Статьи
аналитические материалы
Стерник Г.М., ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в сентябре 2003 года в соавторстве с М.Жуковой, аналитиком фирмы "Миэль" 
Стерник Геннадий Моисеевич
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru
Жукова Мария Владимировна
ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в сентябре 2003 года
Рынок купли-продажи квартир
Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в сентябре рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС (12600 предложений квартир), “Миэль-Недвижимость” (13900 предложений) и “БЕСТ-Недвижимость” (7200 предложений). Получено, что за сентябрь 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $79 и достигла нового исторического максимума 1414 $/кв. м (минимальная – 506 $/кв. м, максимальная – 4158 $/кв. м). Для сравнения: в декабре 2002 года средняя величина составляла 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года – 940 $/кв. м.
Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.
Прирост номинальных долларовых цен на жилье за сентябрь побил предыдущий рекорд и составил 5,9%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,29 (прирост за 8 месяцев 29,0%), относительно декабря 2001 года – 1,50 (прирост за август - на 8 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 33 процентных пункта).
Инфляция в сентябре составила 0,4%. Среднемесячный курс доллара составил 30,35 руб., индекс девальвации рубля к доллару два месяца подряд не снижается (происходящая в течение нескольких месяцев ревальвация рубля приостановилась) и составил относительно декабря 2001 года 1,007, относительно декабря 2002 года 0,092.
Соответственно, индекс инфляции доллара в России два месяца практически не изменяется и составляет 1,24, а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) - 0,803.
Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в августе перестал снижаться, в сентябре продолжил свой рост и вырос за год на 11,9% или на 12,8 процентных пункта (до 1,205) относительно декабря 2001 года.
Рынок аренды квартир
Обобщенные данные по рынку аренды квартир в сентябре рассчитаны на основе данных компании “Миэль-Недвижимость” (3478 предложений). Получено, что за сентябрь 2003 года средняя цена предложения аренды квартир в Москве выросла: однокомнатных - на $20 до $390, двухкомнатных – на $15 до $495, трехкомнатных – на $35 до $615, средневзвешенная – на $20 до $515. Для сравнения: в декабре 2002 года эти величины составляли соответственно $350, $450, $545 и $450, в декабре 2001 года – $280, $385, $500 и $400.
Примечание: по данным Компании “Миэль-Недвижимость”
Прирост средних долларовых цен аренды жилья за сентябрь составил 4,4%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,14 (прирост за 9 месяцев 14,0%), относительно декабря 2001 года – 1,29 (прирост за сентябрь - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 12 процентных пунктов).
Показанная ниже на графике динамика индексов цен аренды в сравнении с ценами продажи отличается:
-
явно выраженной сезонностью (цены поднимаются в конце лета-осенью и стабильны в остальные периоды);
-
общей повышательной тенденцией в 2002-2003 гг.;
-
более низким общим ростом по сравнению с рынком купли-продажи жилья.
В связи с этим представляет интерес определить индекс валового рентного множителя рынка квартир. Эта величина в экономике рынка недвижимости рассчитывается как отношение цены аренды объекта (суммы арендной ставки за период) к цене его покупки. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду.
В конце 2001 года эта величина на рынке квартир в Москве равнялась приблизительно 0,09 1/лет, т.е. срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 года составляет 0,86 (снижение на 13%), т.е. срок окупаемости инвестиций равняется 12,8 года.
Приведенные данные могут служить хорошим ориентиром как гражданам - потенциальным инвесторам, так и гражданам, выбирающим в соответствии со своими доходами и жизненными планами альтернативу проживания в Москве – в съемной или приобретенной квартире.
ã Г.М.Стерник, 12.10.03.