Стерник Г.М.,
зам. генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, канд. техн. наук
gm_sternik@sterno.ru,
www.realtymarket.ru

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2002 году: ИТОГИ 11 МЕСЯЦЕВ Результаты мониторинга рынка недвижимости России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости показывают, что в ноябре текущего года средние удельные цены предложения жилья (в долларовом выражении) составили:

Москва – 1075 $/ кв. м
Петербург – 628 $/ кв. м
Мособласть – 553 $/ кв. м
Екатеринбург – 518 $/ кв. м
Новосибирск – 470 $/ кв. м
Иркутск – 413 $/ кв. м
Пермь – 387 $/ кв. м
Н. Новгород – 365 $/ кв. м
Тверь – 305 $/ кв. м
Ульяновск – 255 $/ кв. м.

В таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный годовой прирост долларовых цен за 2001 и 2002 гг. и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) прирост за те же годы.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Н. Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 42 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Ульяновск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 26,87 руб. в декабре 2000 г., 30,08 руб. в декабре 2001 г. и 31,81 руб. в ноябре 2002 г.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 г. 15%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 4% и 7,5%.

Видно, что в 2001 г. прирост номинальных долларовых цен составил от 8% (Н. Новгород) до 65% (Новосибирск), а в 2002 г. от –5% (Пермь) до 28% (Петербург). Реальный прирост был меньше: от –(8-9)% в Перми и Новосибирске до 5-6% в Иркутске и Москве, 9-13% в Московской области, Твери, Ульяновске и Н. Новгороде и 19% в Петербурге.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

ДИНАМИКА УРОВНЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ

Примечание: Москва – расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость и Контакт-Недвижимость.

Данные таблиц и графиков показывают ожидаемую динамику цен на жилье в городах России: переход от устойчивого роста в 2000-2001 гг. (прирост был во всех городах, и его величина в долларовом выражении только за прошлый год составила 31-65%, за исключением Н. Новгорода и Твери) к рецессии и стабилизации, которая произошла практически во всех городах (прирост за текущий год составил от –5% до 28%).

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций изменения цен на рынке различных городов.

В Перми, Новосибирске, Екатеринбурге, где рост цен в прошлом году шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию “с перебегом”: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом они остались на уровне декабря 2001 г. (от –5% до 7%).

По наблюдениям Хорькова М. И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. По отдельным категориям он выглядит следующим образом:

1-комнатные – 80 дней,
2-комнатные – 88 дней,
3-комнатные – 108 дней,
4-комнатные – 132 дня.


Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Ульяновске, Н. Новгороде, Иркутске, где в прошлом году рынок “задержался” с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию “с доползанием” (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с отсутствием (Иркутск) или наличием (Н. Новгород, Ульяновск) осеннего подъема (общий прирост от 13 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 9%.

В Москве, как и в предыдущих городах, стабилизация была достигнута к лету по сценарию “с доползанием” (постепенное прекращение роста цен предложения). “Отката” не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за 11 месяцев составил 14%.

По мнению Светлакова В.И. (данные компании “Миэль-Недвижимость”), осенний рост цен вызван недостаточным объемом предложения жилья на вторичном рынке, связанным с ускоренным уходом квартир с рынка после весенне-летней стабилизации цен.

Руководитель РАН САВА Апрелев К.Н. считает, что продавцы, подогреваемые инфляционными ожиданиями сезонного характера, в этом году начали поднимать цены раньше обычного.

Но покупатели пока не торопятся следовать за этой тенденцией. По наблюдениям Серова Р.В. (АН “Ница”), корректировка цен предложения квартир в листингах в прошлом году происходила преимущественно вверх. Весной и летом этого года она практически не происходила или происходила в равной степени вверх и вниз. А в последние два-три месяца она явно осуществляется в сторону понижения. Другими словами, средняя разность между первоначальными ценами предложения и ценами сделок была отрицательной, затем – близкой к нулю, а теперь стала положительной. Это говорит о том, что серьезного повышения цен на рынке жилья Москвы в дальнейшем не ожидается.

Интересно отметить, что, по данным Сапожникова А.Ю., САРН (Компания РМЛС), темпы роста цен на квартиры различного типа и в различных зонах Москвы существенно не различались. Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за 11 месяцев составил 17%, реальных – 9%.

В Петербурге – иная картина. От нижней точки после кризиса – мая-июня 2000 года – подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 28%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними – торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем – на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные “Бюллетеня недвижимости”), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в “исторических” зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели – представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и “откатом” цен.

Таким образом, рынок жилья России в конце 2002 – начале 2003 гг. завершает стадию стабилизации.

После стабилизации цен на верхнем уровне, как известно, можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению или к новому росту. Что же нас ждет в ближайшие полгода-год, когда в большинстве городов завершится стабилизация?

На данном этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики. Общий экономический рост в России в течение текущего года продолжается, но темпы его (годовой рост ВВП 4-4,5%) не увеличиваются. Инфляция снижается медленно (по прогнозам властей, в 2003 году она снизится на 2 процентных пункта – до 12-14%), рубль укрепляется, но медленно (за год ожидается увеличение курса доллара с 32 до 33,5-34,0 руб.). Реальные доходы населения увеличиваются, но не революционно (на 7-10% в год). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета. Единственным существенным фактором, способным вызвать рост цен на рынке недвижимости, являются приближающиеся предвыборные кампании, финансирование которых приведет к притоку денег в сферу недвижимости.

Если говорить о внутренних факторах рынка, то в Москве и Петербурге наиболее значимый сегодня - это соотношение объема предложения и цен на первичном и вторичном рынке (в регионах, в силу малого объема нового строительства, этот фактор не является существенным). В условиях увеличивающихся объемов строительства жилья застройщики допустили неоправданный рост цен, и это грозит рынку затовариванием, со всеми вытекающими последствиями (отток покупателей - снижение цен на первичке - то же на вторичке, несмотря на приток покупателей). Только осторожная ценовая политика, грамотный маркетинг могут помочь застройщикам (особенно жилья высокой комфортности) в удержании покупателя и "рассасывании" возможных тромбов на рынке. И в Москве это уже происходит. Последнее объявление компании “Дон-Строй” о повышении цен на элитные новостройки с 1 ноября на 10% сменилось объявлениями о новогодних скидках компаний “Сити-ХХ1 век” и ДСК-1. Так что скорее всего обвала рынка не будет. Именно на этот сценарий мы и рассчитываем.

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка жилья России на следующий год сегодня представляется стабильное развитие с колебаниями цен (в пределах 5-7%) на фоне небольшого их повышения (8-10%). Местные особенности городов (столиц и регионов) скорее всего уложатся в этот диапазон. 1. Москва, Агентство экспертизы инвестиционных проектов (руководитель Черных Е.В., исп. Стерник Г.М.)
2. Москва, РАН САВА (руководитель Апрелев К.Н.).
3. Москва, РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН).
4. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН).
5. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН).
6. Москва, Агентство недвижимости НИЦА (руководитель Серов Р.В., исп. Клюева О.).
7. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
8. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН).
9. Иркутск, Агентство “Восточно-Сибирская правда” (рук. Литвиненко А.В., исп. Винников Ю.А., САРН).
10.Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
11.Новосибирск, Агентство недвижимости “Акрополь” (руководитель Умаров З., исп. Астахов А.А., САРН).
12.Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
13.Пермь, Корпорация “Перспектива” (руководитель Онянов В.В., исполнители Сырчиков П.Л., САРН, Бердник Н.Б., САРН, Старцева Н.).
14.Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН).
15.Ульяновск, ЗАО "Центр недвижимости" (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН).

Средняя удельная цена предложения квартир в панельных новостройках ($/м²)

Средняя удельная цена предложения квартир в монолитно-каркасных домах ($/м²)

Средняя удельная цена предложения 1-, 2-, 3- комнатных квартир ($/м2)

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2002 году

© Г.М.Стерник, 17.12.02.

• Назад
• Вперёд