Стерник Г.М.

ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ.

*Достигнутая стадия развития рынка

Рынок недвижимости Москвы, как и всей России, за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.

Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз.

Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило “с откатом”, снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного “доползания” к стабильному уровню.

С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.

Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.

На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. После кризиса потребовалось два-три месяца, чтобы получить два новых фундаментальных вывода:

• рынок недвижимости России впервые отреагировал на общеэкономический кризис в полном соответствии с законами рыночной экономики, а не в противоречии с ними, а значит, рынок состоялся и будет далее развиваться под преобладающим влиянием общеэкономической ситуации, а не внутренних механизмов;
• существует специфическая для рынка недвижимости России закономерность, вытекающая из двухвалютности нашей экономики, ее высокой степени долларизации и состоящая в том, что поведение рынка в условиях кризиса и характер изменения цен существенно различается в зависимости от того, в рублях или в долларах выставляются на продажу объекты недвижимости, а внутри этих сегментов рынка практически одинаково.

Из этого следовал третий фундаментальный вывод: происшедшее расслоение сегментов рынка (например, долларового вторичного и рублевого первичного рынка жилья в Москве) повлечет за собой ряд последствий. Давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен на вторичном; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора; открываются новые возможности для инвесторов-застройщиков и для дилерских операций.

С учетом ожидаемых последствий первых 4 месяцев кризиса, а также с учетом наиболее вероятного прогноза политической и макроэкономической ситуации в 1999 году как стабильной, в начале года Российской Гильдией риэлторов был сделан следующий прогноз для рынка недвижимости: на долларовых рынках – резкое падение цен весной, замедленное снижение летом, стабилизация осенью и небольшой подъем к концу года; для рублевых рынков – стабильность в рублях и небольшое снижение в долларовом эквиваленте весной и летом, небольшой рост в рублях и стабильность в долларах к концу года.

Прошедший 1999 год подтвердил правильность сделанного прогноза.

По характеру протекающих процессов на долларовых рынках частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) в Москве его можно разделить на три периода.

Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемов продаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

Впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Для уточнения прогноза на 2-3 года, в соответствии с разработанной в Российской Гильдии риэлторов методикой, необходимо рассмотреть ряд факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних.

Прежде всего следует оценить и спрогнозировать динамику макроэкономических показателей, и в первую очередь – инфляции и валютного курса.

*Прогноз макроэкономической ситуации

В течение 1999 года, после небольшого ухудшения в январе-феврале, наблюдалось благоприятное развитие макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару. Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу декабря достигла всего 36,5%. Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к декабрю – на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации – 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к декабрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к декабрю 1999 года практически не изменился - 1,79.

Индексы макроэкономических параметров

Исходя из состояния политической ситуации (стабилизация, консолидация и укрепление власти), состояния экономики (рост производства в реальном секторе, рост экспортных доходов, определяемый не только высокими мировыми ценами на энергоносители), положительного торгового баланса и роста золотовалютных резервов ЦБ РФ, большинство экспертов-макроэкономистов оценивают как высоковероятный прогноз Минэкономики, Минфина и ЦБ на ближайшие годы об уровне прироста ВВП около 3% в год, инфляции и девальвацию рубля в 2000 году 15-18%, 2001 году – 5-7%, 2002 году – 2-5%.

Таким образом, прогноз макроэкономических параметров состоит в дальнейшей стабилизации финансовой сферы и начале экономического роста.

Для рынка недвижимости это означает тенденцию к некоторому повышению спроса и цен. Существенного подъема рынка можно ожидать лишь за пределами прогнозируемого периода, после начала серьезного экономического роста в стране.

*Прогноз предложения на рынке жилья

Что касается внутренних факторов, определяющих тенденции изменений на рынке недвижимости, то в условиях Москвы к ним в первую очередь относится взаимное влияние первичного и вторичного рынка. Это влияние складывается из двух составляющих:

• увеличение предложения жилья за счет нового строительства (общее для всех локальных рынков явление)
• различия в системе ценообразования на вторичном и первичном рынках, в том числе номинация цен в разных валютах, и вследствие этого – различная динамика цен на этих рынках (специфическая особенность двухвалютного рынка недвижимости Москвы и других городов России).

На рынке нового жилья Москвы монопольное положение занимают городские власти, что определяется двумя обстоятельствами. Первое состоит в том, что значительная доля строящегося жилья (30-40% от площади, предназначенной для крммерческой продажи) финансируется из бюджета (точнее, из внебюджетных городских фондов) по системе “городского заказа”. Второе – до 40-60% площади, вводимой частными застройщиками, получившими земельный участок по инвестиционному контракту, передается в распоряжение властей. Таким образом, городские власти контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно.

В последние годы, в связи с относительным снижением бюджетных доходов от коммерческой продажи жилья, объем финансирования нового мтроительства Привительством Москвы имеет тенденцию к сокращению. В этом отношении 2000 год обещает стать критическим.

Ниже приведены основные показатели доходов и расходов бюджета, связанные с жилищным строительством.

Таким образом, первичный дефицит бюджетных расходов на строительство в размере 4 млрд руб. предполагается покрыть за счет кредитов.

В результате в последующие годы, с учетом выплаты процентов по кредитам, возникает разрыв между потребностью в кредитных средствах и установленным лимитом кредитования.

Таким образом, сохранение данных параметров бюджета на ближайшие годы для жилищного строительства приводит к ухудшению показателя доли дефицита бюджета в рыночной ликвидности сооружаемых объектов недвижимости. Такое положение недопустимо с экономической точки зрения хотя бы потому, что уже в 2003 году затраты на выплату процентов по кредитам прошлых лет превысят ежегодный лимит кредитования, необходимый для восполнения разрыва между поступлениями от реализации и затратной частью бюджетных статей (это типичная "пирамида").

Применение механизма коммерческого кредитования разрыва между бюджетным заданием и плановыми поступлениями недопустимо, так как это приводит уже на третий год к существенному ухудшению структуры бюджета. Вообще-то говоря, любая коммерческая операция, осуществляемая в рамках бюджета, незаконна по существующему Российскому законодательству.

Следовательно, при сохранении сложившегося механизма финансирования жилищного строительства “городским инвестором” Москву ожидает очередной кризис на рынке строительства и продажи жилья. В отличие от кризиса 1996 года (затоваривание, кризис ликвидности), на этот раз речь идет о сокращении объемов финансирования и соответственно – объемов ввода в строй жилья, что приведет к снижению предложения нового жилья на фоне растущего спроса. Такая тенденция будет способствовать росту цен на рынке жилья.

*Прогноз цен на первичном и вторичном рынках

Вторая, специфическая особенность первичного рынка жилья Москвы, точнее, его подавляющего сегмента - рынка “муниципального жилья”, заключается в нерыночной, государственно-регулируемой системе ценообразования на нем. Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского Правительства.

И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.

Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.

В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на первичном рынке упала на 40-50%, но при этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания.

Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.

В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы выделяются три периода. Первый период (январь-апрель) характеризуется резким спадом цен и объемов продаж (после незначительного снижения осенью 1998 года с 950-1000 до 890 долларов за 1 кв. м). Второй (май-август) – замедление темпов снижения цен, медленное восстановление объемовпродаж. Третий (сентябрь-декабрь) – стабилизация и даже некоторый подъем цен, рост спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня. В целом за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке снизилась в Москве с $890 до $656 (на 26%).

На рублевом рынке муниципального жилья Москвы рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны (лишь в феврале Межведомственная комиссия увеличила их на 10%), а их долларовый эквивалент (после обвала в этот же период с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв.м) к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов.

Примечание: *Расчет по данным Мосгоркомстата.

Индексы изменения долларовых цен на жилье в Москве

Таким образом, ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком, образовавшиеся в ходе кризиса, начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября. В первые месяцы 2000 года на вторичном рынке наблюдается незначительное сезонное снижение цен, а на первичном они стабильны, что еще более усиливает эту тенденцию.

И здесь вступила в силу отмеченная выше особенность ценообразования на московском рынке нового жилья. Крупнейшие организации строительного комплекса (ДСК-1 – 40% строящегося жилья, Мосинжстрой, Мосфундаментстрой и др.) потребовали от Правительства Москвы повысить отпускные цены на жилье, ссылаясь на повышение себестоимости строительства до 300-320 долларов вследствие повышения оплаты персонала, удорожания комплектующих и материалов, а также энергоносителей. Руководитель Департамента внебюджетного финансирования строительства Л.Н.Краснянский уже заявил о готовности поднять цены на 15%.

Однако, на последнем заседании Правительства 10 мая с.г. мэр Москвы Ю.М.Лужков наметил другие меры по реформированию рынка строительства и продажи муниципального жилья. Прежде всего - это отказ от практики оптовых продаж, взаимозачетов, вексельным схем, что позволит увеличить на 10-15% доход бюджета от продажи жилья без повышения цен. А главное, он потребовал от строительных организаций привести свои, явно завышенные, расчеты стоимости строительства в соответствие с реальностью, а запрашиваемый предпринимательский доход (в долларах) – с 30-50% до принятого в мировой практике 10-15%.

Можно ожидать, что очередная попытка реформирования отношений в строительном комплексе Москвы будет успешнее предыдущих, поскольку она предпринимается в условиях надвигающегося кризиса отрасли. Однако, выработка новых механизмов потребует времени и неизбежных компромиссов. Поэтому можно ожидать, что цены на первичном рынке (в долларовом выражении) будут в последующем повышаться с темпом, близким к темпу вторичного рынка – 5-10% в год.

* Прогноз активности вторичного и первичного рынка жилья

Определение объема продаж на рынке жилья в Москве имеет свои особенности.

Ежегодно в Москве органы регистрации производят около 200 тысяч регистрационных актов 180 наименований – купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога (ипотеки), инвестиции (покупка доли, т.е. одной или нескольких квартир, в строящемся доме) и др. Первичные данные об объемах регистрации по каждому виду актов были предоставлены отделом мониторинга рынка жилья Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖиЖП) Правительства Москвы. Дальнейшие расчеты проведены автором.

До половины из регистрационных актов – это регистрация сделок купли-продажи квартир между частными физическими и юридическими лицами. Причем, количество отчужденных (сменивших хозяина) квартир превышает количество зарегистрированных договоров. Это одна из причин, по которой в ведомственных отчетах и публикациях фигурируют различные данные по объему сделок. Мы вели обработку данных по числу проданных квартир.

Необходимо отметить, что в эту величину входят не только сделки на вторичном рынке, но и продажи новых квартир частными застройщиками после оформления их в свою собственность. В связи с тем, что эти сделки трудно выделить, а число их невелико, обычно все эти продажи условно относят к вторичному рынку.

Остальные квартиры в новостройках (подавляющее большинство) регистрируются застройщиком на инвестора – физическое лицо по разделу “Договор передачи квартиры в счет инвестиционных вложений” и отнесены нами к объему продаж на первичном рынке. Регистрация инвестиционного договора совпадает по времени с оплатой квартиры покупателем. Право собственности на квартиру оформляется после окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, т.е. через 6-8 месяцев и более.

Другой способ оценки объема продаж на первичном рынке жилья в Москве основан на данных, публикуемых Мосгоркомстатом.

Необходимо отметить, что Мосгоркомстат публикует данные строительного комплекса о реализации завершенного строительством жилья по разделу “продажа незаселенных квартир (первичная продажа)”. В них учитывается факт оформления прав собственности на квартиру покупателем-инвестором и покупателем, который приобрел готовую квартиру. Вместе с тем, значительную долю в них (по некоторым экспертным оценкам, в разные годы от 75 до 30%) составляют квартиры, переданные застройщиками подрядным организациям по взаимозачетным схемам, проданные оптом юридическим лицам, т.е. не дошедшие до конечного собственника. Очевидно, оба способа определения объема продаж на первичном рынке не вполне объективны.

Поэтому для получения динамики продаж на первичном рынке нами были использованы данные Мосжилрегистрации, а для определения общего объема продаж – скорректированные данные Мосгоркомстата.

Динамика индексов долларовых цен продажи жилья и объема сделок на рынке жилья Москвы

Приведенные графики иллюстрируют тот факт, что резкое повышение объема продаж на первичном рынке осенью 1998 года (вызванное обвалом долларового эквивалента цен) сопровождалось снижением активности вторичного рынка. Затем, весной 1999 года, после падения цен на вторичном рынке, объем продаж на нем увеличился, а на первичном – снизился. Наконец, во втором полугодии наступило равновесие. В 2000 году и в последующие 2-3 года можно ожидать снижения активности рынка нового жилья в случае роста цен на нем. Только разумная ценовая политика позволит инвестору-застройщику конкретного объекта обеспечить его ликвидность.

Объем продаж на рынке жилья Москвы и доля первичного рынка в общем объеме

Из графиков следует, что общий объем продаж квартир на рынке жилья Москвы в последние три года оставался стабильным (с некоторой тенденцией к повышению), происходило лишь перераспределение спроса между вторичным и первичным рынками в пользу второго за счет образовавшихся между ними в период кризиса ценовых ножниц. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов.

*Прогноз платежеспособного спроса

Следующий фактор, определяющий прогноз для рынка недвижимости - это состояние платежеспособного спроса, зависящее, в свою очередь, от изменения уровня доходов и накоплений населения.

Прежде всего необходимо обсудить влияние на спрос падения после кризиса номинальных (в рублях и в долларах) и реальных (с поправкой на инфляцию) доходов населения.

Влияние этого фактора на рынок недвижимости за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса осенью 1998 года объясняется тем, что та часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно заморожена. Но большая часть денежных накоплений в Москве находилась на руках и в долларах, и эти деньги не обесценивались. И главной причиной снижения спроса, по нашему мнению, была паника, недоверие к финансово-экономической политике властей: люди боялись тратить свои сбережения в предвидении возможного экономического краха. Подтверждением сказанного служит тот факт, что к декабрю, когда политическая и макроэкономическая ситуация стабилизировалась и у населения прошел страх перед возможной экономической катастрофой, на рынке жилья проявился эффект отложенного спроса – рост предложения, спроса, числа сделок.

Имеются также данные о том, что большинство из тех граждан, которые намечали перед кризисом планы по улучшению жилищных условий, в 1999 году успешно их реализовали. Этому способствовало также снижение долларовых цен на жилье, хотя и существенно меньшее, чем снижение долларовых доходов, но лишь немного не достигшее степени снижения реальных доходов. При этом уровень накоплений (хранящихся в долларах) относительно уровня цен увеличился.

Графики, приведенные ниже, показывают, что динамика изменения объемов продаж на вторичном рынке жилья Москвы в период кризиса хорошо совпадала (практически без временного лага) с динамикой изменения доходов населения (особенно в пересчете на реальные). Это подтверждает социально-психологический характер колебаний поведения покупателей на рынке в зависимости от уровня текущих доходов при сохранении уровня накоплений.

Динамика индексов доходов населения (номинальных долларовых и реальных)
и объема сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Москвы

К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения приостановлено. Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем. Большинство риэлторов Москвы отмечают увеличение спроса на жилье, и в наибольшей степени – на индивидуальные жилые дома (коттеджи) среднего класса в ближайшем Подмосковье.

Наиболее вероятными можно считать следующие показатели изменения доходов населения в ближайшие годы: рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50% в год), некоторый прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов (на 1,5-3,0% в год).

Для рынка недвижимости это означает некоторое повышение платежеспособного спроса на жилье.

*Общий прогноз изменения спроса и цен на рынке жилья Москвы

На основании изложенного можно сделать вывод, что ранее сделанный прогноз о начале подъема рынка жилья Москвы в 2000 году и тенденции к росту спроса и цен на нем в течение ближайших 2-3 лет не требует корректировки.

Таким образом, в ближайшие два-три года на рынке жилья Москвы прогнозируется переход от достигнутой в настоящее время депрессивной стабилизации к началу подъема рынка, росту спроса и цен на жилье. Но темпы подъема в этот период не будут высокими и составят 5-10 процентных пунктов в год.

Изменение уровня цен на рынке жилья Москвы в 1998-1999 гг. и прогноз на 2000-2002 гг.

• Назад
• Вперёд