аналитические материалы

Статья написана для Сборника ««Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы». Выпуск 31». – М.: ИЭПП, 2010.

Мальгинов Г. Н. (ИЭПП), Стерник Г.М. (профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В.Плеханова,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов)

Российский рынок жилья в 2009 году: от кризисного падения к стагнации

Состояние рынка жилья в России в 2009 г. подобно остальным секторам экономики определялось весьма негативной динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая набрала силу еще с осени 2008 г.

Прежде всего, стоит отметить большой внешний долг России, составивший к началу октября 2008 г. более 540 млрд долл. (43% ВВП)[1]. Он образовался в основном за счет получения российскими банками и компаниями реального сектора (в том числе значительная доля – застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов за рубежом. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов российских заемщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь, ипотечное.

После двух лет положительного сальдо в движении капитала (2006-2007 гг.) возобновился чистый отток капитала частного сектора, составивший по итогам 2008 г. 132,4 млрд. долл. в основном за счет показателей последнего IV квартала (в первом полугодии еще продолжался приток, прекратившийся в основном в сентябре). В 2009 г. сальдо оттока составило 52,4 млрд долл. при разнонаправленной динамике в первом и втором полугодиях. Если в I и II кварталах 2009 г. отток продолжался (38,0 и 30,8 млрд долл. соответственно), то затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд долл. в III и IV кварталах).

После относительно плавного ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г. и первые месяцы 2009 г., началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале и 28,13 руб. в декабре 2008 г., соответствуя обменному курсу декабря 2003 г.

В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на ресурсы средняя мировая цена нефть «Юралс» к декабрю упала до 286,3 долл. за тонну или в 3,3 раза по сравнению с максимумом в 946,9 долл./т в июле 2008 г. после роста за пять с половиной лет более чем в 5 раз. Однако в дальнейшем происходило неожиданно быстрое повышение цен на нефть: если в апреле ее цена составила 356,4 долл./т, то в декабре – 537,9 долл./т.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. С сентября 2008 г. началось нарастающее помесячно падение реально располагаемых денежных доходов по отношению соответствующим периодам 2007 г. В декабре оно превысило 11%. В январе 2009 г. они снизились на 5,6% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Далее начался их рост, продолжавшийся до июня 2009 г. Кратковременное падение в июле-августе вновь сменилось ростом. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост реально располагаемых денежных доходов, однако его величина (2,3%), как и в 2008 г. (1,9%), оказалась в 5-6 раз меньшей, чем в период 2002-2007 гг., когда ежегодно составляла 10-15%.

Наметившийся рост доходов все еще не обеспечил повышения склонности населения к расходованию сбережений, поскольку сохраняется недоверие к стабильности и благоприятной динамике экономической ситуации. По результатам обследований, проведенных Росстатом, доля респондентов, делающих сбережения с целью покупки недвижимости, составлявшая в I-III кварталах 2009 г. 23-25%, в IV квартале превысила 28% (против 15,6% в последнем квартале 2008 г.)[2].

Таким образом, на рынке жилья происходит накопление отложенного спроса, и переход этой потенциальной финансовой подпитки рынка в реальную зависит не только от общеэкономической ситуации, но и от внутренних факторов рынка недвижимости.

1. Вторичный рынок: основные итоги года[3]

Предваряя анализ ценовой динамики на российском рынке жилья в 2009 г., необходимо напомнить о том, что в 2007-2008 гг. почти во всех городах России наблюдался цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте, причем после стадии стабилизации, с конца 2007 г. средние удельные цены предложения продолжили рост, достигнув исторического максимума в сентябре-ноябре 2008 г.

Необходимо отметить, что в последние годы, в связи с продолжающимся укреплением рубля, происходила постепенная дедолларизация рынков жилья, и к концу 2007 г. все города, включая исторически сложившийся с 90-х гг. ареал распространения долларовой номинации цен (Москва и Московская область, Санкт-Петербург), стали номинировать цены в национальной валюте. Этот факт во многом определил поведение продавцов и покупателей во время кризиса (напомним, что в период кризиса 1998 г. это поведение кардинально отличалось в городах с рублевой и долларовой номинацией цен). Интересно, что в ходе текущего кризиса обратной долларизации рынков практически не произошло (за исключением узкого элитного сегмента). В связи с этим пересчет цен в долларовый эквивалент по текущему курсу рубля к доллару имеет лишь справочное значение.

С конца 2008 г. началось снижение рублевых цен на жилье и их долларового эквивалента. В некоторых городах (Екатеринбург, Ижевск, Уфа) рублевые цены начали снижаться еще с весны 2007 г., но их долларовый эквивалент продолжал расти до осени 2008 г. Наиболее острая фаза падения цен продолжалась до мая 2009 г., после чего снижение рублевых цен продолжалось меньшими темпами, а к концу года практически остановилось в большинстве городов. Долларовый эквивалент цен, как за счет падения рублевых цен, так и за счет девальвации рубля, упал к маю значительно больше, но затем в связи с замедлением темпов падения рублевых цен и некоторым укреплением обменного курса рубля, происходившим параллельно с незначительными колебаниями в рамках заданного ЦБ РФ, практически стабилизировался.

В целом по итогам 2009 г. падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер.

Таблица 1

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в 2006-2009 гг.

Как следует из приведенных данных, группу лидеров по глубине падения цен на вторичном рынке (от 20% до 30%) образовали Ижевск, Самара, Московская область, Новосибирск, Кемерово, Тверь, Пермь, Челябинск и Красноярск. На другом полюсе оказалась Ульяновск, где цены по итогам года выросли на 3,6%, и Рязань, где они упали примерно на 5%. В большинстве же городов, представленных в табл. 1, включая Москву и Санкт-Петербург, падение составило от 13% до 20%.

Можно констатировать, что цены на конец 2009 г., несмотря на произошедшее падение, находились, как правило, на более высоком уровне по сравнению с концом 2006 г. Наиболее значительным такое превышение было в Шахтах (более чем вдвое), Ульяновске и Рязани (на 36-37%), Красноярске (на 1/3). В Новосибирске и Тюмени оно не превышало 5%. Исключениями из этой тенденции явились Ярославль, где средняя удельная цена предложения квартир в декабре 2009 г. была на 10% ниже, чем в декабре 2006 г., Уфа (на 14,3% ниже), Екатеринбург (на 16,5% ниже), Ижевск (на 31,2%). В то же самое время в подавляющем большинстве городов цены на конец 2009 г. откатились ниже уровня конца 2007 г. При таком сравнении исключениями оказываются Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Ульяновск и Шахты.

В долларовом эквиваленте снижение по итогам года составило от менее чем 3% в Ульяновске до почти 34% в Красноярске (в Москве и Санкт-Петербурге соответственно на 23% и 25%).

Переходя к анализу реальных (исключающих влияние инфляции) цен на жилье, необходимо напомнить о динамике основных макроэкономических показателей. В ушедшем году потребительские цены выросли на 8,8%. Величина индекса реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье (индекс IGS)[4] по итогам 2007 г., 2008 г., 2009 г. и 2007-2009 гг. относительно декабря 2006 г. для городов выборки представлена в табл. 2.

Таблица 2

Индексы номинальных и реальных цен на жилье в 2006-2009 гг.

Как следует из табл. 2, повсеместным явлением в 2009 г. стало падение реальной стоимости жилья более чем на 1/5, за исключением Ульяновска (менее чем на 5%) и Рязани (на 13%). В группу городов с наибольшим (на 30-35%) удешевлением жилья (относительно инфляции на потребительском рынке) вошли Красноярск, Челябинск, Пермь, Тверь, Кемерово.

Если рассматривать трехлетний период 2007-2009 гг., в течение которого потребительские цены выросли на 37,9%, то в наибольшей степени реальная стоимость жилья уменьшилась в Ижевске (наполовину). Более чем на 1/3 она упала в Екатеринбурге, Уфе и Ярославле.

На другом полюсе оказались группа городов с относительно низким уровнем цен на жилье: Шахты, где реальная стоимость жилья выросла за три года более чем в полтора раза, а также Ульяновск и Рязань, в которых она осталась почти неизменной. Близкий к этому результат наблюдался в Красноярске, где жилье с учетом инфляции на потребительском рынке подешевело всего на 3,5%. Что касается двух столиц, то в Москве и Санкт-Петербурге реальная стоимость жилья уменьшилась на 13-14%.

Логическим следствием падения цен на жилье и кризисной ситуации в экономике в целом стало уменьшение активности на рынке жилой недвижимости, что хорошо иллюстрируют данные по Москве и Подмосковью за 2008-2009 гг.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) г. Москвы в 2008 г. количество сделок купли-продажи столичных квартир сократилось по сравнению с 2007 г. более чем на 15% (65,12 и 76,82 тыс. соответственно). Число сделок, заключенных в I квартале 2009 г. (8993), оказалось на 24% ниже аналогичного показателя 2008 г., а в апреле (4757) – почти на 30%. Далее спад объема сделок прекратился.

В целом же по информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 г., снизилось на 14,5% по отношению к 2008 г. и на 27,5% к аналогичному показателю 2007 г., составив 55,68 тыс. В декабре 2009 г. было совершено на 34% больше сделок, чем за декабрь 2008 г., но на 16,3% меньше сделок, чем в декабре 2007 г.

Гораздо сильнее кризис ударил по ипотечному сегменту столичного рынка жилья. Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в I квартале 2009 г. оказалось ниже аналогичных величин 2008 г. и 2007 г. на 62-63%. Доля ипотечных сделок, достигавшая в Москве в канун кризиса, а также в IV квартале 2008 г. 28-30%, снизилась до минимальных значений (1,5-2%) в марте-апреле 2009 г. В дальнейшем во II полугодии 2009 г. наблюдался неуклонный рост числа ипотечных сделок и их удельного веса в общем количестве сделок с жильем, который в декабре достиг 16%.

Несколько иную траекторию активности продемонстрировал рынок жилья в Подмосковье.

Согласно данным Управления ФРС по Московской области, число сделок купли-продажи квартир в 2008 г. в целом по сравнению с 2007 г. значительно выросло, более чем на 48% (53,19 и 35,85 тыс. соответственно). Но в IV квартале 2008 г. объем сделок снизился по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года на 20% - с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. (не так существенно, как в Москве).

Произошедший затем обвал привел к тому, что в I квартале 2009 г. рынок «нащупал дно» и в дальнейшем число сделок от квартала к кварталу стало расти, постепенно приближаясь к показателям предыдущего года. Если в I квартале 2009 г. число сделок (6753) было почти наполовину меньше аналогичного показателя 2008 г., то во II (9974 сделки) и III (11558 сделок) кварталах отставание составило около 29% и 19% соответственно. А в IV квартале 2009 г. количество сделок (16516) превысило аналогичный показатель того же квартала 2008 г. на 36,5%, оказавшись выше, чем в 2007 г. Всего же в 2009 г. число сделок составило 44,80 тыс., что на 15,8% меньше, чем в 2008 г., но на 1/4 больше, чем в 2007 г.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в I квартале 2009 г. (674) оказалось ниже соответствующих показателей 2008 г. и 2007 г. на 74% и 12% соответственно, что много меньше, чем величина спада в столице по сравнению с началом 2007 г., но больше, чем снижение количества ипотечных сделок в Москве в I квартале 2009 г. при сопоставлении с I кварталом 2008 г. Однако в IV квартале 2009 г. оно превысила аналогичную величину 2008 г. на 38% и вышла на уровень IV квартала 2007 г. Доля же ипотечных сделок, достигшая в III квартале 2008 г. 25%, снизилась в I квартале 2009 г. до 10%, но в IV квартале выросла до 18,7%.

В Санкт-Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 г. на 16%. В Ростовской области оборот рынка упал на 25%, в Нижегородской – на 35%, в Дальневосточном округе – на 16%. В Пермском крае отмечен рост на 2%.

В целом по России по итогам 2009 г. Росреестр зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена) против 2,367 млн в 2008 г. и 2,326 млн в 2007 г. Таким образом, снижение в 2009 г. составило около 18% относительно 2008 г. и 16,5% относительно 2007 г.

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г., и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре 2008 г. – январе 2009 г. в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, а объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте после того, как девальвация рубля остановилась, начали возвращаться на рынок, как продавцы, убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств, так и покупатели, прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий.

Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней.

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, к лету 2009 г. завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы (объемы предложения приблизились к среднестатистической норме, составляющей 25-30 тыс. квартир при возрастании в периоды низкого спроса до 35-40 тыс. и более, прекратилось падение количества сделок, начал несколько сокращаться срок экспозиции квартир), что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией укрепления рубля – к положительной динамике темпов изменения долларовых цен на жилье.

2. Ситуация на первичном рынке

Рассматривая специфику первичного рынка жилья в период кризиса, можно отметить, что в Москве объем спроса на нем начал снижаться с весны 2008 г. и к концу года снизился до минимальных значений.

Объем предложения, в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства, снижался в последние три года, причем в 2007-2008 гг. это произошло не только за счет стагнации и снижения общих объемов жилищного строительства, но и вследствие переориентации использования новостроек эконом-класса преимущественно в сторону реализации различных социальных программ. В итоге к сентябрю 2008 г. объем предложения оказался ниже объема спроса. В принципе такие ситуации случались и прежде, что давало летом 2008 г. определенные основания на относительно плавный переход рынка к стабилизации по сценарию 2007 г. или в худшем случае 2004 г.

В результате по оценке Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ объемы продаж в новостройках в целом по Москве снизились с 2,43 млн кв. м (34,2 тыс. квартир) в 2005 г. до 1,94-1,95 млн кв. м (27,3-27,5 тыс. квартир) в 2006-2007 гг. Однако объем продаж по ипотеке уверенно рос с 0,31 млн кв. м (4,4 тыс. квартир) или 12,9% от общего объема в 2005 г. до 0,58 млн кв. м (8,1 тыс. квартир) или 29,5% от общего объема в 2007 г. По итогам 2008 г. общий объем продаж упал почти на 60% до 0,8 млн кв. м (11,3 тыс. квартир), включая реализацию по ипотеке 0,22 млн кв. м (3,1 тыс. квартир) или 27,6% от общего объема.

Таким образом, спад в объемах продаж на рынке жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 г. осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек, что стимулировало приток покупателей на вторичном рынке. Но с лета-осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения. Последовало практически полная приостановка продаж на рынке новостроек и снижение их объема на вторичном рынке. Начавшаяся затем девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 г. эти процессы замедлились, и даже появились сигналы положительного характера.

В отличие от купли-продажи квартир на вторичном рынке, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 г., но затем вернулись к уровню сентября-октября. При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 г., затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля. Лишь с мая рублевые цены предложения новостроек начали снижаться, составив в декабре 181 тыс. руб./кв. м.

Сложившееся за последние 3-4 года превышение средних удельных цен на первичном рынке над ценами вторичного рынка (в рублевом выражении) в конце 2009 г. составило 18,3%, при этом снижение от исторического максимума в апреле 2009 г. (204 тыс. руб./кв. м) было примерно вдвое меньшим (на 11,3% против 20,1% на вторичном рынке относительно исторического максимума в ноябре 2008 г.).

Однако в отличие от Москвы в остальных городах средние удельные цены на вторичном рынке жилья всегда были выше, чем на первичном.

В Московской области средняя цена предложения на первичном рынке продолжала расти, достигнув исторического максимума в 70,1 тыс. руб./кв. м в феврале 2009 г., тогда как на вторичном рынке это произошло в ноябре 2008 г. (93,2 тыс. руб./кв. м). К декабрю цены на первичном рынке снизились до 63,5 тыс. руб./кв. м, а на вторичном – до 71,5 тыс. руб./кв. м (разница составила 12,6%, при этом снижение было также вдвое меньше – 9,4% против 23,3%).

В Перми в 2007 г. средние удельные цены предложения на первичном и на вторичном рынке сравнялись, но к осени 2008 г. разрыв составил 13-14% в пользу последнего, а затем цены упали к декабрю 2009 года на первичном рынке до 37 тыс. руб./кв. м (на 33% по сравнению с историческим максимумом в 55,49 тыс. руб./кв. м в марте 2008 г.), а на вторичном – до 42,4 тыс. руб./кв. м (на 31% относительно исторического максимума в 61,4 тыс. руб./кв. м сентябре 2008 г.) и разрыв составил 14,6%.

В Новосибирске в декабре 2009 г. цены на первичном рынке составили 40,4 тыс. руб./кв. м, снизившись от исторического максимума (49,3 тыс. руб./кв. м) в марте 2008 г. на 18,1%. Цены на вторичном рынке снизились с рекордных 65,1 тыс. руб./кв. м в августе 2008 г. до 45,5 тыс. руб./кв. м, или на 30,1%. Разрыв составил 12,6%.

В Ижевске цены предложения на первичном рынке сохранялись стабильными до осени 2008 г. на уровне 43-44 тыс. руб./кв. м (с историческим максимумом в 45 тыс. руб./кв. м в августе 2008 г.), в то время как на вторичном снижались еще с февраля 2007 г., когда был зафиксирован исторический максимум в 51,8 тыс. руб./кв. м. В тот момент разрыв в пользу вторичного рынка составлял 26,4%, но затем он снизился до минимальных значений на протяжении годичного интервала с октября-ноября 2007 г. (в отдельные месяцы цены на первичном рынке даже вырывались вперед). После незначительного увеличения разницы между ценами на вторичном и первичном рынке в ноябре-декабре 2008 г. цены снижались почти синхронно, практически сравнявшись летом 2009 г. (34-35 тыс. руб./кв. м).

В последующие месяцы при стабилизации цен вторичного рынка на уровне 33 тыс. руб./кв. м (т. е. на 35,8% меньше по сравнению с историческим максимумом) цены первичного рынка продолжали снижаться. В результате в конце 2009 г. они упали до 31 тыс. руб., сократившись по отношению к историческому максимуму на 31,1%. Таким образом, превышение цен вторичного рынка над ценами первичного рынка составило 7,3%.

В Омске с начала наблюдения на первичном рынке (январь 2009 г.) средняя удельная цена предложения составляла 31,7 тыс. руб./кв. м против 42,2 тыс. руб./кв. м на вторичном рынке (разрыв 1/3), затем цены только снижались или стагнировали, достигнув к концу года величины в 27,5 и 33,4 тыс. руб./кв. м соответственно (разрыв 21,5%).

Таким образом, из приведенных примеров следует, что снижение цен от исторического максимума на вторичном рынке, как правило, было большим, чем на первичном (Москва, Подмосковье, Новосибирск, Омск). Имеющиеся исключения (Пермь, Ижевск) являются примерами, когда падение цен на вторичном рынке лишь ненамного уступало аналогичному показателю на первичном рынке.

При этом разрыв в ценах между вторичным и первичным рынком в конце 2009 г. варьировался в широком диапазоне от 7% (в Ижевске) до 21,5% (в Омске) в пользу вторичного рынка при явном выпадении из этой тенденции Москвы, где цены на первичном рынке превышали цены на вторичном более чем на 18%.

В настоящее время отсутствуют данные об объемах продаж в новостройках. По экспертным оценкам, в городах, где застройщики (в том числе и под влиянием настойчивых сигналов федеральных и региональных властей) снизили цены предложения на первичном рынке, стагнация продаж преодолена. В Москве, где такого снижения не произошло, повышение активности покупателей на рынке пока выражается лишь в увеличении количества звонков и обращений в отделы продаж агентств недвижимости, а реальные продажи происходят в незначительном объеме лишь по отдельным объектам с высокой степенью готовности и существенно скорректированной ценой.

3. Динамика объемов ввода жилья

В истекшем 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 г. Близкая величина спада наблюдалась также в 1994 г. (6,2%) и 1998 г. (6,1%). Всего по предварительным данным в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн кв. м. (табл. 3).

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2009 гг.

Источник: Российский статистический ежегодник. 2007: Стат. сб./ Росстат, М., 2007, c. 507; Социально-экономическое положение России, 2009 год, М., Росстат, с. 86-87, расчеты авторов.

Основной провал в объемах ввода жилья в стране произошел в IV квартале прошлого года. До того момента поквартальные показатели мало отличались достигнутых годом ранее, что объяснялось плавным перетеканием примороженных заделов. Лишь в конце года начали сказываться последствия замедления темпов возведения домов, замораживания ряда строек и инвестиционного коллапса, наступившего в 2008 г. Можно ожидать, что в полной мере они скажутся в 2010-2011 гг.

Последствия финансово-экономического кризиса, оказавшие самое негативное воздействие на деятельность девелоперов, были отчасти демпфированы индивидуальным жилищным строительством, которое продемонстрировало позитивную динамику в отличие от строительной отрасли в целом. Прирост обьемов ввода жилья населением за счет собственных и заемных средств составил 4,3% к 2008 г., в результате удельный вес такого жилья вырос до 47,7% против 42,6% в 2008 г., что является максимальной величиной за весь период 2000-х гг.

Несмотря на явное падение объемов жилищного строительства в большинстве регионов России по итогам 2009 г. объемов ввода жилья все же выросли, однако среди 40 регионов, где наблюдалось их сокращение, оказалось большинство территорий, центрами которых являются города-миллионеры (Татарстан, Самарская, Волгоградская, Ростовская области, Пермский край, Свердловская, Челябинская, Новосибирская, Омская области), а также Москва и Санкт-Петербург. В лучшую сторону из этой категории выделяются Нижегородская область и Башкортостан, где наблюдались соответственно прирост объемов ввода жилья и его сохранение в прежних объемах.

Далее в табл. 4 представлены группы регионов с глубиной падения в истекшем 2009 г. более 10% и наиболее высокими темпами прироста ввода жилья.

Таблица 4

Ввод жилья в регионах России в 2009 г. (упорядочено по темпам ввода)

Источник: О жилищном строительстве в 2009 году, www.gks.ru.

Отметим, что большинство регионов, где наблюдался заметный рост объемов ввода жилья, являются сравнительно небольшими по численности населения территориями, где объемы жилищного строительства невелики по абсолютной величине, отсутствуют крупнейшие города, а в общей площади завершенного строительством жилья преобладает индивидуальное домостроение.

Что касается другой группы, то стоит отметить продолжение падение объемов ввода жилья в Москве, хотя и несколько меньшими темпами (более 17% против почти 1/3 в 2008 г.). По предварительным данным ввод жилья в Москве по итогам 2009 г. опустился ниже уровня 1996 г., а более 1/3 объемов жилья, построенного по программе правительства города, оказалось за пределами собственно Москвы (против примерно 10% в 2005-2007 гг. и более 20% в 2008 г.). При этом в Подмосковье на фоне наблюдавшейся годом ранее стагнации наблюдалась позитивная динамика жилищного строительства (прирост 4,5%).

В 2009 г. спад (около 19%) охватил Санкт-Петербург, который годом ранее был в числе лидеров. Стоит также отметить сильное падение объемов жилищного строительства в Самарской (около 23%), Челябинской (более 29%) и Омской (более 40%) областях. По сравнению с 2008 г. удельный вес столичного региона в совокупном объеме жилищного строительства по стране (Московская область (13,8% против 12,2%) и Москва (4,5% против 5,1%) незначительно вырос за счет Подмосковья, соответствуя уровню 1999 г.

4. Причины спада в жилищном строительстве

C чисто количественной точки зрения предварительные данные об итогах 2009 г. позволяют оценивать положение в отрасли, сложившееся под влиянием кризиса, не самым пессимистичным образом, в сравнении с ситуацией в промышленности, особенно в большинстве видов обрабатывающих производств. Рубежи, достигнутые после начала реализации национального проекта по жилью, пока частично удалось сохранить, а объемы ввода жилья оказались близки к уровню 2007 г., когда цены на рынке жилья стабилизировались после двух лет «ипотечно-нефтяного» роста.

Однако весьма вероятное дальнейшее снижение объемов ввода жилья в ближайшие два года, о чем свидетельствуют опережающий спад инвестиций (по отношению к динамике ВВП) и выпуска строительных материалов (по отношению к динамике промышленного производства), низкая обеспеченность строительных организаций договорами и прочими заказами, неизбежно ставит вопрос о внутренних, имманентно присущих именно строительству каналах распространения кризисных явлений.

Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 г. в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом предшествующего развития экономики России, когда с начала 90-х гг. ранее преобладавшие государственные инвестиции в новое строительство за счет бюджетных средств[5] резко сократились, а банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё только формировались.

В таких условиях единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, располагающих средствами для приобретения жилья. Результатом этого стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

Сегодня для привлечения средств под строительство жилья в России существует четыре основных источника.

– средства граждан, располагающих средствами для приобретения жилья-долевых участников строительства (дольщиков);

– средства крупных инвесторов;

– средства участников фондового рынка;

– кредитные средства.

Если развитие долевого финансирования в 90-е гг. было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что целевое назначение офисных и торговых зданий предполагает их долгосрочную эксплуатацию с генерацией постоянного дохода в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности в 90-е гг. привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё.

Работа на этом рынке требовала от компаний сделать данный сегмент более привлекательным для банковского кредитования, что требовало, в первую очередь, скорейшей легализации денежных потоков, построения управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

Таким образом, в наследство от 90-х гг. рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное – по целевому использованию средств.

После вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № ФЗ-214 ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. Замысел закона состоял в том, что его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

Но о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона[6].

В 2004 г. даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но, учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в то время преобладающей. Исходя из данных за 2007 г. легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с указанным законом составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства[7].

Многие экспертные оценки, в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), указывают на то, что вместе с введением федерального закона о долевом участии в строительстве часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок пока не готов воспринять более цивилизованные механизмы.

Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер. Банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных. В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБ РФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банковские кредиты уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Важной характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта. Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части:

– поэтапный метод: средства выделяются по мере завершения создания некоторых частей объекта, а кредитор при этом, предоставляя следующий транш, приобретает права на готовую часть объекта;

– метод драфта: кредитор предоставляет следующую часть средств только после получения подтверждения архитектора или другого лица, осуществляющего надзор за строительным процессом;

– система ваучеров: кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.

С точки зрения девелопера, это служит еще одним тормозом в управлении инвестиционно-строительным проектом.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании с недавних пор получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств. Основной причиной, побудившей российские строительные компании к этому шагу, стала описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 г. на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний. В условиях начавшегося мирового финансового кризиса этот фактор способствовал тому, что данные компании попали в зону наивысшего риска.

Итак, уже в первой половине 2008 г. стабильность финансового состояния строительных компаний заметно ухудшилась. Структура капитала компаний в принципе удовлетворяла стандартам строительной отрасли. Но проблема состояла в том, что слишком большая доля задолженности являлась краткосрочной.

Результаты финансового анализа свидетельствуют о том, что в условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в развитие новых проектов, пренебрегая при этом заботой о поддержании собственной финансовой устойчивости.

Этот феномен можно объяснить следующими особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

·        В условиях быстрого роста рынка компании сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Но для этого существует естественное ограничение в виде земли, а также - сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения, и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.

·        Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.

·        Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.

·        Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Необходимо отметить ещё один фактор, повлиявший на развитие сектора жилищного строительства в России. Важным фактором и ресурсом для функционирования строительного рынка является земля. Еще со времен становления рыночных отношений в России тормозящим фактором для жилищного строительства стала система распределения земли, оставлявшая широкий простор для коррупции и бюрократии, и отсутствие оформленных прав собственности на землю.

В западной практике распространённой является модель, согласно которой подготовка проекта и приобретение (аренда) земельного участка осуществляется за счёт собственных средств девелопера и средств инвесторов. Финансирование самого строительства и прочих расходов осуществляется за счёт долга. Однако в России данная схема трудно реализуема. Девелопер чаще всего не обладает достаточными активами для предоставления их в качестве обеспечения по кредиту: земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него надлежащим образом не оформлены^[8], залог строящихся объектов затруднён, стоимость оборудования, принадлежащего девелоперу, по оценке экспертов рынка в среднем составляет менее 10% стоимости возводимых объектов. В таких условиях основным источником финансирования становятся средства прямых инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жильё.

Важным фактором, затруднившим работу девелоперов на рынке и начало новых проектов в 2007-2008 гг., явились результаты пересмотра кадастровой стоимости земли в соответствии с постановлением правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель», приведшие к удорожанию земельных участков и увеличению налога на аренду земли.

Так, в результате в Саратовской области земельный налог в среднем увеличился в 6 раз, а арендная плата за землю – в 15 раз, при этом в некоторых случаях рост платежей достигал 160 раз. Ставка земельного налога в Томской области для разных категорий земли выросла от 2 до 4 раз. В Москве этот рост составил около 3 раз. Это явилось одним из крупных дополнительных источников нерентабельности немалого числа строительных проектов в условиях финансово-экономического кризиса.

Причину такого непомерного увеличения кадастровой стоимости земли многие специалисты видят в порочности применяемой методики оценки этой величины и неправомерной, экономически необоснованной ориентации региональных и местных властей на фискальные цели путем назначения максимальных из разрешенных коэффициентов удорожания[9]. Так, в Свердловской области кадастровая стоимость земли в среднем  в 5 раз превышает текущую среднерыночную стоимость основных фондов, расположенных на этой земле. Выяснилось, что организация, которой было поручено в свое время провести кадастровую оценку земли, допустила более 4 тыс. нарушений. В Омской области поданы десятки судебных исков от предприятий по поводу пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.

В итоге можно прийти к выводу о том, что первоначальная кризисная динамика со снижением спроса и цен была в сложившихся глобальных условиях неизбежна. А вот глубина и масштабность кризиса рынка стали результатами неразвитости системы финансирования и институциональной среды.

Вследствие мирового финансового кризиса наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках (вексельные, облигационные, через IPO).

Весьма высока вероятность разориться у компаний, которые ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние год-полтора вообще прекративших кредитование застройщиков или резко ужесточивших его условия. Несмотря на предпринятые правительства, начиная с осени 2008 г. меры по финансовой поддержке банковской системы, реальный сектор российской экономики по-прежнему испытывает большие трудности с доступом к кредитованию.

В сложную финансовую ситуацию попали компании, рассчитывавшие бюджет проекта исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам вопреки требованиям закона о долевом участии в строительстве.

Компании же, работающие в соответствии с ним, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем уменьшает для них риски снижения спроса на рынке. Именно эти компании смогли частично демпфировать последствия кризиса в целом ряде регионов, обеспечив приличную динамику объемов строительства.

Перспектива банкротства ряда девелоперских и строительных компаний и высокая вероятность пополнения категории обманутых дольщиков, как и в 2004-2005 гг., вновь актуализировали вопрос о принятии специальных поправок в действующий закон о финансовой несостоятельности (банкротстве) по делам о банкротстве застройщиков, которые привлекали средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.

Законопроект предлагает признать лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.

Такие сделки, когда сбор средств в пользу юридического лица осуществляет организация, не имеющая ни земельного участка в собственности, ни разрешения на строительство, будут считаться прикрывающими договор с застройщиком о передаче жилого помещения.

Граждане получат право предъявлять в арбитражный суд требования о расторжении договора о передаче жилого помещения с застройщиком и возврате неосновательного обогащения в виде уплаченных денег, а также о возмещении убытков в виде реального ущерба, если удовлетворение требований о передаче жилья невозможно.

В приоритетном порядке должны удовлетворяться требования участников строительства, не имеющих на праве собственности или на основании договора социального найма жилого помещения, пригодного для проживания, или имеющих такие помещения площадью менее 15 кв. м в расчете на каждого члена семьи участника долевого строительства[10].

Пока преждевременно говорить о новой конфигурации институциональной структуры строительного рынка вследствие кризиса.

В 2008 г. рынок слияний и поглощений в строительстве и недвижимости практически удвоился по сравнению с 2007 г. (145 сделок на 12,4 млрд долл. против 37 сделок на 6,2 млрд долл.). Более 2/3 этой величины пришлось на сделки с недвижимостью, тогда как годом ранее их удельный вес составлял около 1/3, из чего можно сделать вывод о сохранении объема слияний и поглощений в строительстве на прежнем уровне (около 4 млрд долл.). Однако при этом объектами сделок наряду с гостиницами, бизнес-центрами, торговыми комплексами выступали, как правило, компании, занимающиеся строительством объектов инфраструктуры. В числе относительно немногочисленных примеров сделок, касающихся строительства жилья, можно назвать приобретение компанией «Авгур Эстейт» 49,91% девелоперской компании «Масштаб», занимающиеся реализацией проекта по строительству жилой недвижимости в Подмосковье, за 1,75 млрд долл.[11]

Дополнительным фактором, усугубляющим институциональное неблагополучие в отрасли, стала хаотичная отмена лицензирования в строительстве с начала 2010 г. в условиях, когда большинство застройщиков не торопилось вступать в саморегулируемые организации (СРО), членство в которых рассматривается как альтернатива выдаче лицензий государством, рассчитывая на действие ранее выданных документов. Резкая активизация процесса создания и регистрации СРО в сфере строительства, проектирования и инженерных изысканий, членство в которых стало обязательным с 1 января 2010 года, произошла только во втором полугодии 2009 г. Если по данным первого раунда мониторинга развития саморегулирования (1 июля 2009 г.), проводимого Национальным институтом системных исследований проблем предпринимательства, было зафиксировано 23 СРО, то во втором уже 294 (рост более чем в 12 раз)[12]. Формирование и регистрация СРО должны завершиться уже к середине 2010 г., хотя целый ряд вопросов их функционирования остается не вполне ясным (стандарты, определение перечня строительно-монтажных работ, допуск к которым выдают СРО, формирование компенсационных фондов для удовлетворения претензий со стороны клиентов и т. п.).[13]

Программа антикризисных мер Правительства РФ на 2009 г., обнародованная лишь в начале апреля, предусматривала определенный набор мер поддержки жилищного строительства по целому ряду направлений (выполнение обязательств государства по обеспечению жильем отдельных групп населения (военнослужащие, ветераны, молодые семьи), участие в программах развития муниципальной инфраструктуры, содействие в реструктуризации ипотечной задолженности, поддержка малоэтажного жилищного строительства). Однако их практическая реализация началась, когда на рынке жилья уже произошло падение активности, а результативность явно оставляла желать лучшего, что и показали итоги 2009 г., особенно IV квартала, о чем уже было упомянуто выше.

Основными инструментами государственной политики в этой сфере стала деятельность Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, рассматриваемая не только в качестве средства улучшения жилищных условий населения (в основном через проведение капитального ремонта жилья, дополняемого покупкой новых квартир), но и способа поддержания его занятости, а также реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении, проводимая банками с государственным участием и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В этих целях уставный капитал АИЖК был увеличен в 2008 г. на 60 млрд руб., а в 2009 г. еще на 20 млрд руб. с выдачей ему еще 40 млрд руб. в виде кредита.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 г., только в сентябре 2009 г. провел первые аукционы по продаже 4 земельных участков, находившихся в федеральной собственности в Чувашии, Курской, Кировской и Тюменской областях, общей площадью 150 га в расчете на строительство 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. В качестве ближайшей перспективы называется продажа участков для возведения 5,5-6,0 млн кв. м жилья или 10-12% от совокупных объемов его годового ввода.[14]

В принципе те же подходы содержатся и в Основных направлениях антикризисных действий Правительства РФ на 2010 г., одобренных на его заседании (протокол от 30 декабря 2009 г. № 42). Так, в Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, имеющий статус государственной корпорации, будет осуществлен дополнительный имущественный взнос в размере 15 млрд руб.

Сравнительно новыми моментами можно считать направление средств материнского капитала на цели приобретения жилья, завершение реформирования системы СНиПов с учетом современного уровня развития строительных технологий и хода реформы технического регулирования и ускорение реализации закона о поддержке жилищно-строительных кооперативов с созданием первых кооперативов по всей стране при участии Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Однако основная ставка по-прежнему, видимо, будет делаться на ипотеку. Об этом свидетельствуют озвученные в феврале 2010 г. планы поддержки соответствующих программ в объеме 250 млрд руб. путем выкупа ипотечных облигаций Внешэкономбанком у банков и АИЖК при условии, что конечный заемщик будет получать кредиты по ставке ниже 11% годовых в рублях.

Поскольку объектом ипотеки должно стать жилье эконом-класса на первичном рынке, можно предположить, что эта механизм может послужить неплохим стимулом для оживления жилищного строительства. Вопрос, однако, заключается в реальных сроках его запуска, насколько он будет подкреплен фактическим предложением со стороны застройщиков, и то, какое влияние окажет на рынок жилья в целом и его доступность для населения.

5. Перспективы развития рынка жилья

Напомним, что в условиях наступления финансово-экономического кризиса в начале осени 2008 г. все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости по состоянию на начало октября сводилось к четырем сценариям[15].

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации до лета 2009 г. c последующей новой стадией роста цен по аналогии с 2007 г.

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 г. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 г. требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.

Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом секторе, торговле, строительстве, а затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в промышленности (включая производство строительных материалов) и экономике в целом. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 г. в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%. В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью.

В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда – L).

Рублевые цены в 2009 г. также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13-14%, то снижение цен на жилье будет не более чем 10-15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20-40%, то снижение рублевых цен на жилье может перейти в их повышение. И тогда снижение цен в 2009 г. в долларовом эквиваленте также уменьшится до 20-25%.

Объемы ввода жилья в 2009-2010 гг. снизятся. Произойдет изменение структуры жилищного строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, поскольку в сегменте жилья эконом-класса заметно больший удельный вес могло занять жилье, реализуемое органам власти всех уровней в рамках программ государственной поддержки строительных компаний, а потому не поступающее на открытый рынок.

К концу 2010 г., в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, мог начаться новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего девелоперам приемлемую рентабельность инвестирования.

Средняя доходность строительного бизнеса снижалась и в дальнейшем уже не возвращалась на прежний запредельный уровень. Крупные игроки, выжившие на рынке, должны были расстаться с прежней агрессивной стратегией и стать более осторожными при просчете вариантов бизнеса. В целом рынок же мог совершить новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

В качестве обсуждаемой экспертами «экзотики» рассматривался и Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на меры, предпринятые США, Евросоюзом, и поддержанные другими странами (в том числе Россией), мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени.

Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

Содержание всех четырех сценариев развития ситуации на российском рынке жилья дополнялось вероятностными оценками их реализации, позволявшими рассчитать наиболее вероятный как средневзвешенный из четырех.

Поскольку сценарий №1 был актуален до весны 2008 г. (с подтверждением до сентября прогноза изменения уровня цен фактическими данными), с учетом реального развития событий в осенние месяцы 2008 г. наиболее предпочтительным с точки зрения реализации выглядел вариант, в основе которого лежал сценарий №2, но, к сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности он практически не воплотился.

Явная неполнота, запаздывающий характер и слабая эффективность предпринимавшихся властями антикризисных мер сделали необходимым при подготовке прогноз на 2009 г. пересмотр вероятностей реализации каждого из сценариев. Следствием этого стала оценка прогноза №3 (кризисного), как единственно вероятного, который и начал реализовываться с ноября-декабря 2008 г.[16]. Сценарий же №4 (катастрофический) к осени 2009 г. потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

Итоги 2009 г. показывают, что прогноз рублевых цен на вторичном рынке жилья Москвы оказался достаточно точным (снижение рублевых цен составило 19% при прогнозе 15-20%), а в долларовом эквиваленте – чрезмерно пессимистичным (снижение составило 35% при прогнозе 40-45%). Причинами этого явились начавшееся еще в I квартале 2009 г. неожиданно быстрое повышение цен на нефть и связанное с этим укрепление рубля, что способствовало повышению цен на жилье в долларовом эквиваленте.

Имеющиеся прогнозы развития мировой и российской экономики на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством России консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета на 2010 г. позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2010 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Ожидаются колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – в пределах от +5% до -10% в рамках годичного временного интервала с возможным понижением на 5% к концу года по сравнению с декабрем 2009 г.

Можно ожидать, что для российского рынка жилья 2010 г. станет периодом завершения кризиса и вхождения в фазу стабилизации, на что указывает уже наступившая стагнация цен на вторичном рынке, где можно ожидать постепенное повышение объема продаж и начало выхода из кризиса. При этом на первичном рынке возможны понижение цен и отсрочка восстановления оборотов не ранее 2011-2012 гг. 

[1] Финансовый кризис в России и мире / Под ред. Е. Т. Гайдара. М., Проспект, 2009, с. 155.

[2] Социально-экономическое положение России, 2009 год, М., Росстат, с. 257.

[3] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В. М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С. Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А. Г., Сапожниковым А. Ю. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Дербусалиевым А. В., «ИСК «Волга - Групп» (Самара), Черемных А. М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Степановой А. А, САН  «Эксперт» (Уфа), Афанасьевой Н. Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Трошиной В. М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Чумаковым А. М., «Титул», Пивоваровой Г. В., «Дон-НТ», Проскуриным Е. А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, «Камская долина» (все – Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Ковальчук Н. И., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Тарута С. В., Журнал «Недвижимость» (Омск), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Ярсиной Н. А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты).

Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. В проведении расчетов принимала участие аспирант кафедры «Экономика и управление городским строительством»  РЭА им. Г. В. Плеханова Преминина М. В.

[4] Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир, где Iцр – индекс цены на жилье в рублях, Iир – индекс потребительских цен.

Всеобщий переход на рублевые цены позволил отказаться от использования показателей инфляции доллара в России.

[5] Их дополняли средства фондов социального развития государственных предприятий, колхозов и общественных организаций. Часть нового жилья строилась населением за свой счет и с помощью кредитов, а также жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Однако все эти источники носили вспомогательный характер.

[6] Финансирование Жилищного строительства /А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, А. А. Туманов, М. О. Якубов - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

[7] Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы с данными за 2004 г., так как основаны на разных опросах. Данные 2004 г. описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 г. включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству, что делает необходимым исключить долю индивидуального строительства.

[8] После принятия Земельного (2001 г.) и Градостроительного (2004 г.) кодексов РФ была создана законодательная база для изменения этой ситуации.

[9] Во многом такая ситуация является закономерным следствием проведенного разграничения полномочий между различными уровнями публичной власти и сложившейся системы межбюджетных отношений, в результате которых максимизация земельных платежей стала необходимой предпосылкой для выполнения органами власти на локальном уровне своих обязательств и полномочий, что особенно актуально для муниципалитетов.

[10] Дольщиков защитят от банкротства девелоперов, www.finansmag.ru, 27 февраля 2010 г.

Негативным моментом такого варианта станет еще большая мозаичность законодательства о банкротстве, в котором уже предусмотрены особенности при реализации процедур несостоятельности в отношении стратегических предприятий, градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, субъектов естественных монополий.

[11] Слияния и поглощения в СНГ. Обзор рынка. Ernst I Yong, 2009, с. 8-9; Обзор рынка слияний и поглощений в 2008 году. Ernst I Yong, 2009, с. 26-27.

[12] Мониторинг развития саморегулирования в регионах России. Раунд 2. М., НИСИПП, февраль 2010, с. 5.

[13] Домнин С. Кто в лес, кто по дрова. В: Квартирный ряд, 14-20 января 2010 г., № 1 (776), с. 1, 3.

[14] Домнин С. Первый блин не комом. В: Квартирный ряд, 15-21 октября 209 г., № 36 (763), с. 1, 3.

[15] Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1 октября 2008 г., www.realtymarket.ru; Российская экономика в 2008 году. Тенденции и перспективы (Выпуск 30). М., март 2009, с.

[16] Стерник Г. М. Рынок жилья России в условиях кризиса. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 10 декабря 2008 г, www.realtymarket.ru; Российская экономика в 2008 году. Тенденции и перспективы (Выпуск 30). М., март 2009, с .

Мальгинов Г. Н. (ИЭПП), Стерник Г.М. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В 2009 ГОДУ: ОТ КРИЗИСНОГО ПАДЕНИЯ К СТАГНАЦИИ

Статья написана для Сборника ««Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы». Выпуск 31». – М.: ИЭПП, 2010.

Мальгинов Г. Н. (ИЭПП), Стерник Г.М. (профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В.Плеханова,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов)

Российский рынок жилья в 2009 году: от кризисного падения к стагнации

Состояние рынка жилья в России в 2009 г. подобно остальным секторам экономики определялось весьма негативной динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая набрала силу еще с осени 2008 г.

Прежде всего, стоит отметить большой внешний долг России, составивший к началу октября 2008 г. более 540 млрд долл. (43% ВВП)[1]. Он образовался в основном за счет получения российскими банками и компаниями реального сектора (в том числе значительная доля – застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов за рубежом. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов российских заемщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь, ипотечное.

После двух лет положительного сальдо в движении капитала (2006-2007 гг.) возобновился чистый отток капитала частного сектора, составивший по итогам 2008 г. 132,4 млрд. долл. в основном за счет показателей последнего IV квартала (в первом полугодии еще продолжался приток, прекратившийся в основном в сентябре). В 2009 г. сальдо оттока составило 52,4 млрд долл. при разнонаправленной динамике в первом и втором полугодиях. Если в I и II кварталах 2009 г. отток продолжался (38,0 и 30,8 млрд долл. соответственно), то затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд долл. в III и IV кварталах).

После относительно плавного ослабления российской национальной валюты, произошедшего в конце 2008 г. и первые месяцы 2009 г., началось постепенное укрепление рубля, в результате чего средний номинальный курс доллара в декабре 2009 г. составил 29,94 руб. против 35,76 руб. в феврале и 28,13 руб. в декабре 2008 г., соответствуя обменному курсу декабря 2003 г.

В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на ресурсы средняя мировая цена нефть «Юралс» к декабрю упала до 286,3 долл. за тонну или в 3,3 раза по сравнению с максимумом в 946,9 долл./т в июле 2008 г. после роста за пять с половиной лет более чем в 5 раз. Однако в дальнейшем происходило неожиданно быстрое повышение цен на нефть: если в апреле ее цена составила 356,4 долл./т, то в декабре – 537,9 долл./т.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. С сентября 2008 г. началось нарастающее помесячно падение реально располагаемых денежных доходов по отношению соответствующим периодам 2007 г. В декабре оно превысило 11%. В январе 2009 г. они снизились на 5,6% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Далее начался их рост, продолжавшийся до июня 2009 г. Кратковременное падение в июле-августе вновь сменилось ростом. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост реально располагаемых денежных доходов, однако его величина (2,3%), как и в 2008 г. (1,9%), оказалась в 5-6 раз меньшей, чем в период 2002-2007 гг., когда ежегодно составляла 10-15%.

Наметившийся рост доходов все еще не обеспечил повышения склонности населения к расходованию сбережений, поскольку сохраняется недоверие к стабильности и благоприятной динамике экономической ситуации. По результатам обследований, проведенных Росстатом, доля респондентов, делающих сбережения с целью покупки недвижимости, составлявшая в I-III кварталах 2009 г. 23-25%, в IV квартале превысила 28% (против 15,6% в последнем квартале 2008 г.)[2].

Таким образом, на рынке жилья происходит накопление отложенного спроса, и переход этой потенциальной финансовой подпитки рынка в реальную зависит не только от общеэкономической ситуации, но и от внутренних факторов рынка недвижимости.

1. Вторичный рынок: основные итоги года[3]

Предваряя анализ ценовой динамики на российском рынке жилья в 2009 г., необходимо напомнить о том, что в 2007-2008 гг. почти во всех городах России наблюдался цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте, причем после стадии стабилизации, с конца 2007 г. средние удельные цены предложения продолжили рост, достигнув исторического максимума в сентябре-ноябре 2008 г.

Необходимо отметить, что в последние годы, в связи с продолжающимся укреплением рубля, происходила постепенная дедолларизация рынков жилья, и к концу 2007 г. все города, включая исторически сложившийся с 90-х гг. ареал распространения долларовой номинации цен (Москва и Московская область, Санкт-Петербург), стали номинировать цены в национальной валюте. Этот факт во многом определил поведение продавцов и покупателей во время кризиса (напомним, что в период кризиса 1998 г. это поведение кардинально отличалось в городах с рублевой и долларовой номинацией цен). Интересно, что в ходе текущего кризиса обратной долларизации рынков практически не произошло (за исключением узкого элитного сегмента). В связи с этим пересчет цен в долларовый эквивалент по текущему курсу рубля к доллару имеет лишь справочное значение.

С конца 2008 г. началось снижение рублевых цен на жилье и их долларового эквивалента. В некоторых городах (Екатеринбург, Ижевск, Уфа) рублевые цены начали снижаться еще с весны 2007 г., но их долларовый эквивалент продолжал расти до осени 2008 г. Наиболее острая фаза падения цен продолжалась до мая 2009 г., после чего снижение рублевых цен продолжалось меньшими темпами, а к концу года практически остановилось в большинстве городов. Долларовый эквивалент цен, как за счет падения рублевых цен, так и за счет девальвации рубля, упал к маю значительно больше, но затем в связи с замедлением темпов падения рублевых цен и некоторым укреплением обменного курса рубля, происходившим параллельно с незначительными колебаниями в рамках заданного ЦБ РФ, практически стабилизировался.

В целом по итогам 2009 г. падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер.

Таблица 1

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в 2006-2009 гг.

Как следует из приведенных данных, группу лидеров по глубине падения цен на вторичном рынке (от 20% до 30%) образовали Ижевск, Самара, Московская область, Новосибирск, Кемерово, Тверь, Пермь, Челябинск и Красноярск. На другом полюсе оказалась Ульяновск, где цены по итогам года выросли на 3,6%, и Рязань, где они упали примерно на 5%. В большинстве же городов, представленных в табл. 1, включая Москву и Санкт-Петербург, падение составило от 13% до 20%.

Можно констатировать, что цены на конец 2009 г., несмотря на произошедшее падение, находились, как правило, на более высоком уровне по сравнению с концом 2006 г. Наиболее значительным такое превышение было в Шахтах (более чем вдвое), Ульяновске и Рязани (на 36-37%), Красноярске (на 1/3). В Новосибирске и Тюмени оно не превышало 5%. Исключениями из этой тенденции явились Ярославль, где средняя удельная цена предложения квартир в декабре 2009 г. была на 10% ниже, чем в декабре 2006 г., Уфа (на 14,3% ниже), Екатеринбург (на 16,5% ниже), Ижевск (на 31,2%). В то же самое время в подавляющем большинстве городов цены на конец 2009 г. откатились ниже уровня конца 2007 г. При таком сравнении исключениями оказываются Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Ульяновск и Шахты.

В долларовом эквиваленте снижение по итогам года составило от менее чем 3% в Ульяновске до почти 34% в Красноярске (в Москве и Санкт-Петербурге соответственно на 23% и 25%).

Переходя к анализу реальных (исключающих влияние инфляции) цен на жилье, необходимо напомнить о динамике основных макроэкономических показателей. В ушедшем году потребительские цены выросли на 8,8%. Величина индекса реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье (индекс IGS)[4] по итогам 2007 г., 2008 г., 2009 г. и 2007-2009 гг. относительно декабря 2006 г. для городов выборки представлена в табл. 2.

Таблица 2

Индексы номинальных и реальных цен на жилье в 2006-2009 гг.

Как следует из табл. 2, повсеместным явлением в 2009 г. стало падение реальной стоимости жилья более чем на 1/5, за исключением Ульяновска (менее чем на 5%) и Рязани (на 13%). В группу городов с наибольшим (на 30-35%) удешевлением жилья (относительно инфляции на потребительском рынке) вошли Красноярск, Челябинск, Пермь, Тверь, Кемерово.

Если рассматривать трехлетний период 2007-2009 гг., в течение которого потребительские цены выросли на 37,9%, то в наибольшей степени реальная стоимость жилья уменьшилась в Ижевске (наполовину). Более чем на 1/3 она упала в Екатеринбурге, Уфе и Ярославле.

На другом полюсе оказались группа городов с относительно низким уровнем цен на жилье: Шахты, где реальная стоимость жилья выросла за три года более чем в полтора раза, а также Ульяновск и Рязань, в которых она осталась почти неизменной. Близкий к этому результат наблюдался в Красноярске, где жилье с учетом инфляции на потребительском рынке подешевело всего на 3,5%. Что касается двух столиц, то в Москве и Санкт-Петербурге реальная стоимость жилья уменьшилась на 13-14%.

Логическим следствием падения цен на жилье и кризисной ситуации в экономике в целом стало уменьшение активности на рынке жилой недвижимости, что хорошо иллюстрируют данные по Москве и Подмосковью за 2008-2009 гг.

По данным Управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) г. Москвы в 2008 г. количество сделок купли-продажи столичных квартир сократилось по сравнению с 2007 г. более чем на 15% (65,12 и 76,82 тыс. соответственно). Число сделок, заключенных в I квартале 2009 г. (8993), оказалось на 24% ниже аналогичного показателя 2008 г., а в апреле (4757) – почти на 30%. Далее спад объема сделок прекратился.

В целом же по информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 г., снизилось на 14,5% по отношению к 2008 г. и на 27,5% к аналогичному показателю 2007 г., составив 55,68 тыс. В декабре 2009 г. было совершено на 34% больше сделок, чем за декабрь 2008 г., но на 16,3% меньше сделок, чем в декабре 2007 г.

Гораздо сильнее кризис ударил по ипотечному сегменту столичного рынка жилья. Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в I квартале 2009 г. оказалось ниже аналогичных величин 2008 г. и 2007 г. на 62-63%. Доля ипотечных сделок, достигавшая в Москве в канун кризиса, а также в IV квартале 2008 г. 28-30%, снизилась до минимальных значений (1,5-2%) в марте-апреле 2009 г. В дальнейшем во II полугодии 2009 г. наблюдался неуклонный рост числа ипотечных сделок и их удельного веса в общем количестве сделок с жильем, который в декабре достиг 16%.

Несколько иную траекторию активности продемонстрировал рынок жилья в Подмосковье.

Согласно данным Управления ФРС по Московской области, число сделок купли-продажи квартир в 2008 г. в целом по сравнению с 2007 г. значительно выросло, более чем на 48% (53,19 и 35,85 тыс. соответственно). Но в IV квартале 2008 г. объем сделок снизился по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года на 20% - с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. (не так существенно, как в Москве).

Произошедший затем обвал привел к тому, что в I квартале 2009 г. рынок «нащупал дно» и в дальнейшем число сделок от квартала к кварталу стало расти, постепенно приближаясь к показателям предыдущего года. Если в I квартале 2009 г. число сделок (6753) было почти наполовину меньше аналогичного показателя 2008 г., то во II (9974 сделки) и III (11558 сделок) кварталах отставание составило около 29% и 19% соответственно. А в IV квартале 2009 г. количество сделок (16516) превысило аналогичный показатель того же квартала 2008 г. на 36,5%, оказавшись выше, чем в 2007 г. Всего же в 2009 г. число сделок составило 44,80 тыс., что на 15,8% меньше, чем в 2008 г., но на 1/4 больше, чем в 2007 г.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в I квартале 2009 г. (674) оказалось ниже соответствующих показателей 2008 г. и 2007 г. на 74% и 12% соответственно, что много меньше, чем величина спада в столице по сравнению с началом 2007 г., но больше, чем снижение количества ипотечных сделок в Москве в I квартале 2009 г. при сопоставлении с I кварталом 2008 г. Однако в IV квартале 2009 г. оно превысила аналогичную величину 2008 г. на 38% и вышла на уровень IV квартала 2007 г. Доля же ипотечных сделок, достигшая в III квартале 2008 г. 25%, снизилась в I квартале 2009 г. до 10%, но в IV квартале выросла до 18,7%.

В Санкт-Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 г. на 16%. В Ростовской области оборот рынка упал на 25%, в Нижегородской – на 35%, в Дальневосточном округе – на 16%. В Пермском крае отмечен рост на 2%.

В целом по России по итогам 2009 г. Росреестр зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена) против 2,367 млн в 2008 г. и 2,326 млн в 2007 г. Таким образом, снижение в 2009 г. составило около 18% относительно 2008 г. и 16,5% относительно 2007 г.

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г., и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре 2008 г. – январе 2009 г. в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, а объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте после того, как девальвация рубля остановилась, начали возвращаться на рынок, как продавцы, убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств, так и покупатели, прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий.

Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней.

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, к лету 2009 г. завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы (объемы предложения приблизились к среднестатистической норме, составляющей 25-30 тыс. квартир при возрастании в периоды низкого спроса до 35-40 тыс. и более, прекратилось падение количества сделок, начал несколько сокращаться срок экспозиции квартир), что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией укрепления рубля – к положительной динамике темпов изменения долларовых цен на жилье.

2. Ситуация на первичном рынке

Рассматривая специфику первичного рынка жилья в период кризиса, можно отметить, что в Москве объем спроса на нем начал снижаться с весны 2008 г. и к концу года снизился до минимальных значений.

Объем предложения, в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства, снижался в последние три года, причем в 2007-2008 гг. это произошло не только за счет стагнации и снижения общих объемов жилищного строительства, но и вследствие переориентации использования новостроек эконом-класса преимущественно в сторону реализации различных социальных программ. В итоге к сентябрю 2008 г. объем предложения оказался ниже объема спроса. В принципе такие ситуации случались и прежде, что давало летом 2008 г. определенные основания на относительно плавный переход рынка к стабилизации по сценарию 2007 г. или в худшем случае 2004 г.

В результате по оценке Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ объемы продаж в новостройках в целом по Москве снизились с 2,43 млн кв. м (34,2 тыс. квартир) в 2005 г. до 1,94-1,95 млн кв. м (27,3-27,5 тыс. квартир) в 2006-2007 гг. Однако объем продаж по ипотеке уверенно рос с 0,31 млн кв. м (4,4 тыс. квартир) или 12,9% от общего объема в 2005 г. до 0,58 млн кв. м (8,1 тыс. квартир) или 29,5% от общего объема в 2007 г. По итогам 2008 г. общий объем продаж упал почти на 60% до 0,8 млн кв. м (11,3 тыс. квартир), включая реализацию по ипотеке 0,22 млн кв. м (3,1 тыс. квартир) или 27,6% от общего объема.

Таким образом, спад в объемах продаж на рынке жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 г. осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек, что стимулировало приток покупателей на вторичном рынке. Но с лета-осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения. Последовало практически полная приостановка продаж на рынке новостроек и снижение их объема на вторичном рынке. Начавшаяся затем девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 г. эти процессы замедлились, и даже появились сигналы положительного характера.

В отличие от купли-продажи квартир на вторичном рынке, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 г., но затем вернулись к уровню сентября-октября. При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 г., затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля. Лишь с мая рублевые цены предложения новостроек начали снижаться, составив в декабре 181 тыс. руб./кв. м.

Сложившееся за последние 3-4 года превышение средних удельных цен на первичном рынке над ценами вторичного рынка (в рублевом выражении) в конце 2009 г. составило 18,3%, при этом снижение от исторического максимума в апреле 2009 г. (204 тыс. руб./кв. м) было примерно вдвое меньшим (на 11,3% против 20,1% на вторичном рынке относительно исторического максимума в ноябре 2008 г.).

Однако в отличие от Москвы в остальных городах средние удельные цены на вторичном рынке жилья всегда были выше, чем на первичном.

В Московской области средняя цена предложения на первичном рынке продолжала расти, достигнув исторического максимума в 70,1 тыс. руб./кв. м в феврале 2009 г., тогда как на вторичном рынке это произошло в ноябре 2008 г. (93,2 тыс. руб./кв. м). К декабрю цены на первичном рынке снизились до 63,5 тыс. руб./кв. м, а на вторичном – до 71,5 тыс. руб./кв. м (разница составила 12,6%, при этом снижение было также вдвое меньше – 9,4% против 23,3%).

В Перми в 2007 г. средние удельные цены предложения на первичном и на вторичном рынке сравнялись, но к осени 2008 г. разрыв составил 13-14% в пользу последнего, а затем цены упали к декабрю 2009 года на первичном рынке до 37 тыс. руб./кв. м (на 33% по сравнению с историческим максимумом в 55,49 тыс. руб./кв. м в марте 2008 г.), а на вторичном – до 42,4 тыс. руб./кв. м (на 31% относительно исторического максимума в 61,4 тыс. руб./кв. м сентябре 2008 г.) и разрыв составил 14,6%.

В Новосибирске в декабре 2009 г. цены на первичном рынке составили 40,4 тыс. руб./кв. м, снизившись от исторического максимума (49,3 тыс. руб./кв. м) в марте 2008 г. на 18,1%. Цены на вторичном рынке снизились с рекордных 65,1 тыс. руб./кв. м в августе 2008 г. до 45,5 тыс. руб./кв. м, или на 30,1%. Разрыв составил 12,6%.

В Ижевске цены предложения на первичном рынке сохранялись стабильными до осени 2008 г. на уровне 43-44 тыс. руб./кв. м (с историческим максимумом в 45 тыс. руб./кв. м в августе 2008 г.), в то время как на вторичном снижались еще с февраля 2007 г., когда был зафиксирован исторический максимум в 51,8 тыс. руб./кв. м. В тот момент разрыв в пользу вторичного рынка составлял 26,4%, но затем он снизился до минимальных значений на протяжении годичного интервала с октября-ноября 2007 г. (в отдельные месяцы цены на первичном рынке даже вырывались вперед). После незначительного увеличения разницы между ценами на вторичном и первичном рынке в ноябре-декабре 2008 г. цены снижались почти синхронно, практически сравнявшись летом 2009 г. (34-35 тыс. руб./кв. м).

В последующие месяцы при стабилизации цен вторичного рынка на уровне 33 тыс. руб./кв. м (т. е. на 35,8% меньше по сравнению с историческим максимумом) цены первичного рынка продолжали снижаться. В результате в конце 2009 г. они упали до 31 тыс. руб., сократившись по отношению к историческому максимуму на 31,1%. Таким образом, превышение цен вторичного рынка над ценами первичного рынка составило 7,3%.

В Омске с начала наблюдения на первичном рынке (январь 2009 г.) средняя удельная цена предложения составляла 31,7 тыс. руб./кв. м против 42,2 тыс. руб./кв. м на вторичном рынке (разрыв 1/3), затем цены только снижались или стагнировали, достигнув к концу года величины в 27,5 и 33,4 тыс. руб./кв. м соответственно (разрыв 21,5%).

Таким образом, из приведенных примеров следует, что снижение цен от исторического максимума на вторичном рынке, как правило, было большим, чем на первичном (Москва, Подмосковье, Новосибирск, Омск). Имеющиеся исключения (Пермь, Ижевск) являются примерами, когда падение цен на вторичном рынке лишь ненамного уступало аналогичному показателю на первичном рынке.

При этом разрыв в ценах между вторичным и первичным рынком в конце 2009 г. варьировался в широком диапазоне от 7% (в Ижевске) до 21,5% (в Омске) в пользу вторичного рынка при явном выпадении из этой тенденции Москвы, где цены на первичном рынке превышали цены на вторичном более чем на 18%.

В настоящее время отсутствуют данные об объемах продаж в новостройках. По экспертным оценкам, в городах, где застройщики (в том числе и под влиянием настойчивых сигналов федеральных и региональных властей) снизили цены предложения на первичном рынке, стагнация продаж преодолена. В Москве, где такого снижения не произошло, повышение активности покупателей на рынке пока выражается лишь в увеличении количества звонков и обращений в отделы продаж агентств недвижимости, а реальные продажи происходят в незначительном объеме лишь по отдельным объектам с высокой степенью готовности и существенно скорректированной ценой.

3. Динамика объемов ввода жилья

В истекшем 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 г. Близкая величина спада наблюдалась также в 1994 г. (6,2%) и 1998 г. (6,1%). Всего по предварительным данным в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн кв. м. (табл. 3).

Таблица 3

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2009 гг.

Источник: Российский статистический ежегодник. 2007: Стат. сб./ Росстат, М., 2007, c. 507; Социально-экономическое положение России, 2009 год, М., Росстат, с. 86-87, расчеты авторов.

Основной провал в объемах ввода жилья в стране произошел в IV квартале прошлого года. До того момента поквартальные показатели мало отличались достигнутых годом ранее, что объяснялось плавным перетеканием примороженных заделов. Лишь в конце года начали сказываться последствия замедления темпов возведения домов, замораживания ряда строек и инвестиционного коллапса, наступившего в 2008 г. Можно ожидать, что в полной мере они скажутся в 2010-2011 гг.

Последствия финансово-экономического кризиса, оказавшие самое негативное воздействие на деятельность девелоперов, были отчасти демпфированы индивидуальным жилищным строительством, которое продемонстрировало позитивную динамику в отличие от строительной отрасли в целом. Прирост обьемов ввода жилья населением за счет собственных и заемных средств составил 4,3% к 2008 г., в результате удельный вес такого жилья вырос до 47,7% против 42,6% в 2008 г., что является максимальной величиной за весь период 2000-х гг.

Несмотря на явное падение объемов жилищного строительства в большинстве регионов России по итогам 2009 г. объемов ввода жилья все же выросли, однако среди 40 регионов, где наблюдалось их сокращение, оказалось большинство территорий, центрами которых являются города-миллионеры (Татарстан, Самарская, Волгоградская, Ростовская области, Пермский край, Свердловская, Челябинская, Новосибирская, Омская области), а также Москва и Санкт-Петербург. В лучшую сторону из этой категории выделяются Нижегородская область и Башкортостан, где наблюдались соответственно прирост объемов ввода жилья и его сохранение в прежних объемах.

Далее в табл. 4 представлены группы регионов с глубиной падения в истекшем 2009 г. более 10% и наиболее высокими темпами прироста ввода жилья.

Таблица 4

Ввод жилья в регионах России в 2009 г. (упорядочено по темпам ввода)

Источник: О жилищном строительстве в 2009 году, www.gks.ru.

Отметим, что большинство регионов, где наблюдался заметный рост объемов ввода жилья, являются сравнительно небольшими по численности населения территориями, где объемы жилищного строительства невелики по абсолютной величине, отсутствуют крупнейшие города, а в общей площади завершенного строительством жилья преобладает индивидуальное домостроение.

Что касается другой группы, то стоит отметить продолжение падение объемов ввода жилья в Москве, хотя и несколько меньшими темпами (более 17% против почти 1/3 в 2008 г.). По предварительным данным ввод жилья в Москве по итогам 2009 г. опустился ниже уровня 1996 г., а более 1/3 объемов жилья, построенного по программе правительства города, оказалось за пределами собственно Москвы (против примерно 10% в 2005-2007 гг. и более 20% в 2008 г.). При этом в Подмосковье на фоне наблюдавшейся годом ранее стагнации наблюдалась позитивная динамика жилищного строительства (прирост 4,5%).

В 2009 г. спад (около 19%) охватил Санкт-Петербург, который годом ранее был в числе лидеров. Стоит также отметить сильное падение объемов жилищного строительства в Самарской (около 23%), Челябинской (более 29%) и Омской (более 40%) областях. По сравнению с 2008 г. удельный вес столичного региона в совокупном объеме жилищного строительства по стране (Московская область (13,8% против 12,2%) и Москва (4,5% против 5,1%) незначительно вырос за счет Подмосковья, соответствуя уровню 1999 г.

4. Причины спада в жилищном строительстве

C чисто количественной точки зрения предварительные данные об итогах 2009 г. позволяют оценивать положение в отрасли, сложившееся под влиянием кризиса, не самым пессимистичным образом, в сравнении с ситуацией в промышленности, особенно в большинстве видов обрабатывающих производств. Рубежи, достигнутые после начала реализации национального проекта по жилью, пока частично удалось сохранить, а объемы ввода жилья оказались близки к уровню 2007 г., когда цены на рынке жилья стабилизировались после двух лет «ипотечно-нефтяного» роста.

Однако весьма вероятное дальнейшее снижение объемов ввода жилья в ближайшие два года, о чем свидетельствуют опережающий спад инвестиций (по отношению к динамике ВВП) и выпуска строительных материалов (по отношению к динамике промышленного производства), низкая обеспеченность строительных организаций договорами и прочими заказами, неизбежно ставит вопрос о внутренних, имманентно присущих именно строительству каналах распространения кризисных явлений.

Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 г. в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом предшествующего развития экономики России, когда с начала 90-х гг. ранее преобладавшие государственные инвестиции в новое строительство за счет бюджетных средств[5] резко сократились, а банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё только формировались.

В таких условиях единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, располагающих средствами для приобретения жилья. Результатом этого стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

Сегодня для привлечения средств под строительство жилья в России существует четыре основных источника.

– средства граждан, располагающих средствами для приобретения жилья-долевых участников строительства (дольщиков);

– средства крупных инвесторов;

– средства участников фондового рынка;

– кредитные средства.

Если развитие долевого финансирования в 90-е гг. было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что целевое назначение офисных и торговых зданий предполагает их долгосрочную эксплуатацию с генерацией постоянного дохода в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности в 90-е гг. привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё.

Работа на этом рынке требовала от компаний сделать данный сегмент более привлекательным для банковского кредитования, что требовало, в первую очередь, скорейшей легализации денежных потоков, построения управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

Таким образом, в наследство от 90-х гг. рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное – по целевому использованию средств.

После вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № ФЗ-214 ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. Замысел закона состоял в том, что его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

Но о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона[6].

В 2004 г. даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но, учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в то время преобладающей. Исходя из данных за 2007 г. легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с указанным законом составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства[7].

Многие экспертные оценки, в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), указывают на то, что вместе с введением федерального закона о долевом участии в строительстве часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок пока не готов воспринять более цивилизованные механизмы.

Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер. Банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных. В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБ РФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банковские кредиты уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Важной характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта. Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части:

– поэтапный метод: средства выделяются по мере завершения создания некоторых частей объекта, а кредитор при этом, предоставляя следующий транш, приобретает права на готовую часть объекта;

– метод драфта: кредитор предоставляет следующую часть средств только после получения подтверждения архитектора или другого лица, осуществляющего надзор за строительным процессом;

– система ваучеров: кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.

С точки зрения девелопера, это служит еще одним тормозом в управлении инвестиционно-строительным проектом.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании с недавних пор получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств. Основной причиной, побудившей российские строительные компании к этому шагу, стала описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 г. на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний. В условиях начавшегося мирового финансового кризиса этот фактор способствовал тому, что данные компании попали в зону наивысшего риска.

Итак, уже в первой половине 2008 г. стабильность финансового состояния строительных компаний заметно ухудшилась. Структура капитала компаний в принципе удовлетворяла стандартам строительной отрасли. Но проблема состояла в том, что слишком большая доля задолженности являлась краткосрочной.

Результаты финансового анализа свидетельствуют о том, что в условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в развитие новых проектов, пренебрегая при этом заботой о поддержании собственной финансовой устойчивости.

Этот феномен можно объяснить следующими особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

·        В условиях быстрого роста рынка компании сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Но для этого существует естественное ограничение в виде земли, а также - сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения, и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.

·        Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.

·        Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.

·        Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Необходимо отметить ещё один фактор, повлиявший на развитие сектора жилищного строительства в России. Важным фактором и ресурсом для функционирования строительного рынка является земля. Еще со времен становления рыночных отношений в России тормозящим фактором для жилищного строительства стала система распределения земли, оставлявшая широкий простор для коррупции и бюрократии, и отсутствие оформленных прав собственности на землю.

В западной практике распространённой является модель, согласно которой подготовка проекта и приобретение (аренда) земельного участка осуществляется за счёт собственных средств девелопера и средств инвесторов. Финансирование самого строительства и прочих расходов осуществляется за счёт долга. Однако в России данная схема трудно реализуема. Девелопер чаще всего не обладает достаточными активами для предоставления их в качестве обеспечения по кредиту: земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него надлежащим образом не оформлены^[8], залог строящихся объектов затруднён, стоимость оборудования, принадлежащего девелоперу, по оценке экспертов рынка в среднем составляет менее 10% стоимости возводимых объектов. В таких условиях основным источником финансирования становятся средства прямых инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жильё.

Важным фактором, затруднившим работу девелоперов на рынке и начало новых проектов в 2007-2008 гг., явились результаты пересмотра кадастровой стоимости земли в соответствии с постановлением правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель», приведшие к удорожанию земельных участков и увеличению налога на аренду земли.

Так, в результате в Саратовской области земельный налог в среднем увеличился в 6 раз, а арендная плата за землю – в 15 раз, при этом в некоторых случаях рост платежей достигал 160 раз. Ставка земельного налога в Томской области для разных категорий земли выросла от 2 до 4 раз. В Москве этот рост составил около 3 раз. Это явилось одним из крупных дополнительных источников нерентабельности немалого числа строительных проектов в условиях финансово-экономического кризиса.

Причину такого непомерного увеличения кадастровой стоимости земли многие специалисты видят в порочности применяемой методики оценки этой величины и неправомерной, экономически необоснованной ориентации региональных и местных властей на фискальные цели путем назначения максимальных из разрешенных коэффициентов удорожания[9]. Так, в Свердловской области кадастровая стоимость земли в среднем  в 5 раз превышает текущую среднерыночную стоимость основных фондов, расположенных на этой земле. Выяснилось, что организация, которой было поручено в свое время провести кадастровую оценку земли, допустила более 4 тыс. нарушений. В Омской области поданы десятки судебных исков от предприятий по поводу пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.

В итоге можно прийти к выводу о том, что первоначальная кризисная динамика со снижением спроса и цен была в сложившихся глобальных условиях неизбежна. А вот глубина и масштабность кризиса рынка стали результатами неразвитости системы финансирования и институциональной среды.

Вследствие мирового финансового кризиса наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках (вексельные, облигационные, через IPO).

Весьма высока вероятность разориться у компаний, которые ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние год-полтора вообще прекративших кредитование застройщиков или резко ужесточивших его условия. Несмотря на предпринятые правительства, начиная с осени 2008 г. меры по финансовой поддержке банковской системы, реальный сектор российской экономики по-прежнему испытывает большие трудности с доступом к кредитованию.

В сложную финансовую ситуацию попали компании, рассчитывавшие бюджет проекта исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам вопреки требованиям закона о долевом участии в строительстве.

Компании же, работающие в соответствии с ним, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем уменьшает для них риски снижения спроса на рынке. Именно эти компании смогли частично демпфировать последствия кризиса в целом ряде регионов, обеспечив приличную динамику объемов строительства.

Перспектива банкротства ряда девелоперских и строительных компаний и высокая вероятность пополнения категории обманутых дольщиков, как и в 2004-2005 гг., вновь актуализировали вопрос о принятии специальных поправок в действующий закон о финансовой несостоятельности (банкротстве) по делам о банкротстве застройщиков, которые привлекали средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.

Законопроект предлагает признать лицом, участвующим в деле о банкротстве застройщика, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.

Такие сделки, когда сбор средств в пользу юридического лица осуществляет организация, не имеющая ни земельного участка в собственности, ни разрешения на строительство, будут считаться прикрывающими договор с застройщиком о передаче жилого помещения.

Граждане получат право предъявлять в арбитражный суд требования о расторжении договора о передаче жилого помещения с застройщиком и возврате неосновательного обогащения в виде уплаченных денег, а также о возмещении убытков в виде реального ущерба, если удовлетворение требований о передаче жилья невозможно.

В приоритетном порядке должны удовлетворяться требования участников строительства, не имеющих на праве собственности или на основании договора социального найма жилого помещения, пригодного для проживания, или имеющих такие помещения площадью менее 15 кв. м в расчете на каждого члена семьи участника долевого строительства[10].

Пока преждевременно говорить о новой конфигурации институциональной структуры строительного рынка вследствие кризиса.

В 2008 г. рынок слияний и поглощений в строительстве и недвижимости практически удвоился по сравнению с 2007 г. (145 сделок на 12,4 млрд долл. против 37 сделок на 6,2 млрд долл.). Более 2/3 этой величины пришлось на сделки с недвижимостью, тогда как годом ранее их удельный вес составлял около 1/3, из чего можно сделать вывод о сохранении объема слияний и поглощений в строительстве на прежнем уровне (около 4 млрд долл.). Однако при этом объектами сделок наряду с гостиницами, бизнес-центрами, торговыми комплексами выступали, как правило, компании, занимающиеся строительством объектов инфраструктуры. В числе относительно немногочисленных примеров сделок, касающихся строительства жилья, можно назвать приобретение компанией «Авгур Эстейт» 49,91% девелоперской компании «Масштаб», занимающиеся реализацией проекта по строительству жилой недвижимости в Подмосковье, за 1,75 млрд долл.[11]

Дополнительным фактором, усугубляющим институциональное неблагополучие в отрасли, стала хаотичная отмена лицензирования в строительстве с начала 2010 г. в условиях, когда большинство застройщиков не торопилось вступать в саморегулируемые организации (СРО), членство в которых рассматривается как альтернатива выдаче лицензий государством, рассчитывая на действие ранее выданных документов. Резкая активизация процесса создания и регистрации СРО в сфере строительства, проектирования и инженерных изысканий, членство в которых стало обязательным с 1 января 2010 года, произошла только во втором полугодии 2009 г. Если по данным первого раунда мониторинга развития саморегулирования (1 июля 2009 г.), проводимого Национальным институтом системных исследований проблем предпринимательства, было зафиксировано 23 СРО, то во втором уже 294 (рост более чем в 12 раз)[12]. Формирование и регистрация СРО должны завершиться уже к середине 2010 г., хотя целый ряд вопросов их функционирования остается не вполне ясным (стандарты, определение перечня строительно-монтажных работ, допуск к которым выдают СРО, формирование компенсационных фондов для удовлетворения претензий со стороны клиентов и т. п.).[13]

Программа антикризисных мер Правительства РФ на 2009 г., обнародованная лишь в начале апреля, предусматривала определенный набор мер поддержки жилищного строительства по целому ряду направлений (выполнение обязательств государства по обеспечению жильем отдельных групп населения (военнослужащие, ветераны, молодые семьи), участие в программах развития муниципальной инфраструктуры, содействие в реструктуризации ипотечной задолженности, поддержка малоэтажного жилищного строительства). Однако их практическая реализация началась, когда на рынке жилья уже произошло падение активности, а результативность явно оставляла желать лучшего, что и показали итоги 2009 г., особенно IV квартала, о чем уже было упомянуто выше.

Основными инструментами государственной политики в этой сфере стала деятельность Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, рассматриваемая не только в качестве средства улучшения жилищных условий населения (в основном через проведение капитального ремонта жилья, дополняемого покупкой новых квартир), но и способа поддержания его занятости, а также реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении, проводимая банками с государственным участием и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В этих целях уставный капитал АИЖК был увеличен в 2008 г. на 60 млрд руб., а в 2009 г. еще на 20 млрд руб. с выдачей ему еще 40 млрд руб. в виде кредита.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 г., только в сентябре 2009 г. провел первые аукционы по продаже 4 земельных участков, находившихся в федеральной собственности в Чувашии, Курской, Кировской и Тюменской областях, общей площадью 150 га в расчете на строительство 1,1 млн кв. м жилья эконом-класса. В качестве ближайшей перспективы называется продажа участков для возведения 5,5-6,0 млн кв. м жилья или 10-12% от совокупных объемов его годового ввода.[14]

В принципе те же подходы содержатся и в Основных направлениях антикризисных действий Правительства РФ на 2010 г., одобренных на его заседании (протокол от 30 декабря 2009 г. № 42). Так, в Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, имеющий статус государственной корпорации, будет осуществлен дополнительный имущественный взнос в размере 15 млрд руб.

Сравнительно новыми моментами можно считать направление средств материнского капитала на цели приобретения жилья, завершение реформирования системы СНиПов с учетом современного уровня развития строительных технологий и хода реформы технического регулирования и ускорение реализации закона о поддержке жилищно-строительных кооперативов с созданием первых кооперативов по всей стране при участии Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Однако основная ставка по-прежнему, видимо, будет делаться на ипотеку. Об этом свидетельствуют озвученные в феврале 2010 г. планы поддержки соответствующих программ в объеме 250 млрд руб. путем выкупа ипотечных облигаций Внешэкономбанком у банков и АИЖК при условии, что конечный заемщик будет получать кредиты по ставке ниже 11% годовых в рублях.

Поскольку объектом ипотеки должно стать жилье эконом-класса на первичном рынке, можно предположить, что эта механизм может послужить неплохим стимулом для оживления жилищного строительства. Вопрос, однако, заключается в реальных сроках его запуска, насколько он будет подкреплен фактическим предложением со стороны застройщиков, и то, какое влияние окажет на рынок жилья в целом и его доступность для населения.

5. Перспективы развития рынка жилья

Напомним, что в условиях наступления финансово-экономического кризиса в начале осени 2008 г. все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости по состоянию на начало октября сводилось к четырем сценариям[15].

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации до лета 2009 г. c последующей новой стадией роста цен по аналогии с 2007 г.

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 г. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 г. требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.

Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом секторе, торговле, строительстве, а затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в промышленности (включая производство строительных материалов) и экономике в целом. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 г. в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%. В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью.

В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда – L).

Рублевые цены в 2009 г. также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13-14%, то снижение цен на жилье будет не более чем 10-15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20-40%, то снижение рублевых цен на жилье может перейти в их повышение. И тогда снижение цен в 2009 г. в долларовом эквиваленте также уменьшится до 20-25%.

Объемы ввода жилья в 2009-2010 гг. снизятся. Произойдет изменение структуры жилищного строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, поскольку в сегменте жилья эконом-класса заметно больший удельный вес могло занять жилье, реализуемое органам власти всех уровней в рамках программ государственной поддержки строительных компаний, а потому не поступающее на открытый рынок.

К концу 2010 г., в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, мог начаться новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего девелоперам приемлемую рентабельность инвестирования.

Средняя доходность строительного бизнеса снижалась и в дальнейшем уже не возвращалась на прежний запредельный уровень. Крупные игроки, выжившие на рынке, должны были расстаться с прежней агрессивной стратегией и стать более осторожными при просчете вариантов бизнеса. В целом рынок же мог совершить новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

В качестве обсуждаемой экспертами «экзотики» рассматривался и Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на меры, предпринятые США, Евросоюзом, и поддержанные другими странами (в том числе Россией), мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени.

Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

Содержание всех четырех сценариев развития ситуации на российском рынке жилья дополнялось вероятностными оценками их реализации, позволявшими рассчитать наиболее вероятный как средневзвешенный из четырех.

Поскольку сценарий №1 был актуален до весны 2008 г. (с подтверждением до сентября прогноза изменения уровня цен фактическими данными), с учетом реального развития событий в осенние месяцы 2008 г. наиболее предпочтительным с точки зрения реализации выглядел вариант, в основе которого лежал сценарий №2, но, к сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности он практически не воплотился.

Явная неполнота, запаздывающий характер и слабая эффективность предпринимавшихся властями антикризисных мер сделали необходимым при подготовке прогноз на 2009 г. пересмотр вероятностей реализации каждого из сценариев. Следствием этого стала оценка прогноза №3 (кризисного), как единственно вероятного, который и начал реализовываться с ноября-декабря 2008 г.[16]. Сценарий же №4 (катастрофический) к осени 2009 г. потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

Итоги 2009 г. показывают, что прогноз рублевых цен на вторичном рынке жилья Москвы оказался достаточно точным (снижение рублевых цен составило 19% при прогнозе 15-20%), а в долларовом эквиваленте – чрезмерно пессимистичным (снижение составило 35% при прогнозе 40-45%). Причинами этого явились начавшееся еще в I квартале 2009 г. неожиданно быстрое повышение цен на нефть и связанное с этим укрепление рубля, что способствовало повышению цен на жилье в долларовом эквиваленте.

Имеющиеся прогнозы развития мировой и российской экономики на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством России консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета на 2010 г. позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2010 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Ожидаются колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – в пределах от +5% до -10% в рамках годичного временного интервала с возможным понижением на 5% к концу года по сравнению с декабрем 2009 г.

Можно ожидать, что для российского рынка жилья 2010 г. станет периодом завершения кризиса и вхождения в фазу стабилизации, на что указывает уже наступившая стагнация цен на вторичном рынке, где можно ожидать постепенное повышение объема продаж и начало выхода из кризиса. При этом на первичном рынке возможны понижение цен и отсрочка восстановления оборотов не ранее 2011-2012 гг. 

[1] Финансовый кризис в России и мире / Под ред. Е. Т. Гайдара. М., Проспект, 2009, с. 155.

[2] Социально-экономическое положение России, 2009 год, М., Росстат, с. 257.

[3] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В. М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С. Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А. Г., Сапожниковым А. Ю. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Дербусалиевым А. В., «ИСК «Волга - Групп» (Самара), Черемных А. М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Степановой А. А, САН  «Эксперт» (Уфа), Афанасьевой Н. Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Трошиной В. М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Чумаковым А. М., «Титул», Пивоваровой Г. В., «Дон-НТ», Проскуриным Е. А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, «Камская долина» (все – Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Ковальчук Н. И., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Тарута С. В., Журнал «Недвижимость» (Омск), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Ярсиной Н. А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты).

Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. В проведении расчетов принимала участие аспирант кафедры «Экономика и управление городским строительством»  РЭА им. Г. В. Плеханова Преминина М. В.

[4] Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир, где Iцр – индекс цены на жилье в рублях, Iир – индекс потребительских цен.

Всеобщий переход на рублевые цены позволил отказаться от использования показателей инфляции доллара в России.

[5] Их дополняли средства фондов социального развития государственных предприятий, колхозов и общественных организаций. Часть нового жилья строилась населением за свой счет и с помощью кредитов, а также жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Однако все эти источники носили вспомогательный характер.

[6] Финансирование Жилищного строительства /А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина, А. А. Туманов, М. О. Якубов - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

[7] Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы с данными за 2004 г., так как основаны на разных опросах. Данные 2004 г. описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 г. включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству, что делает необходимым исключить долю индивидуального строительства.

[8] После принятия Земельного (2001 г.) и Градостроительного (2004 г.) кодексов РФ была создана законодательная база для изменения этой ситуации.

[9] Во многом такая ситуация является закономерным следствием проведенного разграничения полномочий между различными уровнями публичной власти и сложившейся системы межбюджетных отношений, в результате которых максимизация земельных платежей стала необходимой предпосылкой для выполнения органами власти на локальном уровне своих обязательств и полномочий, что особенно актуально для муниципалитетов.

[10] Дольщиков защитят от банкротства девелоперов, www.finansmag.ru, 27 февраля 2010 г.

Негативным моментом такого варианта станет еще большая мозаичность законодательства о банкротстве, в котором уже предусмотрены особенности при реализации процедур несостоятельности в отношении стратегических предприятий, градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, субъектов естественных монополий.

[11] Слияния и поглощения в СНГ. Обзор рынка. Ernst I Yong, 2009, с. 8-9; Обзор рынка слияний и поглощений в 2008 году. Ernst I Yong, 2009, с. 26-27.

[12] Мониторинг развития саморегулирования в регионах России. Раунд 2. М., НИСИПП, февраль 2010, с. 5.

[13] Домнин С. Кто в лес, кто по дрова. В: Квартирный ряд, 14-20 января 2010 г., № 1 (776), с. 1, 3.

[14] Домнин С. Первый блин не комом. В: Квартирный ряд, 15-21 октября 209 г., № 36 (763), с. 1, 3.

[15] Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1 октября 2008 г., www.realtymarket.ru; Российская экономика в 2008 году. Тенденции и перспективы (Выпуск 30). М., март 2009, с.

[16] Стерник Г. М. Рынок жилья России в условиях кризиса. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 10 декабря 2008 г, www.realtymarket.ru; Российская экономика в 2008 году. Тенденции и перспективы (Выпуск 30). М., март 2009, с .

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

рынок жилья России в 2008-2009 году: итоги кризиса

1. Макроэкономические условия функционирования рынка жилья

Динамика макроэкономических и макрофинансовых показателей характеризовалась следующим.

К концу 2008 года внешний корпоративный долг России составил $500 млрд (около 30% ВВП). Он образовался в основном за счет получения банками и промпредприятиями (в том числе значительная доля – застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 года иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное.

Среднемесячная цена барреля нефти Urals с декабря 2002 г. по июль 2008 г. выросла с $25,3 до $132,1 доллара (в 5,22 раза). В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на энергоресурсы цена нефти к декабрю упала до $39,1 (от верхней точки в 3,38 раза). В 1 квартале 2009 года началось неожиданное восстановление цен на нефть: в апреле цена составила $48,3, в декабре – $70.

Среднемесячный курс доллара в России с декабря 2002 г. по июль 2008 г. постепенно снизился с 31,84 до 23,35 рубля (на 27%). Затем началось ослабление рубля, и к декабрю курс вырос до 28,4 рубля, к февралю 2009 года до 35,75 рубля (от нижней точки на 53%). В последующие месяцы происходило некоторое укрепление рубля: к апрелю курс снизился до 33,4, к июлю – до 31,5, к декабрю – до 29,9 рублей за доллар.

Отток капитала частного сектора, который с 2000 по 2005 год постепенно уменьшался (с –24,8 млрд. долларов), в 2006-2007 году достиг положительного сальдо ($42 и $82,3 млрд. соответственно). В первом полугодии 2008 года приток продолжался, но в третьем квартале (в основном в сентябре) он обнулился, а в четвертом отток составил -129,9 млрд. В 1 и 2 квартале 2009 года отток продолжался (-38,0 и -30,8 млрд.), но затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд. в 3 и 4 квартале), и по итогам года сальдо оттока составило – 52,4 млрд. долларов.

Некоторые другие важные показатели макроэкономических показателей России приведены в Приложении (по данным http://www.forecast.ru/mainframe.asp - Центра макроэкономического анализа и прогнозирования). Видно, что динамика всех показателей существенно коррелированна с ценами на нефть и притоком-оттоком капитала.

В соответствии с такой динамикой изменялись и доходы населения.

Среднедушевые среднемесячные доходы жителей РФ (номинальные) составили в 2000 году 2280 руб. и далее устойчиво росли, достигнув в 2007 году 12600 руб. (рост в 5,5 раз). В июне 2008 года рост прекратился, и в ноябре-декабре они снизились практически до уровня тех же месяцев прошлого года. Но по итогам года они все же составили 15136 руб. – на 20% больше прошлогоднего уровня. В январе 2009 года доходы все еще оставались на уровне января предыдущего года, но далее начали расти, и в июне достигли 17649 руб. – на 15% больше прошлогоднего. Однако, в июле они упали, и далее, несмотря на рост, по итогам года среднемесячные доходы составили 16650 руб., превысив прошлогодние на 10,5% (реальные – повысились на 1,9%).

Среднедушевые среднемесячные доходы жителей Москвы составили в 2000 году 7998 руб. и далее устойчиво росли, достигнув в 2007 году 35490 руб. (рост в 4,4 раза). В июне 2008 года рост прекратился, и в октябре-декабре они упали до уровня ниже тех же месяцев прошлого года. По итогам года они составили 36185 руб., т.е. остались на прошлогоднем уровне. В январе-феврале 2009 года доходы все еще оставались ниже тех же месяцев предыдущего года, но далее начали расти, и в июне достигли 46132 руб. – на 26% больше прошлогоднего.

2. Ситуация на вторичном рынке жилья городов России

Объемы продаж

Согласно данным Управления ФРС г. Москвы, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс.

Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Далее спад объема сделок прекратился.

По информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 год, снизилось на 14,5% по отношению к 2008 году и на 28,1% к аналогичному показателю 2007 года и составило 55,68 тыс.

В декабре 2009 года было заключено на 34% больше сделок, чем за декабрь 2008 года, и на 16,3% меньше сделок, чем в декабре 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в Москве в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений.

Согласно данным Управления ФРС по Московской области, число сделок купли-продажи квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 8% (33,19 и 36,25 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. (не так существенно, как в Москве).

Число сделок, заключенных в 1-3 квартале 2009 года (6753, 9974 и 11558), ниже аналогичного показателя 2008 года на 48, 29 и 19% соответственно. В 4 квартале объем сделок (16516) превысил объем того же квартала прошлого года на 36% и был выше, чем в 2007 году. Всего в 2009 году объем сделок составил 44,80 тыс. – на 35% больше 2008 г. и на 24% больше 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года (674) оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов на 22%, что втрое меньше, чем снижение в Москве. В 4 квартале она превысила аналогичную величину 2008 года на 38% и вышла на уровень 4 квартала 2007 года. Доля ипотечных сделок, достигшая в 3 квартале 2008 года 25%, снизилась в 1 кв. 2009 года до 10%, но к 4 кварталу выросла до 19%.

В Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 году на 16%. В Ростовской области оборот рынка упал на 25%, в Нижегородской - на 35%, в Дальневосточном округе – на 16%. В Пермском крае отмечен рост на 2%.

В целом по России по итогам 2009 года Росреестр зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена), в 2008 году – 2,367 млн, в 2007 году – 2,326 млн (снижение в 2009 году относительно 2008 года на 22%, относительно 2007 года – на 20%).

Источник: расчеты автора по данным УФРС по г. Москве.

Динамика объемов предложения и срока экспозиции квартир

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г., и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий).

Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней.

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и макрофинансовых показателей, к лету завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается), что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля – к переходу темпов изменения долларовых цен в положительную полуплоскость.

Динамика цен на вторичном рынке жилья

В 2007-2008 году почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен. Графики для различных городов России для наглядности разнесены на три рисунка[1].

После стадии стабилизации, с конца 2007 года средние удельные цены предложения росли и достигли исторического максимума в сентябре-ноябре 2008 года:

- в Москве - 191,5 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +51%) и 7437 $/кв. м (+54%);

- в Санкт-Петербурге – 107,7 тыс. руб./кв. м (+58%) и 4252 $/кв. м (+64%);

- в Московской области – 93,2 тыс. руб./кв. м (+41%) и 3536 $/кв. м (+40%);

- в Твери (в июле) – 69 тыс. руб./кв. м (+92%) и 2955 $/кв. м (+116%);

- в Красноярске (в апреле) – 64,0 тыс. руб./кв. м (+106%) и 2723 $/кв. м (+137%).

- в Перми – 61 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +63%) и 2610 $/кв. м (+82%);

- в Ростове-на-Дону – 64 тыс. руб./кв. м (+56%) и 2700 $/кв. м (+63%);

- в Новосибирске – 63 тыс. руб./кв. м (+44%) и 1480 $/кв. м (+68%);

- в Краснодаре – 59 тыс. руб./кв. м (+64%) и 2590 $/кв. м (+66%);

- в Кемерово – 52 тыс. руб./кв. м (+45%) и 2280 $/кв. м (+69%);

- в Ярославле – 55 тыс. руб./кв. м (+18%) и 2160 $/кв. м (+23%).

- в Омске – 44 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +57%) и 1895 $/кв. м (+79%);

- в Томске (с октября 2007 г.) – 59 тыс. руб./кв. м (+29%) и 2390 $/кв. м (+37%);

-в Пензе – 43 тыс. руб./кв. м (+53%) и 1860 $/кв. м (+75%);

- в Рязани – 39 тыс. руб./кв. м (+49%) и 1670 $/кв. м (+55%);

- в Ульяновске 34 тыс. руб./кв. м (+49%) и 1390 $/кв. м (+62%);

- в Стерлитамаке – 29 тыс. руб./кв. м (+32%) и 1215 $/кв. м (+40%).

- в Самаре - 68 тыс. руб./кв. м (с ноября 2007 г. +15%) и 2612 $/кв. м (+7%);

- в Екатеринбурге (в марте 2007 г.) - 67,3 тыс. руб./кв. м (+6%) и 2712 $/кв. м (+12%);

- в Тюмени – 55 тыс. руб./кв. м (+32%) и 2339 $/кв. м (+46%);

- в Уфе – 55 тыс. руб./кв. м (+19%) и 2330 $/кв. м (+27%);

- в Ижевске (в марта 2007) - 52 тыс. руб./кв. м (+7%) и 1980 $/кв. м (24%);

- в Барнауле – 43 тыс. руб./кв. м и 1400 $/кв. м.

Далее, с августа- сентября 2008 года цены снижаются и от верхней точки снизились к январю-февралю 2009 года:

- в Москве – до 177,9 тыс. руб./кв. м (-7%) и 5541 $/кв. м (-26%);

- в Санкт-Петербурге – до 96,7 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2705 $/кв. м (-36%);

- в Московской области – до 84,0 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2654 $/кв. м (-31%);

- в Твери – до 60,2 тыс. руб./кв. м (-23%) и 1928 $/кв. м (-35%);

- в Красноярске - до 53,1 тыс. руб./кв. м (-17%) и 1896 $/кв. м (-30%).

- в Перми, Ростове-на-Дону, Новосибирске – до 53-56 тыс. руб./кв. м (-(13-17)%) и 1520-1558 $/кв. м (-(24-42)%);

- в Краснодаре, Кемерово – до 52-57 тыс. руб./кв. м (-(1-4)%) и 1413-2010 $/кв. м (-(19-35)%);

- в Ярославле – до 50 тыс. руб./кв. м (-8%) и 1595 $/кв. м (-30%);

- в Томске – с 55,8 до 52,9 тыс. руб. (+6%) и с 2390 до 1863 $/кв. м (-22%);

- в Омске, Пензе – до 39-42 тыс. руб./кв. м (-(14-22)%) и до 1130-1480 $/кв. м (-(31-40)%);

- в Рязани – 38 тыс. руб./кв. м (-2%) и 1066 $/кв. м (-36%);

- в Ульяновске и Стерлитамаке до 26-34 тыс. руб./кв. м (-(1-3)%) и 715-1060 $/кв. м (-(19-41)%).

- в Самаре до 64 тыс. руб. (-6%) и 2270 $/кв. м (-13%);

- в Екатеринбурге до 60 тыс. руб./кв. м (-11%) и 1670 $/кв. м (-38%);

- в Тюмени, Уфе до 42-52 тыс. руб./кв. м (-(7-18)%) и 1780-1830 $/кв. м (-22%);

- в Ижевске до 42 тыс. руб./кв. м (-23%) и 1480 $/кв. м (-25%);

- в Барнауле до 38,1 тыс. руб./кв. м (-(10)%) и 1066 $/кв. м (-24%).

К маю 2009 года рублевые цены в городах выборки снизились от исторического максимума, достигнутого в июне-сентябре 2008 года, на 6-43%, в пересчете на доллары – на 24-51% (в Москве соответственно на 13% и 32%). Затем снижение продолжалось меньшими темпами, и по итогам года составило в рублевых ценах - от 9 до 37%, в долларовом эквиваленте – от 19 до 54%.

Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к декабрю 2009 года

3. Ситуация на рынке строительства и продажи жилья

Замедление объемов строительства и ввода жилья

По данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м, 765,6 тыс. квартир.

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%), Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году введено 3,28 млн кв. м (прирост -32%). В Московской области с 2000 по 2008 год ввод вырос с 2,61 до 7,78 млн кв. м, в том числе прирост в 2008 году близок к нулю (-0,3%). В Ростове-на-Дону с 2005 года объем ввода вырос с 0,62 млн до 1,00 млн кв. м, прирост в 2008 году +12%. В Санкт-Петербурге ввод составил в 2007 году 2,64 млн кв. м, в 2008 г. 3,21 млн кв. м (прирост +21,8%).

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

- в РФ 28,6 млн кв. м (44,8% от годового ввода);

- в Москве 1,66 млн кв. м, или 50,6% от годового ввода;

- в Московской области 4,14 млн кв. м, или 53,2% от годового ввода;

- в Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (+44,6% к тому же периоду прошлого года, или 58,6% от годового ввода).

Источник: Росстат, прогнозы автора.

В 2009г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн кв. метров, что составило 93,3% к предыдущему году (в 2008г. было введено 64,1 млн.кв.метров жилья, 104,6% к 2007г.)[2].

Первые три квартала объем ввода был на уровне соответствующих кварталов предыдущего года, в 4 квартале составил 24,8 млн, что меньше аналогичного периода прошлого года на ощутимую величину 13%.

В Москве введено 2,69 млн кв. м, что на 18% меньше прошлогоднего и на 44% меньше 2007 года.

В Московской области ввод составил 7 млн кв. м, что на 11% меньше прошлогоднего.

В Петербурге введено 2,63 млн кв. м (из них 50% - в декабре), что на 18% меньше прошлого года и практически на уровне 2007 года.

В Ростове-на-Дону ввод составил 0,8 млн кв. м, что на 20% меньше прошлогоднего.

Как видно, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись до 3 квартала 2009 года. Причины таких событий будут рассмотрены ниже. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ вплоть до 3 квартала 2009 года – важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам. Лишь в конце года начали сказываться последствия замедления темпов возведения домов, замораживания ряда строек и инвестиционного коллапса, наступившего в 2008 году. В Москве это случилось уже в 3 квартале. Можно ожидать, что в полной мере они скажутся в 2010-2011 годах.

Причины спада темпов роста ввода жилья

Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 года в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом исторического развития экономики России. В начале девяностых годов рынок недвижимости, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё начал оживать раньше, чем спрос на многих других рынках, поскольку потребность в жилье не может откладываться навечно. В итоге рынок оказался в сложной ситуации:

• государственные инвестиции, составлявшие 100% финансирования в советскую эпоху, прекратились;
• банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.

В таких условиях единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом этой ситуации стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако, до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

Сегодня для привлечение средств под строительство жилья в России существует четыре источника.

• Средства граждан, желающих приобрести жильё – долевых участников строительства
• Средства крупных инвесторов
• Средства участников фондового рынка
• Кредитные средства

Если развитие долевого финансирования в начале 90-х годов было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисный и торговые здания предполагают долгосрочную эксплуатацию и генерируют доход в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности с начала 90-ых годов привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств.

После вступление в силу 1 апреля 2005 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. По замыслу закона, его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

Но о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона.

Из следующего графика видно, что в 2004 году даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в 2004 году преобладающей.



Примечание: Учитывалась доля источников в суммарных инвестиция в многоэтажное жилищное строительство[3].

Следующий график показывают, что в 2007 году ситуация мало изменилась.



Примечание: по данным ИЭГ

Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы с данными за 2004 г., так как основаны на разных опросах. Данные 2004 года описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 года включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству. Однако, даже если отбросить долю индивидуального строительства, легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства. Многие экспертные оценки (в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города») указывают на то, что вместе с введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок не готов к более цивилизованным схемам финансирования.

Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер. Можно сказать, что банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных:

В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБРФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Важной характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта. Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части:

• Поэтапный метод – средства выделяются по мере завершения создания некоторых частей объекта, при этом предоставляя следующий транш кредитор приобретает права на готовую часть объекта.
• Метод драфта – кредитор предоставляет следующую часть средств только после получения подтверждения архитектора или другого лица, осуществляющего надзор за строительным процессом.
• Система ваучеров – кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.

С точки зрения девелопера, это служит еще одним тормозом в управлении инвестиционно-строительным проектом.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств.

Российские строительные компании начали прибегать к выпуску облигаций не так давно. Основной причиной, побудившей их к этому шагу, стала описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 года на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний. В условиях начвшегося мирового финансового кризиса этот факт поставил данные компании в зону наивысшего риска.

Итак, уже в первой половине 2008 года стабильность финансового состояния строительных компаний заметно ухудшилась. Структура капитала компаний удовлетворяет стандартам строительной отрасли. Но проблема состоит в том, что слишком большая доля задолженности является краткосрочной.

Результаты финансового анализа свидетельствуют о том, что в условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в развитие новых проектов. При этом компании пренебрегали заботой о поддержании финансовой устойчивости компании.

Этот феномен можно объяснить особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

• В условиях быстрого роста рынка компании сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Но для этого существует естественное ограничение в виде земли, а также - сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.
• Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.
• Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.
• Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Необходимо отметить ещё один фактор, повлиявший на развитие сектора жилищного строительства в России. Это институт земельного обращения. Очевидно, что земля - ключевой ресурс для девелопера, и система обращения земли – важный фактор функционирования строительного рынка. На этапе становления рыночных отношений в России тормозящим фактором для жилищного строительства была система распределения земли, оставлявшая широкий простор для коррупции и бюрократии, и главное отсутствие прав собственности на землю.

В западной практике распространённой является модель, согласно которой подготовка проекта и приобретение (аренда) земельного участка осуществляется за счёт собственных средств девелопера и средств инвесторов. Финансирование самого строительства и прочих расходов осуществляется за счёт долга. Однако, в России данная схема трудно реализуема. Девелопер чаще всего не обладает достаточными активами для предоставления их в качестве обеспечения по кредиту: земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него отсутствуют^[4], залог строящихся объектов затруднён, стоимость оборудования, принадлежащего девелоперу, по оценке экспертов рынка в среднем составляет менее 10% стоимости возводимых объектов. В таких условиях основным источником финансирования становятся средства прямых инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жильё.

Важным фактором, затруднившим работу девелоперов на рынке и начало новых проектов в 2007-2008 годах, явились результаты пересмотра кадастровой стоимости земли в соответствии с постановлением правительства РФ от 11 апреля 2006 года № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» приведшие к удорожанию земельных участков и увеличению налога на аренду земли. В результате в Саратовской области земельный налог в среднем увеличился в 6 раз, а арендная плата за землю – в 15 раз, при этом в некоторых случаях рост платежей достигал 160 раз. Ставка земельного налога в Томской области для разных категорий земли выросла от 2 до 4 раз. В Москве этот рост составил около 3 раз. Это явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа строительных проектов в новых экономических условиях.

Причину такого непомерного увеличения кадастровой стоимости земли многие специалисты видят в порочности применяемой методики оценки этой величины и неправомерной, экономически необоснованной ориентации региональных и местных властей на фискальные цели, путем назначения максимальных из разрешенных коэффициентов удорожания. Так, в Свердловской области кадастровая стоимость земли в среднем  в 5 раз превышает текущую среднерыночную стоимость основных фондов, расположенных на этой земле. Выяснилось, что организация, которой было поручено в свое время провести кадастровую оценку земли, допустила более 4 тыс. нарушений. В Омской области поданы десятки судебных исков от предприятий по поводу пересмотра кадастровой стоимости земельных участков. По решению совместного заседания коллегии Министерства промышленности и науки Свердловской области и Союза предприятий металлургического комплекса Свердловской области было предложено «руководителям предприятий Среднего Урала обратиться в межведомственную областную комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с государственной кадастровой оценкой земель, на предмет выявления и устранения технических и кадастровых ошибок при проведении государственной кадастровой оценки земель».

В итоге можно прийти к выводу о том, что первоначальная кризисная динамика со снижением спроса и цен была в сложившихся глобальных условиях неизбежна. А вот глубина и масштабность кризиса рынка стали результатами неразвитости системы финансирования и институциональной среды.

Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.

Дополнительный шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода-год резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Принятые начиная с сентября прошлого года беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка пока не привели к возобновлению кредитования.

Серьезные финансовые трудности возникают у компаний, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ №214, в ряде городов эта практика еще процветает).

Компании, работающие в соответствии с ФЗ №214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем уменьшает для них риски понижения спроса на рынке. Именно эти компании «вытягивают» в ряде регионов объемы строительства.

На первичном рынке объем спроса начал снижаться с весны 2008 года, и к концу года снизился до минимальных значений. Объем предложения, в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства, снижался в последние три года, и к сентябрю 2008 года оказался ниже объема спроса.



Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

В результате объемы продаж в новостройках снижались с 2,43 млн кв. м (34,2 тыс. квартир) в 2005 году до 1,94-1,95 млн кв. м (27,3-27,5 тыс. квартир) в 2006-2007 годах (рис. 10, 11). При этом объем продаж по ипотеке уверенно рос с 2005 года (0,31 млн кв. м, 4,4 тыс. квартир, или 13% от общего объема) до 2007 года (0,58 млн кв. м, 8,1 тыс. квартир, или 29% от общего объема). По итогам 2008 года общий объем продаж упал на 60% - до 0,8 млн кв. м, 11,3 тыс. квартир, в том числе продаж по ипотеке – 0,22 млн кВ. м, 3,1 тыс. квартир, или 27% от общего объема).



Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Интересно, что около 20% квартир продано в домах, строительство которых заморожено.



Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Таким образом, спад в объемах продаж на рынке жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 года осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек. На вторичном рынке это стимулировало приток покупателей. Но с лета-осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения, что окончательно остановило продажи на рынке новостроек и снизило их объем на вторичном рынке. Далее, начавшая девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 года эти процессы замедлились, и даже появились сигналы положительного характера.

В отличие от рынка купли-продажи квартир, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 года, но затем вернулись к уровню сентября-октября. При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля.

Лишь с мая рублевые цены предложения новостроек начали снижаться, и в декабре составили 181 тыс. руб. – на 10% ниже исторического максимума. В долларовом эквиваленте цены составили 6094 $м, снизившись от исторического максимума на 34%.



Источник: АКЦ МИЭЛЬ

Сопоставление динамики цен на вторичном и первичном рынке жилья

В Москве, в отличие от всех других городов, средние удельные цены на первичном рынке за последние 3-4 года всегда были выше, чем на вторичном. Эта разница (в рублевом выражении) в конце 2009 года составила 18%, при этом снижение от исторического максимума было вдвое меньше – с 200 до 180 тыс. руб. (на 10%, против 19% на вторичном рынке).

В Московской области средняя цена предложения на первичном рынке продолжала расти и в начале 2009 года и достигла исторического максимума в 70,1 тыс. руб. (против 96,1 тыс. руб. на вторичном рынке). К декабрю цены на первичном рынке снизились до 63,5 тыс. руб., а на вторичном – 71,5 тыс. руб. (разница составила 13%, при этом снижение было также вдвое меньше - 9,3% против 22%).






В Перми в 2007 году средние удельные цены предложения на первичном и на вторичном рынке сравнялись, но к осени 2008 года разрыв составил 12-13% в пользу вторички, а затем цены упали к декабрю 2009 года на первичном рынке до 37 тыс. руб. (на 33%), а на вторичном – до 42,4 тыс. руб. (на 31%,) и разрыв составил 15%.

В Новосибирске цены на первичном рынке составили 40,4 тыс. руб., снизившись от исторического максимума (48,9 тыс. руб.) на 11%. Цены на вторичном рынке снизились с 65 до 45,5 тыс. руб. – на 43%. Разрыв составил 13%.

 



В Ижевске цены предложения на первичном рынке сохранялись стабильными до осени 2008 года на уровне 43-44 тыс. руб./кв. м, в то время как на вторичном снижались еще с весны 2007 года с уровня 53 тыс. руб. Разрыв в этот момент составлял 20%, но затем он снизился до нуля, и в 2009 году цены снижались почти синхронно до уровня 34-35 тыс. руб.

В Омске с начала наблюдения (март 2009 года) средняя удельная цена предложения составляла 42,5 на вторичном и 32 тыс. руб./кв. м на первичном рынке (разрыв 30%), затем цены снижались примерно в одинаковом темпе, и к концу года составили 33,4 и 27,5 тыс. руб./кв. м соответственно (разрыв 21%).

 



В целом в городах выборки снижение цен от исторического максимума к концу 2009 года составило от 9-10% (в Рязани и Москве) до 36-37% (в Ижевске и Новосибирске). При этом разрыв в ценах между вторичным и первичным рынком составил от 1-3% (в Рязани и Ижевске) до 21% (в Омске) и -18% в Москве.

 



В настоящее время отсутствуют данные об объемах продаж в новостройках. По экспертным оценкам, в городах, где цены застройщики (в том числе и под влиянием настойчивых сигналов федеральных и региональных властей) снизили цены предложения на первичном рынке, стагнация продаж преодолена. В Москве, где такого снижения не произошло, повышение активности покупателей на рынке пока выражается лишь в увеличении количества звонков и обращений в отделы продаж, а реальные продажи происходят в незначительном объема лишь в отдельных объектах с высокой степенью готовности и существенно скорректированной ценой.

6. Перспективы развития ситуации на рынке жилья

В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 года мы свели к четырем сценариям[5].

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 года требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.



Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%. В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью. С ноября-декабря реализуется именно этот сценарий[6].

В отличие от кризиса 1998-1999 годов, форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидается в 2011-12 году, и рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 годах (форма тренда – L).

Рублевые цены в 2009 году также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13-14%, то снижение цен на жилье будет не более чем 10-15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20-40%, то снижение рублевых цен на жилье может перейти в их повышение. И тогда снижение цен в 2009 году в долларовом эквиваленте также уменьшится до 20-25%.

В 2009-2010 году объемы ввода жилья снизятся. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

В качестве обсуждаемой экспертами «экзотики» был рассмотрен и Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие. Этот сценарий к осени потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

Итоги 2009 года показывают, что прогноз рублевых цен на вторичном рынке жилья Москвы оказался достаточно точным (снижение рублевых цен составило 19% при прогнозе 15-20%), а в долларовом эквиваленте - чрезмерно пессимистичным (снижение составило 35% при прогнозе 40-45%. Причины понятны – неожиданно быстрое повышение цен на нефть в середине года и в связи с этим – укрепление рубля, что повысило в пересчете цены в долларах.

 



Имеющиеся прогнозы развития мировой экономики и экономики России на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета-2010 позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2010 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Мы ожидаем колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – в пределах от +5% до -10% с возможным понижением на 5%.

© Стерник Г.М., 7.02.10.




ПРИЛОЖЕНИЕ

(Центр макроэкономического анализа и прогнозирования http://www.forecast.ru/mainframe.asp)

Промышленное производство
(млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)



¹ среднесуточный выпуск промышленной продукции с учётом исключения сезонных колебаний, правая шкала

Оборот розничной торговли
(млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)



Реальные располагаемые доходы населения (млрд.руб., в сопоставимых ценах 2003 г.)

Инвестиции в основной капитал
(млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)



Денежная база¹ и золотовалютные резервы (млрд. руб. и млрд. долл. соответственно),
на конец месяца



1         включает в себя наличные деньги, средства на корреспондентских счетах, в фонде обязательных резервов, на срочных депозитах банков в ЦБ РФ, облигации ЦБ РФ (ОБР), обязательства ЦБ РФ по обратному выкупу ценных бумаг



Источник: Центральный банк РФ.

Экспорт и импорт товаров (млрд. долл.)






---

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С.Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А. Ю. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт--Петербург), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Епишиной Э.Д., Епишиной Ю.В,, «Камская долина» (все – Пермь), Чумаковым А.М., «Титул», Пивоваровой Г.В., «Дон-НТ», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Трошиной В.М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье» (Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Дербусалиевым А.В., «ИСК «Волга - Групп» (Самара), Тарута С.В., Журнал "Недвижимость" (Омск), Трошиной В.М. (Тюмень), Трофимовым А.С., «Центр Илекта» (Ставрополь). Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. Оведении расчетов принимала участие аспирант кафедры «Экономика и управление городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова премнина М.В.

[2] http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/21.htm

[3] Финансирование Жилищного строительства/А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А.Туманов, М.О. Якубов - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007

[4] После принятия Градостроительного и Земельного кодексов РФ была создана законодательная база для изменения этой ситуации.

[5] Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08, www.realtymarket.ru.

[6] Стерник Г.М. Рынок жилья России в условиях кризиса. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 10.12.08, www.realtymarket.ru.

Стерник Г.М., Рынок жилья России в 2008-2009 году: итоги кризиса

Категория: аналитические материалы

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

рынок жилья России в 2008-2009 году: итоги кризиса

1. Макроэкономические условия функционирования рынка жилья

Динамика макроэкономических и макрофинансовых показателей характеризовалась следующим.

К концу 2008 года внешний корпоративный долг России составил $500 млрд (около 30% ВВП). Он образовался в основном за счет получения банками и промпредприятиями (в том числе значительная доля – застройщиками) сравнительно дешевых и «длинных» кредитов. В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008 года иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное.

Среднемесячная цена барреля нефти Urals с декабря 2002 г. по июль 2008 г. выросла с $25,3 до $132,1 доллара (в 5,22 раза). В связи с начавшимся летом-осенью мировым экономическим кризисом и падением спроса на энергоресурсы цена нефти к декабрю упала до $39,1 (от верхней точки в 3,38 раза). В 1 квартале 2009 года началось неожиданное восстановление цен на нефть: в апреле цена составила $48,3, в декабре – $70.

Среднемесячный курс доллара в России с декабря 2002 г. по июль 2008 г. постепенно снизился с 31,84 до 23,35 рубля (на 27%). Затем началось ослабление рубля, и к декабрю курс вырос до 28,4 рубля, к февралю 2009 года до 35,75 рубля (от нижней точки на 53%). В последующие месяцы происходило некоторое укрепление рубля: к апрелю курс снизился до 33,4, к июлю – до 31,5, к декабрю – до 29,9 рублей за доллар.



Отток капитала частного сектора, который с 2000 по 2005 год постепенно уменьшался (с –24,8 млрд. долларов), в 2006-2007 году достиг положительного сальдо ($42 и $82,3 млрд. соответственно). В первом полугодии 2008 года приток продолжался, но в третьем квартале (в основном в сентябре) он обнулился, а в четвертом отток составил -129,9 млрд. В 1 и 2 квартале 2009 года отток продолжался (-38,0 и -30,8 млрд.), но затем начался приток (4,8 и 11,6 млрд. в 3 и 4 квартале), и по итогам года сальдо оттока составило – 52,4 млрд. долларов.



Некоторые другие важные показатели макроэкономических показателей России приведены в Приложении (по данным http://www.forecast.ru/mainframe.asp - Центра макроэкономического анализа и прогнозирования). Видно, что динамика всех показателей существенно коррелированна с ценами на нефть и притоком-оттоком капитала.

В соответствии с такой динамикой изменялись и доходы населения.

Среднедушевые среднемесячные доходы жителей РФ (номинальные) составили в 2000 году 2280 руб. и далее устойчиво росли, достигнув в 2007 году 12600 руб. (рост в 5,5 раз). В июне 2008 года рост прекратился, и в ноябре-декабре они снизились практически до уровня тех же месяцев прошлого года. Но по итогам года они все же составили 15136 руб. – на 20% больше прошлогоднего уровня. В январе 2009 года доходы все еще оставались на уровне января предыдущего года, но далее начали расти, и в июне достигли 17649 руб. – на 15% больше прошлогоднего. Однако, в июле они упали, и далее, несмотря на рост, по итогам года среднемесячные доходы составили 16650 руб., превысив прошлогодние на 10,5% (реальные – повысились на 1,9%).

Среднедушевые среднемесячные доходы жителей Москвы составили в 2000 году 7998 руб. и далее устойчиво росли, достигнув в 2007 году 35490 руб. (рост в 4,4 раза). В июне 2008 года рост прекратился, и в октябре-декабре они упали до уровня ниже тех же месяцев прошлого года. По итогам года они составили 36185 руб., т.е. остались на прошлогоднем уровне. В январе-феврале 2009 года доходы все еще оставались ниже тех же месяцев предыдущего года, но далее начали расти, и в июне достигли 46132 руб. – на 26% больше прошлогоднего.



2. Ситуация на вторичном рынке жилья городов России

Объемы продаж

Согласно данным Управления ФРС г. Москвы, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс.

Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Далее спад объема сделок прекратился.

По информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве), число сделок купли-продажи квартир, заключенных за 2009 год, снизилось на 14,5% по отношению к 2008 году и на 28,1% к аналогичному показателю 2007 года и составило 55,68 тыс.

В декабре 2009 года было заключено на 34% больше сделок, чем за декабрь 2008 года, и на 16,3% меньше сделок, чем в декабре 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в Москве в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений.

Согласно данным Управления ФРС по Московской области, число сделок купли-продажи квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 8% (33,19 и 36,25 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 15,11 тыс. до 12,10 тыс. (не так существенно, как в Москве).

Число сделок, заключенных в 1-3 квартале 2009 года (6753, 9974 и 11558), ниже аналогичного показателя 2008 года на 48, 29 и 19% соответственно. В 4 квартале объем сделок (16516) превысил объем того же квартала прошлого года на 36% и был выше, чем в 2007 году. Всего в 2009 году объем сделок составил 44,80 тыс. – на 35% больше 2008 г. и на 24% больше 2007 года.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года (674) оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов на 22%, что втрое меньше, чем снижение в Москве. В 4 квартале она превысила аналогичную величину 2008 года на 38% и вышла на уровень 4 квартала 2007 года. Доля ипотечных сделок, достигшая в 3 квартале 2008 года 25%, снизилась в 1 кв. 2009 года до 10%, но к 4 кварталу выросла до 19%.

В Петербурге объем зарегистрированных сделок купли-продажи жилья снизился в 2009 году на 16%. В Ростовской области оборот рынка упал на 25%, в Нижегородской - на 35%, в Дальневосточном округе – на 16%. В Пермском крае отмечен рост на 2%.

В целом по России по итогам 2009 года Росреестр зафиксировал 1,943 млн сделок купли-продажи жилья физическими лицами (включая сделки обмена), в 2008 году – 2,367 млн, в 2007 году – 2,326 млн (снижение в 2009 году относительно 2008 года на 22%, относительно 2007 года – на 20%).



Источник: расчеты автора по данным УФРС по г. Москве.





Динамика объемов предложения и срока экспозиции квартир

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения в Москве начал расти с сентября 2008 г., и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий).

Период экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней.



Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и макрофинансовых показателей, к лету завершилась острая фаза кризиса на рынке недвижимости, наметились признаки стабилизации на вторичном рынке жилья Москвы (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается), что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля – к переходу темпов изменения долларовых цен в положительную полуплоскость.



Динамика цен на вторичном рынке жилья

В 2007-2008 году почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен. Графики для различных городов России для наглядности разнесены на три рисунка[1].

После стадии стабилизации, с конца 2007 года средние удельные цены предложения росли и достигли исторического максимума в сентябре-ноябре 2008 года:

- в Москве - 191,5 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +51%) и 7437 $/кв. м (+54%);

- в Санкт-Петербурге – 107,7 тыс. руб./кв. м (+58%) и 4252 $/кв. м (+64%);

- в Московской области – 93,2 тыс. руб./кв. м (+41%) и 3536 $/кв. м (+40%);

- в Твери (в июле) – 69 тыс. руб./кв. м (+92%) и 2955 $/кв. м (+116%);

- в Красноярске (в апреле) – 64,0 тыс. руб./кв. м (+106%) и 2723 $/кв. м (+137%).

- в Перми – 61 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +63%) и 2610 $/кв. м (+82%);

- в Ростове-на-Дону – 64 тыс. руб./кв. м (+56%) и 2700 $/кв. м (+63%);

- в Новосибирске – 63 тыс. руб./кв. м (+44%) и 1480 $/кв. м (+68%);

- в Краснодаре – 59 тыс. руб./кв. м (+64%) и 2590 $/кв. м (+66%);

- в Кемерово – 52 тыс. руб./кв. м (+45%) и 2280 $/кв. м (+69%);

- в Ярославле – 55 тыс. руб./кв. м (+18%) и 2160 $/кв. м (+23%).

- в Омске – 44 тыс. руб./кв. м (прирост с декабря 2006 года +57%) и 1895 $/кв. м (+79%);

- в Томске (с октября 2007 г.) – 59 тыс. руб./кв. м (+29%) и 2390 $/кв. м (+37%);

-в Пензе – 43 тыс. руб./кв. м (+53%) и 1860 $/кв. м (+75%);

- в Рязани – 39 тыс. руб./кв. м (+49%) и 1670 $/кв. м (+55%);

- в Ульяновске 34 тыс. руб./кв. м (+49%) и 1390 $/кв. м (+62%);

- в Стерлитамаке – 29 тыс. руб./кв. м (+32%) и 1215 $/кв. м (+40%).

- в Самаре - 68 тыс. руб./кв. м (с ноября 2007 г. +15%) и 2612 $/кв. м (+7%);

- в Екатеринбурге (в марте 2007 г.) - 67,3 тыс. руб./кв. м (+6%) и 2712 $/кв. м (+12%);

- в Тюмени – 55 тыс. руб./кв. м (+32%) и 2339 $/кв. м (+46%);

- в Уфе – 55 тыс. руб./кв. м (+19%) и 2330 $/кв. м (+27%);

- в Ижевске (в марта 2007) - 52 тыс. руб./кв. м (+7%) и 1980 $/кв. м (24%);

- в Барнауле – 43 тыс. руб./кв. м и 1400 $/кв. м.

Далее, с августа- сентября 2008 года цены снижаются и от верхней точки снизились к январю-февралю 2009 года:

- в Москве – до 177,9 тыс. руб./кв. м (-7%) и 5541 $/кв. м (-26%);

- в Санкт-Петербурге – до 96,7 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2705 $/кв. м (-36%);

- в Московской области – до 84,0 тыс. руб./кв. м (-10%) и 2654 $/кв. м (-31%);

- в Твери – до 60,2 тыс. руб./кв. м (-23%) и 1928 $/кв. м (-35%);

- в Красноярске - до 53,1 тыс. руб./кв. м (-17%) и 1896 $/кв. м (-30%).

- в Перми, Ростове-на-Дону, Новосибирске – до 53-56 тыс. руб./кв. м (-(13-17)%) и 1520-1558 $/кв. м (-(24-42)%);

- в Краснодаре, Кемерово – до 52-57 тыс. руб./кв. м (-(1-4)%) и 1413-2010 $/кв. м (-(19-35)%);

- в Ярославле – до 50 тыс. руб./кв. м (-8%) и 1595 $/кв. м (-30%);

- в Томске – с 55,8 до 52,9 тыс. руб. (+6%) и с 2390 до 1863 $/кв. м (-22%);

- в Омске, Пензе – до 39-42 тыс. руб./кв. м (-(14-22)%) и до 1130-1480 $/кв. м (-(31-40)%);

- в Рязани – 38 тыс. руб./кв. м (-2%) и 1066 $/кв. м (-36%);

- в Ульяновске и Стерлитамаке до 26-34 тыс. руб./кв. м (-(1-3)%) и 715-1060 $/кв. м (-(19-41)%).

- в Самаре до 64 тыс. руб. (-6%) и 2270 $/кв. м (-13%);

- в Екатеринбурге до 60 тыс. руб./кв. м (-11%) и 1670 $/кв. м (-38%);

- в Тюмени, Уфе до 42-52 тыс. руб./кв. м (-(7-18)%) и 1780-1830 $/кв. м (-22%);

- в Ижевске до 42 тыс. руб./кв. м (-23%) и 1480 $/кв. м (-25%);

- в Барнауле до 38,1 тыс. руб./кв. м (-(10)%) и 1066 $/кв. м (-24%).







К маю 2009 года рублевые цены в городах выборки снизились от исторического максимума, достигнутого в июне-сентябре 2008 года, на 6-43%, в пересчете на доллары – на 24-51% (в Москве соответственно на 13% и 32%). Затем снижение продолжалось меньшими темпами, и по итогам года составило в рублевых ценах - от 9 до 37%, в долларовом эквиваленте – от 19 до 54%.

Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к декабрю 2009 года



3. Ситуация на рынке строительства и продажи жилья

Замедление объемов строительства и ввода жилья

По данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м, 765,6 тыс. квартир.

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%), Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году введено 3,28 млн кв. м (прирост -32%). В Московской области с 2000 по 2008 год ввод вырос с 2,61 до 7,78 млн кв. м, в том числе прирост в 2008 году близок к нулю (-0,3%). В Ростове-на-Дону с 2005 года объем ввода вырос с 0,62 млн до 1,00 млн кв. м, прирост в 2008 году +12%. В Санкт-Петербурге ввод составил в 2007 году 2,64 млн кв. м, в 2008 г. 3,21 млн кв. м (прирост +21,8%).

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

- в РФ 28,6 млн кв. м (44,8% от годового ввода);

- в Москве 1,66 млн кв. м, или 50,6% от годового ввода;

- в Московской области 4,14 млн кв. м, или 53,2% от годового ввода;

- в Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (+44,6% к тому же периоду прошлого года, или 58,6% от годового ввода).



Источник: Росстат, прогнозы автора.

В 2009г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,8 млн кв. метров, что составило 93,3% к предыдущему году (в 2008г. было введено 64,1 млн.кв.метров жилья, 104,6% к 2007г.)[2].

Первые три квартала объем ввода был на уровне соответствующих кварталов предыдущего года, в 4 квартале составил 24,8 млн, что меньше аналогичного периода прошлого года на ощутимую величину 13%.

В Москве введено 2,69 млн кв. м, что на 18% меньше прошлогоднего и на 44% меньше 2007 года.

В Московской области ввод составил 7 млн кв. м, что на 11% меньше прошлогоднего.

В Петербурге введено 2,63 млн кв. м (из них 50% - в декабре), что на 18% меньше прошлого года и практически на уровне 2007 года.

В Ростове-на-Дону ввод составил 0,8 млн кв. м, что на 20% меньше прошлогоднего.








Как видно, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись до 3 квартала 2009 года. Причины таких событий будут рассмотрены ниже. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ вплоть до 3 квартала 2009 года – важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам. Лишь в конце года начали сказываться последствия замедления темпов возведения домов, замораживания ряда строек и инвестиционного коллапса, наступившего в 2008 году. В Москве это случилось уже в 3 квартале. Можно ожидать, что в полной мере они скажутся в 2010-2011 годах.

Причины спада темпов роста ввода жилья

Еще до того, как во второй половине 2008 г. российская экономика стала все более явно ощущать воздействие кризисных явлений в мировом хозяйстве (включая «вторую волну» ипотечного кризиса в США, когда рост доли просроченных кредитов стал сопровождаться падением цен на жилье), падение темпов ввода жилья с 2007 года в Москве и других регионах России свидетельствовало о неблагополучии в этой сфере.

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом исторического развития экономики России. В начале девяностых годов рынок недвижимости, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё начал оживать раньше, чем спрос на многих других рынках, поскольку потребность в жилье не может откладываться навечно. В итоге рынок оказался в сложной ситуации:

• государственные инвестиции, составлявшие 100% финансирования в советскую эпоху, прекратились;
• банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.

В таких условиях единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом этой ситуации стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора. С созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования, и со временем их значимость возрастала. Однако, до сих пор долевое финансирование играет очень важную роль.

Сегодня для привлечение средств под строительство жилья в России существует четыре источника.

• Средства граждан, желающих приобрести жильё – долевых участников строительства
• Средства крупных инвесторов
• Средства участников фондового рынка
• Кредитные средства

Если развитие долевого финансирования в начале 90-х годов было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это можно легко заметить, сравнивая тенденции развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисный и торговые здания предполагают долгосрочную эксплуатацию и генерируют доход в виде арендных платежей, операторы данного сектора не имели возможности с начала 90-ых годов привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели соинвесторы и долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств.

После вступление в силу 1 апреля 2005 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. По замыслу закона, его нормы должны были переломить ситуацию и увеличить долю истинно рыночных инструментов финансирования, обеспечив лучшую защиту прав всех участников рынка.

Но о реальном положении вещей судить можно только на основании статистики. Сопоставим данные по источникам финансирования строительства до и после введения закона.

Из следующего графика видно, что в 2004 году даже на сверхранних этапах реализации проекта (котлован) участие долевых инвесторов превышало 35%, что превышало долю банковского финансирования. Сопоставимую долю представляли лишь собственные средства. Но учитывая низкие стандарты контроля за целевым использованием средств и дефицит земли, можно предположить, что и в категории собственных средств присутствует существенная доля взносов соинвесторов других проектов, использованных не по назначению. А на более поздних этапах строительства доля соинвестирования и вовсе являлась в 2004 году преобладающей.



Примечание: Учитывалась доля источников в суммарных инвестиция в многоэтажное жилищное строительство[3].

Следующий график показывают, что в 2007 году ситуация мало изменилась.



Примечание: по данным ИЭГ

Отметим, что данные за 2007 г. не вполне сопоставимы с данными за 2004 г., так как основаны на разных опросах. Данные 2004 года описывают структуру финансирования многоэтажного жилого строительства, в то время как данные 2007 года включают в себя также информацию по индивидуальному жилищному строительству. Однако, даже если отбросить долю индивидуального строительства, легко увидеть, что и по натуральному объёму ввода, и по объёму инвестиций долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 30% финансирования многоэтажного строительства. Многие экспертные оценки (в частности, мнение экспертов фонда «Институт экономики города») указывают на то, что вместе с введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на соинвесторов. Эксперты склонны оценивать истинную долю долевого финансирования в жилом многоэтажном строительстве в 70-90%.

Столь уверенное доминирование переходной по своей сути схемы финансирования указывает на то, что рынок не готов к более цивилизованным схемам финансирования.

Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер. Можно сказать, что банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегии дискриминации. Это можно подтвердить тем, что условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных:

В то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%, при среднегодовой ставке рефинансирования в 10,25% (ЦБРФ), ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, незадействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом.

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Важной характеристикой строительных кредитов является пристальный контроль банков за целевым использованием средств. Нередки примеры, когда растрата заёмных средств на другие проекты девелопера приводила не только к провалу проекта, но и к банкротству девелоперской компании. Именно этим объясняется тот факт, что строительные кредиты предоставляются не единым платежом, а по частям в соответствии с потребностями, возникающими по мере строительства объекта. Выделяют три метода разбиения кредитных платежей на части:

• Поэтапный метод – средства выделяются по мере завершения создания некоторых частей объекта, при этом предоставляя следующий транш кредитор приобретает права на готовую часть объекта.
• Метод драфта – кредитор предоставляет следующую часть средств только после получения подтверждения архитектора или другого лица, осуществляющего надзор за строительным процессом.
• Система ваучеров – кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.

С точки зрения девелопера, это служит еще одним тормозом в управлении инвестиционно-строительным проектом.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств.

Российские строительные компании начали прибегать к выпуску облигаций не так давно. Основной причиной, побудившей их к этому шагу, стала описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 года на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний. В условиях начвшегося мирового финансового кризиса этот факт поставил данные компании в зону наивысшего риска.

Итак, уже в первой половине 2008 года стабильность финансового состояния строительных компаний заметно ухудшилась. Структура капитала компаний удовлетворяет стандартам строительной отрасли. Но проблема состоит в том, что слишком большая доля задолженности является краткосрочной.

Результаты финансового анализа свидетельствуют о том, что в условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в развитие новых проектов. При этом компании пренебрегали заботой о поддержании финансовой устойчивости компании.

Этот феномен можно объяснить особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

• В условиях быстрого роста рынка компании сталкиваются с необходимостью быстрого расширения своих операций. Но для этого существует естественное ограничение в виде земли, а также - сложности её приобретения. Осознавая важность этого ограничения и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.
• Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.
• Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.
• Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Необходимо отметить ещё один фактор, повлиявший на развитие сектора жилищного строительства в России. Это институт земельного обращения. Очевидно, что земля - ключевой ресурс для девелопера, и система обращения земли – важный фактор функционирования строительного рынка. На этапе становления рыночных отношений в России тормозящим фактором для жилищного строительства была система распределения земли, оставлявшая широкий простор для коррупции и бюрократии, и главное отсутствие прав собственности на землю.

В западной практике распространённой является модель, согласно которой подготовка проекта и приобретение (аренда) земельного участка осуществляется за счёт собственных средств девелопера и средств инвесторов. Финансирование самого строительства и прочих расходов осуществляется за счёт долга. Однако, в России данная схема трудно реализуема. Девелопер чаще всего не обладает достаточными активами для предоставления их в качестве обеспечения по кредиту: земельный участок невозможно использовать в качестве залога, поскольку права собственности на него отсутствуют^[4], залог строящихся объектов затруднён, стоимость оборудования, принадлежащего девелоперу, по оценке экспертов рынка в среднем составляет менее 10% стоимости возводимых объектов. В таких условиях основным источником финансирования становятся средства прямых инвесторов, а также граждан, желающих приобрести жильё.

Важным фактором, затруднившим работу девелоперов на рынке и начало новых проектов в 2007-2008 годах, явились результаты пересмотра кадастровой стоимости земли в соответствии с постановлением правительства РФ от 11 апреля 2006 года № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» приведшие к удорожанию земельных участков и увеличению налога на аренду земли. В результате в Саратовской области земельный налог в среднем увеличился в 6 раз, а арендная плата за землю – в 15 раз, при этом в некоторых случаях рост платежей достигал 160 раз. Ставка земельного налога в Томской области для разных категорий земли выросла от 2 до 4 раз. В Москве этот рост составил около 3 раз. Это явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа строительных проектов в новых экономических условиях.

Причину такого непомерного увеличения кадастровой стоимости земли многие специалисты видят в порочности применяемой методики оценки этой величины и неправомерной, экономически необоснованной ориентации региональных и местных властей на фискальные цели, путем назначения максимальных из разрешенных коэффициентов удорожания. Так, в Свердловской области кадастровая стоимость земли в среднем  в 5 раз превышает текущую среднерыночную стоимость основных фондов, расположенных на этой земле. Выяснилось, что организация, которой было поручено в свое время провести кадастровую оценку земли, допустила более 4 тыс. нарушений. В Омской области поданы десятки судебных исков от предприятий по поводу пересмотра кадастровой стоимости земельных участков. По решению совместного заседания коллегии Министерства промышленности и науки Свердловской области и Союза предприятий металлургического комплекса Свердловской области было предложено «руководителям предприятий Среднего Урала обратиться в межведомственную областную комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с государственной кадастровой оценкой земель, на предмет выявления и устранения технических и кадастровых ошибок при проведении государственной кадастровой оценки земель».

В итоге можно прийти к выводу о том, что первоначальная кризисная динамика со снижением спроса и цен была в сложившихся глобальных условиях неизбежна. А вот глубина и масштабность кризиса рынка стали результатами неразвитости системы финансирования и институциональной среды.

Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.

Дополнительный шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода-год резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Принятые начиная с сентября прошлого года беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка пока не привели к возобновлению кредитования.

Серьезные финансовые трудности возникают у компаний, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ №214, в ряде городов эта практика еще процветает).

Компании, работающие в соответствии с ФЗ №214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем уменьшает для них риски понижения спроса на рынке. Именно эти компании «вытягивают» в ряде регионов объемы строительства.

На первичном рынке объем спроса начал снижаться с весны 2008 года, и к концу года снизился до минимальных значений. Объем предложения, в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства, снижался в последние три года, и к сентябрю 2008 года оказался ниже объема спроса.



Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

В результате объемы продаж в новостройках снижались с 2,43 млн кв. м (34,2 тыс. квартир) в 2005 году до 1,94-1,95 млн кв. м (27,3-27,5 тыс. квартир) в 2006-2007 годах (рис. 10, 11). При этом объем продаж по ипотеке уверенно рос с 2005 года (0,31 млн кв. м, 4,4 тыс. квартир, или 13% от общего объема) до 2007 года (0,58 млн кв. м, 8,1 тыс. квартир, или 29% от общего объема). По итогам 2008 года общий объем продаж упал на 60% - до 0,8 млн кв. м, 11,3 тыс. квартир, в том числе продаж по ипотеке – 0,22 млн кВ. м, 3,1 тыс. квартир, или 27% от общего объема).



Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Интересно, что около 20% квартир продано в домах, строительство которых заморожено.



Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Таким образом, спад в объемах продаж на рынке жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 года осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек. На вторичном рынке это стимулировало приток покупателей. Но с лета-осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения, что окончательно остановило продажи на рынке новостроек и снизило их объем на вторичном рынке. Далее, начавшая девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 года эти процессы замедлились, и даже появились сигналы положительного характера.

В отличие от рынка купли-продажи квартир, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 года, но затем вернулись к уровню сентября-октября. При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля.

Лишь с мая рублевые цены предложения новостроек начали снижаться, и в декабре составили 181 тыс. руб. – на 10% ниже исторического максимума. В долларовом эквиваленте цены составили 6094 $м, снизившись от исторического максимума на 34%.



Источник: АКЦ МИЭЛЬ

Сопоставление динамики цен на вторичном и первичном рынке жилья

В Москве, в отличие от всех других городов, средние удельные цены на первичном рынке за последние 3-4 года всегда были выше, чем на вторичном. Эта разница (в рублевом выражении) в конце 2009 года составила 18%, при этом снижение от исторического максимума было вдвое меньше – с 200 до 180 тыс. руб. (на 10%, против 19% на вторичном рынке).

В Московской области средняя цена предложения на первичном рынке продолжала расти и в начале 2009 года и достигла исторического максимума в 70,1 тыс. руб. (против 96,1 тыс. руб. на вторичном рынке). К декабрю цены на первичном рынке снизились до 63,5 тыс. руб., а на вторичном – 71,5 тыс. руб. (разница составила 13%, при этом снижение было также вдвое меньше - 9,3% против 22%).






В Перми в 2007 году средние удельные цены предложения на первичном и на вторичном рынке сравнялись, но к осени 2008 года разрыв составил 12-13% в пользу вторички, а затем цены упали к декабрю 2009 года на первичном рынке до 37 тыс. руб. (на 33%), а на вторичном – до 42,4 тыс. руб. (на 31%,) и разрыв составил 15%.

В Новосибирске цены на первичном рынке составили 40,4 тыс. руб., снизившись от исторического максимума (48,9 тыс. руб.) на 11%. Цены на вторичном рынке снизились с 65 до 45,5 тыс. руб. – на 43%. Разрыв составил 13%.

 



В Ижевске цены предложения на первичном рынке сохранялись стабильными до осени 2008 года на уровне 43-44 тыс. руб./кв. м, в то время как на вторичном снижались еще с весны 2007 года с уровня 53 тыс. руб. Разрыв в этот момент составлял 20%, но затем он снизился до нуля, и в 2009 году цены снижались почти синхронно до уровня 34-35 тыс. руб.

В Омске с начала наблюдения (март 2009 года) средняя удельная цена предложения составляла 42,5 на вторичном и 32 тыс. руб./кв. м на первичном рынке (разрыв 30%), затем цены снижались примерно в одинаковом темпе, и к концу года составили 33,4 и 27,5 тыс. руб./кв. м соответственно (разрыв 21%).

 



В целом в городах выборки снижение цен от исторического максимума к концу 2009 года составило от 9-10% (в Рязани и Москве) до 36-37% (в Ижевске и Новосибирске). При этом разрыв в ценах между вторичным и первичным рынком составил от 1-3% (в Рязани и Ижевске) до 21% (в Омске) и -18% в Москве.

 



В настоящее время отсутствуют данные об объемах продаж в новостройках. По экспертным оценкам, в городах, где цены застройщики (в том числе и под влиянием настойчивых сигналов федеральных и региональных властей) снизили цены предложения на первичном рынке, стагнация продаж преодолена. В Москве, где такого снижения не произошло, повышение активности покупателей на рынке пока выражается лишь в увеличении количества звонков и обращений в отделы продаж, а реальные продажи происходят в незначительном объема лишь в отдельных объектах с высокой степенью готовности и существенно скорректированной ценой.

6. Перспективы развития ситуации на рынке жилья

В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 года мы свели к четырем сценариям[5].

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 года требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.



Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%. В дальнейшем в течение двух-трех лет будет происходить колебательная стабилизация с высокой волатильностью. С ноября-декабря реализуется именно этот сценарий[6].

В отличие от кризиса 1998-1999 годов, форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидается в 2011-12 году, и рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 годах (форма тренда – L).

Рублевые цены в 2009 году также понизятся, но степень снижения существенно зависит от общей инфляции. Если инфляция удержится в прогнозируемых правительством пределах 13-14%, то снижение цен на жилье будет не более чем 10-15%. Если потребительская инфляция вырастет до 20-40%, то снижение рублевых цен на жилье может перейти в их повышение. И тогда снижение цен в 2009 году в долларовом эквиваленте также уменьшится до 20-25%.

В 2009-2010 году объемы ввода жилья снизятся. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

В качестве обсуждаемой экспертами «экзотики» был рассмотрен и Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие. Этот сценарий к осени потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

Итоги 2009 года показывают, что прогноз рублевых цен на вторичном рынке жилья Москвы оказался достаточно точным (снижение рублевых цен составило 19% при прогнозе 15-20%), а в долларовом эквиваленте - чрезмерно пессимистичным (снижение составило 35% при прогнозе 40-45%. Причины понятны – неожиданно быстрое повышение цен на нефть в середине года и в связи с этим – укрепление рубля, что повысило в пересчете цены в долларах.

 



Имеющиеся прогнозы развития мировой экономики и экономики России на ближайшие годы противоречивы, но принятый правительством консенсус-прогноз цен на нефть и связанные с ним параметры бюджета-2010 позволяют сделать вывод о том, что ранее рассчитанный прогноз динамики цен на 2010 год не требует корректировки: будет сохраняться колебательная стабильность цен с высокой волатильностью. Мы ожидаем колебания рублевых цен в пределах +/-5% с возможным повышением к концу года не более чем на 5%, долларового эквивалента цен – в пределах от +5% до -10% с возможным понижением на 5%.

© Стерник Г.М., 7.02.10.




ПРИЛОЖЕНИЕ

(Центр макроэкономического анализа и прогнозирования http://www.forecast.ru/mainframe.asp)

Промышленное производство
(млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)



¹ среднесуточный выпуск промышленной продукции с учётом исключения сезонных колебаний, правая шкала

Оборот розничной торговли
(млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)



Реальные располагаемые доходы населения (млрд.руб., в сопоставимых ценах 2003 г.)

Инвестиции в основной капитал
(млрд.руб., в сопоставимых ценах 2007 г.)



Денежная база¹ и золотовалютные резервы (млрд. руб. и млрд. долл. соответственно),
на конец месяца



1         включает в себя наличные деньги, средства на корреспондентских счетах, в фонде обязательных резервов, на срочных депозитах банков в ЦБ РФ, облигации ЦБ РФ (ОБР), обязательства ЦБ РФ по обратному выкупу ценных бумаг



Источник: Центральный банк РФ.

Экспорт и импорт товаров (млрд. долл.)






---

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С.Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А. Ю. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт--Петербург), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Епишиной Э.Д., Епишиной Ю.В,, «Камская долина» (все – Пермь), Чумаковым А.М., «Титул», Пивоваровой Г.В., «Дон-НТ», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Трошиной В.М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье» (Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Дербусалиевым А.В., «ИСК «Волга - Групп» (Самара), Тарута С.В., Журнал "Недвижимость" (Омск), Трошиной В.М. (Тюмень), Трофимовым А.С., «Центр Илекта» (Ставрополь). Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. Оведении расчетов принимала участие аспирант кафедры «Экономика и управление городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова премнина М.В.

[2] http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/21.htm

[3] Финансирование Жилищного строительства/А.Б. Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А.Туманов, М.О. Якубов - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007

[4] После принятия Градостроительного и Земельного кодексов РФ была создана законодательная база для изменения этой ситуации.

[5] Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08, www.realtymarket.ru.

[6] Стерник Г.М. Рынок жилья России в условиях кризиса. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 10.12.08, www.realtymarket.ru.

Принято к опубликованию

в Журнале Новой экономической ассоциации

№ 4, сентябрь 2009 г.

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

спад на рынке строительства и продажи жилья в России

1.      Замедление объемов строительства и ввода жилья

По данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 1).

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%),  Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

В Москве  с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году введено 3,28 млн кв. м (прирост -32%). В Московской области с 2000 по 2008 год ввод вырос с 2,61 до 7,78 млн кв. м, в том числе прирост в 2008 году близок к нулю (-0,3%). В Ростове-на-Дону с 2005 года объем ввода вырос с 0,62 млн до 1,00 млн кв. м, прирост в 2008 году +12% (см. рис. 1).

Рис. 1

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

- в РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 2);

- в Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

- в Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

- в Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

Как видно на рис.2, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись уже 7 кварталов.

Рис. 2

            В 1 квартале 2009 года объем ввода жилья в РФ вырос по сравнению с тем же кварталом прошлого года на незначимые 2% и составил 10,4 млн кв. м (рис. 2). Во 2 квартале он  составил 11,2 млн кв. м, что несколько ниже того же квартала предыдущего года (на 2,6%). В целом за полугодие введено 21,6 млн кв. м (прирост 2,8%). При этом ввод площадей в индивидуальных жилых домах вырос на 6,2% и достиг 56% от общего ввода, а в многоквартирных – снизился на незначимые 1,2%.

В то же время ввод в строй жилья в первом полугодии упал в Краснодарском крае на 12,9% – до 1,435 млн кв. метров, в Ростовской области – на 7,6%, до 791 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге – на 5,2%, до 778,5 тыс. кв. м.

В Москве объемы ввода жилья по итогам первого полугодия относительно провального того же полугодия прошлого года практически не изменились (+2,8%, 1,194 млн кв. м), т.е. повторяется общероссийская тенденция к стабилизации. В Ростове-на-Дону началось снижение объемов ввода (рис. 3, 4).

Рис. 3                                                                          Рис. 4

Источник: Федеральная служба государственной статистики (Росстат РФ).

В целом в 2009 году продолжается снижение темпов роста ввода жилья, и даже наметилась тенденция к сокращению объемов ввода. Причем, стабильность объемов ввода несколько поддерживается ростом индивидуального строительства, в то время как ввод многоквартирных домов хоть и незначительно, но снизился.

Таким образом, динамика объемов ввода жилья отличается от динамики объемов производства продукции в других отраслях экономики двумя особенностями:

- замедление объемов ввода жилья началось с осени 2007 года, за год до начала снижения объемов промышленного производства в России;

- наблюдается сохранение объемов ввода жилья в целом в РФ (при значительном разнообразии ситуации по регионам) в последние семь кварталов.

            Первый факт позволяет выдвинуть гипотезу о том, что замедление темпов строительства было вызвано не общей кризисной ситуацией, а специфическими особенностями системы строительства, сложившейся в России. Ниже, в разделе 2, будет сделана попытка логического обоснования этой гипотезы.

            Второй факт отражает инерционность процессов в строительстве и затрудняет прогнозирование будущих объемов ввода жилья, поскольку этот показатель не синхронизирован с динамикой объемов производства в других отраслях экономики. Для осуществления прогнозов необходимо более детально разобраться не только с  объемами ввода, но и с состоянием строительства еще не законченных объектов. Результаты такого исследования (по Москве и Ростову-на-Дону) будут представлены в разделе 3.

2. Особенности сложившейся в России системы финансирования строительства жилья

Долевое финансирование как основной источник инвестиций в строительство жилья

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом исторического развития экономики России (Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А., Якубов М.О., 2007). В начале девяностых годов рынок строительства жилья, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё сохранился и не был удовлетворен складывающимся рынком купли-продажи приватизированного вторичного жилья. В итоге рынок новостроек оказался в сложной ситуации: государственные инвестиции, составлявшие основной объем финансирования в советскую эпоху, прекратились, а банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.

В таких условиях  единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора (Полтерович В.М., Старков О.В., 2007).  И хотя с созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования,  до сих пор долевое финансирование играет существенную роль.

Если развитие долевого финансирования в начале 90-х годов  было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это наглядно проявляется при сравнении развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисные и торговые здания предназначаются для сдачи в аренду юридическим лицам, операторы данного сектора не имели возможности привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления.  В свою очередь, зарубежные инвесторы, для которых участие в жилищном строительстве до середины нулевых годов было под запретом (в силу справедливого предположения о криминализованности и непрозрачности этого рынка), на рынок строительства коммерческой недвижимости пришли уже в конце 90-х. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования  получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств. 

После вступление в силу 1 апреля 2005 г. Федерального закона № 214 «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. Но закон быстро сработал в части дезорганизации сложившейся несовершенной системы строительства, а в части защиты прав дольщиков его  положения  далеко не реализованы.

Данные ИЭГ (рис. 5) показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

В течение двух-трех лет после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения средств населения с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на частных соинвесторов. По нашим экспертным оценкам, доля застройщиков, работающих по ФЗ № 204, составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20%.

Рис. 5

Источник: Фонд «Институт экономики города».

Банковское кредитование как источник финансирования строительства жилья

Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер.

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, не задействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом. 

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

Можно сказать, что банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегию дискриминации. Это можно подтвердить тем, что, ссылаясь на повышенные риски девелопмента, условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных: в то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%,  ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств.

Российские строительные компании начали прибегать к выпуску облигаций не так давно. Основной причиной, побудившей их к этому шагу, стала  описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 года на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний.  В условиях начавшегося мирового финансового кризиса этот факт поставил данные компании в зону наивысшего риска.

Таким образом, сложившаяся система финансирования жилищного строительства в России  несовершенна и обладает специфическими особенностями, отличающими ее от системы финансирования строительства на западных рынках: несмотря на достаточно обширный спектр источников финансирования, представленных на рынке, по-прежнему доля долевого финансирования является подавляющей. В последние годы власти проводит последовательную политику, направленную на легализацию схем финансирования и защиту прав потребителей, что в долгосрочном периоде должно способствовать приближению состояния рынка к западным образцам.

Последствия сложившейся схемы финансирования для рынка строительства жилья

Если вернуться к западной схеме финансирования строительства, то при ее применении сокращение финансирования строительства, т.е. создания предложения на рынке, не снижается при падении спроса (например, по причине насыщения рынка, как это произошло в США в 2007 году). На продажу выставляются готовые дома, а изменение спроса влияет только на темп продаж, но не приводит к замораживанию строительства начатых зданий. Снижаются сначала объемы продаж готовых домов, и лишь впоследствии начинают снижаться цены, а девелоперы не открывают новые стройки. Именно по такой схеме начался ипотечный кризис в США, и он представлял собой на этой стадии типичный кризис перепроизводства: продажи (а за ними и цены) снижались не вследствие падения платежеспособного спроса, а вследствие перенасыщения рынка предложением (больше некому стало продавать дома – потребность в новом строительстве была в основном исчерпана на уровне обеспеченности 70-75 кв. м на человека).

В России всякое сокращение финансирования (например, по причине снизившейся банковской ликвидности, как это было в начале 2004 года) приводит к снижению темпов возведения начатых строек,   замораживанию некоторых объектов (с уже проданными дольщикам «правами требования»), снижению объема предложения на рынке. Существующий на нашем развивающемся рынке жилья дефицит товара (обеспеченность жильем составляет 20-21 кв. м на человека при низком качестве жилья) усиливается и толкает цены вверх. Затем уже внимательные граждане и спекулятивные инвесторы, обнаружившие угрозу остановки строительства объектов, уводят спрос на объекты положительно зарекомендовавших себя застройщиков либо на вторичный рынок. В результате совмещенный микрокризис банковской ликвидности и недоверия населения к девелоперам (как к недобросовестным, так и просто к неудачливым) в 2004 году привел к кризису строительства жилья и возникновению первой волны «обманутых дольщиков».

Интересно, что при снижении весной продаж в новостройках на 30-40% цены продолжали расти до июня, а затем не снижались, а лишь полгода-год оставались стабильными. За это время, после разорения отдельных создателей строительных пирамид, передачи их строек другим девелоперам под преференции городских властей, спрос стал восстанавливаться, и в 2005-2006 годах происходил бурный рост цен на вторичном и первичном рынке, обусловленный в первую очередь обострившимся дефицитом жилья. И хотя такой рост привел к постепенному снижению спроса, но к осени 2007 года накопленный платежеспособный спрос вновь реализовался (при новом уровне цен) и в конце года достиг рекордных уровней (рис. 6). С февраля 2008 года, после начала первых затруднений у непомерно расширивших географию строительства застройщиков и снижения темпов возведения ведущихся строек, началось стремительное сокращение спроса, и оно продолжается до настоящего времени. Что касается предложения, то оно стабилизировалось на уровне 25-26 тыс. квартир (инвестиционных договоров на передачу прав требования), которые не уходят с рынка по причине низкого спроса.

Рис. 6

    Источник: Холдинг МИЭЛЬ

Необходимо отметить, что, несмотря на снизившийся спрос, застройщики повышали цены предложения жилья до ноября (рис. 7).

Рис. 7

Источник: Холдинг МИЭЛЬ

Но уже  с сентября при конкретных сделках допускались разного рода скидки и торг. Лишь в ноябре-декабре отдельные продвинутые застройщики осознали ситуацию и объявили о снижении на 15-20% цен на нераспроданные квартиры в объектах высокой степени готовности, что привело к их быстрой реализации. Но большинство застройщиков упрямо «держали» цены предложения. В качестве объяснения выдвигались такие аргументы, как нежелание создавать впечатление о тяжелом состоянии фирмы и ее объектов, невозможность достроить объекты при цене реализации ниже себестоимости и т.п. В результате, в отличие от рынка купли-продажи квартир, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 г., но затем уже с февраля 2009 г. вернулись к уровню сентября-октября (рис. 15). При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля. Поэтому, в отличие от вторичного рынка, объемы продаж в новостройках продолжали снижаться.

Гипотеза об основной причине спада темпов роста ввода жилья в 2008 году

В условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов в 2003-2007 годах компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в  новые проектов. При этом они пренебрегали заботой о поддержании собственной финансовой устойчивости.

Этот феномен можно объяснить описанными выше особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

При быстро растущем рынке компании стремятся к расширению своих операций. Но для этого существует ограничение в виде коррупционности, сложности и забюрократизированности доступа к земле. Осознавая важность этого ограничения и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.

Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.

Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.

Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры  поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Итогом взаимодействия всех этих факторов становится перегрузка компаний краткосрочными долгами, а значит, и возниковение угроз их финансовому благополучию, повышение риска замораживания строек. Этот факт был своевременно осознан населением (пережившим опыт подобных событий в 2004 году), и спрос на рынке новостроек начал снижаться уже в начале 2008 года (в то время как на вторичном рынке он сохранялся до осени).

Следовательно, первоначальное снижение темпов строительства в сложившихся условиях была неизбежно. Оно стало результатом неразвитости системы финансирования и институциональной среды и не зависело от мировых событий. А вот глубина и масштабность кризиса рынка определялись воздействием глобального мирового кризиса.

Серьезные финансовые трудности возникли у многочисленных мелких и средних компаний, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (в обход ФЗ №214).  

Наибольшие финансовые трудности возникли у немногочисленных крупных компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.

Дополнительный шанс к разорению возник у компаний, которые ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода-год резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Принятые начиная с сентября прошлого года беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка пока не привели к возобновлению кредитования.

Компании, работающие в соответствии с ФЗ №214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем уменьшает для них риски понижения спроса на рынке. Именно эти компании «вытягивают» в ряде регионов объемы строительства.

Таким образом, причиной замедления темпов ввода жилья явилось сокращение объемов финансирования строительства конкретных проектов, вызванного сложившейся несовершенной системой привлечения инвестиций. Одновременно, общий объем финансирования строительства жилья продолжал расти. В сочетании с непросчитанной, необоснованной политикой экспансии девелоперов на все новые строительные площадки и отсутствием финансового резерва, начавшийся финансовый кризис привел к остановке строительства многих объектов, разорению отдельных строительных компаний, запустил процесс слияний и поглощений, сокращения производства и увольнениям персонала в смежных отраслях. Такое развитие событий может быть названо (по аналогии с известным понятием ценовых пузырей) инвестиционным пузырем, сущностью которого является не подкрепленное достаточными финансовыми ресурсами расширение инвестиционной деятельности на рынке жилья, закончившееся ее коллапсом.

В ряде публикаций аргументируется точка зрения, что спад в жилищном строительстве был неизбежен из-за того, что с 2002 г. на рынке возник ценовой пузырь, то есть продажи стимулировались  постоянным ускорением роста цен (см., например, Полтерович В.М., Старков О.В. (2007, с.95-97, 154-156). Аргументами в пользу этой гипотезы являются правильно отмечаемые факты значительного превышения темпа роста цен за последние 6 лет над темпом роста доходов, наличия большой доли «инвестиционных» квартир, количество которых резко выросло за последние годы, а также, по мнению авторов, концентрации инвестиционного спроса в классе жилья повышенной комфортности. Поэтому спад в строительстве мог быть вызван изменением ожиданий инвесторов (основных покупателей новостроек), которые окончательно скоординировались в отрицательную сторону в сентябре 2008 г., после обвала цен на нефть и котировок на российском финансовом рынке.

            На наш взгляд, такая точка зрения могла бы быть принята, если бы не следующие обстоятельства. Нам представляется преувеличенной роль спекулятивных инвесторов на рынке жилья. По нашим оценкам (основанным на анализе базы данных компании МИЭЛЬ), их доля выросла с 9-10% в марте 2005 года до 25-30% в конце 2008 года. Постоянный рост цен, с одной стороны, привлекал все больше инвесторов к финансированию строительства, но одновременно отталкивал остальных покупателей, что приводило к периодическому снижению спроса. Мы попытались показать, что уход с рынка населения и спекулятивных с инвесторов с начала 2008 года был вызван не прекращением роста цен (который продолжался до осени), а иными, названными выше причинами (риск замораживания строек). Именно специфическая схема финансирования строительства через привлечение дольщиков (чего нет в странах с развитыми рынками) привела к зависимости темпов строительства от изменения как общего спроса населения, так и инвестиционного спроса.

Совершенно верным представляется высказывание Полтеровича В.М. (2009) о том, что сверхоптимистические ожидания, возникшие в результате  относительно быстрого длительного развития передовых стран (без глобальных кризисов),  породили пузыри и на сырьевых рынках, и на рынке недвижимости. При этом в России особую роль играла вера в дальнейший рост (или, по крайней мере, стабилизацию) цен на нефть. Но  события 2008-209 гг. на российском рынке строительства жилья – снижение темпов ввода площадей - мы рассматриваем как следствие образования и схлопывания не ценового, а инвестиционного пузыря. В широком смысле понятия «пузырей» эти две точки зрения не противоречат друг другу, но уточнение понятий позволяет вскрыть механизмы назревания кризиса в России, отличные от механизмов на западных рынках недвижимости.

3. Спад в объемах продаж (на примере Москвы)

Согласно данным Управления ФРС г. Москвы, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс. Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Спад объема сделок прекратился.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в Москве в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений (рис. 6).

Рис. 6

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения начал расти с сентября, и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий).

Период экспозиции квартир с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней (рис. 7).

Рис. 7

Таким образом, к настоящему времени наметились признаки стабилизации на вторичном рынке (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается), что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля – к переходу темпов изменения долларовых цен в положительную полуплоскость.

Рис. 8

            На первичном рынке объем спроса начал снижаться с весны 2008 года, и к концу года снизился до минимальных значений. Объем предложения, в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства, снижался в последние три года, и к сентябрю 2008 года оказался ниже объема спроса (рис. 9).

Рис. 9

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

В результате объемы продаж в новостройках снижались с 2,43 млн кв. м (34,2 тыс. квартир) в 2005 году до 1,94-1,95 млн кв. м (27,3-27,5 тыс. квартир) в 2006-2007 годах (рис. 10, 11). При этом объем продаж по ипотеке уверенно рос с 2005 года (0,31 млн кв. м, 4,4 тыс. квартир, или 13% от общего объема) до 2007 года (0,58 млн кв. м, 8,1 тыс. квартир, или 29% от общего объема). По итогам 2008 года общий объем продаж упал на 60% - до 0,8 млн кв. м, 11,3 тыс. квартир, в том числе продаж по ипотеке – 0,22 млн кВ. м, 3,1 тыс. квартир, или 27% от общего объема).

Рис. 10

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Рис. 11

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Интересно, что около 20% квартир продано в домах, строительство которых на сегодняшний день заморожено (рис. 12).

Рис. 12

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Таким образом, спад в объемах продаж на рынке жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 года осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек. На вторичном рынке это стимулировало приток покупателей. Но с лета-осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения, что окончательно остановило продажи на рынке новостроек и снизило их объем на вторичном рынке. Далее, начавшая девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 года эти процессы замедлились, и даже поячвились сигналы положительного характера.

4. Снижение цен на рынке жилья

В 2007-2008 году почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен. Графики для различных городов России сведены в 4 группы с близким характером динамики цен (рис. 13)^[1].

Рис. 13

Динамика средней удельной цены предложения жилья в городах России

К маю 2009 года рублевые цены в городах выборки снизились от исторического максимума, достигнутого в июне-сентябре 2008 года, на 6-43%, в пересчете на доллары – на 24-51% (в Москве соответственно на 13% и 32%).

Рис. 14

Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к маю 2009 года

В отличие от рынка купли-продажи квартир, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 года, но затем вернулись к уровню сентября-октября (рис. 15). При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля.

Рис. 15

Источник: АКЦ МИЭЛЬ

5. Состояние строительства жилых домов (на примере Москвы и Ростова-на-Дону)

В мае 2009 года компанией «Аналитическая группа Г.М.Стерника» совместно с «Аналитическим консалтинговым центром МИЭЛЬ» (Москва) и АН «Титул» (Ростов-на-Дону) было выполнено исследовании состояния строительства жилых домов в  этих городах. Цель исследования – анализ темпов строительства и структуры замороженных объектов по стадиям строительства, местоположению и классам качества.

Для оценки темпов строительства жилых домов были разработаны следующие критерии.

Критерии оценки темпов строительства

В Москве из общего объема в 842 новостройки с ранее планировавшимися сроками ввода 2009-2013 годы (см. ранее принятую «Среднесрочную жилищную программу "Москвичам - доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задание на 2010 год») строительство подавляющего большинства объектов не начато (595 объектов-новостроек, в которых 64,7 тыс. квартир общей площадью 5173 тыс. кв. м). Из оставшихся 247 объектов начатого строительства в 44% всех новостроек темпы строительства высокие, в 16% - стабильные. На 16% строек работы ведутся, но медленно. Заморожено 59 объектов, или 24% начатых строек (рис. 16).

В Ростове-на-Дону в 113 начатых строительством многоэтажных жилых домах с планировавшимися сроками сдачи 2009-2010 года высокие темпы строительства не наблюдались вообще, стабильные – в 41% домов, низкие – в 32%, и заморожено 26% новостроек (рис. 17).

Таким образом, доля замороженных объектов в исследуемых городах составляет 24-26%. Для Москвы этот результат является достаточно оптимистичным. В сравнении с Москвой, при существенной разнице итогов прошлого года, для Ростова он свидетельствует о резком ухудшении ситуации в 2009 году.

Рис. 16                                                                Рис. 17

В зависимости от состояния строительной готовности весь период строительства был разбит на пять стадий. 

КЛАССИФИКАЦИЯ ДОМОВ ПО СОСТОЯНИЮ СТРОИТЕЛЬНОЙ ГОТОВНОСТИ

В ходе исследования состояния строительных площадок в столице было выявлено, что реализация «бумажных» проектов (стадия 0) приостановлена. Из числа строящихся 188 домов на стадии подготовки площадки (1) находится 13,2% по количеству домов, 13,1% по площади, 14,7% по количеству квартир (рис. 18).  Объектов, находящихся на стадии котлована и фундамента (II)  – 14,2% по количеству домов, 14,9% по суммарной площади квартир или 19,0% по количеству квартир. Почти поровну (42-44, 40-45, 37-44% соответственно) приходится на строящиеся объекты на стадиях возведения стен (III) и внутренних работ (IV).

В Ростове-на-Дону из числа строящихся 113 домов на стадии подготовки площадки (1) находится 13,3% по количеству домов, 14,1% по площади, 14,9% по количеству квартир.  Объектов, находящихся на стадии котлована и фундамента (II)  – 14,2% по количеству домов, 13,9% по суммарной площади квартир или 20,0% по количеству квартир. На строящиеся объекты на стадиях возведения стен (III) и внутренних работ (IV) приходится наибольшее число объектов – соответственно 40,7% и 31,9% (рис. 19).

Таким образом, структура объектов по стадиям строительства в Москве и Ростове-на-Дону близко совпадает.

Рис. 18                                                                        Рис. 19

Из числа новых жилых объектов столицы, работы по которым были начаты, 59 домов заморожено (13,0 тыс. квартир общей площадью 1,409  млн кв. м).

При этом (рис. 20):

- на стадии подготовки площадки (1) все объекты заморожены (100%);

- на стадии котлована-фундамента (2) остановлено возведение 40% объектов, что соответствует 50,7% по общей площади, 41,6% по числу квартир;

- на стадии активного возведения стен (3) приостановлены работы по 8,7% объектов, 13,1% по площади, 10,6% по числу квартир;

- на стадии внутренних работ (4) заморожено строительство 3,7% объектов, 4,1% по площади, 4,4% по числу квартир.

В Ростове-на-Дону (рис. 21):

- на стадии подготовки площадки (1) заморожено 73,3% объектов;

- на стадии котлована-фундамента (2) остановлено возведение 50% объектов;

- на стадии активного возведения стен (3) приостановлены работы по 15,2% объектов;

- на стадии внутренних работ (4) заморожено строительство 5,6% объектов.

Такой результат представляется логичным: застройщики стремятся довести до конца в первую очередь объекты высокой степени готовности (в том числе и с помощью московского правительства). Сравнение данных по Москве и Ростову показывает, что в Ростове этот эффект выражен меньше.

Рис. 20                                                                 Рис. 21

Анализ состояния строительства жилых домов в столице в дифференциации по классам качества (в соответствии с критериями классификации, разработанными в 2006 году), показывает, что (рис. 22):

-среди всех новых объектов элитного класса строительство остановлено на 18,2% новостройках;

- среди новостроек бизнес-класса заморожено 28,4% объектов;

- в среднем классе остановлено строительство 28,1% домов;

- в эконом-классе остановлено строительство 6,7% домов;

Данный результат объясняется мерами, принятыми московским правительством по поддержке стройкомплекса и направленными в первую очередь на сохранение объемов ввода жилья эконом-класса.

В Ростове все объекты были разбиты на классы согласно следующей классификации. В первую очередь,  в классификацию были включены такие параметры, как  наличие консьержа и подземный паркинг. В случае их отсутствия объект причислялся к эконом-классу, в случае наличия – претендовал на средний и бизнес, далее разбивка происходила по размеру площади квартир.

Диапазон площади квартир

для различных классов качества проекта в Ростове-на-Дону

Исследование показало, что в Ростове-на-Дону (рис. 23):

- из двух объектов, отнесенных к элитному классу, ни один не заморожен;

- из 21 объекта бизнес-класса заморожен один (4,7%);

- среди объектов среднего класса заморожено 20,5%;

- среди объектов эконом-класса остановлено строительство 37,3%.

Как видно по приведенным данным, относительно Москвы в Ростове ситуация диаметрально противоположная. Можно предположить, что застройщики в Ростове стремятся достраивать дома с высокими ценами реализации.

Рис. 23                                                                      Рис. 24

Для определения местоположения замороженных объектов территория Москвы была разделена на четыре пояса, границы которых отражены в таблице ниже.

Разделение территории Москвы на пояса по удалению от Центра

Из всех новостроек, строительство которых было начато (рис. 25):

- в поясе 1 заморожено 12,0% новостроек;

- в поясе 2 приостановлено строительство 37,5% объектов;

- в поясе 3 приостановлено строительство 27,3% объектов;

- в поясе 4 приостановлено строительство 16,7% объектов.

Данный результат можно объяснить следующим: низкий уровень замороженного строительства в центре – повышенным вниманием властей, в спальных районах – тем, что там строится в основном жилье эконом-класса, в то время как в поясе 2 – в основном бизнес-класса. Этот факт подтверждается также более высокой долей площадей и квартир в замороженных объектах второго пояса.

В Ростове-на-Дону к поясу 1 был отнесен топонимический район Центр, к поясу 2 – Ленина и Нахичевань, к поясу 3 – СЖМ и ЗЖМ, к поясу 4 – Чкаловский и Александровка. Из 113 объектов (рис. 26):

- в поясе 1 заморожено 23,7% объектов;

- в поясе 2 приостановлено строительство 23,1% объектов;

- в поясе 3 приостановлено строительство 30,4% объектов;

- в поясе 4 приостановлено строительство 12,5% объектов.

Таким образом, в Ростове наименьшая доля замороженных объектов приходится на пояс 4, в то время как в Центре и в других поясах их доля находится примерно на одном уровне. Такое различие с Москвой в нашем исследовании не нашло объяснения и может быть признано случайным.

Рис. 25                                                                        Рис. 26

5. Прогноз объемов ввода жилья

Прогноз по России

Глава Минрегиона Басаргин в апреле с.г. заявил, что в 2009 году в РФ возведут  52 млн кв. м жилья - на 18% меньше, чем годом ранее. На поддержание таких темпов строительства выделят 427 млрд рублей. «Принятие всей совокупности вышеперечисленных мер создаст условия для восстановления темпов ввода жилья, начиная с 2010 года», — считает министр.

Анализируя данное заявление, необходимо учитывать, что на показатель ввода жилья действует два противоположных фактора. «Во-первых, это замораживание ряда строек в конце 2008 года и вынужденное прекращение девелоперами начала новых проектов. Действие этого фактора могло бы привести к 25-30%-му снижению объемов ввода жилья в 2009 году. Во-вторых, следует учитывать постепенное завершение ранее начатых (и запланированных к вводу в 2008 году) строек, в том числе и благодаря государственному финансированию, и реализацию этого задела в 2009 году (в итоге в 1 квартале объем ввода сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года). В результате ожидания Минрегиона о снижении объемов ввода в этом году всего на 18-20% видятся приемлемыми. Надежды главы Минрегионразвития на оживление темпов ввода жилья  в 2010 году вполне обоснованы, но говорить об их скором восстановлении — это слишком большой оптимизм. Только на 2011-2012 год придется пик влияния инвестиционного коллапса в строительстве, а заделы будут уже исчерпаны. Наш экспертный прогноз на 2009 и 2010 годы – 50 и 45 млн кв. м жилья.

Прогноз по Москве и Ростову-на-Дону

Более конкретное рассмотрение ситуации в Москве и Ростове-на-Дону показало, что  в столице по итогам прошедшего года общий объем ввода жилья составил 3,28 млн кв. м. Он оказался на 38% ниже запланированного и на 32% меньше предыдущего года. Вместе с тем, планы строительства жилья по социальным программам города на 2008 год были выполнены. Дефицит заемных средств, проблемы финансирования проектов нового строительства, а следовательно - замедление и остановка возведения домов, способствовали значительному снижению (более чем в 3 раза по сравнению с 2007 годом) объема ввода коммерческого жилья в прошедшем году, который составил лишь 801,0 тыс. кв. м.

В сложившихся условиях, учитывая признанный властями дефицит бюджетных средств, требуемых для строительства  жилья по горзаказу (в планах властей объем финансирования предусмотрен на 2010 год из расчета ввода 230 тыс. кв. м), а также объемы замороженного строительства и строящегося жилья, по нашему прогнозу, в 2009 и 2010 годах объемы ввода жилья в Москве сохранятся на уровне провального 2008 года и составят соответственно 3,3 и 2,7 млн кв. м.

Для Ростова-на-Дону прогноз объемов ввода жилья в многоквартирных жилых домах на 2009-2010 годы, с учетом отсутствия новых проектов, определен в  50-55% от рекордного ввода 2008 года (280-285 тыс. кв. м), и вместе с объектами индивидуального жилищного строительства общий объем ввода составит 700-800 тыс. кв. м. 

Прогноз дифференциации объемов ввода по классам качества жилья

В 2005-2007 годы в объеме строительства многоквартирного жилья в Москве преобладали объекты эконом- и бизнес-классов, при этом основная доля объема эконом-класса приходилась на жилые объекты по социальным программам города Коммерческое строительство наиболее доступного жилья (эконом- и средний классы) с течением времени сокращалось (с 64,3 до 56,6% общей площади), в то время как возведение домов бизнес-класса с каждым годом велось все более активно (выросло с 33,2% до 42,2%). Менее всего возводилось элитных домов, наибольший объем ввода которых пришелся на 2006 год (3,2% общей площади). (рис. 27, 28).

Рис. 27

Рис. 28

В 2008 году в Москве при снижении почти на треть общих объемов ввода жилья и полном выполнении городом социальных обязательств по жилью, структура жилищного строительства серьезно изменилась. Основная доля построенных многоквартирных домов пришлась на жилье эконом-класса (78,8% от общей площади, 78,9% от общего количества квартир); немногим больше, чем в 2007 году, было построено домов среднего класса (11,4% площади и 12,7% квартир). Существенно снизились объемы строительства жилья высокого класса качества (бизнес-класса) до 8,4% по площади и 7,8% по числу квартир (более чем в 5 раз).

Таким образом, учитывая данные по строящимся и замороженным жилым объектам, по нашей оценке в 2009-2010 годы в структуре объема строительства лидирующее положение будет занимать жилье эконом-класса – 60-70%, объем строительства домов бизнес-класса составит порядка 17-25%, в меньшей доле будет представлено жилье среднего (около 10%) и элитного (около 5%) классов.

В начале 2008 года в Ростове на стадии строительства находилось 108 квартир в домах класса элит, или 9,65 тыс. кв. м, 965 квартир в домах бизнес-класса (73,2 тыс. кв. м), 4928 квартир в домах  среднего класса (353,0 тыс. кв. м), и 6069 квартир в домах эконом-класса (333,9 тыс. кв. м). В мае 2009 ситуация выглядела следующим образом: 158 квартир находилось в стадии строительства в домах класса элит, что составляет 16,0 тыс. кв. м, 1719 квартир (141,6 тыс. кв. м) – в домах бизнес-класса, 5462 квартиры (374,4 кв. м) – в домах  среднего класса, и 6422 квартиры (361,3 тыс. кв. м) - в домах эконом-класса.

Считаем, что в 2009-2010 годах эта пропорция сохранится, и распределение объемов ввода составит: элита – 11% квартир (1,8% площадей), бизнес-класс - 25% (16%), средний класс – 40% (42%) и эконом - 34% (41%).

Рис. 29

Рис. 30

6. Сопоставление ранее сделанных прогнозов и фактического развития ситуации на рынке жилья

В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 года мы свели к четырем сценариям^[2].

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 года требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.

Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%.  С ноября-декабря реализуется именно этот сценарий.

Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие. Этот сценарий все еще не потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

Реально ситуация развивалась близко к сценарию №3 (фактическое снижение цен в долларовом выражении оказалось пока даже больше прогнозируемого). В настоящее время можно констатировать, что рынок заканчивает стадию кризисного падения и переходит к стадии депрессивной стабилизации.

В отличие от кризиса 1998-1999 годов, форма ценового тренда которого имела вид  U, в текущем кризисе начало роста цен ожидается в 2011-12 году, и рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 годах (форма тренда – L).

В 2009-2010 году объемы ввода жилья снизятся. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

 Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

            Приведенные в данные показывают, что все основные индикаторы рынка строительства и продажи жилья близки к прогнозируемым, и корректировки прогноза пока не требуется.

Литература

Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А., Якубов М.О. (2007). Финансирование жилищного строительства. М.: Фонд «Институт экономики города».

Полтерович В.М. (2009).  Гипотеза об инноватизационной паузе и стратегия модернизации //  «Вопросы экономики», №2.

Полтерович В.М., Старков О.В. (2007).  Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. М.: Наука, 95-97, 154-156.

Стерник Г.М. (2008). Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08, www.realtymarket.ru.

Стерник С.Г. (2006). Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки // В сборнике научных трудов «Современные проблемы экономики и управления развитием города», РЭА им. Г.В. Плеханова, 140-155.

©  Стерник Г.М.. 15.08.09.

^[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М., Казимир Л.М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С.Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А. Ю. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт--Петербург), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Смеловым П.Л., Высоцкой Т.В., «Сибакадемстрой Недвижимость» (Новосибирск), Ермолаевой Е. А., RID Analitics  (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д., Епишиной Ю.В,, «Камская долина» (все – Пермь), Евстафьевым А.И., ООО «ВИЛЛАН» (Краснодар), Чумаковым А.М., «Титул», Пивоваровой Г.В., «Дон-НТ», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Решетниковым М.А., «Агентство Максимум» (Томск), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Трошиной В.М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье», Калининой Е. В., «Мегаполис-Недвижимость» (все – Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости», Исаевой М.А., Супоней И.Ю., «Золотой ключ» (все – Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак),  Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Дербусалиевым А.В.,  «ИСК «Волга - Групп», Самара, Тарута С.В., Журнал "Недвижимость" (Омск).  Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города.

^[2] Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08, www.realtymarket.ru.

Стерник Г.М., Спад на рынке строительства и продажи жилья в России

Принято к опубликованию

в Журнале Новой экономической ассоциации

№ 4, сентябрь 2009 г.

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

спад на рынке строительства и продажи жилья в России

1.      Замедление объемов строительства и ввода жилья

По данным Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru), годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 1).

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%),  Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

В Москве  с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году введено 3,28 млн кв. м (прирост -32%). В Московской области с 2000 по 2008 год ввод вырос с 2,61 до 7,78 млн кв. м, в том числе прирост в 2008 году близок к нулю (-0,3%). В Ростове-на-Дону с 2005 года объем ввода вырос с 0,62 млн до 1,00 млн кв. м, прирост в 2008 году +12% (см. рис. 1).

Рис. 1

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

- в РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 2);

- в Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

- в Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

- в Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

Как видно на рис.2, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись уже 7 кварталов.

Рис. 2

            В 1 квартале 2009 года объем ввода жилья в РФ вырос по сравнению с тем же кварталом прошлого года на незначимые 2% и составил 10,4 млн кв. м (рис. 2). Во 2 квартале он  составил 11,2 млн кв. м, что несколько ниже того же квартала предыдущего года (на 2,6%). В целом за полугодие введено 21,6 млн кв. м (прирост 2,8%). При этом ввод площадей в индивидуальных жилых домах вырос на 6,2% и достиг 56% от общего ввода, а в многоквартирных – снизился на незначимые 1,2%.

В то же время ввод в строй жилья в первом полугодии упал в Краснодарском крае на 12,9% – до 1,435 млн кв. метров, в Ростовской области – на 7,6%, до 791 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге – на 5,2%, до 778,5 тыс. кв. м.

В Москве объемы ввода жилья по итогам первого полугодия относительно провального того же полугодия прошлого года практически не изменились (+2,8%, 1,194 млн кв. м), т.е. повторяется общероссийская тенденция к стабилизации. В Ростове-на-Дону началось снижение объемов ввода (рис. 3, 4).

Рис. 3                                                                          Рис. 4

Источник: Федеральная служба государственной статистики (Росстат РФ).

В целом в 2009 году продолжается снижение темпов роста ввода жилья, и даже наметилась тенденция к сокращению объемов ввода. Причем, стабильность объемов ввода несколько поддерживается ростом индивидуального строительства, в то время как ввод многоквартирных домов хоть и незначительно, но снизился.

Таким образом, динамика объемов ввода жилья отличается от динамики объемов производства продукции в других отраслях экономики двумя особенностями:

- замедление объемов ввода жилья началось с осени 2007 года, за год до начала снижения объемов промышленного производства в России;

- наблюдается сохранение объемов ввода жилья в целом в РФ (при значительном разнообразии ситуации по регионам) в последние семь кварталов.

            Первый факт позволяет выдвинуть гипотезу о том, что замедление темпов строительства было вызвано не общей кризисной ситуацией, а специфическими особенностями системы строительства, сложившейся в России. Ниже, в разделе 2, будет сделана попытка логического обоснования этой гипотезы.

            Второй факт отражает инерционность процессов в строительстве и затрудняет прогнозирование будущих объемов ввода жилья, поскольку этот показатель не синхронизирован с динамикой объемов производства в других отраслях экономики. Для осуществления прогнозов необходимо более детально разобраться не только с  объемами ввода, но и с состоянием строительства еще не законченных объектов. Результаты такого исследования (по Москве и Ростову-на-Дону) будут представлены в разделе 3.

2. Особенности сложившейся в России системы финансирования строительства жилья

Долевое финансирование как основной источник инвестиций в строительство жилья

Специфика жилищного строительства и модели его финансирования стала результатом исторического развития экономики России (Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А., Якубов М.О., 2007). В начале девяностых годов рынок строительства жилья, как и вся экономика, находился в упадке. Но спрос на жильё сохранился и не был удовлетворен складывающимся рынком купли-продажи приватизированного вторичного жилья. В итоге рынок новостроек оказался в сложной ситуации: государственные инвестиции, составлявшие основной объем финансирования в советскую эпоху, прекратились, а банковская система, фондовый рынок, институциональные инвесторы и даже сам по себе рынок ещё не были сформированы.

В таких условиях  единственным доступным для застройщиков источником финансирования оказались средства граждан, испытывающих острую необходимость в приобретении жилья. Результатом стало бурное развитие института долевого финансирования. Такая ситуация стала существенным тормозящим фактором на пути дальнейшего развития сектора (Полтерович В.М., Старков О.В., 2007).  И хотя с созданием финансовых институтов на рынке стали появляться новые источники финансирования,  до сих пор долевое финансирование играет существенную роль.

Если развитие долевого финансирования в начале 90-х годов  было объективным процессом, то в дальнейшем компании, специализировавшиеся на жилищном строительстве, фактически стали заложниками данной схемы. Это наглядно проявляется при сравнении развития рынка жилищного строительства с развитием рынка коммерческой недвижимости. Из-за того, что офисные и торговые здания предназначаются для сдачи в аренду юридическим лицам, операторы данного сектора не имели возможности привлекать легкие деньги наподобие средств граждан, желающих приобрести жильё. Чтобы остаться на рынке, компании вынуждены были сделать сектор более привлекательным для банковского кредитования. Это предполагало, в первую очередь, скорейшую легализацию всех денежных потоков, построение управленческих систем в соответствии с международными стандартами корпоративного управления.  В свою очередь, зарубежные инвесторы, для которых участие в жилищном строительстве до середины нулевых годов было под запретом (в силу справедливого предположения о криминализованности и непрозрачности этого рынка), на рынок строительства коммерческой недвижимости пришли уже в конце 90-х. В итоге это привело к более быстрой адаптации данного сегмента к рыночным условиям и повышению эффективности его функционирования.

Таким образом, в наследство от 90-х годов рынок жилищного финансирования  получил структуру источников средств, в которой ключевое значение имели долевые участники. Данная ситуация поддерживалась отсутствием правового регулирования сделок данного вида. Не существовало нормативов по раскрытию информации, гарантиям, и главное - по целевому использованию средств. 

После вступление в силу 1 апреля 2005 г. Федерального закона № 214 «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация в правовом поле изменилась. Нормы закона были призваны нивелировать дисбаланс распределения рисков, устранив перечисленные факторы дискриминации прав инвесторов. Но закон быстро сработал в части дезорганизации сложившейся несовершенной системы строительства, а в части защиты прав дольщиков его  положения  далеко не реализованы.

Данные ИЭГ (рис. 5) показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

В течение двух-трех лет после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения средств населения с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на частных соинвесторов. По нашим экспертным оценкам, доля застройщиков, работающих по ФЗ № 204, составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20%.

Рис. 5

Источник: Фонд «Институт экономики города».

Банковское кредитование как источник финансирования строительства жилья

Что касается другого источника финансирования – банковского кредитования, то его развитие тормозил институциональный барьер.

Права на земельный участок не рассматривались банками в качестве возможного обеспечения кредита. Ситуация практически не изменилась даже после принятия Земельного и Градостроительного Кодексов. В результате компании чаще всего были вынуждены привлекать средства под залог своего стороннего имущества, не задействованного в проекте, что расширяло проектные риски до рисков, влияющих на компанию в целом. 

Еще одним недостатком сложившейся системы финансирования строительства явилось несоответствие схем кредитования схемам проектного финансирования. Бесспорно, кредитование девелопмента не может полностью осуществляться по схемам проектного финансирования. Но ключевой чертой, унаследованной от проектного финансирования, является возможность погашать основную сумму долга только после введения объекта в эксплуатацию. В России же по большинству кредитов предусматривается постепенная ежемесячная выплата основной суммы долга, что предполагает наличие у девелопера альтернативного источника средств. Иными словами, даже те кредиты, которые предоставлялись, не избавляли застройщиков от необходимости использования средств дольщиков.

Можно сказать, что банки активно пользовались благополучной ситуацией на жилищном рынке, фактически используя в отношении застройщиков стратегию дискриминации. Это можно подтвердить тем, что, ссылаясь на повышенные риски девелопмента, условия, которые банки предлагали потенциальным кредиторам, были существенно хуже среднерыночных: в то время как средняя ставка по кредитам для коммерческих организаций составила 10%,  ставки по строительным кредитам редко опускались ниже 12-15% (ИЭГ).

В таких условиях банковское кредитование заняло весьма специфическую нишу на рынке. Поскольку по общей привлекательности предложения банков уступают средствам дольщиков, инвесторы не пользуются ими как основным источником ресурсов для строительства. Однако получение банковских кредитов легче организовать. В итоге – банковские средства часто используются крупными компаниями для решения проблемы острой нехватки средств, зачастую возникающей в результате нецелевого использования инвестиций. Это, в частности, приводит к преобладанию краткосрочных банковских инструментов на рынке.

Вместе с бурным ростом российского фондового рынка в начале XXI века российские строительные компании получили доступ к ещё одному источнику финансирования. В предкризисный период выпуск корпоративных облигаций стал широко используемой формой привлечения средств.

Российские строительные компании начали прибегать к выпуску облигаций не так давно. Основной причиной, побудившей их к этому шагу, стала  описанная выше ситуация с банковскими кредитами. На начало 2008 года на рынок облигаций вышли уже более 40 строительных компаний.  В условиях начавшегося мирового финансового кризиса этот факт поставил данные компании в зону наивысшего риска.

Таким образом, сложившаяся система финансирования жилищного строительства в России  несовершенна и обладает специфическими особенностями, отличающими ее от системы финансирования строительства на западных рынках: несмотря на достаточно обширный спектр источников финансирования, представленных на рынке, по-прежнему доля долевого финансирования является подавляющей. В последние годы власти проводит последовательную политику, направленную на легализацию схем финансирования и защиту прав потребителей, что в долгосрочном периоде должно способствовать приближению состояния рынка к западным образцам.

Последствия сложившейся схемы финансирования для рынка строительства жилья

Если вернуться к западной схеме финансирования строительства, то при ее применении сокращение финансирования строительства, т.е. создания предложения на рынке, не снижается при падении спроса (например, по причине насыщения рынка, как это произошло в США в 2007 году). На продажу выставляются готовые дома, а изменение спроса влияет только на темп продаж, но не приводит к замораживанию строительства начатых зданий. Снижаются сначала объемы продаж готовых домов, и лишь впоследствии начинают снижаться цены, а девелоперы не открывают новые стройки. Именно по такой схеме начался ипотечный кризис в США, и он представлял собой на этой стадии типичный кризис перепроизводства: продажи (а за ними и цены) снижались не вследствие падения платежеспособного спроса, а вследствие перенасыщения рынка предложением (больше некому стало продавать дома – потребность в новом строительстве была в основном исчерпана на уровне обеспеченности 70-75 кв. м на человека).

В России всякое сокращение финансирования (например, по причине снизившейся банковской ликвидности, как это было в начале 2004 года) приводит к снижению темпов возведения начатых строек,   замораживанию некоторых объектов (с уже проданными дольщикам «правами требования»), снижению объема предложения на рынке. Существующий на нашем развивающемся рынке жилья дефицит товара (обеспеченность жильем составляет 20-21 кв. м на человека при низком качестве жилья) усиливается и толкает цены вверх. Затем уже внимательные граждане и спекулятивные инвесторы, обнаружившие угрозу остановки строительства объектов, уводят спрос на объекты положительно зарекомендовавших себя застройщиков либо на вторичный рынок. В результате совмещенный микрокризис банковской ликвидности и недоверия населения к девелоперам (как к недобросовестным, так и просто к неудачливым) в 2004 году привел к кризису строительства жилья и возникновению первой волны «обманутых дольщиков».

Интересно, что при снижении весной продаж в новостройках на 30-40% цены продолжали расти до июня, а затем не снижались, а лишь полгода-год оставались стабильными. За это время, после разорения отдельных создателей строительных пирамид, передачи их строек другим девелоперам под преференции городских властей, спрос стал восстанавливаться, и в 2005-2006 годах происходил бурный рост цен на вторичном и первичном рынке, обусловленный в первую очередь обострившимся дефицитом жилья. И хотя такой рост привел к постепенному снижению спроса, но к осени 2007 года накопленный платежеспособный спрос вновь реализовался (при новом уровне цен) и в конце года достиг рекордных уровней (рис. 6). С февраля 2008 года, после начала первых затруднений у непомерно расширивших географию строительства застройщиков и снижения темпов возведения ведущихся строек, началось стремительное сокращение спроса, и оно продолжается до настоящего времени. Что касается предложения, то оно стабилизировалось на уровне 25-26 тыс. квартир (инвестиционных договоров на передачу прав требования), которые не уходят с рынка по причине низкого спроса.

Рис. 6

    Источник: Холдинг МИЭЛЬ

Необходимо отметить, что, несмотря на снизившийся спрос, застройщики повышали цены предложения жилья до ноября (рис. 7).

Рис. 7

Источник: Холдинг МИЭЛЬ

Но уже  с сентября при конкретных сделках допускались разного рода скидки и торг. Лишь в ноябре-декабре отдельные продвинутые застройщики осознали ситуацию и объявили о снижении на 15-20% цен на нераспроданные квартиры в объектах высокой степени готовности, что привело к их быстрой реализации. Но большинство застройщиков упрямо «держали» цены предложения. В качестве объяснения выдвигались такие аргументы, как нежелание создавать впечатление о тяжелом состоянии фирмы и ее объектов, невозможность достроить объекты при цене реализации ниже себестоимости и т.п. В результате, в отличие от рынка купли-продажи квартир, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 г., но затем уже с февраля 2009 г. вернулись к уровню сентября-октября (рис. 15). При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля. Поэтому, в отличие от вторичного рынка, объемы продаж в новостройках продолжали снижаться.

Гипотеза об основной причине спада темпов роста ввода жилья в 2008 году

В условиях быстро растущего рынка и повышения доступности банковских кредитов в 2003-2007 годах компании стали активно заниматься развитием, вкладывая средства в  новые проектов. При этом они пренебрегали заботой о поддержании собственной финансовой устойчивости.

Этот феномен можно объяснить описанными выше особенностями российской системы жилищного финансирования и институциональными факторами, влияющими на рынок.

При быстро растущем рынке компании стремятся к расширению своих операций. Но для этого существует ограничение в виде коррупционности, сложности и забюрократизированности доступа к земле. Осознавая важность этого ограничения и понимая, что о земле для будущего строительства необходимо думать сегодня, компании начинают вкладывать все доступные средства в резервирование за собой участков.

Большая часть средств привлекается компаниями от долевых инвесторов. На фоне повышения значимости инвестиций в будущие проекты, средства дольщиков начинают изыматься из проектов и использоваться не по назначению.

Во избежание остановки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, застройщики обращаются за краткосрочным кредитованием к банкирам. Кредиты далеко не всегда соответствуют параметрам традиционного строительного кредита. В случае возникновения возможности зарезервировать ещё один земельный участок кредитные деньги также перенаправляются для нецелевого использования.

Вся эта система подпитывается общими оптимистическими настроениями по поводу роста цен и общего спроса на жилую недвижимость. Даже банкиры  поддаются этому настроению, в результате чего доступность кредитования для девелоперов увеличивается.

Итогом взаимодействия всех этих факторов становится перегрузка компаний краткосрочными долгами, а значит, и возниковение угроз их финансовому благополучию, повышение риска замораживания строек. Этот факт был своевременно осознан населением (пережившим опыт подобных событий в 2004 году), и спрос на рынке новостроек начал снижаться уже в начале 2008 года (в то время как на вторичном рынке он сохранялся до осени).

Следовательно, первоначальное снижение темпов строительства в сложившихся условиях была неизбежно. Оно стало результатом неразвитости системы финансирования и институциональной среды и не зависело от мировых событий. А вот глубина и масштабность кризиса рынка определялись воздействием глобального мирового кризиса.

Серьезные финансовые трудности возникли у многочисленных мелких и средних компаний, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (в обход ФЗ №214).  

Наибольшие финансовые трудности возникли у немногочисленных крупных компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.

Дополнительный шанс к разорению возник у компаний, которые ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода-год резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Принятые начиная с сентября прошлого года беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка пока не привели к возобновлению кредитования.

Компании, работающие в соответствии с ФЗ №214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем уменьшает для них риски понижения спроса на рынке. Именно эти компании «вытягивают» в ряде регионов объемы строительства.

Таким образом, причиной замедления темпов ввода жилья явилось сокращение объемов финансирования строительства конкретных проектов, вызванного сложившейся несовершенной системой привлечения инвестиций. Одновременно, общий объем финансирования строительства жилья продолжал расти. В сочетании с непросчитанной, необоснованной политикой экспансии девелоперов на все новые строительные площадки и отсутствием финансового резерва, начавшийся финансовый кризис привел к остановке строительства многих объектов, разорению отдельных строительных компаний, запустил процесс слияний и поглощений, сокращения производства и увольнениям персонала в смежных отраслях. Такое развитие событий может быть названо (по аналогии с известным понятием ценовых пузырей) инвестиционным пузырем, сущностью которого является не подкрепленное достаточными финансовыми ресурсами расширение инвестиционной деятельности на рынке жилья, закончившееся ее коллапсом.

В ряде публикаций аргументируется точка зрения, что спад в жилищном строительстве был неизбежен из-за того, что с 2002 г. на рынке возник ценовой пузырь, то есть продажи стимулировались  постоянным ускорением роста цен (см., например, Полтерович В.М., Старков О.В. (2007, с.95-97, 154-156). Аргументами в пользу этой гипотезы являются правильно отмечаемые факты значительного превышения темпа роста цен за последние 6 лет над темпом роста доходов, наличия большой доли «инвестиционных» квартир, количество которых резко выросло за последние годы, а также, по мнению авторов, концентрации инвестиционного спроса в классе жилья повышенной комфортности. Поэтому спад в строительстве мог быть вызван изменением ожиданий инвесторов (основных покупателей новостроек), которые окончательно скоординировались в отрицательную сторону в сентябре 2008 г., после обвала цен на нефть и котировок на российском финансовом рынке.

            На наш взгляд, такая точка зрения могла бы быть принята, если бы не следующие обстоятельства. Нам представляется преувеличенной роль спекулятивных инвесторов на рынке жилья. По нашим оценкам (основанным на анализе базы данных компании МИЭЛЬ), их доля выросла с 9-10% в марте 2005 года до 25-30% в конце 2008 года. Постоянный рост цен, с одной стороны, привлекал все больше инвесторов к финансированию строительства, но одновременно отталкивал остальных покупателей, что приводило к периодическому снижению спроса. Мы попытались показать, что уход с рынка населения и спекулятивных с инвесторов с начала 2008 года был вызван не прекращением роста цен (который продолжался до осени), а иными, названными выше причинами (риск замораживания строек). Именно специфическая схема финансирования строительства через привлечение дольщиков (чего нет в странах с развитыми рынками) привела к зависимости темпов строительства от изменения как общего спроса населения, так и инвестиционного спроса.

Совершенно верным представляется высказывание Полтеровича В.М. (2009) о том, что сверхоптимистические ожидания, возникшие в результате  относительно быстрого длительного развития передовых стран (без глобальных кризисов),  породили пузыри и на сырьевых рынках, и на рынке недвижимости. При этом в России особую роль играла вера в дальнейший рост (или, по крайней мере, стабилизацию) цен на нефть. Но  события 2008-209 гг. на российском рынке строительства жилья – снижение темпов ввода площадей - мы рассматриваем как следствие образования и схлопывания не ценового, а инвестиционного пузыря. В широком смысле понятия «пузырей» эти две точки зрения не противоречат друг другу, но уточнение понятий позволяет вскрыть механизмы назревания кризиса в России, отличные от механизмов на западных рынках недвижимости.

3. Спад в объемах продаж (на примере Москвы)

Согласно данным Управления ФРС г. Москвы, число сделок купли-продажи столичных квартир сократилось в 2008 году по сравнению с 2007 годом на 16% (65,12 и 78,82 тыс. соответственно). В 4 квартале ежемесячный объем сделок снизился с 6-7 тыс. до 2-2,5 тыс. Число сделок, заключенных в первом квартале 2009 года (8993) и в апреле (4757), на 23-24% ниже аналогичного показателя 2008 года. Спад объема сделок прекратился.

Количество сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в 1 квартале 2009 года оказалось ниже аналогичных величин 2008 и 2009 годов более чем на 63%. Доля ипотечных сделок, достигшая в Москве в 3 квартале 2008 года 28-30%, снизилась до минимальных значений (рис. 6).

Рис. 6

Снижение оборотов рынка купли-продажи квартир сопровождалось изменением других показателей рынка.

Общий объем предложения начал расти с сентября, и вырос с 20-25 тыс. до 35-40 тыс. в декабре. В декабре-январе в связи с начавшейся девальвацией рубля и падением цен (в долларовом эквиваленте) продавцы ушли с рынка, и объем вновь поступающего предложения снизился с 10-12 тыс. до 2-4 тыс. В феврале-марте, в связи с остановкой девальвации рубля, начали возвращаться на рынок и продавцы (убедившиеся в возможности сохранения вырученных от продажи жилья денежных средств), и покупатели (прирастившие рублевый эквивалент своих долларовых сбережений и убедившиеся в бессмысленности дальнейших инфляционных ожиданий).

Период экспозиции квартир с сентября 2008 г. по январь 2009 г. вырос с 50-55 дней до 104 дней, к апрелю понизился до 79 дней (рис. 7).

Рис. 7

Таким образом, к настоящему времени наметились признаки стабилизации на вторичном рынке (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается), что привело к замедлению темпов падения рублевых цен, а вместе с тенденцией к укреплению рубля – к переходу темпов изменения долларовых цен в положительную полуплоскость.

Рис. 8

            На первичном рынке объем спроса начал снижаться с весны 2008 года, и к концу года снизился до минимальных значений. Объем предложения, в силу описанной выше ситуации с замедлением темпов строительства, снижался в последние три года, и к сентябрю 2008 года оказался ниже объема спроса (рис. 9).

Рис. 9

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

В результате объемы продаж в новостройках снижались с 2,43 млн кв. м (34,2 тыс. квартир) в 2005 году до 1,94-1,95 млн кв. м (27,3-27,5 тыс. квартир) в 2006-2007 годах (рис. 10, 11). При этом объем продаж по ипотеке уверенно рос с 2005 года (0,31 млн кв. м, 4,4 тыс. квартир, или 13% от общего объема) до 2007 года (0,58 млн кв. м, 8,1 тыс. квартир, или 29% от общего объема). По итогам 2008 года общий объем продаж упал на 60% - до 0,8 млн кв. м, 11,3 тыс. квартир, в том числе продаж по ипотеке – 0,22 млн кВ. м, 3,1 тыс. квартир, или 27% от общего объема).

Рис. 10

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Рис. 11

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Интересно, что около 20% квартир продано в домах, строительство которых на сегодняшний день заморожено (рис. 12).

Рис. 12

Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ.

Таким образом, спад в объемах продаж на рынке жилья начался с первичного рынка, что объяснялось возникшим у покупателей уже весной 2008 года осознанием повышенного риска таких покупок, связанного с замедлением темпов строительства и угрозой замораживания строек. На вторичном рынке это стимулировало приток покупателей. Но с лета-осени началось ужесточение банками условий ипотечного кредитования вплоть до полного его прекращения, что окончательно остановило продажи на рынке новостроек и снизило их объем на вторичном рынке. Далее, начавшая девальвация рубля к доллару создала неопределенность в сознании населения и отпугнула от рынка не только продавцов, но и покупателей. В начале 2009 года эти процессы замедлились, и даже поячвились сигналы положительного характера.

4. Снижение цен на рынке жилья

В 2007-2008 году почти во всех городах России продолжался рост цен, особенно высокими темпами – в долларовом эквиваленте. В 4 квартале началось снижение как рублевых, так и особенно долларовых цен. Графики для различных городов России сведены в 4 группы с близким характером динамики цен (рис. 13)^[1].

Рис. 13

Динамика средней удельной цены предложения жилья в городах России

К маю 2009 года рублевые цены в городах выборки снизились от исторического максимума, достигнутого в июне-сентябре 2008 года, на 6-43%, в пересчете на доллары – на 24-51% (в Москве соответственно на 13% и 32%).

Рис. 14

Снижение цен предложения жилья от исторического максимума к маю 2009 года

В отличие от рынка купли-продажи квартир, на рынке продажи квартир в новостройках (долевых прав) в Москве средние цены предложения (рублевые) незначительно снижались в ноябре-декабре 2008 года, но затем вернулись к уровню сентября-октября (рис. 15). При этом, не соглашаясь снижать цены предложения, застройщики в условиях упавшего спроса шли на беспрецедентные индивидуальные скидки. При пересчете в доллары, по мере девальвации рубля, эквивалент цены снижался до февраля 2009 года, затем начал плавно повышаться вместе с укреплением рубля.

Рис. 15

Источник: АКЦ МИЭЛЬ

5. Состояние строительства жилых домов (на примере Москвы и Ростова-на-Дону)

В мае 2009 года компанией «Аналитическая группа Г.М.Стерника» совместно с «Аналитическим консалтинговым центром МИЭЛЬ» (Москва) и АН «Титул» (Ростов-на-Дону) было выполнено исследовании состояния строительства жилых домов в  этих городах. Цель исследования – анализ темпов строительства и структуры замороженных объектов по стадиям строительства, местоположению и классам качества.

Для оценки темпов строительства жилых домов были разработаны следующие критерии.

Критерии оценки темпов строительства

В Москве из общего объема в 842 новостройки с ранее планировавшимися сроками ввода 2009-2013 годы (см. ранее принятую «Среднесрочную жилищную программу "Москвичам - доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задание на 2010 год») строительство подавляющего большинства объектов не начато (595 объектов-новостроек, в которых 64,7 тыс. квартир общей площадью 5173 тыс. кв. м). Из оставшихся 247 объектов начатого строительства в 44% всех новостроек темпы строительства высокие, в 16% - стабильные. На 16% строек работы ведутся, но медленно. Заморожено 59 объектов, или 24% начатых строек (рис. 16).

В Ростове-на-Дону в 113 начатых строительством многоэтажных жилых домах с планировавшимися сроками сдачи 2009-2010 года высокие темпы строительства не наблюдались вообще, стабильные – в 41% домов, низкие – в 32%, и заморожено 26% новостроек (рис. 17).

Таким образом, доля замороженных объектов в исследуемых городах составляет 24-26%. Для Москвы этот результат является достаточно оптимистичным. В сравнении с Москвой, при существенной разнице итогов прошлого года, для Ростова он свидетельствует о резком ухудшении ситуации в 2009 году.

Рис. 16                                                                Рис. 17

В зависимости от состояния строительной готовности весь период строительства был разбит на пять стадий. 

КЛАССИФИКАЦИЯ ДОМОВ ПО СОСТОЯНИЮ СТРОИТЕЛЬНОЙ ГОТОВНОСТИ

В ходе исследования состояния строительных площадок в столице было выявлено, что реализация «бумажных» проектов (стадия 0) приостановлена. Из числа строящихся 188 домов на стадии подготовки площадки (1) находится 13,2% по количеству домов, 13,1% по площади, 14,7% по количеству квартир (рис. 18).  Объектов, находящихся на стадии котлована и фундамента (II)  – 14,2% по количеству домов, 14,9% по суммарной площади квартир или 19,0% по количеству квартир. Почти поровну (42-44, 40-45, 37-44% соответственно) приходится на строящиеся объекты на стадиях возведения стен (III) и внутренних работ (IV).

В Ростове-на-Дону из числа строящихся 113 домов на стадии подготовки площадки (1) находится 13,3% по количеству домов, 14,1% по площади, 14,9% по количеству квартир.  Объектов, находящихся на стадии котлована и фундамента (II)  – 14,2% по количеству домов, 13,9% по суммарной площади квартир или 20,0% по количеству квартир. На строящиеся объекты на стадиях возведения стен (III) и внутренних работ (IV) приходится наибольшее число объектов – соответственно 40,7% и 31,9% (рис. 19).

Таким образом, структура объектов по стадиям строительства в Москве и Ростове-на-Дону близко совпадает.

Рис. 18                                                                        Рис. 19

Из числа новых жилых объектов столицы, работы по которым были начаты, 59 домов заморожено (13,0 тыс. квартир общей площадью 1,409  млн кв. м).

При этом (рис. 20):

- на стадии подготовки площадки (1) все объекты заморожены (100%);

- на стадии котлована-фундамента (2) остановлено возведение 40% объектов, что соответствует 50,7% по общей площади, 41,6% по числу квартир;

- на стадии активного возведения стен (3) приостановлены работы по 8,7% объектов, 13,1% по площади, 10,6% по числу квартир;

- на стадии внутренних работ (4) заморожено строительство 3,7% объектов, 4,1% по площади, 4,4% по числу квартир.

В Ростове-на-Дону (рис. 21):

- на стадии подготовки площадки (1) заморожено 73,3% объектов;

- на стадии котлована-фундамента (2) остановлено возведение 50% объектов;

- на стадии активного возведения стен (3) приостановлены работы по 15,2% объектов;

- на стадии внутренних работ (4) заморожено строительство 5,6% объектов.

Такой результат представляется логичным: застройщики стремятся довести до конца в первую очередь объекты высокой степени готовности (в том числе и с помощью московского правительства). Сравнение данных по Москве и Ростову показывает, что в Ростове этот эффект выражен меньше.

Рис. 20                                                                 Рис. 21

Анализ состояния строительства жилых домов в столице в дифференциации по классам качества (в соответствии с критериями классификации, разработанными в 2006 году), показывает, что (рис. 22):

-среди всех новых объектов элитного класса строительство остановлено на 18,2% новостройках;

- среди новостроек бизнес-класса заморожено 28,4% объектов;

- в среднем классе остановлено строительство 28,1% домов;

- в эконом-классе остановлено строительство 6,7% домов;

Данный результат объясняется мерами, принятыми московским правительством по поддержке стройкомплекса и направленными в первую очередь на сохранение объемов ввода жилья эконом-класса.

В Ростове все объекты были разбиты на классы согласно следующей классификации. В первую очередь,  в классификацию были включены такие параметры, как  наличие консьержа и подземный паркинг. В случае их отсутствия объект причислялся к эконом-классу, в случае наличия – претендовал на средний и бизнес, далее разбивка происходила по размеру площади квартир.

Диапазон площади квартир

для различных классов качества проекта в Ростове-на-Дону

Исследование показало, что в Ростове-на-Дону (рис. 23):

- из двух объектов, отнесенных к элитному классу, ни один не заморожен;

- из 21 объекта бизнес-класса заморожен один (4,7%);

- среди объектов среднего класса заморожено 20,5%;

- среди объектов эконом-класса остановлено строительство 37,3%.

Как видно по приведенным данным, относительно Москвы в Ростове ситуация диаметрально противоположная. Можно предположить, что застройщики в Ростове стремятся достраивать дома с высокими ценами реализации.

Рис. 23                                                                      Рис. 24

Для определения местоположения замороженных объектов территория Москвы была разделена на четыре пояса, границы которых отражены в таблице ниже.

Разделение территории Москвы на пояса по удалению от Центра

Из всех новостроек, строительство которых было начато (рис. 25):

- в поясе 1 заморожено 12,0% новостроек;

- в поясе 2 приостановлено строительство 37,5% объектов;

- в поясе 3 приостановлено строительство 27,3% объектов;

- в поясе 4 приостановлено строительство 16,7% объектов.

Данный результат можно объяснить следующим: низкий уровень замороженного строительства в центре – повышенным вниманием властей, в спальных районах – тем, что там строится в основном жилье эконом-класса, в то время как в поясе 2 – в основном бизнес-класса. Этот факт подтверждается также более высокой долей площадей и квартир в замороженных объектах второго пояса.

В Ростове-на-Дону к поясу 1 был отнесен топонимический район Центр, к поясу 2 – Ленина и Нахичевань, к поясу 3 – СЖМ и ЗЖМ, к поясу 4 – Чкаловский и Александровка. Из 113 объектов (рис. 26):

- в поясе 1 заморожено 23,7% объектов;

- в поясе 2 приостановлено строительство 23,1% объектов;

- в поясе 3 приостановлено строительство 30,4% объектов;

- в поясе 4 приостановлено строительство 12,5% объектов.

Таким образом, в Ростове наименьшая доля замороженных объектов приходится на пояс 4, в то время как в Центре и в других поясах их доля находится примерно на одном уровне. Такое различие с Москвой в нашем исследовании не нашло объяснения и может быть признано случайным.

Рис. 25                                                                        Рис. 26

5. Прогноз объемов ввода жилья

Прогноз по России

Глава Минрегиона Басаргин в апреле с.г. заявил, что в 2009 году в РФ возведут  52 млн кв. м жилья - на 18% меньше, чем годом ранее. На поддержание таких темпов строительства выделят 427 млрд рублей. «Принятие всей совокупности вышеперечисленных мер создаст условия для восстановления темпов ввода жилья, начиная с 2010 года», — считает министр.

Анализируя данное заявление, необходимо учитывать, что на показатель ввода жилья действует два противоположных фактора. «Во-первых, это замораживание ряда строек в конце 2008 года и вынужденное прекращение девелоперами начала новых проектов. Действие этого фактора могло бы привести к 25-30%-му снижению объемов ввода жилья в 2009 году. Во-вторых, следует учитывать постепенное завершение ранее начатых (и запланированных к вводу в 2008 году) строек, в том числе и благодаря государственному финансированию, и реализацию этого задела в 2009 году (в итоге в 1 квартале объем ввода сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года). В результате ожидания Минрегиона о снижении объемов ввода в этом году всего на 18-20% видятся приемлемыми. Надежды главы Минрегионразвития на оживление темпов ввода жилья  в 2010 году вполне обоснованы, но говорить об их скором восстановлении — это слишком большой оптимизм. Только на 2011-2012 год придется пик влияния инвестиционного коллапса в строительстве, а заделы будут уже исчерпаны. Наш экспертный прогноз на 2009 и 2010 годы – 50 и 45 млн кв. м жилья.

Прогноз по Москве и Ростову-на-Дону

Более конкретное рассмотрение ситуации в Москве и Ростове-на-Дону показало, что  в столице по итогам прошедшего года общий объем ввода жилья составил 3,28 млн кв. м. Он оказался на 38% ниже запланированного и на 32% меньше предыдущего года. Вместе с тем, планы строительства жилья по социальным программам города на 2008 год были выполнены. Дефицит заемных средств, проблемы финансирования проектов нового строительства, а следовательно - замедление и остановка возведения домов, способствовали значительному снижению (более чем в 3 раза по сравнению с 2007 годом) объема ввода коммерческого жилья в прошедшем году, который составил лишь 801,0 тыс. кв. м.

В сложившихся условиях, учитывая признанный властями дефицит бюджетных средств, требуемых для строительства  жилья по горзаказу (в планах властей объем финансирования предусмотрен на 2010 год из расчета ввода 230 тыс. кв. м), а также объемы замороженного строительства и строящегося жилья, по нашему прогнозу, в 2009 и 2010 годах объемы ввода жилья в Москве сохранятся на уровне провального 2008 года и составят соответственно 3,3 и 2,7 млн кв. м.

Для Ростова-на-Дону прогноз объемов ввода жилья в многоквартирных жилых домах на 2009-2010 годы, с учетом отсутствия новых проектов, определен в  50-55% от рекордного ввода 2008 года (280-285 тыс. кв. м), и вместе с объектами индивидуального жилищного строительства общий объем ввода составит 700-800 тыс. кв. м. 

Прогноз дифференциации объемов ввода по классам качества жилья

В 2005-2007 годы в объеме строительства многоквартирного жилья в Москве преобладали объекты эконом- и бизнес-классов, при этом основная доля объема эконом-класса приходилась на жилые объекты по социальным программам города Коммерческое строительство наиболее доступного жилья (эконом- и средний классы) с течением времени сокращалось (с 64,3 до 56,6% общей площади), в то время как возведение домов бизнес-класса с каждым годом велось все более активно (выросло с 33,2% до 42,2%). Менее всего возводилось элитных домов, наибольший объем ввода которых пришелся на 2006 год (3,2% общей площади). (рис. 27, 28).

Рис. 27

Рис. 28

В 2008 году в Москве при снижении почти на треть общих объемов ввода жилья и полном выполнении городом социальных обязательств по жилью, структура жилищного строительства серьезно изменилась. Основная доля построенных многоквартирных домов пришлась на жилье эконом-класса (78,8% от общей площади, 78,9% от общего количества квартир); немногим больше, чем в 2007 году, было построено домов среднего класса (11,4% площади и 12,7% квартир). Существенно снизились объемы строительства жилья высокого класса качества (бизнес-класса) до 8,4% по площади и 7,8% по числу квартир (более чем в 5 раз).

Таким образом, учитывая данные по строящимся и замороженным жилым объектам, по нашей оценке в 2009-2010 годы в структуре объема строительства лидирующее положение будет занимать жилье эконом-класса – 60-70%, объем строительства домов бизнес-класса составит порядка 17-25%, в меньшей доле будет представлено жилье среднего (около 10%) и элитного (около 5%) классов.

В начале 2008 года в Ростове на стадии строительства находилось 108 квартир в домах класса элит, или 9,65 тыс. кв. м, 965 квартир в домах бизнес-класса (73,2 тыс. кв. м), 4928 квартир в домах  среднего класса (353,0 тыс. кв. м), и 6069 квартир в домах эконом-класса (333,9 тыс. кв. м). В мае 2009 ситуация выглядела следующим образом: 158 квартир находилось в стадии строительства в домах класса элит, что составляет 16,0 тыс. кв. м, 1719 квартир (141,6 тыс. кв. м) – в домах бизнес-класса, 5462 квартиры (374,4 кв. м) – в домах  среднего класса, и 6422 квартиры (361,3 тыс. кв. м) - в домах эконом-класса.

Считаем, что в 2009-2010 годах эта пропорция сохранится, и распределение объемов ввода составит: элита – 11% квартир (1,8% площадей), бизнес-класс - 25% (16%), средний класс – 40% (42%) и эконом - 34% (41%).

Рис. 29

Рис. 30

6. Сопоставление ранее сделанных прогнозов и фактического развития ситуации на рынке жилья

В условиях наступившей турбулентности внешней среды все разнообразие возможных вариантов развития ситуации на рынке недвижимости в начале октября 2008 года мы свели к четырем сценариям^[2].

Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен. Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.

Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. При таком сценарии с октября-ноября было возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены в долларах должны были снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого сценария в течение 2009 года требовало высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения. К сожалению, уже в декабре стало ясно, что в реальности этот сценарий не реализовался.

Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. При этом сценарии ожидалось, что цены на жилье в Москве к середине 2009 года в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября 2008 г. на 40-45%, а относительно декабря – на 30-35%.  С ноября-декабря реализуется именно этот сценарий.

Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие. Этот сценарий все еще не потерял свою, пусть и незначительную, вероятность реализации.

Реально ситуация развивалась близко к сценарию №3 (фактическое снижение цен в долларовом выражении оказалось пока даже больше прогнозируемого). В настоящее время можно констатировать, что рынок заканчивает стадию кризисного падения и переходит к стадии депрессивной стабилизации.

В отличие от кризиса 1998-1999 годов, форма ценового тренда которого имела вид  U, в текущем кризисе начало роста цен ожидается в 2011-12 году, и рост не будет столь быстрым, как в 2000-2001 годах (форма тренда – L).

В 2009-2010 году объемы ввода жилья снизятся. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.

 Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

            Приведенные в данные показывают, что все основные индикаторы рынка строительства и продажи жилья близки к прогнозируемым, и корректировки прогноза пока не требуется.

Литература

Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А., Якубов М.О. (2007). Финансирование жилищного строительства. М.: Фонд «Институт экономики города».

Полтерович В.М. (2009).  Гипотеза об инноватизационной паузе и стратегия модернизации //  «Вопросы экономики», №2.

Полтерович В.М., Старков О.В. (2007).  Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. М.: Наука, 95-97, 154-156.

Стерник Г.М. (2008). Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08, www.realtymarket.ru.

Стерник С.Г. (2006). Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки // В сборнике научных трудов «Современные проблемы экономики и управления развитием города», РЭА им. Г.В. Плеханова, 140-155.

©  Стерник Г.М.. 15.08.09.

^[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М., Казимир Л.М. (АКЦ холдинга «Миэль»), Стерником С.Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А. Ю. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт--Петербург), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Смеловым П.Л., Высоцкой Т.В., «Сибакадемстрой Недвижимость» (Новосибирск), Ермолаевой Е. А., RID Analitics  (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д., Епишиной Ю.В,, «Камская долина» (все – Пермь), Евстафьевым А.И., ООО «ВИЛЛАН» (Краснодар), Чумаковым А.М., «Титул», Пивоваровой Г.В., «Дон-НТ», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все – Ростов-на-Дону), Решетниковым М.А., «Агентство Максимум» (Томск), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль), Трошиной В.М., «Информационно-аналитический центр «БрОК» (Тюмень), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье», Калининой Е. В., «Мегаполис-Недвижимость» (все – Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости», Исаевой М.А., Супоней И.Ю., «Золотой ключ» (все – Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак),  Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Дербусалиевым А.В.,  «ИСК «Волга - Групп», Самара, Тарута С.В., Журнал "Недвижимость" (Омск).  Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города.

^[2] Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2008 году: состояние и перспективы. – Доклад на конференции Петербургского жилищного конгресса 1.10.08, www.realtymarket.ru.

	Рис. 1
	Источник: собственные данные аналитической группы Г.М.Стерника
	На графике видно, что за 19 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет. Второй этап – с июля 2000 по 2009 год - пока длится восемь с половиной лет. Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен с уровня 100 $/кв. м в Москве, 70 $/кв. м в Петербурге, Екатеринбурге, переход к стабилизации (в Москве – колебательный, «с перебегом» и снижением до уровня 1000-1100 $/кв. м, в Петербурге и Екатеринбурге – асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600-650 $/кв. м). 8 лет роста закончились кризисом 1998-1999 годов – цены в Москве к июню 2000 года упали на 35% до 640 $/кв. м, в Петербурге и в Московской области – 335-350 $/кв. м, в Екатеринбурге – до 270 $/кв. м. Следующие 8 лет, до осени 2008 года, были периодом устойчивого роста: на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации). К сентябрю 2008 года в Москве был достигнут исторический максимум в 7460 $/кв. м. За последние пять месяцев, в ходе начавшегося кризиса, цены снизились до 5540 $/кв. м. На рис. 2 приведена динамика ежемесячных среднедушевых доходов населения Москвы по данным Мосгорстата в рублях. С конца 1998 года по август 2008 года доходы выросли с 3 тыс. до 36 тыс. руб./месяц, после чего началось их снижение. Видно, что в динамике присутствуют: - ярко выраженные сезонные и календарные всплески, которые связаны с выплатами в конце года бонусов, премий сотрудникам коммерческих предприятий, индексацией пенсий, окладов работников бюджетной сферы; -   основной восходящий тренд, отражающий повышение доходов населения после их многолетнего снижения в первой половине 1990-х годов (в рублевом выражении): -  среднесрочные колебания вокруг основного тренда, отражающие 4-12-месячные периоды роста, 6-9-месячные периоды стабильности (2002 год, 2004 год, 2007 год), 4-6-месячные периоды снижения (во втором полугодии 1998, 2006 и 2008 годов).

	Рис. 2
	Источник: Мосгорстат
	Для сопоставления с долларовыми ценами на жилье доходы также были пересчитаны в долларовый эквивалент (рис. 3).
	Рис. 3
	Начнем исследование динамики развития рынка жилья Москвы с периода кризиса 1998 года. Стадия «Кризис-1998» (август 1998 – август 1999) Августовский кризис 1998 года сопровождался снижением цен и доходов в Москве вплоть до августа 1999 года. За это время цены в Москве снизились с 982 до 656 $/кв. м (на 33%), доходы – с 495 до 217 $/месяц (на 56%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно -3,3% и -8,8% в месяц. Такое поведение доходов и цен обозначим как кризисный тип рынка. Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: - длительность периода T=13 месяцев;

	- темп роста цен dP/ P = -0,033; - темп роста доходов dI/I = -0,088; - эластичность цен по доходам В = 0,38 (рис. 4).
	Рис. 4
	Стадия «Депрессивная стабилизация» (сентябрь 1999 – июнь 2000) До середины 2000 года, в течение 10 месяцев, наблюдалась стагнация цен после спада. За это время цены в Москве практически не изменились (с 656 до 652 $/кв. м), доходы выросли – с 217 до 306 $/месяц (на 41%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно -0,06% и 3,5% в месяц. Такое поведение доходов и цен обозначим как «депрессивная стабилизация». Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: T=10 месяцев; dP/ P = -0,0006, dI/I = 0,035, В = -0,028 (рис. 5).

	Рис. 5
	С середины 2000 года началась стадия послекризисного восстановления рынка жилья Москвы, которая ознаменовала собой начало долговременного периода устойчивого роста. Период устойчивого роста рынка жилья Москвы (июнь 2000 – август 2008 года) В последние 8 лет экономика России находилась в состоянии долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов, рос опережающими темпами – среднегодовой рост 25-30% (рис. 6). С июля 2000 по август 2008 года цены выросли с 652 до 7460 $/кв. м (в 11,4 раза. Темпы роста цен, за редкими кратковременными исключениями, не переходили в отрицательную плоскость. Динамика цен хорошо аппроксимируется уравнением второго порядка.
	Рис. 6

	Среднедушевые доходы москвичей выросли с июля 2000 года по август 2008 года в 4,6 раза – с 306 до 1402 $/месяц (рис. 7).
	Рис. 7
	Фундаментальной причиной такой тенденции на рынке жилья являлось историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого фонда, недостаточный темп строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения /8/. В конце 2008 года началось снижение доходов населения, быстро перешедшее в снижение цен на рынке жилья. Однако, восьмилетний рост был не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8-10% и более, то снижались до нуля и даже кратковременно – в область коррекции. Таких волн с 2000 года отмечено четыре. Период колебания темпов роста цен составил в Москве 2,5 года, в других городах 2,5-3,5 года /9/. Цены предложения жилья и среднедушевые доходы в этом периоде росли ускоряющимися темпами, в среднем составляющими соответственно 2,5% и 1,5% в месяц. Такое поведение цен является признаком развивающегося, дефицитного рынка. Он характеризовался следующими параметрами: T = 99 месяцев; dP/ P = 0,025; dI/I = 0,015; В = 1,61. Далее рассмотрим подробнее отдельные стадии второго этапа развития рынка жилья. Стадия «Послекризисное восстановление» (июль 2000 – декабрь 2001 гг.) На этой стадии цены плавно выросли с 652 до 940 $/кв. м (на 44%), доходы с 306 до 415 $/месяц (на 41%). В среднем темпы роста составляли соответственно 2,1% и 1,7% в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря (рис. ). Он характеризовался следующими параметрами: T=18 месяцев; dP/ P = 0,021; dI/I = 0,017; В = 1,16 (рис. 8).

	Рис. 8
	Стадия «Стабилизация-2002» (январь – август 2002) После окончания восстановительной стадии рынок Москвы перешел к стабилизации, которая продолжалась с января по август 2002 года. На этой стадии цены и доходы практически не росли. В среднем темпы роста составляли соответственно 0,40% и 0,44% в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами: T=9 месяцев; dP/ P = 0,0040, dI/I = 0,0044, В = 0,91 (рис. 9).
	Рис. 9

	Стадия «Нефтяной рост» (сентябрь 2002 – июнь 2004) К осени 2002 года, в связи с обострением политической ситуации вокруг Ирака, начался рост мировых цен на нефть, вследствие чего выросли темпы роста ВВП России, доходов населения, и в том числе – цен на жилье вначале в Москве, а потом и в других городах. Цены в Москве выросли с 975 до 1950 $/кв. м (на 100%), доходы – с 425 до 672 $/месяц (на 56%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 3,2% и 2,0% в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами: T=22 месяца; dP/ P = 0,032; dI/I = 0,020; В = 1,60 (рис. 10).
	Рис. 10
	Стадия «Стабилизация-2004» (июль 2004 – июнь 2005) С весны 2004 года, несмотря на продолжающийся рост нефтяных цен, темпы роста цен на жилье в Москве начали снижаться и к июлю снизились практически до нуля. Причины перелома тенденции, вызванного резким сокращением платежеспособного спроса, связанными банковским и девелоперским микрокризисом, замораживанием ряда строек, демонстрациями обманутых «дольщиков», лежали в политической плоскости – рост напряженности в отношениях власти и крупного бизнеса в связи с делом «Юкоса», приведший к резкому увеличению оттока капитала из страны ($7,5 млрд за первое полугодие) и замедлению темпов роста доходов населения. Стадия стабилизации продолжалась год – до июня 2005 года. За год цены в Москве выросли с 1950 до 2094 $/кв. м (на 7%), доходы – с 672 до 847 $/месяц (на 26%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 0,6% и 1,9% в месяц. Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка. Он характеризовался следующими параметрами: T=12, dP/ P = 0,006, dI/I = 0,019, В = 0,32 (рис. 11).

	Рис. 11
	Стадия «Ипотечно-нефтяной рост» (июль 2005 – ноябрь 2006) К середине 2005 года сложилась позитивное сочетание как внешних, так и внутренних факторов. Для рынка недвижимости начал работать дополнительный источник спроса, вызванный активизацией ипотечного кредитования. Объемы ипотеки все еще были не столь значительны, тем не менее мы обозначили эту стадию как «ипотечно-нефтяной рост». Стадия роста продолжалась почти полтора года – до ноября 2006 года. За это время цены в Москве выросли с 2094 до 4822 $/кв. м (на 130%), доходы – с 847 до 1218 $/месяц (на 44%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 5,0% и 2,2% в месяц. Большой разрыв между темпами роста цен и доходов свидетельствует о вкладе дополнительного к доходам граждан (ипотечного) финансирования рынка жилья. Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Назовем этот перегрев «перегревом первого рода». Несмотря на признаки склонности рынка к образованию ценового пузыря, исход стадии – не схлопывание пузыря, а переход к стабилизации. Данный факт объясняется тем, что эта стадия явилась отрезком динамики развивающегося, дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен. Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: T=17 месяцев; dP/ P = 0,050; dI/I = 0,022; В = 2,27 (рис. 12).

	Рис.12
	Стадия «Стабилизация-2007» (декабрь 2006 – сентябрь 2007) К концу 2006 года произошел отток с рынка жилья Москвы покупателей, не способных угнаться за беспрецедентным ростом цен. С декабря темпы роста цен снизились до нуля. Стадия стабилизации продлилась до сентября 2007 года, при этом в отдельные месяцы темпы роста цен переходили в отрицательную плоскость. В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 0,2% и 0,5% в месяц. Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: T=10 месяцев; dP/ P = 0,002, dI/I = 0,005, В = 0,40 (рис. 13).
	Рис. 13

	Стадия «Спекулятивный рост» (октябрь 2007- август 2008) С лета 2007 года началась реализация покупателями накопленного платежеспособного спроса при новом стабильном уровне цен, и к октябрю спрос превысил предложение, возобновился рост цен. Темпы роста к весне 2008 года достигли 5-6% в месяц, и рост продолжался до августа. За это время цены в Москве выросли с 4822 до 7462 $/кв. м (на 55%), доходы – с 1218 до 1488 $/месяц (на 22%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 3,9% и 1,4% в месяц. Такое существенное различие в темпах роста цен и доходов объясняется следующим. В первую очередь, это происходило в условиях продолжавшегося роста нефтяных цен, изменения сальдо оттока капитала в сторону притока, дальнейшего увеличения объемов ипотечного кредитования. Но значительную роль сыграл еще один фактор, действие которого частично сказалось еще на предыдущей стадии роста цен – фактор «инвестиционных» (спекулятивных) покупок, объемы которых в начале 2008 года, по некоторым оценкам, достигли 30%. Жилье в некоторой степени начало приобретать черты финансового инструмента. Такое поведение цен обозначим как признак перегретого рынка с частичной ипотечно-кредитной и спекулятивной поддержкой. Несмотря на усиление признаков склонности рынка к образованию ценового пузыря, это был все еще перегрев первого рода, и исход стадии прогнозировался не в виде схлопывания пузыря, а в виде перехода к стабилизации. Однако, начавшийся мировой финансово-экономический кризис отменил долгосрочную тенденцию устойчивого волнообразного роста цен на жилье в Москве, вследствие чего рынок без стабилизации перешел непосредственно в стадию кризиса. Данная стадия характеризовалась следующими параметрами: T=11 месяцев; dP/ P = 0,039; dI/I = 0,014; В = 2,82 (рис. 14).
	Рис. 14

	Стадия «Начало кризиса-2008» (сентябрь 2008 – февраль 2009 – продолжение следует) С сентября 2008 года началась первая, кризисная стадия нового долгосрочного периода развития рынка жилья. Пока она продолжается 6 месяцев, но характерные признаки типа рынка (снижение цен и доходов) вполне совпадают с признаками кризиса-1998. За это время цены в Москве снизились с 7462 до 5541 $/кв. м (на 36%), доходы – с 1488 до 808 $/месяц (на 46%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составили соответственно -4,8% и -9,7% в месяц. Данная стадия характеризуется следующими параметрами: T=6 месяцев; dP/ P = -0,048; dI/I = -0,097; В = 0,49 (рис. 15).
	Рис. 15
	Для полноты картины рассмотрим ситуацию на рынке жилья Москвы в самом начале перехода от «нерынка» к рынку – в 1990-1992 годах. Стадия «Старт рынка» (июнь 1990 – апрель 1991) Экономические показатели и доходы населения падают, а цены на жилье растут: T= М; dP/P > 0; dI/I < 0; В < 0. Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 1990-х годов /9/. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тыс. квартир. Средняя цена продажи начиналась с 100 $/кв. м и к апрелю выросла до 118 $/кв. м (рис. 16).

	Рис. 16
	Стадия «Взлет рынка» (май 1991 – декабрь 1992) С весны 1991 года доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей. Объем продаж в 1991-1992 году составил, по нашим оценкам, около 10 тыс. (для сравнения - после 1994 года ежегодный объем продаж составлял 65-85 тыс. квартир); начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 708 $/кв. м - в 6,0 раз (рис 17).
	Рис. 17

	переход либо к депрессивной стабилизации (тип 7), либо к послекризисному восстановлению (тип 3). Тип рынка – «падающий» («кризисный») рынок. Тип 8 «Депрессивный». Снижаются в долгосрочном периоде доходы населения и цены на жилье, но темпы их снижения практически одинаковые и близкие к нулю: T=М (L); dP/P <= 0; dI/I < 0 >; B <= 0. В период прошлого кризиса экономика, а с ней и рынок недвижимости, менее года находились в стадии депрессивной стабилизации – уже в 2000 году началось, и в 2001 году закончилось послекризисное восстановление (цены на жилье в долларовом выражении вышли на докризисный уровень). Динамика цен в 1998-2001 годах носила U-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и носить L-образный характер: полгода-год - падение, 2-3 года - депрессивная стабилизация, и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими. Тип рынка – «депрессивный». Тип 9 «Стартующий». Экономические показатели и доходы населения падают, а цены на жилье начинают расти от самого низкого уровня, но вначале растут невысокими темпами: T= М; dP/P > 0; dI/I < 0; В < 0. Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 1990-х годов. Такой тип рынка мы назвали «стартующий». Тип 10 «Взлетающий». В условиях снижения средних доходов населения и ограниченного предложения находится достаточно платежеспособных покупателей для того, чтобы цены резко взлетели, стремясь к уровню, соответствующую городам-аналогам с развитым рынком жилья. Такой тип рынка мы назвали «взлетающий». На рисунках ниже показан условный вид динамики показателей, определяющих тип рынка жилья, и реальные примеры, рассчитанные выше для вторичного рынка жилья Москвы. Рис. 18. Типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей

	Примеры типизации различных сегментов рынков недвижимости городов России В 3 квартале 2007 года поводилось исследование целесообразности размещения технопарков в различных городах России, одной из промежуточных задач которого был анализ различных сегментов рынка недвижимости - купли-продажи жилья, строительства и продажи жилья, аренды офисов, аренды торговых помещений. В результате была выполнена типизация этих рынков, в дальнейшем положенная в основу прогнозирования тенденций их развития и расчете экономической эффективности проектов застройки. Примеры типизации сегментов рынка
	Экономический тип города и рынка Сегмент рынка Фаза рыночного цикла Стадия развития рынка Соотношение спрос/предло жение Тип сегмента рынка Санкт-Петербург Мегаполис с адекватно-стабильным внутренним и высоким миграционным платежеспособным спросом, структура предложения в наиболее качественных классах всех сегментов находится в начале ускоряющегося развития. Заполняемость площадей колеблется в разных классах площадей в соответствии с фазами рыночного цикла. Рынок куп ли-продажи жилья Рост Стабилиза ция на буме Равновесие В средне срочном периоде – стабиль ный (5), в долгосроч ном – раз вивающий ся (2)) Рынок строи тельства и продажи жилья Рост Стабилиза ция на буме Равновесие То же Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Развиваю щийся (2) Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же Нижний Новгород Крупный промышленно-торговый региональный центр, бывший закрытый город, с населением около 1,5 млн. человек, адекватно-стабильным внутренним и ограниченным миграционным спросом во всех сегментах. Объем и структура предложения во всех сегментах (кроме торговых) находится в начале ускоряющегося развития, первичное предложение площадей высокого класса ограничено. Заполняемость площадей высокая. Рынок куп ли-продажи жилья Рост Переход к стабилиза ции Превышение спроса В средне срочной перспекти ве – пере гретый (4), в дол госрочной – развива ющийся (2) Рынок строи тельства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса То же Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Развиваю щийся (2) Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же Тюмень Крупный региональ ный центр нефтегазодобывающей промышленности с населением 0,5 млн человек, с адекватно-стабильным внутрен ним и высоким миграционным спросом во всех сегментах. Объем и структура открытого первичного предложения во всех сегментах ограничены, ввиду развитого корпоративного строительства для собственных нужд. Заполняемость площадей высокая. Рынок куп ли-продажи жилья Рост Рост Превышение спроса В средне срочной перспекти ве – пере гретый (4), в дол госрочной – развива ющийся (2) Рынок строи тельства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса То же Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Развиваю щийся (2) Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же Казань Крупный региональ ный административно- политический центр с населением чуть более 1 млн человек, с адекватно-стабильным внутренним и ограни ченным миграцион ным спросом во всех сегментах, с особым локальным ментали тетом и спецификой психографических характеристик. Объем и структура предложения во всех сегментах находится в начале ускоряющегося развития, первичное предложение площадей высокого классса отсутствует. Заполняемость площадей высокая. Рынок купли- продажи жилья Рост Рост Превышение спроса В средне срочной перспекти ве – пере гретый (4), в дол госрочной - развива ющийся (2) Рынок строи тельства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса То же Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Развиваю щийся (2) Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала То же Обнинск (Калужской области) Второй по величине город Калужской области, расположен ный близко к границе Московской области, с населением более 108 тыс. чел., из них 50% -работающие. Моноотраслевой наукоград. Внутренний спрос на все виды площадей ограничен населением, миграционный – ограничен развитием экономической базы рабочих мест. Первичное открытое предложение во всех сегментах практически отсутствует. Заполня емость площадей высокая. Рынок куп ли-продажи жилья Рост Стабилиза ция на буме Равновесие Развиваю щийся (2) Рынок строи тельства и продажи жилья Рост Стабилиза ция на буме Равновесие Развиваю щийся (2) Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение, доля вакантных площадей мала Стартую щий (9) Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение, дефицит предложения Стартую щий (9) Черноголовка Муниципальное обра зование «Город Черно головка» в 45 км к северо-востоку от Москвы, включающее сам город и несколько сел, с населением 21 тыс. чел., в т.ч. 0,5 тыс. – сельского, с моноот раслевой градообра зующей экономикой (завод химической физики и 9 НИИ РАН РФ). Внутренний спрос на все виды площадей ограничен населением, миграции онный – ограничен барьером для входа. Первичное открытое предложение во всех сегментах практически отсутствует. Заполняемость площадей предельная. Рынок куп ли-продажи жилья Незначитель ный рост Депрессив ная ста бильность Спрос незначи тельный, дефи цит предложе ния Стартую щий (9) Рынок строи тельства и продажи жилья Депрессия Депрессив ная ста бильность Спрос незначи тельный, отсут ствие предло жения Стартую щий (9) Рынок аренды офисов Депрессия Депрессив ная ста бильность Спрос незначи тельный, отсутствие предложения Отсутству ет (адми нистратив ные барьеры) Рынок аренды торговых помещений и складов Незначитель ный рост Депрессив ная ста бильность Спрос незначи тельный, предложение недостаточно Стартую щий (9)
	Выводы 1. Выявлены признаки, характеризующие ситуацию на рынке недвижимости с точки зрения соотношения темпов роста цен и доходов населения, и на этой основе построена комплексная типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей. 2.  Показано, что из 10 выявленных типов рынков склонностью к образованию ценовых пузырей обладают четыре: тип 2 («развивающийся, дефицитный»), 3 («растущий»), 4 («перегретый») и 6 («надутый»). 3.  Показано, что типы 2, 3 и 4 представляют собой пузыри «первого рода» - склонные к «рассасыванию», т.е. к переходу рынка к стабилизации в среднесрочном периоде, насыщению – в долгосрочном периоде. И только тип 6 представляет собой пузырь «второго рода» – склонный к «схлопыванию», т.е. к переходу рынка в долгосрочном периоде к падающему (кризисному) типу. 4.  Полученные результаты позволяют при постоянном мониторинге рынка отслеживать динамику его поведения, предсказывать возможность назревания и схлопывания пузырей и вырабатывать меры по предотвращению их схлопывания. Список использованных источников 1.  Гайдар Е.Т. Долгое время. Россия в мире: очерки экономической истории. – М.: «Дело», 2005. – 656 с. 2. Х. Зайдель, Р. Теммен. Основы учения об экономике. Пер. с нем. – М.: «Дело», 1994. – 400 с. 3.  Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. - Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 1998, стр. 85-90. 4. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 203 с. 5. Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. - www.urban-planet.org, 2008. 6. Сорос Дж. Алхимия финансов М.: Инфра-М, 1997. 7. Gennadiy Sternik, Andrey Tumanov. House price growth in Russia: the result of housing sector reforms or price bubble? - ENHR Conference “Shrinking Cities, Sprawling Suburbs, Changing

Стерник Г. М., Стерник С. Г. ТИПОЛОГИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СКЛОННОСТИ К ОБРАЗОВАНИЮ ЦЕНОВЫХ ПУЗЫРЕЙ