Стерник Г.М.,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В.Плеханова

Российский рынок жилья в 2011 году: затянувшееся оживление

1.                  Внешние условия функционирования рынка жилья в 2011 году

Состояние рынка жилья в России в 2011 году, подобно остальным секторам экономики, определялось динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела противоречивый характер.

Цены на нефть с началом «арабской весны» начали свой рост, но в течение года стабилизировались. Среднегодовая цена составила в 2009 году 85 долларов за баррель, в 2010 – 95, в 2011 – 105.

Курс рубля к доллару сначала начал укрепляться (с 30,5 руб./доллар в декабре 2010 до 27,5 руб. в апреле), но к концу года снова ослаб (до 31-32,2 руб./доллар).

Отток капитала продолжался все 4 квартала и по итогам года составил $84 млрд. (2008 - $133,7 млрд., 2009 - $52,4 млрд., 2010 – $33,6 млрд.). Таким образом, после рекордного 2008 года прошедший год занял второе место по объему оттока капитала.

В то же время чистый приток прямых инвестиций составил $48,5 млрд., что на треть больше 2010 года.

Все это не могло не сказаться на динамике денежных доходов населения. В целом по итогам 2009 г. официальная статистика зафиксировала прирост номинальных (15,9%) и реальных располагаемых денежных доходов (2,3%). По итогам 2010 года, прирост реальных доходов относительно прошлого года составил 5,1%, а номинальных – 14,3%.

В 2011 году прирост реальных располагаемых доходов населения в среднем по РФ составил 0,8% (против 5,1% в 2010 году и 4,5% в правительственном прогнозе), номинальных – 6,9%. В Москве в первом полугодии прирост номинальных доходов был отрицательным, в других регионах - минимальным. Во втором полугодии, в связи с начавшейся избирательной компанией, наметился рост доходов населения.

Несмотря на незначительные темпы роста доходов населения, в условиях стабильности основных макроэкономических и финансовых показателей накопленный ранее отложенный платежеспособный спрос в 2010 году начал реализовываться, что положительно сказалось на динамике рынка недвижимости. В 2011 году отложенный спрос уже близок к исчерпанию, и рынок недвижимости в более явном виде демонстрирует эффект стагнации.

2. Ценовая ситуация[1]

В 2009 году падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 году в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске – 9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Наименьший прирост в городах Рязань, Шахты, Ставрополь, Нижний Новгород: в номинальном выражении -2,8, -2,6, -2,1, –1,2%, - всего четыре города, в которых номинальные цены несколько снизились за год, из выборки в 24 города.

Прирост в реальном выражении (с исключенной инфляцией 8,8%) составил в Москве 1,2%, в Новосибирске – около нуля, в остальных городах – прирост отрицательный.

Уровень цен в декабре 2010 года относительно Москвы составил 0,49 в Петербурге, 0,43 в Московской области, 0,33-0,26 в Екатеринбурге, Новосибирске, Твери, Нижнем Новгороде, Тюмени, Уфе, Ростове, Перми, Красноярске, 0,25-0,21 в Ярославле, Кемерово, Владимире, Челябинске, Омске, Барнауле, Ижевске, Рязани, 0,19 в Ставрополе и Ульяновске, 0,14-0,16 в Шахтах и Стерлитамаке.

В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост составил от 2 до 20%. В Москве рост цен составил те же 10,0%, в Тюмени, Екатеринбурге, Ижевске, Ростове-на-Дону, Барнауле, Воронеже, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Кемерово, Красноярске – 6,2-10%, в Стерлитамаке РБ – 20,3%. В реальном выражении (с исключенной инфляцией 6,1%) в этих городах прирост положительный. В остальных городах реальный прирост отрицательный.

Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья

Таким образом, в полном соответствии с динамикой макроэкономических и финансовых показателей, в 2010 году продолжалась стадия оживления рынка с невысокими темпами роста цен на вторичном рынке жилья Москвы и других городов.

На следующих рисунках приведены примеры сопоставления цен на вторичном и первичном рынках.

Графики демонстрируют, что в Москве средняя удельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 году – на 12-16%). В Челябинске, Уфе и Нижнем Новгороде эти показатели практически одинаковы (в последние месяцы цены на первичке Н.Новгорода обогнали цены вторички). В остальных городах средняя цена на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 году в Ижевске – на 6-7%, в Московской области, Петербурге, Ставрополе – на 15-19%, в Перми – на 19-21%, в Тюмени, Новосибирске – на 23-26%). Причиной такой закономерности являются различия в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной комфортности (бизнес-класса и элитного класса), а в других городах подавляющее количество предложений – в домах массового класса (эконом-класс и средний класс). В разных городах отличается состав новостроек по наличию/отсутствию отделки и ее качеству, по стадиям строительства (а соответственно и цены) на момент оплаты договора долевого участия. Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и от состояния рынка: во время кризиса застройщики разных регионов своей ценовой политикой по-разному реагировали на изменение спроса.

2.      Активность рынка

Активность на рынке жилой недвижимости начала восстанавливаться еще в конце 2009 года, в 2010 и в 2011 году вернулась к докризисному уровню. Этому способствовало возвращение на рынок отложенного спроса, а также отложенного предложения (инвестиционные квартиры, залоги банков и др.), вследствие чего объем предложения значительно вырос и обеспечил бездефицитность жилищного рынка.

Число сделок купли-продажи квартир в Москве, заключенных за 2009 г., составило 55,68 тыс. – исторический минимум за всю новейшую историю рынка. В 2010 г. объем сделок вырос на 54% и составил 85,65 тыс. – это практически на уровне 2003 года, когда был достигнут исторический максимум (87,5 тыс.). В 2011 году количество сделок составило 92,2 тыс., превысив исторический максимум. Если в 2010 году рост был обеспечен выходом на рынок отложенного во время кризиса спроса, то в 2-011 году – еще и отложенного предложения: граждане перестали ждать роста цен и реализуют свои жизненные планы.

Такое сочетание динамики показателей рынка (невысокие темпы роста цен при высокой активности) показывает, что рынок находится в стадии оживления с тенденцией к переходу к стадии роста: в результате восстановления спроса наступило равновесие спроса и предложения, при дальнейшем росте доходов населения возможно повышение темпов роста цен.

Число ипотечных сделок выросло с 5,13 тыс. в 2009 году до 19,8 тыс. в 2010 году (в 3,86 раза), а их доля относительно общего числа сделок – с 9,6% до 23%.

Рынок ипотечного кредитования в РФ в 2010 году увеличился в 2.5 раза и составил 378,9 млрд. рублей. Уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в декабре 2010 года, по сравнению с октябрем 2010 г., значительно снизился: с 13,2% до 12,5%. Таким образом, это значение ниже докризисных показателей — средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7% (по данным АИЖК). Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам достигла рекордных 1,1 трлн рублей, что даже выше докризисного уровня.

В 2011 году рост объема ипотечных сделок продолжался. В Москве он составил 24 тыс. против 20 тыс. в 2010 году. Вместе с тем, необходимо отметить, что рост доли ипотечных сделок затормозился на уровне 22-26%, что приблизительно соответствует доле прямых покупок квартир (остальные – альтернативные сделки, финансируемые за счет продажи имеющейся квартиры). Таким образом, фактически именно эти сделки поддерживаются ипотечными кредитами, и их количество может далее расти только при условии серьезного роста доходов населения (который не ожидается).

3. Динамика объемов ввода жилья

В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г. введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (табл. 3).

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв. метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010 году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.

В 2011 году три квартала продолжалось снижение ввода жилья, но по итогам года, по предварительным данным, в РФ введено 62,3 млн кв. м – на 7,3% больше предыдущего года. В Москве предварительные сведения противоречивы. Последняя озвученная мэром цифра – 2,1 млн кв. м, что выше предыдущего года на 18,6%. Таким образом, спад объемов ввода жилья, как и прогнозировалось ранее, завершился в 4 квартале 2011 года.

Министр регионального развития РФ Виктор Басаргин сообщил: «Задача в 2012 году построить не менее 67 млн. кв. м жилья. Задел для этого есть. Сегодня разрешений на строительство многоквартирных домов выдано на объем в 55 млн. кв. м, плюс индивидуальное строительство», - сказал министр. По его словам, с учетом индивидуального строительства строительный задел составляет 82 млн. кв. м. «В 2011 году мы сдали 62,3 млн. кв. м жилья, а в перспективе на три года объемы будут увеличены в полтора раза – до 90 млн. кв. м», - отметил Басаргин. Однако, есть основания сомневаться в таком оптимистичном прогнозе, с учетом того факта, что таких темпов роста строительная отрасль не показывала даже в лучшие годы.

Ввод в действие жилых домов в России в 1999-2011 гг.

Источник: Росстат.

В 2010 и 2011 годах приняты новые поправки в ФЗ-214, согласно которым запрещены все «левые» схемы привлечения средств населения, кроме договоров долевого участия, облигаций и жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, застройщики освобождены от необходимости уплачивать НДС при заключении договора участия в долевом строительстве. По оценкам экспертов, это увеличило в Москве долю новостроек, реализующихся по ФЗ-214, с 8% до 36%. В январе 2012 года зарегистрировано 270 сделок на первичном рынке против 82 в январе прошлого года, и теперь можно говорить о почти полном объеме регистрации сделок на первичном рынке.

Вместе с тем, за три года с начала кризиса не произошло каких-либо целевых административных изменений в денежно-кредитной и банковской системе, направленных на совершенствование организационно-экономических механизмов рыночного (административного, экономического и налогового) регулирования роста строительной отрасли. Не было обеспечено стимулирование роста первичного предложения на рынке недвижимости за счет развития рыночно диверсифицированных инструментов проектного финансирования градостроительной деятельности (конкурентное возвратное банковское, бюджетное и ипотечно-эмиссионное финансирование с использованием государственных гарантий).

В итоге - в целом по России системных изменений рыночной ситуации к лучшему в части предложения в течение двух лет с начала кризиса не произошло, что подтверждает следующая прямая цитата из утвержденной в декабре 2010 г. федеральной программы «Жилище»[2]: «Основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со все еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, средства на строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья. Существующая практика решения проблемы развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства и инженерно-технического обеспечения построенных объектов главным образом основана на установлении платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и технологическое присоединение, а также на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, что влечет увеличение стоимости 1 кв. метра жилья.»

Программа «Жилище» ориентирована на то, что с целью повышения доступности жилья развитие деятельности коммерческих застройщиков необходимо сочетать с поддержкой строительства жилья индивидуальными застройщиками и жилищными некоммерческими объединениями граждан. Формирование различных моделей государственно-частного партнерства в жилищном строительстве должно предусматривать не только использование механизмов по возмещению затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных
участков инженерной инфраструктурой (совокупность объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов, обеспечивающих тепло-, газо-, электро- и водоснабжение, а также водоотведение и очистку сточных вод в границах территории муниципального образования) в целях жилищного строительства, но и использование механизмов поддержки развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки в целях комплексного решения проблемы.

5. Перспективы развития рынка жилья

Ранее сделанные прогнозы динамики цен на жилье на 2009 и 2010 годы подтвердились. Как и ожидалось, в 2010 году произошла стабилизация цен. В отличие от кризиса 1998-1999 гг., форма ценового тренда которого имела вид U, в текущем кризисе начало роста цен ожидалось в 2011-2012 гг., причем рост ожидался не столь быстрым, как в 2000-2001 гг. (форма тренда – L).

Прогноз на 2011 год и далее выполнен по новой методике, построенной на использовании математической модели зависимости темпов роста цен от темпов роста среднедушевых доходов для различных типов рынка[3]^,[4].

Темпы роста реальных доходов населения и ожидаемая инфляция взяты из Среднесрочного прогноза социально-экономического развития РФ на 2011 год и на 2012-2013 годы[5] и соответствующих региональных прогнозов.

Из приведенных в прогнозах данных следует, что на среднесрочный период в прогноз ряда регионов заложены показатели, близкие к среднероссийским:

- прирост ВВП – 3,2-4,6% (РФ – 3,4-4,2%),

- прирост промпроизводства – 3,4-4,2% (РФ – 3,2-4,2%),

- оборот розничной торговли – 4,5-6,3% (РФ – 4,5-6,3%),

- инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования – 3,5-4,1% (РФ – 8,8-8,1%),

- инфляция – 6,5-5,0% (РФ – 6,0-5,0%),

- реальные располагаемые доходы населения – 2,9-4,5% (РФ – 3,2-4,7%).

В то же время прогноз для Пермского края[6] предусматривает более низкий темп роста реальных доходов населения (2%) и повышенную региональную инфляцию (12,5%).

Тип рынка на 2011 год принят для Москвы – развивающийся, для Петербурга, Московской области и Владимира – стабильный в 1 полугодии и развивающийся во 2 полугодии. Для Перми, с учетом пониженного роста реальных доходов, а также повышенной инфляции (которая снижает склонность населения к расходованию сбережений) принят тип рынка – стабильный.

В результате расчетов получено, что в Москве рост цен в номинальном выражении в 2011 году составит около 15%, в Московской области, Петербурге – 6-10%, в Перми – около 2%.

Отметим, что рассчитанный по модели и приведенный на рисунке прогноз на 2011-2013 года является сглаженным. При этом сохраняется ранее сделанный прогноз повышенной волатильности цен, вследствие чего в течение 4-6 месяцев месячные темпы роста цен могут отклоняться от средних вверх и вниз на 1-2 процентных пункта, вплоть до отрицательных значений.

Сопоставление прогноза на 2011 год с фактическими данными показывает, что прогноз в основном подтвердился. Отклонение от прогноза составило в Москве -5,0 процентных пункта, в Московской области +5,6, в Петербурге +4,0, в Перми +7,9 процентных пункта. В Москве отклонение прогноза от фактических данных связано с меньшим по сравнению с правительственным прогнозом ростом доходов населения (в первом полугодии наблюдалось даже снижение доходов). В остальных городах рост доходов несколько превысил прогнозируемый. В целом результаты 2011 года подтверждают работоспособность методики.

Прогноз на 2012 год рассчитан по той же методике и при исходных данных о темпах роста доходов населения, заложенных в правительственной Среднесрочной программе. Согласно прогнозу, рост цен составит в Москве и остальных городах от 11 до 14%.

© Стерник Г.М., 17.02.12.

[1] Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Стерником С. Г. (ООО «Sternik′s Consulting»), Бекетовым А. Г. (все – Москва и Московская область), Бобашевым С. В., Бент М.А., ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорьковым М. А.. Антасюком А. А., Тухашвили Г. Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Черемных А. М, УК «АССО-Строй» (Ижевск), Ермолаевой Е. А., Салминой К.А., RID Analitics (Новосибирск, Кемерово, Барнаул, Красноярск), Молодкиной С., Ассоциация АЛКО (Тюмень), Сосницким Е.Г., «Титул» (Ростов-на-Дону), Епишиной Э. Д., Епишиной Ю. В,, ГК «Камская долина» (Пермь), Каминским В. Н., ТИТАН (Тверь), Зыряновой Г. Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Савиной М. Ю., «Агентство печати и информации», Казаковым Р., газета «Недвижимость Рязани» (все - Рязань), Гамовой Е.Р., «Центр недвижимости» (Ульяновск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), Трофимовым А.С., Центр «Илекта» (Ставрополь), Эйдлиной Г. Ю., «Риэлти» (Шахты), Чемодановым А.Л., «Индикаторы Нижегородской недвижимости» (Нижний Новгород).

[2] Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050.

[3] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. - Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, стр. 18-28.

[4] Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» 2011, № 1, стр. 43-47.

[5] Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20100923_07. Показатели уточненного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011-2013 годы. - http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20101217_03.

[6] Исходные условия для формирования вариантов развития экономики Пермского края на период до 2012 года (основные сценарные условия). - http://www.gorodperm.ru.

• Назад
• Вперёд