Стерник Геннадий Моисеевич

Гл. специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости,
Действительный член Российского общества оценщиков
(сертифицированный оценщик недвижимости),
кандидат технических наук
Тел. (095)976-22-08,
E-mail: g_sternik@geocities.com,

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО АНАЛИЗУ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданиемсистемы информационного обеспечения деятельности риэлторов- информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающей информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанныхнаправления:

• информационное обеспечениеопераций с недвижимостью(прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечениетехнологии риэлторской деятельности(прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечениеисследований рынка недвижимости(анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование рынка недвижимости- вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Предметом исследованияявляются:

• ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
• конъюнктура спроса и предложения;
• активность рынка, объем операций на рынке;
• ликвидность объектов;
• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
• эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

Исследование рынка может проводитьсяс частными целямии представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. В контексте данной работы речь идет об исследовании рынка недвижимости с самымиобщими целями- для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Настоящий материал предназначен для:

• оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
• упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
• упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Материал содержит формы стандартизованного описания данных о рынке недвижимости и инструкции по их заполнению.

Разработанные формы стандартизованного описания данных о рынке недвижимости разбиты на 4 категории:

• категория 0 - описание объекта недвижимости (первичные данные);
• категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные);
• категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов и территории города(обобщенные данные);
• категория 3 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Разработанные формы (за исключением категории 0) включают данные о следующих видах (типах) объектов недвижимости и операциях:

• жилье (купля-продажа, сдача в наем, в том числе элитное жилье);
• офисы (купля-продажа, аренда);
• торговые помещения (купля-продажа, аренда);
• склады (купля-продажа, аренда);
• отдельно стоящие здания (строительство, продажа).

Форма категории 0 (стандарт описания объекта недвижимости) разработана применительно к рынку купли-продажи жилья. В дальнейшем предполагается разработка аналогичного стандарта для других видов объектов. Первоначально Российский стандарт описания квартиры был разработан специалистами РАН САВА в интересах создания Российской мультилистинговой системы (РМЛС) - компьютерной информационной системы межфирменного и межрегионального обмена заявками на продажу квартир. Нами описание объекта доработано в интересах использования при анализе рынка и расширено применительно к задачам оценочной деятельности.

Источниками данных для форм различной категории являются:

рn для категории 0 - собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;

• для категории 1 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц), проведенной вручную (с помощью микрокалькулятора) или на персональном компьютере (с помощью стандартных программ либо специализированных программ типа АРМ "Аналитик");
• для категории 2 - то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
• для категории 3 - ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

ФОРМЫ РЕГИСТРАЦИИ И ПРЕДСТАВЛЕНИЯ В РГРДАННЫХ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ВНИМАНИЕ!

1. РГР заинтересована в первую очередь в получении от Вас ОБОБЩЕННЫХ ДАННЫХ о рынке (формы 2.1-2.8). Если Вы готовы предоставить также и ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ДАННЫЕ по базовым формам, мы будем Вам признательны.

2. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ В РГР ОБОБЩЕННЫЕ ДАННЫЕ ПО ФОРМАМ 1-8, ВОЗМОЖНО, ВАМ БУДЕТ ЛЕГЧЕ ПРЕДСТАВИТЬ ТОЛЬКО ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ДАННЫЕ ПО БАЗОВЫМ ФОРМАМ!

3. Базовые формы заполняются ЕЖЕМЕСЯЧНО для всех видов объектов недвижимости (ЖИЛЬЕ, ОФИСЫ, ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, СКЛАДЫ) и операций с ними (ПРОДАЖА, АРЕНДА) и по каждому ПОКАЗАТЕЛЮ, приведенному в формах 1.1-1.8.

4. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ДАННЫЕ О СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ 1 кв. м, ЗАПОЛНЯЙТЕ БАЗОВЫЕ ФОРМЫ ДАННЫМИ О СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ ОБЪЕКТОВ! НО ПРИВЕДИТЕ ДИАПАЗОН ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ГРУППУ!

5. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ДАННЫЕ О СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ ОБЪЕКТОВ, ПРИВЕДИТЕ ДАННЫЕ О ДИАПАЗОНЕ ЦЕН (максимум, минимум)!

6. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ДАННЫЕ О СРЕДНИХ ЦЕНАХ ПО СОВОКУПНОСТИ ТИПОВ И ЗОН, ТО ВМЕСТЕ С ЦЕНАМИ ПО КАЖДОМУ ТИПУ И ЗОНЕ ПРИВЕДИТЕ ЧИСЛО ОБЪЕКТОВ, ПО КОТОРОМУ ОПРЕДЕЛЕНА ЦЕНА! МЫ САМИ ПОДСЧИТАЕМ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЕ АРИФМЕТИЧЕСКОЕ!

ВНИМАНИЕ! НЕ ПУГАЙТЕСЬ ОБЪЕМА ЗАПРАШИВАЕМЫХ ДАННЫХ! ПРИВОДИТЕ ТОЛЬКО ДОСТОВЕРНЫЕ ДАННЫЕ, КОТОРЫМИ ВЫ ВЛАДЕЕТЕ!

ЗАПОЛНЯЙТЕ ФОРМЫ ТОЛЬКО ПО ТЕМ ВИДАМ ОБЪЕКТОВ И ОПЕРАЦИЯМ НА РЫНКЕ, КОТОРЫМИ ЗАНИМАЕТСЯ ВАША ФИРМА!

ЗАПОЛНЯЙТЕ ТОЛЬКО ТЕ ПОЛЯ В КАЖДОЙ ФОРМЕ, ПО КОТОРЫМ ИМЕЮТСЯ ДАННЫЕ!

Категория 0 - описание объекта недвижимости (первичные данные)

Форма 0.1

ВНИМАНИЕ! Наиболее полное заполнение всех позиций формы требуется при решении задачи оценки стоимости конкретного объекта. В брокерской практике используют 20-30 параметров. Наименьшее количество параметров требуется при анализе рынка.

К ним относятся следующие группы параметров.

Из раздела "МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ" - параметры, необходимые для ТИПИЗАЦИИ ОБЪЕКТА ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ:

• адрес (улица и № дома - поз. 5 и 6)либо
• ближайшая станция метро (поз. 9) или микрорайон (поз. 4).

Из раздела "РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ" - параметры, необходимые для ТИПИЗАЦИИ ОБЪЕКТА ПО РАЗМЕРУ:

• - количество комнат (поз. 11)либо
• общая площадь квартиры (поз. 12) - для элитных крупноразмерных квартир, коттеджей.

Из разделов "ПАРАМЕТРЫ ДОМА", "ПАРАМЕТРЫ КВАРТИРЫ", "РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ" - параметры, необходимые для ТИПИЗАЦИИ ОБЪЕКТА ПО КАЧЕСТВУ:

• этажность дома, материал стен, год (период) постройки, строительная серия, наличие лифта (поз. 18-23) - первые два параметра обязательны, остальные желательны;
• этаж (первый, последний или другой), телефон, ремонт, отношение общей площади к жилой (поз. 29, 37, 38, 12, 13) - все параметры желательны.

Из раздела "ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ" - параметры, необходимые для расчета цены квартиры и 1 кв. м (цены предложения владельца и фирмы, цены покупки и продажи), времени экспозиции непроданной и проданной квартиры (поз. 43-54). Из этой группы параметров желательно (особенно на начальном этапе анализа рынка в фирме) отслеживать все четыре ценовые и два временных, а минимально необходимый набор включает следующие:

• цена предложения владельца (поз. 48)
• цена покупки (поз. 52)
• дата выставления на продажу (поз. 43)
• дата сделки (поз. 50).

ВНИМАНИЕ! Раздел "ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ" ориентирован на вторичный рынок. Ценообразование на первичном рынке жилья имеет ряд особенностей, затрудняющих подготовку данных и анализ.

Рассмотрим эти особенности на примере Москвы.

Прежде всего, подавляющий объем нового строительства ведется по заказу Правительства Москвы (муниципальное жилье, предназначенное для коммерческой продажи и для бесплатного предоставления очередникам и льготникам и финансируемое из бюджета и внебюджетных фондов). Цены продажи муниципального жилья устанавливаются Межведомственной комиссией по ценообразованию, т.е. являются государственно-регулируемыми. В последние годы делаются серьезные попытки приблизить методику определения цен, которой пользуется Комиссия, к рыночным, но сам факт определения цены не свободным договором (торгом) продавца и покупателя, а специальным органом, делает эту цену нерыночной.

Цена на муниципальное жилье устанавливается в рублях. Пересчет в доллары (для сравнения с ценами вторичного рынка) требует привязки к курсу доллара на момент продажи.

Базовая цена закладывается при начале строительства, и по мере приближения срока сдачи объекта вводятся повышающие коэффициенты. Поэтому в общем объеме продаж за месяц присутствуют квартиры с различными сроками готовности и, следовательно, с различной ценой (при прочих равных условиях - тип дома, местоположение и т.п.).

Кроме того, квартиры в новостройках часто предлагаются без отделки либо с различной степенью оборудования и отделки, что еще больше размывает понятие цены квартиры.

Повышающие коэффициенты вводятся и при изменении рыночных условий, и они относятся ко всем строящимся домам. В этом случае рублевые цены на все муниципальное жилье изменяются одновременно, с определенным лагом по отношению к изменениям конъюнктуры рынка.

В условиях Москвы все новое муниципальное жилье делится на две неравные части: возводимое в районах массовой застройки и в районах точечной застройки. Как правило, это последнее имеет повышенное качество, а главное - лучшее местоположение (близость к центру, налаженная инфраструктура и т.д.). Часто оно выставляется на продажу уже в привязке к доллару. При анализе первичного рынка целесообразно эти два сегмента разделять.

Кроме муниципального жилья, строительство в Москве ведут и частные инвесторы. Это жилье, как правило, элитного качества, выставляется на продажу в долларовом эквиваленте, цена предложения быстро отслеживает рыночные условия.

При анализе рынка необходимо также учитывать наличие довольно большого сегмента, который условно можно назвать "вторичный рынок новостроек". Это квартиры, выкупленные на первичном рынке организациями и физическими лицами (за рубли или доллары) и через короткое время предлагающиеся к продаже в долларовом эквиваленте. Кроме того, сюда относятся квартиры, частично оборудованные и отделанные покупателем, вплоть до установки телефона. Отсюда разброс цен на аналогичные квартиры даже в одном, еще не полностью заселенном доме.

Существенная особенность рынка новостроек состоит в наличии системы "зачетов". Суть ее в том, что Правительство Москвы и другие инвесторы расплачиваются с подрядчиками-строителями, субподрядчиками не "живыми деньгами", а построенными квартирами. При этом "зачетные" цены устанавливаются (в зависимости от потребности инвестора) в широком диапазоне между себестоимостью строительства и установленной продажной ценой, что вносит сумятицу в ценообразование на рынке. В свою очередь, строители передают зачетные квартиры риэлторским фирмам для продажи по ценам, кторые могут отличаться от "зачетных" цен в меньшую сторону, вплоть до демпинговых. Это еще больше дезориентирует рынок.

Таким образом, анализ ценовой ситуации и объемов продаж на первичном рынке в сравнении с вторичным рынком представляет собой гораздо более сложную задачу.

Поэтому раздел "ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ" и другие разделы для объектов первичного рынка необходимо дополнить такими параметрами, как степень готовности объекта (в момент выставления на продажу, каждой корректировки цены, продажи), предусмотренная степень отделки, признак вторичной перепродажи квартиры в новостройке (например, наличие телефона в квартире) и т.п.

Для других видов и подвидов объектов (коммерческая, промышленная недвижимость, земельные участки) требуется отдельная разработка стандартов описания объекта.

Категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные)

ВНИМАНИЕ! Перед тем, как производить расчеты для заполнения БАЗОВЫХ ФОРМ, необходимо выполнить разбивку (ТИПИЗАЦИЮ) всех имеющихся в базе данных объектов ПО КАЧЕСТВУ, РАЗМЕРАМ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ. Результаты типизации регистрируются в приведенных ниже ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ТАБЛИЦАХ.

ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ТАБЛИЦЫ

1. Жилье

ВНИМАНИЕ! Целью районирования территории является выделение относительно однородных по застройке зон для минимизации разброса цен в пределах зоны!

2. Офисы

3.Торговые помещения

ВНИМАНИЕ! Районирование территории города для анализа объектов различных видов может не совпадать!

4. Склады

ВНИМАНИЕ! Целью районирования территории является минимизациия разброса цен в пределах зоны!

БАЗОВЫЕ ДАННЫЕ

Базовые формы

Форма 1.1 (пример)

Показатель.......средняя цена 1 кв. м, минимум и максимум (тыс. руб.)

Должность, ФИО, подпись и дата __________________________________

ВНИМАНИЕ! Если Вы не желаете, чтобы Ваши данные приводились в материалах Гильдии, оговорите это!

ВНИМАНИЕ! Цены приводите в той валюте, в которой Вы выставляете объекты на продажу! Не пересчитывайте из рублей в доллары или обратно!

ВНИМАНИЕ! Перед тем, как производить расчеты для заполнения БАЗОВЫХ ФОРМ, необходимо выполнить разбивку (ТИПИЗАЦИЮ) всех имеющихся в базе данных объектов ПО КАЧЕСТВУ, РАЗМЕРАМ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ. Результаты типизации регистрируются в ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ТАБЛИЦАХ и также направляются в РГР.

ВНИМАНИЕ! Целью типизации объектов по качеству является выделение относительно однородных по потребительским свойствам (характеристикам) объектов для минимизации разброса цен в пределах типа!

ВНИМАНИЕ! Целью районирования территории является выделение относительно однородных по застройке зон для минимизации разброса цен в пределах зоны!

ВНИМАНИЕ! Районирование территории города для анализа объектов различных видов может не совпадать!

ОБОБЩЕННЫЕ ДАННЫЕ

Примечание: * ненужное зачеркнуть

Должность, ФИО, подпись и дата __________________________________

ВНИМАНИЕ! Если Вы не желаете, чтобы Ваши данные приводились в материалах Гильдии, оговорите это!

ВНИМАНИЕ! Цены приводите в той валюте, в которой Вы выставляете объекты на продажу! Не пересчитывайте из рублей в доллары или обратно! Не забывайте вычеркивать другую валюту!

Примечание: * ненужное зачеркнуть

Должность, ФИО, подпись и дата __________________________________

Примечание: * ненужное зачеркнуть

Должность, ФИО, подпись и дата __________________________________

ВНИМАНИЕ! Если Вы не желаете, чтобы Ваши данные приводились в материалах Гильдии, оговорите это!

ВНИМАНИЕ! Цены приводите в той валюте, в которой Вы выставляете объекты на продажу! Не пересчитывайте из рублей в доллары или обратно! Не забывайте вычеркивать другую валюту!

Категория 3 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные)

Форма 3.1

Внимание! Данные категории 3 предназначены для последующих исследований взаимосвязи уровня цен на рынке конкретного города и его специфических характеристик - географических, социально-экономических и т.д. После получения результатов исследований они могут быть использованы для совершенствования методики прогнозирования цен на объекты недвижимости.

(c) Стерник Г.М., 1999г.

• Назад
• Вперёд