Статьи
методические материалы
Инвестиционный консалтинг рынка земли и недвижимости 
(21.11.2004 г.)
|
|
| АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР |
Стерник Геннадий Моисеевич, Директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», профессор кафедры экономики и городского строительства РЭА им. Г.В.Плеханова
sternik@miel.ru, realtymarket.org
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КОНСАЛТИНГ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ
(доклад на конференции «Права на землю как основа рыночного оборота недвижимости» 7.12.2004 г.)
1. ТЕХНОЛОГИЯ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНСАЛТИНГА В АЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость»
Инвестиционный консалтинг - вид информационно-аналитической деятельности на рынке недвижимости, имеющий целью разработку рекомендаций Заказчику и обеспечение его информацией для принятия управленческих решений на различных стадиях инвестиционного проекта.
СТРУКТУРНАЯ СХЕМА ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНСАЛТИНГА
|
Постановка задачи: выявление потребностей Заказчика, формулирование целей, определение задач и этапов, выбор методов и инструментов.
Потребности Заказчика: зависят от стадии инвестиционного проекта, осознания проблем и владения информацией.
Цель исследования – формализованная запись потребностей Заказчика.
Задачи исследования - формализация содержательных управленческих задач Заказчика по реализации инвестиционного проекта. Зависят: от целей исследования, бюджета Заказчика, ресурсов Исполнителя, наличия методов и инструментов.
Выбор методов и инструментов определяется выбранными задачами. |
|
Проведение исследования: исходные данные, принципы, методы, этапы
Исходные данные: задаваемые в ТЗ Заказчиком, получаемые Исполнителем из пакета документов, предоставляемых Заказчиком, требующие сбора и/или расчета Исполнителем. |
|
Принципы:
достижение наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка,
соблюдение Международных стандартов финансовой отчетности и инвестиционного анализа (UNIDO),
проведение макроэкономического анализа условий инвестирования,
рассмотрение диапазона и экономического веса возможных инвестиционных рисков,
исследование и прогнозирование тенденций развития сегмента рынка в заданной локации. |
|
Методы исследования:
правовой анализ,
эконометрический анализ,
социологические исследования,
архитектурно-проектный и функционально-технологический анализ,
финансовый анализ. |
|
Этапы исследования:
исследование законодательных и административных условий деятельности Заказчика (методами правового анализа),
исследование предложения, спроса, оборотов рынка (методами эконометрического анализа),
анализ потенциального спроса и предпочтений потребителей (методами социологических исследований),
разработка и обоснование бизнес-концепции проекта (методами архитектурно-проектного и функционально-технологического анализа),
расчет бизнес-плана (методами финансового анализа). |
|
Продукты: Экспертное заключение, Аналитический отчет, Отчет об исследовании рынка, Бизнес-концепция проекта, Бизнес-план, финансовые, девелоперские и брокерские услуги.
Экспертное заключение – краткие выводы и рекомендации Заказчику по всем решаемым задачам на основе ранее накопленных данных и экспертных знаний, с ориентировочной оценкой доходности проекта.
Аналитический отчет – аналитическое обоснование экспертного заключения на основе проводимого мониторинга, анализа и прогнозирования рынка, с уточненной оценкой доходности и сроков окупаемости проекта.
Отчет об исследовании рынка – углубленное исследование и прогнозирование закономерностей развития рынка и условий инвестиционной деятельности в периоды становления новых рынков, изменения законодательной и нормативной базы, перелома экономических тенденций и обоснование на этой основе рекомендаций Заказчику по повышению эффективности бизнеса, с представлением данных, необходимых для оценки доходности проекта.
Бизнес-концепция проекта – отчет, содержащий рыночное обоснование рекомендаций Заказчику по управлению Объектом на предпроектной, проектной и строительной стадиях, в том числе формулирование содержательной части ТЗ на разработку архитектурно-градостроительного решения проектируемого Объекта, на основе анализа рынка и оценки доходности проекта в соответствии с НЭИ (наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка).
Бизнес-план инвестиционного проекта – отчет, содержащий расчет и обоснование показателей доходности и эффективности проекта на основе анализа и прогнозирования ситуации на рынке.
Финансовые, девелоперские и брокерские услуги - привлечение инвесторов, проектировщиков, подрядчиков, покупателей и арендаторов. |
2. ПРИМЕРЫ ВЫПОЛНЕННЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ
ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. – М., 2003. – 132 стр.
Цель работы: дать рекомендации Заказчику по дальнейшему развитию лэнд-девелопмента после вступления в силу Закона об обороте сельхозземель.
1. Правовая характеристика ситуации на рынке ЗСХН. Эволюция законодательной и нормативной базы рынка, изменение собственности на земли колхозов и совхозов в период предыстории – с 1991 года. Сложившееся к 2003 году фактическое распределение земель. Анализ новаций, содержащихся в Земельном кодексе РФ, Законе об обороте ЗСХН и других правовых актах последнего времени с точки зрения их влияния на деятельность лэнд-девелопера. Основные сценарии доступа девелопера к участкам ЗСХН большой площади.
2. Экономическая характеристика ситуации на рынке ЗСХН Московской области. Два конкурирующих направления последующего использования земель – по прямому назначению и под ИЖС. Ситуация в агробизнесе региона - подъем продуктивности сельского хозяйства идет по общемировому пути интенсификации, не требующем вовлечения в производство ранее заброшенных земель и даже способствующем их дальнейшему высвобождению. Урбанизация территории Подмосковья как объективно обусловленный процесс оправданный экономически в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земель.
3.Эконометрический анализ ситуации на рынке ЗСХН. Сбор и статистическая обработка доступной информации об оборотах рынка, открытом предложении на рынке, выявление некоторых закономерностей поведения показателей (индикаторов) рынка. Экспертные оценки и прогноз ресурсной емкости рынка -объемов земельных ресурсов, которые могут поступить в оборот из различных источников немедленно и в течение нескольких лет.
4. Оценка ситуации на рынке ЗСХН участниками рынка (социологическое исследование). Результаты глубинных (полуформализованных) интервью с участниками рынка – лэнд-девелоперами и риэлторами. Обобщение их мнений, оценок, видения ситуации по основным аспектам состояния и развития рынка крупных земельных участков, составу его игроков, процедурам покупки и продажи участков, перевода их в другое назначение, факторам, влияющим на цену и ликвидность участков при их использовании под ИЖС.
РЫНОК КОТТЕДЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (социологическое исследование методом глубинных интервью). «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «Медиа-Шторм», июнь 2004 г. – 197 стр.
Цель: дать рекомендации Заказчику об основных условиях и перспективах использования земель под коттеджное строительство.
1. состав экспертов
2. Общая характеристика подмосковного рынка коттеджей (Описание рынка, сегменты рынка, Расстояние от МКАД, Специфика направлений, Оценка объема продаж, оценка объема спроса, Текущая ситуация на рынке, соотношение спроса и предложения)
3. КОМПАНИИ - Основные игроки рынка
4. Перспективы развития рынка, темпы роста
5. Способы продаж (Деловая практика, Рассрочка, Ипотека)
6. Категории потребителей
7. Строительство коттеджного поселка
Факторы разработки концепции поселка (Комплексная оценка земли, Определение ценового сегмента, Соотношение инфраструктуры и размера поселка, Создание уникального продукта, Генпланирование, Определение площади домов и материала,
Определение площади участков)
Проблемы проектирования и согласований
8. Финансовые условия строительства
Себестоимость, ее структура
Тенденции управления себестоимостью и качеством
Финансовые схемы развития поселков (Продажа с подрядом и без, Соинвестирование как возможность реализации проекта на деньги приобретателей, Этапы продаж и этапы строительства, Рекомендации по ценовой политике, Возможность продажи с правом аренды леса, Возможность развития инфраструктуры как «открытого» проекта)
Дополнительные доходы: дополнительные услуги, эксплуатация поселков, управление инфраструктурой
Финансовые схемы сотрудничества участников проекта
Возможность оплаты строительства по завершению работ
Методы продвижения и стимулирования сбыта
ИССЛЕДОВАНИЕ ПРЕДПОЧТЕНИЙ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ НА КОТТЕДЖНОМ РЫНКЕ ПОДМОСКОВЬЯ методом опроса экспертов (третья волна). – «МИЭЛЬ-Недвижимость», июнь 2004. – 102 стр.
Цель: дать рекомендации Заказчику о целесообразных параметрах застройки коттеджного поселка.
Всего в опросе приняли участие 25 респондентов от компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Новый Город», обслуживших в 2003-2004 гг. в совокупности около 4 тыс. клиентов и проведших около 700 сделок на рынке коттеджей (в том числе около 46% на первичном и 54% на вторичном). Исследование проводилось по развернутой программе экспертного опроса на основе анкеты, включавшей 65 вопроса по всем аспектам предпочтений клиентов на рынке коттеджей. Анкета была доработана и расширена с учетом опыта предыдущего исследования.
Опрос затрагивал следующие аспекты по теме исследования:
1. Уровень компетентности респондентов.
2. Оценка спроса на рынке коттеджей Подмосковья и пространственная дифференциация рынка в предпочтениях покупателей.
3. Динамика спроса на рынке коттеджей в 2003-2004 гг. и 1 квартал 2004 г.
4. Социально-демографическая характеристика клиентов и их цели на рынке коттеджей.
5. Характеристики коттеджей в предпочтениях покупателей.
6. Оснащение коттеджа в предпочтениях покупателей.
7. Характеристики и благоустройство земельного участка коттеджа и поселка в предпочтениях покупателей.
8. Инфраструктура поселка в предпочтениях покупателей.
9. Ценовые характеристики коттеджа в предпочтениях покупателей.
ИССЛЕДОВАНИЕ ПЕРСПЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В РЕГИОНАХ РОССИИ. – «МИЭЛЬ-Недвижимость», декабрь 2003. – Часть 1, 2, 3. - 377 стр.
Цель: дать рекомендации Заказчику о целесообразности входа на рынок строительства и продажи жилья городов России.
Часть 1 Состояние рынка недвижимости России и предварительный отбор перспективных городов.
1. Краткий обзор состояния рынка ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ России
2. Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости города
2.1. Внешние факторы, определяющие тенденции развития рынка недвижимости
2.2. Факторы, определяющие уровень цен в конкретном городе
2.3. Внутренние факторы рынка недвижимости, влияющие на его состояние
3. Критерии отбора наиболее перспективных городов
Уровень обеспеченности населения жильем (спрос-потребность)
Уровень совокупного платежеспособного спроса и его динамика
Уровень реализованного спроса и емкость рынка
Уровень цен на жилье и его динамика
Объем жилищного строительства и его динамика
Наличие свободных площадок и их подготовка
Конкуренция, административные условия входа на рынок
4. Обобщение результатов анализа и выработка рекомендаций заказчику по отбору наиболее перспективных городов для строительства и развития бизнеса
Города европейской России
Города Московской области
Часть 2 РЫНОК ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ ЕВРОПЕЙСКОЙ РОССИИ
В части 2 приведен анализ рынка жилья следующих 12 городов: Нижний Новгород, Екатеринбург, Рязань, Воронеж, Калуга, Вологда, Череповец, Таганрог, Ярославль, Тверь, Тула, Владимир.
По каждому городу приведены следующие сведения:
- Краткая социально-экономическая характеристика города
- Объем строительства жилья за последние 5-8 лет (в кв. метрах, домах, квартирах, кв. метрах на 1000 человек населения, с дифференциацией по типам домов, строительным сериям, с кратким их описанием, а также по районам (зонам) города).
- Цены и объемы продаж на первичном рынке.
- Динамика цен и объемов продаж на вторичном рынке.
- Спрос на жилье различных категорий и потребительские предпочтения.
- Конкуренция (перечень застройщиков, объемы строительства, близость к Администрации и др.)
- Экспертный прогноз возможных объемов строительства, потребительского спроса и продажи жилья, динамики цен на ближайшие 5-7 лет.
Часть 3 РЫНОК ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
В части 3 приведен анализ рынка жилья следующих 10 городов: Наро-Фоминск, Мытищи, Клин, Ногинск, Раменское, Жуковский, Чехов, Озеры, Луховицы.
1. Результаты статистического исследования пространственно-параметрических закономерностей рынка жилья городов Московской области. По данным о характеристиках 70 городов получены зависимости показателей рынка купли-продажи жилья (оборотов и активности рынка, уровня цен) от таких характеристик, как численность населения, удаление города от МКАД, средний уровень заработной платы, доля приобретателей квартир-нерезидентов в общем числе приобретателей и др. На основании исследования проведено зонирование территории области – выделено 14 зон с близкими характеристиками рынка жилья.
2. Краткая социально-экономическая характеристика городов: административный статус, численность населения, расположение, основные предприятия, уровень заработной платы и др. Получен ранкинг исследуемых городов (районов) по доле промышленного производства и уровню заработной платы.
3. Данные о строительстве нового жилья в исследуемых городах и области. Собраны характеристики строящихся в каждом городе многоквартирных домов, выявлены объемы строительства и уровень цен с дифференциацией по типам домов – кирпичные, сборно-каркасные (панельные, панельно-кирпичные) и монолитно-каркасные (с монолитными или кирпичными стенами). Получены ранкинги городов по объему строительства, стоимости строительства и уровню цен на первичном рынке.
4. Данные об активности вторичного рынка квартир и уровне цен на нем в 3 квартале 2003 года и в динамике с 1999 года. Получены ранкинги исследуемых городов по этим показателям. Сопоставлены показатели оборотов вторичного рынка с объемом нового строительства и получены рейтинги городов по состоянию первичного и вторичного рынка жилья.
5. Характеристика уровня конкуренции среди застройщиков жилья исследуемых городов и краткая характеристика основных застройщиков.
Разработка Концепция строительства бизнес-центра. – «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2004.
Цель работы: разработка и обоснование бизнес-концепции Объекта в качестве содержательной части ТЗ для стадий проектирования «Архитектурно-градостроительное решение» и «Проект».
1. Анализ сегмента рынка аналогов проектируемого Объекта (коммерческой недвижимости различного функционального назначения)с определением в текущем периоде и с доступным прогнозом показателей инвестиционной емкости, активности, ликвидности, ценовой ситуации, доходности, инвестиционных рисков.
2. Целевое квалифицирование проектируемого Объекта как товара на рынке недвижимости с определением перечня необходимых и достаточных технико-экономических и функциональных признаков и параметров, а также допустимых диапазонов их значений с точки зрения концепции НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования земли).
3. Определение перечня значимых позиций проектирования и условий по их обеспечению (управленческих, проектно-технических, экономических и др.): - сужение круга близких аналогов до перечня "образцов" по каждой значимой позиции проектирования, детальное изучение и описание "образцов"; - выявление позиций инновационного проектирования (по которым прецеденты отсутствуют), детальное обоснование потребностей и формулирование задач по каждой позиции инновационного проектирования; - определение допустимых диапазонов корректирования задач, установленных в п.2, исходя из принципов концепции НЭИ (оптимизация в координатах «техническая возможность - юридическая разрешенность – экономическая выгода»).
4. Сводное формулирование рекомендаций Заказчику по дальнейшему управлению Объектом на предпроектной, проектной и строительной стадиях, в том числе формулирование содержательной части ТЗ на разработку АГР проектируемого Объекта (определение перечня и содержания задач по разделам проектирования), включающей (в случае выявленной необходимости) перечень дополнительных предпроектных изысканий и согласований. |
|
определение рекомендуемой ставки предложения в субаренду нежилого помещения (ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ). «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2004. – 14 стр.
Цель: определить рекомендуемую ставку предложения в субаренду на открытом рынке нежилого помещения 1. Описание Объекта, выявляющее существенные признаки в качестве факторов ценообразования: географическое местоположение, расположение по отношению к значимым факторам окружающей инфраструктуры, технико-экономические параметры (размеры, архитектурно-конструктивные, инженерные и функциональные особенности, состояние, виды износа), состояние прилегающей территории, потенциально разрешенное функциональное назначение, фактическая стадия и срок завершения реализации планируемого функционального назначения в установленном порядке, оцениваемые права. 2. Квалифицирование Объекта как товара на рынке недвижимости: обоснование принадлежности Объекта к определенному сегменту рынка по совокупности вышеперечисленных признаков с учетом прогнозируемого НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования); формулирование параметров первичной выборки искомых аналогов по местоположению, категории функционального назначения, типу профилирования, диапазону площадей, иным необходимым признакам (например – классу качества, и др.). 3. Формирование и статистический анализ первичной выборки аналогов: сбор рыночной информации, статистическая обработка первичной выборки и анализ репрезентативности и достоверности полученных результатов. 4. Корректировка и повторное исследование откорректированной выборки: формулирование параметров корректировки выборки (сужение или расширение сегментации по каждому из признаков), если обоснована такая необходимость, итерационное осуществление этапа 4 до тех пор, пока не будет сформирована окончательно откорректированная выборка. 5. Определение стоимостной ниши Объекта и планирование поправок: формулирование выводов о достоверном статистическом диапазоне исследуемого вида стоимости (принадлежности Объекта к определенной ценовой нише или стоимостной нише арендных ставок); актуализация необходимых поправок и способов их определения (выдвижение статистических гипотез) для установления окончательного значения стоимости (экспертным путем, корреляционно-регрессионным анализом, методами математического моделирования, и др.). 6. Определение окончательного значения исследуемой стоимости: расчет значения исследуемой стоимости (подтверждение или опровержение статистических гипотез); верификация полученного результата с участниками-экспертами рынка и/или путем пробного маркетинга; итерационное применение статистических гипотез до согласованного обоснования окончательного результата. 7. Формулирование выводов: указание полученного рыночного диапазона исследуемой стоимости Объекта, средней величины в сегменте (стоимостной нише) и окончательного значения искомой величины по результатам исследования; указание всех необходимых фактов, параметров и обстоятельств, характеризующих меру достоверности, качества и практической применимости полученных расчетных результатов. |
© Стерник Г.М., 21.11.04.