Стерник Г.М., директор Аналитического центра Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,
Gm_sternik@sterno.ru, realtymarket.org

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в 2003 году: ИТОГИ И ПРОГНОЗ

Обобщенные показатели рынка купли-продажи квартир рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость» и «БЕСТ-Недвижимость». Получено, что к концу 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве достигла 1594 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2001 года средняя величина составляла 940 $/кв. м, в июне 2002 г. – 977 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,45 (прирост за год - 45,4%), относительно декабря 2001 года – 1,70 (прирост за год – 57 процентных пунктов).

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, МИЭЛЬ-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

В связи с неоднозначностью ситуации в валютно-денежной сфере номинальные долларовые цены необходимо пересчитать в реальные (очищенные от инфляции как рубля, так и доллара).

Изменение макроэкономических параметров характеризуется следующими показателями. Индекс потребительских цен за год составил 1,12 (инфляция рубля – 12,1%), за два года – 1,29. Среднемесячный курс доллара в ноябре составил 29,45 руб., индекс девальвации рубля к доллару составил относительно декабря 2001 года 0,979, относительно декабря 2002 года 0,925. Соответственно, индекс инфляции доллара в России вырос за год до 1,20, за два года – до 1,32, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) снизился соответственно до 0,84 и 0,76.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве вырос за год на 19,7% или на 21,3 процентных пункта (до 1,29) относительно декабря 2001 года.

Другими словами, если исключить инфляцию рубля и падение курса доллара в России, то реальная стоимость жилья в Москве была стабильна весь 2002 год и половину этого года, и лишь за последние 5 месяцев она начала расти. Прирост составил 29% относительно декабря 2001 года и 20% относительно декабря 2002 года.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, с октября 2002 года средний уровень номинальных долларовых цен предложения жилья в Москве превысил докризисный уровень (декабрь 1997 года – 1030 $/кв. м), с сентября с.г. превысил значение исторического максимума в 1360 $/кв. м, достигнутое в марте 1995 года, и к концу года достиг ранее невиданного уровня в 1594 $/кв. м. Необходимо иметь в виду, что социально-экономическое положение в столице, характер и состояние жилищного фонда, качество нового строительства сегодня разительно отличаются от периода начала рыночных преобразований. И если в предыдущем периоде развития рынка недвижимости стабилизация цен была достигнута в 1996-1997 гг. на «естественном» для Москвы уровне 1000-1050 $/кв. м, то сегодня Москва явно достойна большего.

Однако, стабилизация на новом уровне еще не произошла, и для прогнозирования дальнейшего развития рынка жилья Москвы нам необходимо рассмотреть механизмы реализации этой общей для всех городов закономерности, факторы, определившие достигнутый уровень и определяющие будущие тенденции рынка, как внешние по отношению к рынку жилья, так и внутренние.

Как показали ранее выполненные исследования [1], главным фактором в 2002-2003 гг. была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть.

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет «нефтяного» фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3,5-4,0% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре прирост цен на жилье за счет этого фактора можно оценить на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Далее, в октябре-ноябре цены на нефть снова выросли до 26-28 $/баррель, и в декабре-январе вклад данного фактора составит 1,5-2,5% в месяц.

В среднем рост цен на нефть на пять долларов за баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1%. Эта статистическая связь, показанная на следующем графике, подтверждается достаточно высокими значениями коэффициентов корреляции (около 0,7) и детерминации (0,46).

Таким образом, «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен на жилье в Москве в 2003 году.

В течение последних двух лет специалисты рынка недвижимости снова стали обращать внимание на такой существенный фактор, влияющий на динамику рынка, как изменение курса доллара.

В условиях сложившейся за годы реформ двухвалютности российской экономики, существовавшей до последнего времени полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002-2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 году вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ на укрепление рубля явились вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля относительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне «рыночности» поведения, немедленно начало «бегство от доллара».

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало покупать долларов больше, чем продавать.

С сентября евро продолжил укрепляться относительно доллара, а в России – относительно рубля (а доллар – слабеть относительно рубля). К концу декабря евро стоил около 37 рублей, а доллар – около 29.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и услуги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечественной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключением единичных попыток).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодности конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли, население переводило свои долларовые сбережения в 2002-2003 гг. частично в рублевую форму, но в большей степени – в приобретение недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема продаж. Однако, связь между изменениями курса доллара к рублю и ростом цен на жилье оставалась неизученной.

Наиболее распространенной и обсуждаемой среди экспертов рынка недвижимости была гипотеза о том, что снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье по причинам желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара («бегство от доллара»).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на следующих графиках, лишь частично подтверждает эту гипотезу. Из графиков следует, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (два процента прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются. Однако, статистическая связь между этими величинами выражена слабо и не вполне подтверждается статистическими критериями (коэффициент корреляции около 0,6, коэффициент детерминации равен 0,35).

Если ориентироваться на полученный результат статистического исследования, то при темпах снижения курса доллара в 2003 году, составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц, или 14-15% за год, что составляет одну треть от общего прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост цен на жилье в Москве в 2003 году выражается величиной 14-15%, или одна треть от общего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до $1 млрд. Несколько меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Таким образом, за время избирательной компании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране.

Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не менее, экономический рост, приток инвестиций принесли в 2003 году до 10% суммарного прироста цен на жилье, поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних факторов рынка недвижимости. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, что также способствует повышению цен.

Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил в 2003 году 4,5 млн кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи – более 2,5 млн кв. м. Вместе с тем, сравнительно дешевое панельное жилье в недостаточных объемах представлено на рынке. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению «цена-качество». Вследствие этого, в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Леонов говорит о снижении в последние два месяца спроса на первичном рынке [2] . В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные предложения, консервируют или снижают цены.

Из внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В прошлом году объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 530 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля номинировано в валюте. В этом году он вырос втрое – до 10,5 млрд руб.

Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты (в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоящему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта величина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное повышательное воздействие на цены.

Отдельно надо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что покупатели прав застройки участков, соглашающиеся на шокирующе высокие цены, просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталкивают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен

Не так давно, полтора месяца назад, мы опубликовали предварительный прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы в 2004 году [3] . Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы исходили из прогнозов экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства, Центробанка на 2004 год. Прежде всего, мы использовали прогноз цен на нефть, согласно которому с начала года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19-23 $/баррель (бюджет РФ сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистическом/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 $/баррель).

За прошедшее время произошло важное событие, с ожиданием которого были связаны данные прогнозы – арест Саддама Хусейна, после которого ожидалось разрешение кризиса в Ираке и восстановление его нефтедобывающей промышленности. Однако, «Саддам в тюрьме, а счастья нет» - продолжается вооруженное сопротивление, США не знают выхода из тупика. В этих условиях, подводя итоги года, аналитики нефтяного рынка пересмотрели свои прогнозы и теперь ожидают высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия. Для рынка жилья Москвы, если верны наши расчеты и если даже не рассматривать другие значимые факторы повышения цен (избирательная компания президента, курс доллара, общий экономический рост), это означает 3-4% ежемесячного прироста цен, или 20-25% за полгода. Если снижение цен на нефть начнется летом, то в целом наш прогноз на 2004 год дает величину роста цен в 30-35%.

Ситуация в валютной сфере более противоречива. Одни эксперты прогнозируют падение доллара относительно евро еще в течение года до уровня 1,35-1,40, другие – начало укрепления доллара в ближайшее время с выходом на уровень 1,10-1,15 и даже 1:1 в течение года-полутора. Мы берем за основу второй вариант. Сближение позиций доллара и евро означает резкое ослабление евро относительно рубля, что снизит его привлекательность для россиян. В таком случае курс доллара к концу года снизится на 5-6%, т.е. до 26,5-27 рублей, а курс евро – до 29-30 рублей. Это соответствует вкладу в прирост цен на жилье в Москве, выражаемому величиной 10-12%.

Небольшую прибавку к темпам роста цен на жилье все еще принесет избирательная компания, а также общий рост ВВП и доходов населения, запланированные в бюджете на уровне 5-6%.

Свой, пока еще небольшой, вклад в рост цен внесет и развертывание ипотеки.

Объем строительства жилья в Москве планируется сохранить на уровне 4,5 млн кв. м, при этом доля жилья для переселения из сносимого фонда, выделяемая очередникам и другим категориям граждан бесплатно или с субсидиями, должна возрасти. Следовательно, объем предложения на первичном рынке несколько уменьшится при увеличивающемся платежеспособном спросе.

Таким образом, общий прогноз прироста цен на жилье в Москве в 2004 году приближается к результатам 2003 года, т.е. составит 40-45%.

Из приведенного анализа следует, что никаких фундаментальных угроз макроэкономического и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует.

Исходя из этого вывода, в предыдущей публикации мы предложили два предварительных сценария развития рынка жилья Москвы. Сегодня мы сохраняем основу этих сценариев, однако период их реализации сдвигаем во времени на три-четыре квартала.

Первым вероятным сценарием развития рынка нам представляется постепенный, асимптотический (по терминологии технических систем – «с доползанием») переход к стабилизации в конце 2004 – начале 2005 года, при этом в 2004 году прирост цен составит 40-45%, а в последующие 2-3 года - «инфляционные» 5-10%. Вероятность такого сценария мы оцениваем в 70-80%.

Тем не менее, необходимо рассмотреть и второй вероятный сценарий развития событий.

По нашему мнению, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат в психологической плоскости. Как известно, рынок недвижимости в большей степени, чем любой другой рынок, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Эта колебательная социально-экономическая система, достигнув точки равновесия, вряд ли долго задержится на ней. При отсутствии мощных стимулирующих факторов, переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать «обвалу») цен. Так уже было в 1995-1997 гг., когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Однако, переход к стабилизации в Москве произошел по колебательному («с перебегом») сценарию с откатом на 20-25%.

Подобного развития событий можно ожидать и в 2004-2005 годах. По этому сценарию прирост цен может составить в 2004 году 45-50%, а затем последует «откат» цен в течение двух-трех лет на 20-25%.

Механизмы реализации этого сценария могут быть различными. Например, возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек - растяжение графиков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса – затруднения с обслуживанием заемных средств – увеличение доли невозврата кредитов у банков – банковский кризис «плохих кредитов» - сокращение объема инвестирования банками застройщиков – срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию – отток покупателей с первичного рынка.

Вероятность реализации данного сценария мы оцениваем в 20-30%.

Необходимо подчеркнуть, что в границах 2004 года расхождения между этими сценариями практически не будет.

Опыт прошедших лет показывает, что любой из этих вариантов стабилизации будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста цен и активности рынка на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Полученный прогноз подлежит своевременной корректировке по мере развития событий.

© Стерник Г.М., 17.01.04.

• Назад
• Вперёд