Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов^(ТМ)

цены ПРедложения на Рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз

Итоги 2006 года и первого полугодия 2007 года

С декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России, рассчитанная по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости[1], выросла (в долларовом исчислении):

В других центрах регионов, вошедших в исследуемую выборку:

Необходимо отметить, что в Москве, Московской области, Петербурге, Нижнем Новгороде, Петропавловске-Камчатском, Твери цены по-прежнему номинируются в долларах. В Екатеринбурге и Ростове в 2006 году произошла дедолларизация рынка жилья. В остальных городах выборки цены традиционно номинируются в рублях.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника[2]

Примечания: 1. Звездочкой* обозначены города с долларовой номинацией цен в 2006 году, для остальных – пересчет в доллары по среднемесячному курсу ЦБ РФ.

2. Мособласть* - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.

За 2005-2006 гг. цены во всех городах выборки стремительно выросли. Индексы роста составили 1,60-1,73 в Петропавловске-Камчатском и Краснодаре, 2,10-2,12 в Перми, Ростове, Ульяновске, 2,22-2,47 в Новосибирске, Петербурге, Москве, 2,63-3,00 в Екатеринбурге, Уфе, Мособласти.

За последние полгода в ряде городов выборки, где за предыдущие два года цены выросли в 2,4-2,8 раза (Екатеринбурге, Петербурге, Ижевске, Москве, Мособласти, Уфе), темпы роста цен замедлились, в некоторых – до нуля (и даже произошла незначительная коррекция вниз). Но в городах, где цены в предыдущие два года выросли меньше - в 1,6-2,2 раза (Пензе, Перми, Шахтах, Ульяновске, Краснодаре, Новосибирске, Тюмени, Стерлитамаке, Петропавловске-Камчатском, Ростове), рост продолжился, и прирост за полгода составил 17-46%.

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России

(упорядочено по убыванию прироста цены за 2007 год)

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

Мониторинг рынка жилья мы проводим с июня 1990 года. Накопленный динамический ряд среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляет возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.

На следующем графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет. Второй этап пока длится шесть с половиной лет.

Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации (в Москве – колебательный, «с перебегом» и снижением до уровня 1000-1100 $/кв. м, в Мособласти и Петербурге – асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600-650 $/кв. м), а затем кризис 1998-1999 гг.

В середине 2000 года, когда рынок жилья Московского региона находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Средняя удельная цена квартир в этот момент составляла в Москве – 640 $/кв. м, в Петербурге и в Московской области – 335-350 $/кв. м. Следующие 6 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).

К концу 2001 года завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах – цены достигли докризисного уровня (в Москве около 1000 $/кв. м, в Московской области и Петербурге – 470 $/кв. м), и наметился переход рынка к стабилизации (кстати, в этом отношении мы обогнали другие рынки и отрасли экономики Москвы по крайней мере на полгода-год).

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Стабилизация в Москве и области продолжалась недолго – с середины 2002 года начался рост цен в Москве и чуть позже в области, который мы назвали «нефтяным» по результатам проведенного в начале 2003 года исследования, выявившего сильную статистическую связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье в Москве.

В Петербурге стабилизации цен практически не было, плавный рост продолжался (это было объяснено нами притоком бюджетных и небюджетных инвестиций в связи с приближающемся 300-летним юбилеем города) с переходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 года.

После этой стадии роста цен, в середине 2004 года, на фоне обострения отношений власти и бизнеса, власти и населения, рост цен прекратился. Интересно отметить, что стабилизация цен произошла практически одновременно во всех трех регионах. Вместе с тем, новая фаза роста цен начиналась несинхронно.

В Москве в первом полугодии 2005 года наметился подъем цен, а во втором полугодии он перешел в стремительный рост, продолжавшийся нарастающими темпами (8-10% в месяц) все первое полугодие 2006 года и снижающимися темпами – второе полугодие (вплоть до нуля в ноябре-декабре). В 1 полугодии 2007 года цены предложения жилья в Москве были стабильны (колебались с небольшим снижением).

В Петербурге, после бума жилищного строительства в 2003 году и последующего затоваривания первичного рынка в 2004 году, фаза стабилизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 года, в последующем цены росли с темпом 10-12% в месяц вплоть до ноября-декабря 2006 года. С этого момента темпы роста цен составляли около 1% в месяц.

Необходимо отметить, что, говоря о стабилизации цен, мы оперируем средней по городу удельной ценой квартир. В то же время имеются различия в характере динамики отдельных сегментов рынка.

Многолетние наблюдения показали, что на стадии роста (в 1994, 2001, 2003, 2005 гг.) быстрее растут цены в наименее качественных («дешевых») классах жилья, а в наиболее качественных («дорогих») темпы роста меньше. В результате происходит сближение графиков динамики цен («консолидация трендов»). Именно по этой причине низкокачественное жилье является в эти периоды наиболее инвестиционно привлекательным.

При переходе к стабилизации (в 1996, 2002, 2004, в конце 2006 гг.), наоборот, быстрее снижаются темпы роста низкокачественных сегментов, а динамика высококачественных более устойчива. В результате происходит расслоение трендов, и на стадии стабилизации возможно понижение средней удельной цены в классах низкокачественного жилья и одновременно повышение в классах высококачественного. А средняя по городу (средневзвешенная по всем классам) представляет собой равнодействующую всех частных трендов, которая может не меняться или колебаться в небольших пределах.

Таким образом, рынки жилья в столичных городах прошли аналогичные стадии развития, но в каждом регионе имелись некоторые отличия в протекании отдельных фаз, а также несовпадение точек начала и окончания некоторых стадий (несинхронность развития).

Динамика цен на рынке жилья в регионах

В других городах выборки динамика цен в основном была аналогична столичной. Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации на рынках различных городов определяются различной степенью их социально-экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Москвы, транспортную доступность, степень противостояния региональных властей с мэрами городов – центров регионов, и другими факторами.

Екатеринбург и Тверь начинали свой взлет с уровня 70 /кв. м. Первичная стабилизация в Твери произошла во второй половине 1994 года на уровне 330-350 $/кв. м, а в Екатеринбурге переход к стабилизации сопровождался продолжением роста до уровня 550 $/кв. м в начале 1998 года.

Августовский кризис 1998 года разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: «долларовые» города держали цены предложения до конца года, и лишь в 1999-2000 году понизили их на 35-55%, «рублевые» – обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 года (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно – к началу 2002 года. К концу 2006 года Екатеринбург вышел на уровень 2415 $/кв. м, а Тверь – 1370 $/кв. м, и стадия «ажиотажного» роста в этих городах еще не завершилась. В 2007 году произошел переход к стабилизации.

В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены (в долларовом выражении) более чем вдвое (до 230 $/кв. м), в то время как в долларовой Московской области – лишь в полтора раза (до 180 $/кв. м). К концу 2006 года уровень цен в Новосибирске достиг 1560 $/кв. м, и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне 2520 $/кв. м.

В Мособласти рост цен начался в сентябре-октябре 2005 г., темпы роста увеличивались до 12-14% до сентября 2006 года и затем снизились до нуля в декабре. В 2007 году динамика аналогична Московской.

В Перми и Ростове-на-Дону стадия стабилизации-2002 (на уровне около 400 $/кв. м) затянулась до середины-конца 2003 года. К концу 2006 года уровень цен достиг 1430 и 1385 $/кв. м соответственно, и стадия «ажиотажного» роста продолжалась. В 2007 году наметился переход к стабилизации. Но темпы роста в Перми все еще остаются высокими.

Ниже на графике показана динамика цен в остальных городах выборки.

Приведенные данные показывают, что выполненный в январе прогноз[3] о переходе рынка жилья городов России к стадии стабилизации в 2007 году постепенно реализуется. Рост продолжается в тех городах, где он начался с запозданием и пока продолжается не более года-полутора.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Динамика уровня цен относительно Москвы

Следующий график иллюстрирует динамику соотношения средних цен на жилье в различных городах России с Москвой.

В Московской области и Петербурге это соотношение меняется во времени, долгие годы находилось в диапазоне 40-55% для области и 40-60% для Петербурга. С середины 2005 года, когда Москва раньше других городов начала новую стадию роста, область и Петербург резко снизили свой уровень относительно Москвы. Затем, с начала 2006 года область, с середины года – Петербург ускорили темпы роста, и (на фоне снижающихся темпов роста в Москве) преодолели отставание, вернувшись к уровню 55-60%.

В Екатеринбурге уровень цен относительно Москвы изменялся в диапазоне 35-55%, в Новосибирске – 30-50%, в Тюмени, Уфе, Твери, Ижевске, Ростове, Перми, Краснодаре – 25-45%, в Нижнем Новгороде, Петропавловске-Камчатском – 20-35%, в Ульяновске, Пензе - 15-25%, в Шахтах – 10-15%. Как и в столичных регионах, несинхронность изменения ценовой ситуации на рынках приводит к тому, что амплитуда колебаний уровня цен относительно Москвы в конкретном городе достигает значительных величин.

В июне 2007 года уровень цен в городах выборки относительно Москвы составил:

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Динамика ценовых индексов

На следующих рисунках приведены графики индексов цен в городах выборки относительно базового периода – декабря 2001.

Видно, что цены за 5,5 лет выросли в Петербурге в 6 раз, в остальных городах в 5,0-5,3 раза.

Источник: Аналитическая группа Стерника Г.М.

На этих графиках выявляется отмеченная выше закономерность второго этапа развития рынка жилья России – не прекращающийся с 2000 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием отмеченной несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года и осенью 2005 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 – начале 2007 года (что дополнительно свидетельствует об общем начале стабилизации цен на жилье в городах России).

В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальеых индексов роста составляло: в июне 2004 года – 1,9, в октябре 2006 года – 1,8. в периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 г. – 1,2, в июне 2007 г. – 1,2.

Долгосрочный и среднесрочный прогноз цен предложения жилья в городах России (в номинальных долларовых ценах)

В предыдущей статье[4] был приведен долгосрочный (на 10-15 лет вперед) и среднесрочный (на 2007-2009 годы) прогноз цен предложения жилья в Москве, выполненный методом негармонического разложения ценового тренда[5]. Получено, что в ближайшие 10 лет цены будут расти со среднегодовым темпом 20-25%, при этом в 2007 году цены будут стабильны, с весны 2008 по весну 2009 года удвоятся, а затем снова рынок перейдет в стадию стабилизации. Фактические данные за прошедшие 8 месяцев подтверждают сделанный прогноз.

Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника

Аналогичный прогноз был рассчитан и для других городов России. В Мособласти, Екатеринбурге, Ростове отклонения фактических цен от прогнозных за 8 месяцев незначительны.

В Петербурге, Перми, Новосибирске накопились более существенные отклонения, вследствие чего прогноз был скорректирован.

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что в 2007 году ценовая ситуация будет развиваться аналогично столице: также ожидается близкий к нулю прирост цен, только стабилизация цен (кроме Мособласти) начнется несколько позже: в Екатеринбурге весной, в в Петербурге, Ростове и Перми - летом. В 2008 году с весны рост возобновится, и к весне-лету-осени (см. графики для разных городов) 2009 года цены вырастут почти вдвое. В дальнейшем рост опять остановится.

Таким образом, в начале 2007 года рынок жилья России вступил в новую стадию развития – стабилизация после бума. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти и основных региональных центрах 2007 год будет годом стабильности (с вероятной корректировкой уровня цен в некоторых городах на +10/-5 %). В некоторых городах цены успеют вырасти перед стабилизацией на 50-60%. В 2008 году (после президентских выборов) начнется новая стадия повышения темпов роста цен, и к весне-лету 2009 года цены удвоятся. К весне-лету 2009 года снова ожидается переход к стабилизации. При этом сохраняется долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) с средним ежегодным темпом 20-25% и с колебаниями темпов роста от нуля до 80-100%.

© Стерник Г.М.

© Аналитическая группа Г.М.Стерника

8.09.07.

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

[1] Расчеты проведены по собственным данным автора и данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости Бекетова А.Г., независимый аналитик (Московская область), Сапожникова А.Ю., РЛМС (Москва"), Стерника С.Г., «Sternik′s Cjnsulting,» (Москва и область), Луцкова В.М., Казимир Л.М., Потехиной В.С., АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и область), Бобашева С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорькова М.А.. Антасюка А.А., Тухашвили Г., РИЦ УПН (Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А.В, УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смелова П.Л., Высоцкой М.В., «Сибакадемстрой Недвижимость» (Новосибирск), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумакова А.М., «Титул» (Ростов), Проскурина Е.А., ЮГРО (Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг» (Пермь), Епишиной Э.Д., СК «Камская долина» (Пермь), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье» (Пенза), Исаевой М.А., «Золотой ключ» (Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти»(Шахты Рост. обл.), Щербакова А.Н, "Камчатский центр независимой оценки» (Петропавловск-Камчатский), Трушкова В.В. (Краснодар). В списке приведены аналитики, представлявшие данные за последние 6 месяцев.

[2] Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

[3] Стерник Г.М. Цены предложения жилья в городах России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – www.realtymarket.ru, январь 2007.

[4] Стерник Г.М., Печенкина А.В. Журнал «Имущественные отношения в РФ», 2007.

[5] Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармонческое разложение ценового тренда. – www.realtymarket.ru, июнь 2006.

• Назад
• Вперёд