РОССИЙСКАЯ ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ® ОБЪЕДИНЯЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ®
РИЭЛТОР®

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В 1-3 кварталах 2000 года

Данные о среднемесячных ценах на жилье в городах России представлены в РГР участниками непрерывного мониторинга рынка – сертифицированными аналитиками рынка недвижимости.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ
(в числителе – руб., в знаменателе – долларов)

Примечание: *Москва – расчеты РГР по данным приведенных источников

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней цены 1 кв. м жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных, например, РМЛС и Агентства “Контакт-Недвижимость” составляет 50-70 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения.

Из приведенных в таблице и последующих графиках данных видно, что за первое полугодие 2000 года средняя цена 1 кв. м жилья в Москве снизилась на 5%, в других городах долларовой группы изменилась на величину от +8% до –10%. В городах рублевой группы цена в рублях изменилась на величину от +8% до +3%, в долларовом выражении – на величину от +3% до -2%.

Небольшой сезонный спад прекратился в большинстве городов в феврале-марте. И даже в Москве, где спад продолжался до апреля-мая (как компенсация меньшего по сравнению с остальными городами снижения с августа 1998 года), с июня-июля четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен.

К концу 3 квартала цены в Москве цены выросли относительно наинизшего уровня на 4%, в других городах долларовой группы – на 2-5%, т.е. почти вернулись к январскому-декабрьскому уровню. Исключение составляет Екатеринбург, где не было спада цен, и их общий рост за три квартала составил превзошли 20%.

В городах рублевой группы к сентябрю цены выросли относительно наинизшего уровня на 4-18%, а в Перми – на 25%, т.е. превысили уровень декабря.

Таким образом, уровень цен на жилье в городах России на фоне общей стабильности подвергся некоторому сезонному снижению, которое прекратилось в апреле-мае, и к концу полугодия наметилась тенденция к повышению цен (в долларовом выражении), которая окончательно подтвердилась в третьем квартале.

В декабре 1999 года был сделан прогноз развития рынка недвижимости России в 2000 году. В основу прогноза была положен вывод о том, что рынок недвижимости к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) в первом квартале 2000 года ожидалось некоторое снижение цен, причем более значительное - в Москве (на 5-7 %) и России-1 (на 7-10%) и менее значительное – в России-2. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года (по отношению к декабрю 1999 г.): на 5-8% для Москвы, 8-10% для России-1, 3-5% для России-2.

Сравнение сделанного в декабре 1999 г. прогноза изменения индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, средневзвешенных индексов в городах России-1 и России-2 с фактическими данными за три квартала, показывает следующее (см. графики).

Прогноз для Москвы в качественном отношении подтвердился, и количественная погрешность незначительна.

Прогноз для России-1 в качественном отношении также подтвердился, но большой разброс значений индекса в сентябре (от 0,9 до 1,2)при малой выборке не позволяет дать оценку количественной погрешности.

Прогноз для России-2 оказался наименее достоверным: недооценена степень снижения цен в 1 квартале и степень роста в 3 квартале, при этом отклонение средневзвешенного по выборке фактического индекса в сентябре от прогноза составило около 10%.

Исходя из опыта ранее проведенных исследований связи изменения цен на жилье с изменениями уровня потребительских цен (инфляцией рубля) и курса рубля к доллару (девальвацией рубля относительно доллара), можно утверждать, что повышенные относительно прогнозируемых темпы роста рублевых цен предложения жилья в городах рублевой группы связаны с более высокими темпами инфляции относительно принятых при прогнозных расчетах: намеченный в бюджете на 2000 год прирост цен за год (18%) достигнут уже в сентябре. В то же время меньшие относительно использованных при прогнозных расчетах темпы девальвации (10%) привели к повышенному темпу роста цен в долларовом выражении.

В целом проведенное сравнение среднесрочных (на один год) прогнозов с предварительными фактическими данными подтверждает правильность принятой методологии прогнозирования.

©Стерник Геннадий Моисеевич, главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости

E-mail: g_sternik@yahoo.com
www: http://www.realtymarket.org

15.10.2000 г.

• Назад
• Вперёд