РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ: ЗАКОНОМЕРНОСТИ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКИ

Стерник Г.М.,
гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости,
действительный член РОО (сертифицированный оценщик недвижимости),
кандидат технических наук
E-mail:g_sternik@yahoo.comURL: http//www.realtymarket.org

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ НАКАНУНЕ КРИЗИСА: ТРУДНО ДОСТИГНУТАЯ СТАБИЛЬНОСТЬ

1.1. Новейшая история рынка недвижимости России (на примере жилищного рынка Москвы)

Существовавшие в прежние годы легальные и нелегальные элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создали первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла $100.

Считается, что средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры в городе правильно отражает усредненную стоимость жилья. В этом случае динамика ее изменения может многое сказать об истории становления и развития жилищного рынка.

В начале рассматриваемого периода развитие рынка жилья тормозилось узкой материальной базой. Лишь в 1992 году, с началом приватизации жилья, рынок получил реальное ускорение. К концу года в Москве было приватизировано 365 тыс. квартир, или 14,1% подлежащих приватизации. За год было зарегистрировано 40 тыс. сделок всех форм, в т.ч. 25 тыс. - купли-продажи. Это составляет соответственно 11,0% (9,6%) от числа приватизированных квартир, что свидетельствует о достаточно высокой активности рынка. Спрос в конце периода на порядок превышает предложение, т.е. рынок жилья - это рынок продавца. Цена продаж на вторичном рынке выросла в декабре 1991 года до $250, в декабре 1992-го - до $708(рис. 1).

Период до конца 1992 года можно рассматривать как начальную, стартовую стадию развития московского рынка жилья. Начальный уровень цен в стартовой стадии - это балансовые цены. Жилье принципиально недооценено, с мировыми ценами сравнения не выдерживает. Спрос значительно опережает предложение, т. к. приватизация жилья еще не набрала темпа, а покупатели уже имеются. Строительные цены долго стабильны, стартуют позже цен вторичного рынка и отстают от них. Нормативная и методическая база рыночных отношений - в зачаточном состоянии. Система регистрации сделок, корпоративные формы деятельности риэлторов не развиты. Поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая, форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась. Но к концу стадии все эти параметры стремительно меняются, и главная характеристика этих изменений - взлет цен вторичного рынка, т. е. увеличение их в 7-8 раз.

Период 1993-1994 г.г. в Москве можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Начальный уровень цен в этой стадии достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах. Коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост. Поведение продавцов и покупателей - рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен, следят за курсом доллара. Темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться. Так, в 1993 году приватизировано 615 тыс. квартир, в 1994 - 120 тыс., и общее число приватизированных квартир достигло к концу периода 1,1 млн, что составляет 38% от общего числа подлежащих приватизации. Число зарегистрированных сделок всех форм составило соответственно 140 тыс. и 109 тыс., в т.ч. сделок купли-продажи 65 тыс. и 70 тыс. Следовательно, в обороте находилось в 1993 году - 14,3% (6,6%), а в 1994году - 9,9% (6,4%) квартир от общего числа приватизированных. Спрос все еще опережает предложение, но к концу периода это соотношение выравнивается(рис. 2).Уровень цен достигает к концу 1993 года $750, 1994-го - $1120.

Усиливается регулирующее (как стимулирующее, так и тормозящее) воздействие на процессы формирования рынка государственных органов федерального и регионального уровней. Законодательная, нормативная база рынка развивается, но неровно и противоречиво. Развиваются корпоративные формы деятельности риэлторов.

В начале 1995 года Москва вступает в следующую стадию развития жилищного рынка, которую можно назвать стадией продвинутого, складывающегося рынка. Начальный уровень цен - очень высокий и даже запредельный, хотя потенциал, инерция их повышения еще не исчерпаны, и к апрелю они достигают уровня $1235 (см. рис. 1).

Набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели ориентируются в покупательной способности денег (рублей и долларов), конъюнктуре, репутации риэлторских компаний и их комиссионных.

Темпы приватизации замедлились и составляли в 1995-1997 гг. 2-4% в год. Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составил в Москве в 1997 году 37%, или 1400 тыс. жилых единиц. Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда, составляя 8-12% от него. В Москве предложение выросло с 1-2 тыс. единиц в месяц в 1991-92 гг. до 8 тыс. в середине 1994 г., а в 1997 году составляет 12-14 тыс. новых предложений в месяц (см. рис. 2).

Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливается в Москве неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с узким слоем высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Москве в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был все еще выше предложения. Круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. Общее равновесие спроса и предложения в Москве отмечалось в конце 1994 года. После начала финансовой стабилизации в 1995 г. и уменьшения доходности бизнеса спрос в Москве несколько снизился и стабилизировался на уровне 6-8 тыс. в месяц. Рост предложения продолжался, и в 1997 году предложение опережает спрос почти вдвое.

В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности.

С 1995 года рынок жилья приобретает черты рынка покупателя. Начинают действовать спросовые ограничения, способные к концу периода остановить рост цен и даже вернуть их к нормальному ("мировому") уровню. Активность рынка стабилизируется на уровне 70-90 тыс. сделок купли-продажи в год. В обороте в течение года находится 5,4% квартир, а ежедневный денежный оборот составляет примерно 10-13 млн долларов.

Впервые происходит снижение цен на первичном рынке вследствие затоваривания рынка муниципального жилья (около 80% построенных в 1994 году квартир не распродано к концу года). Изменение цен первичного рынка приходит в соответствие с изменениями цен вторичного рынка (их соотношение стабилизируется). Начинается медленный, с колебаниями откат цен (июнь - $1190, декабрь - $1217, декабрь 1996 - $1015, июнь 1997 - $940).

Законодательная, нормативная, методическая база, система подготовки профессиональных кадров, институциональные инструменты рынка, межрегиональные и международные связи успешно развиваются.

В целом на жилищном рынке Москвы ситуация 1995-1997 года - это ситуация перехода к стабильному рынку, ситуация перелома тенденции, завершения длительного периода преимущественного роста цен и начала их стабилизации (конечно, колебательной).

1.2. Основная закономерность становления и развития рынка недвижимости

Аналогичная картина роста уровня цен на жилье (в долларовом выражении) наблюдалась в прошедшие годы во всех 50-60 городах России, мониторинг рынка недвижимости которых нами проводился (табл. 1).

Наиболее распространенное объяснение роста цен на жилье - общий рост цен в экономике (инфляция). Но мы исключаем этот фактор тем, что все цены переводим в долларовое выражение. Тогда возникает соблазн попытаться связать рост долларовых цен на жилье с изменением покупательной способности доллара. Действительно, доллар не является абсолютно стабильным измерителем: в отдельные периоды его покупательная способность в России стремительно росла (1992 г.), в другие (1993-1997) - в основном снижалась. Но именно в 1992 году рост цен на жилье происходил наибольшими темпами, хотя выдвинутая гипотеза предполагает обратное (при понижении покупательной способности доллара цены в долларовом выражении должны расти, а при повышении - снижаться). Следовательно, изменение покупательной способности доллара и цен на недвижимость не совпадали по направлению, и этот фактор не объясняет наблюдаемые процессы.

Предположим, что темпы инфляции и темпы девальвации совпадают. Тогда, при прочих равных, долларовые цены должны были быть постоянными (при любом изменении рублевых). Но если цены в долларовом выражении в большинстве городов непрерывно росли, то существует более фундаментальная причина этого явления. Очевидно,существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных, дорыночных с последующей стабилизацией на уровне "мировых" рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит рядстадий.

При переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов:

• начальный уровень цен,
• соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости,
• соотношение спроса и предложения,
• степень "рыночности" поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, готовность действовать в новых условиях),
• степень активности рынка (доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа),
• правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка),
• степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).

Основной интересующий нас индикатор рынка - цены на недвижимость - изменяется следующим образом.

В начале первой,стартовойстадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены в Москве выросли в 7 раз, в других городах - в 3-5 раз (среднегодовые темпы роста - 200-400%). Вторая стадия,переходная, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (в Москве 30-50% в год). На третьей стадии, стадиискладывающегосярынка, рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, рынок недвижимости на четвертой стадии (стабильногорынка) по основным закономерностям аналогиченразвитымрынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к стандартам развитого рынка в области развития законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

Была предложена для описания этой закономерности логистическая модель вида

V (Т) = А / (1 + ехр (B - CT)),

гдеV- средняя за период (среднемесячная) цена 1 кв. м общей площади объекта;Т- порядковый номер периода (месяца);А, ВиС -постоянные коэффициенты (параметры модели).

Такая модель используется в теории систем автоматического регулирования для любого переходного процесса (изменение некоторого параметра системы при ее переходе из одного состояния в другое).Но если рынок представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему, то его развитие должно подчиняться подобной закономерности, и эта закономерность является общей как для технических, так и для социально-экономических систем.

Возможны два сценария перехода к стабилизации, в соответствии с теорией автоматического регулирования: "с перебегом", когда цены вначале стремительно растут и переходят за разумные пределы, а затем несколько снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком уровне, и "с доползанием", когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. В начале 1995 года, в период наибольшего взлета цен на жилье в Москве, был сделан прогноз о том, что к середине года рост прекратится, и наиболее вероятен первый сценарий стабилизации. График на рис.1 показывает, что этот прогноз подтвердился: в 1996-1997 годах цены на жилье в Москве снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г. Таким образом, к середине 1997 года жилищный рынок Москвы нащупал свой стабильный уровень цен, соответствующий ее статусу и масштабу, уровню экономического развития, степени концентрации финансовых средств, расположению и географическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда.

Аналогичный сценарий, хотя и с меньшим "перебегом", реализовался в Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти. В то же время в других городах (С.-Петербург, Екатеринбург, Тверь) реализовался сценарий "с доползанием" (рис.1 ирис.3). Конкретные причины и механизмы таких процессов исследованы и будут пояснены ниже. Вместе с тем, здесь необходимо отметить общие для российского рынка недвижимости особенности (феномены), отличающие его от стран с развитыми рыночными экономиками.

В 1987-1998 годах Россия переживает самый большой за последние 80 лет спад в экономике: с 1992 года валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40%. В последние два года наметился переход к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте. Так, годовой прирост потребительских цен (в рублях) снизился с 2500% в 1992 г. до 11% в 1997 г. Прирост индекса девальвации рубля относительно доллара США снизился с 160-200% в 1992-93 г. до 7% в 1997 г. Прирост ВВП и промышленного производства в 1997 г. составил соответственно 0,4 и 1,9%.

В эти же годы, в противоречии с известными закономерностями функционирования рыночных экономик, цены на жилую недвижимость в большинстве обследованных городов (от 95 до 50%) росли.

Как уже отмечалось, в 1992-94 гг. спрос опережал предложение и, в соответствии с законом спроса, цены росли более чем в 50% обследованных городов. В дальнейшем, после начала финансовой стабилизации,превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки, а цены, в противоречии с известными закономерностями, росли в 50-70% городов(рис. 4).

Объяснение этим феноменам может быть дано с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение переходного периода:цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка, несмотря на экономический спад и превышение предложения над спросом.

Вместе с тем, к 1998 году рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причем стабильность эта была "стабильностью морга" (рынок в этих городах еще отсутствовал), то к 1997 году достигли стадии стабилизации около 30% городов, а на 1998 год эта величина прогнозировалась на уровне 60-70%.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города "мирового" уровня, соответствующего его специфическим особенностям.

Вместе с тем, реализация данной закономерности имеет свои особенности в различных регионах и городах России.

1.3. От чего зависит естественный для данного города ("мировой") уровень цен?

К специфическим особенности города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который сложится после достижения четвертой стадии развития рынка, относятся:

• административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития,
• экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств,
• демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем,
• географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность),
• структура и состояние недвижимого фонда города.
• природно-климатические и экологические условия.

В столицах, крупных региональных, транспортных, культурных центрахс высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития, рынок недвижимости достаточно быстро развивается, и цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне.

В малых городахс неразвитой или неконкурентоспособной монопромышленной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от региональных столиц или крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями, рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне.

Между этими крайними типами городов находится множествопромежуточных, для которых характерен средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

Необходимо подчеркнуть, что если уровень стабильных цен полностью определяется приведенными факторами, то темпы развития рынка во многом зависят также и от других факторов.

1.4. Асинхронность развития рынка жилья в различных городах России

Полученная закономерность роста цен (в долларовом выражении) является общей для всех регионов. Анализ статистических характеристик динамических рядов рыночных цен (табл. 1) показывает, что их иерархия была уже в основном задана еще в 1993-94 гг., и дальше их рост шел достаточно равномерно, как бы пропорционально исходному уровню. Об этом свидетельствует высокие значения коэффициентов парной корреляции между столбцами цен по годам: они меняются от 0,74 до 0,95. Таким образом, в 74-95% городов ежегодно реализовывалась отмеченная закономерность. В то же время в 5-26% городов тенденции изменения цен отличались в том или ином году от общей тенденции. Это проявлялось в различных сроках начала и продолжительности стадий, а также конкретных темпах роста цен.

В Москве стартовая стадия началась в середине 1990. В других городах ее начало совпадает с общим началом экономической реформы в стране (1992 год). Отдельные регионы лишь в 1993-1995 году вступили в стартовую стадию рынка жилья (хотя по отдельным параметрам предстартовые подвижки все же возникали под влиянием общей экономической обстановки и развития нормативно-юридической базы в стране). Переход к другим стадиям также осуществляется в различные сроки, и продолжительность каждой стадии колеблется от одного до трех-пяти лет.

Из приведенных данных следует, что рынок жилья в различных городах России развивается несинхронно.

В чем же причины этого явления? В первую очередь здесь действуют факторы, отмеченные выше и связанные с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, изучение рынка конкретных городов показало, что в переходной экономике России, при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов федерации (особенно в сфере рынка недвижимости), важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является, с одной стороны,политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей, а с другой -конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе.В свою очередь, от них зависит состояние и других факторов, определяющих уровень цен на жилье - степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализированности рынка и т.д.

Пассивная политика и нерыночная ориентацияместных властей, низкий уровень доходов населения и степени их дифференциации, миграционный отток, инвестиционная пассивность, низкие темпы строительства и низкий уровень предложения и спроса на объекты недвижимости угнетают развитие рыночных отношений в городе, сдерживают рост цен на объекты недвижимости.

Напротив,активная рыночная политикаместных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.

Активная политикапротиводействияразвитию рынка на местном уровне может привести к замедлению его становления и стагнации цен на низком уровне, риску снижения доходности инвестиций.

Разнообразные сочетания этих факторов, а тем более их изменение во времени в разнонаправленную сторону приводят к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости в различных городах, к несинхронности их развития.

Так, в 1992-94 годах городские власти Москвы проводили активную рыночную политику. Принимаемые законодательные акты опережали федеральное законодательство в реформировании жилищной сферы. Вместе с другими присущими Москве факторами и преимуществами это способствовало быстрому развитию рынка и бурному росту цен на жилье. В дальнейшем в политике городских властей все больше стали проявляться тенденции гиперрегулирования рынка, переплетения административных и рыночных интересов и структур, разрушения конкурентной среды. В результате государственного регулирования цен на коммерческую продажу вновь строящегося муниципального жилья происходил их дальнейший рост в 1995-96 гг., когда рыночные цены уже стабилизировались. Это привело к кризису неликвидности на первичном рынке, и как следствие - к описанному выше замедлению темпов развития рынка, снижению цен на жилье и достижению стабилизации лишь к концу 1997 года. По мере осознания чиновниками причин кризиса на рынке нового жилья предпринимались попытки привлечения специалистов для создания ориентирующейся на рынок методики расчета целесообразных цен, но принципиально положение не менялось. Сохранялась и усиливалась тенденция к монополизации рынка полугосударственными, псевдокоммерческими структурами, создания системы всевластия чиновника.

В то же время в С.-Петербурге, например, не имевшем таких привлекательных условий для инвестиций, реконструкции и строительства недвижимости, как Москва, местные власти вынуждены были твердо держать курс на создание открытого конкурентного рынка. В 1991-94 годах Петербург отставал от Москвы по темпам преобразований на полгода-год. Но уже в эти годы были заложены законодательные, нормативные, методические основы механизмов функционирования рынка, в том числе и ценообразования на нем. Это позволило в существенной степени смягчить кризисные явления и в 1994-95 годах перейти к стабилизации по сценарию "с доползанием", опередив Москву на 2 года. Плавный рост цен в Петербурге (с годовым темпом 4-8%) продолжался и далее, и окончательный выход на уровень, соответствующий его статусу, состоянию жилого фонда и т. д. (по нашему мнению, $550-650), прогнозировался на 1998 год (рис. 1). Однако, с 1996 года в политической и экономической жизни Петербурга начали накапливаться негативные изменения, приведшие к антирыночным тенденциям, разрушению конкурентной среды, повышению криминализированности рынка недвижимости. В результате кризисные явления на рынке Петербурга проявились еще до наступления общего кризиса в России (17 августа).

На рис. 3 показано, что в таком крупном городе, как Екатеринбург, и в сравнительно небольшой Твери рынок жилья начинался с приблизительно одинакового уровня цен, и в 1992-93 гг. развивался синхронно. Но Тверь с самого начала в силу активной рыночной позиции местных властей включилась в ряд проектов по реформированию рыночной сферы, в том числе финансируемых зарубежными организациями. Активная рыночная политика местных властей ускорила становление рынка, и уже в 1994 году он вышел на стадию стабилизации. При этом достаточно низкий уровень цен (около $300) вполне соответствует специфическим особенностям этого города. В отличие от этого, в Екатеринбурге рост цен продолжался достаточно плавно до 1997 года, и на 1998 год мы прогнозировали для него переход к стадии стабилизации на уровне цен $500-550.

Еще один характерный для ситуации в России пример связан с рынком недвижимости Ульяновска. Считается, что этот регион относится к "красному поясу". Политика местных властей до 1996 года была антирыночной. В то же время в этом городе развился один из первых удачных региональных рынков жилья (как вторичный, так и первичный), а один из девелоперских проектов получил первую в России премию на международном конкурсе в 1995 году. В условиях отсутствия правового регулирования на местном уровне (как разрешительного, так и запретительного характера) здешние энтузиасты-профессионалы сумели наладить механизмы рынка, создать его инфраструктуру и обеспечить к 1994 году стабилизацию цен на вторичном и первичном рынке на уровне $350. Сформировавшиеся к этому времени заказы на строительные работы предприятиям, находящимся все еще в государственной собственности, налоговые поступления в местный бюджет послужили надежной защитой частных застройщиков и риэлторов от возможных санкций властей. Экономическая депрессия, остановка основных предприятий (авиастроительного, автомобилестроительного, моторостроительного заводов) в 1996 г. привела к стагнации цен, но уже к концу 1997 года, в соответствии с ранее сделанным нами прогнозом, начался рост цен в направлении уровня, соответствующему, по нашему мнению, особенностям этого города ($400-450).

Таким образом, развитие рынка недвижимости в городах России происходило в значительной степени асинхронно, что связано как с специфическими особенностями конкретного города (масштаб, характер развития, география), так и с политической ориентацией и активностью на рынке местных властей.

Что касается конкретных прогнозов, то августовский кризис внес в них свои коррективы.

1.5. Макроэкономические и политические риски и рынок недвижимости

В широком смысле к характеристикам макроэкономических условий в стране, оказывающим влияние на уровень цен на рынке недвижимости, относятся темпы роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг, темп инфляции, объемы денежной эмиссии, обменный курс отечественной валюты (рубля) по отношению к основным мировым валютам, в частности доллару США, и др.

К этой же группе необходимо отнести фактор политического риска, связанный с возможными изменениями экономической политики государства, нестабильности и, наоборот, медленного развития законодательства в налоговой, таможенной, финансовой, инвестиционной сфере и т.д.

В первый период становления рынка недвижимости, в условиях высокой инфляции, наиболее ярко проявлялось и наиболее полно изучено влияние темпов инфляции рубля и его девальвации относительно доллара.

Характер влияния каждого из макроэкономических факторов - темпов инфляции рубля и его девальвации относительно доллара - существенно зависит от вида применяемых на рынке недвижимости данного города цен: долларовые, рублевые или смешанные. К концу 1994 г. степень долларизации рынка недвижимости считалась одним из показателей его развитости. Около 40% наиболее продвинутых городов из обследованных пользовались в этот периодтолько долларовыми ценами, 35% - смешанными, и лишь 25% малых и удаленных городов - только рублевыми. В середине 1995 г., в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля, начался осторожный процесс дедолларизации рынка. Он прерывался некоторыми важными политическими событиями (прежде всего, декабрьские выборы 1995 г. и июньские 1996 г.). В 1997 году эти величины составили соответственно 20%, 30% и 50%.

В городах с рублевыми ценами наиболее тесной является связь между темпами изменения цен на объекты недвижимости и темпами инфляции.

В городах с устойчиво долларовыми ценами наиболее тесной оказывается связь между колебаниями цен на объекты недвижимости и соответствующими колебаниями темпов девальвации рубля по отношению к доллару.

В городах со смешанными ценами воздействие девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, в зависимости от соотношения между ними, приводит либо к большей привязке цен на недвижимость к доллару (если темпы инфляции рубля превышают темпы роста курса доллара), либо при повышении курса рубля и продолжающейся инфляции (как это было в мае-июне 1995 г.) происходит замедление роста рублевых цен и частичная дедолларизация рынка.

Естественна закономерность роста номинальных цен на недвижимость, выраженных в национальной валюте, вместе с ростом потребительских цен (инфляцией), а также связь между темпами инфляции и темпами роста рублевых цен на недвижимость. Однако, в периоды резких скачков курса рубля к доллару происходил и скачок долларовых цен на жилье. Характерный пример - "черный вторник" октября 1994 года, когда вместе с курсом доллара скачком выросли долларовые цены на жилье в Москве и в ряде других городов.

Более внимательное рассмотрение этого феномена по данным о ценах в Москве за 1993-1995 г.г. показало, что темпы прироста цен на жилье имеют тесную связь с темпами прироста индекса девальвации рубля относительно доллара.

Для количественного описания выявленной закономерности была построена пиктограмма в координатах "прирост месячных темпов роста цен на жильеdy- прирост месячных темпов девальвацииdx" (рис.6). Через полученные точки была проведена прямая, приближенно описывающая эту связь и имеющая вид

dy=кdx,

гдек -постоянный коэффициент, равный 0,2.

Ориентировочно можно принять, что повышение месячных темпов девальвации рубля относительно доллара на 10% приводило к повышению месячных темпов роста долларовых цен на жилье на 2%. Временной лаг между ними незначителен (плюс-минус месяц).

В 1996-97 гг., когда усилиями Центрального Банка России курс рубля к доллару плавно понижался с приблизительно постоянным темпом, влияния его на темпы изменения долларовых цен на жилье не отмечено.

Объяснение этому феномену нами дано на основе массовой психологии субъектов рынка в условиях долларизации рынков недвижимости.Колебания темпов девальвации рубля вызывают недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства,покупатель в ожидании обвала рубля торопится конвертировать накопления в доллары и приобрести жилье сегодня, пусть менее качественное или меньшего размера, чем он мог бы это сделать в отсутствии дефицита времени. Продавец также становится уступчивым в надежде на повышение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных сегодня долларов. Рынок активизируется, цены на нем растут.

То обстоятельство, что временной лаг между сопоставляемыми событиями равен плюс/минус один месяц, говорит о том, что не только факт скачка курса рубля, но и предвидение, ожидание его населением приводит к аналогичным последствиям.

Подтверждением высказанной гипотезы о причинах наблюдаемой закономерности служат события осени-зимы 1997 года. Обвал фондового рынка в странах юго-восточной Азии, сопровождаемый кризисом на рынках недвижимости (а в Китае, например, кризис рынка недвижимости Шанхая предшествовал общему напряжению на фондовом и валютном рынках) вызвал панические настроения и в среде российских экспертов, бегство капиталов с фондового рынка частично на валютный рынок, но в основном за рубеж. В СМИ прогнозировалась 30-40%-я девальвация рубля в декабре, затем в январе. ЦБ РФ начал резко поднимать учетную ставку (с 21% в сентябре до 28% в декабре и 42% в январе, с последующим понижением до 36 и 30 %), а также доходность государственных ценных бумаг (с 28-33% в сентябре до 45-50% в декабре-январе) и проводить активные долларовые интервенции на валютной бирже.

Дополнительным источником тревоги населения был объявленный с 1 января 1997 года обмен денежных купюр в связи с деноминацией рубля. И хотя реальный темп девальвации рубля удалось сохранить неизменным, поведение субъектов рынка было аналогично октябрю 1994 года (период обвала рубля). В связи с этим за последние три месяца 1997 года вместо кризиса произошло существенное повышение активности рынка жилья в ряде городов России: рост спроса, увеличение числа сделок и повышение долларовых цен на 10-30%.

Следующая волна кризиса на фондовых и валютных рынках Азии в мае 1998 г. заставила качнуться и российский фондовый рынок, но усилиями Центробанка и правительства (прежде всего резким, до 150%, хотя и кратковременным подъемом ставки рефинансирования) валютный рынок удалось удержать. Цены на рынке жилья в Москве и других городах не упали, и даже продолжали слегка расти до июля-августа. Тот факт, что ожидаемого весеннего снижение цен не произошло, можно объяснить только приведенными выше причинами.

Таким образом, в условиях долларизации переходной экономики России наблюдается тесная связь темпов прироста цен на жилье с темпами прироста индекса девальвации рубля относительно доллара, объясняемая нами влияния состояния валютно-денежной сферы на массовые ожидания населения.

Августовский кризис внес коррективы и в эту закономерность.

2. ХРОНОЛОГИЯ КРИЗИСА

Мониторинг рынка недвижимости после 17 августа и до конца 1998 года позволил выделить несколько характерных фаз продолжительностью от двух до шести недель, в которых происходили качественные изменения в поведении рынка.

2.1. Первая фаза кризиса - фальшстарт (конец августа).

С момента объявления о расширении валютного коридора (т.е. о девальвации рубля) специалисты ожидали подъема цен на жилье. И после 17 августа такой подъем не заставил себя ждать.

ВМоскве, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Донудолларовые цены, по которым продавцы выставляли жилье на продажу, мгновенно повысились на 5-10%. Однако, в секторе стандартного жилья покупатели не пошли за продавцами, и реально сделок по повышенным ценам не было. В других сегментах рынка (престижные коттеджи в поселках государственных дач на Рублевском шоссе, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался кратковременный ажиотажный спрос после периода застоя, и сделки совершались по ранее заявленным ценам.

В других городах с долларовыми ценами (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Калининград, Новгород, Тверь, Владимир, Хабаровск) цены стабилизировались на докризисном уровне, хотя, как и в Москве, в предыдущие 2-3 месяца наблюдалось сезонное снижение цен на 1-3% (т.е. темпы снижения упали до нуля). В городах с преимущественно рублевыми ценами(Астрахань, Барнаул, Курск, Ижевск,Ставрополь, Ульяновск, Петрозаводск,) цены выросли на 10-20%, а в дальнейшем и более (в Астрахани, Ижевске - на 30-40%, в Петрозаводске почти вдвое). Одновременно наблюдался повышенный спрос на жилье, вплоть до ажиотажного.

Наиболее интересно реагирует рынок на девальвацию в городах со смешанными (долларовыми и рублевыми) ценами (Рязань, Самара, Саратов, Воронеж, Новосибирск, Омск): цены, номинированные в долларах, замирают; цены, номинированные в рублях, растут (Самара - на 40%, Саратов - на 20%), но не могут достичь темпов девальвации; происходит быстрая дедолларизация рынка.

В городах, где цены на вторичном рынке прочно номинированы в долларах, существуют секторы рублевых цен. В этих секторах цены не сразу начали расти. Прежде всего это цены на первичном рынке муниципального жилья. ВМоскве, например, в первые 2 недели после начала кризиса, пока правительство не подняло цены, все квартиры у фирм-дилеров были раскуплены. ВНовгородеза 2 дня было распродано 4 дома. ВСанкт-Петербурге, Омске, Ульяновскеудалось в августе провести по 150-200 сделок с жилищными сертификатами (также номинированными в рублях). В других городах (Рязань, Самара, Владимир), где такие сделки не успели подготовить и провести до 20-25 августа, число реализованных сертификатов исчисляется единицами.

Таким образом, на первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема, но реального подъема не произошло.

2.2. Вторая фаза - рынок замер (начало сентября).

Рост (вместе с девальвацией) рублевого эквивалента стоимости квартир в городах с долларовыми ценами обесценил сертификаты, номинированные в рублях. Правительство Москвы подняло рублевые цены на муниципальное жилье сначала на 30%, затем в 2,2 раза, и квартиры перестали продаваться. Банковский кризис не позволил потенциальным покупателям извлечь свои накопления, причем не только долларовые, но и рублевые, и даже ранее подготовленные сделки начали расторгаться. Наконец, располагающие наличной валютой потенциальные покупатели, дезориентированные начавшимся 23 сентября политическим кризисом, заняли выжидательную позицию. Рынок замер: число сделок вМоскве, Самаре, Ростове - на Дону, Екатеринбурге, Твери, Владимире, Воронеже, Петрозаводске, Астрахани, Ставрополесократилось на 40-60%. В то же время вПетербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Новгородеотмечают снижение объема сделок всего на 10-20%. В основном реализовываются ранее подготовленные сделки, выставленные в августе квартиры остаются не проданными до конца сентября. Такая реакция рынка резко отличается от реакции в период "черного вторника" октября 1994 года и аналогичных периодов в 1993 и 1994 годах.

Необычное для отечественной практики поведение рынка можно объяснить следующим. Риэлторы-практики и специалисты отмечают, что за последние 2-3 года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья как в Москве, так и в Екатеринбурге, Петербурге и других городах. Раньше покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жилье сразу и наличными. Сейчас основную массу (по оценкам экспертов, от 30 до 40%) составляют представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно, адекватное количество продавцов/покупателей - люди малого достатка, улучшающие свое финансовое положение продажей большей и покупкой меньшей квартиры. Известно, что за 2-3 года финансовой стабильности население начало держать деньги в банках, в том числе на рублевых депозитах, наиболее доходных. Задержка с возвращением привела к их отсутствию на рынке или по крайней мере к обесцениванию и вследствие этого - падению платежеспособного спроса.

Таким образом, во второй фазе определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом, приведшие к стагнации рынка недвижимости.

2.3. Третья фаза - выход из шока (конец сентября).

Во второй половине сентября население понемногу извлекло свои сбережения из банков, но в условиях политической и экономической неопределенности покупатель не спешил возвращаться на рынок. Продавцы (прежде всего риэлторские фирмы) поняли конъюнктуру рынка (сокращение спроса) и начали снижатьдолларовыецены предложения вМосквеи др. городах для начала на 2-4%, а затем и более (вНовгородена 12-15%). Владельцы элитного жилья в условиях финансового кризиса своих компаний, резкого сокращения доходов начали распродавать свою недвижимость, снижая цены в 2-3 раза. Все это привело к некоторому оживлению рынка, увеличению числа сделок (в Москве, Н.Новгородедо -(15-20)% от докризисного уровня.

В городах срублевымиценами их рост остановился на уровне 30-60%, соответствующем снижению в 2-3 раза в долларовом эквиваленте. В результате многие продавцы квартир, ориентирующиеся в соотношениях валют и ценовой ситуации, начали снимать объекты с продажи. Так, вНовосибирскеуже к концу сентября было снято до половины имеющихся в прайс-листах квартир. С одной стороны, это способствовало дальнейшему подъему цен, с другой - предложение уже не могло удовлетворить имевшийся ажиотажный спрос. К октябрю объем сделок вНовосибирске, Самаре, Ульяновске, Астраханиупал почти вдвое.

Таким образом, впервые в новейшей истории отечественного рынка он отреагировал на события в макроэкономике в соответствии с закономерностями развитых рынков. Это говорит о том, что настоящий кризис является кризисом рыночной экономики, в отличие от предшествовавших (в 1992-1995 годах) кризисов переходной экономики. Профессионалы рынка недвижимости могут поздравить себя: за короткий срок в 7 лет нам удалось построить достаточно устойчивые рыночные механизмы и отношения в сфере недвижимости.

Следствием полученного вывода является то, что отныне рынок недвижимости будет развиваться не в противофазе (как ранее), а синхронно (с поправкой на временной лаг) с макроэкономическими условиями России.

2.4. Четвертая фаза кризиса - временное успокоение (октябрь-ноябрь).

В октябре-ноябре окончательно прояснилось резкое расслоение рынка по признаку вида номинации цен на объекты недвижимости - рублевые или долларовые.

Вгородах с долларовыми ценами продолжается снижение цен, что способствует началу оживления рынка.Так, вМосквепосле падения объема сделок на вторичном рынке жилья в августе на 40% относительно июля (с 7,8 до 5,4 тыс. договоров купли-продажи квартир) воктябре - ноябреобъем продажи квартир стабилизировался: навторичном рынке- на уровне 5,5-5,8 тыс. (70-75% от докризисного июля, чуть менее 50% от рекордного за все годы декабря 1997 г.); напервичном рынке -снизился относительно ажиотажного августа - сентября до июльского уровня 2,2-2,3 тыс. (около 90% от декабря 1997 г.).

В других городах спреимущественно долларовыми ценамипроисходили аналогичные процессы. Однако, не везде продавцы и риэлторы осуществляли осознанную политику снижения цен.

Таким образом, во многих городах с долларовой номинацией цен на недвижимость после обвального падения объема сделок начали снижаться цены на жилье, остановились снижение объема сделок и наметилось оживление рынка. В тех городах, где долларовые цены до сих пор заморожены, рынок по-прежнему находится в состоянии стагнации.

Совершенно иной была реакция на кризис рынковнедвижимости в городах с преимущественно рублевыми ценами. Начавшийся немедленно рост рублевых цен продолжается с меньшими темпами до сих пор, при этом активность рынка, объем сделок увеличиваются. Продавцы поняли и приняли новую ценовую ситуацию и начали возвращаться на рынок. ВНовосибирскерублевые цены выросли с 2,8 в июле до 3,5 тыс. руб. в октябре, вТомскес 1,8 до 2,5 тыс. руб., вВолгодонскес 1,0 до 2,0 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом объем сделок в Волгодонске вырос с июля до октября в 2,5 раза. Продавцы и риэлторы воспринимают происходящее как нежданную удачу, и фирмы подсчитывают сверхприбыли.

Таким образом, в городах с рублевой номинацией цен на недвижимость наблюдался резкий рост цен, но при этом - еще более резкое падение их долларового эквивалента. Активность рынка, как правило, выросла относительно сентября и стабилизировалась на новом уровне.

2.5. Пятая фаза кризиса - оживление рынка недвижимости (середина ноября - декабрь).

ВМосквевдекабреобъем продаж вырос на вторичном рынке до 9 тыс., превысив июльский на 30% и составив 75% от декабря 1997 г. Средняя цена предложения 1 кв. м квартир составила в ноябре $900, декабре $890(рис. 4), при этом темп снижения цен составил в октябре и ноябре около 3%, в декабре - 1%.

На первичном рынке цены после обвала в сентябре цены в декабре выросли до уровня $695 (-5% за год), объем продаж (3,3 тыс.) превысил прошлогодний уровень. Резко повысилась ликвидность жилья: объем предлагаемых к продаже квартир в районах массовой застройки уменьшился на 40%.

В других городах сдолларовой номинацией цензамедление темпов снижения цен и повышение активности рынка были не столь заметными (рис. 4, 7).

ВКалининградеуровень цен на жилье составил вноябре$474 и вдекабре$469, при этом месячные темпы снижения составили в ноябре 3% и в декабре менее 1 % (в сентябре - октябре темп снижения составлял 7-10%).

Увеличения объема продаж пока не отмечается, но среднее время экспозиции квартиры уже вернулось на уровень летних месяцев.

ВЕкатеринбургевноябреидекабрецены продолжали снижаться, достигнув в конце года уровня $334, что составляет 62% от докризисного.ВТвериуровень цен на жилье составил вноябре$306 и вдекабре$264, при этом месячные темпы снижения составили в ноябре 4% и в декабре 9%.

В городах срублевой номинацией ценпроисходили несколько иные процессы: рост цен замедлился (рис. 5), снижение их долларового эквивалента прекратилось или замедлилось (рис. 6), объем сделок вырос.

ВАстраханив конце ноября и декабре отмечался рост цен и объемов сделок, а спрос превысил предложение вдвое.

ВВолгодонскепри незначительном росте цен объем сделок сохранился на высоком уровне, а время экспозиции квартир продолжало снижаться.

ВБарнаулепосле августовского скачка и сентябрьского провала объема предложения показатель объема сделок продолжает медленно расти при некотором росте цен.

ВРязанина первичном рынке уменьшилось предложение нераспроданных квартир, спрос и цены продолжают медленно расти, объем сделок сохраняется на высоком уровне, но время экспозиции ухудшается.

ВНовосибирскевноябреуровень рублевых цен составил 125%, а вдекабре- 200% от декабря 1997 г. При этом цены в долларовом эквиваленте составили в ноябре $218 (40% от докризисного) и в декабре $280 (55% от докризисного и 58% от декабря 1997 г.).

Отмечается увеличение в декабре объема продаж.

ВОмскевноябреуровень рублевых цен составил 142%, а вдекабре- 154% от декабря 1997 г. При этом цены в долларовом эквиваленте составили в ноябре $192 (60% от докризисного) и в декабре $172 (53% от докризисного и 46% от декабря 1997 г.).

Отмечается увеличение в декабре объема продаж.

ВУльяновскевноябреуровень цен составил 130%, а вдекабре- 140% от докризисного. При этом цены в долларовом эквиваленте (рис.5) составили вноябре$150 (50% от докризисного) и вдекабре$135 (44% от докризисного и 38% от декабря 1997 г.).

Отмечается увеличение в декабре объема продаж.

Общим итогом для этой группы городов является рост или стабилизация объемов сделок на высоком уровне, замедление роста рублевых цен и темпов снижения их долларового эквивалента.

По нашему мнению, основной причиной повышения активности рынка в конце года явилсяотложенный спрос. Дело в том, что инфляционные ожидания, опасения политической и экономической нестабильности заметно снизились, и население начало тратить свои придержанные в сентябре-октябре сбережения.

Другой причиной явилось общееоживление экономики. В условиях резкой девальвации рубля повысилась эффективность экспорта, доходы экспортеров, экспортно-ориентированных предприятий и обслуживающих их банков. Повысились также доходы предприятий и торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие (относительно девальвации рубля) темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке.

Сопутствующей причиной оживления рынка недвижимости явиласьситуация на валютно-финансовом и фондовом рынках. Там практически прекратили существование высокодоходные спекулятивные инструменты, и дополнительные доходы предприятий и банков от основной деятельности хлынули, по сложившейся российской практике, не в возврат задолженности персоналу или на обновление основных фондов, а на рынок недвижимости.

Дополнительным стимулом для приобретения недвижимости многие эксперты считаютширокое обсуждение в прессе ожидавшегося вянваре 1999 года, но не состоявшегосявступления в действиепресловутого "Закона о государственном контроле над соответствием крупных расходов..."

Таким образом, к концу 1998 года в большинстве городов как с долларовой, так и с рублевой номинацией цен четко отмечается повышение активности рынка жилья и уменьшение темпов снижения цен.

Одновременно подтверждаются закономерности, выявленные на предыдущих стадиях кризиса: синхронизация рынка недвижимости с общей экономической ситуацией; сегментация рынка на три части - Москва, другие города с долларовой номинацией и города с рублевой номинацией цен на рынке недвижимости.

3. ИТОГИ 1998 года

1998 год в новейшей истории российского рынка недвижимости займет особое место. И дело не только в том, что после финансового кризиса 17 августа он займет особое место в истории экономических реформ в России. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года в том, что впервые за 7-8 лет становления и развития рынка он отреагировал на финансовый кризис в соответствии с законами рыночной экономики:во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились (табл.2,рис.5).Ранее в периоды аналогичных кризисов ("черный вторник" октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались. За все время наблюденийдоля городов, в которых цены в годовом исчислении повышались, была не ниже 50%, а в 1998 году она упала до нуля (рис. 8).

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартирна вторичном рынке жильяМосквыснизилась в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года с $950 до $890 (-6%). Вдругих городах с долларовой номинацией ценуровень цен снизился на 7-40% (рис..

В городах, где цены на жилье на вторичном рынке в основномноминируются в рублях,долларовый эквивалент цены 1 кв. м упал на 44-69% (т.е. в 1,8-3,2 раза).

Первичные рынки муниципального жилья, которые во всех городах (в том числе в Москве), являются рублевыми, пострадали аналогично вторичным рублевым рынкам: уровень цен в долларовом эквиваленте снизился в 2-3 раза. Это повлечет за собой ряд последствий: давление первичного рынка на вторичный приведет к дальнейшему снижению цен в городах первой группы; в системе ипотечного кредитования строительства жилья снижается стоимость приобретаемого жилья относительно имеющегося, что облегчает положение покупателя (инвестора), но снижает доходность кредитора.

В 2-3 раза в долларовом эквивалентеснизились ставки на рынках аренды жилья и офисных помещений- они более чувствительны к экономическому спаду, чем рынок купли-продажи жилья.

Сравнение данных о распределении обследованных в 1998 году 25 городов по диапазонам средних цен на вторичном рынке жилья в декабре 1998 года и в предыдущие годы показывает, чтоосновная доля городов сдвинулась из диапазона $300-500 за 1 кв. м в диапазон $100-300 (рис. 9).

Обратимся еще раз к аналогии между понятием о рынке недвижимости, как социально-экономической саморегулируемой системе, и принятым в кибернетике понятием систем автоматического регулирования. Известно, что система при незначительном внешнем воздействии может отклониться от стабильного состояния, но быстро возвращается к нему (после нескольких колебаний). При сильном внешнем воздействии, превышающем приспособительные возможности системы, она переходит в новое состояние без последующего возврата в предыдущее (в экономической терминологии такое воздействие называется "шоком").Именно это произошло с рынком недвижимости в результате кризиса 1998 года.

Еще одним итогом 1998 года для рынка жилья городов России являетсяусиление расслоения городов по стоимости жилья. Это говорит прежде всего о разрыве в платежеспособном спросе между этими группами городов.

Средневзвешенная по объему жилищного фонда цена жилья в городах с долларовой номинацией цен без учета Москвы(Россия-1) снизилась с$514 до$415 (-19%), с рублевой номинацией (Россия-2) - с$422 до$187 (-56%), в целом по городам выборки(центрам регионов России, включая Москву) - с$620 до$490 (-21%).

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в реальные (с учетом инфляции рубля и доллара), то в декабре 1998 года относительно декабря 1997 года за счет повышения в 1998 году покупательной способности доллара на 45% стоимость жильявыросла в Москве на 70%, в городах первой группы (Россия-1) на 10-70%, а в городах второй группы (Россия-2) - снизилась на 0-40%.

Расчет производится по формуле

IGS = Iцр / Iир = Iцд / Iид = Iцд ´ Iдрд / Iир,

гдеIGS- показатель изменения стоимости жилья относительно базового периода;
Iцр - индекс рублевой цены жилья;
Iцд - индекс долларовой цены жилья;
Iир - индекс инфляции рубля;
Iдрд - индекс девальвации рубля относительно доллара;
Iид = Iир / Iдрд - индекс локальной инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины).

Для каждого конкретного города и сегмента рынка индексIGSпредставляет собойиндекс сегментной инфляции.Средневзвешенный по объему сделок (предложений) в группе городовиндексIGSхарактеризуетсреднее изменение стоимости жилья в этой группе. В связи с ограниченностью данных об объемах сделок в качестве допущения взвешивание нами производилось по объему жилищного фонда.

ИндексIGS- показатель изменения стоимости жилья относительно декабря 1997 г. - составил в декабре 1998 г. в городахРоссии-1 - 1,41, России-2 - 0,81, в целом по городам выборки - 1,31.Другими словами, общая стоимость жилья в городах России-1 выросла на 40%, России-2 снизилась на 30%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 30% (рис. 10).

Главным итогом 1998 года можно считать то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился, после недолгого обвала начал поднимать свою активность и при этом вышел на новый, более низкий уровень цен.

Рынок жилья после кризиса открывает новые возможности для инвесторов, продавцов и покупателей, риэлторов.

Несмотря на снижение цен,продавцы квартирв городах с долларовыми ценамисегодня выигрывают больше, чем до кризиса (если вырученные доллары конвертируются в рубли и используются в России). Выигрывают такжепокупатели: они не только платят сниженную номинальную цену в долларах, но и приобретают недвижимость с выросшей реальной стоимостью. Значительновыигрывают инвесторы - получатели ипотечного кредита(за счет разрыва между ценами вторичного и первичного рынков). Выигрываютинвесторы-спекулянты, занимающиеся дилерскими операциями - покупкой жилья на первичном рынке и перепродажей на вторичном. Некоторые потери несутинвесторы-застройщики и строители: снижение (в долларовом выражении) себестоимости строительства почти пропорционально снижению продажной цены квартир в новостройках.

В городахс рублевой номинацией ценрост цен на недвижимость не успевает за инфляцией -продавцы квартирнесут потери. Еще более ярко выраженные потери продавцов в валюте несколько сглаживаются, но не компенсируются инфляцией доллара. Теряют ипокупатели: несмотря на то, что в долларовом выражении они уплатили за покупку значительно меньшую номинальную цену, чем должны были бы уплатить за этот объект до кризиса, стоимость приобретенного объекта снижена еще больше. Если квартира приобреталась для жилья, покупатель выиграл, если предполагается ее последующая продажа - проиграл.

Уникальная ситуация создалась дляпереселенцев, имеющих накопления в валюте - они могут приобрести жилье большего размера или лучшего качества, или в ранее недоступных для них регионах. Аналогично, в городах с долларовой номинацией цен население имеет уникальный шанс реализовать свое жилье по высокой (в рублевом исчислении) цене и переселиться в рублевые города, купив квартиру по значительно меньшей цене.

Конечно, такая ситуация сохранится недолго -до исчерпания общеэкономических последствий дефолта.

4. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В 1999 году

В первом полугодии 1999 года на рынке жилья городов России наблюдаетсязначительное изменение тенденций развитияотносительно послекризисной осени-зимы 1998 года.

Цены (в долларовом выражении) на рынках недвижимости практически всех городов продолжают снижаться.

В среднем по выборке из 12 губернских городов средневзвешенная цена предложения 1 кв. м жилья составила 440 долларов США, снизившись относительно декабря на 27% и за год - на 38% (табл. 3,рис. 4-7). В отдельных городах снижение цен за год после кризиса составило от 30% (Москва, Калининград) до 61% (Н.Новгород).

Темпы снижения цен в настоящее время уменьшились.

В последние месяцы темпы снижения цен уменьшились и составляют 2-3% вмесяц (Москва, Калининград), а в некоторых городах (С.-Петербург, Тверь, Ульяновск) снижение прекратилось.

Отмечается повышение цен на отдельных сегментах рынка (на отдельные типы квартир, в отдельных локальных районах некоторых городов). Из отдельных городов (Самара, Тольятти) сообщают об общем повышении долларовых цен на жилье (статистических данных пока не получено).

Отмечается стабилизация объема продаж на достаточно высоком уровне (75-80% от докризисного).

Все это говорит о возможности перелома с начала осени тенденции изменения цен - перехода к депрессивной стабилизации рынка.

3. Уменьшилась степень расслоения городов и регионов России по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе.

С началом кризиса выявлены новые феномены и закономерности развития рынка недвижимости России: расслоение городов и регионов по признаку вида валюты, используемой в листингах агентств и рекламе. Оно заключалось прежде всего в различных темпах снижения цен (в долларовом выражении).

ВМосквеи других городах сдолларовой номинацией цен(Россия-1) цены до конца 1998 года снизились на 10-30%. Такое относительно небольшое снижение цен привело к сокращению спроса и объема продаж и повышению предложения. В 1 полугодии 1999 год в Москве и городах России-1 темпы снижения цен увеличились (продавцы осознали необходимость их снижения для поддержания объема продаж).

В городахРоссии-1средневзвешенная цена предложения 1 кв. м квартирупалана 39% (за второе полугодие прошлого года -снизиласьтолько на 12%). ВМосквепосле прошлогоднего (июнь-декабрь)сниженияуровня цен предложения на 9% в первом полугодиицены упалина 24% (рис. 7).

В городахс рублевой номинацией цен(России-2)рублевые цены росли с темпом (20-40% до конца года), не достигающим темпа инфляции (65%). Это вызвало повышение спроса (вплоть до ажиотажного) и вымывание предложения. По мере девальвации рубля относительно доллара (в 3,5-4 раза) и падения покупательной способности населения (на 30-35%) спрос сократился до уровня, не достигающего докризисного. В 1 полугодии 1999 года, в условиях относительно стабильного курса рубля и низкой инфляции, рост рублевых цен прекратился (рис. 5), а их долларовый эквивалент снижается незначительно (рис. 6). Уровень цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквивалентеснизилсяв среднем только на 16% (за второе полугодие 1998 года онупална 45%).

В результате степень снижения цен (в долларовом выражении) в трех группах городов относительно докризисного уровня сблизилась и составила соответственно 30% (Москва), 46% (Россия-1) и 52% (Россия-2).

4. Индекс рынка недвижимости IGS вернулся к базовому значению.

Индекс IGS - показатель изменения реальных цен (скорректированных на инфляцию) относительно базового периода (декабря 1997 года) на рынке жильяМосквыв конце 1998 года вырос до 1,70, городовРоссии-1- 1,40, а на рынке городовРоссии-2снизился до 0,80. Такое расслоение явилось следствием возрастания (на 85%) покупательной способности доллара в России (относительно потребительской корзины).

К настоящему времени индекс IGS дляМосквыснизился до 1,30, городовРоссии-1- до 1,05, городовРоссии-2- увеличился до 0,95 (табл. 4и рис. 10). Это свидетельствует о преодолении расслоения городов России по стоимости недвижимости (в зависимости от номинации цен), а также о прекращении действия положительных факторов в экономике, связанных с девальвацией национальной валюты.

В городахРоссии-2средневзвешенный индекс сегментной инфляцииIGSв июне 1998 года (относительно декабря 1997 г.) составлял 87%, к декабрюснизилсядо 81%, а в 1999 годупрактически не изменился(79%).

В городахРоссии-1за время кризиса индексIGSвыроск декабрю до 161%, а в 1999 годуснизилсядо 95%.

ВМосквеиндексIGSвыроск декабрю до 171%, а в 1999 годуснизилсядо 121%.

В целом по имеющейся выборке городовРоссииможно говорить о том, что индексIGS,выросшийк декабрю до 151%, за 1999 годпочти вернулся к исходным значениям(103% относительно декабря 1998 года).

Таким образом, расслоение российских городов по изменению стоимости жилья (в сопоставимых ценах) в 1999 году начало сокращаться, за счет падения стоимости в городах России-1 и существенного снижения в Москве при сохранении ее уровня в городах России-2.

Из приведенной статистики и расчетов следует, что выявленные в ранее проведенных исследованиях положительные последствия дефолта прекращают свое действие, и открытое кризисом окно возможностей для риэлторского бизнеса и инвесторов закрывается.

5. Сравнение ранее сделанного прогноза с фактическими данными.

Полученные выше новые тенденции развития жилищного рынка городов России в первом полугодии 1999 года в качественном отношенииполностью совпадают с прогнозом, разработанным в ноябре 1998 года.

Что касаетсяколичественных параметров, то вследствие малой выборки сравнение прогноза с фактическими данными проводилось наложением данных за 4 кв. 1998 г. - 2 кв. 1999 г по отдельным городам на прогноз средневзвешенных индексов в группе городов (рис. 11-13). На графиках видно, что в городахРоссии-2онипрактически совпадают, а в городахРоссии-1 и в Москвенаметилась тенденция к отклонению фактических цен от прогноза в меньшую сторону.Вместе с тем, степень отклонения еще не требует корректировки ранее сделанного прогноза.

ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И РИСУНКОВ

Таблица 1. ЦЕНА 1 кв. м ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1993 - 1998 г.г.
Таблица 2. ИНДЕКСЫИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1998 году
Таблица 3. ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНИХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ в 1998-1999 году, US$ / кв. м
Таблица 4. ИЗМЕНЕНИЕ ИНДЕКСА IGS в 1998-1999 году
Рис. 1. СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ И САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ, US$
Рис. 2. СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СДЕЛКИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ
Рис. 3. СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В Екатеринбурге и Твери, US$
Рис. 4. ДИНАМИКА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ (в долларовом эквиваленте)
Рис. 5. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Рис. 6. ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Рис. 7. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН
Рис. 8. УКРУПНЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ
Рис. 9. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЖИЛЬЯ ПО ЦЕНОВЫМ ДИАПАЗОНАМ, %
Рис. 10. Индексы IGS для Москвы, городов с долларовой (Россия-1) и рублевой (Россия-2) номинацией цен
Рис. 11. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ
Рис. 12. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ России-1
Рис. 13. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕН В ГОРОДАХ России-2

Г.М.Стерник
14.09.99

• Назад
• Вперёд