В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?
– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.
– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?
– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).
График 1
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы
Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.
Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.
– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?
– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).
График 2
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы
Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?
– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.
– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?
– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.
– От чего зависят объемы поглощения?
– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.
– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?
– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.
– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…
– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.
Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).
График 3
Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы
Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»
Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.
– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?
– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.
Диаграмма
Где мы находимся?
Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России
Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.
Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.
Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.
– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?
– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.
Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.
С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.
– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?
– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.
– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?
– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?
– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?
– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади,
В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?
– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.
– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?
– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).
График 1
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы
Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.
Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.
– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?
– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).
График 2
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы
Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?
– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.
– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?
– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.
– От чего зависят объемы поглощения?
– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.
– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?
– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.
– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…
– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.
Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).
График 3
Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы
Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»
Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.
– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?
– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.
Диаграмма
Где мы находимся?
Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России
Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.
Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.
Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.
– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?
– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.
Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.
С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.
– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?
– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.
– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?
– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?
– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?
– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади,
В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника
Ведущий эксперт российского рынка недвижимости комментирует для портала ЕРЗ тренды, наметившиеся на этом рынке.
После 14 месяцев падения в России возобновился рост цен на новостройки. Эту тенденцию зафиксировал ООО «Институт развития строительной отрасли». Если с марта 2016-го по май 2017 года падение цен составило 9%, то в июне цены предложений выросли сразу на 1,3% (см. график). Не исключено, что это разовый скачек цен, вызванный отменой майских скидок, считают в ИРСО.
В то же время ряд экспертов полагает, что это может быть началом устойчивой тенденции к росту цен. В пользу данного предположения свидетельствуют данные Росстата, согласно которым снижение доходов населения прекратилось: в июне 2017 года реальные доходы населения оказались на уровне июня 2016 года. Этот факт должен положительно отразиться на состоянии рынка жилищного строительства, поскольку именно доходы граждан являются основным источником финансирования данной отрасли.
Наметившуюся тенденцию к стабилизации цен при продолжающемся общем спаде отмечает и ведущий аналитик российского рынка недвижимости, председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, к.т.н. Геннадий СТЕРНИК (на фото). Наш портал попросил его прокомментировать данный тренд.
Фото: www.bn.ru
— Геннадий Моисеевич, как Вы оцениваете тенденцию повышения цен на новостройки?
— Во-первых, надо понаблюдать за чем-то не менее трех месяцев подряд, и если за такой срок ничего резко не поменяется, только тогда можно признавать это тенденцией.
Во-вторых, все мы надеемся, что кризис закончился и все пойдет в рост. Но, увы, сегодняшний кризис не похож на предыдущие: он носит структурный характер. Продолжительность цикла структурных кризисов — около 25—30 лет. Порядка 80% времени в таком цикле приходится на рост, а около 20% — на спад. Так вот, если в предыдущие циклы период роста составлял примерно 8 лет, а период спада — 2 года, то в нынешнем кризисе спад, начавшийся в 2014 году, составит минимум 5—7 лет. Соответственно, до нижней точки нам еще идти два-три года. То есть быстрого перехода от спада к подъему не будет, вместо этого будет довольно продолжительный период стагнации: чуть верх — чуть вниз.
Если же говорить о кризисе на рынке недвижимости, который тесно связан с общеэкономическим кризисом, но развивается с ним не синхронно (он начался чуть позже и позже закончится), то в каких-то сегментах данного рынка цены идут верх, а в каких-то — вниз. Поэтому оптимизма по поводу того, что мы, мол, уже оттолкнулись от дна и сейчас дружно устремимся вверх, лично я не разделяю. Повторяю: стагнация продлится еще два-три года, а если и начнется медленный подъем, то он будет измеряться не в процентах за месяц, а в процентах за год.
Так что, если ИРСО зафиксировал рост цен за один месяц, это еще ни о чем глобальном не говорит. Вы сами знаете, что на первичном рынке такая картина может свидетельствовать о том, что проекты выходят на новую стадию строительства, и, естественно, застройщики стараются поднимать цены. Покупатель их понимает, принимая этот небольшой подъем цен. А сейчас новых проектов начинается все меньше, а старые — постепенно продвигаются. Вот вам и одна из возможных технических причин нынешнего подъема средних цен.
— То есть в данном случае нельзя говорить, что зафиксированное ИРСО и Вами повышение обусловлено фактором спроса?
— Нет, так вопрос не стоит. Обратите внимание: на вторичном рынке подъема пока не наблюдается — в лучшем случае можно говорить о стабилизации. А во многих городах и на рынке новостроек еще продолжается спад.
В целом на первичном рынке движение цен может довольно резко меняться от месяца к месяцу, в зависимости от новых проектов. Скажем, вышли на рынок новые проекты, с более низкими ценами на «стадии забора», — значит, средние цены уменьшились. Меньше вышло новых проектов, а старые движутся к сдаче — соответственно, застройщики немного поднимают цены. При этом они рассчитывают на то, что рынок правильно среагирует и что эти цены будут приняты покупателями.
Ну а поскольку сейчас произошла некая макроэкономическая стабилизация, а спад доходов населения, как сообщил нам Росстат, можно сказать, почти прекратился, в этих условиях население нормально реагирует на повышение цен в ряде новых проектов, которые выходят на стадию сдачи.
Иными словами, спрос не увеличился — просто при имеющемся спросе население соглашается с неким повышением цен в отдельных сегментах.
— Значит, если бы застройщики еще больше подняли цены, население согласилось бы и с этим?
— Не думаю. Напротив, скорее всего, люди перестали бы интересоваться данными проектами, и девелоперам в итоге пришлось бы опять снижать цены.
— А что скажете по поводу фактора растущей себестоимости, дорожающих стройматериалов и пр.?
— Как известно, в последнее время доходность строительных проектов снизилась и находится, можно сказать, в минусовой зоне. Но все равно застройщики будут достраивать эти проекты с помощью тех сил и средств, которые у них остались, как бы ни росла их себестоимость. Причем будут достраивать даже себе в убыток: не бросать же, в самом деле, почти готовые объекты.
При этом, разумеется, застройщики хотят компенсировать рост себестоимости, удорожание ресурсов и материалов, и пытаются поднимать цены. Но населению-то все равно, из-за чего они их повысили! И оно, население, может среагировать нормально, приняв такое повышение, а может, наоборот, — не принять его. В этом и состоит вся игра на рынке.
Вот сегодня, в условиях снижения инфляции и уменьшения темпов спада доходов населения, люди среагировали нормально, более-менее чутко. В результате зафиксирован подъем на 1,3%. А завтра ситуация может быть совсем другой...
Поэтому я бы пока не говорил о начале подъема рынка. Да, произошла некая стабилизация, но она пока не носит глобального характера: в некоторых городах средние цены на первичном рынке, как я уже отмечал выше, продолжают снижаться. В большинстве городов цены стабилизировались. И лишь в небольшом количестве мегаполисов отмечается сравнительно устойчивый рост средних цен на рынке новостроек.
Поэтому я не берусь назвать данную тенденцию долговременной. Надо посмотреть, что будет дальше.
— Что ж, посмотрим, а потом, если Вы не против, опять обратимся к Вам за экспертными разъяснениями. Геннадий Моисеевич, спасибо за высокопрофессиональный и глубокий комментарий.
Беседу вел Михаил ИВАНОВ
Рост цен на новостройки пока рано называть долговременной тенденцией
В России впервые за 1,5 года зафиксирован рост средней цены метра в новостройках. Комментарий эксперта Геннадия Стерника
Ведущий эксперт российского рынка недвижимости комментирует для портала ЕРЗ тренды, наметившиеся на этом рынке.
После 14 месяцев падения в России возобновился рост цен на новостройки. Эту тенденцию зафиксировал ООО «Институт развития строительной отрасли». Если с марта 2016-го по май 2017 года падение цен составило 9%, то в июне цены предложений выросли сразу на 1,3% (см. график). Не исключено, что это разовый скачек цен, вызванный отменой майских скидок, считают в ИРСО.
В то же время ряд экспертов полагает, что это может быть началом устойчивой тенденции к росту цен. В пользу данного предположения свидетельствуют данные Росстата, согласно которым снижение доходов населения прекратилось: в июне 2017 года реальные доходы населения оказались на уровне июня 2016 года. Этот факт должен положительно отразиться на состоянии рынка жилищного строительства, поскольку именно доходы граждан являются основным источником финансирования данной отрасли.
Наметившуюся тенденцию к стабилизации цен при продолжающемся общем спаде отмечает и ведущий аналитик российского рынка недвижимости, председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, к.т.н. Геннадий СТЕРНИК (на фото). Наш портал попросил его прокомментировать данный тренд.
Фото: www.bn.ru
— Геннадий Моисеевич, как Вы оцениваете тенденцию повышения цен на новостройки?
— Во-первых, надо понаблюдать за чем-то не менее трех месяцев подряд, и если за такой срок ничего резко не поменяется, только тогда можно признавать это тенденцией.
Во-вторых, все мы надеемся, что кризис закончился и все пойдет в рост. Но, увы, сегодняшний кризис не похож на предыдущие: он носит структурный характер. Продолжительность цикла структурных кризисов — около 25—30 лет. Порядка 80% времени в таком цикле приходится на рост, а около 20% — на спад. Так вот, если в предыдущие циклы период роста составлял примерно 8 лет, а период спада — 2 года, то в нынешнем кризисе спад, начавшийся в 2014 году, составит минимум 5—7 лет. Соответственно, до нижней точки нам еще идти два-три года. То есть быстрого перехода от спада к подъему не будет, вместо этого будет довольно продолжительный период стагнации: чуть верх — чуть вниз.
Если же говорить о кризисе на рынке недвижимости, который тесно связан с общеэкономическим кризисом, но развивается с ним не синхронно (он начался чуть позже и позже закончится), то в каких-то сегментах данного рынка цены идут верх, а в каких-то — вниз. Поэтому оптимизма по поводу того, что мы, мол, уже оттолкнулись от дна и сейчас дружно устремимся вверх, лично я не разделяю. Повторяю: стагнация продлится еще два-три года, а если и начнется медленный подъем, то он будет измеряться не в процентах за месяц, а в процентах за год.
Так что, если ИРСО зафиксировал рост цен за один месяц, это еще ни о чем глобальном не говорит. Вы сами знаете, что на первичном рынке такая картина может свидетельствовать о том, что проекты выходят на новую стадию строительства, и, естественно, застройщики стараются поднимать цены. Покупатель их понимает, принимая этот небольшой подъем цен. А сейчас новых проектов начинается все меньше, а старые — постепенно продвигаются. Вот вам и одна из возможных технических причин нынешнего подъема средних цен.
— То есть в данном случае нельзя говорить, что зафиксированное ИРСО и Вами повышение обусловлено фактором спроса?
— Нет, так вопрос не стоит. Обратите внимание: на вторичном рынке подъема пока не наблюдается — в лучшем случае можно говорить о стабилизации. А во многих городах и на рынке новостроек еще продолжается спад.
В целом на первичном рынке движение цен может довольно резко меняться от месяца к месяцу, в зависимости от новых проектов. Скажем, вышли на рынок новые проекты, с более низкими ценами на «стадии забора», — значит, средние цены уменьшились. Меньше вышло новых проектов, а старые движутся к сдаче — соответственно, застройщики немного поднимают цены. При этом они рассчитывают на то, что рынок правильно среагирует и что эти цены будут приняты покупателями.
Ну а поскольку сейчас произошла некая макроэкономическая стабилизация, а спад доходов населения, как сообщил нам Росстат, можно сказать, почти прекратился, в этих условиях население нормально реагирует на повышение цен в ряде новых проектов, которые выходят на стадию сдачи.
Иными словами, спрос не увеличился — просто при имеющемся спросе население соглашается с неким повышением цен в отдельных сегментах.
— Значит, если бы застройщики еще больше подняли цены, население согласилось бы и с этим?
— Не думаю. Напротив, скорее всего, люди перестали бы интересоваться данными проектами, и девелоперам в итоге пришлось бы опять снижать цены.
— А что скажете по поводу фактора растущей себестоимости, дорожающих стройматериалов и пр.?
— Как известно, в последнее время доходность строительных проектов снизилась и находится, можно сказать, в минусовой зоне. Но все равно застройщики будут достраивать эти проекты с помощью тех сил и средств, которые у них остались, как бы ни росла их себестоимость. Причем будут достраивать даже себе в убыток: не бросать же, в самом деле, почти готовые объекты.
При этом, разумеется, застройщики хотят компенсировать рост себестоимости, удорожание ресурсов и материалов, и пытаются поднимать цены. Но населению-то все равно, из-за чего они их повысили! И оно, население, может среагировать нормально, приняв такое повышение, а может, наоборот, — не принять его. В этом и состоит вся игра на рынке.
Вот сегодня, в условиях снижения инфляции и уменьшения темпов спада доходов населения, люди среагировали нормально, более-менее чутко. В результате зафиксирован подъем на 1,3%. А завтра ситуация может быть совсем другой...
Поэтому я бы пока не говорил о начале подъема рынка. Да, произошла некая стабилизация, но она пока не носит глобального характера: в некоторых городах средние цены на первичном рынке, как я уже отмечал выше, продолжают снижаться. В большинстве городов цены стабилизировались. И лишь в небольшом количестве мегаполисов отмечается сравнительно устойчивый рост средних цен на рынке новостроек.
Поэтому я не берусь назвать данную тенденцию долговременной. Надо посмотреть, что будет дальше.
— Что ж, посмотрим, а потом, если Вы не против, опять обратимся к Вам за экспертными разъяснениями. Геннадий Моисеевич, спасибо за высокопрофессиональный и глубокий комментарий.
Сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса приведут к тому, что после 2020 года цены на жилье начнут подниматься, считает ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, оправдал ли минувший 2016 год ваши ожидания?
– Если говорить о Москве, где я непосредственно занимаюсь моделированием и расчетным прогнозированием, то цены и на первичном, и на вторичном рынке шли строго по прогнозу. В этом плане 2016 год мои ожидания оправдал. В Москве цены снижались, в отличие от Санкт-Петербурга, где они даже начали немного расти.
Что касается других показателей рынка, в частности объема поглощения, не все пошло так, как я прогнозировал. Я, конечно, планировал рост продаж по сравнению с провальным 2015 годом, но не до такой же степени… Объем продаж вырос намного больше, чем можно было предполагать.
– В Петербурге хорошая положительная динамика по числу сделок наблюдалась не только на рынке новостроек, но и на вторичке. Отсюда вопрос: не является ли это началом послекризисного восстановления рынка недвижимости?
– Почему это происходит, я объясняю следующим образом. Во-первых, начиная со II квартала 2016-го волатильность курса доллара и других макроэкономических показателей резко уменьшилась, а это объективный фактор, который сильно влияет на всех. Во-вторых, под действием этого объективного фактора меняется субъективный фактор, связанный со склонностью населения к сбережению или расходованию своих накоплений. Как только все привыкают к новым реалиям, отложенный спрос выходит на рынок.
Оказалось, что накоплений у граждан достаточно много, тем более что они не расходовались в 2015 году. И вот мы получили в 2016-м резкий рост продаж.
Означает ли это, что началось посткризисное восстановление рынка? И да, и нет. Да – потому, что спрос увеличился. Нет – потому, что он еще ниже предложения, по крайней мере в Москве. Накопилось большое количество непроданных квартир – как в новостройках, так и на вторичке, что отражается в базах данных риэлторских компаний.
В течение двух-трех лет не стоит ожидать превышения спроса над предложением, значит, не будет и роста цен.
– Роста цен вроде бы никто уже давно и не ждет.
– Да, но задача аналитика – понять, почему его не будет, если сейчас возрос спрос и покупают квартиры. А не вырастут цены именно потому, что объем спроса по-прежнему ниже объема предложения.
Что дальше? Предложение на первичном рынке будет снижаться. В Москве уже снижается. Доходность девелопмента в жилищном строительстве падает, некоторые застройщики уходят с рынка. Новых объектов не появляется, старые плохо продаются, и тормозится возврат инвестиций, вплоть до банкротства застройщиков. И уже в 2015 году объем строительства (не ввода в эксплуатацию – а именно строительства) в Москве уменьшился. Рекордные объемы остались в прошлом, ввод держался за счет задела, через два-три года упадет и он. Таким образом, объем предложения постепенно будет снижаться.
При прочих равных, как говорят, сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса (о макроэкономике поговорим отдельно) приведут к тому, что в 2020 году спрос превысит предложение и цены пойдут вверх.
Динамика цен на рынке жилья г. Москвы, тыс. руб./кв. м. Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»
Динамика цен предложения на рынках жилья Петербурга, Московской обл. и Владивостока, тыс. руб./кв. м. Источники: ГК «БН» (СПб), ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг» (Моск. обл.), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток)
Предложение и спрос на первичном рынке жилой недвижимости Москвы, тыс. объектов. Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Динамика доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Москве. Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России, тыс. руб./кв. м, использованы данные с сайта realtymarket.ru
Динамика цен на первичном рынке жилья городов России, тыс. руб./кв. м. Источники: ООО «Риэлтерский информационный центр», www.tatre.ru, ООО «Метро-Оценка», САН «Эксперт», ООО «Стерникс Консалтинг»
– Но это ведь не универсальный прогноз на всю Россию?
– Нет, конечно. Например, по Москве сегодня получается, что средняя доходность проектов на первичном рынке жилья минус 5%. Это значит, что есть проекты с доходностью плюс 15%, а есть – минус 20%. Разброс очень большой. Одни успешны и не имеют проблем с продажами, другие замораживают проекты.
– Вы сказали: макроэкономика. И пообещали разъяснить, что может измениться в базовом прогнозе.
– И Минэкономразвития, и другие отечественные аналитические команды, и даже западные агентства говорят о том, что в России заканчивается период спада в экономике и уже в 2017-м будет небольшой рост. В минувшем году, как мы знаем, российская экономика была еще в небольшом минусе (0,6%), в 2017-м ожидается небольшой плюс. Но и это пока еще нельзя будет назвать ростом, это продолжение стагнации. Дальше рост экономики должен перейти в рост доходов населения, без которого на рынке жилья ничего не улучшится. Но роста доходов населения нам пока никто четко не обещает. Говорят только об увеличении зарплат бюджетников, а это не совсем то же самое.
Пока же реальные доходы населения снижаются. Более того, в предыдущие годы высокая инфляция маскировала это снижение. В 2016-м инфляция составила 5,4%, а в 2017-м, говорят, будет и вовсе 4%. На этом фоне даже 2-3% роста номинальных доходов граждан нельзя считать стимулом для расходования сбережений на приобретение недвижимости.
– При этом ведь появится и другой стимул – в виде снижения ипотечных ставок?
– Да, ипотека и сейчас серьезно поддерживала, особенно в новостройках, наш рынок. И при дальнейшем снижении ставок должна бы поддерживать еще больше. Но низкие доходы населения не способствуют увеличению интереса к ипотеке. Хотя число ипотечных кредитов пока еще растет – по-прежнему рекордные объемы. И господдержка на первичке сказалась, но и банки постарались – они ведь уменьшают размер первоначального взноса, что выглядит сегодня очень рискованной стратегией. Как-то быстро забывают о том, с чего начался кризис 2008 года. В общем, «научены горьким опытом» – это явно не про наших банкиров. Надеюсь, что власти научены. И если АИЖК еще ратует за увеличение объемов ипотеки, то уже Минстрой говорит, что с этим надо быть осторожными. Отрадно, что есть понимание: нельзя втягивать в ипотеку бедные слои населения.
Вообще, надо сказать, наряду с негативом, о котором мы много говорим, есть и позитивные сигналы. Все-таки команда Кудрина по поручению президента ищет новые методы стимулирования экономики. И они утверждают, что есть рычаги, благодаря которым российская экономика уже в 2019-2020 годах достигнет четырехпроцентного роста, а может и превзойдет среднемировой уровень, который сегодня составляет 5% в год.
С другой стороны, в 2018 году заканчивается президентский электоральный цикл. И у меня есть большое подозрение, что социальные обязательства перед гражданами потеряют свою остроту, начнутся такие вещи, как повышение пенсионного возраста и прочие непопулярные меры. Чтобы ускорить экономический рост, нужны инвестиции. А раз денег нет, то можно решить эту проблему только за счет населения.
Таким образом, до 2020 года я не прогнозирую серьезного роста цен на рынке недвижимости.
– А каков ваш прогноз на 2017 год?
– Если вы хотите прогноза по Санкт-Петербургу, все очень просто: посмотрите, что происходило в Москве в 2016 году (я об этом довольно подробно рассказал), и вы поймете, что будет с петербургским рынком недвижимости в 2017-м.
И цены, и объем продаж станут пока снижаться – на 3-5% в год. Как это уже происходит в Москве, которая в ценовом рейтинге темпов снижения цен в минувшем году оказалась в середине списка регионов.
Сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса приведут к тому, что после 2020 года цены на жилье начнут подниматься, считает ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, оправдал ли минувший 2016 год ваши ожидания?
– Если говорить о Москве, где я непосредственно занимаюсь моделированием и расчетным прогнозированием, то цены и на первичном, и на вторичном рынке шли строго по прогнозу. В этом плане 2016 год мои ожидания оправдал. В Москве цены снижались, в отличие от Санкт-Петербурга, где они даже начали немного расти.
Что касается других показателей рынка, в частности объема поглощения, не все пошло так, как я прогнозировал. Я, конечно, планировал рост продаж по сравнению с провальным 2015 годом, но не до такой же степени… Объем продаж вырос намного больше, чем можно было предполагать.
– В Петербурге хорошая положительная динамика по числу сделок наблюдалась не только на рынке новостроек, но и на вторичке. Отсюда вопрос: не является ли это началом послекризисного восстановления рынка недвижимости?
– Почему это происходит, я объясняю следующим образом. Во-первых, начиная со II квартала 2016-го волатильность курса доллара и других макроэкономических показателей резко уменьшилась, а это объективный фактор, который сильно влияет на всех. Во-вторых, под действием этого объективного фактора меняется субъективный фактор, связанный со склонностью населения к сбережению или расходованию своих накоплений. Как только все привыкают к новым реалиям, отложенный спрос выходит на рынок.
Оказалось, что накоплений у граждан достаточно много, тем более что они не расходовались в 2015 году. И вот мы получили в 2016-м резкий рост продаж.
Означает ли это, что началось посткризисное восстановление рынка? И да, и нет. Да – потому, что спрос увеличился. Нет – потому, что он еще ниже предложения, по крайней мере в Москве. Накопилось большое количество непроданных квартир – как в новостройках, так и на вторичке, что отражается в базах данных риэлторских компаний.
В течение двух-трех лет не стоит ожидать превышения спроса над предложением, значит, не будет и роста цен.
– Роста цен вроде бы никто уже давно и не ждет.
– Да, но задача аналитика – понять, почему его не будет, если сейчас возрос спрос и покупают квартиры. А не вырастут цены именно потому, что объем спроса по-прежнему ниже объема предложения.
Что дальше? Предложение на первичном рынке будет снижаться. В Москве уже снижается. Доходность девелопмента в жилищном строительстве падает, некоторые застройщики уходят с рынка. Новых объектов не появляется, старые плохо продаются, и тормозится возврат инвестиций, вплоть до банкротства застройщиков. И уже в 2015 году объем строительства (не ввода в эксплуатацию – а именно строительства) в Москве уменьшился. Рекордные объемы остались в прошлом, ввод держался за счет задела, через два-три года упадет и он. Таким образом, объем предложения постепенно будет снижаться.
При прочих равных, как говорят, сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса (о макроэкономике поговорим отдельно) приведут к тому, что в 2020 году спрос превысит предложение и цены пойдут вверх.
Динамика цен на рынке жилья г. Москвы, тыс. руб./кв. м. Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»
Динамика цен предложения на рынках жилья Петербурга, Московской обл. и Владивостока, тыс. руб./кв. м. Источники: ГК «БН» (СПб), ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг» (Моск. обл.), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток)
Предложение и спрос на первичном рынке жилой недвижимости Москвы, тыс. объектов. Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Динамика доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Москве. Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России, тыс. руб./кв. м, использованы данные с сайта realtymarket.ru
Динамика цен на первичном рынке жилья городов России, тыс. руб./кв. м. Источники: ООО «Риэлтерский информационный центр», www.tatre.ru, ООО «Метро-Оценка», САН «Эксперт», ООО «Стерникс Консалтинг»
– Но это ведь не универсальный прогноз на всю Россию?
– Нет, конечно. Например, по Москве сегодня получается, что средняя доходность проектов на первичном рынке жилья минус 5%. Это значит, что есть проекты с доходностью плюс 15%, а есть – минус 20%. Разброс очень большой. Одни успешны и не имеют проблем с продажами, другие замораживают проекты.
– Вы сказали: макроэкономика. И пообещали разъяснить, что может измениться в базовом прогнозе.
– И Минэкономразвития, и другие отечественные аналитические команды, и даже западные агентства говорят о том, что в России заканчивается период спада в экономике и уже в 2017-м будет небольшой рост. В минувшем году, как мы знаем, российская экономика была еще в небольшом минусе (0,6%), в 2017-м ожидается небольшой плюс. Но и это пока еще нельзя будет назвать ростом, это продолжение стагнации. Дальше рост экономики должен перейти в рост доходов населения, без которого на рынке жилья ничего не улучшится. Но роста доходов населения нам пока никто четко не обещает. Говорят только об увеличении зарплат бюджетников, а это не совсем то же самое.
Пока же реальные доходы населения снижаются. Более того, в предыдущие годы высокая инфляция маскировала это снижение. В 2016-м инфляция составила 5,4%, а в 2017-м, говорят, будет и вовсе 4%. На этом фоне даже 2-3% роста номинальных доходов граждан нельзя считать стимулом для расходования сбережений на приобретение недвижимости.
– При этом ведь появится и другой стимул – в виде снижения ипотечных ставок?
– Да, ипотека и сейчас серьезно поддерживала, особенно в новостройках, наш рынок. И при дальнейшем снижении ставок должна бы поддерживать еще больше. Но низкие доходы населения не способствуют увеличению интереса к ипотеке. Хотя число ипотечных кредитов пока еще растет – по-прежнему рекордные объемы. И господдержка на первичке сказалась, но и банки постарались – они ведь уменьшают размер первоначального взноса, что выглядит сегодня очень рискованной стратегией. Как-то быстро забывают о том, с чего начался кризис 2008 года. В общем, «научены горьким опытом» – это явно не про наших банкиров. Надеюсь, что власти научены. И если АИЖК еще ратует за увеличение объемов ипотеки, то уже Минстрой говорит, что с этим надо быть осторожными. Отрадно, что есть понимание: нельзя втягивать в ипотеку бедные слои населения.
Вообще, надо сказать, наряду с негативом, о котором мы много говорим, есть и позитивные сигналы. Все-таки команда Кудрина по поручению президента ищет новые методы стимулирования экономики. И они утверждают, что есть рычаги, благодаря которым российская экономика уже в 2019-2020 годах достигнет четырехпроцентного роста, а может и превзойдет среднемировой уровень, который сегодня составляет 5% в год.
С другой стороны, в 2018 году заканчивается президентский электоральный цикл. И у меня есть большое подозрение, что социальные обязательства перед гражданами потеряют свою остроту, начнутся такие вещи, как повышение пенсионного возраста и прочие непопулярные меры. Чтобы ускорить экономический рост, нужны инвестиции. А раз денег нет, то можно решить эту проблему только за счет населения.
Таким образом, до 2020 года я не прогнозирую серьезного роста цен на рынке недвижимости.
– А каков ваш прогноз на 2017 год?
– Если вы хотите прогноза по Санкт-Петербургу, все очень просто: посмотрите, что происходило в Москве в 2016 году (я об этом довольно подробно рассказал), и вы поймете, что будет с петербургским рынком недвижимости в 2017-м.
И цены, и объем продаж станут пока снижаться – на 3-5% в год. Как это уже происходит в Москве, которая в ценовом рейтинге темпов снижения цен в минувшем году оказалась в середине списка регионов.
В ближайшие годы девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Российский рынок жилья ждет рутинная стагнация с кратковременными оживлениями и спадами.
— Геннадий Моисеевич, в одном из наших давних интервью четыре года назад, когда рынок был на подъеме, а все бодро подводили итоги кризиса-2009, вы неожиданно для многих спрогнозировали трехлетний период застоя, а на 2017 год предсказали новый кризис – правда, с относительно быстрым оздоровлением. Так ведь было? Это интуиция или логика?
— Скажем так: это была интуиция, основанная на логике. В экономике уже имелись все признаки стагнации, хотя власти в тот момент это еще отрицали (отметим, что в тот момент нефтяные котировки колебались возле 80 долларов за баррель, а доллар, в свою очередь, стоил чуть больше 30 руб. – БН).
А еще мы с вами – теперь я говорю уже про рынок недвижимости – к тому моменту уже прошли два десятилетних инвестиционных цикла (с кризисами на восьмом году фазы роста). По аналогии мы ожидали похожего кризиса в 2017-2018 годах. Правда, тогда полагали, что быстро через него прорвемся.
Но получилось так, что более мощный структурный кризис с тридцатилетним циклом накрыл третий десятилетний. Проявился он в 2015 году – чего мы в тот момент не предсказывали (см. инфографику, рис. 1). Структурный кризис предполагает смену экономической модели. Если мы обратимся к ретроспективе, то обнаружим, что в отечественной экономике это происходило и в 1990-е годы, и раньше – в период послевоенного восстановления. Хотя, конечно же, у исследователей нет единого мнения, какие точки можно считать переломными.
Сейчас в России выстраивается новая экономическая модель. Какой она будет – вопросов больше, чем ответов. Но предупрежден – значит вооружен. И если кто-то к нашим рекомендациям прислушивается, то считаю, что мы работаем не зря.
— В связи с этим позволю себе процитировать комментарий на форуме к нашему с вами интервью, уже конца 2014 года: «Послушал Стерника в самом начале 2013 насчет кризиса на РН ориентировочно в 2018 году. Он сказал, что готовиться надо уже в 2014… Решил, что не надо ждать, и к самому концу 2013 года вышел в кэш». Правильно сделал инвестор?
— Правильно. Хотя 2014-й по политическим и макроэкономическим шокам был успешным для рынка недвижимости, но это был краткосрочный успех, чреватый обвалом в 2015 году – что, собственно, и случилось.
— Мы с вами ранее не один раз говорили и о том, что на грабли успокоительных сигналов наступать тоже опасно. В этом году такие сигналы снова были. Так, и в Москве и в Петербурге многие девелоперы отмечают значительное увеличение количества заключенных договоров долевого участия. Это новая тенденция? Чем она обусловлена? В чем здесь грабли?
— Ничего удивительного, просто реализация отложенного спроса и компенсация провала 2015 года. Вот теперь на конференциях и форумах постоянно приходится слышать: «Ну как же так, спрос вырос, квартиры покупают, рынок пойдет в гору». Увы, все вернется на круги своя. Да, действительно, спрос в 2016-м оживился. Но ведь и объемы строительства не снижаются, чтобы их переварить, потребуется несколько лет. Это уже не кризис, а новая реальность – в определенном смысле уже послекризисная. см. инфографику, рис. 2-4)
Рис. 1
Рис. 2
Рис. 3
Рис. 4
Рис. 5
— А теперь традиционно обратимся к корректировкам. Летом, когда мы с вами говорили о сценариях для Московского региона, вы обещали представить уточненный прогноз на осеннем Гражданском Жилищном Форуме в Петербурге. Что же все-таки нас ждет?
— Вот и представил: новый обвал нас не ждет, но и подъем не предвидится. Если говорить о Москве, то расчет дает прогноз на 2016-2019 годы по всем показателям (объемы поглощения, цены) чуть лучше старого – на 3-7%. Но все равно будет снижение, пусть и небольшими темпами. В то же время на 2020 год прогноз годичной давности показывал начало восстановления рынка. А вот новый этого уже не показал: восстановление (в режиме небыстрого роста) нас ждет только после 2020-22 года.
— Вы оперируете данными по Москве и Московской области. Будет ли отличаться ситуация в регионах?
— Да, конечно, в основу прогноза заложены расчеты по Московскому региону. В Питере и еще в нескольких городах на сегодняшний день ситуация несколько благополучнее. Но можно ожидать, что средний по России темп снижения всех основных индикаторов: цен, спроса, объемов поглощения – будет совпадать с Московским, при этом некоторая часть, примерно треть, будет выше среднего (см. рис. 5).
— Недавно ваш коллега аналитик Михаил Хорьков из Екатеринбурга рассказывал о влиянии демографической ситуации на рынок жилья мегаполисов, а также о ловушке, в которую загнали себя девелоперы, сделавшие ставку на малогабаритное жилье и переуплотненную застройку. Каким должен быть «проектный» выход из демографического тупика?
— Сегодняшняя ситуация предоставляет девелоперам и властям прекрасный шанс исправить все перекосы. Например, можно спокойно снизить объемы ввода – для переформатирования проектов в направлении повышения комфортности, создания инфраструктуры и т. д. При этом президент не будет публично отчитывать губернаторов, губернаторы – глав муниципалитетов, руководители стройкомплекса – девелоперов.
— Вы назвали ситуацию не кризисом, а новой реальностью. Что это за реальность для застройщиков и их клиентов? К чему себя готовить? Дайте несколько советов, как в условиях новой реальности не проспать точки роста.
— Это реальность, в которой экономика будет стагнировать еще пять-семь лет (это выразится в минимальных темпах роста ВВП). Это реальность, в которой доходы населения – основной драйвер рынка жилой недвижимости – не растут. Это реальность, в которой рынок будет пять-семь лет насыщен предложением. Это реальность, в которой доходность инвестиций в девелопмент близка к нулю или даже отрицательна. Это реальность, в которой усилится расслоение проектов по успешности и девелоперов по финансовому благополучию – от высокой доходности до банкротства. Это реальность, в которой не надо искать точки роста, а надо искать острова благополучия и зарабатывать на оборотах, а не на взлете цен. Потому что его не будет. Это реальность, в которой принятие решений на интуитивном уровне, без серьезных исследований конкретного сегмента рынка в конкретной локации, – путь в тупик. Так победим.
Цены на жилье: взлета не будет, жесткой посадки – тоже
В ближайшие годы девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Российский рынок жилья ждет рутинная стагнация с кратковременными оживлениями и спадами.
— Геннадий Моисеевич, в одном из наших давних интервью четыре года назад, когда рынок был на подъеме, а все бодро подводили итоги кризиса-2009, вы неожиданно для многих спрогнозировали трехлетний период застоя, а на 2017 год предсказали новый кризис – правда, с относительно быстрым оздоровлением. Так ведь было? Это интуиция или логика?
— Скажем так: это была интуиция, основанная на логике. В экономике уже имелись все признаки стагнации, хотя власти в тот момент это еще отрицали (отметим, что в тот момент нефтяные котировки колебались возле 80 долларов за баррель, а доллар, в свою очередь, стоил чуть больше 30 руб. – БН).
А еще мы с вами – теперь я говорю уже про рынок недвижимости – к тому моменту уже прошли два десятилетних инвестиционных цикла (с кризисами на восьмом году фазы роста). По аналогии мы ожидали похожего кризиса в 2017-2018 годах. Правда, тогда полагали, что быстро через него прорвемся.
Но получилось так, что более мощный структурный кризис с тридцатилетним циклом накрыл третий десятилетний. Проявился он в 2015 году – чего мы в тот момент не предсказывали (см. инфографику, рис. 1). Структурный кризис предполагает смену экономической модели. Если мы обратимся к ретроспективе, то обнаружим, что в отечественной экономике это происходило и в 1990-е годы, и раньше – в период послевоенного восстановления. Хотя, конечно же, у исследователей нет единого мнения, какие точки можно считать переломными.
Сейчас в России выстраивается новая экономическая модель. Какой она будет – вопросов больше, чем ответов. Но предупрежден – значит вооружен. И если кто-то к нашим рекомендациям прислушивается, то считаю, что мы работаем не зря.
— В связи с этим позволю себе процитировать комментарий на форуме к нашему с вами интервью, уже конца 2014 года: «Послушал Стерника в самом начале 2013 насчет кризиса на РН ориентировочно в 2018 году. Он сказал, что готовиться надо уже в 2014… Решил, что не надо ждать, и к самому концу 2013 года вышел в кэш». Правильно сделал инвестор?
— Правильно. Хотя 2014-й по политическим и макроэкономическим шокам был успешным для рынка недвижимости, но это был краткосрочный успех, чреватый обвалом в 2015 году – что, собственно, и случилось.
— Мы с вами ранее не один раз говорили и о том, что на грабли успокоительных сигналов наступать тоже опасно. В этом году такие сигналы снова были. Так, и в Москве и в Петербурге многие девелоперы отмечают значительное увеличение количества заключенных договоров долевого участия. Это новая тенденция? Чем она обусловлена? В чем здесь грабли?
— Ничего удивительного, просто реализация отложенного спроса и компенсация провала 2015 года. Вот теперь на конференциях и форумах постоянно приходится слышать: «Ну как же так, спрос вырос, квартиры покупают, рынок пойдет в гору». Увы, все вернется на круги своя. Да, действительно, спрос в 2016-м оживился. Но ведь и объемы строительства не снижаются, чтобы их переварить, потребуется несколько лет. Это уже не кризис, а новая реальность – в определенном смысле уже послекризисная. см. инфографику, рис. 2-4)
Рис. 1
Рис. 2
Рис. 3
Рис. 4
Рис. 5
— А теперь традиционно обратимся к корректировкам. Летом, когда мы с вами говорили о сценариях для Московского региона, вы обещали представить уточненный прогноз на осеннем Гражданском Жилищном Форуме в Петербурге. Что же все-таки нас ждет?
— Вот и представил: новый обвал нас не ждет, но и подъем не предвидится. Если говорить о Москве, то расчет дает прогноз на 2016-2019 годы по всем показателям (объемы поглощения, цены) чуть лучше старого – на 3-7%. Но все равно будет снижение, пусть и небольшими темпами. В то же время на 2020 год прогноз годичной давности показывал начало восстановления рынка. А вот новый этого уже не показал: восстановление (в режиме небыстрого роста) нас ждет только после 2020-22 года.
— Вы оперируете данными по Москве и Московской области. Будет ли отличаться ситуация в регионах?
— Да, конечно, в основу прогноза заложены расчеты по Московскому региону. В Питере и еще в нескольких городах на сегодняшний день ситуация несколько благополучнее. Но можно ожидать, что средний по России темп снижения всех основных индикаторов: цен, спроса, объемов поглощения – будет совпадать с Московским, при этом некоторая часть, примерно треть, будет выше среднего (см. рис. 5).
— Недавно ваш коллега аналитик Михаил Хорьков из Екатеринбурга рассказывал о влиянии демографической ситуации на рынок жилья мегаполисов, а также о ловушке, в которую загнали себя девелоперы, сделавшие ставку на малогабаритное жилье и переуплотненную застройку. Каким должен быть «проектный» выход из демографического тупика?
— Сегодняшняя ситуация предоставляет девелоперам и властям прекрасный шанс исправить все перекосы. Например, можно спокойно снизить объемы ввода – для переформатирования проектов в направлении повышения комфортности, создания инфраструктуры и т. д. При этом президент не будет публично отчитывать губернаторов, губернаторы – глав муниципалитетов, руководители стройкомплекса – девелоперов.
— Вы назвали ситуацию не кризисом, а новой реальностью. Что это за реальность для застройщиков и их клиентов? К чему себя готовить? Дайте несколько советов, как в условиях новой реальности не проспать точки роста.
— Это реальность, в которой экономика будет стагнировать еще пять-семь лет (это выразится в минимальных темпах роста ВВП). Это реальность, в которой доходы населения – основной драйвер рынка жилой недвижимости – не растут. Это реальность, в которой рынок будет пять-семь лет насыщен предложением. Это реальность, в которой доходность инвестиций в девелопмент близка к нулю или даже отрицательна. Это реальность, в которой усилится расслоение проектов по успешности и девелоперов по финансовому благополучию – от высокой доходности до банкротства. Это реальность, в которой не надо искать точки роста, а надо искать острова благополучия и зарабатывать на оборотах, а не на взлете цен. Потому что его не будет. Это реальность, в которой принятие решений на интуитивном уровне, без серьезных исследований конкретного сегмента рынка в конкретной локации, – путь в тупик. Так победим.
Глава банка Герман Греф, выступая на годовом общем собрании акционеров, сообщил, что «Сбербанк» намерен в ближайшее время начать работу с ипотечными заемщиками в режиме одного «окна» – от подбора жилья до его государственной регистрации.
«Наша задача – сделать процесс покупки жилья, не процесс получения ипотеки, потому что клиенту не нужна ипотека, ему нужна квартира, а ипотека – это средство удовлетворения его потребности. Мы пытаемся сделать его максимально комфортным – от подбора квартиры до государственной регистрации сделки в одном месте», – сказал господин Греф, на итоговом собрании.+
По мнению, Геннадия Стерника, профессора кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, россйского аналитика в сфере недвижимости, заход банков в сферу недвижимости изменит принципиально формирование рынка риэлториских услуг.+
- Российские риэлторы изначально взяли на себя функцию юридического обслуживания сделок, в отличие от США, где функции риэлтора и юриста разделены. В середине нулевых появилась специальность ипотечного брокера - объединение функций представителя кредитной организации и риэлторской, даже возникли самостоятельные компании ипотечного брокериджа. Потом ипотечные отделы Агентств недвижимости и отделы продаж девелоперских компаний перетащили эту функцию на себя. А разве система, разработанная в федеральной риэлторской компании «Этажи», не расширяет функции риэлтора в сторону оценочной деятельности? Пусть это приблизительная оценка на основе методологии массовой оценки и технологии построения
числовой дискретной пространственно-параметрической модели (ДППМ), тем не менее, теперь клиенту не надо обращаться к оценщику для выяснения стоимости своей квартиры. Итак, ничего принципиально революционного в намерениях Сбербанка расширить функционал своих ипотечных специалистов нет. +
Революционность в другом. Сбербанк не собирается создавать свое агентство недвижимости, как поспешили объявить некоторые СМИ. Он собирается построить этот бизнес на основе методологии и технологии Блокчейна. Это требует Super Big Data - огромных хранилищ информации, которых пока нет в России. Предполагается, что любой информационный объект (документ-объект-операция...) будет навечно храниться в этой системе не в архивном, а в активном состоянии, и уже не понадобятся регистраторы и нотариусы, кардинально преобразуются банковские и риэлторские технологии. Например, отомрут пластиковые карты. Пилотный проект Сбербанк внедрил в нескольких школах Москвы - детишки оплачивают обед прикосновением ладошки к терминалу. +
Еще недавно я считал, что для создания этого Сверхбольшого Брата, который знает все не только о каждом из нас, но и о каждом объекте недвижимости, о каждой операции с ним и т.д. понадобятся десятилетия (а мой скептицизм подсказывает мне на примере создания Кадастра недвижимости, что и столетия:-)) Но Герман Греф – энтузиаст инноваций, он считает, что будущее любого бизнеса и всей России - в повышении скорости принятия решений на основе новейших технологий, и он положит жизнь на внедрение блокчейновых технологий в практику Сбербанка, – прокомментировал господин Стерник сайту Vsemetri.com в эксклюзивном интервью.+
Ведущие банки России также не останутся в стороне от реформирования рынка риэлторских услуг. Например, Гариф Ромашкин, управляющий РОО «Тюменский» ВТБ24, отметил, что ВТБ24 также идет по пути организации комплексного обслуживания, которое реализуется за счет плотного взаимодействия с партнерами – риелторами, оценщиками, девелоперами, государственными органами.
– Мы также активно поддерживаем проекты, которые сами финансируем. Действительно, главная цель сотрудничества банка и агентств недвижимости, застройщиков сегодня – не только удовлетворить потребность клиента в новой квартире, но и превзойти его ожидания, предложив комплексную услугу всегда нового, более высокого качества. Эта ценность - в основе партнерства ВТБ24 и многих рыночных компаний – лидеров рынка. Это сотрудничество выверено, отлажено до мелочей, и, главное, - способствует эффективному решению жилищных вопросов жителей региона.+
И, безусловно, мы и в дальнейшем планируем совершенствовать режим одного окна, когда клиент может в одном месте получить сразу комплекс услуг: продать старую квартиру, купить новую, воспользовавшись ипотекой, оформить необходимые документы, - добавил господин Ромашкин. +
Напомним, что речь о внедрении банков в сферу риэлторской деятельности зашла не в мае-июне. Еще в феврале после участия в III Всероссийской Конференции «Инновации рынка Недвижимости», организованной Сбербанком России, Ильдар Хусаинов директор федеральной риэлторской компании «Этажи» рассказал о том, что на риэлторский рынок заходят сильнейшие игроки, что изменить все направление данного бизнеса: +
– Обсуждения работы риэлторовского сегмента, также были довольно острыми и интересными. Все отметили наступающую активность avito.ru, yandex.ru на поле деятельности риэлторов. Сейчас на это поле вступает и ОАО «Сбербанк», который практически официально заявил, что будет работать в этом сегменте, по крайней мере, в рамках взаимоотношений с клиентом.+
Уже на этой конференции Сбербанк презентовал новый онлайн ресурс по новостройкам. В данном ресурсе клиент может выбрать не только интересующий его вариант ипотеки, но и просмотреть ряд новостроек. Де-факто Сбербанк уже заявил о выходе на рынок риэлторского бизнеса, – отметил господин Хусаинов.+
Геннадий Стерник подвел итог комментариям о грядущем фундаментальном изменении рынка риэлторских услуг: +
– Как это изменит рынок недвижимости? Да никак, рынок как функционировал по своим законам, так и будет функционировать. А вот риэлторские услуги изменятся принципиально. И кто будет впереди, то соберет урожай клиентов и сливки успеха. При этом будут сосуществовать плывущие с разной скоростью «риэлторы с блокнотом», «с ноутбуком и планшетом», и наконец «с коммуникатором и доступом к базе блокчейна», – подытожил Геннадий Стерник.
Глава банка Герман Греф, выступая на годовом общем собрании акционеров, сообщил, что «Сбербанк» намерен в ближайшее время начать работу с ипотечными заемщиками в режиме одного «окна» – от подбора жилья до его государственной регистрации.
«Наша задача – сделать процесс покупки жилья, не процесс получения ипотеки, потому что клиенту не нужна ипотека, ему нужна квартира, а ипотека – это средство удовлетворения его потребности. Мы пытаемся сделать его максимально комфортным – от подбора квартиры до государственной регистрации сделки в одном месте», – сказал господин Греф, на итоговом собрании.+
По мнению, Геннадия Стерника, профессора кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, россйского аналитика в сфере недвижимости, заход банков в сферу недвижимости изменит принципиально формирование рынка риэлториских услуг.+
- Российские риэлторы изначально взяли на себя функцию юридического обслуживания сделок, в отличие от США, где функции риэлтора и юриста разделены. В середине нулевых появилась специальность ипотечного брокера - объединение функций представителя кредитной организации и риэлторской, даже возникли самостоятельные компании ипотечного брокериджа. Потом ипотечные отделы Агентств недвижимости и отделы продаж девелоперских компаний перетащили эту функцию на себя. А разве система, разработанная в федеральной риэлторской компании «Этажи», не расширяет функции риэлтора в сторону оценочной деятельности? Пусть это приблизительная оценка на основе методологии массовой оценки и технологии построения
числовой дискретной пространственно-параметрической модели (ДППМ), тем не менее, теперь клиенту не надо обращаться к оценщику для выяснения стоимости своей квартиры. Итак, ничего принципиально революционного в намерениях Сбербанка расширить функционал своих ипотечных специалистов нет. +
Революционность в другом. Сбербанк не собирается создавать свое агентство недвижимости, как поспешили объявить некоторые СМИ. Он собирается построить этот бизнес на основе методологии и технологии Блокчейна. Это требует Super Big Data - огромных хранилищ информации, которых пока нет в России. Предполагается, что любой информационный объект (документ-объект-операция...) будет навечно храниться в этой системе не в архивном, а в активном состоянии, и уже не понадобятся регистраторы и нотариусы, кардинально преобразуются банковские и риэлторские технологии. Например, отомрут пластиковые карты. Пилотный проект Сбербанк внедрил в нескольких школах Москвы - детишки оплачивают обед прикосновением ладошки к терминалу. +
Еще недавно я считал, что для создания этого Сверхбольшого Брата, который знает все не только о каждом из нас, но и о каждом объекте недвижимости, о каждой операции с ним и т.д. понадобятся десятилетия (а мой скептицизм подсказывает мне на примере создания Кадастра недвижимости, что и столетия:-)) Но Герман Греф – энтузиаст инноваций, он считает, что будущее любого бизнеса и всей России - в повышении скорости принятия решений на основе новейших технологий, и он положит жизнь на внедрение блокчейновых технологий в практику Сбербанка, – прокомментировал господин Стерник сайту Vsemetri.com в эксклюзивном интервью.+
Ведущие банки России также не останутся в стороне от реформирования рынка риэлторских услуг. Например, Гариф Ромашкин, управляющий РОО «Тюменский» ВТБ24, отметил, что ВТБ24 также идет по пути организации комплексного обслуживания, которое реализуется за счет плотного взаимодействия с партнерами – риелторами, оценщиками, девелоперами, государственными органами.
– Мы также активно поддерживаем проекты, которые сами финансируем. Действительно, главная цель сотрудничества банка и агентств недвижимости, застройщиков сегодня – не только удовлетворить потребность клиента в новой квартире, но и превзойти его ожидания, предложив комплексную услугу всегда нового, более высокого качества. Эта ценность - в основе партнерства ВТБ24 и многих рыночных компаний – лидеров рынка. Это сотрудничество выверено, отлажено до мелочей, и, главное, - способствует эффективному решению жилищных вопросов жителей региона.+
И, безусловно, мы и в дальнейшем планируем совершенствовать режим одного окна, когда клиент может в одном месте получить сразу комплекс услуг: продать старую квартиру, купить новую, воспользовавшись ипотекой, оформить необходимые документы, - добавил господин Ромашкин. +
Напомним, что речь о внедрении банков в сферу риэлторской деятельности зашла не в мае-июне. Еще в феврале после участия в III Всероссийской Конференции «Инновации рынка Недвижимости», организованной Сбербанком России, Ильдар Хусаинов директор федеральной риэлторской компании «Этажи» рассказал о том, что на риэлторский рынок заходят сильнейшие игроки, что изменить все направление данного бизнеса: +
– Обсуждения работы риэлторовского сегмента, также были довольно острыми и интересными. Все отметили наступающую активность avito.ru, yandex.ru на поле деятельности риэлторов. Сейчас на это поле вступает и ОАО «Сбербанк», который практически официально заявил, что будет работать в этом сегменте, по крайней мере, в рамках взаимоотношений с клиентом.+
Уже на этой конференции Сбербанк презентовал новый онлайн ресурс по новостройкам. В данном ресурсе клиент может выбрать не только интересующий его вариант ипотеки, но и просмотреть ряд новостроек. Де-факто Сбербанк уже заявил о выходе на рынок риэлторского бизнеса, – отметил господин Хусаинов.+
Геннадий Стерник подвел итог комментариям о грядущем фундаментальном изменении рынка риэлторских услуг: +
– Как это изменит рынок недвижимости? Да никак, рынок как функционировал по своим законам, так и будет функционировать. А вот риэлторские услуги изменятся принципиально. И кто будет впереди, то соберет урожай клиентов и сливки успеха. При этом будут сосуществовать плывущие с разной скоростью «риэлторы с блокнотом», «с ноутбуком и планшетом», и наконец «с коммуникатором и доступом к базе блокчейна», – подытожил Геннадий Стерник.
В обозримой перспективе цены на квартиры расти не будут, а риэлторам и девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, в последние недели появлялось множество противоречивых оценок ситуации на рынке недвижимости. Одни эксперты говорят о непривлекательности российского рынка недвижимости для инвесторов, другие, напротив, предсказывают резкий рост цен со второй половины 2016 года. Где же все-таки истина?
– Как всегда, посередине. Те, кто говорит о непривлекательности рынка, по отношению к текущей ситуации безусловно правы. Падение плохо для инвесторов: им нравится, когда все вокруг растет. Но важно быть начеку и не проспать ценовое дно (этот период для разных регионов, типов и классов жилья может отличаться).
В свою очередь, те, кто предсказывает резкий рост цен, – это крупные столичные девелоперы. И они, мягко говоря, выдают горячо желаемое за действительное. Я уже давал публичную оценку таким высказываниям. У них есть два аргумента. Первый – рост цен на материалы и затрат девелоперов, которые будут включены в конечную цену. Это обоснование не выдерживает никакой критики: рост расходов при падении платежеспособного спроса к росту цен не приводит – он просто уменьшает прибыли девелоперов. Второй аргумент – сокращаются объемы строительства, а уменьшение объемов предложения приведет к ажиотажному спросу. Но и здесь тоже причины перепутаны со следствиями. Если попросту, то все как раз наоборот: объемы строительства и предложения потому и уменьшаются, что спроса нет.
Иными словами, роста цен в сегменте новостроек ждать не приходится.
– Вы пока не собираетесь пересматривать свои прогнозы двухлетней давности?
– Сейчас я готовлю доклад к осеннему Гражданскому Жилищному Форуму в Петербурге. Он как раз и будет посвящен ретроспективной проверке прогноза и его корректировкам. Работа еще не завершена, но кое-что уже можно видеть сегодня. Тот обвал, который я прогнозировал на основании макроэкономических исследований аналитических центров, случился раньше. А именно, мой прогноз по ВВП оказался чересчур оптимистичным: уже в 2015 году темпы его роста упали на 3,7%. То, что я со страхом ждал только к 2017 году, – случилось раньше.
– Может быть, раньше сядем – раньше выйдем?..
– Здесь все неоднозначно. В соответствии с прогнозами правительственных экспертов, темпы роста ВВП вот-вот перейдут в положительную плоскость, он будет расти на 1-2% в год – что, впрочем, никакой не рост, а та же стагнация. Она будет продолжаться, пока не будет реализована структурная перестройка в экономике. Но способов выйти на траекторию роста пока никто не придумал, а раз так, то и доходы населения будут снижаться.
Вы, наверное, хотите спросить, почему в своей модели прогнозирования я не учел взаимосвязь двух факторов – ВВП и доходов населения. Дело вот в чем. Вплоть до середины прошлого года правительство предпринимало попытки удержать падение доходов населения и уровня жизни. Затраты распределялись не так, как прежде: самыми защищенными направлениями оказались социалка и оборона. Поэтому общее снижение уровня жизни было не столь заметным. Но пришел 2016 год, и мы видим: социальные затраты сокращаются – у бюджета уже нет возможностей их поддерживать.
– Как это будет отражаться на рынке недвижимости?
– Как минимум в ближайшие три-четыре года спрос будет снижаться. Реальные доходы населения впервые за последние десять лет упали на 4%. Но в 2015-м инфляция составила 12,9%, а в номинальном выражении доходы выросли на 8% – люди охотно вкладывали деньги в дешевеющую недвижимость. Центробанк зажимает инфляцию, причем делает это весьма успешно. Если инфляция будет 4% (а ЦБ этого в ближайшие годы, безусловно, добьется), а реальные доходы снизятся на те же 4%, то номинальные приблизятся к нулю, население станет тратить деньги на самое необходимое, а излишки – откладывать на черный день. Иными словами, курс на снижение инфляции положителен для экономики, но для рынка недвижимости это негативный фактор. При этом я, после резкого обвала экономики и доходов населения в 2015 году, уже не ожидаю резкого усиления негативных тенденций к 2018-му. Правда, нужно сделать оговорку: на сегодняшний день это оценочный, а не расчетный прогноз. Над расчетным – пока работаю.
– Некоторые эксперты говорят, что цены на недвижимость уже перешли к росту.
– Я оперирую не цифрами Росстата, а данными сертифицированных аналитиков в регионах. Поэтому у меня перед глазами другая картина. Большинство городов ценового дна еще не достигло. Действительно, последние месяцы во многих регионах наблюдается замедление падения, а в некоторых городах, в особенности на первичном рынке, некоторый рост цен, хотя он в устойчивую тенденцию пока не оформился.
– Несколько слов о ваших методиках прогнозирования. Некоторые исследователи ставят во главу угла циклический характер экономических процессов. Вы ведь наверняка знаете, что такое кондратьевские (китчиновские и пр.) циклы?.. Не входит ли экономическая теория в конфликт с практикой?
– В одном из последних интервью мы с вами говорили о циклической природе кризисов. Да, ее приходится учитывать, но некоторые исследователи пытаются подогнать теории под практику или наоборот. Действительно, с первой половины 1990-х рынок пережил два среднесрочных десятилетних цикла – с кризисами в 1998 и 2008 годах, – которые к настоящему моменту уже в деталях изучены. В соответствии с этой тенденцией, на 2018 год должно прийтись завершение стадии роста очередного десятилетнего цикла. Но получилось так, что рынок недвижимости догнала мощная волна более масштабного – структурного кризиса. Такие кризисы в России случаются через 25-30 лет – это кризис смены экономической модели развития страны.
В жизни все намного сложнее. Разные виды кризисов накладываются друг на друга, переплетаются, другие реальные условия (например, политические) еще больше искажают картину. Вот, к примеру, есть закон всемирного тяготения, открытый Ньютоном. Он позволяет точно просчитать, через сколько секунд камень, сброшенный с башни, коснется земли. А теперь вы представьте, что к этому камню подцеплен парашют, и попробуйте высчитать скорость его падения и траекторию при порывистом ветре. Иными словами, при прогнозировании о цикличности процессов забывать не следует. Но приходится также проводить фундаментальный анализ всех внешних условий протекания процессов. Поэтому, собственно, и получается, что в разных городах ситуации похожи, но не одинаковы. Выявленные закономерности поведения рынка корректируются социально-экономической «погодой».
– Недавно наш общий знакомый, аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, сделал интересную публикацию с анализом того, как на рынке жилья будет отражаться демографическая ситуация. Какова ваша оценка его работы?
– Михаил действительно молодец: он увидел важную тенденцию – изменение возрастной структуры покупателей квартир. И согласно его исследованию, доля молодых покупателей будет уменьшаться, а зрелых, средней возрастной группы, – расти. Молодые расхватывали жилье начального уровня – студии и однокомнатные квартиры, и сейчас спрос будет смещаться в сторону семейных двух- и трехкомнатных, поэтому девелоперам придется корректировать квартирографию выводимых на рынок проектов. Другое дело, что, как и закон Ньютона, эта тенденция проявит себя только в безветренную погоду. Но ключ ко всем прогнозам – это платежеспособный спрос. А поскольку в этом отношении погода на квартирном рынке все-таки ожидается пасмурная, те, кто мечтают о двушках и трешках, все-таки будут вынуждены довольствоваться однушками.
– Что же делать застройщикам?
– Тут все просто. Есть собственные средства или возможности долгосрочного финансирования – готовьтесь к масштабному строительству. Нет возможностей – не начинайте. Чтобы поддерживать продажи и завершить начатые проекты, придется идти на снижение цен. Что касается частных инвесторов, то у них сохраняется возможность заработать на долгоиграющих проектах и новых жилых комплексах. Но если еще недавно почти любая стройка давала инвесторам богатый урожай, то сегодня каждый случай индивидуален, требует расчетов и всесторонней оценки рисков.
– Сейчас вроде и рубль укрепился, и нефть держится возле отметки 50 долларов за бочку. Это успокоительные сигналы?
– Два года назад, называя факторы риска, я говорил, что резкий обвал нефтяных котировок может привести к тому, что мой прогноз окажется чересчур оптимистичным. Прошедшей зимой этот фактор сработал. Второй, не менее значимый риск – возвращение благоприятной конъюнктуры на внешних сырьевых рынках: в этом случае реформы, связанные с переводом экономики на новые рельсы, будут свернуты. На эти грабли мы пока не наступили.
В обозримой перспективе цены на квартиры расти не будут, а риэлторам и девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, в последние недели появлялось множество противоречивых оценок ситуации на рынке недвижимости. Одни эксперты говорят о непривлекательности российского рынка недвижимости для инвесторов, другие, напротив, предсказывают резкий рост цен со второй половины 2016 года. Где же все-таки истина?
– Как всегда, посередине. Те, кто говорит о непривлекательности рынка, по отношению к текущей ситуации безусловно правы. Падение плохо для инвесторов: им нравится, когда все вокруг растет. Но важно быть начеку и не проспать ценовое дно (этот период для разных регионов, типов и классов жилья может отличаться).
В свою очередь, те, кто предсказывает резкий рост цен, – это крупные столичные девелоперы. И они, мягко говоря, выдают горячо желаемое за действительное. Я уже давал публичную оценку таким высказываниям. У них есть два аргумента. Первый – рост цен на материалы и затрат девелоперов, которые будут включены в конечную цену. Это обоснование не выдерживает никакой критики: рост расходов при падении платежеспособного спроса к росту цен не приводит – он просто уменьшает прибыли девелоперов. Второй аргумент – сокращаются объемы строительства, а уменьшение объемов предложения приведет к ажиотажному спросу. Но и здесь тоже причины перепутаны со следствиями. Если попросту, то все как раз наоборот: объемы строительства и предложения потому и уменьшаются, что спроса нет.
Иными словами, роста цен в сегменте новостроек ждать не приходится.
– Вы пока не собираетесь пересматривать свои прогнозы двухлетней давности?
– Сейчас я готовлю доклад к осеннему Гражданскому Жилищному Форуму в Петербурге. Он как раз и будет посвящен ретроспективной проверке прогноза и его корректировкам. Работа еще не завершена, но кое-что уже можно видеть сегодня. Тот обвал, который я прогнозировал на основании макроэкономических исследований аналитических центров, случился раньше. А именно, мой прогноз по ВВП оказался чересчур оптимистичным: уже в 2015 году темпы его роста упали на 3,7%. То, что я со страхом ждал только к 2017 году, – случилось раньше.
– Может быть, раньше сядем – раньше выйдем?..
– Здесь все неоднозначно. В соответствии с прогнозами правительственных экспертов, темпы роста ВВП вот-вот перейдут в положительную плоскость, он будет расти на 1-2% в год – что, впрочем, никакой не рост, а та же стагнация. Она будет продолжаться, пока не будет реализована структурная перестройка в экономике. Но способов выйти на траекторию роста пока никто не придумал, а раз так, то и доходы населения будут снижаться.
Вы, наверное, хотите спросить, почему в своей модели прогнозирования я не учел взаимосвязь двух факторов – ВВП и доходов населения. Дело вот в чем. Вплоть до середины прошлого года правительство предпринимало попытки удержать падение доходов населения и уровня жизни. Затраты распределялись не так, как прежде: самыми защищенными направлениями оказались социалка и оборона. Поэтому общее снижение уровня жизни было не столь заметным. Но пришел 2016 год, и мы видим: социальные затраты сокращаются – у бюджета уже нет возможностей их поддерживать.
– Как это будет отражаться на рынке недвижимости?
– Как минимум в ближайшие три-четыре года спрос будет снижаться. Реальные доходы населения впервые за последние десять лет упали на 4%. Но в 2015-м инфляция составила 12,9%, а в номинальном выражении доходы выросли на 8% – люди охотно вкладывали деньги в дешевеющую недвижимость. Центробанк зажимает инфляцию, причем делает это весьма успешно. Если инфляция будет 4% (а ЦБ этого в ближайшие годы, безусловно, добьется), а реальные доходы снизятся на те же 4%, то номинальные приблизятся к нулю, население станет тратить деньги на самое необходимое, а излишки – откладывать на черный день. Иными словами, курс на снижение инфляции положителен для экономики, но для рынка недвижимости это негативный фактор. При этом я, после резкого обвала экономики и доходов населения в 2015 году, уже не ожидаю резкого усиления негативных тенденций к 2018-му. Правда, нужно сделать оговорку: на сегодняшний день это оценочный, а не расчетный прогноз. Над расчетным – пока работаю.
– Некоторые эксперты говорят, что цены на недвижимость уже перешли к росту.
– Я оперирую не цифрами Росстата, а данными сертифицированных аналитиков в регионах. Поэтому у меня перед глазами другая картина. Большинство городов ценового дна еще не достигло. Действительно, последние месяцы во многих регионах наблюдается замедление падения, а в некоторых городах, в особенности на первичном рынке, некоторый рост цен, хотя он в устойчивую тенденцию пока не оформился.
– Несколько слов о ваших методиках прогнозирования. Некоторые исследователи ставят во главу угла циклический характер экономических процессов. Вы ведь наверняка знаете, что такое кондратьевские (китчиновские и пр.) циклы?.. Не входит ли экономическая теория в конфликт с практикой?
– В одном из последних интервью мы с вами говорили о циклической природе кризисов. Да, ее приходится учитывать, но некоторые исследователи пытаются подогнать теории под практику или наоборот. Действительно, с первой половины 1990-х рынок пережил два среднесрочных десятилетних цикла – с кризисами в 1998 и 2008 годах, – которые к настоящему моменту уже в деталях изучены. В соответствии с этой тенденцией, на 2018 год должно прийтись завершение стадии роста очередного десятилетнего цикла. Но получилось так, что рынок недвижимости догнала мощная волна более масштабного – структурного кризиса. Такие кризисы в России случаются через 25-30 лет – это кризис смены экономической модели развития страны.
В жизни все намного сложнее. Разные виды кризисов накладываются друг на друга, переплетаются, другие реальные условия (например, политические) еще больше искажают картину. Вот, к примеру, есть закон всемирного тяготения, открытый Ньютоном. Он позволяет точно просчитать, через сколько секунд камень, сброшенный с башни, коснется земли. А теперь вы представьте, что к этому камню подцеплен парашют, и попробуйте высчитать скорость его падения и траекторию при порывистом ветре. Иными словами, при прогнозировании о цикличности процессов забывать не следует. Но приходится также проводить фундаментальный анализ всех внешних условий протекания процессов. Поэтому, собственно, и получается, что в разных городах ситуации похожи, но не одинаковы. Выявленные закономерности поведения рынка корректируются социально-экономической «погодой».
– Недавно наш общий знакомый, аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, сделал интересную публикацию с анализом того, как на рынке жилья будет отражаться демографическая ситуация. Какова ваша оценка его работы?
– Михаил действительно молодец: он увидел важную тенденцию – изменение возрастной структуры покупателей квартир. И согласно его исследованию, доля молодых покупателей будет уменьшаться, а зрелых, средней возрастной группы, – расти. Молодые расхватывали жилье начального уровня – студии и однокомнатные квартиры, и сейчас спрос будет смещаться в сторону семейных двух- и трехкомнатных, поэтому девелоперам придется корректировать квартирографию выводимых на рынок проектов. Другое дело, что, как и закон Ньютона, эта тенденция проявит себя только в безветренную погоду. Но ключ ко всем прогнозам – это платежеспособный спрос. А поскольку в этом отношении погода на квартирном рынке все-таки ожидается пасмурная, те, кто мечтают о двушках и трешках, все-таки будут вынуждены довольствоваться однушками.
– Что же делать застройщикам?
– Тут все просто. Есть собственные средства или возможности долгосрочного финансирования – готовьтесь к масштабному строительству. Нет возможностей – не начинайте. Чтобы поддерживать продажи и завершить начатые проекты, придется идти на снижение цен. Что касается частных инвесторов, то у них сохраняется возможность заработать на долгоиграющих проектах и новых жилых комплексах. Но если еще недавно почти любая стройка давала инвесторам богатый урожай, то сегодня каждый случай индивидуален, требует расчетов и всесторонней оценки рисков.
– Сейчас вроде и рубль укрепился, и нефть держится возле отметки 50 долларов за бочку. Это успокоительные сигналы?
– Два года назад, называя факторы риска, я говорил, что резкий обвал нефтяных котировок может привести к тому, что мой прогноз окажется чересчур оптимистичным. Прошедшей зимой этот фактор сработал. Второй, не менее значимый риск – возвращение благоприятной конъюнктуры на внешних сырьевых рынках: в этом случае реформы, связанные с переводом экономики на новые рельсы, будут свернуты. На эти грабли мы пока не наступили.
Геннадий Стерник, председатель комитета МАР по аналитике и консалтингу
Рыночная экономика, как и ее важный сегмент – рынок недвижимости, представляет собой т.н. «сложную систему», основной характеристикой которой является колебательность, цикличность функционирования. Цикличность принято изображать «колесом фазовых переходов». Представим себе светящуюся точку на ободе колеса, катящегося по дороге. Эта точка описывает некую периодическую кривую, похожую на синусоиду. Положение точки на кривой в данный момент (и ее проекция на вращающееся поддомкраченное колесо) описывает состояние экономики (рынка недвижимости). Выделяют 4 фазы:
I – восстановление (оживление) после спада (recovery): исследуемый показатель (объемы рынка, цены, ставки аренды и т.п.) начинает расти;
II – подъем (рост) рынка (expansion): рост продолжается, темп роста сначала увеличивается, потом постепенно снижается;
III – перепроизводство (oversupply): исследуемый показатель перестает расти (стабилизация на буме) и начинает снижаться (отрицательные темпы роста);
IV – спад (recession): снижение продолжается (рецессия), его темп сначала увеличивается (кризис), затем начинает снижаться (депрессивная стабилизация).
На практике соседние фазы иногда объединяют в полуциклы, или полупериоды. Например, фазы восстановления и подъема – в полупериод подъема (рост), фазы рецессии и спада - в полупериод спада (кризис).
В короткой истории рыночных преобразований в России мы наблюдали два десятилетних цикла на рынке недвижимости. Первый цикл в Москве длился с июня 1990 года, когда начались первые легальные сделки с квартирами ЖСК (аукционы), уровень цен составлял 100 $/кв. м (60 руб./кв. м по курсу), затем вырос к марту 1995 года до 1270 $/кв. м (6,4 тыс. руб./кв. м по курсу), и до июня 2000 года (760 $/кв. м, 18,4 тыс. руб./кв. м по курсу с учетом деноминации рубля на три порядка), когда рынок жилья достиг «дна» после кризиса 1998 года (всего 120 месяцев). Второй – рост цен к октябрю 2008 года до 7,4 тыс. $/кв. м (188 тыс. руб./кв. м по курсу), затем кризис и «дно» в декабре 2009 года с уровнем цен 5,2 тыс. $/кв. м (153 тыс. руб./кв. м по курсу), всего 112 месяцев.
В других регионах продолжительность циклов составляла от 10 до 12 лет. Сегодня наш рынок находится в середине третьего долгосрочного цикла.
Длительность полупериодов роста и спада существенно различалась: их соотношение составляло 3/1 – 4/1 (7-8 лет роста и 2-3 года спада).
Наряду с долгосрочными 10-летними циклами, присутствуют и более короткие среднесрочные циклы протяженностью в Москве 3 года (в регионах 3-5 лет), и краткосрочные (в пределах года, например, сезонные колебания, макроэкономические и политические шоки), и сверхдолгосрочные (25-30 лет), о которых ниже.
Колебания рынка, подъемы и спады (кризисы) на нем вызываются различными причинами. Можно выделить следующие виды кризисов в зависимости от наиболее важного фактора, который его вызвал.
Не все кризисы имеют явно выраженную периодичность. Но они, как правило, накладываются друг на друга, происходит суперпозиция колебаний.
Так, кризис 2008 года наложился на четвертый среднесрочный цикл второго долгосрочного цикла в Москве и отменил ранее рассчитанный прогноз его окончания в 2009 году.
В наибольшей степени нас интересует сверхдолгосрочный структурный кризис, который вызывается устареванием и сменой модели экономического развития страны. Российская история за полтора века показывает, что, начиная с отмены крепостничества, такая смена происходила с периодичностью 25-30 лет (на фоне войн и революций, смены социально-политических укладов и т.д.).
Очередной структурный кризис в экономике реально начался в 2013 году, на рынке недвижимости – в 2015 году. Он знаменовал собой окончание действия сырьевой модели экономики и начало перехода к индустриально-инновационной, отказ от стимулирования спроса и переход к стимулированию предложения (производства), отказ от государственно-монополистической системы управления экономикой и создание условий всемерного развития свободного бизнеса, с соответствующим реформированием судебной и правоприменительной системи удушение коррупции.
Он накрыл собой следующий, третий долгосрочный кризис (если принять 10-летнюю продолжительность этих циклов как устойчивую характеристику), и одновременно ускорился кризисами внешних шоков и валютно-финансовым. Можно ожидать, что полупериод спада составит те же 20% от общей продолжительности цикла (5-6 лет), т.е. восстановление экономики и рынка недвижимости начнется в 2019-2020 году.
Риски отклонения от прогноза:
- длительное падение нефтяных цен ниже 20-10 долларов за баррель, дальнейший обвал курса рубля, исчерпание валютных резервов на фоне обострения внешнеполитической напряженности, что приведет к более длительной протяженности кризиса и оттянет начало восстановления экономики на 3-5 лет;
- быстрое повышение нефтяных цен, сопровождаемое укреплением рубля, улучшением платежного баланса, что приведет к более быстрому окончанию кризиса и началу восстановления экономики, и как следствие – к отказу от реформ и сохранению сырьевой модели экономики, вплоть до нового кризиса.
Геннадий Стерник, председатель комитета МАР по аналитике и консалтингу
Рыночная экономика, как и ее важный сегмент – рынок недвижимости, представляет собой т.н. «сложную систему», основной характеристикой которой является колебательность, цикличность функционирования. Цикличность принято изображать «колесом фазовых переходов». Представим себе светящуюся точку на ободе колеса, катящегося по дороге. Эта точка описывает некую периодическую кривую, похожую на синусоиду. Положение точки на кривой в данный момент (и ее проекция на вращающееся поддомкраченное колесо) описывает состояние экономики (рынка недвижимости). Выделяют 4 фазы:
I – восстановление (оживление) после спада (recovery): исследуемый показатель (объемы рынка, цены, ставки аренды и т.п.) начинает расти;
II – подъем (рост) рынка (expansion): рост продолжается, темп роста сначала увеличивается, потом постепенно снижается;
III – перепроизводство (oversupply): исследуемый показатель перестает расти (стабилизация на буме) и начинает снижаться (отрицательные темпы роста);
IV – спад (recession): снижение продолжается (рецессия), его темп сначала увеличивается (кризис), затем начинает снижаться (депрессивная стабилизация).
На практике соседние фазы иногда объединяют в полуциклы, или полупериоды. Например, фазы восстановления и подъема – в полупериод подъема (рост), фазы рецессии и спада - в полупериод спада (кризис).
В короткой истории рыночных преобразований в России мы наблюдали два десятилетних цикла на рынке недвижимости. Первый цикл в Москве длился с июня 1990 года, когда начались первые легальные сделки с квартирами ЖСК (аукционы), уровень цен составлял 100 $/кв. м (60 руб./кв. м по курсу), затем вырос к марту 1995 года до 1270 $/кв. м (6,4 тыс. руб./кв. м по курсу), и до июня 2000 года (760 $/кв. м, 18,4 тыс. руб./кв. м по курсу с учетом деноминации рубля на три порядка), когда рынок жилья достиг «дна» после кризиса 1998 года (всего 120 месяцев). Второй – рост цен к октябрю 2008 года до 7,4 тыс. $/кв. м (188 тыс. руб./кв. м по курсу), затем кризис и «дно» в декабре 2009 года с уровнем цен 5,2 тыс. $/кв. м (153 тыс. руб./кв. м по курсу), всего 112 месяцев.
В других регионах продолжительность циклов составляла от 10 до 12 лет. Сегодня наш рынок находится в середине третьего долгосрочного цикла.
Длительность полупериодов роста и спада существенно различалась: их соотношение составляло 3/1 – 4/1 (7-8 лет роста и 2-3 года спада).
Наряду с долгосрочными 10-летними циклами, присутствуют и более короткие среднесрочные циклы протяженностью в Москве 3 года (в регионах 3-5 лет), и краткосрочные (в пределах года, например, сезонные колебания, макроэкономические и политические шоки), и сверхдолгосрочные (25-30 лет), о которых ниже.
Колебания рынка, подъемы и спады (кризисы) на нем вызываются различными причинами. Можно выделить следующие виды кризисов в зависимости от наиболее важного фактора, который его вызвал.
Не все кризисы имеют явно выраженную периодичность. Но они, как правило, накладываются друг на друга, происходит суперпозиция колебаний.
Так, кризис 2008 года наложился на четвертый среднесрочный цикл второго долгосрочного цикла в Москве и отменил ранее рассчитанный прогноз его окончания в 2009 году.
В наибольшей степени нас интересует сверхдолгосрочный структурный кризис, который вызывается устареванием и сменой модели экономического развития страны. Российская история за полтора века показывает, что, начиная с отмены крепостничества, такая смена происходила с периодичностью 25-30 лет (на фоне войн и революций, смены социально-политических укладов и т.д.).
Очередной структурный кризис в экономике реально начался в 2013 году, на рынке недвижимости – в 2015 году. Он знаменовал собой окончание действия сырьевой модели экономики и начало перехода к индустриально-инновационной, отказ от стимулирования спроса и переход к стимулированию предложения (производства), отказ от государственно-монополистической системы управления экономикой и создание условий всемерного развития свободного бизнеса, с соответствующим реформированием судебной и правоприменительной системи удушение коррупции.
Он накрыл собой следующий, третий долгосрочный кризис (если принять 10-летнюю продолжительность этих циклов как устойчивую характеристику), и одновременно ускорился кризисами внешних шоков и валютно-финансовым. Можно ожидать, что полупериод спада составит те же 20% от общей продолжительности цикла (5-6 лет), т.е. восстановление экономики и рынка недвижимости начнется в 2019-2020 году.
Риски отклонения от прогноза:
- длительное падение нефтяных цен ниже 20-10 долларов за баррель, дальнейший обвал курса рубля, исчерпание валютных резервов на фоне обострения внешнеполитической напряженности, что приведет к более длительной протяженности кризиса и оттянет начало восстановления экономики на 3-5 лет;
- быстрое повышение нефтяных цен, сопровождаемое укреплением рубля, улучшением платежного баланса, что приведет к более быстрому окончанию кризиса и началу восстановления экономики, и как следствие – к отказу от реформ и сохранению сырьевой модели экономики, вплоть до нового кризиса.
В Сети растиражирован ваш прогноз по ценам
на жилье: 2016 г. – снижение станет заметнее, 2017-2018 гг. – кризис рынка,
2019 г. – стабилизация, 2020 г. – начало восстановления. Почему прогноз именно
такой?
- Таким он получился в результате расчета по
математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве
исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное -
макроэкономические данные. В июне 2014 г. мы сделали экспертный прогноз макроэкономической
ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в
2015-2016 гг. - рецессию, кризис в 2017-18 гг. и начало восстановления в 2019-2020
годах. Именно это и стало основой при расчете прогноза объема спроса,
строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Подготавливая
прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и
пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости.
Как будет выглядеть кризис 2017-2018 гг. и
как его переживут участники рынка?
- Кризис будет очень похожим на ситуацию 2008-2009 гг.,
но с рядом особенностей. Нужно учесть, что участники рынка и даже регуляторы многому
научились. Застройщики не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку
на фоне потребительского ажиотажа 2014 г. Они поняли, что важно не цены держать
и не пущать, а заботиться об оборотах рынка - в том числе, снижением стоимости
метров. Игроки согласились, что неприличная доходность проектов «нулевых» годов
уже не вернется, и нужно научиться работать с минимальной маржой. И, наконец,
многие застройщики поняли, что покупатель - царь и бог на рынке, и надо
удовлетворять его потребности по качеству и цене.
В то же время риелторы осознали: снижение цен им не
страшно. Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное - обороты рынка.
Они поняли, что снижение издержек, оптимизация бизнеса, более плотная работа с
клиентами - вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка. Власти
теперь четко знают: прямая поддержка застройщиков - наилучшая стратегия
регулирования рынка, но если не получается, то и косвенная подойдет
(субсидирование ипотеки). Плюс государство понимает, что рецессия и кризис -
лучшее время для болезненных реформ. В частности, для наведения порядка с
финансированием строительства через договоры долевого участия - вплоть до
отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого, способа
финансирования.
А приобретатели жилья сообразили:
надо по одежке протягивать ножки. Не бросаться сломя голову в кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать
соотношение цены и качества. Плюс смело и глубоко изучать ситуацию в предполагаемом
объекте и у застройщика, помнить о рисках замораживания строек.
Что ваш прогноз говорит потенциальным
покупателям – когда приобретать квартиру (может, брать сразу две пока дешево)?
Когда лучше брать метры с инвестиционными целями или вовсе этого не делать?
- Покупать для себя надо сразу, пока финансовое
положение не стало хуже. А то денег останется только на половинку квартиры, а
не на одну и не на две. Дешево еще не стало, а когда это случится, останутся ли
накопления просто на жизнь?
Покупать с инвестиционными целями… Ну, что ж, если
есть сбережения, то они должны работать. Просто надо понимать, что покупать на
спаде рынка - правильно, но эти инвестиции будут заморожены еще три-четыре
года, и возвращать их без убытка вы сможете только после 2020 г. И неизвестно,
получите ли прибыль, и какую - быстрого восстановления рынка никто вам не
обещал.
А что делать застройщикам – как сильно
сокращать объемы ввода жилья?
- Если строительство уже ведется, и дом на последних
стадиях, то ни в коем случае не надо «сокращать объем ввода». Если проект на
ранних стадиях, и не хватает средств на его завершение, лучше притормозить
стройку. Но при условии, что вы не наплодите обманутых дольщиков - иначе хлопот
не оберешься. Если вы на прединвестиционной стадии, то лучше отказаться от начала
строительства. Но если речь о крупном девелопере, который располагает средствами,
то именно теперь надо начинать новое крупное строительство с перспективой
реализации площадей после 2020 г.
Как быть с проектированием новых проектов
- тихонечко делать или поставить на паузу?
- Тихонечко делать, руководствуясь своими финансовыми
возможностями. Но не выходить на рынок.
Как работать без частных инвесторов,
которые ушли с рынка?
- Спокойно и размеренно. Темпы продаж жилья, конечно,
снизятся, но рынок, по прогнозу, не обрушится и не встанет.
Что делать с жилыми метрами, если их так и
не удастся полностью продать?
- Переводить в арендное жилье либо в нежилые
помещения.
Как девелоперам выживать без проектного
финансирования?
- Да ведь жили как-то до сих пор. Урегулирование
земельных отношений, укрепление прав собственности, ликвидация засилья
чиновников создадут условия для развития проектного финансирования. И это -
одно из основных направлений в реформе нашей экономики.
Что ждет сегмент офисной недвижимости –
там становится больше вакантных площадей, инвесторы с этого рынка тоже уходят. Стоит
ли в обозримой перспективе покупать площади с надеждой выгодно продать их в
будущем?
- На рынке офисной недвижимости все уже произошло:
рецессия в экономике - сокращение бизнеса - падение спроса и поглощения, рост
доли вакантных площадей. Только сфера коммерческой недвижимости (не только
офисы, но и торговля, гостиницы и т. д.) быстрее реагирует на трудности в
экономике. Азбука инвестора - покупать на спаде - работает и здесь, только
выгоду надо будет ожидать долго и небольшую. Но рынок - это устойчивая
кибернетическая система, цикличность еще никто не отменял.
Возможна ли такая ситуация, при которой
собственники зданий будут сдавать офисы арендаторам бесплатно или с доплатой -
лишь бы бизнес-центры не простаивали?
- Теоретически это возможно и практически оправдано. Но
скорее всего собственников «жаба заест».
В принципе нужны ли новые проекты в этом
секторе, если учесть, что развитие технологий меняет суть рабочих
взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами,
чтобы сократить затраты.
- Обеспеченность офисными площадями все еще
недостаточна - что в Москве, что в Екатеринбурге. Фрилансерам тоже площади
нужны. Так что строить все еще необходимо. Если есть, на что.
А каковы перспективы торгового сегмента –
на фоне стремительно падающей покупательской способности?
- Конечно, стрит-ритейл устойчивее, чем торговые
центры, тем не менее сохранятся все форматы. Но толковый собственник будет
корректировать свои форматы.
Также интересен сегмент загородной
недвижимости. Участники уральского рынка грустно шутят, что пришла пора
переформатировать проекты и обустраивать на месте будущих коттеджных поселков
кладбища.
- Да, сегмент коттеджных поселков и земельных участков
сегодня в наиболее депрессивном состоянии. Но такое мы уже видели в 1999 г. и
2009 г. Рынок никуда не денется: начнется восстановление экономики и
платежеспособности населения – пойдет восстановления сферы загородного жилья.
Застройщики Екатеринбурга убеждены: ни в
2019, ни в 2020 году не будет никакого восстановления ситуации, рынок уже
никогда не вернется к прежним показателям.
- После «дна» в 2019 г. восстановление все равно
будет, но медленное – речь о таких показателях, как спрос, цены, объем
поглощения. А по таким параметрам, как доходность инвестиций в недвижимость, в
том числе в девелопмент – возврата правда ждать не стоит. Потому что экономисты
всего мира констатируют наступление «новой реальности» - мировая экономика
завершила эпоху стимулирования спроса и потребления и переходит к стимулированию
предложения (производства) и эффективности.
Как часто сбываются ваши прогнозы? Введете
ли вы такую статистику?
- Статистику не веду, но это делают другие - как мои ученики,
так и недоброжелатели. Получается, что с 1995 г. до 2012 г. успешными оказались
более 80% годовых прогнозов. И вот последний долгосрочный прогноз до 2025 гг.,
тот, что был сделан в июне-2014, пока сбывается. Но я буду рад, если верными
окажутся мои позитивные прогнозы, а негативные пусть портят статистику.
Cоветы девелоперам, инвесторам и покупателям квартир
В Сети растиражирован ваш прогноз по ценам
на жилье: 2016 г. – снижение станет заметнее, 2017-2018 гг. – кризис рынка,
2019 г. – стабилизация, 2020 г. – начало восстановления. Почему прогноз именно
такой?
- Таким он получился в результате расчета по
математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве
исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное -
макроэкономические данные. В июне 2014 г. мы сделали экспертный прогноз макроэкономической
ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в
2015-2016 гг. - рецессию, кризис в 2017-18 гг. и начало восстановления в 2019-2020
годах. Именно это и стало основой при расчете прогноза объема спроса,
строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Подготавливая
прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и
пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости.
Как будет выглядеть кризис 2017-2018 гг. и
как его переживут участники рынка?
- Кризис будет очень похожим на ситуацию 2008-2009 гг.,
но с рядом особенностей. Нужно учесть, что участники рынка и даже регуляторы многому
научились. Застройщики не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку
на фоне потребительского ажиотажа 2014 г. Они поняли, что важно не цены держать
и не пущать, а заботиться об оборотах рынка - в том числе, снижением стоимости
метров. Игроки согласились, что неприличная доходность проектов «нулевых» годов
уже не вернется, и нужно научиться работать с минимальной маржой. И, наконец,
многие застройщики поняли, что покупатель - царь и бог на рынке, и надо
удовлетворять его потребности по качеству и цене.
В то же время риелторы осознали: снижение цен им не
страшно. Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное - обороты рынка.
Они поняли, что снижение издержек, оптимизация бизнеса, более плотная работа с
клиентами - вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка. Власти
теперь четко знают: прямая поддержка застройщиков - наилучшая стратегия
регулирования рынка, но если не получается, то и косвенная подойдет
(субсидирование ипотеки). Плюс государство понимает, что рецессия и кризис -
лучшее время для болезненных реформ. В частности, для наведения порядка с
финансированием строительства через договоры долевого участия - вплоть до
отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого, способа
финансирования.
А приобретатели жилья сообразили:
надо по одежке протягивать ножки. Не бросаться сломя голову в кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать
соотношение цены и качества. Плюс смело и глубоко изучать ситуацию в предполагаемом
объекте и у застройщика, помнить о рисках замораживания строек.
Что ваш прогноз говорит потенциальным
покупателям – когда приобретать квартиру (может, брать сразу две пока дешево)?
Когда лучше брать метры с инвестиционными целями или вовсе этого не делать?
- Покупать для себя надо сразу, пока финансовое
положение не стало хуже. А то денег останется только на половинку квартиры, а
не на одну и не на две. Дешево еще не стало, а когда это случится, останутся ли
накопления просто на жизнь?
Покупать с инвестиционными целями… Ну, что ж, если
есть сбережения, то они должны работать. Просто надо понимать, что покупать на
спаде рынка - правильно, но эти инвестиции будут заморожены еще три-четыре
года, и возвращать их без убытка вы сможете только после 2020 г. И неизвестно,
получите ли прибыль, и какую - быстрого восстановления рынка никто вам не
обещал.
А что делать застройщикам – как сильно
сокращать объемы ввода жилья?
- Если строительство уже ведется, и дом на последних
стадиях, то ни в коем случае не надо «сокращать объем ввода». Если проект на
ранних стадиях, и не хватает средств на его завершение, лучше притормозить
стройку. Но при условии, что вы не наплодите обманутых дольщиков - иначе хлопот
не оберешься. Если вы на прединвестиционной стадии, то лучше отказаться от начала
строительства. Но если речь о крупном девелопере, который располагает средствами,
то именно теперь надо начинать новое крупное строительство с перспективой
реализации площадей после 2020 г.
Как быть с проектированием новых проектов
- тихонечко делать или поставить на паузу?
- Тихонечко делать, руководствуясь своими финансовыми
возможностями. Но не выходить на рынок.
Как работать без частных инвесторов,
которые ушли с рынка?
- Спокойно и размеренно. Темпы продаж жилья, конечно,
снизятся, но рынок, по прогнозу, не обрушится и не встанет.
Что делать с жилыми метрами, если их так и
не удастся полностью продать?
- Переводить в арендное жилье либо в нежилые
помещения.
Как девелоперам выживать без проектного
финансирования?
- Да ведь жили как-то до сих пор. Урегулирование
земельных отношений, укрепление прав собственности, ликвидация засилья
чиновников создадут условия для развития проектного финансирования. И это -
одно из основных направлений в реформе нашей экономики.
Что ждет сегмент офисной недвижимости –
там становится больше вакантных площадей, инвесторы с этого рынка тоже уходят. Стоит
ли в обозримой перспективе покупать площади с надеждой выгодно продать их в
будущем?
- На рынке офисной недвижимости все уже произошло:
рецессия в экономике - сокращение бизнеса - падение спроса и поглощения, рост
доли вакантных площадей. Только сфера коммерческой недвижимости (не только
офисы, но и торговля, гостиницы и т. д.) быстрее реагирует на трудности в
экономике. Азбука инвестора - покупать на спаде - работает и здесь, только
выгоду надо будет ожидать долго и небольшую. Но рынок - это устойчивая
кибернетическая система, цикличность еще никто не отменял.
Возможна ли такая ситуация, при которой
собственники зданий будут сдавать офисы арендаторам бесплатно или с доплатой -
лишь бы бизнес-центры не простаивали?
- Теоретически это возможно и практически оправдано. Но
скорее всего собственников «жаба заест».
В принципе нужны ли новые проекты в этом
секторе, если учесть, что развитие технологий меняет суть рабочих
взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами,
чтобы сократить затраты.
- Обеспеченность офисными площадями все еще
недостаточна - что в Москве, что в Екатеринбурге. Фрилансерам тоже площади
нужны. Так что строить все еще необходимо. Если есть, на что.
А каковы перспективы торгового сегмента –
на фоне стремительно падающей покупательской способности?
- Конечно, стрит-ритейл устойчивее, чем торговые
центры, тем не менее сохранятся все форматы. Но толковый собственник будет
корректировать свои форматы.
Также интересен сегмент загородной
недвижимости. Участники уральского рынка грустно шутят, что пришла пора
переформатировать проекты и обустраивать на месте будущих коттеджных поселков
кладбища.
- Да, сегмент коттеджных поселков и земельных участков
сегодня в наиболее депрессивном состоянии. Но такое мы уже видели в 1999 г. и
2009 г. Рынок никуда не денется: начнется восстановление экономики и
платежеспособности населения – пойдет восстановления сферы загородного жилья.
Застройщики Екатеринбурга убеждены: ни в
2019, ни в 2020 году не будет никакого восстановления ситуации, рынок уже
никогда не вернется к прежним показателям.
- После «дна» в 2019 г. восстановление все равно
будет, но медленное – речь о таких показателях, как спрос, цены, объем
поглощения. А по таким параметрам, как доходность инвестиций в недвижимость, в
том числе в девелопмент – возврата правда ждать не стоит. Потому что экономисты
всего мира констатируют наступление «новой реальности» - мировая экономика
завершила эпоху стимулирования спроса и потребления и переходит к стимулированию
предложения (производства) и эффективности.
Как часто сбываются ваши прогнозы? Введете
ли вы такую статистику?
- Статистику не веду, но это делают другие - как мои ученики,
так и недоброжелатели. Получается, что с 1995 г. до 2012 г. успешными оказались
более 80% годовых прогнозов. И вот последний долгосрочный прогноз до 2025 гг.,
тот, что был сделан в июне-2014, пока сбывается. Но я буду рад, если верными
окажутся мои позитивные прогнозы, а негативные пусть портят статистику.
Кризис,
в который вступил рынок недвижимости, по сценарию будет отличаться от тех, что
имели место в прежние годы, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Но
если реформаторы не натворят ошибок, к 2019 году дела пойдут на поправку.
–
Геннадий Моисеевич, в своих прогнозах вы оптимист или пессимист?
– Если вы сравните мои расчеты с оценками других экспертов, то
увидите, что я в ближайшее время не прогнозирую обвала цен – здесь я оптимист.
Например, летом в Москве состоялась черная пятница –распродажа
квартир от застройщиков, и многие ждали, что скидки дойдут до 50%.
Такого не случилось: те, кто рассчитывал на распродажу за бесценок, были
разочарованы. Бюджеты сделок, конечно, отличаются от цен предложений, но
ненамного. В ситуации на московском рынке я разобрался: в среднем дисконт
составляет 10%. Это не коллапс.
Но эксперты, предсказывающие скорый обвал, говорят, что через год уже все будет
хорошо – рынок выздоровеет. Я предполагаю как более длительный спад, так и
относительно небыстрое восстановление. В этом отношении мой прогноз не столь
оптимистичен. И вот почему: это другой кризис. Не инвестиционный, какими были
кризисы 1998 и 2008 годов, а более глубокий и длительный – структурный. С таким
современная экономика России еще не сталкивалась. Но он неизбежен: каждые 25-30
лет начиная с отмены крепостного права у нас меняется модель экономического
развития. Нет необходимости рассказывать о каждом из этих периодов: тот, кто изучал
экономику и историю, видит закономерности.
– Прошлой осенью вы
характеризовали 2015-2016 годы как начало периода затяжной рецессии– снижения спроса, объемов предложения
и цен. Что сейчас? Не требуют ли прогнозы корректировок?
– В
макроэкономической части прогнозных сценариев я ничего не изменил. Но в этот
период публиковали и уточняли свои прогнозы эксперты авторитетных аналитических
центров. Я увидел, что мои оценки, сделанные прошлым летом, – где-то посередине
между мнениями других экспертов: не самые радужные, но и не апокалиптичные.
– Вы
полагаете, что спад будет долгим?
– В
условиях структурного кризиса российская экономика живет уже год – с прошлой
осени. Рынок жилья, как обычно, опоздал, догнав тенденцию только к весне. То
есть уже не шесть-восемь лет осталось (это средняя продолжительность стадии
спада при структурном кризисе), а пять-семь. Но на 2018 год также придется и
нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (нашего знакомого по
1998 и 2008 годам). Поэтому в 2017-м нас ждет переход от вялотекущей стадии
рецессии к острой. По моим оценкам, ситуация начнет улучшаться к 2019 году. Но
это – если не наделаем ошибок.
– Вы говорили и о других
кризисах – в том числе локальных и апериодических (см. табл.). Как они влияют на рынок?
–
Они посылают участникам рынка сигналы, которые неверно толкуются. Например,
острый валютно-финансовый кризис имел место в ноябре-декабре 2014 года. Все
побежали менять деревянные рубли на кирпичные – на недвижимость. Рынок
активизировался, цены по инерции росли до февраля. Но к марту вступил в
действие фундаментальный фактор – снижение доходов населения. Затем власти
предприняли попытку оживить рынок ипотеки – через субсидирование процентных
ставок для первичного рынка. Строительной отрасли удалось избежать коллапса.
– На ваш
взгляд, это правильная мера?
– С
точки зрения модели экономического развития, которую пытаются реализовывать
власти, – реакция хоть и спонтанная, но грамотная. Она основывается на том, что
стимулировать надо не спрос, а предложение – производство и строительство. Ведь
только реальный сектор может потянуть за собой появление новых рабочих мест,
рост доходов и в конечном итоге спрос. В рамках концепции можно было раздать
деньги и напрямую – производителям, например, в виде льготных кредитов и
субсидий. Но главный вопрос, который встал бы, – как эти субсидии распределять.
А это в наших реалиях предполагает коррупционную составляющую. Проголосовать
рублем за те или иные проекты предложили покупателям – мера правильная, но
краткосрочная, злоупотреблять ей нельзя. Загонять беднеющее население в
ипотечную кабалу – опасно. Тем не менее следом появились и широко обсуждались
предложения субсидировать ипотечные ставки для покупки жилья на вторичном
рынке. Это плохая идея: она противоречит заявленной модели развития. Хорошо,
что от нее отказались.
– Видите
ли вы в реализации реформ последовательную политику властей или она все-таки
слабо выражена?
–
Меры объявлены, прописаны в виде дорожных карт, но последовательности, мягко
говоря, не хватает. Все невольно связывают благополучие с ростом нефтяных цен.
Но не дай-то бог, они действительно поползут вверх! Если раньше это был драйвер
развития, то сейчас – главный фактор риска. Благоприятная конъюнктура рынка
углеводородов будет означать отказ от перестройки экономики. Да, может быть,
жить станет легче, но только ближайшие три-пять лет – до следующего падения цен
на нефть.
– Какие
еще зоны риска вы выделяете?
–
Второй возможный фактор – обвал нефтяных цен. Это тоже плохо, но маловероятно.
Третий – неадекватные реакции властей, бизнеса, населения на ситуацию. В
условиях турбулентности в экономике реформаторам непросто быть
последовательными. Посмотрите, какие коллизии происходят с прогнозами
Минэкономразвития. В феврале чиновники признали: начался кризис. Сделали плохой
прогноз на 2015-2017 годы. В мае рубль окреп, нефть подросла, население
успокоилось – сразу стали просматриваться тенденции отказа от реформ. В августе
опять нефть вниз, доллар вверх – разработали совсем уж пессимистический
прогноз. В сентябре – стало лучше, пессимизм сменился умеренным оптимизмом.
Бизнес и власти неохотно признают отрицательные сигналы и мгновенно реагируют
на успокоительные.
–
Получается, чтобы принимать адекватные меры, надо закладывать в основу
пессимистичные прогнозы?
–
Да, я всегда об этом говорил. Но эксперты не хотят расстраивать плохими
новостями представителей власти, а власть – население. Получается замкнутый
круг. Из сложной ситуации выкрутились, но не то чтобы элегантно: не мудрствуя
лукаво, отказались от трехлетнего бюджетного планирования в пользу однолетнего.
–
Вернемся к недвижимости. Вы говорили об усилении негативных тенденций к 2017
году. Означает ли это, что рынок ждет коллапс?
–
Нет, конечно! В 2014 году, когда кризис начинался, рынок недвижимости прекрасно
себя чувствовал. Он и дальше будет пытаться нащупать тот уровень цен, при
котором будет сохраняться активность. Мы еще очень далеки от удовлетворения
потребностей населения в жилье.
– Можно
ли рассматривать недвижимость как инвестиционный актив?
–
Учитывая мои прогнозы, наверное, пока нет: спад будет продолжаться. В ближайшие
годы покупать жилье нужно для себя любимого, и такое, которое соответствует
вашим вкусам и потребностям.
Что касается инвестиций, то здесь я бы подождал. Но нужно понимать, что,
во-первых, и прогнозисты ошибаются. Во-вторых, если с недвижимостью все более
или менее понятно, то ни рубль, ни даже доллар не застрахованы от шоков.
– Как
будет происходить оздоровление? По каким признакам мы сможем его заметить?
–
Если инфляция начнет уменьшаться, а ВВП увеличиваться на фоне роста нефтяных
цен – это не оздоровление, а конъюнктурные колебания. Если цены на нефть
сохранятся на нынешнем уровне, а экономика будет расти – уже лучше.
Заглядывайте в отчеты Росстата: уменьшение доли вклада в экономику сырьевых
отраслей будет самым обнадеживающим признаком.
– Что
делать строителям и риэлторам, чтобы не остаться без работы?
–
Общих рецептов, кроме снижения издержек, у меня нет: одним придется отказаться
от непрофильных бизнес-направлений, другим открывать для себя новые горизонты.
Но как бы грустно сейчас ни жилось риэлторам, ради сохранения бизнеса придется
поступиться гонорарами. Логика подсказывает, что придется ставить размер
комиссии в зависимость от бюджета сделки. Но не так, как раньше, – чем дешевле
объект, тем больше процент вознаграждения, а наоборот: с массового сегмента –
1%, с эксклюзивных объектов, требующих предпродажной подготовки и продвижения,
– до 4%. Такой подход потребует структурной перестройки и освоения поточных
технологий массовых продаж.
Что
касается строителей, то после двух циклических кризисов они многому научились и
уже не путаются в финансовых потоках. Но основные резервы развития также
кроются в снижении издержек. В любом случае «заначки», которые еще есть у
предпринимателей, нужно вкладывать не в новые проекты, а в новые технологии. И
последнее: с уменьшением маржи девелоперам также придется мириться. Помните, в
2009 году застройщики долго держали цены, потом они обвалились? Сейчас цены
держать нельзя: можно уронить. Но, скорее всего, они будут опускаться плавно и
долго.
– Года
три назад вы говорили, что среднерыночная доходность новых проектов в Москве
доходит до 80%. Стало быть, запас прочности есть?
–
Давайте уточним: речь шла о выручке и строительной себестоимости. Если мы учтем
кредиты, инфраструктурные отчисления и прочее – цифры получатся более скромные.
Но фантастические по мировым меркам нормы прибыли идут не на пользу и
девелоперам. Сверхдоходы означают и высокую коррупционную составляющую, и вывоз
капитала, и размножение в геометрической прогрессии сырых, амбициозных и не
соответствующих меняющимся реалиям проектов. В отличие от столичных
девелоперов, многие региональные давно смирились с относительно невысокой
доходностью: им перестраиваться легче.
– Можно
ли предположить, что в ближайшие годы новых проектов будет немного?
– В
последние годы, еще на фоне застоя, покупатели стремились сокращать бюджеты
покупок, а застройщики шли им навстречу, уменьшая размеры квартир. Но это
процесс не бесконечный. По мере насыщения рынка даже небогатые покупатели
становятся придирчивыми к качеству. В результате если проект комплексной
застройки не проработан, в нем не продуманы общественные пространства,
взаимодействие с внешней средой, социальной и транспортной инфраструктурой – то
объект не будет иметь успеха.
Виды кризисов в экономике, их
периодичность и продолжительность
Виды
кризисов
Средняя
периодичность
Продолжительность
фазы спада
Примеры
Циклический
сегментный
Среднесрочный
– 2,0-3,0 года
0,6-0,8
года
Москва:
2002, 2004, 2007, 2009
Циклический
инвестиционный
Долгосрочный
– 10 лет
1,5-2,0
года
Россия:
1998, 2008, (2018?)
США:
1975, 1985, 1996, (2006?)
Кризис
мыльных пузырей
Апериодический
2-3
года
США:
ипотечный кризис в 2008 году
Китай:
кризис на фондовом рынке в 2015 году
Финансовый
(валютный)
Апериодический
1,0-1,5
года
Россия:
1998
Долговой
Апериодический
Греция:
2014
Кризис
внешних шоков (война, глобальный кризис и др.)
Апериодический
США:
падение цен на жилье после Первой мировой войны, связано с пандемией гриппа
1918–1919 годах
Кризис,
в который вступил рынок недвижимости, по сценарию будет отличаться от тех, что
имели место в прежние годы, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Но
если реформаторы не натворят ошибок, к 2019 году дела пойдут на поправку.
–
Геннадий Моисеевич, в своих прогнозах вы оптимист или пессимист?
– Если вы сравните мои расчеты с оценками других экспертов, то
увидите, что я в ближайшее время не прогнозирую обвала цен – здесь я оптимист.
Например, летом в Москве состоялась черная пятница –распродажа
квартир от застройщиков, и многие ждали, что скидки дойдут до 50%.
Такого не случилось: те, кто рассчитывал на распродажу за бесценок, были
разочарованы. Бюджеты сделок, конечно, отличаются от цен предложений, но
ненамного. В ситуации на московском рынке я разобрался: в среднем дисконт
составляет 10%. Это не коллапс.
Но эксперты, предсказывающие скорый обвал, говорят, что через год уже все будет
хорошо – рынок выздоровеет. Я предполагаю как более длительный спад, так и
относительно небыстрое восстановление. В этом отношении мой прогноз не столь
оптимистичен. И вот почему: это другой кризис. Не инвестиционный, какими были
кризисы 1998 и 2008 годов, а более глубокий и длительный – структурный. С таким
современная экономика России еще не сталкивалась. Но он неизбежен: каждые 25-30
лет начиная с отмены крепостного права у нас меняется модель экономического
развития. Нет необходимости рассказывать о каждом из этих периодов: тот, кто изучал
экономику и историю, видит закономерности.
– Прошлой осенью вы
характеризовали 2015-2016 годы как начало периода затяжной рецессии– снижения спроса, объемов предложения
и цен. Что сейчас? Не требуют ли прогнозы корректировок?
– В
макроэкономической части прогнозных сценариев я ничего не изменил. Но в этот
период публиковали и уточняли свои прогнозы эксперты авторитетных аналитических
центров. Я увидел, что мои оценки, сделанные прошлым летом, – где-то посередине
между мнениями других экспертов: не самые радужные, но и не апокалиптичные.
– Вы
полагаете, что спад будет долгим?
– В
условиях структурного кризиса российская экономика живет уже год – с прошлой
осени. Рынок жилья, как обычно, опоздал, догнав тенденцию только к весне. То
есть уже не шесть-восемь лет осталось (это средняя продолжительность стадии
спада при структурном кризисе), а пять-семь. Но на 2018 год также придется и
нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (нашего знакомого по
1998 и 2008 годам). Поэтому в 2017-м нас ждет переход от вялотекущей стадии
рецессии к острой. По моим оценкам, ситуация начнет улучшаться к 2019 году. Но
это – если не наделаем ошибок.
– Вы говорили и о других
кризисах – в том числе локальных и апериодических (см. табл.). Как они влияют на рынок?
–
Они посылают участникам рынка сигналы, которые неверно толкуются. Например,
острый валютно-финансовый кризис имел место в ноябре-декабре 2014 года. Все
побежали менять деревянные рубли на кирпичные – на недвижимость. Рынок
активизировался, цены по инерции росли до февраля. Но к марту вступил в
действие фундаментальный фактор – снижение доходов населения. Затем власти
предприняли попытку оживить рынок ипотеки – через субсидирование процентных
ставок для первичного рынка. Строительной отрасли удалось избежать коллапса.
– На ваш
взгляд, это правильная мера?
– С
точки зрения модели экономического развития, которую пытаются реализовывать
власти, – реакция хоть и спонтанная, но грамотная. Она основывается на том, что
стимулировать надо не спрос, а предложение – производство и строительство. Ведь
только реальный сектор может потянуть за собой появление новых рабочих мест,
рост доходов и в конечном итоге спрос. В рамках концепции можно было раздать
деньги и напрямую – производителям, например, в виде льготных кредитов и
субсидий. Но главный вопрос, который встал бы, – как эти субсидии распределять.
А это в наших реалиях предполагает коррупционную составляющую. Проголосовать
рублем за те или иные проекты предложили покупателям – мера правильная, но
краткосрочная, злоупотреблять ей нельзя. Загонять беднеющее население в
ипотечную кабалу – опасно. Тем не менее следом появились и широко обсуждались
предложения субсидировать ипотечные ставки для покупки жилья на вторичном
рынке. Это плохая идея: она противоречит заявленной модели развития. Хорошо,
что от нее отказались.
– Видите
ли вы в реализации реформ последовательную политику властей или она все-таки
слабо выражена?
–
Меры объявлены, прописаны в виде дорожных карт, но последовательности, мягко
говоря, не хватает. Все невольно связывают благополучие с ростом нефтяных цен.
Но не дай-то бог, они действительно поползут вверх! Если раньше это был драйвер
развития, то сейчас – главный фактор риска. Благоприятная конъюнктура рынка
углеводородов будет означать отказ от перестройки экономики. Да, может быть,
жить станет легче, но только ближайшие три-пять лет – до следующего падения цен
на нефть.
– Какие
еще зоны риска вы выделяете?
–
Второй возможный фактор – обвал нефтяных цен. Это тоже плохо, но маловероятно.
Третий – неадекватные реакции властей, бизнеса, населения на ситуацию. В
условиях турбулентности в экономике реформаторам непросто быть
последовательными. Посмотрите, какие коллизии происходят с прогнозами
Минэкономразвития. В феврале чиновники признали: начался кризис. Сделали плохой
прогноз на 2015-2017 годы. В мае рубль окреп, нефть подросла, население
успокоилось – сразу стали просматриваться тенденции отказа от реформ. В августе
опять нефть вниз, доллар вверх – разработали совсем уж пессимистический
прогноз. В сентябре – стало лучше, пессимизм сменился умеренным оптимизмом.
Бизнес и власти неохотно признают отрицательные сигналы и мгновенно реагируют
на успокоительные.
–
Получается, чтобы принимать адекватные меры, надо закладывать в основу
пессимистичные прогнозы?
–
Да, я всегда об этом говорил. Но эксперты не хотят расстраивать плохими
новостями представителей власти, а власть – население. Получается замкнутый
круг. Из сложной ситуации выкрутились, но не то чтобы элегантно: не мудрствуя
лукаво, отказались от трехлетнего бюджетного планирования в пользу однолетнего.
–
Вернемся к недвижимости. Вы говорили об усилении негативных тенденций к 2017
году. Означает ли это, что рынок ждет коллапс?
–
Нет, конечно! В 2014 году, когда кризис начинался, рынок недвижимости прекрасно
себя чувствовал. Он и дальше будет пытаться нащупать тот уровень цен, при
котором будет сохраняться активность. Мы еще очень далеки от удовлетворения
потребностей населения в жилье.
– Можно
ли рассматривать недвижимость как инвестиционный актив?
–
Учитывая мои прогнозы, наверное, пока нет: спад будет продолжаться. В ближайшие
годы покупать жилье нужно для себя любимого, и такое, которое соответствует
вашим вкусам и потребностям.
Что касается инвестиций, то здесь я бы подождал. Но нужно понимать, что,
во-первых, и прогнозисты ошибаются. Во-вторых, если с недвижимостью все более
или менее понятно, то ни рубль, ни даже доллар не застрахованы от шоков.
– Как
будет происходить оздоровление? По каким признакам мы сможем его заметить?
–
Если инфляция начнет уменьшаться, а ВВП увеличиваться на фоне роста нефтяных
цен – это не оздоровление, а конъюнктурные колебания. Если цены на нефть
сохранятся на нынешнем уровне, а экономика будет расти – уже лучше.
Заглядывайте в отчеты Росстата: уменьшение доли вклада в экономику сырьевых
отраслей будет самым обнадеживающим признаком.
– Что
делать строителям и риэлторам, чтобы не остаться без работы?
–
Общих рецептов, кроме снижения издержек, у меня нет: одним придется отказаться
от непрофильных бизнес-направлений, другим открывать для себя новые горизонты.
Но как бы грустно сейчас ни жилось риэлторам, ради сохранения бизнеса придется
поступиться гонорарами. Логика подсказывает, что придется ставить размер
комиссии в зависимость от бюджета сделки. Но не так, как раньше, – чем дешевле
объект, тем больше процент вознаграждения, а наоборот: с массового сегмента –
1%, с эксклюзивных объектов, требующих предпродажной подготовки и продвижения,
– до 4%. Такой подход потребует структурной перестройки и освоения поточных
технологий массовых продаж.
Что
касается строителей, то после двух циклических кризисов они многому научились и
уже не путаются в финансовых потоках. Но основные резервы развития также
кроются в снижении издержек. В любом случае «заначки», которые еще есть у
предпринимателей, нужно вкладывать не в новые проекты, а в новые технологии. И
последнее: с уменьшением маржи девелоперам также придется мириться. Помните, в
2009 году застройщики долго держали цены, потом они обвалились? Сейчас цены
держать нельзя: можно уронить. Но, скорее всего, они будут опускаться плавно и
долго.
– Года
три назад вы говорили, что среднерыночная доходность новых проектов в Москве
доходит до 80%. Стало быть, запас прочности есть?
–
Давайте уточним: речь шла о выручке и строительной себестоимости. Если мы учтем
кредиты, инфраструктурные отчисления и прочее – цифры получатся более скромные.
Но фантастические по мировым меркам нормы прибыли идут не на пользу и
девелоперам. Сверхдоходы означают и высокую коррупционную составляющую, и вывоз
капитала, и размножение в геометрической прогрессии сырых, амбициозных и не
соответствующих меняющимся реалиям проектов. В отличие от столичных
девелоперов, многие региональные давно смирились с относительно невысокой
доходностью: им перестраиваться легче.
– Можно
ли предположить, что в ближайшие годы новых проектов будет немного?
– В
последние годы, еще на фоне застоя, покупатели стремились сокращать бюджеты
покупок, а застройщики шли им навстречу, уменьшая размеры квартир. Но это
процесс не бесконечный. По мере насыщения рынка даже небогатые покупатели
становятся придирчивыми к качеству. В результате если проект комплексной
застройки не проработан, в нем не продуманы общественные пространства,
взаимодействие с внешней средой, социальной и транспортной инфраструктурой – то
объект не будет иметь успеха.
Виды кризисов в экономике, их
периодичность и продолжительность
Виды
кризисов
Средняя
периодичность
Продолжительность
фазы спада
Примеры
Циклический
сегментный
Среднесрочный
– 2,0-3,0 года
0,6-0,8
года
Москва:
2002, 2004, 2007, 2009
Циклический
инвестиционный
Долгосрочный
– 10 лет
1,5-2,0
года
Россия:
1998, 2008, (2018?)
США:
1975, 1985, 1996, (2006?)
Кризис
мыльных пузырей
Апериодический
2-3
года
США:
ипотечный кризис в 2008 году
Китай:
кризис на фондовом рынке в 2015 году
Финансовый
(валютный)
Апериодический
1,0-1,5
года
Россия:
1998
Долговой
Апериодический
Греция:
2014
Кризис
внешних шоков (война, глобальный кризис и др.)
Апериодический
США:
падение цен на жилье после Первой мировой войны, связано с пандемией гриппа
1918–1919 годах
Что произойдет на рынке, когда рецессия перейдет в кризис, существует ли предельный порог снижения цен, и есть ли способ быстрого выхода из стагнации? На эти вопросы БН ответил один из ведущих аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, подводя общие итоги первого полугодия 2015 года, как бы вы тезисно охарактеризовали происходящее на рынке?
Напомним, что в прошлогоднем долгосрочном прогнозе развития рынка жилья на десять лет речь шла об ожидаемом заметном падении спроса и количества сделок, снижении активности застройщиков, которые будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей и замораживанием или отказом от новых крупных проектов.
– Три месяца назад вы прогнозировали, что к концу 2015 года мы будем наблюдать примерно тот же ценовой уровень, что и в декабре 2014 года, – без выраженного роста, но и без радикального падения. Не изменился ли этот прогноз?
– Если говорить о московском регионе, то не изменился. После трех-четырех месяцев продолжения роста цен, вызванного предновогодним макрофинансовым шоком, вступили в силу фундаментальные факторы, такие как уменьшение доходов населения, и цены начали снижаться. Но за второе полугодие рынок вернется к ценам конца прошлого года.
– Есть ли регионы или сегменты, где сегодня наблюдается рост рынка?
– Практически во всех регионах цены начали снижаться. Анализируя данные за июнь, я вижу, что в некоторых городах в мае цены снизились, а в июне подросли – но общая картина более-менее одинакова, причем снижение в регионах идет быстрее, чем в Москве.
– Если произойдет очередной виток обвала рубля, это в очередной раз вызовет всплеск на рынке?
– Уже не вызовет. Во-первых, вряд ли рубль упадет, во-вторых, «заначки» населения исчерпаны, остается удержать последнее – для первоочередных трат.
– Нередко можно услышать мнение, что массовый спрос к настоящему моменту уже фактически удовлетворен, и даже если гражданам будет предоставлена ипотека по самым выгодным условиям, то они не станут массово покупать жилье…
– Массовый спрос удовлетворен? Категорически нет! В сложившихся экономических условиях категория среднеобеспеченного класса, то есть клиентов нашего рынка жилой недвижимости, плавно переходит в разряд малообеспеченных, вот и все.
Причем дело в первую очередь в том, что снижение текущих доходов снижает склонность этой категории к расходованию сбережений, к рискованному ипотечному кредитованию, и она уходит с рынка.
- Специалисты часто спорят о том, существует ли в России отложенный спрос на жилье как явление. Каково ваше мнение?
– Я думаю, что отложенный спрос формируют те сбережения, которые по каким-то причинам население не желает тратить на приобретение жилья. И поскольку потребность в улучшении жилищных условий в России все так же остра, то сегодня основной причиной отложенного спроса является ситуация в экономике: рост безработицы, снижение текущих доходов.
Конечно, в случае экономического роста и роста доходов восстановятся не только накопления, но, главным образом, желание населения расходовать сбережения на покупку жилья. И законсервированный в текущий момент спрос из отложенного перейдет в статус предъявленного.
– Как вы считаете, как кризисные тенденции повлияли на объем «миграционных покупок»? Увеличится ли в крупных городах количество приезжих, приобретающих жилье?
– Я думаю, что скорее уменьшится.
– Существует ли вероятность того, что снижение цен достигнет некоего предельного порога, и продавцы просто перестанут выставлять свои объекты?
– Да, такое явление существует. Например, в условиях нашей бивалютной экономики, несмотря на то, что рынок жилья стал повсеместно рублевым, обвал национальной валюты при сохранении уровня цен в прошлом году привел к уходу части продавцов с рынка.
Они понимали, что теряют долларовый эквивалент стоимости квартиры. Но это не может быть длительной тенденцией на рынке – постепенно люди привыкают к новому уровню цен и вновь выставляют квартиры на продажу.
– Высок ли, по вашим оценкам, «запас рентабельности» застройщиков, и близка ли сегодня граница нулевой прибыльности проектов?
– По нашим расчетам, которые подробно будут представлены на Всероссийском жилищном конгрессе в октябре, в Москве прибыльность девелопмента весьма высока. В других городах она значительно меньше.
Но ситуацию надо рассматривать в двух аспектах. Если проект находится на стадии завершения строительства, то здесь застройщику сегодня может быть уже не до прибыльности. Он готов вообще не получать прибыль, лишь бы хватило денег на достройку начатого объекта. А источников финансирования у него осталось два: собственные средства из ранее полученных доходов (для крупных компаний это возможно) и деньги дольщиков. Если спрос и продажи упали, стройка остановится. В этот раз случилось так, что предновогодний ажиотаж позволил многим застройщикам накопить подушку безопасности, и ввод в строй жилья пока идет высокими темпами. Но это ненадолго.
Если же говорить о начале новых проектов, то уже ясно, что спрос упал ниже предложения, и в текущих условиях застройщики не только не получат хоть какую-то приличную прибыль, но и могут просто не получить необходимых денег для покрытия затрат.
– Можно ли хотя бы приблизительно оценить некое «ядро спроса» – тот его объем, который более-менее устойчив без учета спекулятивных покупок, а именно в рамках решения жилищных проблем гражданами?
– Можно. Если исключить кризисный 2009 год, а также 2007-08 годы с признаками инвестиционного (спекулятивного) пузыря на вторичном рынке, то в Москве в среднем (начиная с 1994 года) ежегодно заключается 85-95 тыс. договоров купли-продажи жилья.
В 2009 году эта цифра составила 55 тысяч, и этот минимум как раз можно считать «ядром».
– Возможен ли сегодня какой-либо аналог «волшебной палочки», событие (политическое, экономическое и проч.), которое одномоментно повернет все кризисные тенденции на рынке жилья вспять?
– Теоретически – да. Это – резкий рост цен на нефть. Практически это нереально, более того, как бы не вышло наоборот.
Других же драйверов все еще нет. Будем ждать структурной перестройки экономики, смены модели экономического развития. Тем более что 20-25 лет – это как раз периодичность структурных кризисов и перестройки модели в России. Если «округленно» посмотреть на годы начала структурных кризисов, то получим следующую последовательность: 1860, 1895, 1915, 1940, 1965, 1990 и 2015 годы.
– Попробуем резюмировать. Итак, как, по вашему мнению, будет развиваться рынок жилья в перспективе?
– В краткосрочной перспективе, в 2015-2016 годах, нас ждет рецессия: снижение спроса ниже объема предложения, снижение объемов строительства, предложения и поглощения жилья, незначительное снижение цен.
В среднесрочной перспективе, в 2017-2019 годах, нас ждет кризис: усиление тенденций рецессии.
В долгосрочной перспективе, в 2020 году и далее, начнется восстановление рынка. При условии, что никакие шоки (в плюс или в минус) не помешают выходу экономики из структурного кризиса.
Справка БН
Геннадий Стерник – профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской Гильдией Риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.
У рынка есть быстрый способ выйти из кризиса. Но он нереален
Что произойдет на рынке, когда рецессия перейдет в кризис, существует ли предельный порог снижения цен, и есть ли способ быстрого выхода из стагнации? На эти вопросы БН ответил один из ведущих аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, подводя общие итоги первого полугодия 2015 года, как бы вы тезисно охарактеризовали происходящее на рынке?
Напомним, что в прошлогоднем долгосрочном прогнозе развития рынка жилья на десять лет речь шла об ожидаемом заметном падении спроса и количества сделок, снижении активности застройщиков, которые будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей и замораживанием или отказом от новых крупных проектов.
– Три месяца назад вы прогнозировали, что к концу 2015 года мы будем наблюдать примерно тот же ценовой уровень, что и в декабре 2014 года, – без выраженного роста, но и без радикального падения. Не изменился ли этот прогноз?
– Если говорить о московском регионе, то не изменился. После трех-четырех месяцев продолжения роста цен, вызванного предновогодним макрофинансовым шоком, вступили в силу фундаментальные факторы, такие как уменьшение доходов населения, и цены начали снижаться. Но за второе полугодие рынок вернется к ценам конца прошлого года.
– Есть ли регионы или сегменты, где сегодня наблюдается рост рынка?
– Практически во всех регионах цены начали снижаться. Анализируя данные за июнь, я вижу, что в некоторых городах в мае цены снизились, а в июне подросли – но общая картина более-менее одинакова, причем снижение в регионах идет быстрее, чем в Москве.
– Если произойдет очередной виток обвала рубля, это в очередной раз вызовет всплеск на рынке?
– Уже не вызовет. Во-первых, вряд ли рубль упадет, во-вторых, «заначки» населения исчерпаны, остается удержать последнее – для первоочередных трат.
– Нередко можно услышать мнение, что массовый спрос к настоящему моменту уже фактически удовлетворен, и даже если гражданам будет предоставлена ипотека по самым выгодным условиям, то они не станут массово покупать жилье…
– Массовый спрос удовлетворен? Категорически нет! В сложившихся экономических условиях категория среднеобеспеченного класса, то есть клиентов нашего рынка жилой недвижимости, плавно переходит в разряд малообеспеченных, вот и все.
Причем дело в первую очередь в том, что снижение текущих доходов снижает склонность этой категории к расходованию сбережений, к рискованному ипотечному кредитованию, и она уходит с рынка.
- Специалисты часто спорят о том, существует ли в России отложенный спрос на жилье как явление. Каково ваше мнение?
– Я думаю, что отложенный спрос формируют те сбережения, которые по каким-то причинам население не желает тратить на приобретение жилья. И поскольку потребность в улучшении жилищных условий в России все так же остра, то сегодня основной причиной отложенного спроса является ситуация в экономике: рост безработицы, снижение текущих доходов.
Конечно, в случае экономического роста и роста доходов восстановятся не только накопления, но, главным образом, желание населения расходовать сбережения на покупку жилья. И законсервированный в текущий момент спрос из отложенного перейдет в статус предъявленного.
– Как вы считаете, как кризисные тенденции повлияли на объем «миграционных покупок»? Увеличится ли в крупных городах количество приезжих, приобретающих жилье?
– Я думаю, что скорее уменьшится.
– Существует ли вероятность того, что снижение цен достигнет некоего предельного порога, и продавцы просто перестанут выставлять свои объекты?
– Да, такое явление существует. Например, в условиях нашей бивалютной экономики, несмотря на то, что рынок жилья стал повсеместно рублевым, обвал национальной валюты при сохранении уровня цен в прошлом году привел к уходу части продавцов с рынка.
Они понимали, что теряют долларовый эквивалент стоимости квартиры. Но это не может быть длительной тенденцией на рынке – постепенно люди привыкают к новому уровню цен и вновь выставляют квартиры на продажу.
– Высок ли, по вашим оценкам, «запас рентабельности» застройщиков, и близка ли сегодня граница нулевой прибыльности проектов?
– По нашим расчетам, которые подробно будут представлены на Всероссийском жилищном конгрессе в октябре, в Москве прибыльность девелопмента весьма высока. В других городах она значительно меньше.
Но ситуацию надо рассматривать в двух аспектах. Если проект находится на стадии завершения строительства, то здесь застройщику сегодня может быть уже не до прибыльности. Он готов вообще не получать прибыль, лишь бы хватило денег на достройку начатого объекта. А источников финансирования у него осталось два: собственные средства из ранее полученных доходов (для крупных компаний это возможно) и деньги дольщиков. Если спрос и продажи упали, стройка остановится. В этот раз случилось так, что предновогодний ажиотаж позволил многим застройщикам накопить подушку безопасности, и ввод в строй жилья пока идет высокими темпами. Но это ненадолго.
Если же говорить о начале новых проектов, то уже ясно, что спрос упал ниже предложения, и в текущих условиях застройщики не только не получат хоть какую-то приличную прибыль, но и могут просто не получить необходимых денег для покрытия затрат.
– Можно ли хотя бы приблизительно оценить некое «ядро спроса» – тот его объем, который более-менее устойчив без учета спекулятивных покупок, а именно в рамках решения жилищных проблем гражданами?
– Можно. Если исключить кризисный 2009 год, а также 2007-08 годы с признаками инвестиционного (спекулятивного) пузыря на вторичном рынке, то в Москве в среднем (начиная с 1994 года) ежегодно заключается 85-95 тыс. договоров купли-продажи жилья.
В 2009 году эта цифра составила 55 тысяч, и этот минимум как раз можно считать «ядром».
– Возможен ли сегодня какой-либо аналог «волшебной палочки», событие (политическое, экономическое и проч.), которое одномоментно повернет все кризисные тенденции на рынке жилья вспять?
– Теоретически – да. Это – резкий рост цен на нефть. Практически это нереально, более того, как бы не вышло наоборот.
Других же драйверов все еще нет. Будем ждать структурной перестройки экономики, смены модели экономического развития. Тем более что 20-25 лет – это как раз периодичность структурных кризисов и перестройки модели в России. Если «округленно» посмотреть на годы начала структурных кризисов, то получим следующую последовательность: 1860, 1895, 1915, 1940, 1965, 1990 и 2015 годы.
– Попробуем резюмировать. Итак, как, по вашему мнению, будет развиваться рынок жилья в перспективе?
– В краткосрочной перспективе, в 2015-2016 годах, нас ждет рецессия: снижение спроса ниже объема предложения, снижение объемов строительства, предложения и поглощения жилья, незначительное снижение цен.
В среднесрочной перспективе, в 2017-2019 годах, нас ждет кризис: усиление тенденций рецессии.
В долгосрочной перспективе, в 2020 году и далее, начнется восстановление рынка. При условии, что никакие шоки (в плюс или в минус) не помешают выходу экономики из структурного кризиса.
Справка БН
Геннадий Стерник – профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской Гильдией Риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.
В связи с 10-летием выхода монографии Г.М.Стерника и С.Г.Стерника "АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ" Москва, издательство "ЭКОНОМИКА", 2009 г.-606 с. компания "Стерникс Консалтинг" осущ
