Рынок жилой недвижимости городов россии в 1 квартале 2017 года:

Москва и область разошлись в тенденциях

Стерник Г.М., председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г., профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг»,

Витязева О. Ю., руководитель аналитического отдела ГК «МИЭЛЬ»

Макроэкономические условия развития рынка недвижимости

В экономике РФ в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления экономики, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП за квартал вырос на 0,4%, экспортная цена нефти держалась на уровне 50-55 $/баррель, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция составила 4,3%. Реальные располагаемые доходы населения в России за 2 месяца 2017 г. впервые за 2 года показали рост - данный показатель увеличился на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако этот рост может носить временный характер, связанный с разовой выплатой пенсионерам в январе.

В то же время последние опубликованные данные Росстата показывают падение промышленного производства в стране на 0,3% за январь-февраль 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в основной капитал также продолжают сокращаться. Оборот розничной торговли, как один из показателей потребления, тоже снизился (-2,5% с начала года), хотя и наблюдается замедление темпов спада. Для сравнения, за весь 2016 г. спад составил 5,9%. Объем платных услуг населению тоже снизился (-0,2%).

Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Динамика сделок на первичном рынке Москвы показана на рис. 1.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 1

В 1 квартале 2017 года объем сделок на первичном рынке (количество зарегистрированных ДДУ) оказался хотя и ниже 4 квартала 2016 года, но стал рекордным для аналогичного периода прошлых лет – на 68% больше прошедшего года.

В то же время на вторичном рынке жилья Москвы динамика сделок купли-продажи (мены) была противоположна (рис. 2): снижение до минимальных значений от уровня первых кварталов за последние 3 года, на 17% меньше прошедшего года.

Причину таких ножниц эксперты видят в продолжающемся оттоке спроса на подешевевший первичный рынок Москвы.

 

Источник: Расчеты автора по данным Росреестра.

Рис. 2

В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 3).

 

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области по данным Росреестра

Рис. 3

В 1 квартале количество объем поглощения на первичном рынке составил 27,8 тыс. шт., снизившись относительно аналогичного периода прошлого года на 13,3%. Это связано с продолжающемся оттоком покупателей на рынок Москвы.

Соотношение объемов поглощения на первичном рынке Москвы и Мособласти показано на рис. 4. Видно, что доля сделок в Москве выросла с 16% в 1 кв. 2015 до 35% в 4 кв. 2016 года и снизилась до 32% в 1 квартале 2017 года.

Рис. 4

Предложение на рынке жилой недвижимости

Снижение спроса и поглощения жилья в 2015 году привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 5) рост предложения произошел с апреля-мая и до конца 2015 года (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц). В январе-августе 2016 года на вторичном рынке объем предложения несколько снизился (до уровня апреля 2015 года). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке, а в 2016 году сокращение объема предложения вследствие роста поглощения способствовало стабилизации ценового тренда. В 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения снизился до 42,5 тыс. – до уровня начала 2015 года. Это связано, по мнению экспертов, с снятием квартир с продажи в условиях низкого спроса.

На первичном рынке увеличение объема предложения произошло с августа 2015 года (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц), во втором полугодии 2016 года выросло до 40-43 тыс., а затем в декабре – до 48,7 тыс., а в 1 квартале 2017 года составило рекордные 50,4 тыс. Это произошло за счет выхода на рынок новых проектов, даже несмотря на рост объемов поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 5

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 6) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе 2015 года до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц, но с января по декабрь 2016 года снизился до 45-46 тыс. После сезонного снижения в январе-феврале он вырос в марте, и среднемесячный объем предложения в 1 квартале 2017 года составил 47,0 тыс.

На первичном рынке увеличение объема предложения происходило плавно в течение 2015 года (с 78 тыс. до 86,6 тыс. в октябре), затем началось снижение (до 63,9 тыс. в декабре 2016 года), и в 1 квартале 2017 года среднемесячный объем предложения составил 59,7 тыс. шт. Такая динамика обусловлена постепенным снижением объемов нового строительства при снижающемся объеме поглощения.

 

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»

Рис. 6

Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости

В Москве (рис. 7) на первичном и вторичном рынке в январе-феврале 2017 года цены несколько снизились, но в марте выросли и достигли 175,7 и 209,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Можно отметить, что в последние 5-6 месяцев на рынке жилой недвижимости Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 7

При этом стабилизировались (а в марте даже повысились) цены на вторичном и первичном рынке в «Старой» Москве (рис. 8), а также в Московской области, но в «Новой» Москве снижение еще продолжается (рис. 9).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 8

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 9

Данные рис. 10 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену. При этом в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, а в третьем наметилась тенденция к общему повышению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 10

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис.11) показывает аналогичные закономерности, за исключением 1 квартала 2017 года в Новой Москве – цены нового предложения ниже цен общего предложения, что предвещает их дальнейшее снижение.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 11

В Санкт-Петербурге (рис. 12) на первичном рынке цены предложения жилой недвижимости в декабре 2016 года составили 103,5 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года цены снизились на 2%.

На вторичном рынке цены в декабре 2016 года повысились до 106,0 руб./кв. м, но в 1 квартале 2017 года также снизились на 2%.

Во Владивостоке на вторичном рынке в 1 квартале 2017 года цены выросли с 93,8 до 94,7 руб./кв. м (на 1%).

 

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 12

В других регионах ситуация складывалась аналогично (рис 13).

На вторичном рынке (рис. 13) в 1 квартале 2017 года наблюдается дальнейшее снижение цен в Сургуте, Екатеринбурге, Тюмени, Казани, Ярославле, Перми, Тольятти, Ульяновске, Воронеже, стабилизация цен в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Красноярске, Смоленске, Тобольске, Сызрани, Ставрополе, Первоуральске, Шахтах, повышение цен в Самаре, Ижевске.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 13

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 18 городах выборки были разнонаправленными (рис. 14). В 1 квартале 2017 года цены снижались в Сургуте, Тюмени, Самаре, Ярославле, Кемерово, Ульяновске, Ставрополе, были стабильны в Екатеринбурге, Новосибирске, Тобольске, поднимались в Казани, были стабильны в Ростове-на-Дону.

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 14

На рынке аренды квартир в Москве в 1 квартале 2017 года наблюдалась (рис. 15) стабильность стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 15

Доходность инвестиций в жилую недвижимость

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность дилерских операций, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной (рис. 16).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 16

Доходность рентных операций, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной стоимости квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года (рис. 17).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 17

Сопоставление различных показателей рынка жилой недвижимости Москвы

Ниже показаны графики основных индикаторов рынка жилой недвижимости Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен.

Видно, что на первичном рынке предложение остается выше спроса, хотя и снижается, при этом в марте спрос вырос и почти сравнялся с предложением. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 18).

 

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 18

На вторичном рынке спрос превышает предложение уже 3-4 месяца, что говорит о возможном начале роста цен (рис. 19).

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 19

Сопоставление прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2017 год с фактическими данными 1 квартала

На рис. 20 показаны динамика и прогноз средних удельных цен предложения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке Москвы.

 

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз - ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 20

Видно, что в январе-феврале фактические данные точно совпали с прогнозом. Но в марте наметилось отклонение, которое может быть подтверждено или опровергнуто по итогам апреля-мая.

Таким образом, на рынке жилой недвижимости России в большинстве городов выборки продолжается плавное снижение цен предложения. В Московском регионе тенденции между Москвой и Мособластью разошлись: в Москве на первичном рынке объем поглощения в 1 квартале 2017 года вырос относительно того же периода прошлого года, в области – снизился. На вторичном рынке и в Москве, и в области объем поглощения снизился. Цены предложения на первичном и вторичном рынке Москвы и области стабилизировались и в марте даже выросли. Прогноз дальнейшего снижения цен пока сохраняется.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева.

06.05.17.