Стерник Геннадий Моисеевич

Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ в августе 2003 года

Рынок купли-продажи квартир

Обобщенные данные по рынку купли-продажи квартир в августе рассчитаны на основе обобщения данных компаний РМЛС (13067 предложений квартир), “Миэль-Недвижимость” (13050 предложений) и “БЕСТ-Недвижимость” (6457 предложений). Получено, что за август 2003 года средняя удельная цена квартир в Москве выросла на $51 и достигла 1335 $/кв. м (минимальная – 520 $/кв. м, максимальная – 1460 $/кв. м). Для сравнения: в декабре 2002 года средняя величина составляла 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года – 940 $/кв. м.

Примечание: расчеты автора по данным компаний РМЛС, Миэль-Недвижимость, Контакт-Недвижимость и БЕСТ-Недвижимость.

Прирост номинальных долларовых цен на жилье за август составил 4,0%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,22 (прирост за 8 месяцев 21,8%), относительно декабря 2001 года – 1,42 (прирост за август - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 25 процентных пунктов).

Макроэкономические индексы в августе изменили свою тенденцию. Инфляция (впервые после августа 1997 года) превратилась в дефляцию: потребительские цены снизились на 0,4%.

Среднемесячный курс доллара в августе составил 30,30 руб., индекс девальвации рубля к доллару перестал снижаться (происходящая в течение нескольких месяцев ревальвация рубля приостановилась) и составил относительно декабря 2001 года 1,007, относительно декабря 2002 года 0,092.

Соответственно, индекс инфляции доллара в России уменьшился на 1 процентный пункт (с 1,25 до 1,24), а индекс покупательной способности доллара (относительно потребительской корзины) незначительно вырос.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в августе перестал снижаться и вырос за год на 6,3% или на 7,3 процентных пункта до 1,14 относительно декабря 2001 года.

Рынок аренды квартир

Обобщенные данные по рынку аренды квартир в августе рассчитаны на основе данных компании “Миэль-Недвижимость” (2-4 тысячи предложений ежемесячно). Получено, что за август 2003 года средняя цена аренды квартир в Москве выросла: однокомнатных - на $20 до $370, двухкомнатных – на $25 до $480, трехкомнатных – на $25 до $580. Для сравнения: в декабре 2002 года эти величины составляли соответственно $350, $450 и $545, в декабре 2001 года – $280, $385 и $500.

Примечание: по данным Марии Жуковой (Компания “Миэль-Недвижимость”)

Прирост средних долларовых цен аренды жилья за август составил 4,2%. Индекс цен относительно декабря 2002 года составил 1,06 (прирост за 8 месяцев 6,0%), относительно декабря 2001 года – 1,24 (прирост за август - на 5 процентных пунктов, за 8 месяцев – на 7 процентных пунктов).

Показанная ниже на графике динамика индексов цен аренды в сравнении с ценами продажи отличается:

• явно выраженной сезонностью (цены поднимаются в конце лета-осенью и стабильны в остальные периоды);

• общей повышательной тенденцией в 2002-2003 гг.;

• более низким общим ростом по сравнению с рынком купли-продажи жилья.

В связи с этим представляет интерес определить индекс валового рентного множителя рынка квартир. Эта величина в экономике рынка недвижимости рассчитывается как отношение цены аренды объекта (арендной ставки) к цене его покупки. Обратная величина дает приблизительную оценку срока окупаемости инвестиций в приобретение (строительство) объекта с последующей его сдачей в аренду.

В конце 2001 года эта величина на рынке квартир в Москве равнялась приблизительно 0,009 1/лет, т.е. срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, при сдаче ее в аренду равнялся 11 годам. С тех пор эта величина практически постоянно снижалась. Сегодня индекс ВРМ относительно декабря 2001 года составляет 0,87 (снижение на 13%), т.е. срок окупаемости инвестиций равняется 14,3 года.

Приведенные данные могут служить хорошим ориентиром как гражданам - потенциальным инвесторам, так и гражданам, выбирающим в соответствии со своими доходами и жизненными планами альтернативу проживания в Москве – в съемной или приобретенной квартире.

Анализ факторов, определивших тенденции изменения цен на жилье

Итак, в августе средний уровень цен предложения жилья в Москве достиг исторического максимума в 1335 $/кв. м (предыдущий максимум – в марте 1995 года – 1280 $/кв. м). Месячный прирост в 4,0% был максимальным за 2002-2003 гг. (предыдущие максимумы: 3,5% в июле и 3,1% в апреле). Такой результат объясняется действием многих факторов, как внешних по отношению к рынку жилья, так и внутренних. .

Но главным фактором была выявленная количественная связь роста цен на жилье в Москве с уровнем мировых цен на нефть

С учетом двух-трехмесячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их репатриацией (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными – более 30 $/баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае – мартовскими (28,5 $/баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22 $/баррель, он составил 2,1%.

Далее прогнозируемого дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, США резко увеличили потребление, а Иракская нефть пока не пошла на экспорт, и цены в мае-июне выросли до 24-28 $/баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июле-августе за счет “нефтяного” фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3-3,5% его вклад, по нашей оценке, составил 2-2,5%.

В июле-августе цены на нефть незначительно снижались, а в сентябре упали на 14%. Следовательно, в сентябре-октябре можно ожидать прироста цен на жилье за счет этого фактора на уровне 1,5-2%, а в ноябре – 0,5-1%.

Таким образом, к концу осени благоприятная ситуация с нефтяными доходами заканчивается, и дальнейшего заметного увеличения платежеспособного спроса на жилье в Москве за счет данного фактора не просматривается.

Важно отметить, что полученная закономерность относится только к Москве и к Московской области. В регионах России к концу 2002 года стабилизация цен на жилье в долларовом выражении наступила практически повсеместно. Даже в Петербурге, где рост цен на жилье не прекращался в последние два года, корреляции с темпами роста цен на нефть не отмечено. Рост цен в Петербурге, очевидно, определялся другими факторами (подготовка к 300-летию города сопровождалась повышенным вниманием президента и способствовала притоку инвестиций из различных источников), а допдоходы от нефти вливаются преимущественно в недвижимость Московского региона.

Примечание: расчеты выполнены О.Бойко и М.Караковским, АН “Итака”, С.-Петербург.

В течение последнего года специалисты рынка недвижимости обращают внимание на такой существенный фактор, повлиявший на цены, как изменение курса доллара.

В условиях двухвалютности российской экономики, полной долларизации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения в сфере мирового валютного рынка оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. В 2002-2003 гг. вторым фактором, который внес свой вклад в поведение рынка недвижимости, явилось изменение курса евро по отношению к доллару.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в мае-июне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябре-декабре превзошел его на 8-10%, а к маю 2003 года – на 22%. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в долларах, при его высоком (особенно в Москве) уровне “рыночности” поведения, немедленно начало “бегство от доллара”.

В июне-июле 2003 гг. ситуация изменилась. Доллар отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09-1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова покупает долларов больше, чем продает.

Следовательно, дальнейшего вклада в динамику цен на жилье данный фактор до конца года не внесет.

Далее необходимо рассмотреть еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве - приток на рынок недвижимости средств от начавшейся избирательной компании.

Опыт показывает, что расходы кандидатов на проведение избирательной компании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости.

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму собрано до $1 млрд. Не меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть – на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15-25%.

Изменение в избирательном законодательстве привели к тому, что значительная часть этих средств уже в июле-августе израсходована, что добавило к приросту цен на жилье вследствие “нефтяного” фактора еще 1-2% в месяц. С официальным началом избирательной компании (7 сентября) в течение двух месяцев агитация (и расход средств) примет скрытый характер, а затем в течение месяца в оборот пойдут основные накопленные деньги. Следовательно, в среднем за осенние месяцы можно ожидать дополнительного прироста цен на жилье от “избирательного” фактора на 1-1,5%.

Это означает увеличение активности рынка и положительный вклад в динамику цен (в объеме 5-7% на ближайшие полгода).

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, мы поставили фактор общей экономической ситуации в стране. Несмотря на явный и устойчивый рост ВВП, доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Они близко коррелируют в остальных городах и регионах России, где уже в течение двух лет наблюдается незначительное (в пределах 10%) повышение цен на жилье или стабильность этого показателя.

Тем не менее, политическая стабильность в стране, экономический рост, приток инвестиций поддерживают положительную динамику рынка недвижимости, предохраняют его от обвалов и кризисов.

Что касается внутренних факторов рынка недвижимости, то в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, картина рынка не изменяется под их действием. Так, специалисты отмечают снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, но это может лишь способствовать повышению цен. Предложение на первичном рынке, наоборот, растет рекордными темпами: ввод жилья, по оценке главы стройкомплекса Москвы В.И.Ресина, составил 2,7 млн кв. м. Повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке. Что касается оборотов рынка, то в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20-25%, а руководитель Москомрегистрации М.А.Скворцов – о резком снижении числа регистраций инвестдоговоров.

Есть и другие признаки неоднозначной ситуации на московском рынке недвижимости, позволяющие подвергнуть сомнению стереотипы публикаций в СМИ о том, что цены на жилье в Москве и дальше продолжат свой рост, квартиры продолжат раскупаться “как горячие пирожки”, а московские строители будут и дальше наращивать объемы ввода.

Прогноз динамики цен

Принимая сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен, мы ожидаем в 2003 году годового роста цен на рынке жилья Москвы в среднем на 32-34%, в 2004 году – 10-12%, в 2005 году - стабилизацию спроса и цен. Естественно, уже с осени с.г. это будет сопровождаться расслоением рынка, продолжением роста на одних сегментах и возможным снижением на других.

Данный вывод потребует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

© Стерник Г.М., 23.09.03.

• Назад
• Вперёд