Стерник Г.М., Краснопольская А.Н.

НЕГАРМОНИЧЕСКОЕ РАЗЛОЖЕНИЕ ЦЕНОВОЙ ДИНАМИКИ
РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Рынок недвижимости – это сложная социально-экономическая система, обладающая свойствами самонастройки, саморегулирования, т.е. типичными свойствами кибернетической системы (Стерник Г.М. «Статистический подход к прогнозированию цен на жилье». Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.)

Ровно 193 месяца, с июня 1990 по июнь 2006 года, мы проводим мониторинг московского рынка жилья. Накопленный динамический ряд среднемесячных удельных цен на квартиры (рис. 1) предоставляет возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

Рис. 1

На графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет. Второй этап – до июня 2006 года – занял шесть лет. Эмпирические данные хорошо аппроксимируются полиномом 6 порядка (коэффициент детерминации R^2 = 0,97).

Первый этап начинался как переход «от нерынка к рынку», аналогичного переходу технической системы (автомобиль, самолет) от состояния покоя к состоянию движения с заданной скоростью или на заданной высоте. Он включил в себя стадию старта (с уровня 100 $/кв. м), разгона и взлета (к марту 1995 года – 1270 $/кв. м), колебательной стабилизации с снижением высоты до «заданной» внешними и внутренними факторами (к июню 1998 года – 980 $/кв. м) и закончился стадией кризиса (в нижней точке – июне 2000 года – 650 $/кв. м). Таким образом, за первые 10 лет рынок прошел один полный период одного цикла колебаний (от нижней до нижней точки).

Второй этап пока демонстрирует постоянный рост цен на рынке жилья (к июню 2006 года – более 4000 /кв. м), с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

Интересно отметить, что наибольшие месячные темпы прироста цен (в процентах) наблюдались в июле-сентябре 1992 года (20-27%), т.е. в начале процесса либерализации российской экономики. Заметные увеличения месячных приростов часто происходили в конце года (до 4-6%) – в этом отражается известный факт календарной (сезонной) колебательности рынка недвижимости и всей нашей экономики. Резкое увеличение темпов роста в начале 2006 года (8-10%) сегодня мы связываем с повышением платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы во втором полугодии прошлого года и образованием дефицита предложения. Наибольший отрицательный прирост наблюдался в начале 1999 года (-8-9%), как реакция московского рынка жилья на финансовый кризис августа 1998 года.

В том, что за 16 лет на рынке отслеживается полтора периода колебаний (рост-снижение-рост), сомневаться не приходится. Но рассмотрим подробнее более короткий, второй этап развития рынка.

Из графиков рис. 1 и рис. 2 видно, что к концу 2001 года закончилась послекризисная восстановительная стадия развития московского рынка жилья – цены достигли докризисного уровня (около 1000 $/кв. м), и наметился переход рынка к стабилизации (кстати, в этом отношении мы обогнали другие рынки и отрасли экономики Москвы по крайней мере на полгода-год). Затем начался новый виток роста цен, и в середине 2004 года они достигли уровня 1940-1950 $/кв. м. Далее последовал 12-месячный период стагнации рынка на буме (с июня 2004 по июнь 2005 года), а затем начался бурный рост цен, продолжающийся и сегодня.

Рис. 2

Что представляет собой этот новый, второй этап развития рынка? Это опровержение теории циклов? Это невозможность нового снижения цен на московское жилье?

Для того, чтобы ответить на эти вопросы, вспомним, что рынок недвижимости, как сложная система, является подсистемой, элементом для систем более высокого уровня – экономики региона, страны, мировой экономики. Для экономики России период 1990-х годов – это период нестабильности, а с 2000-го года политическая и экономическая ситуация стабилизировалась, и начался период устойчивого развития. Следовательно, мы находимся в начале долговременного, медленно протекающего экономического цикла, в котором полупериод роста может занять 20-25 лет и более. Это утверждают не только Правительство РФ, но и многие видные экономисты. И даже Всемирный банк, который предсказывает высокие темпы роста экономики России до 2030 года. Форс-мажорные обстоятельства не исключены, однако вероятность их минимальна.

Поскольку поведение рынка недвижимости сегодня в значительной степени определяется внешними факторами – развитием общеэкономических условий, то можно утверждать, что основная закономерность, базовый тренд рынка на эти годы – устойчивое развитие и рост цен на жилье.

Тренд 1 («длинный» цикл)

В динамике цен действительно не происходило перехода в отрицательную полуплоскость графика, что вызывает иллюзию отсутствия цикличности на рынке. Поэтому общепринятый метод изучения динамических рядов цен ограничивает наше понимание тенденций рынка.

Мы предлагаем новый метод изучения динамики рынка, названный нами методом негармонического разложения ценового тренда.

Сущность предлагаемого метода сводится к переходу от изучения динамики исследуемой величины (собственно цен) к исследованию первой (приросты, или скорость роста), затем второй (скорость роста приростов, или ускорение роста цен) и т.д. производной – динамических рядов темпов прироста величин относительно аппроксимирующей функции предыдущего уровня.

Подберем аппроксимацию динамики цен, позволяющую выделить базовый тренд. На рис. 2 видно, что подходящей аппроксимацией является парабола второй степени

Это уравнение отражает начало периода «длинного» цикла колебаний на рынке недвижимости Москвы, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города.

Однако, как всякая, даже самая удачная, аппроксимация, это уравнение не имеет прогностической способности. На рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд другие, более быстро протекающие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Но эти циклы на рынке жилья Москвы реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной – темпов прироста цен. Для поиска этих циклов перейдем к следующему шагу.

Тренд 2 («средние» циклы).

Пересчитанные относительно базового тренда (1) темпы прироста цен (в абсолютных единицах) приведены на рис. 3.

Видны два цикла колебаний «рост-спад» с периодом около двух лет и амплитудой (+150) – (-280) $/кв. м/месяц, или +/-13 %/месяц, и начало нового полупериода роста (пока до уровня 700 $/кв. м/месяц, или до 20 %/месяц).

Рис. 3

Из полученного графика видно, что полупериод повышения темпов роста (с июля 2000 г. до декабря 2001 г.) занял 1,5 года, полупериод замедления темпов роста (до конца 2002 года) – еще около года. Амплитуда колебаний приростов составила (-98) – (+111) $/кв. м в месяц. Это был период послекризисного восстановления рынка.

Полупериод нового повышения темпов роста, связанный с началом событий вокруг Ирака и ростом мировых цен на нефть (до середины 2004 года), занял 1,5 года, темпы роста выросли до +(216) $/кв. м в месяц. Полупериод нового снижения темпов роста, связанный с известными политическими событиями в стране (противостоянием власти и бизнеса), приведшими к ускоренному вывозу капитала (до середины 2005 года), занял год. Прирост цен относительно базового тренда (1) упал до -374 $/кв. м в месяц.

Затем начался новый полупериод роста, который еще не закончился, а величина прироста относительно базового тренда превысила 797 $/кв. м в месяц.

Динамический ряд хорошо аппроксимируется параболой девятой степени

Наш анализ показал (Стерник Г.М., Луцков В.М., Краснопольская А.Н. и др. Рынок недвижимости Московского региона в 2005 г. Анализ и прогноз. – «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005. – 86 с.), что основная причина резкого увеличения темпов роста цен с лета 2005 года связана, с одной стороны, с повышением платежеспособного спроса на рынке (вызванного общим повышением совокупного спроса, а также бурным развитием ипотеки и других форм жилищного финансирования), а с другой – со снижением предложения (вызванного уменьшением объема строительства, которое, в свою очередь, отражает отдаленные последствия микрокризиса 2004 года на рынке строительства, усиленные дезорганизацией строительного процесса после вступления в силу в апреле 2005 года Федерального Закона № 214 «О долевом строительстве…»).

Легко заметить достаточно стабильную периодичность колебаний «среднего» тренда (2): полтора года рост и около года – снижение. При этом амплитуды колебаний приростов росли. Положительные максимумы принимали значения 111, 216, 794 $/кв. м в месяц (соотношение 1:1,9:3,7). Иными словами, абсолютные значения положительной полуамплитуды удваивалось. Отрицательные максимумы принимали значения 98, 374 $/кв. м в месяц, т.е. вторая полуамплитуда втрое больше первой и в 1,7 раза больше второй положительной полуамплитуды. Такие параметры колебаний можно принять в качестве ориентировочных при прогнозировании тенденций изменения темпов роста цен относительно базового тренда (параболы второй степени).

Тренд 3 («короткие» циклы).

Повторим процедуру и перейдем к динамике второй производной (ускорение темпов роста цен) относительно тренда (2).

Обнаруживаются (рис. 4) быстропротекающие колебания: полупериоды роста величины ускорения составляют от трех до семи месяцев, полуамплитуды от 23 до 127 $/кв. м в месяц за месяц. Полупериоды снижения занимают от шести до десяти месяцев, полуамплитуды от 12 до 126 $/кв. м в месяц за месяц. Для целей дальнейшего прогнозирования примем следующие параметры: полупериод роста – 6 месяцев, полуамплитуда – 70 $/кв. м в месяц за месяц, Полупериод снижения – 7 месяцев, полуамплитуда – (-40) $/кв. м в месяц за месяц.

Рис. 4

Возможные причины сверхкоротких циклов также нами исследованы (например, сезонные и календарные колебания, и/или колебания цен на энергоносители, и/или резкое повышение-понижение сальдо оттока частного капитала, и т.п.).

Таким образом, циклы на рынке недвижимости, как и на любых рынках, существуют, ибо они являются имманентным свойством рынка как сложной кибернетической социально-экономической системы. Эти циклы (периоды и амплитуды их протекания) представляют собой результат суперпозиции нескольких протекающих с разным темпом и иногда разнонаправленно циклов колебания темпов роста цен. На этапе устойчивого роста макросистемы – экономики региона, страны – исследование циклов необходимо проводить путем последовательного выделения «старших», медленно протекающих циклов, определения прироста цен относительно полученного базового тренда, затем трендов «младших», средне- и быстропротекающих циклов, и выявления причин (факторов), приведших рынок к данному состоянию.

Такой подход может быть использован при прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости. Для этого необходимо последовательно, снизу вверх, дать прогноз изменения выявленных факторов, ориентировочно (по данным предыстории) оценить ожидаемую периодичность и амплитуду вызываемых ими колебаний соответствующего уровня разложения, а затем произвести суперпозицию прогнозных трендов путем их последовательного интегрирования.

Циклические колебания темпов роста цен с различной периодичностью и амплитудой, накладываясь на базовый тренд, приводят то к бурному повышению цен, то к стабилизации на короткий период. Что касается прогноза на ближайшие годы, то теоретически они могут привести к кратковременному снижению (коррекции) цен, но эта коррекция не будет существенной и не будет продолжительной (в пределах длинного полупериода устойчивого роста экономики России). Такой экспертный прогноз был нами дан в декабре 2005 года, и сейчас есть возможность проверить его расчетом.

Для получения количественного прогноза выполнена следующая последовательность операций (рис. 5):
- дан прогноз базового тренда циклов до конца 2007 года (рис. 2);
- на основании выявленной периодичности и амплитуды дан прогноз «средних» циклов (рис. 3);
- на основании выявленной периодичности и амплитуды дан прогноз «коротких» циклов (рис. 4);
- последовательной суперпозицией снизу-вверх получен интегральный прогноз (рис. 5) в двух вариантах: промежуточный (прогноз 1 - суперпозиция длинных и средних циклов) и окончательный (прогноз 2 – суперпозиция длинных, средних и коротких циклов).

Полученный результат подтверждает ранее сделанный экспертный прогноз-предсказание и уточняет его параметры: в ближайшие месяцы ожидается начало стагнации на рынке жилья Москвы, аналогичное концу 2004 – началу 2005 гг. Оно продлится по крайней мере до осени 2007 года и будет включать в себя коррекцию цен (относительно июня с. г.) в размере около 5%, пик которой придется на весну 2007 года (аналогичное коррекции в Петербурге весной 2005 года).

Рис. 5

Г.М.Стерник
научный руководитель Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость",
профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова

тел. +7(495)795-7158 mailto:sternik@miel.ru,
URL: www.miel.ru, www.realtymarket.org

Краснопольская А.Н.
аналитик

6.08.06.

• Назад
• Вперёд