Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в июне 2004 года

За июнь средняя удельная цена предложения квартир в Москве увеличилась на $56 и достигла 1981 $/кв. м. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла 1594 $/кв. м, в декабре 2002 года - 1096 $/кв. м, в декабре 2001 года - 940 $/кв. м.

Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,24 (прирост за 6 месяцев на 24%), относительно декабря 2001 года - 2,11 (прирост за июнь - на 5 процентных пунктов).

Источник: базы данных компаний РМЛС, "МИЭЛЬ-Недвижимость", "БЕСТ-Недвижимость"

Макроэкономические показатели в России уже четыре месяца демонстрируют невиданную стабильность - официальная инфляция (по Госкомстату) минимальна, курс рубля к доллару устойчив.

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве в июне вырос всего на 3 процентных пункта (только за счет роста номинального индекса) и достиг 1,49 относительно базового периода.

Таким образом, темп прироста цен на рынке жилья Москвы в июне снизился относительно предыдущих месяцев. Это связано с тем, что на рынке в последнее время появились некоторые новые тенденции.

Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов ("в офисах пусто"), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне - еще на 10-20%.

Источник: база данных компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

Рассмотрение приведенных на графике данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем начиналось его снижение, и сегодня он вернулся на уровень середины прошлого года.

Следовательно, пока ничего катастрофического на рынке не произошло. Можно предположить, что снижение оборотов рынка является кратковременным колебанием, а не среднесрочной тенденцией.

Однако, прогнозирование дальнейшего развития событий возможно только после объяснения причин такого значительного уменьшения оборотов рынка.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы рассмотрели вероятность двух сценариев: плавного, асимптотического приближения к стабильному уровню 2100-2200 $/кв. м и быстрого роста в 2004 году до $220-2300 $/кв. м с последующим "откатом" в 2005 году и колебательным переходом к стабилизации на несколько меньшем уровне. Первый сценарий соответствовал высоким ценам на нефть в первом полугодии 2004 года и их снижению к осени. Пять месяцев события развивались по второму сценарию, и только в июне фактическая точка легла между двумя графиками.

Цены на нефть на мировых рынках держатся на рекордном уровне. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние. В то же время ЦБ РФ объявил, что после долгого положительного баланса движения экспортной выручки, с февраля начался отток валюты из страны, и за пять месяцев его величина составила $8,4 млрд (максимум - в марте, с последующим снижением до июня). Этот факт мог явиться источником снижения спроса на рынке недвижимости. Кроме того, он мог послужить фундаментальной причиной кризиса ликвидности в экономике и начавшегося банковского кризиса, который, в свою очередь, может сказаться негативно и на рынке недвижимости.

Сегодня все аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные нефтяные цены на нефть еще по крайней мере на год-полтора. По заявлению Игнатьева, кризис ликвидности в банковской системе преодолен. Следовательно, можно предположить, что снижение оборотов рынка в ближайшее время прекратится, и оно не приведет к изменению ценовой динамики на рынке. Более того, в связи с этими гипотезами мы скорректировали прогноз динамики цен на 2005-2006 гг. в более оптимистическую строну. Однако, прогнозирование дальнейшего развития событий возможно только после объяснения причин такого значительного уменьшения оборотов рынка.

При разработке прогноза динамики цен на жилье в Москве на 2004-2005 гг. мы рассмотрели вероятность двух сценариев: плавного, асимптотического приближения к стабильному уровню 2100-2200 $/кв. м и быстрого роста в 2004 году до $220-2300 $/кв. м с последующим "откатом" в 2005 году и колебательным переходом к стабилизации на несколько меньшем уровне. Первый сценарий соответствовал высоким ценам на нефть в первом полугодии 2004 года и их снижению к осени. Пять месяцев события развивались по второму сценарию, и только в июне фактическая точка легла между двумя графиками.

Цены на нефть на мировых рынках держатся на рекордном уровне. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние. В то же время ЦБ РФ объявил, что после долгого положительного баланса движения экспортной выручки, с февраля начался отток валюты из страны, и за пять месяцев его величина составила $8,4 млрд (максимум - в марте, с последующим снижением до июня). Этот факт мог явиться источником снижения спроса на рынке недвижимости. Кроме того, он мог послужить фундаментальной причиной кризиса ликвидности в экономике и начавшегося банковского кризиса, который, в свою очередь, может сказаться негативно и на рынке недвижимости.

Сегодня все аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные нефтяные цены на нефть еще по крайней мере на год-полтора. По заявлению Игнатьева, кризис ликвидности в банковской системе преодолен. Следовательно, можно предположить, что снижение оборотов рынка в ближайшее время прекратится, и оно не приведет к изменению ценовой динамики на рынке. Более того, в связи с этими гипотезами мы скорректировали прогноз динамики цен на 2005-2006 гг. в более оптимистическую строну.

Стерник Г.М., 6.07.04.
Опубликовано в Журнале "Новый адрес" №5, июль 2004 г.

• Назад
• Вперёд