Стерник Геннадий Моисеевич,

gm_sternik@sterno.ru

www.realtymarket.ru

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ НА РУБЕЖЕ 2002-2003 годов

В январе 2003 г. нами подведены итоги мониторинга рынка жилья городов России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости (а также аналитиков, готовящихся к сертификации). Результаты мониторинга приведены в таблицах и на графиках. Список участников мониторинга приведен в Приложении.

В первой таблице даны показатели ценовой ситуации в декабре – минимальные, максимальные и средние значения удельной цены квартир (в долларовом выражении) и объем выборки.

Примечания: *Звездочкой отмечены данные, заимствованные из СМИ.

¹⁾ ** Мин., макс. – ценовой коридор, использованный в расчетах.

²⁾ *** В Петербурге – с учетом комнат в коммунальных квартирах.

³⁾ , ⁴⁾ Без учета индивидуальных домов.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Н. Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 47 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Астрахань, Ульяновск, а также Барнаул, Красноярск, Омск, Томск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 27,87 руб. в декабре 2000 г., 30,08 руб. в декабре 2001 г. и 31,84 руб. в декабре 2002 г.

Ниже в таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный прирост долларовых цен за 2001, первое полугодие 2002 года и год в целом и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) годовой прирост.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 г. 15,1%, девальвация рубля (по среднемесячному курсу декабря) 7,8% и 5,8%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 10% и 8,8%.

Видно, что в 2001 г. прирост номинальных долларовых цен составил от 8% (Н. Новгород) до 65% (Новосибирск), а в 2002 г. от нуля (Новосибирск) до 31% (Петербург). Реальный прирост в 2002 году был меньше: –(8-9)% в Перми и Новосибирске, 4-6% в Ульяновске и Иркутске, 7-11% в Москве, Твери и Н. Новгороде и 17% в Московской области и 20% в Петербурге.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

Данные таблиц и графиков показывают, что в первом полугодии динамика цен на жилье в городах России имела ожидаемый характер: произошел переход от устойчивого роста в 2000-2001 гг. к рецессии и стабилизации. Величина прироста цен (в долларовом выражении) за 2001 год составила в большинстве городов 31-65%, и лишь в Н. Новгороде, Иркутске и Твери темпы роста были меньше (8-13%). В 2002 году прирост за первое полугодие составил –10% в Перми, –1% в Новосибирске, от 6% до 9% в остальных городах, и лишь в Н. Новгороде, Иркутске и Твери, ранее “задержавшихся” с восстановлением уровня цен после кризиса, прирост составил 13-18%. Отдельно надо отметить Петербург, где прирост составил 14%, и при этом, в отличие от всех остальных городов, темпы роста цен имели не затухающий, а постоянный характер.

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций в динамике цен на рынке различных городов. Все города выборки разделились на три группы: РЕГИОНЫ, где стабилизация закрепилась; Петербург, где продолжался рост цен; Москва и область, где во втором полугодии снова началось повышение цен.

В Перми, Новосибирске, Ульяновске, где рост цен в последние два года шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию “с перебегом”: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом за год они выросли на (0-13)%.

В Новосибирске среднемесячный объем сделок купли-продажи жилья, зарегистрированный Учреждением юстиции по Новосибирской области, уменьшился по сравнению с прошлым годом на 17% и с 2000 годом – на 22%.

По данным УЮ НСО

По наблюдениям Хорькова М. И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Н. Новгороде, Твери, Иркутске, где в прошлом году рынок “задержался” с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию “с доползанием” (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с некоторым осенним подъемом (общий прирост от 16 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 8%.

В Петербурге – иная картина. От нижней точки после кризиса – мая-июня 2000 года – подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 31%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними – торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем – на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные “Бюллетеня недвижимости”), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в “исторических” зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели – представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и “откатом” цен.

В Москве стабилизация была достигнута к лету по сценарию “с доползанием” (постепенное прекращение роста цен предложения). “Отката” не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за год номинальных цен составил 17%, реальных – 7%.

Таким образом, на рынке жилья Москвы после перехода в первом полугодии к стабилизации, во втором полугодии снова начался рост цен, продолжающийся до настоящего времени.

Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за год составил 28%, реальных – 17%.

Объем сделок купли-продажи составил в 2000 году 44414, в 2001 году – 47903, в 2002 году – 49471 квартир, причем на второе полугодие приходится 56% сделок 2002 года.

Аналитики высказывают различные мнения относительно причин нового повышения цен в Москве и области.

По мнению Светлакова В.И., САРН (данные компании “Миэль-Недвижимость”), осенний рост цен вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен.

Понятно, что объем предложения жилья на рынке зависит от двух факторов: от готовности продавцов выставлять объекты на продажу в данных условиях рынка и от объема продаж, т.е. от темпов “вымывания” предложения.

Можно предположить, что достаточно резкий переход от высоких темпов роста цен на рынке в 2001 году к их снижению вплоть до стабилизации в первом полугодии снизил активность продавцов, и поступление объектов на рынок уменьшилось.

Одновременно увеличились месячные объемы продажи квартир в Москве.

По данным Москомрегистрации, динамика объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Москве отличалась от предыдущих лет. Обычное январское снижение объема сделок (на этот раз – почти на 40%) сменилось обычным повышением, но в июле этот показатель побил декабрьский рекорд (на 30%), а в конце года, наоборот, вернулся на уровень прошлого декабря.

В целом за 2002 год объем зарегистрированных сделок купли-продажи составил 76 тыс. квартир, превысив уровень прошлого года на 9% и уровень 2000 года – на 34%. При этом доля сделок, которые приходятся на второе полугодие 2002 года, составляет 57%.

Однако, эти данные должны быть подвергнуты корректировке. Дело в том, что, начиная с 2000 года, Минюст добивается изменения порядка регистрации приобретения квартир в новостройках – перехода от “переуступки прав требования” от застройщика к покупателю к нормальной практике регистрации прав собственности застройщика на введенные в строй дома и регистрации сделки купли-продажи между застройщиком и покупателем. Процесс изменения порядка регистрации идет трудно и медленно. Если бы все квартиры, проданные в сданных Госкомиссии новостройках (а их число, по данным Мосгоркомстата, составляет в последние годы от 24 до 30 тыс.), были зарегистрированы как сделки купли-продажи, то в отличие от 1993-1999 года, мы имели бы с 2000 года статистику объема сделок купли- продажи суммарно на вторичном и первичном рынке. Однако, реально, по оценкам экспертов, занимающихся реализаций квартир на первичном рынке, от двух третей до трех четвертей квартир в 2002 году по-прежнему оформлялись по правилу “переуступки прав требования”. Таким образом, 7-10 тыс. сделок купли-продажи квартир в 2002 году и 3-5 тыс. в 2001 году должны быть исключены из официальной статистики, если мы хотим получить динамику объема сделок только на вторичном рынке и исключить повторный счет. Ниже приведены рассчитанные с учетом изложенного данные об объемах сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы.

Из данных графика видно, что активность рынка жилья Москвы в 2002 году была несколько выше, чем в предыдущем, но все еще не достигла предкризисных 1997-98 гг.

Таким образом, повышение ежемесячного объема продаж в течение года могло явиться причиной сокращения объема предложения жилья на рынке и соответствующего повышения цен. Вместе с тем, этот процесс должен иметь в качестве причины рост спроса на жилье. Эксперты отмечают, что с июля такой рост действительно происходил и продолжается до января включительно, и нам осталось выяснить его первопричину.

Впрочем, некоторый рост спроса в январе прошлого года тоже происходил. Вот что отмечает аналитик Алексей Шкутов: “Ажиотаж января 2002г. я приметил. Мало кто обратил на это внимания. Оно было не типично и непонятно, отчего так... Пришел 2003-й. Видим не только закономерность роста спроса, но и реальные продажи у риэлторов в январе. Что это? А вернее - отчего так?”

Ажиотажный спрос в январе 2003 года отмечают также аналитики и риэлторы Петербурга (Леонид Рысев, заместителя директора "Агентства Бекар"), Новосибирска (Елена Ермолаева, “Континент-Сибирь), Владивостока (Татьяна Дмитриева, Дальневосточный союз участников рынка недвижимости), Воронеже (Евгений Лавриненко, АН “Проспект”).

Важную причину называет Юрий Кочетков, аналитик АН “Правовой центр жилья” (Москва): оформилось расхождение между темпом роста доходов и потребления. Доходы обошли потребление. Т.е. накопление резко идет вверх. Как известно, все это давит на рынок, вздымая цены.” Действительно, по данным департамента потребительского рынка и услуг правительства Москвы, в столице впервые за последние годы сократились темпы роста товарооборота. За девять месяцев 2002 года этот показатель составил всего 3,5% против 8% в 2001 году, при том, что реальные доходы населения увеличились на 14%.

Вот мнение Леонида Рысева: “Возможно, январский ажиотаж покупателей объясняется попыткой "бегства от доллара". Боязнь того, что американская валюта может заметно обесцениться, подталкивает владельцев долларовых запасов вложить их в более стабильную недвижимость. Скорее всего этот процесс будет нарастать, пока не станет ясной ситуация вокруг Ирака, иракской нефти, состояния американской экономики, укрепления евро.”

И все-таки, мы считаем важным найти более общую причину роста спроса на рынке жилья за последние 6-7 месяцев.

Известно, что при переходе рынка жилья к стадии стабилизации становятся особенно заметными влияния внешних факторов. Одним из таких факторов для Москвы является приток капитала на рынок недвижимости из нефтегазодобывающих регионов (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на этом рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году с темпами роста цен мировых цен на нефть.

Известно, что темпы роста ВВП напрямую зависят от цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились сразу до 2,5% годовых. После марта цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк – прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития – прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Для сопоставления темпов роста цен на жилье в Москве в 2002 г. с темпами роста цен мировых цен на нефть (с учетом двухмесячного временного лага, связанного с задержкой возврата доходов от экспорта нефти в Россию) был построен график, который иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве, а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

Примечание: Расчет индексов цен на нефть произведен автором по данным Международного энергетического агентства, на жилье – по данным РМЛС, Агентства “Миэль-Недвижимость” и Агентства “Контакт”-Недвижимость.

Ниже приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал 1% и при 27-28 $/баррель - 2% в месяц.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что такая явная зависимость рынка недвижимости от цен на нефть является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. В выигрыше оказывается и строительство. При этом отметим, что вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье – расчет автора по данным РМЛС, Агентства “Миэль-Недвижимость” и Агентства “Контакт”-Недвижимость.

Можно ли использовать полученную закономерность для прогнозирования цен на жилье в 2003 году?

Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, использованный при расчете бюджета, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз среднемесячного прироста цен на жилье в Москве в 1,2% и годового – 14-15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) – 0,8% и 10-11% соответственно. Добавим к этому возможный приток капитала на рынок недвижимости вследствие начала двухлетнего предвыборного цикла, что также будет способствовать повышению цен на жилье. В среднем, при стабильных прочих условиях, можно ожидать в Москве годового изменения цен в 12-16%.

Однако, политическая и экономическая ситуация в мире такова, что границы диапазона нефтяных цен могут расшириться вдвое или вчетверо, и кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе.

В связи с этим мы впервые с 1995 года отказываемся от разработки расчетного, методически обоснованного годового прогноза и рассматриваем вышеизложенное лишь как экспертное предсказание.

Таким образом, в 2002 году города России по тенденциям рынка жилья разделились на три группы. Первую представляет Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 году, продолжается. Вторую – Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. И в третью попали все остальные города выборки, в которых цены на жилье после двух-трехгодичного стремительного роста стабилизировались.

Такое разделение еще раз подчеркивает, что основным фактором, влияющим на динамику цен на рынке жилья, в настоящее время являются внешние по отношению к данному рынку факторы: общая экономическая ситуация в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов, привлекательность рынка недвижимости для капиталов, образующихся вследствие роста нефтяных доходов, по сравнению с другими рынками.

• Назад
• Вперёд