Статьи
аналитические материалы
Стерник Г.М., ИПОТЕЧНЫЕ КАЧЕЛИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ 
Стерник Г.М.,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»
РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
ИПОТЕЧНЫЕ КАЧЕЛИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ
Исследование становления и развития рынка ипотечных сделок с жильем (РИСЖ) проведено в 2003-2006 годах[1],[2] по данным об ипотечных операциях компании «МИЭЛЬ» на рынке жилья Москвы.
В качестве показателей состояния и развития РИСЖ были приняты объем сделок с квартирами и доля ипотечных сделок от общего числа сделок.
Получено, что рынок ИСЖ прошел стадию взлета (с 2002 года до середины 2005 года), стабилизации (до середины 2006 года), и далее перешел к новой стадии роста.
Объем ипотечных операций компании, выросший с 2003 года до 2 квартала 2005 года в 10 раз, прекратил свой рост и четыре квартала оставался практически на том же уровне. В 3-4 квартале 2006 года он снова начал расти, и в 4 квартале года превысил уровень 1 квартала 2003 года в 12,8 раза.
Доля ипотечных сделок в общем объеме операций купли-продажи квартир также росла до 2 квартала 2005 года и достигла 9%. Затем в течение года она не росла и даже несколько снижалась (в 4 кв. 2005 года - до 6,9%). В 1-2 кварталах
Исследование факторов, определивших такое поведение РИСЖ, проводилось по двум направлениям: исследование ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования (РИЖК) и исследование рынка жилья (РЖ). Первое направление связано с условиями кредитования (банковскими кредитными ставками, размером первоначального взноса, сроком кредита, другими особенностями банковских ипотечных программ). Второе – с темпами роста цен и динамикой объема строительства и предложения жилья на первичном и вторичном рынке.
В 2003 году банки были готовы выделить значительные кредитные средства и приступили к массированному развертыванию программ ипотечного кредитования населения. Однако, существенного роста числа ипотечных сделок не наблюдалось.
В 2004-2005 годах банки продолжают снижать процентные ставки и принимать другие меры к улучшению условий кредитования, население также преодолело специфический менталитет и охотно обращается в банки за ипотечными кредитами. И это закономерно сопровождалось ростом объема ипотечных операций и их доли в общем объеме продажи квартир.
Тем не менее, во втором полугодии 2005 года ситуация изменилась: многие банки заявляли, что количество реализованных сделок с кредитами составило только 50-80% от числа одобренных кредитов, а прирост количества зарегистрированных кредитов составил за 2005 год всего 5,6%. В этих условиях банки до предела снизили свои требования к заемщику, сумма первоначального взноса многими банками была снижена до нуля. Однако, существенных изменений на рынке ИСН не происходило вплоть до осени 2006 года.
Необходимо отметить, что с лета 2007 года отечественные банки, обеспокоенные кризисом субстандартной ипотеки на рынке жилья в США, наконец-то ужесточили андеррайтинг, начали несколько повышать ипотечные рублевые ставки, и даже на короткий срок для расчистки «авгиевых конюшен» приостановили выдачу кредитов. Благодаря активным действиям ЦБ РФ и АИЖК по поддержанию ликвидности банковской системы американский кризис не распространился на российскую ипотеку и даже сыграл позитивную роль.
В связи с этим мы обратились к изучению другой группы факторов, влияющих на РИСН – факторы, связанные с ситуацией на рынке жилья.
За время своего становления и развития с июня 1990 года по декабрь 2006 года рынок жилья Москвы прошел ряд стадий: старт и взлет (до начала
В конце 2002 – начале 2004 года рынок проходил стадию «нефтяного» роста. Средняя удельная цена предложения жилья выросла с 1096 $/кв. м в декабре
Стабилизация на рынке жилья продлилась почти год – до середины 2005 года. За этот период цены выросли до 2142 $/кв. м (на 10%), а объем ипотечных сделок вырос еще в 5 раз.
В середине 2005 года началась новая стадия развития рынка жилья, которую мы назвали стадией «ипотечно-нефтяного» роста. Она закончилась в середине 2006 года. За этот период цены выросли до 4072 $/кв. м (на 125%), а объем ипотечных сделок колебался вокруг индекса 10,0 (относительно декабря 2002 года).
 |
Наши исследования[3] показали, что торможение ипотеки в 3 квартале 2005 – 2 квартале 2006 года в первую очередь было связано с катастрофическим сокращением объема предложения квартир на рынке и образованием дефицита, а затем и стремительным ростом цен, вследствие чего продавцы отказывались работать с ипотечными покупателями и проводили «аукционы» среди покупателей, готовых платить немедленно.
Сложившаяся ситуация способствовала ускорению роста цен, начавшемуся летом 2005 года (до 8-10% в месяц в начале 2006 года), что, в свою очередь, еще больше ограничило возможности граждан воспользоваться ипотечным кредитом для покупки жилья: за период оформления кредита в банке продавец поднимал стоимость квартиры, и покупатель не мог за счет кредита обеспечить первоначальный взнос.Государством на федеральном и региональном уровне, операторами рынка строительства и продажи жилья предпринимались серьезные усилия для исправления ситуации на рынке. Эти усилия к середине 2006 года способствовали прекращению снижения объемов предложения новостроек. Одновременно появились факторы, начавшие свое действие в направлении увеличения объема предложения на рынке уже с лета: замедление темпов роста цен на вторичном рынке, приведшее продавцов к решению выйти на рынок, инвесторов – зафиксировать прибыль путем продажи ранее закупленных квартир, и т.д.
В результате темпы роста цен снизились с 8-10% в феврале-марте до 6% в июне до 4% в июле-августе, 2% в октябре и до нуля в декабре, а объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы вырос с 15-16 тыс. квартир в мае-июле до 23 тыс. в октябре и 30-31 тыс. в ноябре-декабре. К концу года рынок перешел к стадии стабилизации, цены достигли уровня 4828 $/кв. м (на 19%). В это время началась стадия нового роста на рынке ИСЖ, индекс объема ипотечных сделок увеличился до 12,5.
Таким образом, исследование показало, что ситуация на галопирующем рынке недвижимости оказывает существенное воздействие на динамику развития ипотеки, объем и долю ипотечных операций.
На следующем рисунке показано, что каждая стадия роста на рынке ИСЖ происходит во время стадии стабилизации на рынке жилья, и наоборот – при начале стадии роста цен на рынке жилья прекращается рост количества ипотечных сделок.
Однако, эти процессы несколько сдвинуты во времени: начало роста объема ипотечных операций на 3-4 месяца опережает наступление стабильности на рынке жилья. Поэтому на следующем рисунке кривая объема операций сдвинута вперед на три месяца.
Рисунки показывают, что объем ипотечных сделок изменяется в противофазе с изменениями цен на рынке жилья (эффект, названный нами «ипотечные качели»).
На следующем рисунке приведены результаты исследования статистической связи между месячными приростами цен на рынке жилья и месячными приростами объема ипотечных операций. Зависимость аппроксимирована параболой второго порядка. Получено, что в период, когда цены стабильны (месячные приросты имеют значения +/-1%), месячные приросты объема ипотечных операций составляют в среднем 5-10% (разброс точек велик – от -5% до 20%). Когда темпы роста цен достигают 4-5% в месяц, рост объема ипотечных операций прекращается (приросты лежат между -5% и 5%). Наконец, при темпах роста цен 7-8% и более объем ипотечных сделок несколько снижается – месячные темпы роста лежат в пределах от 0 до -5%.
Таким образом, основными причинами, определившими поведение РИСЖ, явились изменения ситуации на рынке жилья. В связи с тем, что прогнозы динамики цен на жилье в Москве нами рассчитываются ежегодно с 1995 года и раз в полгода корректируются, выявленная закономерность взаимосвязи РИСН и РЖ позволяет перенести прогнозы на рынок ипотечных сделок.
В конце прошлого года на основе метода негармонического разложения ценового тренда[4] был рассчитан прогноз динамики цен на жилье в Москве на 2007-2008 гг.
Сущность прогноза: в 2007 году ожидается стабильность цен (с возможностью незначительной коррекции), в 2008 году – новая стадия увеличения темпов роста цен.
В связи с этим для РИСЖ был сделан прогноз увеличения объемов ипотечных сделок в 2007 году и замедления темпов их роста в 2008 году.
Прошедший год показал, что прогноз по динамике цен на рынке жилья Москвы в течение 10 месяцев точно подтверждался фактическими данными, и лишь в последние 2-3 месяца начался новый рост цен.
Что касается реализации прогноза по динамике показателей рынка ИСЖ, то здесь результат получился неоднозначным. Доля ипотечных сделок растет в полном соответствии с прогнозом, но общее количество ипотечных сделок в 2007 году практически не выросло, а доля ипотечных сделок от общего числа сделок – продолжала расти. Такие результаты требуют более подробного рассмотрения.
Выше на рисунке было показано, что общий месячный объем предложения на рынке жилья Москвы в марте 2005 года составлял 36 тыс. квартир. Это был момент начала роста спроса, и к июлю он снизился до 17 тыс. за счет сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. С июля начался рост цен предложения. На этом уровне (17-22 тыс.) объем предложения держался до августа 2006 года, снижаясь в отдельные месяцы до 12-15 тысяч. Затем спрос уменьшился, началось накопление непроданных квартир на рынке, и к марту 2007 года объем предложения вырос до беспрецедентного уровня в 57 тысяч. Цены предложения продолжали расти до конца 2006 года, после чего стабилизировались. С апреля начался постепенный рост спроса и новое вымывание предложения, вследствие чего к октябрю объем предложения снизился до 40 тысяч, а в следующие два месяца, когда цены начали расти – до 34-35 тысяч.
Итак, сокращение объема предложения в середине 2005 – середине 2006 года в совокупности с повышением темпов роста цен явилось основной причиной торможения роста числа ипотечных сделок. Последующее увеличение объема предложения в конце 2006 года, даже в при начавшемся снижении с весны 2007 года, создали условия для ускоренного роста объема ипотечных сделок. Однако, такого роста в 2007 году не произошло.
На следующем графике приведены данные УФРС по Москве об общем количестве зарегистрированных сделок купли-продажи квартир. Видно, что с 2005 года объем сделок уменьшается. Так, за период октябрь 2004 – сентябрь 2005 года объем среднемесячный объем составлял 6,68 тыс. сделок, в следующие 12 месяцев он составлял 6,30 тыс. (уменьшился на 9,4%, а в следующие 12 месяцев – еще на 9,2%. По нашему мнению, причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 году спрос существенно снизился, и это явилось причиной дальнейшего уменьшения объема продаж.
Теперь посмотрим на объемы ипотечных сделок.
По данным УФРС по г. Москве, весной 2005 - весной 2006 года количество зарегистрированных сделок ипотеки (в силу закона) сохранялось стабильным, на уровне около 500 сделок ежемесячно. С марта 2006 года начался рост, достигший пика в сентябре (1800 сделок) и сохранившийся на уровне 1000-1100 сделок до июня 2007 года. К сентябрю 2007 года объем ипотечных сделок вырос до 1500. Такая динамика легко объясняется уже названными причинами: дефицит предложения в 2005 – начале 2006 года, рост объема предложения в конце года, рост спроса на ипотеку в 2007 году несмотря на общее снижение спроса на рынке.
В результате чего доля ипотечных сделок в Москве увеличивалась: в 2005 году она составляла 5-10% ежемесячно, в 2006 году выросла до 15-17% (с пиком в сентябре в 33%), в 2007 году вышла на уровень 18-24%.
Таким образом, поведение рынка ипотеки тесно связано с ситуацией на общем рынке жилья. «Ипотечные качели» - это устойчивая закономерность РИСЖ: при стабильных ценах и значительном объеме предложения на рынке, даже если общий спрос снижается, происходит увеличение объема и особенно доли ипотечных сделок, при возросшем спросе, снижении объема предложения и высоких темпах роста цен – замедление рста объема и доли ипотечных сделок.
© Стерник Г.М., 31.01.08.
[1] Стерник Г.М., Коробкова М.В. и др. Рынок жилья Московского региона в 2005 году. Анализ и прогноз. – МИЭЛЬ-Недвижимость, 2005.
[2] Стерник Г.М., Коробкова М.В. Влияние галопирующего рынка жилья на развитие ипотеки в Москве. – Доклад на II Петербургском ипотечном форуме 2.03.07.
[3] Стерник Г.М., Луцков В.М., Коробкова М.В. и др. Рынок недвижимости Московского региона. Анализ развития и прогноз на 2006. – Аналитический центр «МИЭЛЬ-Недвижимость», Москва, 2005. – 49 с.
[4] Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Метод негармонического разложения ценового тренда. – realtymarket.ru, июль 2006.