РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1 КВАРТАЛЕ 2000 года

Рынок недвижимости России за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь своего становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.

Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз.

Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило “с откатом”, снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного “доползания” к стабильному уровню.

С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.

Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.

На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. После кризиса потребовалось два-три месяца, чтобы получить два новых фундаментальных вывода:

• рынок недвижимости России впервые отреагировал на общеэкономический кризис в полном соответствии с законами рыночной экономики, а не в противоречии с ними, а значит, рынок состоялся и будет далее развиваться под преобладающим влиянием общеэкономической ситуации, а не внутренних механизмов;
• существует специфическая для рынка недвижимости России закономерность, вытекающая из двухвалютности нашей экономики, ее высокой степени долларизации и состоящая в том, что поведение рынка в условиях кризиса и характер изменения цен существенно различаются в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаковы для разных городов.

Из этого следовал третий фундаментальный вывод: происшедшее расслоение сегментов рынка (например, долларового вторичного и рублевого первичного рынка жилья в Москве) повлечет за собой ряд последствий. Давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен на вторичном; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора; открываются новые возможности для инвесторов-застройщиков и для дилерских операций.

После кризисного для рынка недвижимости, как и для всей экономики России, 1998 года прошедший 1999 год также был достаточно напряженным. По характеру протекающих процессов на долларовых рынках в Москве (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) и других городах долларовой группы (Россия-1) его можно разделить на три периода.

Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

На рублевых рынках муниципального жилья Москвы и городов России-1, а также на вторичных рынках жилья городов рублевой группы (Россия-2) рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) и их долларовый эквивалент (после обвала в том же периоде) были достаточно стабильны (с некоторой тенденцией к росту).

Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 и России-2. В первом квартале 2000 года ожидалось некоторое снижение цен, причем более значительное - в Москве (на 5-7 %) и России-1 (на 7-10%) и менее значительное – в России-2. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года.

ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОГО ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ в 1998-1999 году И ПРОГНОЗ на 2000 год

Данные о среднемесячных ценах на жилье в Москве и других городах России, представленные участниками мониторинга – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости, приведены в таблице.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней цены 1 кв. м жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных, например, РМЛС и Агентства “Контакт-Недвижимость” составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР В ГОРОДАХ РОССИИ, долл. за кв. м

Из приведенных в таблице данных видно, что за первый квартал 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 4%, в других городах долларовой группы изменилась от +3% до –9%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась от +5% до –3%, в долларовом выражении – снизилась в диапазоне от -5% до -1%. При этом все участники мониторинга отмечают обычное сезонное снижение активности рынка в январе и постепенное повышение объема продаж в феврале и марте, прекращение снижения и даже некоторый рост цен в марте относительно февраля на отдельных сегментах рынка и в целом по большинству городов.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению.

Анализ состояния факторов, воздействующих на цену, показывает, что в настоящее время оснований для корректировки прогноза нет.

ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 2000 году

1.Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исполнитель Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, “Мониторинг рынка жилья” (исполнитель Шкутов А.Б., САРН)
3. Москва, “Столичная недвижимость” (исполнитель Бекетов А.Г., САРН)
4. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководитель Гершвальд Г.С., исполнитель Колокольников Д.)
5. Москва, Агентство “Миэль-Недвижимость” (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
6. Москва, Агентство недвижимости “На Соколе” (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
7. Барнаул, Агентство недвижимости “Дом” (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А., САРН)
8. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
9. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
10. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
11. Пермь, Пермская лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель Романова А.Н., исполнитель Казимир Л.М., САРН).
12. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исполнители Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)

ã Стерник Геннадий Моисеевич
главный специалист Российской Гильдии риэлторов
по анализу рынка недвижимости
E-mail: g_sternik@yahoo.com
http://www.realtymarket.org
15.04.2000 г.

• Назад
• Вперёд