ДИНАМИКА ГОДОВЫХ И НАКОПЛЕННЫХ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНДЕКСОВ

Видно, что покупательная способность доллара, выросшая в 1998 г. на 81%, к концу 2001 года все еще превышает докризисный уровень на 38%. Следовательно, неизбежно дальнейшее укрепление рубля, что будет способствовать снижению долларового эквивалента цен (в среднем) на все товары и услуги, включая недвижимость.

Макроэкономические параметры несомненно являются одним из значимых факторов, влияющих на динамику цен на рынке недвижимости.

Так, осенью 1998 года в городах с рублевой номинацией цен на жилье в период всплеска потребительских цен (темпов инфляции) наблюдался аналогичный рост рублевых цен на жилье. В разные периоды и в разных городах, по данным наблюдений 1993-2001 гг., связь сегментной инфляции на рынке жилья и общей инфляции выражается коэффициентом 0,8-1,05. При этом, динамика цен в долларовом эквиваленте (в сравнении с рублевой динамикой) в рублевых городах полностью определяется изменениями курса доллара. Следовательно, этот фактор при росте потребительских цен в 2002 году на 12-14% будет способствовать повышению цен на жилье в данной группе городов на 10-14%, а в долларовом эквиваленте (при росте курса доллара на 6-7%) – на 3-6%.

Однако, связь динамики цен с макроэкономическими параметрами в городах с долларовой номинацией цен на жилье не столь очевидна. Индекс инфляции доллара в России в какой-то степени ведет за собой долларовые цены, аналогично влиянию инфляции рубля на рублевые цены. Но если сравнить динамику долларовых цен в Москве и инфляции доллара за последние два года, то видно, что в период ослабления доллара (июнь 00 - июнь 01) цены на жилье действительно начали слабо расти, но во втором полугодии, когда реальный курс доллара был стабилен, происходил (вопреки данному фактору) бурный рост цен на жилье.

На 2002 год власти прогнозируют инфляцию рубля на уровне 12-14%, девальвацию рубля (при среднегодовом курсе 31,5 руб./доллар) – 6-7%, тогда индекс покупательной способности доллара уменьшится за год на 6-7%. Можно считать, что этот фактор не окажет заметного влияния на динамику цен в городах с долларовой номинацией цен на жилье.

Динамика реальной стоимости жилья (в сопоставимых ценах базового периода, за который принят декабрь 1997 года), описывается индексом, представляющим собой отношение индекса номинальных цен (рублевых либо долларовых) к индексу инфляции соответственно рубля или доллара (таблица). Видно, что в 2001 году эта величина выросла в разных городах на 15-62%, за исключением Калининграда и Н.Новгорода, где она была стабильной. Стоимость жилья в Москве, выросшая в декабре 1998 г. на 70%, в декабре 2001 г. все еще выше него на 27%. В Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге она превышает докризисный уровень на 21-25%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске после падения в 1998 году возвратилась к докризисному уровню (от –6 до 7%), в Калининграде и Нижнем Новгороде опустилась ниже докризисного на 20-22%.

ДИНАМИКА НОМИНАЛЬНЫХ И РЕАЛЬНЫХ ИНДЕКСОВ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ ПОСЛЕ КРИЗИСА (декабрь к декабрю)

Следовательно, исходя из гипотезы о постепенном возвращении рынка стабильному состоянию, близкому к 1996-97 гг., по этой причине можно ожидать в течение двух-четырех лет следующего изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 г.): в Москве, Новосибирске, Петербурге, Екатеринбурге снижение на 21-27%, в Перми, Твери, Омске и Ульяновске – стабильность этой величины в пределах +/- (6-7)%, в Калининграде и Н. Новгороде – повышение на 20-22%.

Другими словами, переход к стабильным ценам, близким к докризисному уровню, скорее всего в Москве, Новосибирске, Петербурге и Екатеринбурге осуществится по сценарию “с перебегом” (аналогично тому, как это происходило в Москве в 1995 году), в других городах – по сценарию “с доползанием”.

4. ЧТО ПЕРВИЧНО – ЯЙЦО ИЛИ КУРИЦА?

В 1999-2001 гг. снижался объем предложения на рынке, и это вызвало замешательство и даже панику у риэлторов – сначала (в 2000 году) в Екатеринбурге и Перми, затем (в 2001 году) – в Москве и Петербурге.

Многие эксперты в Екатеринбурге в конце 2000 года, в Москве осенью 2001 года высказывали предположение, что именно снижение объема предложения, по известной экономической теории, привело к началу бурного роста цен. И это наводило на катастрофические выводы: если этот процесс не остановить, рынок рухнет.

Но внимательное рассмотрение графиков (рис. 6-7) показывает, что начавшееся в Екатеринбурге снижение объемов предложения в 1999 году (когда цены слабо снижались или были стабильны) продолжалось весь 2000 год (когда цены бурно росли), а в 2001 году начался рост объемов предложения на фоне продолжающегося роста цен. Из этих данных нами в сентябре 2000 года были сделаны следующие выводы:

• причиной снижения объемов предложения в период снижения цен является реакция продавцов, не желающих дешево продавать свое жилье;

• продолжающееся снижение предложения в период роста цен есть проявление инерционности поведения субъектов рынка, создающего временной лаг (около года!) между изменением причины и началом изменения следствия;

• причиной перехода к росту объема предложения является реакция продавцов (хотя и запоздалая) на рост цен на рынке;

• в свою очередь, эта причина (рост объема предложения) будет иметь следствием переход рынка к стадии замедления роста цен и стабилизации (только в этой фазе реализуется описанная в макроэкономических учебниках связь между изменением объема предложения и изменением цен);

• это произойдет с таким же приблизительно временным лагом – полгода-год относительно начала роста объемов предложения.

Итоговые графики подтверждают эти выводы.

В Перми, Екатеринбурге, Ульяновске объем предложения уже увеличился до уровня середины 2000 года.

В Москве и Петербурге, где рост цен начался летом 2000 года, увеличение объема предложения идет с августа 2001 г. В Москве он практически достиг значений конца 2000 года, в Петербурге все еще ниже на 10-15%. Одновременно в Москве в октябре-ноябре, по данным экспертов и руководителей риэлторских и девелоперских фирм, спрос на вторичном и первичном рынке стабилизировался.

В Калининграде, где рост цен задерживается, снижение объемов предложения продолжается.

Следовательно, по этой причине начала рецессии в Екатеринбурге, Перми, Ульяновске можно ожидать уже зимой, в Москве и Петербурге - весной-летом 2002 года, в Калининграде – не ранее 2003 года.

Рис. 6

Рис. 7

5. ОБОБЩЕННЫЙ ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ НА 2002 год

В соответствии с методикой Российской Гильдии риэлторов, прогноз цен на жилье в городах России в 1995-97 гг. осуществлялся двумя способами: эвристическим, основанным на исследовании влияния различных факторов на динамику цен и обобщении результатов расчетным или логическим методом, и статистическим, основанным на построении и использовании регрессионной модели динамики цен. Взаимная проверка и окончательная корректировка обобщенного прогноза повышали его качество и обеспечили высокую достоверность годовых прогнозов.

С 1998 года, после кризиса, накопление статистики нужно было начинать заново, и использование математической модели для прогнозирования стало недоступным, поскольку глубина прогнозирования не может быть больше одной трети предыстории. Поэтому в 1998-2000 гг. использовался только эвристический метод. Тем не менее, фактические данные с конца 1998 г. подтверждали высокую точность прогнозов, и лишь в июне 2001 года потребовалась их корректировка в сторону повышения темпов роста цен.

На 2002 год, на основании эвристической методики, мы прогнозируем, что:

• в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске реализуется (не вполне синхронно) сценарий перехода к стабилизации “с перебегом”: в начале года темпы роста цен предложения (в долларовом выражении) замедлятся, но цены кратковременно превысят докризисные (на 5-10%), и весной-летом произойдет некоторый “откат”, после чего к концу года цены стабилизируются на уровне декабря 2001 года;

• в Перми, Твери, Омске, Ульяновске стабилизация произойдет по сценарию “с доползанием”: уже с января-февраля динамика цен (в долларовом выражении) будет состоять в медленном их повышении до уровня 80-95% от докризисного;

• в Калининграде, Нижнем Новгороде в 2002 году будет происходить рост цен (на 20-25%) сначала повышающимися, а затем снижающимися темпами, а стабилизация ожидается за пределами 2001 года.