С О Д Е Р Ж А Н И Е

1. Ценовая ситуация в 2007 году

Исходные данные

Все расчеты проведены автором по ежемесячным данным о средней удельной цене предложения жилья в городах России, представленным сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости Луцковым В.М., Казимир Л.М. (АКЦ холдинга Миэль), Стерником С.Г. (ООО Sternik′s Consulting), независимыми аналитиками Бекетовым А.Г., Сапожниковым А.Ю. (все – Москва и Московская область), Хорьковым М.А.. Антасюком А.А., Тухашвили Г.Т. (все – РИЦ УПН, Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.М, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смеловым П.Л., Высоцкой Т.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitics (все - Новосибирск), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумаковым А.М., «Титул», Проскуриным Е.А., ЮГРО (все - Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг», Епишиной Э.Д. (все - Пермь), Каминским В.Н., ТИТАН (Тверь), Савиной М.Ю., «Агентство печати и информации» (Рязань), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье», Калининой Е.В., «Мегаполис-Недвижимость» (все - Пенза), Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости», Исаевой М.А., «Золотой ключ» (все - Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты Рост. обл.), Решетниковым М.А., «Агентство Максимум» (Томск), Трушниковым А.В., «Б.И.Н.-ЭкспертЪ» (Стерлитамак), а также аналитиками, которые в настоящее время проходят процедуру сертификации: Зыряновой Г.Н., «КузбассИнвестСтрой» (Кемерово), Бурмакиной Е.В., Чуриновой И.В., «АРЕВЕРА» (все - Красноярск), Афанасьевой Н.Н., «Адалин-Экспертиза собственности» (Ярославль). Данные представлялись аналитиками в валюте номинирования на рынке данного города. Кроме того, использовались официальные данные о среднемесячном курсе доллара и инфляции и другим макроэкономическим показателям, публикуемые ЦБ РФ, Минфином РФ, МЭРТ РФ.

Итоги года

С декабря 2006 по декабрь 2007 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России выросла:

в Москве* – с 4828 до 5429 $/ кв. м (на 12%), или с 126,93 до 133,00 тыс. руб./кв. м (5%);

в Петербурге* – с 2593 до 3200 $/ кв. м (24%), или с 68,17 до 77,76 тыс. руб./кв. м (14%);

в Мособласти* – с 2522 до 2536 $/ кв. м (1%), или с 66,3 до 62,13 тыс. руб./кв. м (-6%);

в Екатеринбурге – с 2415 до 2615 $/ кв. м (13 %), или 63,51 до 64,06 тыс. руб./кв. м (1 %);

в Уфе – с 1729 до 2000 $/ кв. м (16%), или с 45,85 до 49,0 тыс. руб./кв. м (7%);

в Новосибирске – с 1658 до 2350 $/ кв. м (42%), или 43,59 до 55,0 тыс. руб./кв. м (26%);

в Тюмени – с 1600 до 2192 $/ кв. м (37%), или с 42 до 53,716 тыс. руб./кв. м (28%);

в Ростове-на-Дону – с 1385 до 1770 $/ кв. м (28%), или с 36,41 до 41,00 тыс. руб./кв. м (12,6%);

в Перми – с 1430 до 2258 $/ кв. м (58%), или с 36,61 до 54,87 тыс. руб./кв. м (50%);

в Твери – с 1370 до 1833 $/ кв. м (34%), или с 36,02 до 44,91 тыс. руб./кв. м (25 %);

в Кемерово – с 1369 до 1883 $/ кв. м (38%), или с 36,0 до 45,76 тыс. руб./кв. м (27%);

в Пензе – с 890 до $/ кв. м ( %), или с 28 до тыс. руб./кв. м ( %);

в Ульяновске – с 859 до 1243 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%);

в Ижевске – с 1837 до 1865 $/ кв. м (2%), или с 49,00 до 45,70 тыс. руб./кв. м (-7%);

в Краснодаре* – с 1370 до 2088 $/ кв. м (52%), или с 39,12 до 50,74 тыс. руб./кв. м (30%);

в Красноярске – с 1115 до 2016 $/ кв. м (81%), или с 29,31 до 54,29 тыс. руб./кв. м (85%);

в Ярославле с 1758 до 1910 $/ кв. м (9%), или с 46,22 до 46,83 тыс. руб./кв. м (1%).

в Ульяновске – с 859 до 1233 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%)..

Примечания: 1. Звездочкой* отмечены города с долларовой номинацией цен.

2. Мособласть - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.

По итогам года прирост цен предложения жилья в долларовом выражении составил от 1 до 81%, в рублевом выражении от -7 до 85%.

Уровень цен на жилье в городах выборки

(упорядочено по возрастанию в декабре 2007 года)

Динамика цен в 2007 году

Ежемесячная динамика средних удельных цен предложения жилья в городах России (в долларовом и рублевом выражении) показана на следующем рисунке.

Динамика средней удельной цены предложения жилья в городах России

Ниже приведена динамика индексов роста долларовых и рублевых цен.

По характеру динамики цен в долларовом выражении все города выборки можно разделить на четыре группы:

а) города, где цены с самого начала года были стабильны – незначительно колебались относительно уровня декабря прошлого года (или даже понижались), при этом в последние месяцы начался рост: Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль;

б) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация: Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак, Шахты;

в) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация, после чего восстановился рост: Петербург, Новосибирск, Ростов, Тверь, Пермь, Краснодар;

г) города, где цены росли: Красноярск (город с экстраординарным ростом).

Характер динамики цен в рублевом выражении несколько отличается:

а) в первую группу (Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль), дополнительно вошел Петербург, при этом несколько изменился характер динамики – стабильность и даже снижение цен (Ижевск, Мособласть);

б) во вторую группу (Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак, Шахты) дополнительно вошел Ростов, и понизился уровень индексов роста цен;

в) в третьей группе (Новосибирск, Тверь, Пермь, Краснодар) исключен Петербург;

г) четвертая группа осталась неизменной (Красноярск).

Приведенные данные показывают, что рынок жилья городов России, после стремительного взлета цен в предыдущем году, в 2007 году в основном перешел к стадии стабилизации: в Москве, Мособласти, Екатеринбурге, Ижевске, Ярославле – с начала года, в других городах (за исключением Краснодара, Красноярска) – с мая-июня. При этом продолжительность стабилизации составила от трех-четырех месяцев до 10 (Москва) и даже 12 (Мособласть, Ижевск, Ярославль) месяцев. Осенью в ряде городов (Москва, Мособласть, Петербург, Пермь, Новосибирск, Тверь, Ростов) наметился новый подъем цен.

Причины перехода к стабилизации были рассмотрены в отчете по итогам 2006 года [1] .

Основной причиной является уход с рынка покупателей, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья (в том числе с ипотечной поддержкой) после стремительного взлета цен в предыдущие год-два.

Основные особенности динамики цен на рынке жилья России в 2007 году:

- некоторые различия в динамике и величине годового прироста цен в рублевом и долларовом выражении, вызванные укреплением рубля относительно доллара (по итогам года – на 9,4%);

- дополнительное уменьшение величины прироста реальных цен (с исключенной инфляцией рубля и доллара) по сравнению с номинальными в связи с неожиданным ростом потребительских цен (по итогам года – на 12%);

- существенные различия в моментах начала и продолжительности стабилизации, и вследствие этого – в итоговых величинах годовых приростов цен в различных городах.

Первые две особенности иллюстрируются графиками динамики индексов макрофинансовых показателей и индексами реальных цен (с исключенной инфляцией). Графики показывают, что потребительские цены за год выросли на 11,8%, рубль девальвировал к доллару на 6,5%, локальная инфляция доллара в России составила 19,6%, и доллар потерял 16,4% своей покупательной способности в России (относительно потребительской корзины). В результате прирост реальных цен в 2007 году в городах выборки составил от -20% до 35% (с исключением Красноярска).

Последняя особенность может быть объяснена при рассмотрении динамики цен в среднесрочной и долгосрочной ретроспективе.

2. Долгосрочные закономерности развития рынка жилья городов России

Среднесрочная ретроспектива

За последние три года рынок жилья городов России прошел очередной цикл роста цен, в результате которого цены предложения удвоились и утроились (выросли в 2,7-3,4 раза).

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России

(упорядочено по убыванию прироста цены за 2005-2007 года)

Видно, что за последние три года цены выросли в Москве, Петербурге, Мособласти, Екатеринбурге, Ростове, Ижевске, Краснодаре, Красноярске в 2,7-3,0 раза, Ульяновске, Новосибирске, Уфе, Перми, Твери, Ярославле в 3,1-3,4 раза. При этом рост происходил во всех городах, но несинхронно: за первый календарный год прирост составил от 9 до 55%, за два года – от 41 до 211%, за три года – от 170 до 239%. Следовательно, динамика цен за три календарных года не позволила выявить общие для различных городов закономерности роста цен. Необходимо проанализировать более длинные динамические ряды.

Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

Мониторинг московского рынка жилья мы проводим с июня 1990 года, других городов – с 1992-1999 гг. Накопленные динамические ряды среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляют возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

На следующем графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен в Москве четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет (в других городах – 8-9 лет). Второй этап пока длится 7,5 лет (в других городах – 6-6,5 лет).

Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации, а затем кризис 1998-1999 гг. В середине 2000 года, когда рынок жилья находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Следующие 7 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

Оказалось, что Москва и Московская область, как и все другие города, прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1995 г.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, «нефтяной» рост, стабилизация-2004, «ипотечно-нефтяной» рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 года), стабилизация-2007, начало нового роста. В других городах отмечены следующие особенности:

- несинхронность начала и окончания отдельных стадий;

- некоторые отличия в протекании отдельных стадий.

Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, объективном характере этих закономерностей, при несомненном влиянии особенностей локальных рынков на динамику поведения цен.

Некоторые закономерности развития рынка жилья в городах России

На следующем рисунке приведены графики индексов цен в городах выборки относительно декабря 2001.

Рисунок показывает, что за первые три года индексы роста составил 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0.

На этих графиках выявляется общая для всех городов выборки закономерность – не прекращающийся с 2001 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года, осенью 2005 года и в конце 2007 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 года.

В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло: в июне 2004 и в октябре 2006 года – 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 и в декабре 2007 года – 1,2-1,3.

В конце 2007 года вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России.

Приведенные данные показывают, что долгосрочный рост цен на развивающихся рынках является не равномерным, а волнообразным. Он сопровождается циклическими колебаниями ежемесячных темпов роста от нуля до 10-12%, период которых составляет 2,5-3 года. В течение одного периода цены начинают расти, проходят пик темпов роста, затем снова стабилизируются. При этом за один период цены вырастают в 2,5-3,5 раза.

Такое поведение цен в первую очередь является следствием характерного для развивающихся рынков глубокого отставания предложения на рынке от совокупного платежеспособного спроса. С учетом высокой потребности населения России в жилье (обеспеченность жильем составляет в среднем 19,9 кв. м на человека, при аналогичных показателях в Лондоне и Мадриде 31, Париже и Вене 38, Стокгольме и Берлине 40, Копенгагене 46, Варшаве 25, Праге 29, Будапеште 33 кв. м), очередных удвоений-утроений цен в условиях устойчивого роста платежеспособного спроса можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства, ввода жилья и предложения на рынке.

3. Прогноз

Ретроспективная проверка прогнозов на 2007 год

С 1995 года мы осуществляли ежегодно прогнозирование тенденций изменения цен на рынке жилья Москвы и других городов России на основе экономико-математических моделей поведения колебательных (кибернетических) систем [2] . И эти модели до 2001 года (включая стадию послекризисного восстановления рынка) обеспечивали высокую точность прогнозов.

Последние 6-7 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Однако, непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., модели не предсказывали, а последствия этих стадий нами рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания «пузыря» на рынке жилья Москвы. Для сравнения, английские аналитики в эти же годы также рассматривали сценарий «пузыря» как наиболее вероятный для рынков жилья Великобритании, США, Канады, Австралии и других стран.

Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста [3] .

Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда» [4] , который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах [5] . Получено, что в столичном регионе уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможными колебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.

Прошедшие 12 месяцев позволяют сверить рассчитанные прогнозы с фактическими данными.

Приведенные данные показывают, что по характеру тенденции перехода к стабилизации прогнозы оправдались, и количественно прогнозы были рассчитаны с достаточно высокой точностью (лишь по Перми, как показано на графике, а также по Новосибирску и Петербургу по результатам полугодия расхождение превысило 10%, и была проведена корректировка прогнозов). В Москве, Московской области, Екатеринбурге, Твери сходимость прогнозов с фактическими данными в течение 10 месяцев была высокой. Однако, в последние два-три месяца начался новый подъем цен, опередивший прогнозы. Причины такого расхождения должны быть объяснены.

По нашему мнению, первая и основная причина относится к факторам политической группы: руководству страны удалось избежать предвыборного противостояния властных группировок, власти и бизнеса, особенно после объявления приемлемых для общества кандидатур будущих президента и премьер-министра. Это предотвратило возможный отток капитала из страны, стимулировало население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений (реальная заработная плата выросла в 2007 году на 16% против 13,4% в 2006 году).

Вторая причина относится к группе макроэкономических – это существенное повышение в конце года мировых цен на нефть (достигших уровня 100 $/баррель), невиданный объем инвестиций в экономику (более $40 млрд) со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости.

Третья причина – макрофинансовая: слишком сильное укрепление рубля (падение доллара) и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало «бегство от доллара и от рубля» на рынок недвижимости.

И, наконец, небывалый объем зарубежных инвестиций в строительство (22,4% против 16% в 2006 году), хотя и породил повышенные риски инфляционного всплеска, но с точки зрения рынка недвижимости оказался серьезным повышающим фактором.

Остальные факторы в течение года находились в пределах, описанных в отчете за 2006 год.

В результате стадия стабилизации в Москве и области оказалась на 3-4 месяца короче прогнозируемой продолжительности и составила 10 месяцев, в других городах – 4-8 месяцев, и прирост к концу года оказался несколько выше (при том, что прогнозируемый характер динамики цен повсеместно подтвердился).

Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России на 2008-2009 годы.

Математическая модель и ее корректировка

Согласно методу негармонического разложения ценового тренда, методика прогнозирования включает последовательное определение первой, второй и т.д. производной – отклонений фактических значений от аппроксимирующей функции предыдущего уровня, и суперпозицию полученных на каждой ступени разложения прогнозных значений для получения интегрального прогноза.

Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений [6] :

Y = y + Δy₂ + Δy₃ + Δy₄ + …. + Δy_n, (1)

y ₌ a₃ x³ + a₂x² + a₁x + a₀ , (2)

Δy₁ , (3)

Δy₂ = , (4)

Δy₄ = , (5)

……………………………………… , (n)

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;

y₁ – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;

Δy₂ – прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;

Δy₃ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;

Δy₄ - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;

Δy_n - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;

а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

По результатам прошедшего года в модели в качестве базового тренда вместо квадратичной параболы используется парабола третьего порядка с более высокими темпами долгосрочного прогноза. При этом коэффициенты детерминации улучшились во всех моделях.

В дальнейшем (по нашим оценкам, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую половину полуфазы роста), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Расчет прогнозов на 2008-2009 годы

Полученные для ряда городов прогнозы (в долларовом выражении) приведены на следующих рисунках.

Получено, что в Москве в 2008 году продолжится рост цен, и к декабрю они превысят 8000 $/кв. м (прирост за год 45-50%, к декабрю 2006 года – 80-85%). В Московской области цены вырастут до 4500 $/кв. м (прирост за год 65-70%, к декабрю 2006 года – столько же).

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что ценовая ситуация будет развиваться аналогично. В 2008 году прирост составит 40-45% в Твери, 60-70% в Перми, Ижевске, Ростове, Новосибирске, Ярославле, 75-85% в Петербурге, Екатеринбурге, 100% в Ульяновске.

За три года (2007-2009) цены вырастут в Мособласти, Ижевске, Москве Ярославле в 1,7-1,9 раза, в Екатеринбурге, Ростове, Петербурге в 2,5-2,8 раза, в Перми, Новосибирске, в 3,4-3,5 раза, в Ульяновске – в 3,7 раза.

Прогноз динамики цен в городах России в 2008-2009 гг.

(упорядочено по убыванию прироста за три года)

Таким образом, математическое моделирование динамики цен предложения жилья в городах России позволило получить прогнозные оценки динамики цен в 2008-2009 годах и за три года.

Вместе с тем, результаты математического моделирования («технического анализа») должны быть проверены путем рассмотрения баланса факторов на предстоящий период («фундаментальным анализом»).

Баланс фундаментальных факторов

Прогнозируемая динамика цен будет складываться под воздействием многих групп факторов – способствующих росту цен и препятствующих ему. По аналогии с прошлогодним отчетом, они объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), и внутренние факторы рынка недвижимости (развитие Национальной приоритетной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости). По сравнению с прошлогодним анализом, некоторые факторы в 2008 году претерпят изменения.

Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье на 2008 год

Таким образом, полученный баланс факторов указывает на сильную повышательную тенденцию в динамике цен предложения жилья в городах России и подтверждает правильность результатов математического моделирования.

Выводы

В конце 2007 года рынок жилья Московского региона вступил в новую стадию развития – повышение темпов роста цен. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти 2008 год будет годом значительного роста цен: годовой прирост составит 45-50% и 65-70% соответственно. В других городах прирост составит от 45-50% (Тверь), 65-70% (Пермь, Ростов, Ижевск), 70-85% (Новосибирск, Петербург, Екатеринбург) до 100% (Ульяновск).

За три года (2007-2009) цены вырастут в 1,7-1,8 раза в Москве, Мособласти, Ижевске, в 2,5-2,9 раза в Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Ростове, в 3,4-3,5 раза в Новосибирске и Перми, в 3,7 раза в Ульяновске.

При этом долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) сохраняется с повышенными темпами – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) со средним темпом 25-35% в год и изменением месячных темпов роста от нуля до 8-12%.

Приложение: Справочные данные

© Стерник Г.М.

© Аналитическая группа Г.М.Стерника

20.01.08.

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

• Назад
• Вперёд