Ценовая ситуация и доходность на жилищном рынке городов России. Итоги 2017 года

Стерник С.Г.,

профессор Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессор, гендиректор ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости

Стерник Г.М.,

председатель Комитета МАР по аналитике и консалтингу, член комитета «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости,

Витязева О.Ю.,

руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости (САКРН).

Ценовая ситуация на жилищном рынке городов России в 2017 году определялась таким основным фактором, как рост нефтяных цен (на 30-40%), позволивший денежным властям снизить ключевую ставку Центробанка до 7,75% и инфляцию до 2,5%, а кредитным организациям – ставку ипотечных кредитов до 9,5-10%. Это привело к рекордному росту объемов и доли ипотечных кредитов в общем объеме финансирования покупок, при том, что душевые доходы населения продолжали снижаться. Как следствие - повсеместное прекращение снижения цен и переход к стагнации (стабилизации на нижнем уровне цикла).

В Москве (рис. 1) на первичном рынке после взлета цен в конце 2014 года, в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались, и в декабре 2016 снизились до 176,7 тыс. руб./кв. м (за год -3,2%). На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта, но затем цены снижались, с июня 2016 года стабилизировались (снижение в декабре 2016 года за год на 3,7%).

В 2017 году на вторичном и первичном рынке цены предложения были практически стабильны (незначительно колебались), и в декабре составили 210,2 и 179,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Прирост за год составил соответственно -0,1% и -1,8%, за 2 года -3,8% и -1,5%, за три года -7,2% и -16,7%. От верхней точки перед кризисом (на вторичном рынке март 2015, на первичном январь 2015) прирост составил соответственно -14% и -17,1%.

При этом в «Старой» Москве на первичном рынке цены после продолжительного снижения начали в последние три месяца повышаться и составили в декабре 212,6 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке цены в 2017 году повышались, но в последние три месяца несколько снизились и составили в декабре 196,2 тыс. руб./кв. м (рис. 2).

В «Новой» Москве цены стабилизировались с августа-сентября и составили в декабре на первичном рынке 98,4 тыс. руб./кв. м, на вторичном – 109,2 тыс. руб./кв. м (рис.3).

В Московской области на вторичном рынке после длительного снижения цены стабилизировались и составили в декабре 2017 года 81,0 тыс. руб./кв. м. На первичном – после небольшого повышения в мае 2016 года сблизились по уровню с ценами на вторичном рынке и продолжили снижение, но с осени 2016 года также стабилизировались и составили в декабре 2017 года 85,0 тыс. руб./кв. м (рис. 3).

 

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 1

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 2

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 3

Необходимо отметить, что наш прогноз на 2017 год, рассчитанный при цене нефти 40 $/баррель (снижение цен на 3-5%), а также прогнозы остальных московских аналитиков (снижение от 10 до 20%) не подтвердился.

Данные рис. 4 показывают, что опережающий индикатор цен (отражающий ценовые ожидания продавцов) – средняя удельная цена нового (вновь поступившего) предложения на вторичном рынке Москвы осенью 2015 – весной 2016 года была ниже цены общего предложения, затем до ноября 2016 года приблизительно сравнялась и с декабря по март 2017 года превосходит общую цену, а с апреля по декабрь вновь ниже цен общего предложения. При этом, в соответствии с ранее изученной закономерностью, в первом периоде цены на вторичном рынке снижались, во втором – были сравнительно стабильны, в третьем повышались, в четвертом наметилась тенденция к общему снижению цен.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 4

Динамика цен общего и нового предложения на вторичном рынке Новой Москвы и Московской области (рис. 5) показывает аналогичные закономерности. В мае-июне 2017 года цены общего предложения и нового предложения и в Новой Москве, и в Мособласти сравнялись, что предвещает стабильность цен в дальнейшем.

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 5

В других регионах ценовая динамика на жилищном рынке показана на рис. 6-8.

В Санкт-Петербурге цены на жилую недвижимость были достаточно стабильны, а на вторичном рынке даже начали расти (рис. 6). Во Владивостоке цены на вторичном рынке в 2015-2016 годах снижались, в 2017 г. стабилизировались.

 

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), ООО «Индустрия-Р» (Владивосток).

Рис. 6

В других регионах на вторичном рынке (рис. 7) цены в 2015-2016 годах и до середины 2017 года в основном снижались, во втором полугодии 2017 года – в основном стабилизировались, а в Казани, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Самаре, Иркутске, Тобольске, Ставрополе, Первоуральске началось повышение цен.

 

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/

Рис. 7

По итогам года из 27 городов выборки цены снизились на 4-6% в Сызрани, Тольятти, Ярославле, Нижнем Новгороде, Кемерово, Самаре, на 2-3% в Тюмени, Омске, Шахтах, Ульяновске, Первоуральске, Тюмени, Омске, Ульяновске, на 1-2% в Екатеринбурге, Воронеже, Рязани, Московской области, изменились в пределах +/-1% в Москве, Барнауле, Казани, Санкт-Петербурге, выросли на 1-2,5% в Сургуте, Ставрополе, Новосибирске, Владивостоке, Красноярске, на 5-8,5% в Перми, Иркутске, на 15,7% в Тобольске (табл. 1).

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город		Численность населения, тыс. чел.	Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м			Изменение, %
			12.2015	12.2016	12.2017
1	Тобольск (Тюм. об.)	110,0	44,3	42,6	49,3	+15,7
2	Иркутск	606,1	57,9	52,0	56,4	+8,5
3	Пермь	1013,9	52,7	49,8	49,3	+5,0
4	Красноярск	1017,2	54,8	51,3	52,6	+2,5
5	Владивосток	603,2	96,8	93,8	95,9	+2,2
6	Новосибирск	1523,8	60,4	58,4	59,6	+2,1
7	Ставрополь	412,3	37,6	38,9	39,5	+1,5
8	Сургут (Тюм. об.)	340,0	71,3	69,0	69,8	+1,2
9	Санкт-Петербург	5128,0	103,0	106,0	107,4	+0,8
10	Казань	1176,2	65,3	68,4	68,9	+0,7
11	Барнаул	691,1	46,5	44,0	44,0	0
12	Москва*	11979,5	218,5	212,0	210,2	-0,8
13	Московская обл.**	5800,0	90,9	81,9	81,0	-1,1
15	Рязань	534,8	45,8	44,2	43,7	-1,1
15	Воронеж	1032,4	45,8	44,4	43,6	-1,2
16	Екатеринбург	1429,4	70,7	68,1	67,3	-1,2
17	Первоуральск (Сверд. об.)	125,4	38,6	36,8	36,1	-1,9
18	Ульяновск	638,1	41,2	39,6	38,7	-2,3
19	Шахты (Рост. об.)	237,6	34,8	34,6	33,8	-2,3
20	Омск	1178,1	46,7	44,3	43,2	-2,5
21	Тюмень	657,0	58,9	60,8	59,3	-2,5
22	Самара	1171,7	62,6	62,1	59,6	-4,0
23	Кемерово	540,1	49,1	45,7	44,3	-4,1
24	Нижний Новгород	1266,9	68,4	64,9	62,3	-5,0
25	Ярославль	604,0	53,6	51,3	48,6	-5,3
26	Тольятти (Сам. об.)	719,1	44,8	41,2	39,3	-5,3
27	Сызрань (Сама. обл.)	174,6	42,4	39,0	36,7	-5,9
28	Владимир	350,5	52,7	51,1	н/д	-
29	Смоленск	331,0	46,9	43,4	н/д	-
30	Киров	508,1	47,7	44,1	н/д	-

Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий

**Московская область – численность городского населения.

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в 13 городах выборки в 2017 году были разнонаправленными (рис. 8). В декабре по отношению к декабрю прошлого года цены снизились в Самаре (на 13,1%), Кемерово и Санкт-Петербурге (на 1-3%). выросли на 1-2% в Ставрополе, Ярославле, Ростове-на-Дону, Москве, Новосибирске, на 3-4% в Сургуте, Казани, Московской области, на 6-7% в Тюмени и Тобольске (табл. 2).

 

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Новосибирск – RID Analytics, Сургут, Тобольск - ФРК «Этажи», Казань - www.tatre.ru, Уфа – САН «Эксперт», Тюмень - «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Ростов-на-Дону – ЕМТ Консалтинг, Ярославль – ООО «Метро-Оценка», Красноярск – АН «Аревера-Недвижимость», Омск – ООО «ОМЭКС», Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Рязань - Агентство Печати и информации, Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»,.

Рис. 8

Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России

(по возрастанию степени снижения)

Город		Средняя удельная цена предложения, тыс. руб./кв. м			Изменение, %
		12.2015	12.2016	12.2017
1	Тобольск	44,7	46,3	49,3	+6,5
2	Тюмень	55,1	53,4	56,6	+6,0
3	Московская обл.	81,3	81,9	85	+3,8
4	Казань	62,9	66,7	69,1	+3,6
5	Сургут	60,2	61,0	63,2	+3,6
6	Новосибирск	60,4	58,8	59,9	+1,9
7	Москва	216,0	176,7	179,9	+1,8
8	Ростов-на-Дону	50,6	51,3	52,0	+1,4
9	Ярославль	52,9	49,8	50,6	+1,6
10	Ставрополь	34,8	35,9	36,3	+1,1
11	Санкт-Петербург	100,4	101,7	100,6	-1,1
12	Кемерово	42,0	40,7	39,6	-2,7
13	Самара	57,0	53,3	46,3	-13,1
14	Екатеринбург	66,4	63,1	н/д	-
15	Рязань	38,0	38,5	н/д	-
16	Ульяновск	36,4	36,2	н/д	-
17	Омск	42,8	40,5	н/д	-
18	Уфа	57,0	58,3	н/д	-

Таким образом, в 2016 году цены предложения на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости городов России в основном продолжали снижаться, в 2017 году наметилась тенденция к стабилизации, а в некоторых городах – к повышению.

На рынке аренды квартир в Москве после снижения в 2015-2016 годах, в 2017 году наблюдается (рис. 9) стабильность средней стоимости найма (колебания в пределах статистической погрешности).

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 9

Доход рантье от сдачи в аренду принадлежащей ему квартиры (не требующей инвестирования - приватизированной, унаследованной, давно приобретенной), вычисляемый как сумма арендной платы за 12 предшествующих месяцев (без учета операционных расходов), в 2017 году составил в среднем по Москве 509,1 тыс. руб., в том числе в массовом сегменте 422,4 тыс. руб., в престижном – 1027,5 руб. Относительно предшествующего года он вырос на 1,6%, 1,2% и 0,6% соответственно (рис. 10).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг» по данным ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 10

Доходность инвестиций в недвижимость определяется динамикой объемов поглощения, цен и арендных ставок, а также затратами на строительство объектов недвижимости.

В течение последних двух лет снижалась доходность инвестиций во все виды операций на рынке недвижимости – дилерские операции на рынке купли-продажи квартир, рентные операции на рынке приобретения и сдачи в аренду, девелоперские операции на рынке строительства и продажи.

Доходность инвестиций в дилерские операции, вычисляемая как отношение средней удельной цены на вторичном рынке в текущем месяце (в момент возврата инвестиций) к средней удельной цене в том же месяце прошлого года (в момент инвестирования) без учета операционных затрат, в марте 2017 года повысилась до -0,7%, хотя и осталась отрицательной, а в апреле-мае перешла в положительную плоскость и далее колебалась вблизи нуля (рис. 11).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК МИЭЛЬ

Рис. 11

Доходность инвестиций в рентные операции, вычисляемая как отношение годового дохода от аренды к средней полной цене квартир в текущем месяце (без учета операционных расходов), в 1 квартале 2017 года снизилась до 3,1%, срок окупаемости вырос до 32,3 года. В апреле доходность выросла, но в июне-июле опять снизилась до 2,7%, срок окупаемости 37 лет. В декабре доходность составила 3,2%, срок окупаемости снизился до 31,2 года (рис. 12).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», ГК «МИЭЛЬ»

Рис. 12

Доходность инвестиций в девелоперские операции (рис. 13), вычисляемая как отношение суммарной годовой прибыли от всех продаж на рынке к суммарным затратам на строительство жилой недвижимости, в Москве после кризиса 2008 года в 2010 году составляла -92,4% (достраивались отдельные объекты с высокой степенью готовности, новые объекты практически не выводились на рынок), в 2011 году -49,0% (началось новое строительство и продажи).

 

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 13

В 2012 году доходность выросла до 18,5% (строительный бум на рынке Москвы), в 2013 году – 3,9% (снижение потока прибыли после присоединения к Москве новых территорий с вдвое меньшими ценами реализации), в 2014 году – 11,4% (высокая активность на рынке, рост продаж). В 2015 году доходность упала до -5,5% в связи с падением объема продаж и цен реализации. В 2016 году доходность продолжала несколько снижаться (-5,6%) вследствие роста стоимости строительства.

В 2017 году в связи с стабилизацией цен, повышением объемов поглощения и несмотря на увеличение объемов строительства доходность относительно себестоимости выросла до 69,5%, а относительно полной (инвестиционной) стоимости перешла в положительную зону и составила +9,3%. Это предвещает дальнейшее увеличение количества вновь строящихся объектов и в перспективе – повышение объемов ввода жилья.

Необходимо отметить, что расчет доходности относительно себестоимости (сметной стоимости проектов) по данным Росстата дает в 2012 году величину 81,9%, и к 2017 году она составила до 69,5%, что по общему мнению девелоперов не отражает соотношение их выручки и затрат. Это еще раз подчеркивает необходимость перехода к расчету по полным затратам при управлении проектами как для девелоперов, так и для муниципальных органов управления.

Таким образом, в условиях кризиса в экономике и на рынке недвижимости средняя доходность инвестиций в недвижимость снижалась до отрицательных значений. Вместе с тем, этот индикатор сильно различается по регионам и тем более по отдельным объектам. В 2017 году в Москве среднерыночная доходность перешла в положительную зону и составила 9,3%. Наметившаяся в 2017 году стабилизация рынка может способствовать началу общего роста доходности инвестиций и в других регионах.

Анализ динамики отдельных показателей жилищного рынка дает неоднозначную картину тенденций и перспектив рынка. Его необходимо дополнить сопоставлением различных показателей (индикаторов) с целью определения соотношения спрос/предложение как ключевого фактора ценообразования.

Ниже показаны графики основных индикаторов жилищного рынка Москвы – предложения, спроса, поглощения, цен. Видно, что на первичном рынке предложение со середины 2015 года росло и оставалось выше спроса, но с сентября 2017 года начало снижаться, при этом спрос в 2016-2017 годах рос и в последние полгода почти сравнялся с предложением и превзошел его. В соответствии с этим цены перестали снижаться (рис. 14).

 

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 14

На вторичном рынке предложение незначительно снижалось последние три года, спрос вначале снижался, с конца прошлого года начал повышаться и в последние полгода приблизился к предложении, а в последние даже превысил предложение. Это способствовало стабилизации цен и предвещает возможное их повышение (рис. 15).

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Рис. 15

Необходимо отметить, что в ряде публикаций специалистов рынка недвижимости под термином «спрос» понимается «поглощение» (количество сделок), что недопустимо прежде всего для первичного рынка и в какой-то степени для вторичного. В применяемой в настоящем исследовании методологии используется понятие «предъявленный спрос» - это количество покупателей, готовых приобрести жилье на рынке за собственные и заемные средства в течение ближайшего года-полугодия. При этом учитывается, что объем предложения на первичном рынке включает все (почти все) помещения в строящихся домах, не распроданные к текущему месяцу. А механизм продаж таков, что даже при избыточном спросе ежемесячно реализуется 5-10% выставленных на продажу лотов (вышедший на рынок дом распродается за год-полтора). Поэтому соотношение ежемесячного поглощения и предъявленного спроса составляет 0,2-0,3 в зависимости от состояния рынка (на вторичном рынке – 0,3-0,9).

Таким образом, на первичном рынке Москвы в 2017 году объем предложения (вследствие значительного роста объема поглощения) перестал расти и начал снижаться, а объем предъявленного спроса продолжил свой рост, вследствие чего соотношение спрос/предложение перешло в положительную зону, что привело к стабилизации и предвещает начало повышения цен. Аналогичные закономерности наблюдаются и на вторичном рынке.

Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, О.Ю. Витязева

7.02.18.