Стерник Геннадий Моисеевич,
Директор по стратегическому развитию Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета Российской Гильдии риэлторов, к.т.н.

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2002 году: НОВАЯ СТАДИЯ РАЗВИТИЯ

Что мы прогнозировали и что имеем

В предыдущей публикации был дан прогноз развития рынка жилья Москвы на год вперед, разработанный в декабре 2001 года. Суть прогноза состояла в том, что рынок жилья в 2002 году завершит стадию устойчивого роста и перейдет к стадии рецессии – снижения темпов роста и затем стабилизации цен, преимущественно колебательной, по сценарию "с перебегом": цены предложения (но не цены сделок!) еще будут два-четыре месяца по инерции расти (на 5-10% в сумме), но рост объема предложения и сокращение спроса приведут к снижению темпов роста цен предложения и затем - к снижению самих цен (на 10-15% от высшей точки). Но не длительному: в течение года произойдет колебательная стабилизация с уменьшающейся амплитудой и возвратом на уровень начала года. Прогноз динамики цен для Москвы, выполненный комбинированным (статистическим и эвристическим) методом, приведен на графике.

Сегодня имеется возможность сверить прогноз с фактическим развитием событий за полгода, и заодно обсудить некоторые утверждения и заблуждения, бытующие в среде московских аналитиков, практиков – риэлторов и девелоперов, и тиражируемых журналистами.

Примечание: фактические данные рассчитаны автором по информации Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС), Светлакова В.И., САРН (Миэль-Недвижимость), Колокольников Д.А., САРН (Контакт-Недвижимость).

Из данных, приведенных на графике, видно, что за пять месяцев цены предложения жилья (в долларовом выражении) выросли на 4% и практически стабилизировались. Темпы роста цен снизились как по сравнению с предыдущим периодом, так и по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Снижение цен еще не началось, и их прирост несколько меньше прогнозируемого. Но в целом фактические данные за январь-май не противоречат сделанному в декабре годовому прогнозу, и его корректировка пока не требуется.

ИЗМЕНЕНИЕ УДЕЛЬНЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ в Москве

Как истины превращаются в мифы

В среде профессионалов рынка недвижимости, аналитиков, журналистов время от времени возникают утверждения, которые изначально могут быть истинными, по крайней мере в теории или в отдельные периоды развития рынка. Но рынок постоянно развивается и изменяется, а эти утверждения продолжают жить и распространяться, превращаются в штампы, и затем – в заблуждения (мифы).

Например, несколько лет назад модно было обсуждать известную в макроэкономической теории истину о том, что цены на товар определяются равновесием спроса и предложения. Однако, в условиях рынка недвижимости, по определению несовершенного (по сравнению с товарным, фондовым и иными рынками), и тем более в условиях переходной экономики России действуют множество других факторов, вызывающих изменение цен.

В частности, рынок недвижимости весьма инерционен, его полуциклы (роста или падения) длятся один-три года, и (независимо от других факторов) рост цен предложения жилья может продолжаться полгода-год при снижении соотношения спрос/предложение, и наоборот, цены могут падать такое же время после начала роста спроса.

Другой фактор - двухвалютность рынка недвижимости, вследствие чего он реагирует на изменения курса доллара, его покупательной способности в России. В результате этого цены в ряде городов росли (в долларовом выражении) не только в начальной, стартовой стадии рынка (когда приватизация квартир только начиналась, и спрос превышал предложение), но и в 1994-95 годах, когда спрос был ниже предложения.

Сегодня, под влиянием информационно-разъяснительной работы среди профессионалов, эта ситуация уже в основном осознана, хотя в публикациях еще встречаются ссылки на данный миф.

Но уже появились и циркулируют новые мифы.

Миф первый: снижение покупательной способности доллара в России приводит к повышению долларовых цен на жилье

В январе 2002 года произошел рекордный за последнее время рост потребительских цен – инфляция составила 3,1%. Но в феврале-марте она снизилась до приемлемой величины в 1,1-1,2% (в целом за 5 месяцев – 8,4%), и правительственные эксперты снова уверились, что заложенный в бюджет прогноз годовой инфляции (12-14%) не будет превышен. Независимые эксперты готовятся к 16-18% годовой инфляции.

Курс доллара к рублю, повышался обычными темпами - несколько меньшими, чем темпы инфляции, в пропорции 1/(0,6-0,7). За три месяца он вырос на 3,2%, за пять – на 4,5%. Это значительно превышает наметки правительства (годовой рост прогнозировался около 6-7%), но пока не требует изменения бюджетного прогноза.

В результате инфляция доллара в России продолжилась (за три месяца она выросла на 2,3%, за 5 – на 3,7%), соответственно покупательная способность доллара (относительно потребительской корзины) снизилась на ту же величину (см. рисунок).

Отсюда многие аналитики делают вывод, что, в связи с уменьшением товарного наполнения доллара, долларовая цена предложения жилья должна адекватно повышаться продавцами (при прочих стабильных факторах).

Но статистика не подтверждает эту теоретически возможную гипотезу. Многолетние исследования показали, что при резких, кризисных скачках курса доллара вверх (“черный вторник” 1994 года, август 1998 года) долларовые цены предложения устремляются не вниз, а вверх, а при сложившихся условиях относительной финансовой стабильности влияние этого фактора несущественно.

Что касается происходящего в последние два-три года плавного понижения покупательной способности доллара в России (после двукратного роста в конце 1998 года), то этот процесс лишь только начинает осмысливаться субъектами рынка, и реального влияния на цену жилья не оказывает (поскольку другого механизма, кроме как через массовую психологию, для его реализации нет).

Миф второй: эффективность дилерских операций на рынке жилья достигает 20-30%

В последнее время в ряде публикаций риэлторы делятся опытом, аналитики обосновывают, журналисты пропагандируют высокую и стабильную доходность инвестиций в недвижимость – в дилерские операции (купить квартиру на вторичном рынке сегодня, продать через полгода на 20% дороже), в инвестиционные контракты (купить инвестиционную долю сегодня, когда застройщик предоставляет 20-40 процентную скидку, продать через полгода на 30% дороже), и т.п.

В 2002 году, в условиях перехода рынка к стабилизации, доходность дилерских операций будет колебаться около нуля. Рост цен на инвестиционные контракты по мере приближения срока сдачи объекта, который в 2001 году включал 25-30% общего роста цен на рынке и лишь 10-15% скидки, сегодня ограничивается только этими 10-15 процентами. То, что в 2001 году было справедливым, сегодня не сработает.

Удивительна инертность профессионалов рынка недвижимости, практиков и аналитиков! Полтора года назад они не обратили внимания на наш прогноз перехода рынка в 2001 году к стадии устойчивого роста. Даже прогноз, сделанный в июне 2001 года на второе полугодие, о 25-30% роста цен к декабрю, не привлек внимание. Наконец, эмпирически некоторые заметили начавшийся ажиотажный спрос и скачок цен, и наконец-то осознали, что прошлый год, исключительно выгодный для инвестиций, ими недоиспользован. Но вот теперь, в 2002 году, они намерены полностью использовать окно возможностей… которое уже закрылось.

Миф третий: дешевое дешевеет, дорогое дорожает

Это – любимый девиз экспертов рынка и штамп журналистов. Рассмотрим его подробнее.

Ниже показана динамика средней удельной цены квартир в Москве для квартир различного размера.

Примечание: здесь и далее графики построены автором по данным Сапожникова А.Ю., САРН (РМЛС).

Видно, что наименьшая удельная цена в среднем по Москве – на однокомнатные квартиры, затем практически одинаковая – на двух- и трехкомнатные, и значительно выше – на квартиры четырех и более комнат (в Петербурге и других городах эта закономерность имеет обратный характер).

Обратим внимание на то, что в период устойчивого роста рынка происходило плавное сближение однокомнатных квартир с двух-трехкомнатными (дешевое дорожало быстрее). Это особенно заметно на графике, отражающем темпы роста цен относительно декабря 1999 года. На нем также видно, что в период снижения цен в первой половине 2000 года темпы снижения для 1-, 2-, 3-комнатных квартир были практически одинаковыми, а 4-комнатные (“дорогие”) дешевели гораздо быстрее. Наконец, в период перехода к стабилизации после роста, зимой-весной 2002 года, однокомнатные и двухкомнатные (“дешевые”) квартиры выросли на 3-4% (меньше среднерыночного роста), цены на трех- и четырехкомнатные – на 4-5% (больше среднерыночного роста).

Таким образом, соотношение темпов роста цен на квартиры различного размера устойчиво в пределах одной стадии развития рынка, но отличается при переходе рынка от одной стадии к другой.

Те же закономерности демонстрирует статистика динамики средней удельной цены квартир, дифференцированных по качеству (на рисунке выделено 8 типов жилья).

Наконец, главный вывод из приведенной статистики состоит в том, что никаких “революционных” изменений на рынке при более детальном его рассмотрении (переходе от анализа “средней температуры по госпиталю” к дифференцированному анализу цен по квартирам различных размеров) не наблюдается – инверсии (перемены мест) в уровне цен на квартиры различного размера и различного качества практически не происходило.

Миф четвертый: постоянное изменение структуры предложения квартир искажает оценку динамики цен

Действительно, использование показателя “средняя удельная цена квартир, присутствующих на рынке города”, предполагает оценку динамики цен с учетом изменяющейся структуры объектов (доли объектов различных категорий). Такая оценка аналогична оценке динамики показателя ВВП в “большой” экономике. И это может смазать тенденции изменений на рынке. Поэтому, по мнению ряда специалистов, динамику цен на рынке города целесообразно определять без учета изменения структуры объектов, как это делает Госкомстат при оценке инфляции в “большой” экономике.

Проверим это, теоретически верное, утверждение статистикой. Для этого определим динамику общего объема предложения квартир на рынке и его структуры (по числу комнат).

Из графика видно, что в период устойчивого роста цен, когда общий объем предложения изменялся в 1,5-2 раза, доля квартир различного размера в общем объеме предложения изменялась незначительно. В периоды спада и рецессии изменения долей были более значительны. Это свидетельствует о том, что этот показатель – изменение структуры предложения – практически не смазывает картину динамики рынка. В то же время он является чувствительным индикатором тенденций его изменения.

Проверим еще раз эти утверждения при дифференциации квартир по местоположению.

Из графика следует, что динамика средней удельной цены квартир в Москве и в каждом из ее административных округов была практически синхронна. Лишь в последний период, когда темпы роста цен предложения в среднем по Москве замедлились, в ЦАО рост продолжался, в то время как в других округах он приблизился к нулю. Это еще раз говорит о том, что признаки несинхронности процессов в различных территориальных локациях являются чувствительным индикатором изменений на рынке в целом. При устойчивом росте (как и при устойчивом снижении) цен в среднем по городу эти же процессы протекают аналогично и в ограниченных районах города.

И в то же время за весь период наблюдений инверсии уровня цен в различных округах практически не наблюдалось.

Таким образом, изменение структуры предложения жилья (по числу комнат и по местоположению) практически не влияет на оценку средней удельной цены предложения квартир на рынке в целом. В то же время мы рекомендуем определять эту величину обоими способами (по методу ВВП и по методу индекса инфляции), что расширяет возможности анализа тенденций на рынке.

Миф пятый: аналитики своими прогнозами формируют тенденции на рынке

В последние год-полтора в ряде публикаций упорно муссируется (под видом инсайдерской информации, слухов) утверждение о том, что прогнозы корпоративных аналитиков рынка недвижимости выполняются по заказу, они обеспечивают изменение тенденций рынка в интересах отдельных игроков.

Как и в предыдущих случаях, этот миф начинается с истины (точнее, с трех истин).

Первая состоит в том, что прогнозы действительно могут воздействовать на массовую психологию клиентов рынка. И этим пытаются пользоваться отдельные фирмы и корпорации, призывая покупателей - скорее покупать (“завтра будет дороже!”), продавцов - продавать (“завтра будет дешевле!”), разогревая рынок обсуждением проекта закона о контроле над расходами (в конце 1999 и 2000 года) и т.п. Однако, для таких пиар-акций не нужны обоснованные прогнозы (а может быть, и вредны, если они объективно разойдутся с намерениями лохотронщиков). Противодействовать таким акциям можно только одним способом – повышением рыночной грамотности клиентов рынка. О том, что такой процесс успешно идет, свидетельствует изменение динамики объема сделок купли-продажи жилья в Москве за последние годы: ажиотаж декабрей 1997, 1998, 1999 года в 2000 году сгладился, а в 2001 году не случился вовсе.

В целом объем продаж на первичном и вторичном рынке жилья Москвы в последние годы стабилизировался на уровне 95-105 тыс., при том, что доля продаж вторичного рынка снижалась, а росла доля продаж квартир в введенных в строй домах и инвестиционных договоров (долевого участия в строящихся домах). Однако, в 2001 году по всем четырем позициям наблюдается небольшое снижение относительно предыдущего года, что опровергает еще один миф – об ажиотажном спросе в 2001 году.

Вторая истина состоит в том, что операторы фондового или валютного рынка действительно могут своими действиями (а операторы уровня Сороса – и прогнозами) влиять на рынок. Как хорошо описано в книге Сороса “Алхимия финансов”, в момент начала полуцикла подъема цен на акции умелый брокер активно скупает дешевые акции (“играет на повышение”). Темпы роста цен искусственно нарастают, и рынок “проскакивает” тот уровень цены, которого данные “голубые фишки” достойны. В этот момент игрок массово продает данные акции по высокой цене (“фиксирует прибыль”). Аналогичные, только обратные действия (“игра на понижение”), предпринимаются на втором полуцикле (спада цен). Как правило, все это происходит в течение одного торгового дня на бирже.

Возможно ли такое поведение “игроков” на рынке недвижимости? Справедливы ли утверждения некоторых операторов рынка о том, что они “играют на повышение, на понижение” (а некоторые аналитики еще и утверждают об игре операторов “на стабилизацию”!)? Совершенно ясно, что это – очередной миф. У операторов рынка недвижимости нет рычагов влияния – возможности массовой скупки или продажи объектов определенного типа (за исключением ограниченных по месту и времени случаев). Поэтому выражения типа “играю на повышение” означают всего лишь “учитываю тенденцию к повышению в своей работе”.

Наконец, третья истина состоит в том, что прогнозы Гриспена, главы Федеральной резервной системы США, о предстоящем изменении ставки рефинансирования на 0,5%, или Геращенко, бывшего главы ЦБ РФ, об изменении курса доллара, мгновенно отражаются на фондовых и валютных рынках. Однако, мы, аналитики российского рынка недвижимости – не Гриспены и не Геращенко. У нас нет тех реальных рычагов, которыми центральные банки влияют на рынок – права изменения ставки рефинансирования, возможности валютных интервенций на бирже. Мы можем лишь изучать и отслеживать объективные тенденции рынка, и на этой основе вырабатывать прогнозы, не зависящие от интересов наших работодателей. А вот использование этих прогнозов для своевременной корректировки стратегии своего бизнеса – это право операторов рынка (которое требует высокой квалификации, и примеры такого использования – единичны).

Создать и настроить автопилот, круиз-контроль, своевременно давать бизнесу прокладку курса – вот ключевая задача аналитиков-прогнозистов. А для этого нужны выверенные, обоснованные, объективные прогнозы.

Все остальное – мифы.

ã Стерник Г.М., 19.06.02.
gm_sternik@sterno.ru
http://www.realtymarket.ru

• Назад
• Вперёд