РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2000 году.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ

Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные предварительные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: из 20 городов, представленных в анализируемой выборке, в 19 городах индекс годового изменения цен равен или больше единицы, и лишь в одном городе он меньше единицы.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 (города с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (города с рублевой номинацией цен). В начале года (до апреля-мая) ожидалось некоторое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные по городам России, участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозом приведены в таблицах и на графиках.

ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ

Из приведенных данных видно, что прогноз в основном подтвердился. Однако, по итогам 2000 года можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке жилья, но и о переходе к стадии устойчивого роста.

При этом, на предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения на рынке происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 и Россия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.

Так, начавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье в Калининграде не был столь значительным, чтобы компенсировать спад первого полугодия (годовое изменение - минус 6%). Объяснения этому очевидны: произошедшие осенью изменения в политической и экономической ситуации (отмена режима Особой Экономической Зоны, торможение потока товаров из анклава в Россию, остановка многих производств, слухи о возможном переходе области под юрисдикцию Германии) могли вызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В дальнейшем, по мере урегулирования обстановки, реализации планов экономической (а не политической) экспансии Германии с неминуемым притоком инвестиций, предстоит быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города и области (по некоторым данным, резкий рост цен на земельные участки уже начался).

В то же время в Перми, где годовое изменение цен в долларовом выражении составило +58%, рост промышленного производства по данным статистики за год превысил 50%. Аналогичная экономическая ситуация отмечается в Екатеринбурге, где годовое изменение цен на жилье составило +53%, Новосибирске (+25%).

Кроме причин, связанных с экономической ситуацией в регионе, различия в темпах роста цен на жилье в различных городах могут быть связаны и с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. К таким городам относятся тот же Екатеринбург (из группы долларовых городов), Пермь и Новосибирск (из рублевых), в то время как Барнаул и Ульяновск не реализовали потенциал восстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономического положения в регионе.

• Назад
• Вперёд