Стерник Геннадий Моисеевич,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

МИРОВАЯ ПОЛИТИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ И ЕЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

За последние 3-4 года укрепились связи экономики России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все сегменты отечественной экономики, в том числе и рынок недвижимости. Это влияние проявляется через различные механизмы и факторы, из которых в 2002-2003 гг. наиболее ярко проявились два: ситуация вокруг Ирака и ситуация с новой валютой – евро. Сразу отметим, что при прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости необходимо, наряду с вышеназванными, рассматривать и другие факторы, как внешние по отношению к рынку недвижимости (экономические условия в стране, социально-экономические условия в конкретном регионе), так и внутренние (темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д.). В данной публикации мы ограничимся прогнозированием вклада в тенденции рынка жилья Москвы внешнеэкономических факторов.

Мировые цены на нефть и рынок недвижимости

Известно, что темпы роста ВВП в России напрямую зависят от мировых цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 $/баррель, и темпы экономического роста тоже сократились с 5-5,5 до 2,5% годовых. После марта 2002 года цены на нефть подскочили до 24-27 $/баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк – прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития – прогноз роста ВВП на конец года. Действительность обогнала ожидания: во втором полугодии цены на нефть продолжали расти, и все макропоказатели по итогам года превысили прогнозы.

Приток капитала на рынок недвижимости Москвы из нефтегазодобывающей отрасли мог послужить фундаментальной причиной роста цен на жилье во втором полугодии 2002 года (по некоторым оценкам, до 30% платежеспособного спроса на столичном рынке обеспечивается из этого источника). Мы сопоставили темпы роста цен на жилье в Москве в 2002 году с темпами роста цен мировых цен на нефть.

График, построенный с учетом лага во времени, связанного с задержкой возврата нефтедоходов в Россию и равного двум месяцам, иллюстрирует наличие статистической связи между этими величинами (коэффициент корреляции достаточно велик - 0,78). Это приводит нас к предположению, что рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье в Москве (чего ожидали многие специалисты), а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на жилье.

На следующем графике приведена количественная зависимость месячных темпов роста цен на жилье в Москве от среднемесячного уровня мировых цен на российскую нефть (по данным 2002 года). Видно, что при ценах ниже 18 $/баррель цены на жилье практически не росли, при 20-21 $/баррель прирост превышал в среднем 1% и при 27-28 $/баррель - 2% в месяц. Виден большой разброс точек вокруг линии регрессии, что говорит о наличии влияния и других факторов на темпы роста цен. Тем не менее, вклад данного («нефтяного») фактора достаточно велик.

Примечание: Среднемесячные цены на нефть - по данным Международного энергетического агентства, на жилье – расчет автора по данным компаний РМЛС, «Миэль-Недвижимость» и «Контакт»-Недвижимость.

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что она является еще одним доказательством зависимости всей российской экономики от этого фактора. Разумеется, спрос на столичное жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, предъявляется не только напрямую занимающимися этим бизнесом компаниями, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. Наконец, эти средства притекают в виде инвестиций на рынок недвижимости (а в условиях слабого фондового рынка это практически единственное надежное прибежище инвестиций), образуя дополнительные доходы строителям, риэлторам. Вследствие этого на рынок недвижимости выходят не только сами корпоративные структуры, работающие в них высокооплачиваемые менеджеры, но и в определенной степени рядовые работники, занятые в этих отраслях, расширяя спрос на жилье от высококачественных сегментов к массовым.

Таким образом, при расчете прогноза изменения цен на рынке недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит фактор уровня мировых цен на нефть в темпы роста цен на недвижимость.

Соотношение курса евро/доллар и рынок недвижимости

В условиях двухвалютности российской экономики, полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002 году вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне начал расти, в июле догнал доллар США, а в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в основном в долларах (и цены на нефть также номинируются в долларах), при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара». Но не в евро (поскольку его практически нет в российских банках), а в недвижимость. Это привело к повышению натурального оборота рынка (числа сделок купли-продажи квартир) и долларового оборота (с учетом в том числе повышения номинальных долларовых цен на жилье).

Таким образом, при прогнозировании тенденций рынка недвижимости необходимо учитывать вклад, который вносит изменение ситуации на мировых валютных рынках в уровень цен и активности на рынке недвижимости России.

Прогноз динамики мировых цен на нефть и вклада этого фактора в рост цен на недвижимость

Осенью 2002 года при подготовке прогноза развития рынка жилья на 2002 год ¹ мы принимали в качестве базового тот сценарий ситуации с нефтью (точнее, два сценария – оптимистический и пессимистический), который был принят правительством при расчете бюджета РФ на 2003 год. Если принять правительственный прогноз среднегодового уровня цен на нефть, то оптимистический вариант (21,5 $/баррель) дает прогноз вклада «нефтяного» фактора в среднемесячный прирост цен на жилье в Москве в 1,2% и годового – 14-15%, а пессимистический (18,5 $/баррель) – 0,8% и 10-11% соответственно.

Однако, к февралю стало ясно, что политическая и экономическая ситуация в мире может расширить границы диапазона нефтяных цен вдвое или вчетверо, и кроме того, существует вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, коренным образом меняющих тенденции в экономике и на рынке недвижимости в том числе. Поэтому вероятность реализации «бюджетного» сценария (№ 1) в конце февраля мы оценивали равной не более 60% ²

Были рассмотрены еще несколько возможных сценариев развития мировой политической и экономической ситуации³

Сценарий № 2. Вялотекущая подготовка к войне с Ираком продолжается еще месяцы. В этом случае, как уже и происходит в январе-феврале, нефтяной рынок реагирует ростом цен до 30-35 $/баррель, темпы роста цен на жилье в Москве увеличиваются до 3% в месяц. Но такой «подарок судьбы» для России продлится недолго, да и вероятность его продолжения сверх одной-двух недель марта невелика.

Сценарий № 3. В случае успешной короткой (две-три недели) войны США с Ираком цены на нефть после резкого взлета снизятся до 18-20 $/баррель и менее, и этот уровень сохранится надолго. Тогда темпы роста цен на жилье в Москве будут на нижнем уровне сценария № 1. Вероятность данного развития событий мы оценили в 20%.

Сценарий № 4. Если война затянется на несколько месяцев, цены могут вырасти до 35-50 $/баррель и более. Для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, это означает искусственный ажиотаж с трудно предсказуемыми неблагоприятными последствиями в будущем. Вероятность данного сценария мы оценили в 10-15%.

Сценарий № 5. При катастрофическом развитии событий (распространение конфликта на другие страны, бактериологическая атака Ирака и т.п.) экономика США и курс доллара может рухнуть, цены на нефть опустятся ниже 10 $/баррель. Для нашей экономики и рынка недвижимости в том числе последствиями будет спад и даже кризис. Вероятность сценария – 5-10%.

Таким образом, в конце февраля средневзвешенный по всем сценариям прогноз прироста цен на рынке жилья Москвы на 2003 год от «нефтяного» фактора был близок к «бюджетному» и составлял 10-12%. Однако, доверительный интервал прогноза был слишком велик (+/-22%), что не позволило рекомендовать этот прогноз как руководство к действию.

Прошло два месяца. Сегодня, в середине апреля, ситуация кардинально изменилась. Стало ясно, что до 17-19 марта (начала войны в Ираке) события развивались по сценарию №2, цены на нефть держались на уровне 29-32 $/баррель, и можно ожидать продолжения притока в страну нефтедолларовой ренты и сохранения темпов роста цен на жилье в Москве еще по крайней мере до конца мая. В сумме это соответствует вкладу в годовой рост цен в 12-15%.

Далее реализовался сценарий №3 (быстрая победа США), и цены на нефть снизились до 18-20$/баррель. Можно ожидать, что они закрепятся примерно на этом уровне до конца года, и тогда годовой вклад «нефтяного» фактора за оставшиеся 7 месяцев составит 6-8%, или в сумме 20-24% за год.

Сегодня, в середине апреля, существует ненулевая вероятность развития событий по сценариям №4 и №5, однако, с учетом упорно муссируемой в СМИ информации о тайном соглашении США с Саддамом (жизнь в обмен на имитацию сопротивления) ею можно пренебречь.

На перспективу за пределы 2002 года не исключены новые мировые потрясения, если США продолжат «распиливать» страны «оси зла» (Сирия, КНДР, Иран, далее везде). Но мы также припишем им низкую вероятность и примем гипотезу о том, что мировые цены на нефть во второй половине 2003 года и в последующие два года будут определяться естественными экономическими причинами и колебаться вокруг 18-20 $/баррель, и США не используют иракскую нефть для обрушения нефтяного рынка (с учетом мер противодействия ОПЕК, России и др. стран). Это означает при прочих равных условиях небольшой повышательный вклад в темпы изменения цен на рынке недвижимости.

Таким образом, прогноз вклада «нефтяного» фактора в рост цен на жилье в Москве сегодня может быть определен в достаточно узком доверительном интервале. На 2003 год он составляет 20-24%, на 2004 и 2005 гг. – 9-11%.

Прогноз соотношения курсов мировых валют и его влияния на рынок недвижимости

Успешное окончание войны в Ираке, последующее за ним снижение мировых цен на нефть будут способствовать предотвращению спада в американской экономике, укреплению доллара на мировых валютных рынках. По мнению некоторых известных экономистов, к концу года курсы евро и доллара сравняются, и в последующем будут колебаться вокруг паритета. Поскольку Центробанк РФ держит курс евро к рублю на уровне корзины основных мировых валют, то можно считать, что во второй половине с.г. «бегство от доллара» в России прекратится, и в последующие два года этот фактор не окажет заметного воздействия на рынок недвижимости.

Индексы рынка жилья Москвы в 1 квартале 2003 года

На рынке жилья Москвы приток капитала за последние 6-9 месяцев и соответствующий рост платежеспособного спроса перекрыл влияние других внешних и внутренних факторов, в том числе беспрецедентного наращивания темпов жилищного строительства. Это соображение позволяет нам сопоставить реальные тенденции рынка с сделанным прогнозом.

В начале 2003 года рост цен на жилье в Москве продолжается. Средняя удельная цена предложения квартир за первый квартал выросла с 1075 до 1154 $/кв. м. Индекс номинальных долларовых цен в марте с.г. относительно декабря 2001 года составил 1,23, а относительно декабря 2002 года – 1,05. Вместе с тем, темпы прироста цен, которые с августа 2002 года по январь с.г. составляли 2,5% в месяц, в феврале сделали попытку снизиться до 1%, но в марте снова восстановились до уровня 2%. Это вполне вписывается в нашу гипотезу о влиянии мировых цен на нефть (с учетом двух-трехмесячного лага): в ноябре прошлого года, после очередной «отмены» начала войны в Ираке, цены на нефть марки Urals cнизились до 22,9 $/баррель (с 27-26 в августе-сентябре), в декабре-январе снова выросли до рекордных уровней 27,7-28,5 $/баррель.

В течение последних двух-трех лет происходило снижение темпов инфляции (темпов роста потребительских цен) и темпов девальвации рубля относительно доллара (темпов роста курса рубля к доллару). При этом темпы девальвации составляли 0,5-0,7 от темпов инфляции, что приводило к росту индекса инфляции доллара в России (рассчитываемого как отношение индекса инфляции к индексу девальвации в данном месяце). Обратная величина – индекс покупательной способности доллара в России – плавно снижался. Такая ситуация практически не сказывалась на динамике номинальных долларовых цен на жилье (в Москве и других городах с долларовой номинацией цен). В последние полгода картина изменилась. На графиках динамики макроэкономических параметров видно, что индекс инфляции за три месяца вырос на 5,1%, индекс девальвации снизился на 1,5%, индекс покупательной способности доллара снизился на 7,5%.

Такая динамика явно повлияла на поведение субъектов рынка, особенно с учетом снижения (с июля прошлого года, и особенно в ноябре-декабре) соотношения курса доллара к евро. Поэтому были определены приведенные на последнем графике индексы реальных (очищенных от инфляции доллара) цен на жилье. Видно, что в 2002 году они были стабильны до июля, затем выросли на 9% к декабрю, а в 2003 году начали снижаться, и за 1 квартал снизились на 3%.

Если курсовая политика ЦБ РФ на укрепление рубля сохранится, а инфляция будет продолжаться, то тенденция снижения реальной стоимости жилья в Москве продолжится, хотя темпы ее будут незначительными вследствие роста номинальных долларовых цен.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС и «Миэль-Недвижимость»

¹Стерник Г.М. Рынок жилья России в 2002 году: итоги 11 месяцев. – АЭКСИП, М.: 2002. – 9 стр. назад к тексту
²Стерник Г.М. Рынок жилья России на переломе 2002-2003 гг. – АЭКСИП, М.: 2003. – 14 стр. назад к тексту
³Стерник Г.М. Анализ рынка жилья в зоне «Запад-1» Московской области. – АЭКСИП, М.: 2003. – 50 стр. назад к тексту

© Г.М.Стерник, 15.04.03.

• Назад
• Вперёд