Опубликовано в журнале «Д-штрих», октябрь 2006 г.

Стерник Г.М.,
независимый аналитик рынка недвижимости,
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова

РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ НА СЛОМЕ ТЕНДЕНЦИЙ

Рынок жилья Московского региона переходит к новой стадии своего развития – стабилизации. Такие моменты слома тенденций представляют собой настоящий праздник для аналитика рынка недвижимости. Мы востребованы, к нам обращаются за разъяснениями и советами население и власти, банки и инвестиционные компании, застройщики и риэлторы. Адреналин усиленно поступает в кровь, и аналитик изучает причины и факторы, ищет закономерности и тенденции, пытается предсказать или прогнозировать будущее.

Прошлый слом тенденций – начало роста цен в июне 2005 года после стагнации на рынке, начавшейся с июня 2004 года – нами давно отыгран. Уже в ноябре-декабре стали ясны причины и факторы, и было предсказано на 2006 год продолжение роста цен с повышающимся темпом в первом полугодии и с понижающемся (вплоть до нуля) – во втором. С этим соглашались большинство аналитиков, но полученные в январе-мае безумные темпы роста в 8-10% в месяц не ожидал никто.

Тем не менее, на нас не обиделись инвесторы – частные и корпоративные, для которых мы разрабатывали инвестиционные меморандумы, банки, выдающие ипотечные кредиты под залог жилья: они получили более высокую стоимость своих активов, чем мы прогнозировали, но основные рекомендации о выборе сегментов рынка для инвестирования оказались верными. Еще с докризисных времен мы наблюдали такую закономерность: при резком росте цен на рынке быстрее дорожают более низкокачественные квартиры, разница в ценах с более качественными уменьшается (мы называем это «консолидацией трендов»). То же самое при падении цен на рынке – быстрее дешевеют высококачественные квартиры, уровень цен сближается. При переходе к стабилизации после роста – первыми стабилизируются цены на низкокачественное жилье, разность в ценах увеличивается (происходит «расслоение рынка»). Именно такой подход позволил рекомендовать для инвестирования прежде всего одно-двухкомнатные квартиры в панельных домах, и именно у них рост цен за полгода оказался наибольшим и на сегодня превысил 80%.

Но одной рекомендации – ограничить горизонт планирования инвестиций полугодием – поверили не все инвесторы. Поэтому в июне-июле мы вплотную занялись построением математической модели динамики цен в Москве и получением расчетного прогноза. Расчет подтвердил гипотезу о предстоящем замедлении темпов роста цен вплоть до нуля. Сегодня, через четыре месяца, можно сказать, что наш прогноз был несколько пессимистичен: темпы роста цен снизились пока не до нуля, а всего лишь до 2-3%. Уровень цен достиг 4600 $/кв. м (по нашей шкале) и все еще увеличивается. Тем не менее мы ожидаем стабилизации цен до конца года.

Необходимо отметить, что СМИ публикуют различные данные об уровне цен в Москве, получая их от различных аналитиков. У других аналитиков цены получаются ниже на 100-500 долларов в зависимости от принятого способа формирования выборки, степени учета элитного сегмента рынка и т.п. Это право каждого аналитика – включать элитные квартиры в расчет средней цены по Москве или вести его только для «типового» жилья. Желательно только при этом давать пояснения о принятом способе расчета.

Мы ожидаем, что стабилизация цен произойдет на среднем для Москвы уровне 4700-4800 $/кв. м (по нашей шкале).

Таков наш краткосрочный прогноз.

Причинами перехода к стабилизации являются:
- уменьшение количества покупателей, способных приобрести квартиру по столь выросшим ценам;
- снижение доходов владельцев квартир от сдачи их в аренду, вызванного более низкими темпами роста арендных ставок по сравнению с ценами покупки.

Последствиями такой динамики цен могут быть:
- снижение мотивации к инвестиционному приобретению квартир, основанной на высоких темпах роста цен;
- возможность оттока инвестиционных капиталов в более доходные сектора для вложений;
- выход на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями.

Это объясняет причины и механизмы реализации полученного нами среднесрочного (до конца 2007 года) прогноза – стагнация и даже возможная корректировка цен, хотя и незначительная (до 5-10%) и кратковременная (на 3-6 месяцев).

Наконец, долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) опирается на гипотезу о том, что экономика России с 2000 года вышла на траекторию устойчивого роста, этот рост продлится (по мнению Всемирного банка, Института экономики переходного периода Е.Гайдара, других экономистов) по крайней мере до 2020-2025 года. Вместе со всей экономикой будет расти и ее наиболее инвестиционно привлекательный сегмент - рынок недвижимости, причем с темпы роста цен на жилье в Москве будут превышать общие темпы экономического роста и составлять в среднем 20-25% в год (в номинальных долларовых ценах). Но фактические годовые приросты цен будут колебаться в пределах от 10% и менее до 50-60% и более.

Некоторые специалисты, знающие экономические законы, разработанные для товарных рынков, не верят в возможность многократного роста цен на жилье в Москве. Аргументов несколько.

Первый: цены на рынках не могут расти более чем на 20% в год или даже в два-три года; в этом случае увеличивается предложение, и цены прекращают рост. Отвечая этой группе оппонентов, приходится объяснять, что на рынке недвижимости действуют свои законы, что рынок инерционен, и увеличить предложение можно только за несколько лет. Именно это случилось с реализацией проекта по доступному жилью: государство всячески стимулирует рост платежеспособного спроса (общий рост доходов населения, ипотека, прямая поддержка отдельных социальных групп), при этом вложенные огромные суммы в стимулирование роста объемов строительства и предложения дадут эффект лишь через три-четыре года, и поэтому проект буксует, а цены растут.

Второй аргумент: цены на жилье имеют свой естественный предел роста, диктуемый уровнем доходов населения, платежеспособным спросом. Население не может угнаться за таким ростом цен, и спрос на рынке снижается. Ну что ж, это так. Но для Москвы - немножко не так. Москва – это центр притяжения для жителей всех регионов России и стран ближнего зарубежья, и с ними приходят новые источники инвестиций в московское жилье. Платежеспособный спрос на него неисчерпаем и мало зависит от уровня цен – он лишь берет кратковременные (от 6 до 12 месяцев) передышки, когда рост цен прекращается – до следующего взлета.

Третий аргумент: цены на недвижимость не могут расти в разы. Они должны остановиться, а далее и откатиться вниз. Так было во всем мире. Ответ: в Москве цены за 6 лет устойчивого роста выросли в 6 раз. В Калифорнии за 10 лет в 10 раз. В Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне – за 10-12 лет в 8-10 раз. Весь мир ждет начала «лопания пузырей», отката цен. Но пока не может дождаться (исключение – Япония, где цены понизились). В чем здесь дело? Может быть, теория цикличности капиталистической экономики устарела? Мы видим причину в том, что многолетние усилия экономических «гуру» Америки и Европы дали свои плоды – они не только научились предотвращать кризисы, но и «зажали» амплитуду экономических колебаний в узкие пределы, переведя всю экономику в режим «устойчивого роста». А цикличность осталась, она просто перешла на уровень ниже – в колебания не цен, а темпов их роста.

И еще одно соображение. Мы подчеркиваем, что речь идет о ценах, выраженных в натуральных долларах. А доллар, как известно, дешевеет – не только по отношению к нефти, или к недвижимости, или к золоту. Мировая финансовая система, привязанная к доллару (а все валюты, и рубль в том числе, ориентируются на доллар, стараясь курсовой паритет понизить относительно паритета по ВВП ради поддержки экспорта), таким образом (ростом цен на нефть и недвижимость) реагирует на формально подавленную инфляцию, как реагировала (дефицитом) социалистическая экономика.

Поэтому, если не произойдет форс-мажорных обстоятельств (мировой финансовый кризис, война цивилизаций, политический кризис в России…), мы еще долго будем радоваться приращению жилищного капитала наших граждан, имеющих жилье в собственности – и огорчаться снижению доступности жилья для тех, кто его не имеет.

Кто доживет – тот увидит.

Г.М.Стерник
26.09.06.

• Назад
• Вперёд