Стерник Г.М.

ЦИКЛЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости – это сложная социально-экономическая система, обладающая свойствами самонастройки, саморегулирования, т.е. типичными свойствами кибернетической системы (Стерник Г.М. «Статистический подход к прогнозированию цен на жилье». Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 1998, с. 85-90).

Ровно 192 месяца, с июня 1990 по июнь 2006 года, мы проводим мониторинг московского рынка жилья. Накопленный динамический ряд среднемесячных удельных цен на квартиры (рис. 1) предоставляет возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

Рис. 1

На графике видно, что 16 лет новейшей истории рынка четко распадаются на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет. Второй этап – до июня 2006года – занял (пока!) шесть лет.

Первый этап начинался как переход «от нерынка к рынку», аналогичного переходу технической системы (автомобиль, самолет) от состояния покоя к состоянию движения с заданной скоростью или на заданной высоте. Он включил в себя стадию старта (с уровня 100 $/кв. м), разгона и взлета (к марту 1995 года – до 1270 /кв. м), колебательной стабилизации с снижением высоты до «заданной» внешними и внутренними факторами (к июню 1998 года – около1000 $/кв. м) и закончился стадией кризиса (в нижней точке – июне 2000 года – 740 $/кв. м).

Второй этап пока видится как этап устойчивого роста цен на рынке жилья (к июню 2006 года – более 3800 /кв. м).

Интересно отметить, что наибольшие месячные темпы прироста цен (в долларовом выражении) наблюдались (рис. 2) в июле-сентябре 1992 года (20-27%), осенью 1994 года (5-6%), в конце 2001, 2003, 2005 гг. (около 5%) и в начале 2006 года (8-10%). Наибольшие отрицательные приросты – в середине 1996 года (-5%), в 1996-1997 гг. (-3%), в начале 1999 года (-9%).

Рис. 2

В том, что за 16 лет на рынке отслеживается полтора цикла колебаний (рост-снижение-рост), сомневаться не приходится. Но рассмотрим подробнее более короткий, второй этап развития рынка.

Из графиков рис. 1 и рис. 3 видно, что к концу 2001 года закончилась послекризисная восстановительная стадия развития московского рынка жилья – цены достигли докризисного уровня (около 1000 $/кв. м), и наметился переход рынка к стабилизации (кстати, в этом отношении мы обогнали другие рынки и отрасли экономики Москвы по крайней мере на полгода-год). Затем начался новый виток роста цен, и в начале 2004 года они достигли уровня 2000 $. Далее последовал 12-месячный период стагнации рынка на буме (с июня 2004 по июнь 2005 года) и новый виток роста цен, продолжающийся и сегодня.

Рис. 3

Что представляет собой этот новый, второй этап развития рынка? Это опровержение теории циклов? Это невозможность нового снижения цен на московское жилье?

Для того, чтобы ответить на эти вопросы, вспомним, что рынок недвижимости, как сложная система, является подсистемой, элементом для систем более высокого уровня – экономики региона, страны, мировой экономики. Для экономики России период 1990-х годов – это период нестабильности, а с 2000-го года политическая и экономическая ситуация стабилизировалась, и начался период устойчивого развития. Следовательно, мы находимся в начале долговременного, медленно протекающего экономического цикла, в котором полупериод роста может занять 20-25 лет и более. Это утверждают не только Правительство РФ, но и многие видные экономисты. И даже Всемирный банк, который предсказывает высокие темпы роста экономики России до 2025 года. Форс-мажорные обстоятельства не исключены, однако вероятность их минимальна.

Поскольку поведение рынка недвижимости сегодня в значительной степени определяется внешними факторами – развитием общеэкономических условий, то можно утверждать, что основная закономерность, базовый тренд рынка на эти годы – устойчивое развитие и рост цен на жилье.

Подберем аппроксимацию динамики цен, позволяющую выделить базовый тренд. На рис. 3 видно, что подходящей аппроксимацией является парабола второго порядка

Тем не менее, на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд другие, более быстро протекающие колебания. Например связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.

Однако, эти циклы невозможно изучать общепринятым методом изучения динамических рядов цен. В динамике цен действительно не происходит перехода в отрицательную полуплоскость графика, что и вызывает иллюзию отсутствия цикличности на рынке. Для более детального изучения поведения системы «рынок» необходимо перейти к исследованию первой производной – динамических рядов темпов прироста цен.

Для этого пересчитаем темпы прироста цен относительно базового тренда (рис. 4).

Рис. 4

Из полученного графика видно, что темпы прироста цен в Москве на втором этапе развития рынка жилья относительно базового тренда имеют колебательный характер. Полупериод повышения темпов роста (с июля 2000 г. до декабря 2001 г.) занял полтора года и имел амплитуду (-9%) – (+11%). Период снижения и нового роста (до середины 2004 года) занял 2,5 года, темпы роста сначала понизились до (-3%) – (-5%), затем выросли до +(11-13%). Полупериод нового снижения темпов роста (до середины 2005 года) занял год, и месячный прирост цен упал до -13%. Затем начался новый полупериод роста, который еще не закончился, а величина месячного прироста относительно базового тренда превысила 20%.

Если аппроксимировать полученную динамику темпов роста цен (рис. 4) подходящим уравнением (например, параболой 6-го порядка), затем пересчитать приросты относительно нового уравнения, то обнаружатся новые быстропротекающие колебания, причины которых также нами исследованы (например, колебания цен на энергоносители, или резкое повышение-понижение сальдо оттока частного капитала, сезонные колебания, развитие-торможение ипотеки, политические решения законодательной и исполнительной власти различного уровня и т.п.).

Таким образом, циклические колебания темпов роста цен с различной периодичностью и амплитудой, накладываясь на базовый тренд, приводили то к бурному повышению цен, то к стабилизации на короткий период. Теоретически они могут привести к кратковременному снижению (коррекции) цен, но эта коррекция не будет существенной и не будет продолжительной (в пределах долгого полупериода устойчивого роста экономики России).

Вывод: циклы на рынке недвижимости, как и на любых рынках, существуют, ибо они являются имманентным свойством рынка как сложной кибернетической социально-экономической системы. Эти циклы (периоды и амплитуды их протекания) представляют собой результат суперпозиции нескольких протекающих с разным темпом и иногда разнонаправленно циклов колебания темпов роста цен. На этапе устойчивого роста макросистемы – экономики региона, страны – исследование циклов необходимо проводить путем последовательного выделения «старших», медленно протекающих циклов, определения прироста цен относительно полученного базового тренда и последующих трендов «младших», средне- и быстропротекающих циклов и выявления причин (факторов), приведших рынок к данному состоянию.

Г.М.Стерник
научный руководитель Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость",
профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова

тел. +7(095)795-7158 mailto:sternik@miel.ru,
URL: www.miel.ru, www.realtymarket.org
20.06.06.

• Назад
• Вперёд