Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра
«МИЭЛЬ-Недвижимость»
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ в МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ:

ИТОГИ 2004 года

Для рынка недвижимости Московского региона 2004 год оказался годом перелома тенденций, перехода от роста оборотов и цен, продолжавшегося более трех лет, к стабилизации. При этом, первое полугодие на рынке жилья характеризовалось снижением продаж квартир и продолжением роста цен (средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве выросла с декабря 2003 г. по июнь 2004 г. с 1594 до 1950 $/кв. м, или на 22,2%), а второе полугодие – медленным восстановлением объема продаж и стабильными ценами предложения. В Московской области средняя удельная цена по данным РМЛС за первые 7 месяцев выросла с 748 до 908 $/кв. м (на 21,4%) и далее сохранялась на уровне 908-915 $/кв. м (рис. 1). Годовой индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2003 года в Москве и области составил 1,22 и 1,21, относительно декабря 2001 года – в Москве 2,07, в области 1,93 (рис. 2). Для сравнения: годовой прирост цен в Москве в 2002 году составил 17%, в 2003 г. - 45%, в Московской области соответственно 19% и 34%.

Рис. 1

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами (рис. 2). Январский всплеск инфляции (1,8%) в канун президентских выборов усилиями ЦБ РФ был погашен до 1% в месяц, одновременно было остановлено укрепление рубля к доллару, вызывающее обесценивание сбережений населения. Однако к ноябрю поддержка доллара привела к новому разгону инфляции (1,1%), и денежные власти отпустили курс доллара. Тем не менее годовой прирост инфляции составил 11,5% (превысив наметки Правительства на 1,5%), а укрепление курса рубля к доллару за год достигло 10,5%. В целом доллар в России в этом году медленно инфлировал, и лишь за последние два с половиной месяца его покупательная способность несколько повысилась.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-декабре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода – декабря 2001 года (рис. 3).

Таким образом, волатильность макроэкономических параметров пока не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона, хотя при продолжении этой тенденции возможно возобновление сценария «бегства населения от доллара в недвижимость».

Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ.

Рис. 3

Объем продаж в новостройках Москвы, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню – 2,92 относительно декабря 2001 года (рис. 4).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, и к концу года стабилизировался на уровне 1,25 относительно того же базового периода (рис. 4).

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в последние месяцы стабилизировался на уровне 0,70 к базовому периоду (рис. 4).

По данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», активность в этом сегменте превышает прошлогоднюю, достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,10 (рис. 4).

Рис. 4

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) в первом полугодии резко вырос (в 2,5 раза относительно декабря 2002 года), во втором полугодии продолжал незначительно повышаться и в декабре индекс оборотов достиг 2,9 (рис. 4). Доля ипотечных сделок (суммарно на первичном и вторичном рынке квартир) выросла с 2-4% в 2003 году до 7-8% в конце 2004 года.

Рис. 5

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, но отток капитала за рубеж, вызванный ухудшением инвестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, продолжается. Таким образом, внешние условия для рынка недвижимости также имеют позитивные и негативные составляющие.

Вследствие этого мы сохраняем на 2005 год сделанный в июле прогноз (рис. 6).

Рис. 6

© Стерник Г.М., 25.12.04.