Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости,
директор по стратегическому развитию АЭКСИМ, к.т.н.

Рынок жилья России в 1 кв. 2002 г.: рост цен замедлился

ЧТО МЫ ПРОГНОЗИРОВАЛИ

В декабре 2001 года были подведены итоги развития рынка жилья России за послекризисный период и разработан прогноз на 2002 год. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья России вступает в стадию рецессии (замедления темпов роста цен) и стабилизации, но в разных городах эта стабилизация пройдет несинхронно и по разным сценариям.

В Екатеринбурге, Новосибирске, Москве, Петербурге (города даны в порядке очередности перехода к стабилизации) - по сценарию "с перебегом": цены предложения (но не цены сделок!) еще будут два-четыре месяца по инерции расти (на 5-10% в сумме), но рост объема предложения и сокращение спроса приведут к рецессии, снижению темпов роста цен предложения и затем - к снижению самих цен (на 10-15% от высшей точки). Но не длительному: в течение года произойдет колебательная стабилизация с уменьшающейся амплитудой и возвратом на уровень начала года.

В других городах (Ульяновск, Омск) произойдет стабилизация по сценарию "с доползанием": сразу начнется стабилизация цен предложения, и она продлится в течение года (пределы колебаний +/-(3-5)%).

В третьей группе городов (Н.Новгород, Калининград) рост цен еще только начался. Причины разные, и степень будущего роста разная, но до конца года рост будет продолжаться.

Пример прогноза динамики цен для Москвы, выполненный комбинированным (статистическим и эвристическим) методом, приведен на графике.

ЧТО МЫ ИМЕЕМ

На графике и в таблице приведены данные о динамике цен в городах России, где проходит регулярный мониторинг рынка жилья. Список участников мониторинга - сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости приведен в конце отчета.

Видно, что за три месяца цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли во всех городах, но темпы роста сильно различаются.

Так, в большинстве городов прирост цен за 1 квартал 2002 года меньше, чем за предыдущий 4 квартал 2001 года, что может казаться естественным следствием сезонности. Но в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Ульяновске он резко уменьшился также и по сравнению с 1 кварталом предыдущего 2001 года, что подтверждает прогноз и свидетельствует о начале стабилизации. В то же время в Калининграде и Н. Новгороде, в полном соответствии с прогнозом, темпы роста цен не уменьшились и даже выросли - как по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, так и по сравнению с предыдущим кварталом. Наконец, в Петербурге и Москве (которые в начале прошлого года лишь "разгонялись"), темпы роста цен увеличились по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, но снизились по сравнению с предыдущим кварталом, что также подтверждает прогноз о начале стабилизации в этих городах по сценарию "с перебегом".

Объем предложения квартир на вторичном рынке в Москве, который после кризиса вырос вдвое из-за снижения спроса, после падения цен сократился к середине 2001 года до 12-13 тыс. в месяц, а после подъема цен начал расти и достиг докризисных 17-20 тысяч. В настоящее время отмечается баланс спроса и предложения. Аналогичные процессы прошли в Екатеринбурге, Петербурге, Новосибирске, что свидетельствует о начале стабилизации рынка в этих городах. В Калининграде и Н. Новгороде продолжается снижение объема предложения, что будет способствовать продолжению роста цен на жилье.

Таким образом, фактические данные за январь-март не противоречат сделанному в декабре годовому прогнозу. В то же время такой временной отрезок недостаточен для окончательных выводов.

Интересно, что до сих пор ни один город не достиг уровня цен декабря 1997 года ("докризисного"). Вплотную приблизились к нему Екатеринбург (99%), Новосибирск (99%), близко - Москва (94%), Петербург (94%). В наименьшей степени - Калининград (62%) и Н. Новгород (61%). Среднее значение для исследуемой группы городов составляет около 80%.

.ЧТО ПРОИСХОДИТ С РУБЛЕМ И ДОЛЛАРОМ И КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА ЦЕНУ ЖИЛЬЯ

В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен - инфляция составила 3,1%. Но в феврале и марте она снизилась до приемлемой величины в 1,2% (в целом за квартал - 5,6%), и правительственные эксперты снова уверились, что заложенный в бюджет прогноз годовой инфляции (12-14%) не будет превышен. Независимые эксперты готовятся к 16-18% годовой инфляции.

Курс доллара к рублю, даже после отставки Геращенко и прихода на пост председателя ЦБ РФ Дмитриева, повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,6-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7%), но пока не требует изменения прогноза.

В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок).

Как это скажется на цене жилья?

В городах с рублевой номинацией цен на рынке жилья (Новосибирск, Пермь, Ульяновск) инфляция способствует росту цен на жилье, оказывая психологическое воздействие на субъектов рынка (продавцов, покупателей, риэлторов). В том числе влияет и повышение себестоимости строительства нового жилья, которое застройщики стремятся переложить в цену реализации. Но многолетние исследования показали, что инфляция и цены на жилье растут в пропорции примерно 1/(0,7-0,9). При повышении курса доллара на 0,6-0,7 от инфляции, этот прирост рублевых цен "съедается", и их долларовый эквивалент в данной группе городов остается стабильным (если на его изменение не влияют другие факторы).

В городах с долларовой номинацией цен на жилье (Москва, Петербург, Екатеринбург, Калининград, Н. Новгород) инфляция рубля не влияет на цены предложения жилья, хотя остается косвенное влияние через повышение рублевых издержек строителей, о котором говорилось выше. Психологическое воздействие на рынок оказывает не рост потребительских цен, а рост курса доллара. Но многолетние исследования показали, что такое воздействие возникает лишь при резких, кризисных скачках курса доллара, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.

Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).

НОМИНАЛЬНЫЙ И РЕАЛЬНЫЙ РОСТ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

На следующем графике приведена динамика цен предложения жилья в городах России (в долларовом эквиваленте) в относительных величинах - за единицу принят уровень декабря 1999 года. Видно, что наибольший прирост цен за этот период был в Новосибирске, Екатеринбурге, Перми (на 125-135%), средний - в Ульяновске, Петербурге, Москве (на 35-75%), наименьший - в Калининграде и Н. Новгороде (около 20%).

Такой прирост называется номинальным, т.к. рассчитан исходя из номинальных цен (рублевых или долларовых).

На другом графике приведена динамика реальных индексов цен предложения жилья, рассчитанная путем деления индексов номинальных цен на индекс инфляции соответственно рубля и доллара. Видно, что реальный рост (в сопоставимых ценах декабря 1999 года) несколько меньше номинального. При этом в Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Ульяновске реальные цены превышают уровень базового месяца на 25-75%, в Петербурге, Москве близки к нему, а в Калининграде и Н. Новгороде все еще не достигли этого уровня на 10-15%.

Таким образом, итоги развития рынка жилья городов России в 1 квартале 2002 года подтверждают сделанный ранее прогноз о переходе рынка к стадии рецессии и стабилизации при сохранении потенциала роста в отдельных городах. Корректировки прогноза не потребовалось.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 1 квартале 2002 года

1. Москва, РМЛС (руководитель Сапожников А.Ю., САРН).
2. Москва, Агентство "Контакт-Недвижимость" (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
3. Москва, Агентство "Миэль" (руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
4. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
5. Москва, Информационно-аналитическое агентство RWAY (руководитель Крапин А.В., САРН).
6. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа "Бюллетень недвижимости" (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
7. Санкт-Петербург, Информационно-издательский центр "Недвижимость Петербурга" (Синочкин Д.Ю., САРН).
8. Санкт-Петербург, Корпорация "Петербургская Недвижимость" (руководитель Семененко В.В., исполнитель Лабкович С.Г., САРН).
9. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
10. Калининград, Агентство "Недвижимость Калининграда" (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.).
11. Нижний Новгород, "Интернет-лаборатория" (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
12. Новосибирск, Агентство Недвижимости Новосибирска (руководитель Смелов П.Л., САРН) и Центр Маркетинговых Исследований (ЦМИ) "InfoScan" (руководитель Смелова А.В., САРН).
13. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО "Камская долина" (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
14. Пермь, АПН "Пермский торговый дом недвижимости" (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН).
15. Пермь, Корпорация "Перспектива" (руководитель Онянов В.В., исполнители Бердник Н.Б., Футлик Е.Н.).
16. Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).

В проведении расчетов участвовал аналитик Агентства экспертиз инвестиционных проектов (АЭКСИП) Промышленно-страховой компании Михайлов Д.В. (руководитель Черных Е.В.).

ã Стерник Г.М.

• Назад
• Вперёд