Стерник Геннадий Моисеевич,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ в МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ

в октябре 2004 года[1]

По обобщенным автором данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», в октябре средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве снова понизилась на незначимую величину (темп прироста –0,3%) и составила 1944 $/кв. м. В Московской области средняя удельная цена по данным РМЛС за октябрь не изменилась и сохранилась на уровне 915 $/кв. м (рис. 1). Индекс цен относительно декабря 2003 года сохранился в Москве и области на уровне 1,22 (прирост за 10 месяцев 22%), относительно декабря 2001 года – в Москве 2,03, в области 1,94 (рис. 2).

Рис. 1

Источник: базы данных компаний РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Светлаков В.И., САРН), «БЕСТ-Недвижимость» (Луцков В.М., САРН).

Рис. 2

Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами. Инфляция в январе-октябре превысила наметки Правительства и составила 9,2%. Эта пугающая власти величина (хотя население ощущает гораздо большее давление роста цен) не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона. Среднемесячный курс доллара в октябре составил 29,22 руб. В июле-сентябре он колебался в пределах 29,10 – 29,20. Таким образом, изменения валютного курса доллара к рублю также не является значимым фактором рынка. Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-октябре не изменился и сохранился на уровне 1,45 относительно базового периода – декабря 2001 года (рис. 2).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, и в октябре индекс составил относительно апреля 2004 года 0,87, декабря 2003 года - 0,94, декабря 2002 года – 1,18 (рис. 3). По расчетам Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», средняя удельная цена предложения квартир, впервые выставленных на продажу в Москве в октябре, была на 0,3% ниже, чем по всем квартирам, присутствующим в предложении. Можно заключить, что ценовая ситуация на вторичном рынке не имеет тенденции ни к повышению, ни к снижению (разница статистически незначима).

Что касается рынка строительства и продажи жилья (первичного рынка), то, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в конце 3 квартала ряд застройщиков и риэлторов повысили цены на продаваемые квартиры в отдельных объектах на 5-25%, и максимальные и минимальные удельные цены в некоторых Административных округах выросли, в других остались неизменными или даже понизились. В среднем рост цен составил 2-3% (рис. 4). Это связано прежде всего со сдвигом распределения объектов по состоянию строительства в сторону более поздних стадий, в связи с замедлением темпов ухода квартир в весенне-летний период.

Объем продаж в новостройках в октябре продолжал повышаться (рис. 3). Индекс относительно сентября составил 1,10 (прирост 10%), относительно июня - 1,55, декабря 2003 г. – 0,63, декабря 2002 г. – 2,26. Это свидетельствует о том, что рынок принял продолжающееся повышение цен.

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в сентябре-октябре начал восстанавливаться, увеличившись до 0,93 и 0,70 к базовому периоду. Цены на рынке после спада в апреле-июне также продолжают расти (рис. 5).

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном), в октябре сохранился, индекс относительно декабря 2002 года составил 2,60 (рис. 3). Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.

Об оживлении рынка недвижимости говорит и статистика объемов сдачи квартир в аренду: по данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», наблюдается обычное осеннее повышение активности в этом сегменте, но достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 2,00, декабря 2002 года – 2,98 (рис. 3).

Рис. 3

Рис. 4

По данным Аналитического центра и Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции. Для оценки возможных тенденций необходимо взглянуть на ситуацию с макроэкономических позиций.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими, а отток капитала за рубеж, по оценке ЦБ РФ, сократился, и это создает позитивные условия для рынка недвижимости. С другой стороны, сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня аукнулся замедлением темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслуживание ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимствований, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности - доля убыточных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Таким образом, внешние условия для рынка недвижимости также имеют позитивные и негативные составляющие.

Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильны. В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.

Дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны.

В июле мы скорректировали прогноз на 2004–2006 гг., и в августе-октябре фактические данные пока не расходятся с прогнозом (рис. 6). В дальнейшем, согласно прогнозу, будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

Рис. 6

© Стерник Г.М., 10.11.04.

• Назад
• Вперёд