рисунки и таблицы к докладу в файле word

Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада:

Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Часть 2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ Массовое жилье

4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

4.1.

Напомним, что массовое жилье, вплоть до рыночного периода домостроения, было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления бесплатного жилья. С повышением этих норм, а также для повышения конкурентоспособности в период рыночной экономики, пропорционально росли конструктивные параметры массового жилья.

Рис. 22

Рис.23

Рис.24

На рис. 22-24 представлена эволюция параметров общей площади массового жилья с 1950 года и по настоящее время. Вплоть до 90-х годов, когда полноценного рынка жилья, как такового, еще было, а государство бережно относилось к каждому квадратному метру социального жилья, общие площади одно-трехкомнатных квартир не спешили увеличиваться. Однако, легализация и развитие рынка жилья послужила толчком к появлению повышенного спроса на дополнительные метры площади жилья. В этот период, удовлетворяя потребности рынка, площади квартир стремительно пошли вверх и к сегодняшнему дню общие площади одно-трехкомнатных превышают начальный уровень на 60-70%, а у недавно появившихся четырехкомнатных квартир успели подрасти на 29%.

Если раньше простая семья мечтала получить какое угодно, но отдельное жилье, то сегодня массовый потребитель имеет возможность выбирать себе жилье, соотнося его потребительские свойства с собственными финансовыми возможностями.

Вот один из примеров популярного сегодня дома массовой застройки.

Ограждающие конструкции 16-22 этажного дома из панелей с улучшенной теплоизоляцией (за счет прослойки утеплителя специальной пленкой). Окна - пластиковые однокамерные стеклопакеты отечественного производства.

Планировочное решение включает одно-четырехкомнатные квартиры. Просторные прихожие с гипсокартонными перегородками делают возможной частичную перепланировку прилегающих комнат. Преобразились однокомнатные квартиры: их общий метраж увеличился до 43,6 кв. м, гостиные стали больше (20 кв. м), в них появился эркер, в коридорах - темная комната. Двух- трехкомнатные квартиры за счет новшеств (эркеров, пятиугольных комнат, дополнительных кладовок) стали куда более привлекательными. Заслуживают похвалы четырехкомнатные квартиры: там самая просторная комната в квартире - 24-метровая гостиная, 14-метровая кухня, два санузла, темная комната и небольшая лоджия.

Дом оборудован пассажирским и грузовым лифтом. Шахта естественной вытяжной вентиляции и тепло-водокомуникаций проходит через кабины 1-2 санузлов.

Кухни просторные, оборудованы экологичными и безопасными электроплитами.

Благодаря тому, что все межквартирные конструкции - шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод - выделены в отдельный блок, шумы не проникают в квартиры. Естественная вытяжка проходит через вентблоки в санузле и на кухне

Коммунальные услуги включают в себя централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети.

Информационные коммуникации включают коллективную систему телевидения эфирного приема сигнала от ретранслятора, радио- и телефонную сеть.

По желанию жильцов достаточно просто устанавливается система домофона.

До ближайшего гаражного кооператива или открытой охраняемой стоянки 5-15 минут пешком. Свободная от детской площадки неогороженная придомовая территория занята индивидуальными металлическими тентами для автомобилей типа “ракушка”.

До ближайшего продуктового магазина 10-15 минут ходьбы. Прочие элементы инфраструктуры доступны с использованием транспорта.

Дому присуща архитектурная "индивидуальность" - фасад отделан плиткой под облицовочный кирпич и легко узнаваем.

Квартиры, относящиеся к классу массового жилья, на современном рынке занимают порядка 65,2% предложения. Цены на них колеблются от $500 до $950 за кв. м

4.2.Жилье повышенной комфортности

Динамика изменения средней общей и жилой площадей квартир жилья повышенной комфортности представлена на рис. 25-27.

Рис.25

Рис. 26

Рис.27

Общие площади квартир выросли к сегодняшнему дню на 31-56%, жилые - на 13-24%. Площади кухонь увеличились на 43-52%, еще большие удобства для проживания обеспечились с появлением квартир, в которых устроены два санузла, балкона/лоджии.

Вот пример жилого дома повышенной комфортности в одном из деловых центров Москвы.

Дом монолитно-каркасный, многосекционный, возведенный по индивидуальному проекту. В доме девять этажей. Первый этаж - нежилой. Верхний, мансардный, отдан под двухуровневые квартиры. Наружные стены кирпичные, толщиной 630 мм, а внутренние несущие - из железобетона (140 и 180 мм). В каждом подъезде по два лифта (пассажирский и грузопассажирский).

Квартиры привлекают покупателей своими размерами (от 80 до 189 кв. м) и оригинальностью. Даже в самой маленькой однокомнатной квартире площадь комнаты 36 кв. м, в ней два окна и две двери, что позволяет без труда перепланировать или разделить помещение. Здесь также два санузла, кладовая, кухня (15 кв. м) имеет выход на лоджию. В двух-, трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах, кроме просторных гостиных (от 34 кв. м), большие (16-22 кв. м) спальни, кухни (от 13 до 16,7 кв. м), кладовые, по два санузла, а количество лоджий соответствует числу комнат.

В доме подземный гараж, число машиномест почти равно числу квартир.

Средства коммуникации - кабельное телевидение, спутниковая антенна, выделенная оптико-волоконная линия для входа в Интернет (подключается к квартире по желанию жильцов).

4.3. Элитное жилье

Рис.28

Рис. 29

Рис.30

Настоящее элитное жилье начали строить в Москве в 1994-95 гг. Предыстория этого процесса в достаточной степени пассивна (рис.28-30). Общие площади получили значительный прирост по сравнению с начальным уровнем (24-70%) только в последнее десятилетие. Жилые площади однокомнатных квартир увеличились почти вдвое, двух-пятикомнатных квартир увеличились в общей сложности на 10-25%.

Самое большее, на треть в однокомнатных квартирах, увеличились площади кухонь.

Пределом жилищных мечтаний эпохи начала реформ были дома, построенные для высокопоставленных сотрудников ЦК КПСС и Совмина. Главное, что привлекало покупателей в подобных домах - престиж и налаженная инфраструктура. К тому же социальный состав дома, как правило, не вызывал подозрений. Престижность "цековок" повышало и то, что купить квартиру в них крайне трудно. Они попросту редко попадают на рынок.

Новая категория элитного жилья появилась с началом рыночных реформ - это расселенные и отремонтированные коммуналки. Большая площадь, просторная кухня и высокие потолки делали их просто дворцами на фоне стандартной советской архитектуры. Соседи-алкоголики, насквозь гнилые трубы и деревянные перекрытия поначалу казались проблемами если не мелкими, то решаемыми. Расселенная коммуналка в дореволюционном доме в центре Москвы два-три года назад обходилась от $600 до $2500 за квадратный метр.

К 1997 году все более-менее приемлемые коммуналки расселили. Оставшиеся старые дома, прежде всего в центре Москвы, начали реконструировать "централизованно". Социальный состав жильцов после реконструкции, естественно, резко менялся в пользу очень состоятельных.

В последнее время в центре Москвы, в районах Арбат, Хамовники (Пречистенка-Остоженка), Замоскворечье, Якиманка, Басманная (Чистые пруды) ведется активная реконструкция малоэтажных особняков. По цене реконструированные дома практически не отличаются от вновь построенных.

Однако на всех "цековок", как расселенных и реставрированных домов, не хватит. Спрос же на элитное жилье в 1991-1993 годах был колоссальным. А предложение практически отсутствовало. Естественно, бесконечно так продолжаться не могло. Поняв, какие колоссальные прибыли сулят возведение и продажа элитного жилья, застройщики ринулись осваивать эту нишу. И первыми инвесторами были банки и другие крупные корпоративные структуры.

Одним из первых опытов строительства элитного корпоративного жилья "нового поколения" стал дом, построенный в 1994 году при финансировании ОНЭКСИМ-банка. Самая маленькая квартира в этом доме имела площадь 120 кв. м. К тому же впервые покупателю были предложены двухуровневые пентхаусы (квартиры на верхних этажах общей площадью 400-600 кв. м). Дом имел собственную инфраструктуру: подземные гаражи, сауну; тренажерный зал, бассейн. Плюс строгая охрана.

Еще одним корпоративным домом стал проект "Газпрома" для членов правления РАО. Поначалу дом планировали соединить подземным ходом с головным офисом "Газпрома" - многоэтажной башней из стекла и бетона. 3-8-комнатные квартиры площадью от 120 кв. м с потолками высотой 4 метра сотрудники РАО получили в долгосрочный кредит (на несколько десятков лет). В кирпичном здании была произведена полная отделка квартир, вставлены звукоизоляционные стеклопакеты, установлена импортная сантехника, меблированы кухни, оснащенные разнообразными приспособлениями (вплоть до мясорубок). Автомобили жильцов стоят в подземных гаражах.

В дальнейшем объем строительства элитного жилья расширялся, качество проектов повышалось. В то же время наблюдаются две противоположные тенденции. С одной стороны, стандарты качества “элиты” непрерывно эволюционируют. То, что вчера считалось элитным жильем, завтра перейдет в категорию жилья высокой комфортности. С другой стороны, потенциальные покупатели элитного жилья теперь не претендуют на эксклюзивные изыски только потому, что они в моде, спрос стал строже и рациональнее.

Исследование качества элитных объектов нами проводились на основании данных о 100 лучших домах Москвы постройки 1998-2002 гг.

Предварительно нами была собрана информация о более чем 200 адресах в Москве, где построены в 1998-2001 гг., строятся или намечаются к строительству со сроками ввода в 2002-2003 гг. жилые дома (включая отдельные корпуса, а также несколько корпусов по одному строительному адресу) с удельной ценой предложения квартир на первичном рынке от $1 тыс. за кв. м и выше (по состоянию цен предложения на конец 2001 года).

После сбора данных о характеристиках этих объектов из рекламы и публикаций в СМИ, Интернете, на нескольких выставках, полевого обследования, бесед с застройщиками и продавцами была произведена предварительная очистка от явно неэлитных объектов, от объектов, строительство которых реально не начато, от объектов, квартиры в которых предлагаются только на вторичном рынке, а также от объектов, данные о которых противоречивы и недостаточны.

В результате была сформирована база данных о лучшей сотне домов Москвы (“Топ-100”), квартиры в которых предлагаются на первичном рынке. Она включает 92 адреса (объекта), 6548 квартир общей площадью 1,02 млн кв. м. По нашей оценке, это составляет 85-90% объектов рассматриваемой категории.

Из них в ЦАО 72 адреса, 2133 квартиры, 364,7 тыс. кв. м,

в ЗАО 11 адресов, 2330 квартир, 348,1 тыс. кв. м,
в СЗАО 8 адресов, 1285 квартир, 177,6 тыс. кв. м,
в САО 1 адрес, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.

В том числе введенных в строй (планируемых к вводу)
в 1998 г. - 11 объектов, 591 квартира, 102,4 тыс. кв. м,
в 1999 г. - 18 объектов, 643 квартиры, 116,1 тыс. кв. м,
в 2000 г. - 20 объектов, 1390 квартир, 252,7 тыс. кв. м,
в 2001 г. - 23 объекта, 1151 квартира, 175,5 тыс.кв. м,
в 2002 г. - 19 объектов, 1973 квартир, 243,6 тыс.кв. м,
в 2003 г. - 1 объект, 800 квартир, 130 тыс. кв. м.

По ценовым диапазонам в базу данных включены объекты со средней ценой 1 кв. м:
$1-2 тыс. - 12,5%,
$2-4 тыс. - 71,6%,
$4-6 тыс. - 15,9%.

При этом в 92% объектов имеются квартиры, удельная цена которых превышает $2 тыс., и в 2,7% она достигает $10 тыс.

Вот пример описания характеристик одного из известных в Москве элитных комплексов.

Комплекс состоит из трех построенных зданий (два 32-хэтажных и одно 29-ти этажное) и одного строящегося (42 жилых этажа). Монолитный каркас, заполненный кирпичом. 700 квартир в 3-х построенных корпусах, более 250 квартир в строящемся корпусе.

Построенные корпуса установлены на общей платформе (3 уровня), которая содержит подземные паркинги и всю инфраструктуру комплекса. На крыше каждого корпуса под декоративными парусами 3-6 уровней занимают квартиры с террасами и пентхаусы. Строящийся корпус соединен с построенными отапливаемой галереей-переходом.

Окна, а также угловые зоны и эркеры квартир, выполненные в отапливаемом контуре (превращаемые по желанию покупателя в зимний сад или лоджию) застеклены при строительстве пластиковыми стеклопакетами “Rehau”, благодаря чему фасад после заселения сохраняет первоначальный вид. Благоустроенная территория. Набережная забрана в гранит, благоустроена. Фонтаны, прогулочные дорожки, беседки, ротонды.

Инженерное оборудование от ведущих мировых производителей. Лифты фирмы Otis класса “люкс”. Системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции. Собственный центральный теплопункт. Опто-волоконная телефонная сеть, Интернет, спутниковое, кабельное и интерактивное ТВ, внутренние каналы наблюдения. Видеодомофон. Штатные места для установки внешних блоков кондиционеров. В квартирах с террасами и пентхаусах возможно на этапе строительства запроектировать размещение крытого или открытого бассейна, вытяжки для камина.

Отделка общественных зон - с использованием натурального камня (мрамор, гранит), хромированного металла, витражей, “венецианской штукатурки”. Холлы высотой 8 м: оранжереи, фонтаны, мягкая мебель, зеркала, произведения искусства, итальянские светильники авторской работы, ковка. Многоуровневые и подвесные потолки, сложные системы освещения.

Квартиры свободной планировки, без отделки, черновая штукатурка на стенах, без стяжек на полах (позволяет проектировать размещение кухни и санузлов, т.е. “мокрых мест”, в любой части квартиры).

Квартиры с террасами и пентхаусы на ранних стадиях строительства выполняются в соответствии с пожеланиями покупателя (общая площадь квартиры, площадь террасы, количество уровней, высота потолков, наличие камина, бассейна, оранжереи). Площадь квартир - от 127 до 177 кв. м. Окна - эркерное или угловое остекление. Стеклопакеты двухкамерные, трехслойные с высококласным низкоэмиссионным стеклом, профиль немецкой фирмы “Rehau”. Входные двери итальянские бронированные, огнестойкие, с замком повышенной секретности (отделаны шпоном из ценных пород дерева). радиаторы итальянские биметаллические (нержавеющая сталь - алюминий) с терморегуляторами. Высота потолка - 3,1 м.

Территория площадью более 4 га. Мощение тротуарной плиткой с художественным орнаментом, декоративные фонари, альпийские горки, цветники. Спортивная зона: теннисные корты, детские городки, роликовые дорожки, каток, футбольные и баскетбольные площадки. Охрана. Благоустроенная гранитная набережная.

Инфраструктура. Женский клуб: зал для аэробики, фитнес, косметический салон и парикмахерская. Бутики известных дизайнеров, спортмагазин. Бильярд и русская баня с закрытой VIP-зоной. Профессиональный боулинг. Детский бассейн и водные аттракционы. В здании - игровые комнаты, компьютерный салон. Аквапарк площадью более 5 тыс. кв. м, спроектированный немецкой фирмой WAFA. 25-метровый бассейн, кабинки солярия, спрятанные в гротах, гидромассаж и pool-бар, детский бассейн и водные аттракционы. Финские сауны, турецкие бани, автоматические сауны Caldarium, массажный кабинет. Ресторан, летнее кафе, банкетные залы, room-сервис.

Подземный гараж с круглосуточными автомойками и сервисом. Оборудован обогреваемыми пандусами с антискользящим покрытием..

Собственная служба эксплуатации, профессиональный штат охраны, консъержи, садовники.

Сравнительный анализ качества жилья позволил формализовать основные требования, предъявляемые к стандартам качества трех выделенных категорий комфортности в современных условиях (табл. ). В частности, к элитному эилью в Москве сегодня могут быть отнесены дома, удовлетворяющие следующим требованиям. на сегодняшнем уровне технологий, независимо от способа исполнения каркаса и наружной отделки - только керамический кирпич с внешней системой утепления фасада или базальтово-волокнистым утеплителем в среднем слое. двухкамерные стеклопакеты с профилями и фурнитурой от ведущих мировых производителей, с повышенной площадью остекления, если нет архитектурных ограничений : автономное или дублированное теплоэнергообеспечение без ограничения норм потребления, тонкая очистка воды на вводе и воздуха в системе централизованной принудительной приточно-вытяжной вентиляции, применение во всех инженерных системах и узлах только материалов и оборудования ведущих мировых производителей. свободная планировка или по желанию покупателя, общая площадь квартиры от 70-90 кв. м (студия) до 180-250 кв. м. Развитые зоны отдыха, обслуживания внутри дома. отделка и интерьер, проработанные на уровне наружной архитектуры дома, высокой удельной стоимости за счет экслюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства. гарантированный диапазон опций сервиса: отдых, спорт, бытовые услуги, общественное питание, времяпрепровождение детей. огороженная, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения, охраняемая, благоустроенная (ординарное мощение, озеленение, освещение). C ландшафтной проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома, с наличием инфраструктуры для прогулок и отдыха взрослых и детей. крытый отапливаемый паркинг, обеспечивающий не менее 1 машиноместа на квартиру, с въездом с прилегающей территории дома. Крытый отапливаемый проход или лифт из подъезда в паркинг. по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города.

Качество и экологичность ограждающих конструкций:

Качество остекления, как продолжения ограждающих конструкций:

Качество наружного и внутреннего инженерного обеспечения

Качество планировки дома и квартир:

Качество внутренней отделки дома и квартир:

Качество инфраструктуры и сервиса:

Качество прилегающей территории:

Качество парковки:

Уровень проработки внешнего архитектурного облика:

Приведенные данные показывают лучшие тенденции в развитии стандартов качества жилья Москвы.

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

• Назад
• Вперёд