Библиотека

В условиях быстро развившегося кризиса на рынке недвижимости вопрос о корректности оценки приобрел новое звучание. Если в условиях роста цен основная претензия к оценщикам заключалась в заказном характере оценки, то теперь вопрос стоит о профессионализме оценщиков. Ситуация с российской оценкой в условиях, когда от консультантов и экспертов требуется доказать значимость своей профессии, может поставить вопрос не просто о профнепригодности конкретных оценщиков, а в целом об отказе основных клиентов, прежде всего государства, от независимой оценки стоимости объектов. У многих клиентов сложилось впечатление, что проведение независимой оценки искусственно навязано, а затраты на ее проведение никак не связаны с качеством работ. Необходимо признать, что продолжающийся кризис на рынке в любом случае должен изменить роль и место независимой оценки. Поэтому возникшая на рынке пауза может и должна быть эффективно использована самим оценочным сообществом для активной работы над ошибками, чтобы в будущем качественно выполнять конечную свою задачу – дать достоверную и системную информацию обществу о стоимостных пропорциях и динамике рынка.

Безусловно, продвинуться в решении такой проблемы можно только путем тесного сотрудничества с государством и муниципалитетами, активизации работы с инвесторами, банками, риелторами и другими основными субъектами рынка.

Большую помощь в этом вопросе может оказать глубокое знакомство с системами организации независимой оценки в конкретных странах с развитым рынком недвижимости. Это необходимо сделать в силу двух причин.

Во-первых, Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным Советом с учетом международных стандартов оценки. При этом международные стандарты оценки в узком понимании (МСО как продукт IVSC) не следует рассматривать вне действующих основных систем оценки имущества – RIGS, Appraisal Institute или действующих систем в рамках европейского континентального права. Объективное требование унификации законодательства и практики оценки связано со значительной интернационализацией рынка (например, в Западной Европе уже сейчас примерно 50% сделок с недвижимостью совершают трансграничный перевод). Однако процесс унификации даже стандартов оценки – процесс длительный и постоянно наталкивается на конкуренцию национальных систем регистрации прав на недвижимость, особенности государственного регулирования рынков и, в конечном счете, культурно-исторические особенности каждой конкретной страны, в том чисел местных традиций оценки. Более того, современный кризис может укрепить позиции национальных правительств и экспертных сообществ.

Во-вторых, анализируя опыт работы оценщиков в конкретных странах, можно существенно обогатиться самим оценщикам, а также расширить возможности консультирования клиентов, в т.ч. государства как основного заказчика рыночных изменений. Ведь международные стандарты оценки в том виде, в котором они пришли в Россию, – это только обобщенные рекомендации по проведению оценки, часто неприменимые в реальных российских условиях. Например, МСО исходят из того, что оценщику доступны базы данных с реальными ценами сделок с объектами-аналогами. С другой стороны, точность прогнозов на российском рынке недвижимости не позволяет прямо использовать и такой развитый инструментарий, как дисконтирование будущих доходов для определения текущей стоимости недвижимости. В этой части принятые Минэкономразвития Федеральные стандарты оценки необходимо дополнить реальными стандартами и правилами оценки. Но и эти проблемы не новы для мировой практики, и соответственно их решения могут быть уже сейчас доступны российским специалистам. Только тогда наши профессиональные знания будут использоваться не только для доказательства уже известных цен сделок, а могут стать всесторонне обоснованными профессиональными суждениями, о чем постоянно пишет профессор Г.И. Микерин, и соответственно быть реально востребованными рынком. В условиях реальной имущественной ответственности оценщиков пробелы в знаниях самих оценщиков, в том числе накопленной в мире оценочной практики, дорого обойдутся и самим оценщикам. В качестве первого образца в данной статье выбрана система оценки в Германии. Это сделано по следующим причинам.

1. Системы оценки в рамках англосаксонского права (США и Великобритании) достаточно полно изложены в имеющейся переводной литературе, начиная с Г. Харрисона и Д. Фридмена. Этому много сил и времени уделили наши коллеги из РОО. В то же время немецкая система оценки недвижимости крайне скупо представлена в российском переводе.

2. Германский опыт исходит из требований социальной рыночной экономики, которая предполагает активную роль в рыночных процессах государства, что соответствует и нашему рынку. Это находит свое отражение в том, что основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости прописаны законодательно, а конкретизация методов оценки и широкий методический материал рекомендованы уполномоченным федеральным министерством строительства. Также близка нам и практика перехода к рынку, которая потребовалась на территории бывшей ГДР.

При сравнении систем оценки рыночной стоимости в различных странах обращает на себя внимание, прежде всего, фактическая идентичность определения самой категории «рыночная стоимость». Рыночная стоимость в стандартах оценки всех стран определяется ценой, которая устанавливается на дату определения стоимости в обычном деловом обороте с учетом правовых условий, фактических характеристик объекта оценки, прочих свойств и местоположения земельного участка или иного объекта установления стоимости без учета влияния необычных или личных отношений. Фактически такое определение дается, например, в российском законе об оценочной деятельности и Федеральных стандартах оценки, в Единых стандартах оценки Американского института оценки недвижимости (USPAP-Chicago, 1932 г.), в Стандартах оценки Королевского института присяжных поверенных Великобритании (RICS), в указаниях Европейского сообщества, Градостроительном кодексе Германии, в других странах. Аналогично трактуют рыночную стоимость и МСО, которые изначально рассматривались как распространение передовой практики оценки.

Подходы к оценке стоимости принципиально одинаковы во всех странах (сравнительный, доходный и затратный). В целом какой-то новой гармонизации подходов к оценке не требуется. Однако в каждой из стран существуют свои особенности, модификации этих подходов. Это связано с тем, что оценка является внутренним делом каждой из стран в силу ориентации на условия национального рынка. Именно условия осуществления оценочной деятельности, а не методы оценки стоимости имеют значительные расхождения при международном сравнении. К таким сложившимся условиям проведения оценочной деятельности можно отнести три группы факторов:

1. Сами особенности национального рынка земельных участков и других объектов недвижимости, а также различия в сложившихся рыночных отношениях, уровне государственного регулирования рынка, стадиях экономического цикла и т.п. Нивелирование данных особенностей на рынках недвижимости если и идет, то намного медленнее, чем на рынках финансового капитала и труда. Так, даже в рамках ЕЭС не происходит реального объединения законодательных и иных основ функционирования рынка недвижимости.

2. Различия в действующих требованиях, нормах и стандартах оценки, а также правовые основы, заложенные гражданским, земельным, налоговым, градостроительным и другим законодательством. В частности, принципиальные различия между двумя основными правовыми системами (англосаксонской и европейской континентальной) заключаются в том, что исходный принцип англо-американского права (Case Law Principle – прецедентное право) противостоит принципу континентального пра-ва (Code Law Principle – нормативное право). В итоге и практика оценки в первом случае ориентируется на задачи оценки в конкретной ситуации, а во втором случае практика законодательно регулируется. Поэтому основные вопросы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в Германии прописаны в Градостроительном кодексе. В то же время англо-американская практикаориентируется на возможности самих независимых оценщиков создать стандарты своей деятельности.

3. Различия в доступности рыночной информации – статистических, заключений экспертов, обзоров рынка, информации из книг регистрации сделок с недвижимостью, решений по застройке территорий и т.д. При этом надо учесть, что единых принципов регистрации прав на недвижимое имущество, а тем более государственной регистрации перехода прав, как это создано в Германии, нет ни в Великобритании, ни в США2. В итоге адвокаты или частные компании в США или Великобритании при заключении сделки проверяют всю цепочку прав минимум за 15 последних лет. С 2000 г. в Великобритании идет процесс обязательной предварительной регистрации прав на объект сделки, что однозначно вызовет изменения и в известной нам по литературе системе оценки. Кроме того, различные государства по-разному контролируют и соответствие цен сделок рыночным условиям.

В итоге именно в первую очередь условия осуществления оценки, а не сами стандартизированные методы оценки нуждаются в гармонизации и выравнивании в международном плане.

При этом проходит постоянная конвергенция практики работы оценщиков в таких различных по своему культурно-историческому развитию странах, как Германия и США. Обе системы, несмотря на свое различное происхождение и историю, демонстрируют широкую идентичность в практике оценки – как в методах оценки, так и в самом подходе к определению рыночной стоимости. И в Германии, и в США наилучшему и наиболее эффективному использованию не уделяется особого внимания. Исходят из того, что прогнозирование дает намного большую погрешность, чем использование непосредственно рыночных данных. Можно согласиться со многими теоретиками и практиками, особенно сейчас, в период сильной турбулентности рынков, что наилучшее и наиболее эффективное использование направлено на повышение точности прогнозной (инвестиционной) стоимости, а не непосредственно рыночной. При наличии качественных исходных дан-ных по анализируемому сегменту рынка анализ НЭИ становится в лучшем случае дополнительной проверкой на правовое соответствие фактического использования традициям делового оборота. Это хорошо знают российские коллеги, когда в большинстве своем раздел НЭИ в отчетах становится простой формальностью. Практика показывает, что любые ограничения при наличии рыночных интересов могут сниматься. Возможно, мы будем участниками более глубокого, чем сейчас изложено в МСО (раздел «Общие понятия и принципы оценки»)3, анализа как самого понятия рыночной стоимости, так и правовых и других условий, определяющих ее определения. Соответственно будет происходить и глубокое понимание наиболее эффективного использования объекта недвижимости в реальных рыночных условиях. Стандарты RIGS постепенно отходят от понятия «Open Market Value» («обычно используемой ценой», которая в ее толковании определяется максимальной, по мнению эксперта, ценой) в пользу не так давно введенного в оборот идентичного общепринятому понятия «Market Value». Самые серьезные различия находятся, если рассмотреть саму практику определения рыночной стоимости, и в основном они касаются того, как затраты на приобретение объекта недвижимости (равно как и других объектов) соотносятся количественно с рыночной ценой объекта. Речь идет о том, включаются ли косвенные издержки на приобретение объекта недвижимости (затраты на трансакции) в рыночную стоимость. Такими затратами являются затраты на поиск и подготовку договора купли-продажи, регистрационные затраты (внесение изменений в кадастр объектов недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), налоги на оборот недвижимости, страхование и т.п. Различное толкование содержания понятия арендной платы или рыночной стоимости в итоге выражается в различном определении их количественной величины.

читать далее