Стерник Г.М.
Директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

ИССЛЕДОВАНИЕ ЗАВИСИМОСТИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И АРЕНДНОЙ СТАВКИ ОТ РАЗМЕРА КВАРТИР

Постановка задачи

Экспертами – риэлторами, работающими в сегменте аренды квартир, высказываются различные суждения относительно связи между уровнем арендной платы за квартиру и ее размером. Большинство предполагает, что арендатор ориентируется в основном на число комнат в квартире, меньше обращая внимание на ее общую площадь. Другие считают, что площадь квартиры столь же важна для клиента, и именно она определяет уровень арендной платы.

Настоящее исследование проведено с целью получения статистических характеристик взаимосвязи арендной платы и арендной ставки за квартиру с ее размером, в том числе для квартир с определенным числом комнат (1-, 2-, 3-комнатных).

Исходные данные

Для проведения анализа был взят однодневный срез базы данных по предложениям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» на 10 августа 2004. Объем анализируемой выборки составил 408 предложений, в том числе 1-комнатных - 45, 2-комнатных - 166, 3-комнатных - 197.

Статистическая обработка данных

Характеристики выборок представлены в табл. 1, а гистограммы распределения арендной платы – на рис. 1-4.

Таблица 1

СТАТИСТИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВЫБОРОК

Из приведенных данных следует, что распределение арендной платы в однокомнатных квартирах лежит в диапазоне $400-3000 в месяц и имеет экспоненциальный вид: модальное значение принадлежит диапазону $401-600, далее частота плавно снижается. Среднее значение равно $913+/-17%, медиана - $800. Диапазон значений общей площади квартир – от 30 до 60 кв. м, среднее значение – 40,1 кв. м, мода и медиана – 40 кв. м.

Распределение арендной платы в двухкомнатных квартирах лежит в диапазоне $450-6000 в месяц и имеет вид, близкий к нормальному, с левосторонней скошенностью: модальное значение принадлежит диапазону $801-1000, среднее значение равно $1446+/-9%, медиана - $1200. Диапазон значений общей площади квартир – от 38 до 105 кв. м, среднее значение – 61,0 кв. м, мода и медиана – 60 кв. м.

Распределение арендной платы в трехкомнатных квартирах лежит в диапазоне $450-8000 в месяц и имеет вид, близкий к нормальному, с левосторонней скошенностью: модальное значение принадлежит диапазону $1401-1600, среднее значение равно $2324+/-9%, медиана - $2000. Диапазон значений общей площади квартир – от 54 до 190 кв. м, среднее значение – 87,0 кв. м, мода и медиана – 80 кв. м.

Погрешность в определении среднего значения арендной платы, зависящая от собственного размаха выборки и ее объема, составила 17%, 9% и 9% для 1-, 2-, 3-комнатных квартир соответственно.

Средняя арендная плата квартир составляет соответственно $913, $1446 и $2324 в месяц, т.е. относительно однокомнатных возрастает для двухкомнатных в 1,6 раза и для трехкомнатных – в 2,5 раза.

Статистическая связь между арендной платой и общей площадью квартир

Статистическая связь между арендной платой и общей площадью квартир была проверена методом корреляционно-регрессионного анализа (рис. 5-8). Получено, что коэффициент корреляции между этими величинами составляет для однокомнатных квартир – 0,55, двухкомнатных – 0,71, трехкомнатных – 0,72, для всех квартир – 0,73. Зависимость хорошо описывается линейным уравнением с коэффициентами детерминации, равными соответственно 0,30, 0,49, 0,51 и 0,53.

Такие значения статистических критериев говорят о наличии средневыраженной связи между исследуемыми величинами. Причиной недостаточно высокого значения коэффициентов является значительный разброс точек вокруг уравнения регрессии. Он определяется различиями в местоположении и качестве квартир.

В среднем можно считать, что при изменении общей площади квартиры вдвое арендная плата увеличивается для однокомнатных квартир - в 3,5 раза, для двухкомнатных – в 3 раза, для трехкомнатных – в 2,7 раза, для всех квартир – в 3 раза.

Например, при увеличении площади 1-комнатной квартиры на 10 кв. м - с 30 до 40 кв. м (на 33%) арендная плата возрастает в среднем с $500 до $1000, т.е. на 100%. При увеличении площади 2-комнатной квартиры на 10 кв. м – с 50 до 60 кв. м (на 20%) арендная плата возрастает в среднем с $1000 до $1600, т.е. на 60%. При увеличении площади 3-комнатной квартиры на 10 кв. м – с 80 до 90 кв. м (на 12,5%) арендная плата возрастает в среднем с $2100 до $3000, т.е. на 35%.

Таким образом, размер арендной платы, запрашиваемой владельцами квартир, существенно зависит не только от числа комнат в квартире, но и от ее общей площади при одном и том же числе комнат.

Определение статистических характеристик арендных ставок квартир

Полученный линейный характер зависимости арендной платы от размера квартиры позволил

предположить, что первая производная от этой функции, т.е. зависимость арендной ставки от размера квартиры – должна иметь угол наклона, близкий к нулю. Были рассчитаны арендные ставки ($/кв. м в месяц) для всех квартир выборки и определены статистические характеристики этого показателя (табл. 2).

Таблица 2

СТАТИСТИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВЫБОРОК (продолжение)

Среднее значение арендной ставки составляет для однокомнатных квартир 22,4, двухкомнатных 23,0, трехкомнатных – 25,5 $/кв. м в месяц. Рост этого показателя относительно однокомнатных квартир составил 10% для двухкомнатных и 14% для трехкомнатных, что в 6-10 раз меньше, чем соответствующий рост арендной платы.

Погрешность в определении средней арендной ставки составила 14%, 6% и 7% соответственно. По сравнению с погрешностью в определении средней величины арендной платы по аналогичным выборкам она уменьшилась в 1,3-1,5 раза.

Статистическая связь между арендной ставкой и общей площадью квартир

Результаты корреляционно-регрессионного исследования взаимосвязи между величиной арендной ставки и общей площадью квартир приведены на рис. 9-12.

Заметна тенденция к увеличению арендной ставки при увеличении площади квартир. Так, увеличение площади квартир вдвое приводит в среднем к увеличению уровня арендной ставки в полтора-два раза.

Однако, что коэффициент корреляции между этими величинами составляет для квартир с различным числом комнат 0,2-0,4, а коэффициент детерминации – 0,08-0,17. Такие значения статистических критериев не позволяют признать полученную регрессионную зависимость значимой.

Таким образом, в среднем арендная ставка увеличивается при увеличении числа комнат в квартире, но связь между уровнем арендной ставки и общей площадью квартиры при одном и том же числе комнат не подтверждается статистическими критериями, и гипотеза о наличии такой зависимости должна быть отвергнута.

Полученные результаты и выводы

Проведенное статистическое исследование взаимосвязи между уровнем арендной платы и размером квартиры показало, что арендная плата, запрашиваемая владельцами квартир, существенно зависит как от числа комнат в квартире, так и от ее общей площади при одном и том же числе комнат. Средняя арендная плата возрастает для двухкомнатных в 1,6 раза и для трехкомнатных – в 2,5 раза относительно однокомнатных квартир. При изменении общей площади квартиры вдвое арендная плата увеличивается для однокомнатных квартир - в 3,5 раза, для двухкомнатных – в 3 раза, для трехкомнатных – в 4 раза, для всех квартир – в 2,7 раза.

Этот результат должен учитываться как риэлторами в брокерской деятельности, так и аналитиками при мониторинге рынка аренды квартир.

В то же время средняя арендная ставка увеличивается при увеличении числа комнат в квартире. Рост этого показателя относительно однокомнатных квартир составил 10% для двухкомнатных и 14% для трехкомнатных, что в 6-10 раз меньше, чем соответствующий рост арендной платы. Но связь между уровнем арендной ставки и общей площадью квартиры при одном и том же числе комнат не подтверждается статистическими критериями, и гипотеза о наличии такой зависимости должна быть отвергнута.

Этот результат свидетельствует о том, что арендная ставка является более удобным показателем состояния рынка аренды квартир, чем арендная плата.

Еще одним обоснованием данного вывода является тот факт, что погрешность в определении среднего значения арендной платы, зависящая от собственного размаха выборки и ее объема, составила 17%, 9% и 9% для 1-, 2-, 3-комнатных квартир соответственно. В то же время погрешность в определении средней арендной ставки составила 14%, 6% и 7% соответственно, т.е. уменьшилась в 1,3-1,5 раза по сравнению с погрешностью в определении средней величины арендной платы по аналогичным выборкам.

Дополнительный результат исследования может представлять интерес для оценщиков. Он состоит в том, что поправка к величине арендной платы при изменении общей площади квартиры на 10 кв. м составляет для 1-комнатной квартиры 100%, 2-комнатной - 60%, 3-комнатной – 35%.

Г.М.Стерник.

5.11.04.

• Назад
• Вперёд