Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик РГР

Рынок жилья городов России в 2012 году: медленное, но уверенное восстановление

1.                  Внешние условия функционирования рынка жилья в 2012 году

Состояние рынка жилья в России в 2012 г. подобно остальным секторам экономики определялось динамикой базовых макроэкономических факторов (цена на нефть, курс доллара, отток каптала), которая имела колебательный характер.

Цены на нефть в начале года росли (до 125 $/баррель), но в июне-июле упали до 90, и к концу года восстановились до 107 $/баррель. Среднегодовая цена составила в 2009 году 85 $/баррель, в 2010 – 95, в 2011 – 105, в 2012 – 109 $/баррель.

Курс рубля к доллару сначала начал укрепляться (с 31,0 руб./доллар в декабре 2011 до 33,2 руб. в июне), но к концу года снова ослаб (до 30,8 руб./доллар).

Рис. 1

Отток капитала уменьшался все 4 квартала и по итогам года составил $58,6 млрд. (2008 - $133,7 млрд., 2009 - $52,4 млрд., 2010 – $33,6 млрд., 2011 – 80,5 млрд). Таким образом, после всплеска в 2011 году прошедший год дал уменьшение оттока капитала.

Такое поведение трех основных драйверов нашей экономики (и рынка недвижимости) привело к тому, что два ключевых фактора следующего уровня (темпы роста доходов населения и ипотечного кредитования) имели благоприятную динамику.

Рис. 2

Рост доходов населения по итогам года (по предварительным данным Росстата) в реальном выражении составил 4,3%, в номинальном – 11,2% (после рекордно низких значений 2011 года – 0,8% и 6,9% соответственно). Этот рост определялся также и смягчением кредитно-денежной политики финансовых властей, связанным с повышенными послевыборными социальными обязательствами руководства страны.

Рис. 3

Объем ипотечного кредитования, по предварительным данным АИЖК, вырос до 1,03 трн руб. (2011 год – 716,9 млрд руб.) и до 870 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс.). Доля ипотечных сделок составила примерно 20% (2011 год – 17,6%).

Рис. 4

Все это способствовало благоприятной динамике показателей рынка недвижимости в 2012 году.

При анализе влияния факторов на динамику рынка недвижимости необходимо учитывать не только прямые (вертикальные) связи, но и горизонтальные (между одноуровневыми факторами) и обратные связи. Так, снижение цен на жилье в период кризиса способствовало повышению доступности ипотеки для граждан, а повышение цен при прочих равных условиях может затормозить развитие ипотеки.

2. Динамика цен на вторичном рынке жилья городов России в 2007-2012 годах. Закономерности послекризисного развития

В таблицах и на графиках приведены данные ежемесячного мониторинга цен на вторичном рынке жилья 20-ти городов РФ с декабря 2006 по декабрь 2012 года. Сбор и обработка данных проводилась сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости по единой методике[1].

В течение фазы роста второго долгосрочного цикла развития рынка жилья, занявшего около 10 лет (с середины 2000 года до осени 2008 года), цены предложения на вторичном жилье в городах России выросли в 5-7 раз. В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер (см. рис. 4 и табл. 1). В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Отрицательный прирост всего в трех городах - Рязань, Шахты, Нижний Новгород (от -1,2% до -2,9%). В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%. В Москве рост цен составил те же 10%, в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Ростове-на-Дону, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Кемерово, Красноярске – 6-10%, в Стерлитамаке РБ – 20%.

В 2012 году рост продолжался, за полугодие цены выросли от 1-6% в Красноярске, Москве, Шахтах, Петербурге, Ростове, Мособласти, Тюмени до 7-13% в Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске, Рязани, Ижевске, Омске, Перми и до 22% в Стерлитамаке.

Рис. 5. Предкризисная и послекризисная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России

Таблица 1. Характерные точки динамики цен на жилье в городах России после кризиса 2008 года (упорядочено по уровню цен в декабре 2012 года)

Из представленных в данной работе выборки в 20 городов (включая все города Московской области как одну территорию) исторический максимум пришелся в основном на сентябрь-ноябрь 2008 года, в отдельных городах снижение началось еще в 2007 году (Екатеринбург, Ижевск), в некоторых – в начале 2009 года (Уфа, Ульяновск, Шахты).

Минимальное значение достигнуто в основном в ноябре-декабре 2009 года (Москва, Петербург, Новосибирск, Рязань, Тюмень), в некоторых городах чуть ранее (Красноярск, Пермь, Ижевск), в других – в начале-середине 2010 года (Московская область, Тверь, Ульяновск, Ростов, Омск, Стерлитамак) и даже во втором полугодии (Уфа, Кемерово, Шахты, Ярославль).

Результаты расчетов показывают (табл. 2), что в период кризиса от осени 2008 года до начала 2010 года цены на вторичном рынке жилья городов России упали на 17-38% (в Москве – на 20%).

К декабрю 2012 года в 8 из 20 городов исследованной выборки цены достигли докризисного уровня и превысили его: Нижний Новгород, Екатеринбург, Ярославль, Москва, Ульяновск, Барнаул, Рязань, Тюмень, Стерлитамак. Три города вплотную приблизились к докризисному уровню цен: Ростов-на-Дону, Омск, Шахты. В остальных 10-ти городах уровень цен составляет 0,81-0,93 от докризисного.

Полученные данные регулярного мониторинга цен в городах выборки позволяют произвести исследование закономерностей послекризисного восстановительного роста цен.

Таблица 2. Изменение средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в характерных точках (упорядочено по степени падения после кризиса 2008 года)

Приведенные данные показывают: в среднем быстрее восстанавливаются города с меньшим и средним падением. Однако, разброс темпов восстановления достаточно велик, что определяется таким фактором, как различия в социально-экономическом положении регионов. Именно этот фактор определяет разброс степени послекризисного восстановления, а также лидерство таких городов, как Стерлитамак (Башкортостан), Тюмень, Барнаул, Ульяновск, Москва, Ярославль, Екатеринбург, Рязань, Нижний Новгород. Например, в Стерлитамаке аналитики отмечают рост инвестиционных (спекулятивных) сделок, что подхлестывает рост цен. В Казани небывалый рост цен связывают с празднованием тысячелетия города, а также подготовкой к проведению Универсиады в 2013 году. В Москве, где растет доля предложения массового жилья и снижается доля престижного, резко выросло количество ипотечных сделок (в связи с большей доступностью ипотечных кредитов уменьшенного размера), превысив докризисные максимумы, что способствовало росту цен. А в Санкт-Петербурге произошло вымывание дешевого предложения, и в условиях снижения темпов роста доходов населения стал снижаться спрос на ипотеку, а следовательно, и на жилье, что затормозило рост цен.

В связи с общей экономической ситуацией в стране и в мире мы ожидаем, что возвращение к докризисному уровню в городах второго эшелона произойдет в Шахтах, Омске, Кемерово в начале 2013 года, в Кемерово, Новосибирске, Московской области, Ижевске – в конце года, в Красноярске, Санкт-Петербурге, Перми, Челябинске, Твери - в начале-середине 2014 года.

Рис. 6. Индексы цен на вторичном рынке жилья в декабре 2012 года относительно предкризисного максимума

3. Динамика цен на первичном рынке и сопоставление с вторичным

На следующих рисунках приведены примеры сопоставления цен на вторичном и первичном рынках.

Графики показывают, что в целом динамика цен на первичном рынке жилья была близка к динамике цен вторичного рынка. Однако, с началом кризиса в Москве, Ижевске застройщики не спешили начинать снижение цен, несмотря на катастрофическое падение спроса. В других городах ценовая политика застройщиков была более разумной, что способствовало поддержанию оборотов рынка.

К декабрю 2012 года цены на первичном рынке достигли докризисного уровня в Москве, Московской области, Тюмени и Новосибирске. В Санкт-Петербурге, Челябинске, Рязани, Перми, Нижнем Новгороде, Ижевске индекс цен к докризисному максимуму составляет от 0,86 до 0,94.

Рис. 7. Сопоставление цен на первичном и вторичном рынке жилья

Графики демонстрируют, что в Москве средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2012 году – на 15-18%). В Челябинске и Нижнем Новгороде эти показатели практически одинаковы (в последние месяцы цены на первичке Н.Новгорода обогнали цены вторички). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке выше, чем на первичном (в 2012 году в Ижевске – на 7-10%, в Петербурге – на 11-12%, в Перми – на 19-21%, в Московской области, Тюмени, Новосибирске – на 23-26%.

Факторами, определяющими такую закономерность, являются прежде всего различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах. В других городах подавляющее количество предложений – в домах массового класса (эконом-класс и комфорт-класс), которые хотя и отличаются по качеству проекта в лучшую сторону от домов старого фонда, но расположены по преимуществу в отдаленных от центра города районах, в микрорайонах с отсутствующей/неразвитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Важным фактором, работающим на снижение уровня цен в новостройках относительно готового жилья, являются скидки застройщиков (от 20 до 40% от предполагаемой цены квартир после сдачи объектов в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в виде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства (лишь в Екатеринбурге компания «Ренова-Строй» ввела в практику продажу квартир в районе «Академический» только после завершения строительства, и в Челябинске об этом объявила компания «Жилстрой-9»).

Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и от состояния рынка: во время кризиса застройщики разных регионов своей ценовой политикой по-разному реагировали на изменение спроса.

4. Динамика объема ввода жилья в РФ и регионах в 2007-2012 годах. Начало роста

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (рис. 7).

В 2010 г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

В 2011 г. впервые с момента начала финансово-экономического кризиса отмечен прирост объемов ввода жилья (на 6,6% по сравнению с уровнем 2010 г.). Всего в 2011 г. введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн кв. м, причем прирост произошел только во втором полугодии.

В 2012 г., по данным Росстата, объем ввода жилья в РФ составил 65,2 млн кв. м (прирост 4,7%). Построено 826,8 тыс. новых квартир, что на 5,3% больше, чем в 2011 году.

На рис. 8 приведены также данные о динамике объемов ввода в 19 регионах с объемами более 1 млн кв. м в 2012 году. Суммарно в этих регионах в 2012 году введено 40,2 млн кв. м жилья (62 % от общероссийского ввода).

В основных регионах (кроме Нижегородской, Саратовской, Ленинградской области и Ставропольского края) снижение объемов ввода жилья произошло в 2009-2010 годах. В последние два года шло повышение объемов ввода, за исключение Москвы и Московской области (в старых границах) и Ставропольского края. По итогам 2012 года объемы ввода составили: Московская область - 7,3 млн, Краснодарский край - 4,3 млн, Санкт-Петербург и Тюменская область – по 2,6 млн, Татарстан – 2,4 млн, Башкортостан – 2,3 млн, Ростовская область – 2,0 млн, Свердловская область – 1,9 млн, Челябинская область - 1,7 млн, Новосибирская область, Нижегородская область и Москва (в старых границах) – по 1,5 млн, Саратовская область и Краснодарский край – 1,2 млн, Ленинградская, Кемеровская область и Красноярский край – по 1,1 млн кв. м.

Таким образом, приведенные данные показывают, что инвестиционный коллапс 2009-2010 годов на рынке строительства жилья в основном преодолен, обънмы ввода в РФ и основных регионах увеличиваются. Некоторые исключения (Москва и Московская область в связи с реорганизацией территории, Ставропольский край в связи со снижением инвестиционной привлекательности на фоне растущей напряженности в регионе) не отменяют эту тенденцию.

Примечание: Москва и Мособласть в новых границах - 2573 и 6885 кв. м соответственно.

Рис. 8. Ввод жилья в РФ и в 19 регионах

Вывод: на рынке жилья России в 2012 году наблюдалось хоть и медленное, но уверенное восстановление цен и объемов ввода жилья. Из 20 городов выборки 30% уже достигли докризисного уровня цен, в остальных выход на этот уровень ожидается в течение 2013 – начала 2014 года.

Г.М.Стерник, 16.02.13.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Ржавским А.И., Северьяновым А.Н., АН «Азбука жилья», Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург, Вел. Новгород), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Сосницким Е. Г., Фоминой С.В. «Титул», Чумаковым А.А. (все - Ростов-на-Дону), Чемодановым А. Л., АЦ ИНН (Нижний Новгород), Ермолаевой Е. А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Молодкиной С.Г., Ассоциация АЛКО (Тюмень), Епишиной Э. Д., Селиверстовой Ю. В,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В.Н., АН «ТИТАН» (Тверь), Голлай А.В., ООО "Метро-Оценка" (Ярославль), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации», Казаковым Р.М, Изд. Дом «Ярмарка» (все - Рязань), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ковальчук Н.В., РК «Служба недвижимости» (Челябинск), Трофимовым А. С., (Ставрополь), Гамовой Е. Р., Кукловой Т.Н., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Репиным М.А., «ОМЭКС» (Омск), Трушниковым А. В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Есиковым С.В. (Владимир, Иркутск, Тольятти, Чебоксары).

• Назад
• Вперёд