Во втором полугодии 1999 годанаступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса прошлого года -этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема.

Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране, и в частности, невысоких (по сравнению с осенью прошлого года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару (рис. 1). Так, инфляция, составившая в первом полугодии 25%, к концу ноября достигла всего 36% (против прогнозировавшихся Минэкономики 50-60%). Соответственно, среднемесячный курс доллара относительно декабря 1998 года в июне вырос на 22%, а к ноябрю - на 34%. В целом с декабря 1997 года индекс инфляции рубля составил 2,52, девальвации - 4,52. При этом доллар в России прекратил дефлировать: индекс инфляции доллара к концу 1998 года (относительно декабря 1997 года) снизился до 0,55, а к ноябрю 1999 года составил 0,56. Индекс покупательной способности доллара (относительно потребительских цен) составил в декабре 1998 года 1,82, а к ноябрю 1999 года снизился до 1,77.

Цены предложения 1 кв. м жилья в городах России изменялись следующим образом (табл. 1-2ирис. 2-4).

ВМосквеи других городах, где квартиры выставляются на продажу в долларах (Россия-1), после небольшогосниженияцен осенью прошлого года, в первом полугодии этого года ценыобвалилисьна 25-35%, во втором полугодии, как и прогнозировалось, произошластабилизация, а концу года - даженезначительный рост.

В городах, где квартиры выставляются преимущественно в рублях (Россия-2), после резкогороста рублевых ценосенью прошлого года (на 60-100%) и еще более резкогопадения их долларового эквивалента(в два-три раза), в первом полугодии этого годарублевые цены стабилизировались, а ихдолларовый эквивалент слегка снижался; во втором полугодии цены окончательностабилизировалисьи даженезначительно выросли.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадиюспада, вышел настабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новыйподъем, в том числе и некоторый рост цен. Как видно из графиков (рис. 5-7), мы ожидаем начало подъема за пределами 2000-го года. Конечно, прогноз исходит из ничтожно малой вероятности нового политического, экономического, финансового обвала в следующем году.

Для обоснования такого прогноза рассмотрим основные группы факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости, так и внутренних, которые определяют тенденции изменений на рынке в 2000 году.

Первая группа факторов - этомакроэкономические и тесно связанные с ними политические.

Механизм влияния таких макроэкономических параметров, как инфляция и девальвация рубля, хорошо изучен.

Показано, что реакция рынка недвижимости на изменение этих параметров в тех сегментах рынков, где цены предложения квартир в листингах агентств, рекламе номинируются вдолларахлибов рублях, принципиально различна. При планом росте курса доллара с небольшим темпом, в городах первой группы не следует ожидать влияния этого роста на темпы изменения цен. В городах второй группы рублевые цены (при прочих равных условиях) могут расти с темпом от 0,5 до 1,0 от инфляции, а их долларовый эквивалент (при обычных темпах девальвации в 0,8-1,0 от инфляции) - стабилен или слегка снижается.

Какие же перспективы рисуют нам сегодня власти, а также ведущие макроэкономисты?

Источником "оптимистических" макроэкономических прогнозов для нас могут служить параметры бюджета: годовая инфляция 20-22%, среднегодовой курс доллара 32 рубля (соответственно на конец года - 35-36 руб.). Достаточно широкий спектр мнений макроэкономистов включает также "пессимистический" прогноз (курс доллара до 45-50 руб., связанный с прекращением беспрецедентного роста мировых цен на нефть, замораживанием отношений с МВФ) и "катастрофический" прогноз (предсказания нового обвала экономики и финансов в 2000 году). Принимая малую вероятность катастрофического прогноза, наиболее вероятными можно считать следующие качественные показатели экономического развития России: некоторый рост ВВП (от нулевого до 3-процентного), невысокие темпы инфляции и девальвации рубля (от 20 до 28%), рост номинальных зарплат и пенсий (от 20 до 50%), некоторый прирост реальных (с поправкой на инфляцию) денежных доходов населения (на 1,5-3,0%). Сочетание таких среднесрочных политических факторов, как дорогостоящая война на Кавказе и связанное с этим повышение оборонной доли бюджета, затраты на восстановление жизнеобеспечения районов Чечни, президентские выборы с их затратами и одновременно - с необходимостью выполнения обещаний электорату, вряд ли приведут к нарушению финансово-экономической стабильности, но могут сдвинуть количественные показатели в худшую сторону. Что касается средств, зарезервированных на выборы, на оборону, на Чечню, то они скорее всего будут перетекать на рынок недвижимости и способствовать повышению платежеспособного спроса.

Следовательно,макроэкономические и политические факторы обещают нам на 2000-й год спокойную ситуацию на рынке недвижимости.

Далее необходимо перейти к другой группе факторов, связанных с внутренними механизмами рынка.

Прежде всего, речь идет овзаимном влиянии вторичного и первичного рынка жилья. Сложившиеся к концу прошлого года ножницы в ценах на вторичном рынке и на рынке муниципального жилья в городах долларовой группы привели к переориентации спроса на первичный рынок и серьезному понижающему давлению на цены вторичного. В результате в Москве долларовые цены вторичного рынка в 1999 году упали на 25%. Сегодня средняя цена предложения 1 кв. метра жилья составляет на вторичном рынке около 660 долларов, на новое типовое жилье в районах массовой застройки - 400-450 долларов. При этом наметилась тенденция возвращения покупателей на вторичный рынок, особенно в других городах России, где такие ножницы практически исчезли. В целомпонижающее давление первичного рынка ослабло, хотя и не прекратилось окончательно. Приведет ли оно к продолжению снижения цен на вторичном рынке, зависит от ряда других внешних и внутренних факторов.

Здесь необходимо обсудить такой фактор, какпадениепосле кризисапокупательной способностинаселения на 30-40% (в том числе за 1999 год - на 15-18%). Влияние этого фактора на рынок недвижимости за прошедший год сильно преувеличивается. Дело в том, что недвижимость приобретается не за доходы, а за накопления. Резкое снижение платежеспособного спроса после кризиса объясняется тем, что та (меньшая) часть сбережений, которая хранилась в банках, пропала или была временно в них заморожена, а большая часть, хранившаяся на руках и в долларах, была временно (на 3-4 месяца) заморожена самим населением, до выяснения финансовых и экономических перспектив. Подтверждением сказанного служит тот факт, что большинство из тех граждан, которые имели перед кризисом планы по улучшению жилищных условий, в 1999 году успешно их реализовали. К настоящему времени дальнейшее снижение доходов населения почти приостановлено.Положительные тенденции в экономике, рост доходов коммерческой сферы и бюджета, некоторое повышение денежных выплат населению создают позитивный фон для того, чтобы население смелее расставалось со своими сбережениями ради решения жилищных проблем.

Влияние таких внутренних краткосрочных факторов, какпрекращение декабрьской активизации спроса(вызванного, например, ожиданием ввода в действие первой части нового Налогового кодекса),очередной массовый вброс жилья на первичном рынкев марте-апреле (по несколько повышенным или сохранившимся рублевым ценам), придастколебательный характердинамике цен на жилье: снижение в январе-марте относительно декабря, стабилизация к лету, начало подъема осенью-зимой.

Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России - через 1,5-2 года.

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1999 году

1. РАН САВА, г. Москва (руководитель Апрелев К.Н., исполнители Куприянов А.В., )
2. Агентство "Миэль-Недвижимость", г. Москва (руководитель Куликов Г.Л., исполнитель Светлаков В.И.)
3. Агентство недвижимости "На Соколе", г. Москва (руководитель Клоницкий В.И., исполнитель Чугункова С.И.)
4. Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., исполнитель Хорьков М.И., САРН)
5. Агентство "Недвижимость Калининграда" (руководитель Драчук П.И., САРН, исполнитель Анненков Р.Ш.)
6. Сибирское агентство недвижимости, г. Новосибирск (руководитель Свиркова И.П., исполнитель Астахов А.А., САРН)
7. Тверская ассоциация риэлторов (ТАРИЭЛ), Тверское информационно-торговое агентство недвижимости (ТИТАН), г. Тверь (руководитель Каминский В.Н., САРН, исполнитель Кузуб В.И.)
8. Агентство "Центр недвижимости", г. Ульяновск (руководитель Диков А.С., исполнитель Тагашова Н.В., САРН)
9. Ассоциация риэлторов Алтайского края, Агентство недвижимости "Дом", г. Барнаул (руководитель Малков Г.Е., исполнитель Петухова Е.А.)
10. Астраханская ассоциация риэлторов, г. Астрахань (руководитель Костин П.Н., исполнитель Кузнецов Р.О.)
11. Агентство недвижимости "Бэст-риэлти", г. Омск (руководитель Терехова О.А., исполнитель Пирогова О.В.)
12. Агентство недвижимости "Выбор", г. Нижний Новгород (руководитель Жилевский А.Б., исполнитель Ротанова С.Н.)
13. Корпорация VMB-инвест, г. Санкт-Петербург (руководитель Вотолевский В.Л., исполнитель Нечаев Н.О.)
14. Агентство "Информационные услуги", г. Псков (исполнитель Моня Ю.)
15. Региональный центр недвижимости, г. Рязань (исполнитель Дронова Л.И.)

Рис. 1. ИНДЕКСЫ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПАРАМЕТРОВ



Расчеты автора по данным ЦБ РФ и Росстатагентства

Рис. 2. ДИНАМИКА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ




Рис. 3. ИНДЕКСЫ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 4. ИНДЕКСЫ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1 кв. м ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ С РУБЛЕВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 5. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 кв. м ЖИЛЬЯ
В ГОРОДАХ С ДОЛЛАРОВОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН




Рис. 6. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСА ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН В МОСКВЕ




Рис. 7. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ
ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-1




Рис. 8. ПРОГНОЗ И ФАКТИЧЕСКОЕ ИЗМЕНЕНИЕ
ИНДЕКСОВ ДОЛЛАРОВЫХ ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В ГОРОДАХ РОССИИ-2

• Назад
• Вперёд