабря 2002 года 0,925. Соответственно, индекс инфляции доллара в России вырос за год до 1,20, за два года – до 1,32, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) снизился соответственно до 0,84 и 0,76.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос за год на 19,7% или на 21,3 процентных пункта (до 1,29) относительно декабря 2001 года.

Другими словами, если исключить инфляцию рубля и падение курса доллара в России, то реальная стоимость жилья в Москве была стабильна весь 2002 год и половину этого года, и лишь за последние 5 месяцев она начала расти. Прирост составил 29% относительно декабря 2001 года и 20% относительно декабря 2002 года.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, с октября 2002 года средний уровень номинальных долларовых цен предложения жилья в Москве превысил докризисный уровень (декабрь 1997 года – 1030 $/кв. м), с сентября с.г. превысил значение исторического максимума в 1360 $/кв. м, достигнутое в марте 1995 года, и к концу года достиг ранее невиданного уровня в 1594 $/кв. м. Необходимо иметь в виду, что социально-экономическое положение в столице, характер и состояние жилищного фонда, качество нового строительства сегодня разительно отличаются от периода начала рыночных преобразований. И если в предыдущем периоде развития рынка недвижимости стабилизация цен была достигнута в 1996-1997 гг. на «естественном» для Москвы уровне 1000-1050 $/кв. м, то сегодня Москва явно достойна большего.

Однако, стабилизация на новом уровне еще не произошла, и для прогнозирования дальнейшего развития рынка жилья Москвы нам необходимо рассмотреть механизмы реализации этой общей для всех городов закономерности, факторы, определившие достигнутый уровень и определяющие будущие тенденции рынка, как внешние по отношению к рынку жилья, так и внутренние.

Как показали ранее выполненные исследования [1], главным фактором в 2002-2003 гг. была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть.

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет «нефтяного» фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3,5-4,0% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре прирост цен на жилье за счет этого фактора можно оценить на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Далее, в октябре-ноябре цены на нефть снова выросли до 26-28 $/баррель, и в декабре-январе вклад данного фактора составит 1,5-2,5% в месяц.

В среднем рост цен на нефть на пять долларов за баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1%. Эта статистическая связь, показанная на следующем графике, подтверждается достаточно высокими значениями коэффициентов корреляции (около 0,7) и детерминации (0,46).

Таким образом, «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен на жилье в Москве в 2003 году.

В течение последних двух лет специалисты рынка недвижимости снова стали обращать внимание на такой существенный фактор, влияющий на динамику рынка, как изменение курса доллара.

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, существовавшей до последнего времени полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002-2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 году вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ на укрепление рубля явились вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля относительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара».

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало покупать долларов больше, чем продавать.

С сентября евро продолжил укрепляться относительно доллара, а в России – относительно рубля (а доллар – слабеть относительно рубля). К концу декабря евро стоил около 37 рублей, а доллар – около 29.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и услуги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечественной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключением единичных попыток).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодности конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли, население переводило свои долларовые сбережения в 2002-2003 гг. частично в рублевую форму, но в большей степени – в приобретение недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема продаж. Однако, связь между изменениями курса доллара к рублю и ростом цен на жилье оставалась неизученной.

Наиболее распространенной и обсуждаемой среди экспертов рынка недвижимости была гипотеза о том, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье по причинам желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на следующих графиках, лишь частично подтверждает эту гипотезу. Из графиков следует, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (два процента прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются. Однако, статистическая связь между этими величинами выражена слабо и не вполне подтверждается статистическими критериями (коэффициент корреляции около 0,6, коэффициент детерминации равен 0,35).

Если ориентироваться на полученный результат статистического исследования, то при темпах снижения курса доллара в 2003 году, составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц, или 14-15% за год, что составляет одну треть от общего прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост цен на жилье в Москве в 2003 году выражается величиной 14-15%, или одна треть от общего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до $1 млрд. Несколько меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Таким образом, за время избирательной компании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране.

Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не менее, экономический рост, приток инвестиций принесли в 2003 году до 10% суммарного прироста цен на жилье, поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних факторов рынка недвижимости. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, что также способствует повышению цен.

Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил в 2003 году 4,5 млн кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи – более 2,5 млн кв. м. Вместе с тем, сравнительно дешевое панельное жилье в недостаточных объемах представлено на рынке. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению «цена-качество». Вследствие этого, в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Леонов говорит о снижении в последние два месяца спроса на первичном рынке [2] . В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные предложения, консервируют или снижают цены.

Из внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В прошлом году объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 530 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля номинировано в валюте. В этом году он вырос втрое – до 10,5 млрд руб.

Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты (в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоящему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта величина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное повышательное воздействие на цены.

Отдельно надо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что покупатели прав застройки участков, соглашающиеся на шокирующе высокие цены, просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталкивают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен

Не так давно, полтора месяца назад, мы опубликовали предварительный прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы в 2004 году [3] . Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы исходили из прогнозов экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства, Центробанка на 2004 год. Прежде всего, мы использовали прогноз цен на нефть, согласно которому с начала года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19-23 $/баррель (бюджет РФ сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистическом/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 $/баррель).

За прошедшее время произошло важное событие, с ожиданием которого были связаны данные прогнозы – арест Саддама Хусейна, после которого ожидалось разрешение кризиса в Ираке и восстановление его нефтедобывающей промышленности. Однако, «Саддам в тюрьме, а счастья нет» - продолжается вооруженное сопротивление, США не знают выхода из тупика. В этих условиях, подводя итоги года, аналитики нефтяного рынка пересмотрели свои прогнозы и теперь ожидают высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия. Для рынка жилья Москвы, если верны наши расчеты и если даже не рассматривать другие значимые факторы повышения цен (избирательная компания президента, курс доллара, общий экономический рост), это означает 3-4% ежемесячного прироста цен, или 20-25% за полгода. Если снижение цен на нефть начнется летом, то в целом наш прогноз на 2004 год дает величину роста цен в 30-35%.

Ситуация в валютной сфере более противоречива. Одни эксперты прогнозируют падение доллара относительно евро еще в течение года до уровня 1,35-1,40, другие – начало укрепления доллара в ближайшее время с выходом на уровень 1,10-1,15 и даже 1:1 в течение года-полутора. Мы берем за основу второй вариант. Сближение позиций доллара и евро означает резкое ослабление евро относительно рубля, что снизит его привлекательность для россиян. В таком случае курс доллара к концу года снизится на 5-6%, т.е. до 26,5-27 рублей, а курс евро – до 29-30 рублей. Это соответствует вкладу в прирост цен на жилье в Москве, выражаемому величиной 10-12%.

Небольшую прибавку к темпам роста цен на жилье все еще принесет избирательная компания, а также общий рост ВВП и доходов населения, запланированные в бюджете на уровне 5-6%.

Свой, пока еще небольшой, вклад в рост цен внесет и развертывание ипотеки.

Объем строительства жилья в Москве планируется сохранить на уровне 4,5 млн кв. м, при этом доля жилья для переселения из сносимого фонда, выделяемая очередникам и другим категориям граждан бесплатно или с субсидиями, должна возрасти. Следовательно, объем предложения на первичном рынке несколько уменьшится при увеличивающемся платежеспособном спросе.

Таким образом, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 году приближается к результатам 2003 года, т.е. составит 40-45%.

Из приведенного анализа следует, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Исходя из этого вывода, в предыдущей публикации мы предложили два предварительных сценария развития рынка жилья Москвы. Сегодня мы сохраняем основу этих сценариев, однако период их реализации сдвигаем во времени на три-четыре квартала.

Первым вероятным сценарием развития рынка нам представляется постепенный, асимптотический (по терминологии технических систем – «с доползанием») переход к стабилизации в конце 2004 – начале 2005 года, при этом в 2004 году прирост цен составит 40-45%, а в последующие 2-3 года - «инфляционные» 5-10%. Вероятность такого сценария мы оцениваем в 70-80%.

Тем не менее, необходимо рассмотреть и второй вероятный сценарий развития событий.

По нашему мнению, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат в психологической плоскости. Как известно, рынок недвижимости в большей степени, чем любой другой рынок, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Эта колебательная социально-экономическая система, достигнув точки равновесия, вряд ли долго задержится на ней. При отсутствии мощных стимулирующих факторов, переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать «обвалу») цен. Так уже было в 1995-1997 гг., когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Однако, переход к стабилизации в Москве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20-25%.

Подобного развития событий можно ожидать и в 2004-2005 годах. По этому сценарию прирост цен может составить в 2004 году 45-50%, а затем последует «откат» цен в течение двух-трех лет на 20-25%.

Механизмы реализации этого сценария могут быть различными. Например, возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увеличение доли невозврата кредитов у банков – банковский кризис «плохих кредитов» - сокращение объема инвестирования банками застройщиков – срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного рынка.

Вероятность реализации данного сценария мы оцениваем в 20-30%.

Необходимо подчеркнуть, что в границах 2004 года расхождения между этими сценариями практически не будет.

Опыт прошедших лет показывает, что любой из этих вариантов стабилизации будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста цен и активности рынка на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Полученный прогноз подлежит своевременной корректировке по мере развития событий.

© Стерник Г.М., 17.01.04.

Стерник Геннадий Моисеевич

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

zhukova@miel.ru, www.miel.ru

Жукова Мария Владимировна

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в сентябре 2003 года

Рынок купли-продажи квартир

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в сентябре рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС (12600 предложений квартир), “Миэль-Недвижимость” (13900 предложений) и “БЕСТ-Недвижимость” (7200 предложений). Получено, что за сентябрь 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $79 и достигла нового исторического максимума 1414 $/кв. м (минимальная – 506 $/кв. м, максимальная – 4158 $/кв. м). Для сравнения: в декабре 2002 года средняя величина составляла 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года – 940 $/кв. м.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за сентябрь побил предыдущий рекорд и составил 5,9%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,29 (прирост за 8 месяцев 29,0%), относительно декабря 2001 года – 1,50 (прирост за август - на 8 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 33 процентных пункта).

Инфляция в сентябре составила 0,4%. Среднемесячный курс доллара составил 30,35 руб., индекс девальвации рубля к доллару два месяца подряд не снижается (происходящая в течение нескольких месяцев ревальвация рубля приостановилась) и составил относительно декабря 2001 года 1,007, относительно декабря 2002 года 0,092.

Соответственно, индекс инфляции доллара в России два месяца практически не изменяется и составляет 1,24, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) - 0,803.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в августе перестал снижаться, в сентябре продолжил свой рост и вырос за год на 11,9% или на 12,8 процентных пункта (до 1,205) относительно декабря 2001 года.

Рынок аренды квартир

Обобщенные данные по рынку аренды квартир в сентябре рассчитаны на основе данных компании “Миэль-Недвижимость” (3478 предложений). Получено, что за сентябрь 2003 года средняя цена предложения аренды квартир в Москве выросла: однокомнатных - на $20 до $390, двухкомнатных – на $15 до $495, трехкомнатных – на $35 до $615, средневзвешенная – на $20 до $515. Для сравнения: в декабре 2002 года эти величины составляли соответственно $350, $450, $545 и $450, в декабре 2001 года – $280, $385, $500 и $400.

Примечание: по данным Компании “Миэль-Недвижимость”

Прирост средних долларовых цен аренды жилья за сентябрь составил 4,4%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,14 (прирост за 9 месяцев 14,0%), относительно декабря 2001 года – 1,29 (прирост за сентябрь - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 12 процентных пунктов).

Показанная ниже на графике динамика индексов цен аренды в сравнении с ценами продажи отличается:

• явно выраженной сезонностью (цены поднимаются в конце лета-осенью и стабильны в остальные периоды);

• общей повышательной тенденцией в 2002-2003 гг.;

• более низким общим ростом по сравнению с рынком купли-продажи жилья.

В связи с этим представляет интерес определить индекс валового рентного множителя рынка квартир. Эта величина в экономике рынка недвижимости рассчитывается как отношение цены аренды объекта (суммы арендной ставки за период) к цене его покупки. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду.

В конце 2001 года эта величина на рынке квартир в Москве равнялась приблизительно 0,09 1/лет, т.е. срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 года составляет 0,86 (снижение на 13%), т.е. срок окупаемости инвестиций равняется 12,8 года.

Приведенные данные могут служить хорошим ориентиром как гражданам - потенциальным инвесторам, так и гражданам, выбирающим в соответствии со своими доходами и жизненными планами альтернативу проживания в Москве – в съемной или приобретенной квартире.

ã Г.М.Стерник, 12.10.03.

Стерник Г.М., ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в сентябре 2003 года в соавторстве с М.Жуковой, аналитиком фирмы "Миэль"

Стерник Геннадий Моисеевич

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

zhukova@miel.ru, www.miel.ru

Жукова Мария Владимировна

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в сентябре 2003 года

Рынок купли-продажи квартир

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в сентябре рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС (12600 предложений квартир), “Миэль-Недвижимость” (13900 предложений) и “БЕСТ-Недвижимость” (7200 предложений). Получено, что за сентябрь 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $79 и достигла нового исторического максимума 1414 $/кв. м (минимальная – 506 $/кв. м, максимальная – 4158 $/кв. м). Для сравнения: в декабре 2002 года средняя величина составляла 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года – 940 $/кв. м.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за сентябрь побил предыдущий рекорд и составил 5,9%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,29 (прирост за 8 месяцев 29,0%), относительно декабря 2001 года – 1,50 (прирост за август - на 8 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 33 процентных пункта).

Инфляция в сентябре составила 0,4%. Среднемесячный курс доллара составил 30,35 руб., индекс девальвации рубля к доллару два месяца подряд не снижается (происходящая в течение нескольких месяцев ревальвация рубля приостановилась) и составил относительно декабря 2001 года 1,007, относительно декабря 2002 года 0,092.

Соответственно, индекс инфляции доллара в России два месяца практически не изменяется и составляет 1,24, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) - 0,803.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в августе перестал снижаться, в сентябре продолжил свой рост и вырос за год на 11,9% или на 12,8 процентных пункта (до 1,205) относительно декабря 2001 года.

Рынок аренды квартир

Обобщенные данные по рынку аренды квартир в сентябре рассчитаны на основе данных компании “Миэль-Недвижимость” (3478 предложений). Получено, что за сентябрь 2003 года средняя цена предложения аренды квартир в Москве выросла: однокомнатных - на $20 до $390, двухкомнатных – на $15 до $495, трехкомнатных – на $35 до $615, средневзвешенная – на $20 до $515. Для сравнения: в декабре 2002 года эти величины составляли соответственно $350, $450, $545 и $450, в декабре 2001 года – $280, $385, $500 и $400.

Примечание: по данным Компании “Миэль-Недвижимость”

Прирост средних долларовых цен аренды жилья за сентябрь составил 4,4%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,14 (прирост за 9 месяцев 14,0%), относительно декабря 2001 года – 1,29 (прирост за сентябрь - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 12 процентных пунктов).

Показанная ниже на графике динамика индексов цен аренды в сравнении с ценами продажи отличается:

• явно выраженной сезонностью (цены поднимаются в конце лета-осенью и стабильны в остальные периоды);

• общей повышательной тенденцией в 2002-2003 гг.;

• более низким общим ростом по сравнению с рынком купли-продажи жилья.

В связи с этим представляет интерес определить индекс валового рентного множителя рынка квартир. Эта величина в экономике рынка недвижимости рассчитывается как отношение цены аренды объекта (суммы арендной ставки за период) к цене его покупки. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду.

В конце 2001 года эта величина на рынке квартир в Москве равнялась приблизительно 0,09 1/лет, т.е. срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 года составляет 0,86 (снижение на 13%), т.е. срок окупаемости инвестиций равняется 12,8 года.

Приведенные данные могут служить хорошим ориентиром как гражданам - потенциальным инвесторам, так и гражданам, выбирающим в соответствии со своими доходами и жизненными планами альтернативу проживания в Москве – в съемной или приобретенной квартире.

ã Г.М.Стерник, 12.10.03.

Стерник Геннадий Моисеевич

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в августе 2003 года

Рынок купли-продажи квартир

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в августе рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС (13067 предложений квартир), “Миэль-Недвижимость” (13050 предложений) и “БЕСТ-Недвижимость” (6457 предложений). Получено, что за август 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $51 и достигла 1335 $/кв. м (минимальная – 520 $/кв. м, максимальная – 1460 $/кв. м). Для сравнения: в декабре 2002 года средняя величина составляла 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года – 940 $/кв. м.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за август составил 4,0%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,22 (прирост за 8 месяцев 21,8%), относительно декабря 2001 года – 1,42 (прирост за август - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 25 процентных пунктов).

Макроэкономические индексы в августе изменили свою тенденцию. Инфляция (впервые после августа 1997 года) превратилась в дефляцию: потребительские цены снизились на 0,4%.

Среднемесячный курс доллара в августе составил 30,30 руб., индекс девальвации рубля к доллару перестал снижаться (происходящая в течение нескольких месяцев ревальвация рубля приостановилась) и составил относительно декабря 2001 года 1,007, относительно декабря 2002 года 0,092.

Соответственно, индекс инфляции доллара в России уменьшился на 1 процентный пункт (с 1,25 до 1,24), а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) незначительно вырос.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в августе перестал снижаться и вырос за год на 6,3% или на 7,3 процентных пункта до 1,14 относительно декабря 2001 года.

Рынок аренды квартир

Обобщенные данные по рынку аренды квартир в августе рассчитаны на основе данных компании “Миэль-Недвижимость” (2-4 тысячи предложений ежемесячно). Получено, что за август 2003 года средняя цена аренды квартир в Москве выросла: однокомнатных - на $20 до $370, двухкомнатных – на $25 до $480, трехкомнатных – на $25 до $580. Для сравнения: в декабре 2002 года эти величины составляли соответственно $350, $450 и $545, в декабре 2001 года – $280, $385 и $500.

Примечание: по данным Марии Жуковой (Компания “Миэль-Недвижимость”)

Прирост средних долларовых цен аренды жилья за август составил 4,2%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,06 (прирост за 8 месяцев 6,0%), относительно декабря 2001 года – 1,24 (прирост за август - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 7 процентных пунктов).

Показанная ниже на графике динамика индексов цен аренды в сравнении с ценами продажи отличается:

• явно выраженной сезонностью (цены поднимаются в конце лета-осенью и стабильны в остальные периоды);

• общей повышательной тенденцией в 2002-2003 гг.;

• более низким общим ростом по сравнению с рынком купли-продажи жилья.

В связи с этим представляет интерес определить индекс валового рентного множителя рынка квартир. Эта величина в экономике рынка недвижимости рассчитывается как отношение цены аренды объекта (арендной ставки) к цене его покупки. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду.

В конце 2001 года эта величина на рынке квартир в Москве равнялась приблизительно 0,009 1/лет, т.е. срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 года составляет 0,87 (снижение на 13%), т.е. срок окупаемости инвестиций равняется 14,3 года.

Приведенные данные могут служить хорошим ориентиром как гражданам - потенциальным инвесторам, так и гражданам, выбирающим в соответствии со своими доходами и жизненными планами альтернативу проживания в Москве – в съемной или приобретенной квартире.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, в августе средний уровень цен предложения жилья в Москве достиг исторического максимума в 1335 $/кв. м (предыдущий максимум – в марте 1995 года – 1280 $/кв. м). Месячный прирост в 4,0% был максимальным за 2002-2003 гг. (предыдущие максимумы: 3,5% в июле и 3,1% в апреле). Такой результат объясняется действием многих факторов, как внешних по отношению к рынку жилья, так и внутренних. .

Но главным фактором была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет “нефтяного” фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3-3,5% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре можно ожидать прироста цен на жилье за счет этого фактора на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Таким образом, к концу осени благоприятная ситуация с нефтяными доходами заканчивается, и дальнейшего заметного увеличения платежеспособного спроса на жилье в Москве за счет данного фактора не просматривается.

Важно отметить, что полученная закономерность относится только к Москве и к Московской области. В регионах России к концу 2002 года стабилизация цен на жилье в долларовом выражении наступила практически повсеместно. Даже в Петербурге, где рост цен на жилье не прекращался в последние два года, корреляции с темпами роста цен на нефть не отмечено. Рост цен в Петербурге, очевидно, определялся другими факторами (подготовка к 300-летию города сопровождалась повышенным вниманием президента и способствовала притоку инвестиций из различных источников), а допдоходы от нефти вливаются преимущественно в недвижимость Московского региона.

Примечание: расчеты выполнены О.Бойко и М.Караковским, АН “Итака”, С.-Петербург.

В течение последнего года специалисты рынка недвижимости обращают внимание на такой существенный фактор, повлиявший на цены, как изменение курса доллара.

В условиях двухвалютности российской экономики, полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002-2003 гг. вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне “рыночности” поведения, немедленно начало “бегство от доллара”.

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова покупает долларов больше, чем продает.

Следовательно, дальнейшего вклада в динамику цен на жилье данный фактор до конца года не внесет.

Далее необходимо рассмотреть еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от начавшейся избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму собрано до $1 млрд. Не меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Изменение в избирательном законодательстве привели к тому, что значительная часть этих средств уже в июле-августе израсходована, что добавило к приросту цен на жилье вследствие “нефтяного” фактора еще 1-2% в месяц. С официальным началом избирательной компании (7 сентября) в течение двух месяцев агитация (и расход средств) примет скрытый характер, а затем в течение месяца в оборот пойдут основные накопленные деньги. Следовательно, в среднем за осенние месяцы можно ожидать дополнительного прироста цен на жилье от “избирательного” фактора на 1-1,5%.

Это означает увеличение активности рынка и положительный вклад в динамику цен (в объеме 5-7% на ближайшие полгода).

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране. Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Они близко коррелируют в остальных городах и регионах России, где уже в течение двух лет наблюдается незначительное (в пределах 10%) повышение цен на жилье или стабильность этого показателя.

Тем не менее, политическая стабильность в стране, экономический рост, приток инвестиций поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Что касается внутренних факторов рынка недвижимости, то в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, картина рынка не изменяется под их действием. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, но это может лишь способствовать повышению цен. Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил 2,7 млн кв. м. Повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке. Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров.

Есть и другие признаки неоднозначной ситуации на московском рынке недвижимости, позволяющие подвергнуть сомнению стереотипы публикаций в СМИ о том, что цены на жилье в Москве и дальше продолжат свой рост, квартиры продолжат раскупаться “как горячие пирожки”, а московские строители будут и дальше наращивать объемы ввода.

Прогноз динамики цен

Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы ожидаем в 2003 году годового роста цен на рынке жилья Москвы в среднем на 32-34%, в 2004 году – 10-12%, в 2005 году - стабилизацию спроса и цен. Естественно, уже с осени с.г. это будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

© Стерник Г.М., 23.09.03.

Стерник Г.М., ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в августе 2003 года

Стерник Геннадий Моисеевич

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в августе 2003 года

Рынок купли-продажи квартир

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в августе рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС (13067 предложений квартир), “Миэль-Недвижимость” (13050 предложений) и “БЕСТ-Недвижимость” (6457 предложений). Получено, что за август 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $51 и достигла 1335 $/кв. м (минимальная – 520 $/кв. м, максимальная – 1460 $/кв. м). Для сравнения: в декабре 2002 года средняя величина составляла 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года – 940 $/кв. м.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за август составил 4,0%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,22 (прирост за 8 месяцев 21,8%), относительно декабря 2001 года – 1,42 (прирост за август - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 25 процентных пунктов).

Макроэкономические индексы в августе изменили свою тенденцию. Инфляция (впервые после августа 1997 года) превратилась в дефляцию: потребительские цены снизились на 0,4%.

Среднемесячный курс доллара в августе составил 30,30 руб., индекс девальвации рубля к доллару перестал снижаться (происходящая в течение нескольких месяцев ревальвация рубля приостановилась) и составил относительно декабря 2001 года 1,007, относительно декабря 2002 года 0,092.

Соответственно, индекс инфляции доллара в России уменьшился на 1 процентный пункт (с 1,25 до 1,24), а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) незначительно вырос.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в августе перестал снижаться и вырос за год на 6,3% или на 7,3 процентных пункта до 1,14 относительно декабря 2001 года.

Рынок аренды квартир

Обобщенные данные по рынку аренды квартир в августе рассчитаны на основе данных компании “Миэль-Недвижимость” (2-4 тысячи предложений ежемесячно). Получено, что за август 2003 года средняя цена аренды квартир в Москве выросла: однокомнатных - на $20 до $370, двухкомнатных – на $25 до $480, трехкомнатных – на $25 до $580. Для сравнения: в декабре 2002 года эти величины составляли соответственно $350, $450 и $545, в декабре 2001 года – $280, $385 и $500.

Примечание: по данным Марии Жуковой (Компания “Миэль-Недвижимость”)

Прирост средних долларовых цен аренды жилья за август составил 4,2%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,06 (прирост за 8 месяцев 6,0%), относительно декабря 2001 года – 1,24 (прирост за август - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 7 процентных пунктов).

Показанная ниже на графике динамика индексов цен аренды в сравнении с ценами продажи отличается:

• явно выраженной сезонностью (цены поднимаются в конце лета-осенью и стабильны в остальные периоды);

• общей повышательной тенденцией в 2002-2003 гг.;

• более низким общим ростом по сравнению с рынком купли-продажи жилья.

В связи с этим представляет интерес определить индекс валового рентного множителя рынка квартир. Эта величина в экономике рынка недвижимости рассчитывается как отношение цены аренды объекта (арендной ставки) к цене его покупки. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду.

В конце 2001 года эта величина на рынке квартир в Москве равнялась приблизительно 0,009 1/лет, т.е. срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 года составляет 0,87 (снижение на 13%), т.е. срок окупаемости инвестиций равняется 14,3 года.

Приведенные данные могут служить хорошим ориентиром как гражданам - потенциальным инвесторам, так и гражданам, выбирающим в соответствии со своими доходами и жизненными планами альтернативу проживания в Москве – в съемной или приобретенной квартире.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, в августе средний уровень цен предложения жилья в Москве достиг исторического максимума в 1335 $/кв. м (предыдущий максимум – в марте 1995 года – 1280 $/кв. м). Месячный прирост в 4,0% был максимальным за 2002-2003 гг. (предыдущие максимумы: 3,5% в июле и 3,1% в апреле). Такой результат объясняется действием многих факторов, как внешних по отношению к рынку жилья, так и внутренних. .

Но главным фактором была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет “нефтяного” фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3-3,5% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре можно ожидать прироста цен на жилье за счет этого фактора на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Таким образом, к концу осени благоприятная ситуация с нефтяными доходами заканчивается, и дальнейшего заметного увеличения платежеспособного спроса на жилье в Москве за счет данного фактора не просматривается.

Важно отметить, что полученная закономерность относится только к Москве и к Московской области. В регионах России к концу 2002 года стабилизация цен на жилье в долларовом выражении наступила практически повсеместно. Даже в Петербурге, где рост цен на жилье не прекращался в последние два года, корреляции с темпами роста цен на нефть не отмечено. Рост цен в Петербурге, очевидно, определялся другими факторами (подготовка к 300-летию города сопровождалась повышенным вниманием президента и способствовала притоку инвестиций из различных источников), а допдоходы от нефти вливаются преимущественно в недвижимость Московского региона.

Примечание: расчеты выполнены О.Бойко и М.Караковским, АН “Итака”, С.-Петербург.

В течение последнего года специалисты рынка недвижимости обращают внимание на такой существенный фактор, повлиявший на цены, как изменение курса доллара.

В условиях двухвалютности российской экономики, полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002-2003 гг. вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне “рыночности” поведения, немедленно начало “бегство от доллара”.

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова покупает долларов больше, чем продает.

Следовательно, дальнейшего вклада в динамику цен на жилье данный фактор до конца года не внесет.

Далее необходимо рассмотреть еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от начавшейся избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму собрано до $1 млрд. Не меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Изменение в избирательном законодательстве привели к тому, что значительная часть этих средств уже в июле-августе израсходована, что добавило к приросту цен на жилье вследствие “нефтяного” фактора еще 1-2% в месяц. С официальным началом избирательной компании (7 сентября) в течение двух месяцев агитация (и расход средств) примет скрытый характер, а затем в течение месяца в оборот пойдут основные накопленные деньги. Следовательно, в среднем за осенние месяцы можно ожидать дополнительного прироста цен на жилье от “избирательного” фактора на 1-1,5%.

Это означает увеличение активности рынка и положительный вклад в динамику цен (в объеме 5-7% на ближайшие полгода).

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране. Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Они близко коррелируют в остальных городах и регионах России, где уже в течение двух лет наблюдается незначительное (в пределах 10%) повышение цен на жилье или стабильность этого показателя.

Тем не менее, политическая стабильность в стране, экономический рост, приток инвестиций поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Что касается внутренних факторов рынка недвижимости, то в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, картина рынка не изменяется под их действием. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, но это может лишь способствовать повышению цен. Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил 2,7 млн кв. м. Повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке. Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров.

Есть и другие признаки неоднозначной ситуации на московском рынке недвижимости, позволяющие подвергнуть сомнению стереотипы публикаций в СМИ о том, что цены на жилье в Москве и дальше продолжат свой рост, квартиры продолжат раскупаться “как горячие пирожки”, а московские строители будут и дальше наращивать объемы ввода.

Прогноз динамики цен

Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы ожидаем в 2003 году годового роста цен на рынке жилья Москвы в среднем на 32-34%, в 2004 году – 10-12%, в 2005 году - стабилизацию спроса и цен. Естественно, уже с осени с.г. это будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

© Стерник Г.М., 23.09.03.

Стерник Г.М., зам. генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
Gm_sternik@sterno.ru

В начале 2003 года рост цен на жилье в Москве продолжается. Средняя удельная цена предложения квартир в Москве за первый квартал выросла с 1075 до 1154 $/кв. м. Индекс номинальных долларовых цен в марте с.г. относительно декабря 2001 года составил 1,23, а относительно декабря 2002 года – 1,05. Вместе с тем, темпы прироста цен, которые с августа 2002 года по январь с.г. составляли 2,5% в месяц, в феврале сделали попытку снизиться до 1%, но в марте снова восстановились до уровня 2%. Это вполне вписывается в нашу гипотезу о влиянии мировых цен на нефть (с учетом двух-трехмесячного лага): в ноябре прошлого года, после очередной «отмены» начала войны в Ираке, цены на нефть марки Urals cнизились до 22,9 $/баррель (с 27-26 в августе-сентябре), в декабре-январе снова выросли до рекордных уровней 27,7-28,5 $/баррель.

В связи с тем, что до самого начала войны (17 марта) цены на нефть продолжали расти и находились на уровне 29-32 $/баррель, можно ожидать продолжения притока в страну нефтедолларовой ренты и сохранения темпов роста цен на жилье в Москве еще по крайней мере два месяца.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России (рассчитываемого как отношение индекса инфляции к индексу девальвации в данном месяце). Обратная величина – индекс покупательной способности доллара в России – плавно снижался. Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье (в Москве и других городах с долларовой номинацией цен). В последние полгода картина изменилась. На графиках динамики макроэкономических параметров видно, что индекс инфляции за три месяца вырос на 5,1%, индекс девальвации снизился на 1,5%, индекс покупательной способности доллара снизился на 7,5%.

Такая динамика явно повлияла на поведение субъектов рынка, особенно с учетом снижения (с июля прошлого года, и особенно в ноябре-декабре) соотношения курса доллара к евро. Последовавшее «бегство от доллара» происходило не в евро (которого в российских банках все еще нехватает), а в недвижимость, вызвав дополнительный рост спроса на жилье в Москве.

Поэтому были определены приведенные на последнем графике индексы реальных (очищенных от инфляции доллара) цен на жилье. Видно, что в 2002 году они были стабильны до июля, затем выросли на 9% к декабрю, а в 2003 году начали снижаться, и за 1 квартал снизились на 3%.

Если курсовая политика ЦБ РФ на укрепление рубля сохранится, а инфляция будет продолжаться, то тенденция снижения реальной стоимости жилья в Москве сохранится, хотя темпы ее будут незначительными вследствие роста номинальных долларовых цен.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС и "Миэль-Недвижимость"

Стерник Г.М.

Стерник Г.М., ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 1 квартале 2003 года

Стерник Г.М., зам. генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
Gm_sternik@sterno.ru

В начале 2003 года рост цен на жилье в Москве продолжается. Средняя удельная цена предложения квартир в Москве за первый квартал выросла с 1075 до 1154 $/кв. м. Индекс номинальных долларовых цен в марте с.г. относительно декабря 2001 года составил 1,23, а относительно декабря 2002 года – 1,05. Вместе с тем, темпы прироста цен, которые с августа 2002 года по январь с.г. составляли 2,5% в месяц, в феврале сделали попытку снизиться до 1%, но в марте снова восстановились до уровня 2%. Это вполне вписывается в нашу гипотезу о влиянии мировых цен на нефть (с учетом двух-трехмесячного лага): в ноябре прошлого года, после очередной «отмены» начала войны в Ираке, цены на нефть марки Urals cнизились до 22,9 $/баррель (с 27-26 в августе-сентябре), в декабре-январе снова выросли до рекордных уровней 27,7-28,5 $/баррель.

В связи с тем, что до самого начала войны (17 марта) цены на нефть продолжали расти и находились на уровне 29-32 $/баррель, можно ожидать продолжения притока в страну нефтедолларовой ренты и сохранения темпов роста цен на жилье в Москве еще по крайней мере два месяца.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России (рассчитываемого как отношение индекса инфляции к индексу девальвации в данном месяце). Обратная величина – индекс покупательной способности доллара в России – плавно снижался. Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье (в Москве и других городах с долларовой номинацией цен). В последние полгода картина изменилась. На графиках динамики макроэкономических параметров видно, что индекс инфляции за три месяца вырос на 5,1%, индекс девальвации снизился на 1,5%, индекс покупательной способности доллара снизился на 7,5%.

Такая динамика явно повлияла на поведение субъектов рынка, особенно с учетом снижения (с июля прошлого года, и особенно в ноябре-декабре) соотношения курса доллара к евро. Последовавшее «бегство от доллара» происходило не в евро (которого в российских банках все еще нехватает), а в недвижимость, вызвав дополнительный рост спроса на жилье в Москве.

Поэтому были определены приведенные на последнем графике индексы реальных (очищенных от инфляции доллара) цен на жилье. Видно, что в 2002 году они были стабильны до июля, затем выросли на 9% к декабрю, а в 2003 году начали снижаться, и за 1 квартал снизились на 3%.

Если курсовая политика ЦБ РФ на укрепление рубля сохранится, а инфляция будет продолжаться, то тенденция снижения реальной стоимости жилья в Москве сохранится, хотя темпы ее будут незначительными вследствие роста номинальных долларовых цен.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС и "Миэль-Недвижимость"

Стерник Г.М.