Стерник Геннадий Моисеевич,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова,

Стерник Сергей Геннадьевич,

Генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг»

Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен, объема спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости

Постановка задачи и исходные данные

Используемая при регулярном мониторинге любого сегмента рынка недвижимости методология числового дискретного пространственно-параметрического и динамического моделирования рынка[1] предусматривает, что для каждого шага рассматриваемого периода (например, месяца) определяется целый ряд показателей состояния рынка, среди которых наиболее актуальными являются:

- суммарный объем общего бесповторного предложения (Supply) S₀;

- суммарный объем нового (впервые поступившего на рынок в рассматриваемом периоде) бесповторного предложения S_n;

- суммарный объем спроса (Demand) D;

- суммарный объем сделок (Transaction) T;

- средняя удельная цена (арендная ставка) общего предложения (Price) P;

- и др.

В течение 15-летнего регулярного мониторинга рынка недвижимости городов России получены важные пространственно-параметрические и динамические закономерности развивающихся рынков, отличные от сложившихся законов и закономерностей развитых рыночных экономик, в частности, цикличность темпов роста цен[2]. В настоящей работе внимание сосредоточено на выявлении цикличности объема спроса, предложения и сделок (на примере рынка жилья Москвы).

В качестве источника исходных данных об объемах предложения и ценах использовались данные, представляемые сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Холдинга Миэль.

Прежде всего, необходимо отметить, что самые высококачественные риэлторские базы данных о предложении объектов недвижимости, максимально очищенные от повторов, содержат, по оценке многих экспертов, от 30% до 50% «фиктивных» объектов, не поддающихся очистке (они появляются как аналоги реального объекта и «уходят с рынка» в случае его продажи). Это касается в большей степени вновь выставляемых на рынок объектов (новое бесповторное предложение). Вместе с тем, если не абсолютный объем, то динамика объема предложения, а также оценки соотношения спроса, предложения и сделок могут быть приняты в рассмотрение.

Источником исходных данных об объеме сделок является УФРС по гор. Москве. Известно, что эти данные страдают существенной информационной зашумленностью вследствие эффекта сезонности (календарности) в работе регистраторов. Это требует применения специальных методов их обработки.

Наконец, данные об объеме спроса практически не определяются при регулярном статистическом мониторинге рынка. Их получение возможно специальными методами исследования, например, социологическими опросами населения[3]. Поэтому в настоящей работе дается качественная оценка динамики спроса на основе сопоставления динамики объема предложения и цен.

Закономерность соотношения объема общего предложения и цен на рынке жилья

Ранее было показано, что макроэкономический закон цикличности рыночной экономики действует и на рынке недвижимости[4]^,[5]. В частности, в реальных условиях развивающихся рынков жилья городов России он проявляется в виде среднесрочной (с периодом 2,5-3,5 года) закономерности колебаний темпов роста цен. На рис. 1 динамика цен сопоставляется с динамикой общего объема предложения.

Рис. 1

С весны 2004 года вторичный рынок жилья Москвы находился в стадии низкого спроса, а с июня до середины следующего года - и стабильных цен предложения. Общий месячный объем предложения увеличивался, и в марте 2005 года достиг максимума - 36 тыс. квартир. Продолжался рост доходов населения, увеличение объема накоплений, повышение потенциального (отложенного) спроса.

Март 2005 года - момент начала реального роста спроса, сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. К июлю объем предложения снизился до 17 тыс. В июле, с задержкой на 3-4 месяца, началась стадия роста цен предложения. На уровне 17-22 тыс. объем предложения держался до августа 2006 года, снижаясь в отдельные месяцы до 12-15 тысяч. С июля 2005 г. до августа 2006 года цены выросли с 2142 до 4389 $/кв. м – в 1,8 раза.

Затем спрос уменьшился, что свидетельствовало об уходе с рынка покупателей, для которых уровень цен оказался неприемлем. В первую очередь это коснулось покупателей с более низким уровнем доходов, которые не могли изыскать дополнительные средства как для прямой покупки, так и для оплаты первоначального взноса по ипотеке в условиях растущих цен (покупатели более высокодоходных слоев, как правило, располагают такими возможностями). Началась стадия перехода к стабилизации - происходило накопление непроданных квартир на рынке. Цены предложения продолжали расти все более низкими темпами до конца 2006 года (4828 $/кв. м), после чего стабилизировались.

К марту 2007 года объем предложения вырос до беспрецедентного уровня в 57 тысяч (за счет общего снижения спроса и выброса на рынок «инвестиционных» квартир). С апреля начался постепенный рост спроса и новое вымывание предложения, но цены были достаточно стабильны до октября. Таким образом, временной лаг между началом роста спроса и началом роста цен предложения составлял в различные периоды от 4 до 7 месяцев (в других городах – от 2 до 4 месяцев).

К октябрю объем предложения снизился до 40 тысяч, цена составила 4900 $/кв. м. Началась стадия нового роста цен, объем предложения к декабрю снизился до 34-35 тысяч, а цена выросла до 5429 $/кв. м и в январе 2008 года достигла 5737 $/кв. м (прирост к декабрю 5%), а объем предложения снизился до 22 тысяч.

Таким образом, динамика объема предложения также циклична, и ее циклы имеют высокую отрицательную корреляцию с темпами роста цен (с определенным временным лагом). Этот лаг отражает моменты наступления равновесия спроса и общего предложения на рынке.

Закономерность соотношения объема общего и нового предложения и цен

На рис. 2 к двум предыдущим графикам добавлен график объема нового предложения. Он подтверждает известный макроэкономический закон о низкой эластичности предложения на рынке недвижимости по цене.

Рис. 2

В качестве комментария можно указать, что в учебниках по макроэкономике в качестве причины называется длительность инвестиционно-строительного цикла (т.е. речь идет о первичном рынке строительства и продажи жилья). Здесь же этот закон распространен на вторичный рынок.

Таким образом, объем вновь поступившего предложения малоэластичен по цене – он незначительно возрастает при росте цены, несколько снижается при ее стабилизации. В моменты наиболее высокого спроса и низкого общего предложения объем нового предложения практически уравнивается с общим (январь 2006 года).

Закономерность соотношения объема спроса (предложения) и сделок в динамике

На рис. 3 к ранее приведенным показателям добавлена динамика объема зарегистрированных сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы. С учетом ранее отмеченных обстоятельств (завышение объема предложения в базах данных на 30-50%, а также закономерность недоиспользования имеющихся на рынке площадей) важной представляется оценка динамики сделок в сопоставлении с динамикой объемов предложения и цен.

Рис. 3

Видно, что с 2005 года по середину 2007 года общий объем сделок купли-продажи квартир уменьшается. Так, за период октябрь 2004 – сентябрь 2005 года среднемесячный объем составлял 6,68 тыс. сделок, в следующие 12 месяцев он составлял 6,30 тыс. (уменьшился на 9,4%), а в следующие 12 месяцев – 5,73 (еще на 9,2%). По нашему мнению, причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 году спрос существенно снизился, и это явилось причиной дальнейшего уменьшения объема продаж. К концу года спрос начал расти, и с ноября по июль 2008 года среднемесячный объем сделок вырос до 6,0 тыс. За календарный 2005 год объем сделок составил 80538, 2006 год - 74111, 2007 год – 76819 (рис. 4).

Рис.4

Таким образом, объем поглощения (удовлетворенного спроса) может при росте спроса не только повышаться, но и понижаться – в случае образования дефицита предложения.

Закономерность соотношения объема спроса (предложения) и сделок при фиксированном состоянии рынка

В соответствии с общей теорией формирования рыночного спроса, объем реализованного спроса (поглощение площадей рынком) зависит от качественно-структурной динамики спроса, на нормальном активном рынке выраженной стремлением к определенному недоиспользованию имеющихся площадей и максимальному освоению вновь появляющихся площадей. В целом, при самом низком спросе объем поглощения меньше объема спроса (не каждый покупатель находит себе объект требуемого качества). Аналогично, при высоком спросе не каждый объект находит своего покупателя. Другими словами, существует общая закономерность рынка недвижимости: объем поглощения меньше объема спроса и объема предложения. Это показано на рис. 5.

На рис. 5 выделены три зоны, где соотношение объема спроса D, реализованного спроса T, общего предложения S₀ и нового предложения S_n меняется. Одновременно меняется оценка разрывов рынка (разницы между объемом спроса и объемом общего или нового предложения):

- зона А – спрос меньше общего и нового предложения, реализованный спрос несколько меньше спроса (на 2-5%), разрыв рынка относительно общего и относительно нового предложения отрицательный;

- зона Б – спрос меньше общего, но больше нового предложения, реализованный спрос меньше спроса (на 5-15%), разрыв рынка относительно общего предложения отрицательный, относительно нового – положительный;

- зона В – спрос больше общего и нового предложения, реализованный спрос меньше предложения (на 2-5%), разрыв рынка относительно общего и нового предложения отрицательный.

Рис. 5

Таким образом, объем сделок (удовлетворенный спрос) в рассматриваемом периоде:

- при низком спросе меньше объема спроса и значительно меньше объема общего и нового предложения;

- при растущем спросе меньше объема спроса и общего предложения и может превышать объем нового предложения;

- при высоком спросе и низком объеме общего предложения значительно меньше объема спроса и меньше объема общего и нового предложения.

Общий закон соотношения спроса, предложения и сделок на развивающемся рынке (крест DST)

На рис. 6 приведен фрагмент изменения соотношения спроса, общего и нового предложения и реализованного спроса в условиях, когда спрос повышается от минимального (при этом общий объем предложения максимален – в листингах «зависает» большое количество малоликвидных объектов) до максимального (при этом общее предложение снижается от максимального до минимального, приблизительно равного объему нового предложения).

В результате наглядно виден переход в динамике между тремя зонами А, Б и В, показанными ранее на рис. 5.

Первая зона заканчивается в момент, когда объем спроса вырастает до объема нового предложения. Вторая – когда объем спроса становится равным объему общего предложения. В этих двух зонах объем реализованного спроса растет, оставаясь несколько ниже объема спроса.

По окончании второй зоны происходит изменение трендов: общее предложение фактически определяется объемом нового предложения, образуется дефицит предложения, и объем реализованного спроса (при продолжающемся росте или сохранении высокого уровня спроса) начинает уменьшаться (при этом становясь несколько меньше объема предложения. Полученную закономерность мы назвали «крест DST».

Таким образом, динамика соотношения объемов спроса, предложения и сделок выражается законом «креста DST»: при росте спроса объем сделок растет и близок к объему спроса, при достижении равновесия спроса и общего предложения объем сделок уменьшается и ограничивается объемом предложения. При этом общий объем предложения и объем спроса колеблются в противофазе с одинаковым периодом, продолжительность которого совпадает с продолжительностью цикла колебания темпов роста цен. Темп колебаний объема сделок вдвое выше – за показанные на рис. 6 полпериода колебания объема предложения и объема спроса сделки совершили полный период колебаний.

Рис. 6. Крест DST

Выводы

В результате исследования доступной статистики основных показателей рынка жилья Москвы получены следующие новые закономерности:

- динамика объема предложения, как и динамика темпов роста цен, циклична, и их циклы имеют высокую отрицательную корреляцию (с определенным временным лагом). Этот лаг отражает моменты наступления равновесия спроса и общего предложения на рынке;

- объем вновь поступившего предложения на вторичном рынке, как и на первичном, малоэластичен по цене – он незначительно возрастает при росте цены, несколько снижается при ее стабилизации. В моменты наиболее высокого спроса и низкого общего предложения объем нового предложения практически уравнивается с общим;

- объем сделок (реализованный спрос) в рассматриваемом периоде: при низком спросе -меньше объема спроса и значительно меньше объема общего и нового предложения; при растущем спросе - меньше объема спроса и общего предложения и может превышать объем нового предложения; при высоком спросе и низком объеме общего предложения -значительно меньше объема спроса и меньше объема общего и нового предложения;

- объем сделок может при росте спроса не только повышаться, но и понижаться – в случае образования дефицита предложения;

- динамика соотношения объемов спроса, предложения и сделок выражается законом «креста DST»: при росте спроса объем сделок растет и близок к объему спроса, при дальнейшем росте спроса идет снижение общего предложения («вымывание» предложения), и при достижении равновесия спроса и общего предложения - объем сделок уменьшается и ограничивается объемом предложения;

- общий объем предложения и объем спроса колеблются в противофазе с одинаковым периодом, продолжительность которого совпадает с продолжительностью цикла колебания темпов роста цен. Темп колебаний объема сделок вдвое выше – за полпериода колебания объема предложения и объема спроса сделки совершили полный период колебаний.

© Г.М.Стерник, +7(495)795-71-58.

© С.Г.Стерник, +7(495)749-77-65.

Г.М.Стерник, С.Г.Стерник, 22.10.08.