Стерник Г.М.

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность торговых помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

Понятно, что выделение большего числа типов объектов дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Поэтому типизация представляет собой сложную методическую задачу и требует творческого подхода.

При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать следующее.

Новый Земельный кодекс окончательно сформировал понятие объекта недвижимости как земельно-имущественного комплекса, но на практике эти элементы все еще разорваны, и существуют два разнородных субрынка купли-продажи (аренды) зданий (помещений) и земельных участков под ними.

Товаром на рынке могут выступать как здания (строения, сооружения), так и их обособленные части – помещения, и это создает определенные трудности при анализе рынка, приводит к необходимости его дополнительного расчленения на субрынки.

Так, в цену квартиры (основного товара на рынке жилья) не включают в явном виде цену земельного участка и нежилых помещений, которые должны принадлежать собственнику квартиры как долевая собственность, и суммарная стоимость квартир не равна стоимости здания. При этом в одном жилом здании могут быть квартиры, резко отличающиеся по качеству (и соответственно – по стоимости): квартиры с различной планировкой и размером кухни в двух секциях одного типового дома пентхаусы в элитном доме и т.д.

Аналогично, рынок аренды торговой недвижимости представляет собой по преимуществу рынок аренды помещений (а не зданий). Уровень арендных ставок на помещения в одном торговом центре может отличаться в несколько раз (например, для якорного арендатора – меньше, чем для остальных для магазина вблизи центрального входа – больше, чем в глубине верхнего этажа, и т.д.).

В отличие от рынка жилья, где покупатель (арендатор) – это в основном физические лица, клиенты рынка коммерческой недвижимости – это юридические лица, предприятия и организации. Продавцами вновь построенных нежилых зданий и помещений (или арендодателями) выступают те же организации-застройщики(как собственники). Офисные помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют бизнес-структуры любого профиля, общественные, политические и иные организации. Торговые помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют представители ритейлингового бизнеса – самого многочисленного и распространенного вида бизнеса.

Такая специфика использования различных видов недвижимости накладывает отпечаток на характер протекающих на каждом сегменте рынка процессов, динамику цен и арендных ставок. На рынке жилья определяющей является цепочка процесов «экономический рост – увеличение доходов населения – рост цен на жилье». На рынке офисов цепочка иная: «экономический рост – рост количества бизнес-структур – рост арендных ставок на офисные помещения». Наконец, на рынке торговой недвижимости действует цепочка «экономический рост – увеличение доходов населения – увеличение деловой активности ритейлингового бизнеса – рост арендных ставок на торговые помещения». Соответственно, различия в характере системного окружения (номенклатуре внешних условий, факторов, влияющих на цены и арендные ставки) различных сегментов рынка необходимо учитывать при планировании операций на рынке недвижимости и анализе рынка.

Классификация торговой недвижимости, в отличие от жилой и офисной, с точки зрения операций на рынке недвижимости проработана недостаточно. Мы рассмотрели различные подходы, применяемые при организции торговли, проектировании торговых объектов , , . Интересно отметить, что содержащиеся в учебниках последних лет (2000-2001 гг.) и в работах 1985-го, дорыночного года понятия практически не отличаются.

В приведенных источниках даны следующие варианты классификции объектов торговли.

«По типу здания и особенностей его объемно-планировочного решения:
- встроенно-пристроенные помещения
- отдельно стоящие здания
- торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий – например, магазин и склад)»

«По видам и особенностям устройства:
- магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения)
- магазин (стационарное здание или его часть, располагающие земельным участком)
- павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров)
- киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение)
- палатка (нестационарное, разборное сооружение)»

«По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади магазины подразделяют на типы (универмаг, универсам и т.д.), а внутри каждого типа – на типоразмеры»

«С учетом товарной специализции магазины делят на следующие группы:
- смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами)
- универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров – универсам, универмаг и т. д.);
- комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса - мясо/рыба или товары для детей);
- специализированные (реализующие товары одной товарной группы – мясо, рыба, трикотаж и т.п.);
- узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы – например, одной фирменной марки)»

Изучая приведенные разнообразные варианты классификации объектов торговли с точки зрения современной рыночной ситуации, можно выделить несколько основных квалификационных признаков, влияющих на уровень арендных ставок в объектах торговли: конструктивный тип объекта, масштаб (размеры) объекта и его товарная номенклатура. Чем капитальнее сооружение, больше размеры и разнообразнее товар, тем (при прочих равных условиях) выше удельная цена (цена 1 кв. м) и арендные ставки в данном объекте. С точки зрения привлекательности для потребителей (и следовательно, для арендаторов) свою роль играют также состояние объекта – возраст здания, качество ремонта, отделки.

В то же время сегодня необходимо рассмотреть более широкий спектр объектов, и в частности, добавить к приведенным выше видам объектов по крайней мере еще один - торговые центры (торговые комплексы).

Торговый центр (Тц), торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК) – это новое явление в российской экономике. В то же время Shopping center – на сегодня самый популярный формат в западных странах. Американский институт ULI (Urban Land Institute) определяет торговый центр как группу розничных предприятий на специально спланированном участке, объединенных архитектурно, управляемых единой компанией, обеспеченных парковками. А по нормативам Международного совета торговых центров ICSC к торговым центрам относятся объекты общей площадью более 3500 кв. м.

По данным агентства AC Nielsen, за последние 20 лет доля этих магазинов в товарообороте западных стран (Англии, Германии, Швеции, Франции) выросла с 51% до 81%. В восточноевропейских странах, таких как Словения или Польша, их доля сегодня тоже довольно значительна - порядка 25% всего товарооборота.

Основное отличие их формата от обычных (даже большемасштабных) магазинов состоит в широком развитии дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного.

ã Стерник Г.М., 1.06.02.

• Назад
• Вперёд