Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА: ИТОГИ 2004 года

Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости (мнения экономистов)

«Цены на нефть – основной вопрос философии нашего времени. Взгляд на историю нефтяных цен в течение последних десятилетий убеждает, что нефть торгуется не так, как обыкновенный товар. Шесть лет назад нефть стоила в пять раз меньше, и не существует рационального набора факторов, объясняющих эту разницу. В то же время такие скачки приводят не только к гигантскому перераспределению капиталов, но также к перераспределению лидерских позиций, смене доминирующих бизнес- и экономических позиций… Торгуя на мировых рынках нефтью, трейдеры торгуют в то же время настр

оениями и ожиданиями человечества, торгуют духом времени. Около 2000 года… этот дух начал меняться. И как выражение этих перемен, к власти повсюду стали приходить люди реальности – сотрудники спецслужб и торговцы нефтью. Они любят говорить о «реальной экономике» и «национальных интересах». Они уверены, что глобальный расклад сил определяют не открытые рынки, а тайные договоренности, не виртуальные показатели капитализации, а контроль над «стратегическими товарами». И что сутью состояния мира с точки зрения реальной политики всегда является подготовка к будущей войне. Они вновь капитализировали нефть». (Кирилл Рогов, обозреватель «Газета.ru»).

«В стране сложилась атмосфера «презумпции виновности». Это такая нервозная атмосфера, которая не стимулирует бизнес думать и вкладывать деньги» (Алексей Шаронов, замминистра МЭРТ РФ).

«Аналитикам приходится заниматься несвойственной им деятельностью – предсказаниями негативных последствий действий государства в отношении экономических субъектов» (Аркадий Дворкович, руководитель Экспертного управления Администрации Президента России).

«За последние пять лет экономика имела беспрецедентные исторические темпы роста, которые вряд ли удастся повторить в ближайшие пять лет» (Алексей Кудрин, министр финансов РФ).

«В середине этого года что-то неощутимо поменялось. По-хорошему это называется экономический спад, и в 2005 год мы входим с негативной динамикой» (Евгений Гаврилович, главный экономист ИФГ «Тройка-Диалог»).

«Системные реформы в стране в нынешнем году пробуксовывают все отчетливее. Следующий год будет провальным с точки зрения экономического роста…» (Михаил Дмитриев, замглавы Минфина).

«Инвестор в России защищен от потерь, если он работает «под крышей» государства или международных банков. Любое крупное капиталовложение должно иметь поддержку президента. При этом Путина не интересуют компании среднего размера» (Станислав Сонг, вице-президент J.P.Morgan).

«Последний год явился «годом великого перелома» для России. Правительство сменило модель экономического и общественного развития – «инерционную» на «интервенционалистскую». Эта модель предполагает увеличение вмешательства государства в экономику. Отсюда «сюрприз года» - существенное ухудшение динамики экономического роста на фоне беспрецедентно благоприятной экономической конъюнктуры. Перекресток уже пройден, мы находимся в другом состоянии, в другой стране» (Андрей Илларионов, советник президента РФ, ныне – бывший).

«Ухудшение инвестиционного климата, вызванное «делом ЮКОСа», не только тормозит и так мизерный приток в экономику прямых иностранных инвестиций, но и заметно усиливает инфляцию. Более того, политические риски и неустойчивость роста возвращают бизнес к финансовым стратегиям 1997-98 гг. Впервые с того времени российский бизнес в массовом порядке меняет инвестиционные приоритеты на конъюнктурные, в том числе чтобы быстро извлечь спекулятивные доходы и вывезти их из страны. …Это толкает корпорации и банки к активному привлечению иностранных кредитов. Уже в 2003 году частный сектор накопил колоссальный валютный долг, сравнимый с величиной госдолга. Иными словами, Россия близка к сценарию финансового кризиса 97-98 гг. – но не отечественного, а азиатского, который был связан не с состоянием госфинансов, а с ухудшением структуры финансов частного сектора. Нависающее над Россией «нефтяное проклятие» потому и называется проклятием, что при отсутствии структурных реформ оно будет инерционно гонять экономику от девальвации к девальвации. В этих условиях никакое силовое давление на субъектов экономики не сможет обеспечить долгосрочной стабильности ни стране, ни даже тем властным группам, которые его применяют» (Наталия Смородинская, Институт экономики РАН).

«Российские власти в 2000-2002 гг. сделали немало, чтобы правила игры в нашей стране стали восприниматься как предсказуемые. И были за это вознаграждены: стали быстро увеличиваться инвестиции в российскую экономику, экономика динамично росла, качество роста до середины 2004 года повышалось…

Самое надежное, что можно сделать, чтобы остановить рост инвестиций, - создать обстановку неопределенности. Со второго полугодия 2004 года в российской экономике проявляются тревожные тенденции. Еще раз подтверждается известная истина: выпустив джинна из бутылки, трудно загнать его обратно. Силовые структуры, привлеченные к решению экономико-политических проблем, быстро входят во вкус такой работы. Если усилия властей по созданию условий нестабильности будут продолжаться с той же интенсивностью, есть опасность, что негативные тенденции закрепятся. Тогда обсуждать вопрос о том, как удвоить ВВП, можно будет, лишь крепко закрыв глаза на то, что происходит в жизни. Придется решать другие, более приземленные задачи: как справиться с надвигающимся экономическим кризисом» (Егор Гайдар, директор Института экономики переходного периода).

«С 1999 года в стране начался экономический рост. Он был связан с девальвацией рубля, но в большей степени с созданием в предыдущие годы эффективного частного сектора экономики. Перспективы были прекрасные: возникли факторы, стимулирующие экономический рост. С помощью нефтяных денег России удалось закрыть все проблемы прошлого: бартер, бюджетный кризис, сбор налогов. Потом быстро стал расти банковский сектор, …стали более доступны кредиты и займ

Но когда в 2003 году началась кампания против «ЮКОСа», я начал ожидать падения экономики. Бизнес быстро разобрался: …это не исключение, а новая норма отношений власти и предпринимательства. Деловая активность начала снижаться. …Если ничего не изменится, страну ждет спад. …Прорыв в экономике стал невозможен. Трудно вернуть доверие бизнеса. История с «Вымпелкомом» - второй прецедент. Налоговики нападают только на прозрачные компании – как пьяница, который ищет кошелек под фонарем, потеряв его совсем в другом месте.

Сегодня ясно: даже при высоких ценах на нефть темпы роста снижаются. Потому что загнанный в угол российский бизнес не хочет вкладывать деньги в российскую экономику, выводит их за рубеж.» (Евгений Ясин, научный руководитель Высшей школы экономики).

Рынок недвижимости России как в чистом лабораторном эксперименте отражает и проявляет процессы, протекающие в «большой» экономике.

С чем мы вступили в 2004 год

Начало года на рынке жилья Московского региона не предвещало никаких изменений ситуации: сохранялись рекордные темпы роста цен на жилье, в точности соответствующие полученной ранее регрессионной зависимости этих темпов от уровня мировых цен на нефть (рис. 1, 2).

В течение 2002-2003 гг. при 18-20 $/баррель темпы роста цен на жилье были незначительны, при 25-26 $/баррель они увеличивались до 2% в месяц, при 29-30 долл./баррель достигали 3,5-4,0%. В среднем рост цен на нефть на 1 $/баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 0,35%. За 2003 г. это соответствовало половине общего прироста цен, составившего 45%.

Аналогичные закономерности наблюдались на рынке жилья Московской области, Санкт-Петербурга. К осени 2003 года рост цен вышел за пределы европейской России и стал повсеместным.

Рис. 1

Рис. 2

В связи с этим мы прогнозировали[1] прирост цен на жилье в Москве в 2004 г. на уровне 2003 года, т.е. 35-45 % (с 1594 до 2100-2300 $/кв. м). Рассматривались два возможных сценария. Согласно первому сценарию, ожидался плавный асимптотический переход к стабилизации на уровне 2100-2200 $/м² с повышением в последующие 2-3 года на «инфляционные» 5-10%. По второму сценарию, уровень цен может составить в 2004 г. 2100-2200 $/м², а затем последует «откат» цен на жилье на 20-25 % и колебательная стабилизация (сценарий «ценового пузыря»).

Рис. 3

Итоги 2004 года: перелом тенденции

В течение первых пяти месяцев 2004 г. фактическая динамика цен в Москве соответствовала второму прогнозному сценарию. Однако, в июне-июле произошел перелом тенденций, переход от роста оборотов и цен, продолжавшегося более трех лет, к стабилизации. При этом, первое полугодие на рынке жилья характеризовалось снижением продаж квартир и продолжением роста цен (средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке в Москве выросла с декабря 2003 г. по июнь 2004 г. с 1594 до 1950 $/кв. м, или на 22,2%), а второе полугодие – медленным восстановлением объема продаж и стабильными ценами предложения (рис. 4, табл. 1). В Московской области средняя удельная цена за первые семь месяцев выросла с 748 до 908 $/кв. м (на 21,4%) и далее сохранялась на уровне 908-915 $/кв. м. Годовой индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2003 года в Москве и области составил 1,22 и 1,21, относительно декабря 2001 года – в Москве 2,07, в области 1,93 (рис. 5 и табл. 1). Для сравнения: годовой прирост цен в Москве в 2002 году составил 17%, в 2003 г. - 45%, в Московской области соответственно 19% и 34%.

Рис. 4

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Макроэкономические параметры и рынок жилья

Динамика макроэкономических параметров в 2004 г. характеризуются следующим (рис. 5 и табл. 2). Январский всплеск инфляции (1,8%) в канун президентских выборов усилиями ЦБ РФ был погашен до 1% в месяц, одновременно было остановлено укрепление рубля к доллару, вызывающее обесценивание сбережений населения. Однако, к ноябрю поддержка доллара привела к новому разгону инфляции (1,3%), и денежные власти отпустили курс доллара. Тем не менее годовой прирост инфляции составил 11,57% (превысив наметки Правительства на 1,5%), а укрепление курса рубля к доллару за год достигло 5,2%. В целом доллар в России в этом году медленно инфлировал, и его покупательная способность за год снизилась на 15,5%.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве, который за первое полугодие вырос на 12,4%, в июне-декабре снизился на 9%, и по итогам года составил 1,33 относительно базового периода – декабря 2001 года. В Московской области индекс реальных цен составил 1,24 (рис. 3 и табл. 1).

Таким образом, волатильность макроэкономических параметров пока не оказывает никакого влияния на долларовый рынок недвижимости Московского региона, хотя при продолжении этой тенденции возможно возобновление сценария «бегства населения от доллара в недвижимость».

Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

ДИНАМИКА МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Рис. 3

Предвестники изменения ценового тренда

Первые тревожные признаки на рынке жилья Москвы проявились еще в феврале-марте, накануне и сразу после президентских выборов.

В марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне – еще на 10-20%.

В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым.

В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд. за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «ЮКОСА») и усилиями по снижению инфляции, и приведший к кризису ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости[2].

Оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. В результате привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд.), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10-15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.

Таким образом, описанная выше цепочка негативных событий начала реализовываться не с падения цен на энергоносители (как предполагалось в прогнозе на 2005 год), а с усиления чистого оттока валюты из страны, а далее снижение активности рынка недвижимости и кризис в банковском секторе начали усиливать и поддерживать друг друга.

В результате прирост цен на жилье в Москве в июне был минимальным и обозначил перелом трехлетнего ценового тренда.

В июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходил синхронно в различных отраслях экономики, и поддерживался усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).

Вначале уверенное заявление С. Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако, по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд.), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.

Есть и другие факторы прекращения роста цен. Прежде всего, речь идет о снижении доступности жилья для низкодоходного слоя покупателей (низший средний класс). Большое число покупателей не выдержало гонку за ценами и ушли с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Цены аренды жилья росли гораздо медленнее цен продажи, и инвестиционная привлекательность покупки квартир снизилась.

Вот почему цены на рынке недвижимости прекратили свой рост. Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем стабилизация началась на полгода раньше и на уровне около 90% от ранее прогнозируемого.

Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.

В связи с изложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз роста цен (рис. 4).

Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на второе полугодие 2004 года являлся осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильны. До конца года обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность, которая сохранится и в 2005 году (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).

В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала.

Дальнейшие тенденции по-прежнему будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны.

Рис. 4

Фактическая динамика цен во втором полугодии соответствовала сделанному прогнозу.

Тенденции второго полугодия

Итак, во втором полугодии 2004 года в Москве и области цены на жилье были стабильны, лишь в некоторых сегментах первичного и вторичного рынка наблюдалось незначительное повышение или снижение цен.

Объем продаж в новостройках Москвы, по данным Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню апреля – 2,92 относительно декабря 2001 года (рис. 4).

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным Управления вторичного рынка Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», после апреля несколько снижался, затем стабилизировался, стабилизировался на уровне 1,25, но к концу года вырос до 2,0 относительно того же базового периода (рис. 4).

По данным Управления вторичного рынка, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижался (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 года), но в последние месяцы вырос до июньского уровня 1,10 (рис. 4).

Рис. 4

По данным Управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», активность в этом сегменте превышает прошлогоднюю, достигнутый уровень оборотов – максимальный за три года, индекс относительно декабря 2002 года достиг 3,10 в ноябре и снизился до 2,3 в декабре, при том что в декабре 2003 г. он составил 1,5 (рис. 4).

По данным Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) в первом полугодии резко вырос (в 2,5 раза относительно декабря 2002 года), во втором полугодии продолжал незначительно повышаться, и в декабре индекс оборотов достиг 2,9 (рис. 4). Доля ипотечных сделок (суммарно на первичном и вторичном рынке квартир) выросла с 2% в 2003 году до 8% в конце 2004 года (рис. 5).

Рис. 5

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Таким образом, на рынке недвижимости Московского региона во втором полугодии присутствуют как положительные, так и отрицательные тенденции.

Сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня аукнулся замедлением темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслуживание ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимствований, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности - доля убыточных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Внешние условия для рынка недвижимости также имели во втором полугодии позитивные и негативные составляющие.

Цены на нефть на мировых рынках остаются достаточно высокими. Отток капитала за рубеж, вызванный ухудшением инвестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, составил по итогам года $7,8 млрд., т.е. был в 4 раза больше, чем в 2003 году. При этом за первые три квартала он составил около $16 млрд., но в конце года образовался чистый приток в $8 млрд.

Рис. 6

Источник: ЦБ РФ.

Прогноз тенденций рынка жилья на 2005 год

При разработке прогноза уровня цен на жилье в Москве на новый, 2005 год мы учитывали наличие повышающих факторов, способных оказать стимулирующее влияние на рынок недвижимости: уверенность аналитиков нефтяного рынка в сохранении высоких цен на нефть и объемов экспорта энергоносителей из России; развитие рыночного законодательства в сфере недвижимости, увеличивающее привлекательность России для репатриации отечественных и притока иностранных инвестиций, создающее условия для развертывания ипотечного кредитования.

Вместе с тем, макроэкономическая ситуация в стране не дает оснований к позитивным прогнозам. По нашему мнению, в 2005 году рынок недвижимости ожидают серьезные потрясения.

Условия деятельности бизнеса не становятся ни лучше, ни определеннее. Неудачное начало реализации закона о монетизации льгот вызвало социальную напряженность, а меры по ее преодолению приведут к непредвиденному росту инфляции. В этих условиях снизится склонность населения к расходованию средств, к кредитованию (в том числе к ипотеке), и увеличится склонность к сбережению. Но в условиях стабильных и начинающих снижаться цен на недвижимость, она перестала быть привлекательным средством сбережения накоплений и инвестирования.

Застройщики, убедившись в недостаточности платежеспособного спроса на жилье, вынуждены будут начать снижение цен предложения для повышения ликвидности объектов. Однако, по нашему мнению, они уже опоздали: сочетание макроэкономических и микроэкономических факторов приведет не к повышению оборотов рынка и поддержанию уровня цен, а к затяжному падению цен весной и летом – на 15-20% до конца года. Рынок вернется на траекторию второго сценарного прогноза, рассчитанного в декабре 2003 г. К концу года средний уровень цен предложения жилья в Москве составит 1700-1750 $.

Рис. 6

© Стерник Г.М., 15.01.05.

• Назад
• Вперёд