Статьи
методические материалы
Стерник Г.М. ПОКАЗАТЕЛИ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, определяемые по базе предложения, И МЕТОДЫ ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ 
(Дополнение к «Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости» 4.04.2001 г.)
Дополнение к «Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости»
Мы все пользуемся показателем, размерность которого – руб./кв. м или $/кв. м. Но разнообразие целей, для которых он определяется, и способов его определения, приводит к целой системе показателей.
1. Два способа расчета – два показателя.
А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени), рублей или долларов.
Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов.
Б. Средняя удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв. м или $/кв. м).
Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке.
И в первом, и во втором случае объем предложения (объем выборки, по которому определена средняя цена) указывается в виде количества объектов в группе.
2. Два способа формирования выборки объектов за период времени - два (т.е. уже четыре) показателя.
А. Все объекты, присутствующие в базе предложений данного месяца хотя бы один день, включаются в выборку один раз. Тогда показатель мы называем «средняя цена предложения кв. м объектов (или средняя удельная цена предложения объектов) в данном периоде».
Важно не ошибиться в определении объема предложения. Если правильно выделены уникальные по адресу объекты в группе (т.е. исключены «дубли» и «повторы» в базе данных), то объем предложения и объем выборки равны. Если же в расчет попадают одни и те же объекты, выставленные несколько раз в течение периода, то объем выборки больше объема предложения. Б. В выборку включаются объекты, впервые выставленные на продажу в данном периоде. Тогда показатель называем «средняя цена предложения кв. м объектов (или средняя удельная цена предложения объектов), впервые выставленных на продажу в данном периоде».
Понятно, что объем выборки в двух этих случаях будет различаться.
На самом деле следовало бы определять (и некоторые аналитики так и делают) еще и средние по выборке объектов, цена на которые скорректирована в данном периоде; снятые с продажи в данном периоде; и др. – чем больше вариантов, тем интереснее анализ.
3. Два способа расчета динамики цен – два показателя (теперь уже восемь или больше).
А. Рассчитываем среднюю цену ежемесячно с учетом изменения структуры предложения (так, как в «большой экономике» рассчитывается изменение цен по дефлятору ВВП). Для этого в выборку включаем все объекты по п.п. 2А или/и 2Б. Называем это «динамика средней цены предложения объектов, выставленных (или впервые выставленных) на продажу» (можно добавить «с учетом изменения структуры выборки»).
Б. Рассчитываем среднюю цену ежемесячно без учета изменения структуры предложения (так, как Госкомстат рассчитывает изменение потребительских цен – при одном и том же процентном соотношении товаров и услуг в потребительской корзине). Для этого сначала рассчитываем средние в подвыборках объектов (например, одного типа), затем определяем средневзвешенную арифметическую, причем каждый месяц берем одни и те же веса (например, по декабрю базового года). Называем это «динамика осредненной по всем типам средней цены предложения объектов данного типа» (или, проще, «динамика без учета изменения структуры выборки»).
4. Два способа расчета индексов изменения цен – два показателя (теперь уже 16 или более).
А. Индексы изменения цен рассчитываем как отношение средней цены данного месяца (в рублях или долларах) к средней цене базового месяца. Называем это «индекс номинального изменения цен» (как в «большой экономике» – индекс номинального изменения доходов, зарплаты и т.п.).
Б. Индексы рассчитываем с исключением инфляции (деление индекса номинальных цен на индекс инфляции) соответственно рубля или доллара. Называем это «индекс реального изменения стоимости жилья» (аналогично реальному изменению доходов, зарплат и т.д.).
Пояснение к его применению (пример):
Если номинальная цена ранее приобретенного (или построенного) объекта в момент продажи немного выросла, а реальная – снизилась, то продавец на вырученные деньги приобретет меньше товаров (или – вновь построит меньше квадратных метров).
Стерник Г.М., 4.04.01.