Жилищный рынок городов России в 3 квартале 2017 года

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председатель постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг»,

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости (САЭРН),

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Настоящее исследование продолжает серию ранее опубликованных квартальных обзоров состояния и тенденций жилищного рынка городов России (http://realtymarket.ru/analiti-eskie-materiali/Sternik-G.M.-Sternik-S.G.-Vityazeva-O.-.-Rinok-jiloi-nedvijimosti-gorodov-Rossii-v-2017-godu-nametilas-stabilizaciya-no-i-spad-prodoljaetsya.html,

http://realtymarket.ru/monitoring/Ot-et-Komiteta-po-analitike-i-konsaltingu-MAR-Jilishnii-rinok-gorodov-Rossii-v-1-polugodii-2017-goda-stagnaciya-nadolgo-..html).

Для удобства чтения обзор разбит на 4 части.

Часть 1. Макроэкономические условия развития

рынка недвижимости: состояние и перспективы

В экономике РФ в 3 квартале 2017 года отмечено закрепление макроэкономической стабильности и даже начало устойчивого роста ВВП (более 2%). Этому способствовало оздоровление сырьевых рынков и стабильные цены на нефть (53-56 $/баррель) как следствие соглашения ОПЕК+, укрепление рубля (56-60 руб./доллар) и другие положительные тенденции в экономике РФ, например, опережающий ростом сельхозпроизводства, снижение инфляции (менее 4% в годовом исчислении) и ключевой ставки Центробанка (до 8,25%), а также ставок кредитования предприятий и населения. В результате на конец года ожидается рост индекса ВВП (относительно 2007 года) с 1,126 в 2014 году после падения до 1,082 и 1,074 в 2015 и 2016 годах до 1,095 в 2017 году (рис. 1).

Вместе с тем, ЦБ РФ считает, что экономический рост в России приближается к потенциальному уровню. По оценкам регулятора, по итогам года ВВП страны вырастет на 1,3−1,8%. Остается ряд ограничений роста, в частности — нехватка рабочей силы.

Одним из ограничений является ситуация на рынке труда, где уже наблюдаются признаки дефицита кадров в отдельных сегментах. В дальнейшем темп роста ВВП выше 1,5−2% в год будет достижим при условии проведения структурных преобразований, считают в ЦБ РФ. Кадровый дефицит не в последнюю очередь связан с низкими зарплатами. Высококвалифицированные сотрудники часто предпочитают работать в странах, где им могут заплатить больше. Например, только недавно СМИ писали чуть ли не о массовой миграции российских пилотов за рубеж.

Источник: Росстат.

Рис. 1

Минэкономразвития, в свою очередь, допускает, что в этом году рост ВВП может даже превысить 2%. Однако и здесь говорят об опасности кадрового дефицита. Глава МЭР  заявил, что с начала нынешнего года число безработных сократилось на 400 тыс. человек, несмотря на то, что занятость в сельском хозяйстве из-за холодной погоды продолжает снижаться. Хотя активный рост экономики увеличивает спрос на труд, из-за демографических причин предложение ограниченно.

В финансовых ведомствах видят в этом не только демографическую опасность. По мнению ЦБ и МЭР, нехватка рабочих рук приведет к тому, что работодатели вынуждены будут и дальше повышать зарплаты, чтобы удержать работников. Компенсации начнут расти быстрее, чем производительность труда. Это, в свою очередь, приведет к инфляции. Поэтому сначала нужно увеличивать производительность, а потом уже поднимать выплаты.

Демографы, впрочем, говорят о том, что потенциальная инфляция — далеко не главная проблема. Дело в том, что сейчас на рынок труда выходит малочисленное поколение 90-х годов рождения. И есть опасность, что оно не сможет закрыть потребность трудового рынка в кадрах, если экономика начнет бурно развиваться. Однако при проведении структурных реформ, в том числе — и на рынке труда, эту проблему в ближайшие годы удастся избежать. Тем более, что поколение 90-х начало выходить на рынок еще пять лет назад. И пока критического кадрового дефицита не наблюдается.

Тем не менее, если демографическая ситуация в стране кардинально не изменится, то кризис на рынке труда все же возникнет. Только немного позже — через десятилетие.

Еще один из неблагоприятных моментов — это опубликованные данные ОЭСР по производительности труда, которые в России (23,2 долл. за человеко-час) оказалась намного хуже американских (65 долл.), европейских (55 долл.). Они даже меньше Латвии, Польши и лишь сопоставимы с чилийским и мексиканским уровнем.

Оценивая современную экономическую ситуацию, Ректор РАНХиГС В. Мау обращает внимание на ее специфические черты, которые иногда называют «новой нормальностью» (Владимир Мау: «Богатство начинает измеряться не рабочим, а свободным временем». – Российская экономика в 2016 году. Тенденции и перспективы. (Выпуск 38). - Институт Гайдара, 2017).

Во-первых, в отличие от 200 лет предыдущих кризисов (а современные капиталистические кризисы существуют с 1825 г.) мы столкнулись с ситуацией, когда остановка спада автоматически не трансформируется в начало роста. Вместо роста может начаться период стагнации. Причем, как показывает опыт Японии, эта стагнация может длиться не годы, а десятилетия. И если поначалу эту стагнацию объясняли то ли ошибочной макроэкономической политикой, то ли особенностями японского национального характера, то теперь мы понимаем, что все гораздо сложнее. Мы видим, что в настоящее время сформировались некоторые механизмы торможения – факторы, которые препятствуют экономическому росту.

В 2015–2016 гг. в России было популярно обсуждать проблему «достижения экономикой дна». Эта дискуссия имела бы смысл только в том случае, если, достигнув дна, экономика начала расти. Но теперь мы знаем, что остановка спада не обязательно ведет к росту. Она может оставаться на этом дне, колебаться плюс-минус 0,5%, даже плюс-минус 1%. Здесь мы подходим, пожалуй, к самой интересной теме для современных экономистов – проблеме реального экономического роста.

Во-вторых, В. Мау подчеркивает, что макроэкономические манипуляции не ведут к автоматическому экономическому росту. Смягчение денежной политики или, напротив, ее ужесточение, бюджетное стимулирование – все это может смягчать кризис, не допустить развертывания его тяжелых форм, но не ведет к устойчивому экономическому росту. Мы видим ситуации с низкой или отрицательной процентной ставкой без экономического роста. Или с высокой процентной ставкой и антиинфляционной политикой без экономического роста. Макроэкономические манипуляции, будучи потенциально важным инструментом решения антикризисных задач, не становятся драйверами экономического роста. Для возобновления роста нужны дополнительные меры институционального и структурного характера.

По мнению В. Мау, причины экономического торможения кроются и на стороне предложения, и на стороне спроса.

Особенности предложения отражают характер новых технологий. Дело в том, что прогресс достиг такой скорости и такой непредсказуемости, что долгосрочные инвестиции, похоже, становятся исключительно рискованными. Высокоскоростная железная дорога может быть неэффективна не потому, что окажется слишком дорогой и в производстве, и в эксплуатации – с этим можно было бы как-то справиться. Но проблема в том, что даже если при начале строительства ее проект будет считаться самым передовым, к вводу в эксплуатацию он окажется безнадежно устаревшим.

Современные технологии ведут к революционной трансформации экономической модели современного общества, требуют выработки принципиально новой экономической доктрины. И один из элементов этой доктрины – мир уходит от модели длинных инвестиций. Это связано как с резким ускорением внедрения инноваций, так и с появлением возможностей обходиться без масштабных инвестиций в отраслях, которые еще недавно требовали огромных и долгосрочных вложений.

В этой ситуации инвесторы не понимают, куда можно инвестировать, чтобы получить адекватную отдачу на капитал. Понятно, что это тормозит предложение, а значит, и экономический рост.

Есть и проблемы на стороне спроса. В условиях ожиданий революционных потрясений на рынке труда и сохраняющейся на протяжении в развитых странах уже почти десятилетия низкой инфляции люди предпочитают сберегать деньги, а не расходовать их. Понятно, что это также не способствует росту инвестиционной активности.

Впрочем, отмечает В Мау, мы вообще плохо понимаем, что происходит с экономической динамикой. Что отражает показатель экономического роста (или рост ВВП)? Разработанный в годы Великой депрессии, он должен был быть синтетическим показателем роста благосостояния. И он выполнял эту функцию на протяжении восьмидесяти лет. Рост ВВП означал повышение занятости, зарплат, качества жизни. Теперь же, похоже, на наших глазах происходит разрыв динамики ВВП и динамики благосостояния.

В. Мау отмечает еще один серьезный аспект экономической ситуации в России, связанный с искусственным сдерживанием безработицы, поддержкой неэффективных предприятий: «Я вижу серьезный риск в отсутствии созидательного разрушения. Хотя, честно говоря, не понимаю, что здесь можно сделать. Я не знаю, где найти баланс между банкротством неэффективных предприятий и социально-политической стабильностью. Но найти этот баланс политики должны. Это реальная важная проблема.»

С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов показана на рис. 2.

Источник: Росстат.

Рис. 2

Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал в 2011 году до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,32. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 до -3,2%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,46 и 1,60. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов составил -5,9%, и при уровне инфляции 5,4% прирост номинальных доходов составил -0,8%, индекс роста относительно 2010 года впервые снизился и составил 1,59.

В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост - увеличились на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. В феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г. произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5% (рис. 3). В мае по обновленным данным снижение составило 0,1% (вместо ранее опубликованных 0,4%). В июне 2017 года индекс реальных располагаемых доходов населения к аналогичному месяцу предыдущего года составил 100%. Всего за 1 полугодие снижение составило 1,4%.

В июле 2017 года реальные доходы населения оказались на 0,9% ниже, чем в аналогичном периоде годом ранее. В августе нулевое снижение на фоне инфляции в 4,4% дало основания надеяться на прекращение затяжного падения реальных располагаемых доходов населения. Однако поступившая статистика приводит к неутешительному вердикту: реальные располагаемые доходы не желают расти уже 33 месяца подряд за исключением января 2017 года, когда произошла выплата единовременного пособия пенсионерам. Суммарно в  январе—сентябре 2017 года они снизились на 1,2% по сравнению с январем-сентябрем 2016 года (рис. 3).

Источник: ЕРЗ по данным Росстата

Рис. 3. Динамика изменения индексов роста реальных располагаемых доходов населения (к тому же периоду прошлого года)

Таким образом, в 2016-2017 году на фоне общей стабилизации и даже начала роста экономики РФ в ней наблюдались негативные явления. При этом пик кризиса оказался пройден год назад, но перспективы начала восстановления с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и впервые - снижение номинальных доходов.

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также собственных исследований динамики рынка недвижимости России в 1990-2016 годах позволило прояснить ситуацию на рынке недвижимости и показать, что третий (после кризисов 1998 и 2008 года) десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году (с продолжительностью фазы спада около двух лет), был замещен в 2014 году более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны (рис. 4).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4. Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Можно показать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет, при этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах. При этом апериодические, рукотворные кризисы, наслаивающиеся на циклические (например, кризисы внешних шоков) способны существенно сдвинуть границы цикла и повлиять на амплитуду индикаторов рынка.

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ. Однако этот рост не будет быстрым, его темпы сохранятся на уровне 2-3%. Такое явление в экономике и на рынке недвижимости может быть охарактеризовано как стагнация.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.11.17.