Когда государство приступает к глубоким реформам, всегда есть опасность, что в их результате возникнет совсем не то, на что надеялись.

С 1 июля вступили в действие новые правила строительства на рынке жилья. Возникает принципиально новый экономический механизм, который не может не оказать серьезного влияния на весь рынок недвижимости. Пока рано говорить о больших переменах в нем, но они уже начинают ощущаться. К чему все это может привести? Это станет известно значительно позже, но уже сейчас появляются тенденции, позволяющие делать определенные долгосрочные прогнозы.

Первые ласточки

Новые правила еще не вступили в действие, а уже стали оказывать влияние на рынок недвижимости. Ввод жилья в 2018 году составил чуть больше 75 млн м2. Крупные компании-застройщики, специализирующие на многоэтажной застройке, ввели 43 млн м2. Фактическое количество оказалось настолько ниже прогнозов рыночных аналитиков и планов Минстроя, что представители отраслевого министерства в начале 2019 года заговорили о необходимости пересмотра текущей стратегии развития строительной отрасли до 2025 года, принятой лишь в прошлом году.

Для таких выводов есть все основания. В 2019 году количество новых разрешений на строительство упало в 17 раз. Положение в 2020 году будет не лучше, прогнозирует вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. Строительные компании завершат уже начатые проекты, а новых будет мало, что приведет к росту цен на жилье.

На эту ситуацию отреагировала и власть устами вице-премьера Правительства РФ Виталия Мутко. Он заявил, что построить к 2024 году 120 млн м2 нереально.

Но, как подчеркивает Валерий Казейкин, это не единственная перемена в настроениях властей. Много лет идет борьба за то, чтобы придать малоэтажному строительству статус государственной программы. Только за последнее время в Минстрой на эту тему было отправлено 10 писем. Все эти годы пробить его стены не удавалось, а вот когда наступили критические дни, дело неожиданно не просто сдвинулось с места – события понеслись галопом. Чиновники министерства подготовили соответствующую программу за три недели! На ее реализацию предполагается выделить 800 млн рублей. Вдобавок для селян хотят выдавать ипотеку под 2% годовых.

Все это, конечно, не случайно, поясняет Валерий Казейкин. Впереди сектор жилищного строительства ожидают сложные времена. А ведь он важный драйвер всей экономики; если ввод жилья станет падать, это бумерангом негативно отразится на целом ряде отраслей.

Уже становится очевидным, что новое законодательство далеко не идеальное, и его придется корректировать. Процесс этот начат. Отменен пункт, по которому один застройщик одновременно мог возводить только один дом, что приводило компании к серьезным дополнительным затратам. Но это только начало: по мере того, как будут становиться ясными новые заторы, их придется устранять.

У красной черты

Появляется все больше признаков кризиса на рынке недвижимости. Новый финансовый механизм диктует свои правила игры на нем, и далеко не все из них представляются оптимальными. Одна из таких мер – инструкция ЦБ о поручительстве со стороны «Дома РФ». Согласно документу, риск-вес по кредитам, гарантированным «ДОМ.РФ», снижен со 100% до 20%. Гарантии покрывают до 80% «убытка», планируемая комиссия 1,5%, собственный мониторинг, прогнозируемый объем в 1000 проектов равен 2 трлн рублей. Малые и средние банки эту идею воспринимают позитивно, а вот крупные ее игнорируют, говорит профессор финансового Университета при правительстве РФ Сергей Стерник. Им такая схема не нужна, к тому же крупным банкам придется платить 1,5% от стоимости проекта за его экспертизу.

Между тем кредиты стройкомплексу ой, как понадобятся. Сегодня объем рынка недвижимости равен 4,5 трлн рублей. Из них 800 млрд рублей – это кредитные ресурсы, остальные средства преимущественно деньги дольщиков. Теперь этот источник в прежнем виде скоро иссякнет, чтобы его заменить, нужно ежегодно увеличивать объем кредитной массы на 50%. Это очень опасно, считает Сергей Стерник. При этом надо иметь в виду, что через три года вся строительная отрасль может перейти в режим почти стопроцентного кредитования, что сопряжено с большими рисками.

К тому же ухудшается качество ипотечного кредитования, происходит рост числа заемщиков с первоначальным взносом менее 20%. Сейчас доля таких кредитов приближается к 45%, и это очень опасный факт, если учитывать, что в 2015 доля таких рискованных ипотечных займов была ниже 10%.

Отмечена тенденция использования потребительских кредитов для первоначальных ипотечных выплат. С 2015 года число таких случаев возросло с 2,1% до 4,5% и, согласно прогнозу, к концу 2019 года эта цифра увеличится до 5%. Это уже считается красной чертой, когда может надуться ипотечный пузырь, а он обычно кончается серьезным ипотечным кризисом. Государство будет вынуждено спасать ситуацию, покрывать убытки частного бизнеса из государственных средств и тем самым де-факто национализировать строительную отрасль, прогнозирует Сергей Стерник.

На тонкой ниточке

Этот сценарий выглядит вполне реалистичным, особенно учитывая, что в том или ином виде он реализовывался во многих странах. Более того, изучение истории банковских неурядиц показывает, что в последнее десятилетие XX и в начале XXI века участились кризисы банковской системы, связанные с резкими изменениями на рынках недвижимости. Это вызвано в первую очередь большой значимостью рынка недвижимости для банковского сектора, что приводит к росту рисков. Если раньше банки работали с недвижимостью весьма консервативно, то в настоящий период они проявляют гораздо больший авантюризм и гораздо меньше осмотрительности. Это характерно для всего мира; в США кредиты под залог недвижимости увеличились к ВВП с 5% в 1960 году до 22,5% в 2016 году.

Банковские кризисы, вызванные недомоганием рынков недвижимости, заставляют государство тратить на санации огромные средства. Так в США на эти цели во время ипотечного кризиса 2008 года было потрачено около 4,5% ВВП.

Знаменитый кризис азиатских тигров также во многом был спровоцирован рынками недвижимости, тогда на них хлынули огромные потоки капитала, породив на нем пузыри. Так стоимость недвижимости в Бангкоке достигала половины размера ВВП Таиланда.

Для России указанные опасности также актуальны, учитывая увеличивающуюся концентрацию активов недвижимости на балансах крупнейших банков, что ведет у них к концентрации рисков, связанных с изменением стоимости недвижимости. А ведь в стране небольшой финансовый сектор, поэтому, если что-то рухнет, то затронет всех. По большому счету у нас все держится на тонкой ниточке. В России большая доля застройщиков, имеющих в портфеле всего один-два проекта. Расчеты показывают: при снижении цен на 15%, 53% проектов оказываются в зоне риска, а половине строительных компаний грозит банкротство. Неизбежное следствие этого процесса – дальнейшая консолидация рынка застройки многоквартирного жилья с сокращением от 30% до 90% количества застройщиков.

По сути дела, то, что происходит сейчас в строительстве, тоже кризис, констатирует Григорий Телешев, аспирант института народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Институциональные изменения на рынке застройки многоквартирного жилья создают для его участников высокую степень неопределенности. При этом происходит перетекание проблемы обманутых дольщиков в банковский сектор, учитывая, что объем обязательного гарантирования по эскроу счетам выше, чем по обычным банковским депозитам на фоне не пропорциональной концентрации финансовых ресурсов.

Неужели этим все и кончится?

События последних лет привели к тому, что рынок недвижимости приобрел сюрреалистические черты, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Законодательно введены эскроу счета, но большинство проектов реализуется по старым схемам. У застройщиков постоянно растет себестоимость, но она не влияет на конечную цену, при этом цена растет на 5-10% в год. Это не уменьшает возникший ажиотаж, который во многом объясняется искусственным пиаром; людей запугивают, что в связи с новыми правилами квартиры подорожают. Многие полагали, что после 1 июля этот повышенный спрос затухнет, но дата прошла, а ничего не изменилось.

Поэтому вопрос о том, что будет дальше, приобретает дополнительную актуальность. Чтобы это понять, надо ответить на ряд вопросов. Как долго ипотека продолжит дешеветь? Что будет с новыми проектами? Доходы не растут, но остается большое число нереализованных лотов.

Сейчас на рынке недвижимости продолжается оттепель, но она способна схлопнуться в любой момент, полагает Олег Репченко, уж очень большие риски накопились в этом секторе.

Ситуация патовая, в девелоперском бизнесе растут риски, цена на недвижимость пока растет, но долго ли продлится этот тренд? Есть опасность, что рано или поздно строительный комплекс государству придется спасать.

Проблема в том, что рынку недвижимости некуда двигаться, он находится на пределе своих возможностей. Платежеспособный спрос стагнирует, даже если ставка по ипотечным кредитам упадет на 1-2 процентных пункта, это мало что изменит. Все факторы, способны оживить рынок, уже отыграны, а новых для роста не возникает.

Сегодня все больше экспертов склоняется к выводу, который еще совсем недавно звучал бы как невероятный: рынок недвижимости, строительный комплекс, прямой дорогой движется в направлении огосударствленности, так как может настать момент, когда он не справится сам со своими проблемами. Если это действительно однажды случится, то будет означать конец всем надеждам когда-нибудь в России решить жилищный вопрос. Пожалуй, это и станет подлинным сюрреалистичным концом эпохи реформ.