ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
для СЕРЕАН (май 2005 г.)

Ценовые индексы рынка недвижимости (RealEstatePriceIndex – REPI) в настоящем виде рассчитываются согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г. Методика расчета кратко изложена в Приложении. Подробные результаты расчетов приведены в Сводной таблице. Значения ценовых показателей рассчитаны в трех валютах – рублях, долларах и евро для трех сегментов рынка недвижимости – купли-продажи квартир в Москве, аренды офисов в Москве и купли-продажи односемейных домов с участками в Московской области.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ

В мае макроэкономические параметры в России претерпели следующие изменения.

Месячная инфляция снизилась до 0,8%, за 5 месяцев 2005 года индекс инфляции составил 1,073.

Среднемесячный курс доллара перестал снижаться и несколько повысился (до 27, 95 руб./доллар), индекс девальвации рубля к доллару относительно базового периода – декабря 2004 года возвратился к декабрьскому значению и составил 1,002. В результате индекс инфляции доллара в России в мае незначительно вырос (до 1,071), а индекс покупательной способности понизился относительно базового периода до 0,934.

Среднемесячный курс евро снизился до 35,48 руб./евро, индекс девальвации рубля относительно евро снизился до 0,949. В результате индекс инфляции евро в России вырос до 1,131, а индекс покупательной способности понизился до 0,884.

КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ, Москва

В мае среднемесячные цены на московские квартиры составили: рублевая цена – 58,5 тыс. руб./кв. м (прирост 2,1%), долларовая цена - 2093 $/кв. м (прирост 1,6%), цена в евро – 1649 евро/кв. м (прирост 3,5%). Индекс номинальных цен относительно базового периода – декабря 2004 г. – составил соответственно 1,074, 1,072 и 1,132.

В сегменте трехкомнатных квартир площадью 60-120 кв. м в непанельных домах Москвы средняя удельная цена предложения выросла в рублях до 72,8 тыс. руб./кв. м (на 2,3%), в долларах - до 2605 $/кв. м (на 1,7%), в евро - до 2052 евро/кв. м (на 3,7%). Индекс номинальных цен относительно базового периода составил соответственно 1,057, 1,055 и 1,114.

Индекс реальных цен (с исключенной инфляцией) вырос до 0,988 и 0,970 соответственно.

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, Москва

В мае 2005 года арендные ставки по всем офисным помещениям в Москве выросли относительно апреля в долларах с 364 до 428 $/кв. м в год (на 17,6%). В пересчете на евро за тот же период ставки выросли с 281 до 337 евро/кв. м в год (на 19,9%), в рублях – с 10123 до 11952 руб./кв. м в год (на 18,1%). Номинальные индексы роста арендных ставок в мае относительно базового периода – декабря 2004 года по офисам всех классов составили в рублях и долларах по 1,14 и в евро 1,20.

По офисам классов В/С в мае также произошел рост ставок аренды с 358 до 434 $/кв. м в год (на 21,2%). В пересчете на евро – с 277 до 342 евро/кв. м в год (на 23,5%), на рубли – с 9956 до 12135 руб./кв. м в год (на 21,9%). Значения номинального индекса достигли 0,95 - в рублях, 0,94 - в долларах и 1,00 - в евро.

Реальный индекс арендных ставок относительно декабря 2004 года в мае составил по всем офисам - 1,06, по офисам класса B/C – 0,88.

ОДНОСЕМЕЙНЫЕ ДОМА С УЧАСТКАМИ, Московский регион

В мае средняя удельная цена загородных домовладений с участками (коттеджи, таунхаусы, дачные дома) в Московской области сохранилась на уровне апреля – 27,6 тыс. руб./кв. м, 988 $/кв. м, 778 евро/кв. м. Индекс номинальных цен относительно базового периода также сохранился на уровне 0,97, 0,97 и 1,03 соответственно.

В сегменте благоустроенных односемейных домов (коттеджей и таунхаусов) на удалении до 50 км от центра Москвы средняя удельная цена предложения несколько снизилась (до 39,8 тыс. руб./кв. м, 1421 $/кв. м и 1084 евро/кв. м). Индекс номинальных цен также снизился до 1,00, 1,00 и 1,02.

Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на загородные домовладения сохранился на уровне 0,91, на коттеджи – снизился до 0,93.

ВЫВОДЫ

За 5 месяцев средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличились в долларовом выражении для всех категорий на 7,2%, для 3-комнатных непанельных квартир – на 5,5%. В евро эти показатели составляют соответственно 13,2% и 11,4%, в рублях – 7,4% и 5,7%. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) практически вернулись к значениям базового периода и составляют 1,001 и 0,985 соответственно.

Арендные ставки на офисы всех классов за май существенно выросли: в долларах на 17,6%, в евро на 19,9%, в рублях на 18,1%. Для классов В/С прирост составляет 21,2%, 23,5% и 21,9% соответственно. Индекс реальных арендных ставок вырос до 1,06 и 0,88 соответственно.

Средняя удельная цена предложения всех загородных домовладений в Московской области сохранилась на уровне апреля, коттеджей (в зоне до 50 км от центра Москвы) – снизилась на 1,9% в долларах и евро и на 3,5% в рублях. Индексы реальных цен (с исключенной инфляцией) составили соответственно 0,91 и 0,93.

Таким образом, после длительного периода колебательной стабильности, в мае цены на квартирном рынке Москвы и арендные ставки на московские офисы уверенно повысились. На рынке загородной недвижимости все еще продолжается стабильность и даже некоторое снижение цен предложения.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

Приложение

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ИНДЕКСОВ СЕРЕАН

1. Из всей системы индексов рынка недвижимости России[1] (Монография, стр. 144), согласно решению совещания рабочей группы СЕРЕАН в Софии 12-15.12.2004 г., рассчитываются только ценовые индексы (RealEstatePriceIndex – REPI).

2. Индексы рассчитаны как отношение средней цены (averageprice) 1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде (месяце) к той же величине в базовом периоде (декабре 2004 года).

3. Рассчитаны индексы двух категорий: номинальные и реальные (Монография, стр. 143-144).

4. Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, доллары (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта). При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара относительно национальной валюты.

5. Реальные индексы рассчитаны как индексы с исключенной инфляцией (Монография, стр. 144).

6. Для апробации методики, согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, рассчитаны индексы по двум сегментам рынка недвижимости: купли-продажи квартир и аренды офисов в Москве. В инициативном порядке рассчитаны индексы для рынка купли-продажи загородных домовладений (односемейных домов с участками – коттеджей, таунхаусов, дачных домов) Московского региона. В дальнейшем предполагается их расширить на другие сегменты рынка.

7. Для каждого сегмента рассчитаны индексы двух видов: по совокупности объектов, представленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона, с учетом изменения структуры предложения, и по суженной совокупности объектов одного типа и размера, без изменения структуры предложения (Монография, стр. 143).

8. Для второго вида индексов выбраны:
- по квартирам – трехкомнатные квартиры общей площадью 60-120 кв. м в непанельных домах;
- по офисам – офисы класса В/С по классификации Стерника Г.М. (Монография, стр. 59);
- по загородным односемейным домам с участками – коттеджи и таунхаусы на удалении до 50 км от центра Москвы.

В ходе апробации возможно уточнение параметров выбранных объектов.

член рабочей группы СЕРЕАН Стерник Г.М.,

директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»,

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов,

профессор кафедры экономики и управления городски строительством Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.

В проведении расчетов участвовали следующие сотрудники компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

Луцков В.М.,

руководитель отдела анализа рынка вторичного жилья АЦ,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

(рынок квартир и загородных домовладений).

Мирончук Я.С.,

старший аналитик АЦ, лауреат премии «Лучший аналитик Подмосковья – 2004»

(рынок загородных домовладений).

Ащеулова Н.А., аналитик АЦ

(рынок квартир).

Коробкова М.В., аналитик АЦ

(макроэкономические параметры).

Стерник С.Г.,

директор департамента инвестиционного консалтинга и оценки,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат в члены CCIM, канд. наук.

(рынок аренды офисов).

Тимофеев Д.В.,

аналитик департамента

(рынок аренды офисов).

15.06.05.

[1] 1. Стерник Г.М. Методические рекомендации РГР по анализу рынка недвижимости. – М.: РГР, 1998. – 60 стр.

2. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 200 стр.

• Назад
• Вперёд