Стерник Г.М.,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова

Закономерности послекризисного восстановления рынка жилья России

Постановка задачи

Прошедшие 4 года после начала кризиса в экономике и на рынке недвижимости показали, что в большинстве городов России началось медленное, но уверенное восстановление цен на рынке жилья. В отличие от кризиса 1998 года, когда форма ценового тренда напоминала букву U (год-полтора падение цен, полгода стабилизации, год-полтора – возвращение к докризисному уровню), в текущем кризисе 2008-2012 года она ближе к букве L (год-полтора – падение, 3-4 года – депрессивная стабилизация и медленное восстановление). Закономерности послекризисного восстановления в первом десятилетнем цикле развития рынка недвижимости были исследованы в 2000-2001 годах (приведены ниже). Сегодня целесообразно провести аналогичное исследование по данным текущего кризиса и сопоставить результаты.

Методика исследования

Методика исследования включает следующие шаги.

1) По данным о средней удельной цене предложения жилья в имеющейся выборке городов определяются характерные точки динамики – предкризисного максимума цен, минимального значения перед стабилизацией, а также несколько точек окончания полугодовых/годовых отрезков динамики.

2) Рассчитываются по обычной формуле изменение цен от максимума в точке минимума (в процентах) и индексы либо приросты от минимума в каждой точке:

ΔP = (P_i / P_min - 1) x 100%,

где ΔP – падение цен в точке минимума от точки максимума и прирост от точки минимума в характерных точках;

P_i – средняя удельная цена в текущей точке;

P_min - средняя удельная цена в предыдущей точке.

3) Вводится новый показатель – «степень возврата цен к докризисному уровню», который отражает «отыгранную» при восстановлении часть падения цен. Он рассчитывается в точках окончания полугодовых или годовых отрезков динамики по следующей формуле:

δP = ((P_i - P_min) / P_max – 1) x 100%,

где δP – степень восстановления цен к докризисному уровню, процентных пунктов;

P_max – значение средних удельных цен в точке предкризисного максимума.

4) Строится график в координатах «наибольшее падение цен от максимума (%) – степень возврата к докризисному уровню (п/п)» и проводится его анализ.

Результаты исследования закономерностей восстановления цен после кризиса 1998 г.

На рис. 1 показаны результаты расчета индекса цен после кризиса 1998 года (в долларовом выражении) в выборке из 9 городов (Москва, Петербург, Тверь, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь, Омск) от максимума (принят за 100%) в точке минимума и в декабре 2000 и июне 2001 года (упорядочено по степени падения цен после кризиса). Видно, что более высокий прирост цен наблюдался в городах с наибольшим падением в нижней точке кризиса (0,60-0,65) – Новосибирск, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь (Омск не попал в эту закономерность). В то же время в Москве, Петербурге, Твери, Калининграде (падение 0,35-0,50) приросты значительно меньше.

Рис. 1. Изменение уровня средних удельных цен (в долларовом выражении) в городах России после кризиса 1998 года

Рис. 2. Связь максимального снижения долларовых цен на жилье в городах России со степенью возврата от нижней точки после кризиса 1998 года

На рис. 2 приведены результаты перестройки полученных данных в координаты «наибольшее падение цен от максимума – степень возврата к докризисному уровню». На оси абсцисс отложены точки, соответствующие степени падения цен от предкризисного максимума в нижней точке. На оси ординат – точки, соответствующие степени возврата к докризисному уровню в полугодовых-годовых отрезках. Линия, проведенная под углом 45 градусов, соответствует возврату цен во всех городах к докризисному уровню. Точки, соответствующие каждому отрезку, аппроксимированы регрессионным уравнением в виде полинома второй степени. Значения коэффициента детерминации (около 0,50) подтверждают, что, несмотря на имеющийся разброс точек относительно линии аппроксимации, полученные уравнения показывают достаточную силу связи между степенью падения цен после кризиса и степенью возврата к докризисному уровню.

Полученные результаты позволили сделать следующие выводы:

- быстрее восстанавливаются (в %) те города, которые больше «упали» (эффект низкой базы);

- в целом все города приближаются к докризисному уровню почти одновременно. Несколько быстрее – города, которые больше «упали». Разброс точек отражает местные особенности в экономической ситуации городов.

По результатам исследования в начале 2001 года был сделан вывод о том, что к концу года цены во всех городах выборки достигнут докризисного уровня. Этот вывод подтвердился на практике.

Динамика цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года[1]

В течение фазы роста второго долгосрочного цикла развития рынка жилья, занявшего около 10 лет (с середины 2000 года до осени 2008 года), цены предложения на вторичном жилье в городах России выросли в 5-7 раз. Из представленных в данной работе выборки в 20 городов (включая все города Московской области как одну территорию) исторический максимум пришелся в основном на сентябрь-ноябрь 2008 года, в отдельных городах снижение началось еще в 2007 году (Екатеринбург, Ижевск), в некоторых – в начале 2009 года (Уфа, Ульяновск, Шахты).

В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер (см. рис. 1 и табл. 1). В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Отрицательный прирост всего в трех городах - Рязань, Шахты, Нижний Новгород (от -1,2% до -2,9%). Минимальное значение достигнуто в основном в ноябре-декабре 2009 года (Москва, Петербург, Новосибирск, Рязань, Тюмень), в некоторых городах чуть ранее (Красноярск, Пермь, Ижевск), в других – в начале-середине 2010 года (Московская область, Тверь, Ульяновск, Ростов, Омск, Стерлитамак) и даже во втором полугодии (Уфа, Кемерово, Шахты, Ярославль).

В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%. В Москве рост цен составил те же 10%, в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Ростове-на-Дону, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Кемерово, Красноярске – 6-10%, в Стерлитамаке РБ – 20%.

В 2012 году рост продолжается, за полугодие цены выросли от 1-6% в Красноярске, Москве, Шахтах, Петербурге, Ростове, Мособласти, Тюмени до 7-12% в Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске, Рязани, Ижевске, Омске, Перми и до 22% в Стерлитамаке.

Рис. 3. Предкризисная и послекризисная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России

Таблица 1. Характерные точки динамики цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года

Полученные данные регулярного мониторинга цен в городах выборки позволяют произвести исследование закономерностей послекризисного восстановительного роста цен.

Таблица 2. Изменение средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в характерных точках (упорядочено по степени падения после кризиса 2008 года)

Рис. 4. Изменение уровня цен в городах России после кризиса 2008 года

Данные табл. 2 и рис. 4 показывают, что в текущем кризисе наибольшее падение цен от максимума до нижней точки наблюдалось в Кемерово, Красноярске, Ижевске, Новосибирске, Твери, Омске (30-38%), во второй группе Нижний Новгород, Ярославль, Уфа, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Московская область, Екатеринбург, Стерлитамак, Москва (20-30%, и наименьшее падение – в Тюмени, Шахтах (Ростовская область), Ульяновске, Рязани (14-20%).

В то же время наибольший прирост от нижней точки к июню 2012 года происходил в Стерлитамаке, Тюмени, Ижевске, Ярославле (25-35%), а наименьший – в Шахтах, Твери, Ростове, Московской области, Н. Новгороде, Перми, Новосибирске, Красноярске, Москве (9-25%).

При этом степень восстановления к докризисному уровню составила в Стерлитамаке 40 п/п, в Екатеринбурге, Тюмени, Ярославле, Рязани – 21-25 п/п, в Н. Новгороде, Омске, Москве, Ульяновске, Ижевске, Кемерово, Ростове-на-Дону, Перми – 15-20 п/п, в Красноярске, Новосибирске, Мособласти, Петербурге, Твери, Шахтах – 9-14 п/п.

К июню 2012 года цены достигли докризисного уровня в шести городах выборки - в Екатеринбурге, Москве и Ульяновске почти сравнялись, а в Стерлитамаке, Тюмени и Рязани – превзошли его.

Такой характер изменения цен не вполне совпадает с характером предыдущего кризиса.

Рис. 4. Связь максимального снижения цен со степенью возврата от нижней точки

после кризиса 2008 года

Графики на рис. 4 показывают:

- тренды динамики цен по-прежнему описываются регрессионным уравнением в виде полинома второго порядка, однако коэффициент детерминации ниже 0,30, что свидетельствует об отсутствии статистически подтвержденной связи между степенью падения цен после кризиса и темпами послекризисного восстановления;

- характер кривых говорит о том, что в среднем быстрее восстанавливаются города с меньшим падением (в отличие от предыдущего кризиса).

Интерпретация результатов исследования

При сопоставлении результатов исследования закономерностей восстановления цен после кризисов 1998 и 2008 годов необходимо учесть различия в ситуации на рынке, относящиеся к исследуемому вопросу.

Первое. В силу двухвалютности российского рынка недвижимости сопоставление динамики цен производилось в единой валюте.

Цены на вторичном рынке жилья в 90-е годы в городах Москве, Санкт-Петербурге, Твери, Калининграде, Екатеринбурге номинировались в долларах США, в Новосибирске, Ульяновске, Перми, Омске – в рублях. В связи с этим характер динамики цен, а также поведение продавцов и покупателей с началом кризиса кардинально отличались.

В Москве и остальных городах первой группы («Россия-1») падение цен продолжалось с августа 1998 года до середины 2000 года, и степень падения была, как отмечено, от 30 до 50%. В городах второй группы («Россия-2») рублевые цены росли до начала 1999 года (вместе с высокой инфляцией), а в пересчете на доллары они за этот период упали на 50-65%.

К 2007 году все города России, включая Москву, перешли на рублевую номинацию цен на жилье. Поэтому характер динамики цен, поведение продавцов и покупателей были идентичны, различия в степени падения цен не столь существенны.

Второе. Как известно, кризис 1998 года был вызван внутрироссийскими причинами (продолжающееся падение ВВП, пирамида ГКО, высокая инфляция при сдерживании девальвации рубля с помощью валютного коридора). Соответственно, восстановление экономики и рынка недвижимости после кризиса определялось не макроэкономическими факторами (цена на нефть находилась на низком уровне, отток капитала продолжался, девальвация рубля несколько замедлилась), а внутренне присущими рынку свойствами саморегулирования.

Кризис 2008 года был вызван внешними по отношению к экономике РФ факторами на фоне чрезмерной зависимости ее от сырьевого экспорта – сокращением спроса на экспортные товары, а также падением внешнего кредитования экономики на фоне мирового финансового кризиса. Соответственно, восстановление экономики и рынка недвижимости зависит прежде всего от макроэкономических факторов, связанных с затянувшемся преодолением мирового кризиса.

Третье. В силу отмеченных двух причин – важным фактором, определяющим динамику восстановления рынка недвижимости после кризиса 2008 года, становятся различия в социально-экономическом положении регионов. Именно этот фактор определяет разброс степени послекризисного восстановления, а также лидерство таких городов, как Стерлитамак (Башкортостан), Рязань, Тюмень, Москва, Ярославль, Ульяновск, Екатеринбург. Например, в Стерлитамаке аналитики отмечают рост инвестиционных (спекулятивных) сделок, что подхлестывает рост цен. В Москве, где растет доля предложения массового жилья и снижается доля престижного, резко выросло количество ипотечных сделок, превысив докризисные максимумы, что способствовало росту цен. А в Санкт-Петербурге произошло вымывание дешевого предложения, и в условиях снижения темпов роста доходов населения стал снижаться спрос на ипотеку, а следовательно, и на жилье, что затормозило рост цен.

Четвертое. В связи с общей экономической ситуацией в стране и в мире мы ожидаем, что возвращение к докризисному уровню в городах второго эшелона произойдет в Ярославле, Тюмени - в конце 2012 года, в Московской области, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Омске (у которых путь восстановления предстоит длиной 9-10 п/п от максимума) – в начале-середине 2013 года, а в городах-аутсайдерах Кемерово, Красноярск, Ижевск, Тверь, Новосибирск, Пермь (у которых отставание составляет 12-20 п/п) – к концу 2013 года и даже в 2014 году. После достижения докризисного уровня, во всех городах в ближайшие 3-4 года ожидается колебательная стагнация цен с темпами роста от -2% до +5% в год.

© Стерник Г.М., 28.10.12.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Ржавским А.И., «Азбука жилья-консалт» (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Красноярск), Трошиной В.М., «Партнер-Инвест», Молодкиной С.Г, Ассоциация АЛКО (все - Тюмень), Сосницким Е.Г., Фоминой С.В., КУН «Титул» (Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Селиверстовой Ю. Г,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Гамовой Е.Р., Куклиной Т.А., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Чемодановым А.Л., «Индикаторы Нижегородской недвижимости» (Нижний Новгород), Хайруллиной Н., «Объединенные регионы» (Уфа), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Афанасьевой О.Н., «Адалин-ЭКСО» (Ярославль)..

• Назад
• Вперёд