Стерник Г.М., Стерник С.Г.

Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости

Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости

В ранее опубликованных работах[1]^,[2] была сформулирована общая закономерность развивающихся рынков недвижимости, которую мы наблюдаем в России последние 6-7 лет: при высочайшей (и растущей) потребности в площадях (жилых, офисных, торговых, складских), достаточно высоком (и растущем) платежеспособном спросе и катастрофически низком объеме строительства и предложения площадей цены (арендные ставки) устойчиво растут. Но этот рост не является равномерным – он носит волнообразный характер. Темпы роста цен периодически меняются. Период колебания цен составляет на рынке жилья различных городов от двух до трех лет. Весь период описывается тремя стадиями: стабильность (как правило, колебательная), рост, переход к стабилизации. Продолжительность первой стадии составляет от 4-6 до 10-12 месяцев, второй – от 1 до 1,5 лет, третьей – от 3 до 6 месяцев. На первой стадии месячные темпы роста цен составляют +/-(1-1,5)%, на второй – вырастают до 8-12%, на третьей – снижаются до 0,5-1%.

С 2001 года наблюдалось по крайней мере два периода колебаний темпов роста цен в городах России. В первом периоде цены (в долларовом выражении) в городах выборки удвоились, во втором – выросли еще в 2,5-3,5 раза. Общий рост – в 5-6 раз. Напомним, что речь идет о номинальных долларовых ценах (существенный вклад в высокие темпы роста цен вносит удешевление доллара).

Механизмы реализации выявленной закономерности

С весны 2004 года вторичный рынок жилья Москвы находился в стадии низкого спроса, а с июня до середины следующего года - и стабильных цен предложения. Общий месячный объем предложения увеличивался, и в марте 2005 года достиг максимума - 36 тыс. квартир. Продолжался рост доходов населения, увеличение объема накоплений, повышение потенциального (отложенного) спроса.

Март 2005 года - момент начала реального роста спроса, сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. К июлю объем предложения снизился до 17 тыс. В июле, с задержкой на 3-4 месяца, началась стадия роста цен предложения. На уровне 17-22 тыс. объем предложения держался до августа 2006 года, снижаясь в отдельные месяцы до 12-15 тысяч. С июля 2005 г. до августа 2006 года цены выросли с 2142 до 4389 $/кв. м – в 1,8 раза.

Затем спрос уменьшился, что свидетельствовало об уходе с рынка покупателей, для которых уровень цен оказался неприемлем. В первую очередь это коснулось покупателей с более низким уровнем доходов, которые не могли изыскать дополнительные средства как для прямой покупки, так и для оплаты первоначального взноса по ипотеке в условиях растущих цен (покупатели более высокодоходных слоев, как правило, располагают такими возможностями). Началась стадия перехода к стабилизации - происходило накопление непроданных квартир на рынке. Цены предложения продолжали расти все более низкими темпами до конца 2006 года (4828 $/кв. м), после чего стабилизировались.

К марту 2007 года объем предложения вырос до беспрецедентного уровня в 57 тысяч. С апреля начался постепенный рост спроса и новое вымывание предложения, но цены были достаточно стабильны до октября. Таким образом, временной лаг между началом роста спроса и началом роста цен предложения составлял в различные периоды от 4 до 7 месяцев (в других городах – от 2 до 4 месяцев).

К октябрю объем предложения снизился до 40 тысяч, цена составила 4900 $/кв. м. Началась стадия нового роста цен, объем предложения к декабрю снизился до 34-35 тысяч, а цена выросла до 5429 $/кв. м и в январе 2008 года достигла 5737 $/кв. м (прирост к декабрю 5%), а объем предложения снизился до 22 тысяч.

На следующих графиках приведены данные УФРС по Москве об общем количестве зарегистрированных сделок купли-продажи квартир. Видно, что с 2005 года объем сделок уменьшается. Так, за период октябрь 2004 – сентябрь 2005 года среднемесячный объем составлял 6,68 тыс. сделок, в следующие 12 месяцев он составлял 6,30 тыс. (уменьшился на 9,4%), а в следующие 12 месяцев сократился еще на 9,2%. В целом за календарный год объем продаж в 2005 году незначительно вырос, в 2006 году снизился на 8%, а в 2007 году прирост составил 4,6% относительно 2005 года.

По нашему мнению, причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 году спрос существенно снизился, и это явилось причиной сравнительно низкого объема продаж.

Так формируется волнообразный рост цен: при каждом выходе на рынок очередного потока покупателей он проявляет свойства саморегулирования – поднимает цены до тех пор, пока на рынке останется ровно столько покупателей, сколько имеется товара.

В работах /1,2/ рассмотрена совокупность факторов, действующих на рынке жилья Москвы в 2007 году и прогнозируемых на 2008 год. Показано, что часть из них формирует повышательные тенденции в динамике спроса и цен, часть – понижательные.

Однако, основной, фундаментальной причиной мы считаем глубокое несоответствие объемов потребности в жилье, платежеспособного спроса и предложения.

Оценка потребности в жилье и возможности ее удовлетворения

О высокой потребности населения в жилье говорит сравнение среднего уровня обеспеченности населения жильем: Россия – 19,5 кв. м на человека, Москва – 19,9, столицы стран Центральной и Восточной Европы – 25-33, столицы стран Западной Европы – 30-46.

При достигнутых объемах строительства жилья в Москве (около 5 млн кв. м, т.е. менее 0,5 кв. м на человека) для достижения уровня Праги и Будапешта Москве понадобится 20-22 года, Берлина и Стокгольма - 40-42 года.

Нижняя оценка уровня платежеспособного спроса

Исследование, проведенное ВЦИОМ в декабре 2007 года[3], показало, что планируют улучшить свои жилищные условия в 2008 году 6% москвичей. Из них готовы приобрести жилье на рынке за счет собственных средств – 14%, продажи имеющейся недвижимости – 36%, ипотечного кредита - 29%, других заемных средств – 25%; планируют получить за счет государственных и ведомственных программ – 27% (сумма ответов превышает 100%, так как вопрос предполагал несколько вариантов ответа). Можно принять, что на рынок готовы выйти 78% опрошенных, или 4,8% москвичей.

Принимая, что каждый респондент представлял одну семью, с учетом количества семей в Москве (около 3,5 млн) из приведенных данных можно получить оценку объема платежеспособного спроса москвичей на жилье в 160 тыс. квартир.

При анализе и интерпретации данных необходимо учитывать специфику выборки исследования: в исследовании принимали участие респонденты, проживающие в Москве не менее трех лет, т.е. не были учтены планы по покупке жилья лиц, приехавших в столицу сравнительно недавно. Следовательно, полученная величина является нижней оценкой спроса москвичей.

К полученной величине необходимо прибавить спрос иногородних, который, по разным оценкам, составляет от 30 до 50%. Итоговая нижняя оценка спроса на рынке жилья Москвы в 2008 году составит 210 тыс. квартир.

Верхняя оценка объема предложения и оценка соотношения спроса и предложения в 2008 году

Оценку годового объема предложения на вторичном рынке можно получить исходя из объема реализованного спроса (выраженного в объеме продаж) в 2003 (87,53 тыс.) и 2005 (80,54) годах, когда он ограничивался реальным объемом предложения при высоком уровне спроса. Примем в качестве верхней оценки объема предложения на вторичном рынке 87 тыс. квартир.

Прибавив к этой величине объем предложения на первичном рынке, который в последние годы в Москве составляет 30-40 тысяч квартир, получим итоговую верхнюю оценку объема предложения в Москве - 127 тысяч квартир.

Результирующая оценка соотношения спрос/предложение составляет не менее 210/127 = 1,65/1.

Таким образом, в 2008 году в Москве ожидается существенное превышение спроса над предложением квартир на вторичном и первичном рынке жилья.

Прогноз

Полученный результат подтверждает обоснованность прогноза, рассчитанного по математической модели в работе /2/ и приведенного ниже.

Получено, что в Москве в 2008 году продолжится рост цен, и к декабрю они превысят 8000 $/кв. м (прирост за год 45-50%, к декабрю 2006 года – 65-70%). В 2009 году рост продолжится меньшими темпами, и за три года цены вырастут до 8800 $/кв. м (на 80-85%).

Таким образом, приведенное исследование фундаментальной закономерности развивающихся рынков недвижимости на примере рынка жилья Москвы подтвердило рассчитанный ранее с помощью математической модели прогноз начала новой стадии роста и удвоения цен в следующем периоде (2007-2009 годы) и основной фундаментальный вывод: только существенное увеличение объема строительства и предложения жилья на рынке может затормозить темпы роста цен на жилье.

Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова,

Стерник С.Г.,

докторант кафедры, гендиректор ООО «Sternik′s Consulting».

15.02.08.

Опубликовано в журнале «Национальные проекты», май 2008 г.

[1] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Аналитическая поддержка инвестиционно-строительной деятельности. – Стерникс Консалтинг, 2007. – 180 стр.

[2] Стерник Г.М. Цены предложения на рынке жилья городов России: анализ и прогноз. – www.realtymarket.ru, январь 2008.

[3] Войлокова Т. Планы жителей Москвы по приобретению жилья в ближайшем году. - Отчет
о проведенном социологическом исследовании. – ВЦИОМ. - www.realtymarket.ru, январь 2008.

• Назад
• Вперёд